XXXX思源大连星海大观项目综合体商业产

星海大观商业推广客户积累及建议谨呈：大连沿海绿色家园集团〔2010.4.17〕-YH-02版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归思源经纪（大连分公司）所有，未经思源经纪（大连分公司）书面许可，不得擅自向其它任何机构或个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。报告结构：市场分析星海区域商业发展分析项目周边竞品分析市场篇本项目产品分析商业存货总量统计产品篇商业产品推售计划推售策略产品推售营销篇推广执行商业规划布局与业态综合体商业的发展基础项目区域发展分析商业发展环境研究——影响商圈发展分析区域发展环境研究——星海湾商务金融区域的发展大连综合体/高端配套商业发展分析区域周边竞品项目的分析城市综合体项目的发展分析宗地一、星海区域商业发展分析第一部分市场分析8km6km20km7km3km星海大观周水子国际机场大连港码头火车站青泥洼商圈西安路商圈高新园区二、区域商业发展分析

区域商圈影响分析：

星海湾区域现有商业——餐饮/娱乐/休闲/文化商务休闲餐饮-画布咖啡/哈根达斯/客舍茶厅娱乐-好乐迪、金钱柜地方餐饮-澳门豆捞、三宝食府和平广场——零售为主乐购大型综合超市、国美电器西安路商圈

零售/餐饮/娱乐为主百盛、麦凯乐商场、

国美电器、苏宁电器、

大连影城、肯德基、

麦当劳等星海广场周边与和平广场共属同一商圈/主要竞争商圈为日益繁盛的西安路商圈。星海大观项目商业应与周边竞品项目商业相协调，共同打造大星海湾区域范畴的新兴商圈。小结：和平广场圣亚海洋世界游艇码头星海新天地壹品星海星海湾壹号一方公馆星海大观国际金融中心深蓝中心诺德大厦百年汇现代博物馆会展一期会展二期网球中心星海旺座金玉星海星海国宝大连明珠三、星海湾区域发展分析项目所处区域特征-星海湾金融商务区发展：

星海湾金融商务区——区域特征：大连传统的文化旅游、会议展览中心，为政府重点打造的金融商务办公区，更将要成为大连的期货交易中心。发展趋势：会展/旅游→餐饮/配套→商务/金融区域布局——南侧-旅游带动商业，以主题娱乐、文化展示为主中部-住宅影响商业，以社区配套及餐饮服务为主北侧-商务引导商业，以高端商业、商务服务为主星海大观项目地处现有公寓及配套区域向商务金融区域过渡带区位，同时紧邻会展中心及星海广场。商业功能：商务配套+社区服务+餐饮休闲市场分析星海区域商业发展分析项目周边竞品分析市场篇本项目产品分析商业存货总量统计产品篇商业产品推售计划营销篇商业规划布局与业态策略产品推售推广执行报告结构：一、项目周边商业竞品市场现状序号项目名称建筑形式体量(M2)推出时间面积区间（M2）租金报价（元/M2/天）年回报率商业业态入驻品牌底商独体1百年汇3层-约2万2006年451-200034%餐饮、家居、金融服务哈根达斯、银丰金融、FFDM家具2和平现代城2层4层独体1万、底商1.25万2003年200-50003.75≥5%金融服务、餐饮、教育、社区配套汇丰银行、东亚银行、浦发银行、国信证券、招商银行、中国银行、哥弟、永和豆浆、经典蛋糕、李先生3星海国宝（新天地）-5层5.5万2000年800-500023.8-4.5%主题餐饮/海边爵士酒吧/咖啡名店/美容美体/健康养生/私人会所/婚纱摄影东方金柜KTV、肥牛、海鲜、三宝食府、澳门豆捞、山野味、聚宝隆等4大连明珠-3层2万2008年500-24001.73%金融服务中国银行、农业银行、建设银行5壹品星海2层-2.5万2002年200-5002.43.30%奢饰消费品、社区配套法拉利、玛莎拉蒂、金海岸游艇、福奈特6星海大观3层3层1.26万2010年360-2200--金融服务、主题餐饮、社区配套--二、星海湾区域商业发展分析商业的发展：

现状特征——区域商业发展尚不成熟/商铺销售正处初步发展阶段/商家入驻率低商业部分布局：沿街开发规模构成：以公建商业街及底商形式入市，平均商业开发体量为2万平方米左右。业态组合：社区配套/餐饮及休闲业态占主体。营销模式：以销售为主,投资购买转租量大。本项目商业依靠JW万豪酒店的大型主力店，未来发展前景很大。从本项目周边的几个项目的商业入市情况来看，基本为沿街底商的形式，以打散销售为主。除了国宝公建项目外，其余入驻情况不佳。本项目在操作的时候应该注意产品错位经营，尽量避开国宝的餐饮休闲娱乐的同质化竞争，挖掘自身的公寓业主以及展会、期货、旅游等人员的消费潜力。小结：市场分析星海区域商业发展分析项目周边竞品分析市场篇本项目产品分析项目货量统计产品篇商业产品推售计划营销篇商业规划布局与业态策略产品推售推广执行报告结构：一、整体项目概况地理位置：

星海大观位于星海广场东北角，地块南侧为会展二期工程、东侧为马栏河及莲花山、西侧为会展一期、北侧为网球场和建设期货广场。产品构成：该项目占地面积约3.4万㎡，整体建筑规模约37万㎡，由4栋超高层、1栋高层及商业独栋组成；产品种类包括公寓（国际公寓、酒店式公寓）、SOHO办公、底商商铺及超五星级酒店（JW·万豪）组成。项目特征：星海湾商务区域内新兴综合体项目国际公寓2国际公寓1酒店式公寓1酒店式公寓2酒店式公寓3商业超5星级万豪酒店二、商业部部分介绍商业规模概概况：商业约13000平方米，占占星海大观观产品构成成的5%。（商务公公寓9万平米、酒酒店/写字楼19.5万平米）商业分布及及构成：呈围合式商商业分布，，外侧3面临街（西西侧/南侧/东侧-星河路）,内侧比邻项项目绿化广广场。商业组成：：公寓底商商（1#、3#、5#）、SOHO底商（2#）及独栋商商业（4#）商业结构：：以2-3层底层商业业为主。商业特征：：商务综合体体的附属配配套商业三、可售商商业产品基基本情况注：2#、6#系整栋出售售，故不在在此销售之之列序号楼栋

房号

格局

面积（平方米）

预估均价（元）预估总价（元）11#

101一拖二层869.3835,000.0030,428,300.002102一拖二层358.8735,000.0012,560,450.003103一拖二层960.2335,000.0033,608,050.0043#

101一拖二层327.3235,000.0011,456,200.005102一拖二层370.3835,000.0012,963,300.006103一拖二层293.1935,000.0010,261,650.0075#

101一拖三层586.2835,000.0020,519,800.0084#

101一拖三层带屋顶，方形独立商业

2,235.7035,000.0078,249,500.009名流会馆1#8层、3#14层1,670.6026,000.0043,435,600.00合计

7,671.95

-253,482,850.00市场分析星海区域商商业发展分分析项目周边竞竞品分析市场篇本项目产品品分析项目货量统统计产品篇商业产品推推售计划营销篇商业规划布布局与业态态策略产品推售推广执行报告结构：：一、商业产产品价值分分析地面停车位车库入口人流动线西侧>南侧>东侧3#>6#>2#>1#>4#>5#>名流会馆商业价值取取向327.32㎡370.38㎡3101327.32㎡103370.38

㎡102293.19

㎡

101

102

103处于项目最最优越位置置，2层商业；首首层层高5.4米；两面临临街，东北北向对绿化化广场，临临近交通要要道，展示示性强。店店铺面积较较小。投资性强，，已有认购购国际公寓寓业主对此此产品有强强烈意向；；是本项目主主形象展示示区域，且且升值空间间大；目标业态：：高档汽车车品牌展厅厅、名表首首饰、高档档咖啡店、、高档品牌牌概念店、、银行、高高档美发目标品牌：：路虎、劳劳斯莱斯、、Costa咖啡、米萝萝咖啡、卡卡迪亚珠宝宝手表、宝宝马服饰店店、兰博基基尼服饰店店3#楼底商特点点：101869.38㎡102358.87㎡103960.23㎡11031021011#楼底商特点点：102，位置优越越，面积适适中，消化化速度较快快；101、103面积偏大，，与百年汇汇有总价层层面竞争。。两层商业；；首层层高高6.3米；位于十十字路口，，两面临街街人流量大大，南面为为商务区（（会展二期期）目标业态：：金融银行行、高档休休闲餐饮、、品牌服装装店目标品牌：：德意志银行行、渣打银银行、花期期银行、澳澳门豆捞、、星巴克、、瑞士咖啡啡2235.7㎡43层独立商业业体，总价价与百年汇汇有直接竞竞争，格局局方正，利利用率高，，首层高5.4米；带屋顶花园园，面积较较大，适宜宜证券交易易所、银行行、大型品品牌旗舰店店，可作为为商街的主主力店和形形象店，亦亦可购买后后分块转租租。目标业态：：休闲娱乐乐型，高档档健身俱乐乐部、高档档洗浴、一一线品牌旗旗舰店、会会员制会馆馆。目标品牌：：青鸟健身身、金百合合、红宝石石、洗浴浪浪淘沙洗浴浴、苹果电电脑体验店店4#楼商业特点点：586.28㎡5进深短，开开间大，沿沿街展示面面大;3层商业，首首层层高5.4米；东临星河路路，西对项项目园林，，北向正对对JW万豪，人流流量大。面积适中，，相对独立立的商业环环境，也适适宜口碑传传播的私人人会馆、会会员制茶舍舍。目标业态：：国际精品品服饰、时时尚家居、、高档汽车车展厅、高高档美容美美体保健、、高档美发发目标品牌：：无印良品品，奔驰、、捷豹、佐佐登妮丝美美容、法国国唯美法尔尔美容美体体俱乐部5#楼底商特征征市场分析星海区域商商业发展分分析项目周边竞竞品分析市场篇本项目产品品分析项目目货货量量统统计计产品品篇篇商业业产产品品推推售售计计划划营销销篇篇商业业规规划划布布局局与与业业态态推售售策策略略产品品推推售售推广广执执行行报告告结结构构：：一、、商商业业推推盘盘策策略略2、以以租租代代售售1、直直接接对对位位销销售售3、大大客客户户推推介介提升升项项目目调调性性，，吸吸引引客客户户，，设设置置商商业业VIP接待待人人员员+专业业室室内内设设计计团团队队（（装装修修设设计计））+全程程物物业业服服务务（（拆拆散散招招租租））DM目标标客客户户登登门门拜拜访访5000组商商业业投投资资客客户户为提提高高项项目目调调性性，，实实现现利利润润最最大大化化，，吸吸纳纳国国际际一一线线品品牌牌与与租租赁赁者者签签订订协协议议，，按按年年缴缴纳纳租租金金，，给给与与优优惠惠，，5年后后租租赁赁者者有有优优先先购购买买权权。。组织织客客户户联联谊谊会会，，针针对对如如大大连连温温州州商商会会、、银银行行大大客客户户等等，，定定向向推推介介我我项项目目商商业业产产品品重点点引引导导推推售售101、102、103、501、名名流流汇汇馆馆重点点招招租租301、302、303重点点推推售售4#楼回款款约约7800万回款款约约9800万回款款约约-----万21报告告结结构构：：市场场分分析析星海海区区域域商商业业发发展展分分析析项目目周周边边竞竞品品分分析析市场场篇篇本项项目目产产品品分分析析项目目货货量量统统计计产品品篇篇商业业产产品品推推售售计计划划营销销篇篇商业业规规划划布布局局与与业业态态推售售策策略略产品品推推售售推广广执执行行方方向向推广广节节奏奏4月5月6月7月9月8月11月10月12月一、、推推广广计计划划示范范区区、、样样板板间间首批批入入住住示范范区区盛盛大大开开放放，，提提升升大大户户型型产产品品调调性性住宅宅产产品品SOHO商业业产产品品车位位铂金金公公馆馆国际际公公寓寓示范范区区开开放放，，高高调调性性主主打打36层以以上上产产品品信信息息星海海广广场场·高使使用用率率·SOHO领域域对客客户户释释放放车车位位发发售售信信息息星海海湾湾唯唯一一商商业业综综合合体体，，未未来来星星海海湾湾中中心心借势JW万豪价值无限限二、促销策略略1、建议底商赠赠送橱窗装饰饰能够保证外立立面的统一性性，增加了产产品的附加价价值二、促销策略略2、带回报销售售建议解释：依据底底价，提高单单价，将溢价价的购房款分分5年返还给购房房者；给投资资客以信心，，5年后此区域必必将成为星海海湾商业中心心；举例说明：房号

格局

面积（平方米）

预估均价（元）底价（元）102一拖二层358.87

35,000.00

12,560,450.00提高单价后358.8745,000.00

16,149,150.00溢价1,000.00

3,588,700.00每年返还给购购房者：3,588,700.00÷5=71.77万加之其出租价价格即为26.19万（每天2元每平方米））这套商业的年年收益是：97.96万元年投资回报率率为：6.07%（不包含商业业自身增值））5年投资回报率率为：29.7%，即489.8万。促销活动建议议商业类产品说说明会3#楼高端品牌入入驻本项目之之签约活动温州商会会员员慈善晚会JW万豪底商签约约新闻发布会会二、促销策略略市场分析星海区域商业业发展分析项目周边竞品品分析市场篇本项目产品分分析项目货量统计计产品篇商业产品推售售计划营销篇商业规划布局局与业态推售策略产品推售推广执行方向向一、营销主题题以项目自身业业主及商务办办公人群为主主要商业功能能配给为出发发点以城市未来商商务客群及现现有旅游客群群为主要辐射射商圈在现有餐饮聚聚集及会展服服务的基础上上进行商业的的延伸项目“合力””的打造生活服务区域域：高端公寓寓配套商业为为主现有餐饮聚集集区域：以大大中型餐饮商商家为主新兴CBD商务区域：以以商务配套商商业为主区域亮点：以以旅游客流及及会展延伸为为方向区域核心商业业中心：生活活类基础消费费（零售）聚聚集“商务休闲商商业街区”二、整体项目目商业发展方方向——商务综合大盘盘的入市立地条件要求求——项目产品组成成：以商务型型综合体为主主（公寓/写字楼/酒店/配套底商）区域零售核心心商圈-和平广场距离离项目2KM以内项目地处CBD区域紧邻会展展及星海湾广广场城市开发进程程要求——CBD区域的日益形形成，为区域域发展提供市市场基础星海湾区域发发展-会展/旅游→公寓寓/餐饮→商务办办公/酒店休闲商业发展新起起点要求——与周边项目发发展的错位综合大盘及城城市综合体项项目的营运已已在大连具有有较大的市场场基础项目整盘品牌牌需求以商务综合体体配套商业入入市商业发展主题题——树立区域新兴兴“商务休闲闲商业街区””的主形象。。以项目硬件条条件为基础，，借助区域发发展及竞品特特征，合力打打造新型商业集合合体。新兴CBD区域商业发展展需求与周边现有公公寓配套商业业为主导的方方向的错位产品物业特征征需求以街区区式商业进行行开发在自身新兴商商业街区形成成和发展的同同时，应契入入到整个星海海湾区域商业业发展之中，，提升项目整整体商业竞争争力，应自成成一体。星海大观商业业客群特征消费者特征——未来CBD新入住消费群群体及城市商商旅客流。客流分布区域域——星海大观入住住业主星海湾区域潜潜在新业主群群体核心CBD区域办公群体体及商务客流流星海广场及会会展中心带动动的流动客群群消费需求方向向——商务配套方向向：商务会聚、美美体休闲、商商旅服务、文文化展示区域新兴中心心：零售专业店、、品牌专卖街街、流行快餐餐、量贩娱乐乐社区服务配套套方向：零售便利、家家居家饰、洗洗衣护理、亲亲子培训、服服务设施星海大观商业业形象定位（东方博文供供稿）国际一线品牌牌橱窗效果（东方博文供供稿）国际一线品牌牌橱窗效果（东方博文供供稿）指引系统之形形象定位深色标识：园林内的指示示牌建议使用用深色调，与与环境融合同同时彰显档次次。注重形式唯美美的同时应注注重功能性，，指引人流动动线及具体商商业位置。车流指引人流指引（东方博文供供稿）35END2010--04--159、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。00:51:0200:51:0200:511/5/202312:51:02AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2300:51:0200:51Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。00:51:0200:51:0200:51Thursday,January5,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2300:51:0200:51:02January5,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。05一一月月202312:51:02上上午午00:51:021月月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。一月2312:51上上午1月-2300:51January5,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/50:51:0200:51:0205January202317、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。12:51:02上午午12:51上上午00:51:021月-239、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。00:51:0200:51:0200:511/5/202312:51:02AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。1月-2300:51:0200:51Jan-2305-Jan-2312、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。00:51:0200:51:0200:51Thursday,January5,202313、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。1月-231月-2300:51:0200:51:02January5,202314、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。05一月202312:51:02上午午00:51:021月-2315、楚塞三湘接接，荆门九派派通。。。一月2312:51上上午1月-2300:51January5,202316、少年年十五五