XXXX年月宁波宁兴大厦营销及租赁招商方案

宁兴大厦营销及租赁招商方案合润地产。正高地产2011.6再见，是为了全新的开始！这是一个向东的世界这是一座向东的城市这是城市重心从三江口转向东部新城的时代如果说，20世纪是宁波的“三江口时代”那么，21世纪就是宁波的“东部时间”在宁波的东部时间，有一座建筑，正散发着独有的魅力这就是宁兴大厦本次提报，解决问题是不二法则实用、实效是我们的思考源点我们的原则：让我们一一道来………市场篇市场宏观分析第一章写字楼只租不售的发展模式在欧美、香港、上海等发达地区已广泛运用，随着宁波写字楼市场的快速发展，只租不售的模式将成为必然趋势：更具灵活性，节省资金流，可随时根据需要搬迁或增加减少租赁面积；三省心，三管理，更有档次（省心省力省钱，统一管理、经营、招商）受政策限制，外企不能在国内购买房产，只能选择租赁办公；宁波日益扩张和成熟的城市脚步，催生出更宽广的租赁需求。宁波写字楼只租不售将越来越成为趋势市场趋势国内CPI持续上升，通货膨胀程度严重，今年5月份CPI同比上涨5.5%，涨幅环比上升0.2%；6月20日起上调存款准备金率0.5个百分点，也是年内6次上调，可冻结资金3800亿，存款准备金率21.5%，达历史最高位。存款准备金率高频率上调，银根紧缩致企业资金面巨压，租赁写字楼对企业将更有吸引力宏观政策1、生产性性企业所所得税减减免按15%征收，其其中经营营期在十十年以上上的，从从获利年年度起，，所得税税享受““二免三三减半””的优惠惠政策；；2、产品出出口企业业，按规规定减免免所得税税期满后后，按10%征收企业业所得税税；先进进技术企企业按规规定减免免所得税税期满后后，可延延长3年减半期期；3、高新技技术项目目地方给给予一定定的财政政补助；；4、新创办办的软件件企业经经认定以以后，自自获利年年度起，，企业所所得税享享受“二二免三减减半”的的优惠政政策，2010年前增值值税，实实际税负负超过3%的部分即即征即退退；5、符合《外商投资资产业指指导目录录》鼓励类和和限制乙乙类项目目，在投投资总额额内进口口的自用用设备、、随设备备进口的的技术及及配套件件、备件件免征关关税和进进口环节节增值税税，新园园区的招招商优惠惠政策扶扶持；区域优惠惠政策有利于吸吸引本区区域及其其他区域域企业入入驻本项项目小结大势所趋趋，企业业需求，，城市成成熟及扩扩张，区区域优惠惠政策，，为本项项目奠定定了良好好的市场场基础。。宁波各板板块写字字楼及代代表项目目分析第二章高新区鄞州南部商务务区海曙西三江口商务区区域较为成熟熟、性价比较较高典型项目：丽丽园尚都、、 科创大厦租金：1.5-2.0元/㎡.天依托高新区产产业基础和政政策优势典型项目：万万特商务中心心宁波研发发园、绿园大厦租金：1.0—1.5元/㎡㎡.天区域非常成熟熟、地段认可度较较高典型项目：环环球中心、银银泰国际、时时代广场、恒恒隆中心、万豪中心、中中信银行大厦厦租金：2-3元/㎡.天快速发展区域域典型项目：博博纳国际、商商会大厦、总总部一号、奥奥克斯大厦、、广博大厦租金：1.3-1.7元/㎡.天东部新城区域区域未来潜力力较大典型项目：城城投大厦、金金融中心租金：2.5元/㎡.天板块划分发展十分迅速速，由三江口单核核到多中心全面铺开江东区区域成熟、商商务配套齐全全典型项目：泰泰富广场、世世纪东方广场场、波特曼、、利时大厦租金：2.0-3.5元/㎡.天三江口商务圈圈代表项目楼盘面积范围（㎡）物业费(元/㎡.月)物业公司租金（元/㎡.天）入住企业（性质）入住率时代广场90-7005银亿物业2—2.2培训，外贸，投资、物流90%汇金大厦150-5502.5银亿物业2.7—3外贸，房地产、培训，投资、政府95%中农信150-4503.6之信物业1.1-1.5设备安装，房产，外贸，物流等小公司95%万豪中心整层140010.8CBRE顾问2.8-3.2外资、物流、保险、律师95%环球中心整层12008.8高力国际顾问3—3.5交付中0银泰国际整层20007.5银泰物业2.8-3物流公司，投资公司，贸易公司98%都市仁和200-7503亚太酒店物业2-2.2物流、贸易、货运、服装、图文设计、管理咨询、进出口90%天一豪景150-5503.9亚太酒店物业2-2.5物流，投资，外贸95%恒隆中心100-11008亚太酒店物业1.8—2.2世界五百强企业有五家，中国五百强企业有7家，银行、证券等95%小结：三江口是宁波波的门面，外外来企业入驻驻的第一站，，地段商务环环境最成熟,入驻率基本都都在90%以以上。租金集中在2-3元/㎡㎡.天之间，，物业费集中中在2.5-8元/㎡.月，，其中万豪中中心物业费达达到了10.8元/㎡.月，入驻率率依然达到95%，可见见只要品质高高，市场仍追追捧。以中农信为代代表的低端写写字楼由于出出售导致管理理混乱，小企企业众多，租租金和售价始始终低价徘徊徊。入驻企业以百百强企业、物物流、贸易、、咨询和金融融类企业为主主；大部分写字楼楼已过时，软软硬件配套落落后，从整体体来看，停车车难是该区域域目前面临最最大的问题。。江东商务圈代代表项目楼盘面积范围（㎡）物业费(元/㎡/月)物业公司租金（元/㎡/天）入住企业（性质）入住率恒富大厦100-1005.5天宁物业2物流、货代、贸易90%泰富广场500-190010.8永成物业3-3.5全球500强企业，国内知名企业80%华宏第五大道80-14005.5华宏物业1.8-2金融、物流、外贸50%滨江国际广场200-10005.0永成物业1.9网络、外贸25%嘉汇国贸135-4504永成物业1.4-2证券、投资、外贸、物流、期货90%利时商务大厦600-12003.5新上海1.5-2.5证券、投资、外贸、物流、期货90%东航大厦100-2856银亿物业2金融，装修公司，物流85%上东国际120-9305银亿物业1.5房产、投资、贸易90%波特曼大厦91-2908.8波特曼物业3贸易、投资、船务、物流、外资95%泰富广场占地面积:39500平方米总建筑面积:138600平方米容积率:0.98绿化率:25%开发商：宁波波信富置业有有限公司开盘时间：2009年11月5日交付时间：2009年12月31日物业管理:永成物业物

业

费：：8.80元/平方米·月A座写字楼已已入驻企业介介绍汇聚最强商务务力量，对接接全球500强&国内大型企业业中央直属机关关：宁波保监监局（16—17层）世界500强企业：中石石化（9层）世界500强企业：敦豪豪全球货运（（DHL）（（7层）世界500强企业：韩进进海运宁波分分公司（5层）世界500强企业：美国国强生西安杨杨森宁波公司司（6层）全球百年知名名企业：汉宏宏物流宁波有有限公司（6层）地产500强企业：宁波波嘉里置业有有限公司（6层）中国500强企业：远大大物产集团（（12—15层）法国最大进出出口公司：法法国JJA中国代表处（（8层）中国进出口银银行宁波分行行（18层）中国500强企业：中海海油宁波分公公司（11层）电器行业500强企业：美的的制冷销售有有限公司（10层）泰富广场A座写字楼配配置7部3.5米/秒瑞瑞士迅达进口口高速客梯以以及2部迅达达消防客梯；；大型中央空调调系统；A座4楼设置二个多多媒体会议室室，节省入驻驻企业使用面面积，提升企企业形象；A座4楼设有1000平方的员工配配套餐厅，并并且聘请上海海锦江集团全全面管理，全全面提升入驻驻企业员工用用餐环境；充裕的停车位位，地上104个、地下785个，为商务务出行提供最最大的便捷；；4000平方方米市民广场场；综合性商业广广场集高端写写字楼、特色色精品商场以以及大型购物物中心于一体体，为客户提提供各种商业业服务。政府楼宇服务务中心，为企企业与广大客客户提供各项项服务。10米挑高大大堂，并引进进知名咖啡品品牌进行服务务。泰富广场项目配套A座大堂及电电梯电梯厅：配置置7部3.5米/秒瑞士士迅达进口高高速客梯以及及2部迅达消消防客梯A座大堂：挑高高10米,建筑面积约1200平方米并配备备大堂咖啡吧吧泰富广场大型会议室及及员工餐厅四层独立为企企业配套大型型会议室及大大型员工餐厅厅，并由锦江江集团全权经经营管理，提提供简餐及高高档自助餐服服务。泰富广场配套车位地下室将近800个停车车位以包月租租赁的形式提提供。地面将近100个停车位位泰富广场小结：江东区是连接接东部新城和和三江商务区区圈的枢纽，，潜力巨大。。江东区写字楼楼租金集中在在2-3.5元/㎡.天天；物业管理理费集中在3-8元/㎡㎡.月，其中中泰富广场物物业费达到了了10.8元元/㎡.月，，品牌和品质质、成功的招招商是其成功功的主要因素素；入驻企业以物物流、外贸和和金融类企业业为主；新一代商务区区，软硬件配配套设施与国国际接轨，仍仍有较大的价价值提升空间间东部新城代表表项目楼盘面积范围（㎡）物业费(元/㎡/月)物业公司租金（元/㎡/天）入住企业（性质）入驻率会展中心大厦270-3504.6新上海1.2外贸、物流、货代、培训学校95%国际金融中心200-19009.2仲量行联行2.5金融企业，如银行、会计事务所、投资、律师楼15%城投大厦200-15006.0银亿物业未定未交付未交付八骏湾整层10002.4安甬物业1.8外贸，咨询，投资，物流10%小结：东部新城是政政府重点打造造的行政商务务区，优惠政政策力度大，，未来发展潜潜力巨大。租金在1.2-2.5元元/㎡.天之之间；物业管管理费集中在在2.4-9.2元/㎡㎡.月，其中中国际金融中中心物业费最最高为9.2元/㎡.月月；入驻企业以物物流、投资和和金融相关企企业为主；高新区代表项项目楼盘面积范围（㎡）物业费(元/㎡/月)物业公司租金元/㎡/天入住企业（性质）入驻率九五国际商务大厦120-4003.5东方米罗1.1物流，快递，小型外贸公司90%宁波研发园1000-18003绿城物业1.0现已引入5大院士工作室、10大政府公共科技平台、15家大院大所科研中心，1期已有海天、方太、天安等80余家龙头企业入驻50%科贸中心110-24004.5宁波市城市广场物业管理有限公司1.0设计，创意，物流70%绿城绿园大厦200-6703绿城物业1.5外贸，物流，咨询90%小结：租金在1-1.5元/㎡㎡.天之间，，物业管理费费集中在3-4.5元/㎡.月物业管理费较较低；是租金金的价格洼地地，未来升值值空间大；入驻企业以物物流、创意和和科研相关企企业为主；依托高新产业业基础政策优优惠，写字楼楼发展迅速，，未来具备较较大的发展前前景研发园，科贸贸中心会分流流本案部分客客群。可通过过价格杠杆截截留较优质的的客群。海曙西代表项项目楼盘面积范围（㎡）物业费(元/㎡/月)物业公司租金（元/㎡/天）入住企业（性质）入驻率金都国际60-7503.5金都物业1.5保险、进出口、咨询、办事处90%丽园尚都100-29004联合物业1.8大型外贸公司、货代公司，快递95%科创大厦150-6508.8亚太物业1.7-2金融保险、现代物流、中介咨询85%BOBO国际160-14005常青藤物业1.5大中型宁波本地企业75%柳汀星座150-7503广厦物业1.5旅游，快递，物流80%香溢泛亚国际150-20003亚太物业1.2外贸，物流，设备安装85%小结：写字楼租金在在1.2-2元/㎡.天之之间，租金价价格相对较低低；物业管理费集集中在3-5元/㎡.月月；科创大厦厦达到8.8元，属于政府府招商项目，，有进入门槛槛。入驻企业以物物流、外贸和和金融保险相相关企业为主主；海曙西商务环环境较成熟，，但写字楼分分布不集中，，与本项目竞竞争较少。南部商务区代代表项目楼盘面积范围（㎡）物业费(元/㎡/月)物业公司租金（元/㎡/天）入住企业（性质）入住率红巨大厦200-18006世邦魏理仕1.7-2银行、证卷35%博纳国际200-14004亚太酒店物业1.5-1.8机电，设备安装30%中基第一国际200-4005中基物业1.4-1.6外贸、律师事务所25%总部1号230-4604.5中奥物业1.4-1.7外贸、进出口公司30%商会大厦200-18005银亿物业1.4-1.8外贸、会计及律师事务所25%小结：写字楼租金集集中在1.4-1.8元元/㎡.天之之间，物业管管理费集中在在4-6元/㎡.月；随随着商务氛围围的快速成熟熟，租金价格格有较大的提提升空间；入驻企业以外外贸、会计及及律师事务所所和原在鄞州州办公的企业业，为了提升升企业形象搬搬至南部商务务区；南部商务区一一期写字楼面面积体量中的的50%为发展商持有有，持有面积积约45万方，持有中中预计约有30%（13.5万方）将投放放租赁市场，，区域集群化化效应优于本本案，且与本案基本本在同一时段段面市，是本本案的主要竞竞争对手。鄞州中心区代代表项目楼盘面积范围（㎡）物业费(元/㎡/月)物业公司租金（元/㎡/天）入住企业（性质）入住率麒麟大厦整层12003.5中建物业2银行，保险，期货，证券95%和邦大厦300-1000含在租金和邦物业1.6物流、投资、软件90%宁兴汇亚国际200-13003宁兴中基1.7汽配，建设，外贸85%奥丽赛大厦200-12002.5君悦物业1-1.1房产，物业，进出口95%小结：鄞州中心区写写字楼的租金金集中在1-2元/㎡.天之间；物业管理费在在2.5-5元/㎡.月月之间；入驻企业以物物流、外贸和和金融类型企企业为主；鄞州中心区写写字楼紧依万万达广场，商商务配套较成成熟，未来发发展空间较大大非纯租赁项目目，且大都已已租赁完，非非本案主要竞竞争对手宁波现有纯租租赁写字楼分分析第三章楼盘名称交付时间区域租金物业费物业公司装修情况出租率泰富广场2010-03-01江东区3.0—3.510.8永成精装修80%点评：优势：配套员工餐厅、大型停车场、开发商优质的品牌，以国内外500强企业为主。宁波书城2010-06-01江东区2.0—2.38.5衡信柏迪精装修100%点评：优势：地段、江景、租金，以金融、物流、旅游为主要行业。科创大厦2008-10-01海曙区1.7—2.08.8亚太酒店精装修85%点评：城西板块唯一一座区政府开发的写字楼项目，对科创企业政策扶持，以科技、保险为主要行业。和邦大厦2006-05-01鄞州区1.3—1.5租金包含物业费自行管理精装修98%点评：宁波市首座纯租赁项目，开发商自行管理、自行招商，租金包含物业费、停车费。提供优质的服务、优惠的价格。以鄞州区域企业或分支公司为主要行业。宁波现有纯租租赁模式写字字楼情况项目位置:江东北路221号占地面积：43999平方米地上建筑面积积：10万平方米开发商：宁报报集团交付时间：2010年6月份交付宁波书城宁波书城是纯纯租赁写字楼楼，面积685㎡起，租金约为为2—2.3元/㎡.天。现在正在在全面招租中中。小结：宁波书城地段段优势明显，，紧依甬江江江景资源丰富富，租金2-2.3元/㎡.天；和邦大厦是宁宁波较早的纯纯租赁写字楼楼，实现了拎拎包办公的需需求，市场热热捧不断；尽管以上也是是纯租赁写字字楼，但因为为已租满，或或物业费过高高或租赁面积积要求过大（（如书城，泰泰富）或有进进入门槛，必必然导致客群群的不同。所以，总的来来看，现有纯纯租赁写字楼楼对本项目影影响不大。楼盘名称交付时间区域建筑面积（㎡）租金物业费装修情况物业公司和丰创意广场2011-10-1江东区1200002.09.0白坯绿城点评：优势：市政府投资项目，创意类企业享受特殊政策，江景、地段，以创意、文化为主要行业。滨江国际广场2011-4-1江东区350001.95.0精装修永成物业点评：优势：租金适中、地段、项目商业配套齐全，已签约4层，以贸易为主要行业。金融中心2011-6-1东部新城370002.59.2精装修仲量联行点评：优点：市政府开发项目，金融企业享受优惠政策，以政策性导向的金融类企业为主。迪趣大厦2011-7-1鄞州区110001.3未定白坯未定点评：优势：租金、迪斯尼与甲方合作的品牌优势，以动漫、创意类企业为主。新交付纯租赁赁写字楼项目位置：江江东民安路路与江东北路路交叉口占地面积:8.54万平方米总建筑面积:33.86万平方米开盘时间:预计2011年10月入住时间:预计2011年10月物业公司:亚太物业物业费用:9.0元/平方米·月绿化率:20%容积率:2.70停车位：地上上50个，地下2291个和丰创意广场场鼓励政策：（一）对地方方贡献的奖励励政策1、对特别鼓励励类企业，五五年内按其当当年地方财政政实际贡献的的85%给予奖励，行行业内龙头企企业给予前三三年100%、后两年85%的奖励；2、对鼓鼓励类类创意意企业业，五五年内内按其其当年年地方方财政政实际际贡献献的75%给予补补助，，行业业内龙龙头企企业给给予前前三年年90%、后两两年75%的奖励励；3、对一一般创创意企企业，，五年年内按按其当当年地地方财财政实实际贡贡献的的45%给予补补助，，行业业内龙龙头企企业给给予前前三年年60%、后两两年45%的奖励励；（二））房租租优惠惠政策策4、对特特别鼓鼓励类类企业业，第第一年年减免免房租租的100%，第二二年减减免房房租的的80%，第三三年减减免房房租的的60%；5、对鼓鼓励类类创意意企业业，第第一年年减免免房租租的80%，第二二年减减免房房租的的60%，第三三年减减免房房租的的40%；6、对一一般创创意企企业，，第一一年减减免房房租的的60%，第二二年减减免房房租的的40%，第三三年减减免房房租的的20%；宁波国国际金金融中中心项目位位置:江东世世纪纪大道道北段段1228号建筑面面积:55万平方方米开盘时时间:2010-01-25入住时时间:2010-12-30容积积率率:6.50绿化化率率:60%物业公公司:仲量联联行物物业管管理有有限公公司物业业费费:10.8元/平方米米·月开发发商商:宁波东东部新新城开开发投投资有有限公公司鼓励政政策：：（一））对市市外入入驻的的金融融机构构法人人总部部按其其注册册资本本4%比例给给予一一次性性奖励励；原原在市市内入入驻并并增加加注册册资本本的，，对增增资部部分按按4%比例给给予一一次性性奖励励。单单家机机构奖奖励总总额不不超过过1000万元人人民币币。（二））入驻驻的金金融机机构总总部或或地区区总部部按房房产开开发决决算成成本价价向东东投公公司购购买，，并可可享受受契税税税款款50%的地方方贴费费；租租赁自自用办办公用用房的的，3年内按按其房房屋租租金的的30%给予补补贴。。（三））对创创业投投资、、风险险投资资、保保险经经纪等等提供供金融融服务务的金金融配配套服服务机机构购购买自自用办办公用用房，，经批批准可可享受受每平平方米米1000元的补补贴；；租赁赁自用用办公公用房房的，，可按按上款款标准准的50%享受3年租金金补贴贴。（四））入驻驻的金金融机机构和和金融融配套套服务务机构构，自自开业业之日日起，，2年内对对其所所缴营营业税税、企企业所所得税税地方方留成成部分分给予予50%补贴，，第3年至第第5年按30%比例给给予补补贴。。（五））入驻驻的金金融机机构总总部、、地区区总部部副职职以上上的高高管人人员，，按其其缴纳纳的个个人所所得税税地方方留成成部分分的50%予以奖奖励，，用于于购房房补贴贴，期期限不不超过过5年。（六））入驻驻的金金融服服务中中心的的金融融机构构总部部副职职待遇遇以上上、地地区总总部正正职待待遇的的高管管人员员，5年内按按每人人每月月1000元的标标准给给予住住房补补贴。。小结：：和丰创创意广广场和和宁波波国际际金融融中心心是政政府投投资开开发的的项目目，对对特定定行业业有较较大的的优惠惠，但但同时时又具具有较较高的的门槛槛，对对本项项目不不形成成竞争争；滨江国国际广广场和和迪趣趣大厦厦都处处在交交付阶阶段，，有一一定体体量的的写字字楼将将投放放租赁赁市场场，将将对本本项目目形成成一定定的竞竞争关关系。。总结2011年年交付付的6座纯纯租赁赁写字字楼从从区位位分析析，分分别坐坐落在在宁波波各个个主要要的区区域。。江东东区的的写字字楼有有3座座，可可租赁赁面积积约192000平平方；；海曙曙区1座，，可租租赁面面积约约15000平平方；；其次次是高高新区区和鄞鄞州区区分别别有1座纯纯租赁赁写字字楼，，可租租赁面面积分分别为为20000和和11000平平方。。从租租金金分分析析，，目目前前市市场场上上写写字字楼楼的的租租金金区区间间在在1.3——3.0元元之之间间，，鄞鄞州州区区、、高高新新区区的的租租金金因因为为区区位位原原因因明明显显低低于于其其它它区区域域总结结从竞竞争争分分析析看看，，南南部部商商务务区区在在集集群群效效应应上上要要优优于于本本案案，，面面市市时时间间、、租租金金和和物物业业费费等等与与本本案案类类似似，，是是本本案案的的主主要要竞竞争争对对手手打打造造产产品品独独特特的的差差异异性性的的品品牌牌形形象象能能为为本本案案加加分分不不少少。。科技技园园区区如如研研发发园园、、95国国际际、、万万特特商商务务中中心心等等会会分分流流本本案案一一些些客客户户，，价价格格杠杠杠杠与与优优秀秀的的物物业业是是重重要要的的取取胜胜之之道道。。三江江口口、、江江东东区区的的写写字字楼楼尽尽管管区区位位优优于于本本案案，，但但少少有有纯纯租租赁赁项项目目，，且且出出租租率率较较高高，，或或者者档档次次、、管管理理不不够够，，让让本本案案有有更更多多的的让让客客户户重重选选办办公公楼楼的的机机会会。。项目目价价值值分分析析第四四章章本案案所所采采取取的的纯纯租租赁赁模模式式是是世世界界高高端端商商务务的的主主流流，，世世界界上上高高端端的的写写字字楼楼基基本本上上都都是是以以纯纯租租赁赁模模式式存存在在。。本本案案只只租租不不售售的的发发展展模模式式优优势势非非常常明明显显。。运营营优优势势纯租租赁赁写写字字楼楼对接接世世界界商商务务区位位优优势势大东东城城门门户户高高新新区区核核心心本案案本案案位位于于江江南南路路与与杨杨木木碶碶路路交交叉叉处处属属高高新新区区核核心心区区域域，，与东东部部新新城城相相邻邻、、汇汇聚聚众众多多世世界界级级资资源源、、多多元元化化立立体体交交通通网网络络、、区区域域内内以以研研发发园园、、科科贸贸中中心心、、微微软软大大楼楼为为代代表表的的写写字字楼楼群群集集群群效效应应已已经经显显现现。。高新新区区东部部新新城城景观观优优势势绿色色生生态态告告别别黑黑白白办办公公时时代代本案案设设置置奇奇偶偶层层，，每每层层设设计计挑挑高高空空中中露露台台、、阳阳台台之之外外，，南南向向空空间间还还能能观观赏赏到到江江南南一一品品小小区区内内部部的的优优美美景景观观。。产品品优优势势挑高高空空中中露露台台、、阳阳台台，，营营造造优优美美休休闲闲空空间间本案案奇偶偶层层，，每每层层设设计计挑挑高高空空中中露露台台、、阳阳台台，，产产品品设设计计优优势势明明显显，，入入驻驻的的企企业业职职员员在在忙忙碌碌的的工工作作期期间间充充分分享享受受到到自自然然的的惬惬意意。。装修优势势高标准精精装匹匹配国际际商务室内矿棉棉板吊顶顶，配置置隔栅灯灯，铺设设网络架架空地板板，网络络电源预预埋到户户，中央央空调分分户计量量，无框框不锈钢钢玻璃门门，精装装修标准准交付让让客户真真正体会会到省时时、省力力又省心心；宁兴品牌牌，中国国开发500强宁兴控股股的宁盛盛置业有有限公司司，具有有国家二二级房产产开发企企业资质质，拥有有4家控控股房产产公司，，总开发发面积已已逾100万平平方米，，中国开开发企业业500强，已树立良良好的品品牌优势势。品牌优势势本案SWOT分析SSWOTW0T劣势(weakness)机会(opportunity)威胁(threat)优势(strength)1、项目位位于高新新区核心心区，地地段优越越；2、项目只只租不售售，运营营模式优优势明显显；3、生态态环境佳佳，办公公环境优优美；4、项目目带有挑挑高空中中露台、、阳台，，产品优优势明显显；5、中国国开发500强，品牌牌价值高高；6、项目目高标准准精装修修，企业业可直接接入驻。。1、项目得得房率较较低，写写字楼通通常得房房率约70%，本项目目得房率率66%；1、交付付写字楼楼对外招招租及纯纯租赁写写字楼体体量较大大，竞争争较激烈烈。1、高新区区首座纯纯租赁写写字楼，，填补区区域内的的空白；；2、优惠的的税收政政策吸引引区外企企业争相相入驻。。项目客群群定位第五章客群定位位宁波作为为一个港港口城市市，金融融、物流流、船务务、贸易易已成为为宁波市市主导产产业，高高新区内内进驻的的企业主主要以贸贸易和高高科技类类型为主主、以金金融、物物流业为为辅。东东部新城城将集聚聚全球金金融、物物流行业业巨头。。因此，本本案的客客群定位位主要为为：贸易、金金融、高高科技类类型的企企业客户群分分类：对于纯租租赁的写写字楼，，我们的的客群可可谓足够够广泛，，但是就就其出发发点分类类，一共共可以分分为以下下几种：：1、资金流流较紧张张型，无无须太多多投入，，直接入入驻。2、业务分分布较广广型，根根据业务务侧重点点可随时时更换办办公区域域3、外来企企业，国国外企业业无法拥拥有国内内物业4、其他与与高新区区其他核核心企业业配套企企业资金流较较紧张型型不希望将将几百万万、上千千万元资资金投入入固定资资产，而而将其运运转起来来，用以以制造更更多财富富。但是是，由于于企业发发展需要要，也渴渴望入驻驻一个档档次感强强、相关关行业齐齐聚的写写字楼。。业务广泛泛型由于业务务区域较较广，在在不同时时期，各各项业务务的侧重重点不同同，因此此随时可可能更换换办公环环境以达达到最佳佳的办公公效率。。此类企企业，流流动性较较大，所所以对纯纯租赁写写字楼需需求较强强。外来需求求型随着宁波波的快速速发展，，越来越越多的跨跨国企业业在宁波波设置办办事处、、分公司司。由于于受限于于国外总总部支配配，未必必需要在在中国境境内购买买物业，，而且相相关的物物权法也也限制了了这部分分国际企企业的购购买权力力。租赁赁，便成成为他们们的第一一选择。。相关追随随型企业业各行各业业都具备备极强的的关联性性。随着着高新区区、东部部新城大大量写字字楼的交交付使用用、集群群效应显显现。必必然吸引引大量与与这些即即将入驻驻企业相相关行业业的企业业。这类类企业，，资金实实力相对对较弱，，但与大大牌企业业的业务务发展息息息相关关，因此此，他们们也有着着很强的的入驻需需求。租租赁，也也就成为为他们不不二的选选择。第六章项目租金金定价及及物业管管理费建建议高新区鄞州南部部商务区区海曙西三江口商务区区域较为为成熟、、性价比比较高典型项目目：丽丽园尚都都、科科创大厦租金：1.5-2.0元/㎡.天依托高新新区产业业基础和和政策优优势典型项目目：万特特商务中中心宁宁波研发发园、绿园大厦厦租金：1.0—1.5元/㎡.天区域非常常成熟、、地段认可可度较高高典型项目目：环球球中心、、银泰国国际、时时代广场场、恒隆隆中心、、万豪中心心、中信信银行大大厦租金：2-3元/㎡㎡.天快速发展展区域典型项目目：博纳纳国际、、商会大大厦、总总部一号号、奥克克斯大厦厦、广博博大厦租金：1.3-1.7元/㎡.天东部新城城区域区域未来来潜力较较大典型项目目：城投投大厦、、金融中中心租金：2.5元/㎡.天各板块租租金图江东区区域成熟熟、商务务配套齐齐全典型项目目：泰富富广场、、世纪东东方广场场、波特特曼、利利时大厦厦租金：2.0-3.5元/㎡.天宁波各区区块字楼楼整体平平均租金金约为：：三江口口商商务区区：2.5元/㎡.天高新新区区：：1.3元/㎡.天东部部新新城城：：1.8元/㎡.天江东东区区：：2.0元/㎡.天南部商务务区一期期：1.5元/㎡.天各板块租租金梳理理价格构成成分析各区写字字楼租金金价格的的依据同类区域域、同等等品质权权重对比比参照项目九五国际广场万特商务中心绿园大厦滨江国际广场和丰创意广场本案评分标准权重评分（X1）评分（X2）评分（X3）评分（X4）评分（X5）评分（X6）社区规划（25）社区规模5%555555园林景观7%666677建筑外观4%334444户型设计9%779886社区配套（35）地段20%191820202019交通7%667676内部配套5%444444周边配套3%322223产品类型（5）花园办公10%889989其他（10）产品品质5%445445物业管理5%345444开发商品牌10%88108910企划包装10%7998810总评分100%838495889092各项目租金（元）P1（a）1P2（a）1P3（a）1.5P4（a）1.8P5（a）2

参照权重（%）Y115%Y215%Y335%Y420%Y515%加权后价格（元）P1（b）0.15P2（b）0.15P3（b）0.53P4（b）0.36P5（b）0.3本项目加权后平均价格

1.485本项目产品价格

1.50本案定价价原则：：结合市市场价格格以及本本案配置置、所处处地理位位置、以以及本案案运营模模式制定定价格。。建议本案案定价：：1.50元/平方/天高新区鄞州南部部商务区区海曙西三江口商务区区域较为为成熟、、性价比比较高典型项目目：丽丽园尚都都、科科创大厦物业管理理费：3-8.8元/㎡.月依托高新新区产业业基础和和政策优优势典型项目目：万特特商务中中心宁宁波研发发园、绿园大厦厦物业管理理费：3-4.5元/㎡.月区域非常常成熟、、地段认可可度较高高典型项目目：环球球中心、、银泰国国际、时时代广场场、恒隆隆中心、、万豪中心心、中信信银行大大厦物业管理理费：3-10.8元/㎡.月快速发展展区域典型项目目：博纳纳国际、、商会大大厦、总总部一号号、奥克克斯大厦厦、广博博大厦物业管理理费：4-6元/㎡.月东部新城城区域区域未来潜潜力较大典型项目：：城投大厦厦、金融中中心物业管理费费：2.5-9元/㎡.月各板块物业业管理费图图江东区区域成熟、、商务配套套齐全典型项目：：泰富广场场、世纪东东方广场、、波特曼、、利时大厦厦物业管理费费：3.8-10.8元/㎡.月宁波各区块块字楼整体体平均物业业管理费约约为：三江口商商务区区：6.0元/㎡.月高新新区区：3.5元/㎡.月东部部新新城城：5.5元/㎡.月海曙曙区区：4.5元/㎡.月月江东东区区：6.0元/㎡.月南部商务区区一期：5.0元/㎡.月各板块物业业管理费梳梳理结合宁波写写字楼市场场各板块现现在的物业业管理费，，建议本项项目物业管管理费控制制在4-6元/㎡.月之间。产品建议第七章在可能的情情况下建议议本项目的的员工餐厅厅对写字楼楼业主开放放，解决用用餐之忧；；硬件建议一一：硬件建议二二：建议在写字字楼户外统统一安装大大型广告位位，以供入入住企业使使用（使用用广告位要要求由甲方方制定）；；硬件建议三三：建议在奇数数层的的朝朝南阳台设设置景观绿绿化，休闲闲座椅，放放松心情情，打破传传统写字楼楼的沟通障障碍软件建议一一建议去掉现现有13、14层数字，可可用12A,12B代替；向高新区管管委会申请请“一楼一一策”，吸吸引优质企企业进驻；；建议：甲方选聘全全球五大行行：第一太太平戴维斯斯、仲量行行、戴德梁梁行、高力力国际及CBRE直接进驻管管理或只做做物业顾问问，甲方自自己管理。。此外也可选选择本土品品牌：绿城城等物业公公司进驻管管理。软件建议二二CBRE（（世邦魏理仕仕）总部位于美美国加利福福尼亚州洛洛杉矶，是是标准普尔尔500强强企业，为为全球最大大的商业地地产服务公公司(按2007年年的营业额额计算)。。CBRE物物管顾问有有两种形式式1、费用3万一年，，基本什么么都不管，，只是借个个名义。2、薪酬制制：所有人人员费用由由甲方承担担，人员由由CBRE提供，另另外甲方每每年另行支支付CBRE物管费费用10——30万企划篇我们的目标标：打造大东城城独具特色色的写字楼楼引领一种全全新的国际际商务模式式第一部分我我们项项目有什么么第二部分消消费者者需要什么么第三部分我我们说说什么第四部分我我们怎怎么说或做做策略思路我们项目有有什么第一章项目核心价价值品牌价值+区域价值+产品价值宁兴大厦三大价值【核心优势】高新区核心心区域发展前前景宁兴大厦项目核心价价值【基础优势】坐拥东城门门户依托东部新新城高端配配套【差异优势】纯租赁+绿色生态商商务小结大东城门户户地位+高新区核心心之上的“纯纯租赁生态态商务平台台”客户需要什什么第二章客户描述：：处于上升升期的中小小企业他们处于企企业发展的的上升通道道，随着企企业实力快快速的增加加，他们目目前所在的的办公场所所将不能满满足他们的的需求，他他们希望找找到一个能能匹配他们们自身实力力的高性价价比写字楼楼、既有合合适的租金金、又有不不错的商务务平台。客户描述：：国内、国国际企业总总部他们未必是是宁波本土土企业，但但是在国内内乃至国际际属于知名名的企业，，他们并不不打算在宁宁波置业，，他们需要要的是一处处符合他们们身份和需需求的写字字楼作为区区域总部，，本案的纯纯租赁项目目十分符合合他们的要要求。他们的共同同需求在宁波未来来发展的方方向上寻找一个符符合自我身身份的与国际商业业潮流接轨轨的商务平平台。而这正是宁兴大厦宁兴大厦能能给他们带带来的是区域认同：：东城门户，，宁波未来来的发展方方向价值认同：：在宁兴大厦厦，轻松享享受国际品品质办公需求认同：：精装修，一一切效率化化精神认同：：生态办公，，缓解工作作的压力我们说什么么第三章有时候，说说什么怎么么说，比做做更重要，，特别是对对于千篇一一律的写字字楼项目，，5A或6A或甲级写字字楼占据了了大多数的的报纸版面面，让我们们看不到最最有价值的的闪光点，，独特性，，差异化，，我们一直直在寻找的的USP，建立与众众不同的品品牌高度和和形象，或或许从以下下关键词可可以得到启启发…….关键词高新区纯纯租赁赁生生态商务务国家级高高新产业富人区东东城门户国际商务潮潮流所在绿色生态办办公告别黑白商商务时代国家高新区区·纯租赁·总部级生态态商务体形象定位传播语再见！黑白白办公时代代备选世界触手可可及再见，是为为了新的开开始……再见，是为为了对传统统的告别……再见，是彰彰显具有新新思维的企企业家对企企业发展的的思考，是是对员工的的一份人文文关怀……再见，是青青年才俊传传达对快乐乐工作，享享受工作的的精神主张张……再见，是企企业中坚对对张弛有度度的工作方方式的追捧捧……再见是为了了和谐、进进取、积极极向上……传播语内涵涵及延展品牌宁兴大厦项目定位东城门户·纯租赁·生态聚合体体品牌调性生态，精致致，考究品牌诉求再见！黑白白商办公代代策略定位宁兴大厦VI体系备选LOGO备选LOGO我们怎么说说或做第四章总体营销思思考必须首先建建立起独特特的项目品品牌形象高高度我司认为，，不做前期期形象推广广及高度的的塑造，凭凭我司力量量同样可以以达到去化化目的，但但无法形成成竞争区隔隔，打造市市场标签，，进而为项项目的价格格最大化奠奠定基础。。在渠道上，，资源、门门店、人脉脉是我司的的三张王牌牌优势。减少通路，，直达目标标群是我们们考虑媒体体的主要原原则。针对性的事事件营销活活动能产生生事半功倍倍的效果。。入市最佳时时机租赁市场传传统意义上上的旺季：3月月—9月淡季：11月—2月月鉴于租赁市市场淡旺季季之分，结结合本案交交付的时间间约为2011年年11月建议：本案可在2011年年9月安排排租赁中心心就位，人员进场场，进行客客户前期积积累，有效效的把握一一年之中最最后的旺季季时期。第一阶段第第二阶段第第三阶段第第四四阶段第第五阶阶段人际传播内部客户积积累楼体包装内部客户积积累广告铺垫前期蓄水期期广告强化客户筛选、、确定现场营销实现出租率率三大攻击波波撬动甬城城写字楼租租赁市场推广策略本项目作为为纯租赁项项目，推广广上不太可可能与一般般销售项目目推广一样样全方位铺铺开，大面面积撒网，，全城轰炸炸。而是应该做做到精准打打击、适当当利用户外外、报纸等等媒体对项项目进行包包装和推广广，辅助租租赁人员的的工作开展展。同时要善于于利用江南南一品之前前所积累的的良好口碑碑传播。利用宁兴集集团入驻节节点进行新新闻公关。。第一波：渠渠道攻击户外+报纸为主网网络、短短信等为辅辅户外投放系系列1合润建议：：选择江南南路、通途途路、体育育馆区域两两选择1-2块高炮户外外，树立项项目形象、、截流区域域客户，同同时可以保保持项目长长时间关注注度。户外示意：：通途路中中兴北路路路口户外投放系系列2户外示意：：通途路中中兴北路路路口阵地营销户外建议：：利用项目目自身十字字金街优势势，制作户户外广告，，在扩大项项目知名度度的同时节节省营销成成本，一举举两得。报纸投放鉴于项目是是纯租赁项项目，报纸纸使用更多多承担建立立项目形象象及传递租租赁信息，，频次不会会太密集。。根据以往写写字楼操盘盘经验，我我们建议适适量选择宁宁波晚报、、东南商报报为主要宣宣传阵地，，版面除前前期和重大大事件之外外，更多以以小版面为为主。网络媒体选选择建议：：东方热线线和58同城网，根根据合润经经验，这两两个网站在在写字楼租租赁方面的的效果好于于搜房等地地产网站。。辅助媒体-网络广告58同城网示意意辅助媒体-短信广告相较于其他他媒体，短短信无疑是是性交比较较高的媒体体选择，可可以利用短短信在租赁赁开始及旺旺季配合其其他媒体进进行立体式式宣传。重点发送区区域：以东东部新城、、高新区区区域为核心心范围，兼兼顾镇海、、北仑区域域，其他区区域为补充充。宁兴大厦，，东城门户户·纯租赁·生态商务聚聚合体，以以国际商务务标准礼遇遇世界商业业豪强，现现正火热招招租进行中中……示例：精准定位的的渠道攻击击——1、与关系较较好的银行行合作，向向其VIP客户发放资资料；2、同时，银银行的VIP通道设置资资料展架；；3、在目标客客户所在写写字楼大堂堂设置资料料展架。4、《南都楼市》专刊，进入入指定各写写字楼第二波：现现场攻击眼见为实的的震撼眼见为实，，震撼才是是硬道理。。本案的国国际商务气气质有必要要让所有目目标客群所所感知。让让客户真正正感受到国国际品质的的办公内涵涵，并形成成口碑，让让口碑成为为我们最佳佳的租赁人人员。1、接待中心心精心包装装2、空中花园园情景体现现，体验营营销，以景景动人3、如有大客客户成交，，则大力宣宣传该单位位的入驻制作精美的的香水楼书书、折页，，衬托项目目档次第三波：创创意营销实用、创新新、吻合目目标群心态态的小礼品品、（以下礼品品可选2-3种）车载MP3车载香水健康烟斗烟烟盒无线鼠标、、垫开过光的汽汽车挂件（（普陀或天天童方丈开开光）高档或创意意类笔筒名片盒第四波：事事件营销结合政府对对高新区、、东部新城城政府的推推广组织营营销活动1、尽量抓住住具有新闻闻价值的活活动，伺机机推广本项项目。比如如市、区领领导对本项项目的考察察，伺机举举办相应的的营销活动动。2、借宁兴集集团入驻之之际举办隆隆重典礼，，结合广告告、新闻宣宣传。3、邀请大型型客户参观观项目样板板区。4、利用江南南一品高端端社区现有有资源。宁兴集团进进驻典礼活动1：宁兴大厦样样板区开放放活动2：江南一品高高端业主公公关宁兴大厦江江南一品VIP业主推荐会会江南一品作作为富人社社区、其中中必然有大大量的私企企业主、公公司高层等等人群，而而我们正握握有他们的的信息资料料，这部分分潜在客户户是我们需需要抓住的的。活动3：写字楼、商商业篇写字楼我们一改传传统的营销销模式推崇资源营销专业营销情报营销一积累专业业营销二分享资源源营销三听情报营营销专业营销在在于积累从宁波市第第一批写字字楼，三江江口地标性性建筑的““华联写字字楼”到江江东区核心心地“利时时大厦”、、“彩江大大厦”、““开封大厦厦”到鄞州州区的“麒麒麟大厦””、“博纳纳国际”、、“十六城城联邦”，，直到今天天的银泰国际、泰泰富广场。我司在宁波波商业地产的的道路上一路路走来，成功功的为宁波市市商业地产项项目打造了一一批专业的地地产精英团队队。我们付出出的是心血、、洒下的是汗汗水、积累的的是经验、收收获的是财富富。十年磨一剑、、凝练终非常常共同分享资源源营销的喜悦悦读万卷书不如如行万里路，，行万里路不如如阅人无数。。我们的客户资资源在哪里？？我们如何积累累资源呢？以下是我们的的客户部分资资源我们已成功的的建立写字楼楼客户资源库库，拥有宁波波市70座写写字楼的1759组客客户资料，拥有所代理理的10余座座写字楼项目目的2000组客客户资料；其中：宁波百百强企业（服服务业、制造造业）：206家物流船务行业业：97家金融保险行业业：86家贸易行业：675家未进驻宁波的的外资企业：：112家……眼见为实我们签约的国国内外知名企企业鉴赏…我们签约的世世界500强租赁客户我们签约的全全球知名跨国国企业租赁客客户我们签约的中中国500强企业租赁客客户我们签约的中中国知名金融融企业租赁客客户我们签约的中中国知名企业业租赁客户我们签约的政政府机关租赁赁客户我们如何积累累客户资源不仅注重对客客户的前期服服务更注重对对客户的后续续维护，解决决客户装修工工程上的困难难、为客户提提供工商、税税务的注册、、变更等衍生生服务。因此此我们在项目目操作中能够够用客户的““口”来提高高项目的美誉誉度、知名度度，做到以老老带新，以商商招商，从而而客群范围不不断扩大，我我司对客户的的服务没有终终点…我们的原则坚持与客户走信用原则，坚持用书面面的形式与客客户间保持沟沟通、确认。。用PPT形形式制作项目目方案供客户户参考、上报报。我们与客客户间不会产产生反复的变变化。坚持与客户走相容原则，坚持双方平平等互利，建建立友谊的合合作方式。我们充分具备备与高端企业业谈判的优势势听“情报营销销”所谓情报就是是最新的企业业信息，那么如何得到到最新的信息息呢？依托招商局、、贸易局以及及宁波市各个个主要街道等等政府资源，，从而最先获获取区外、市市外的大型企企业入驻的信信息。突出委托招商、全全员招商等多种形式，，开创多路并并进、多策并并举的招商格格局。我们的目标阶段招商周期出租率第一阶段正式交付后6个月40%第二阶段正式交付后9个月65%第三阶段正式交付后11个月85%预计三年租金金回收第一年租金754万元第二年租金844万元第三年租金928万元预计三年可回回收租金：2448万元。保证金140万元长期作为为甲方流动资资金。写字楼招商具具体策略篇产品去化分析析产品推盘策略略具体操作细则则签约条件本案以引进国国内外名企、、宁波本地名名企、行业龙龙头企业为主，，知名企业的的落户将提高高本项目的知知名度、提升本本项目的美誉誉度。为后续续招商奠定良良好的基础。产品去化分析析产品去化分析析本案共分3期期推出房源；；楼层以高、中、低三三个区域划分；每期推出的房房源中均有高高、中、低区区域的房源；；原则上，偶数层西边以以半层出租为为主，10—11层作为机动层，12—16层层以整层客户户为主；整层客户占50%，半层层客户占30%，散户占占20%；产品推盘策略第一期房源第二期房源产品推盘策略第三期房源产品推盘策略整层以东、西西面去化具体操作策略略付款方式：押押3付1、押押3付3、押押3付6、押押2付2、押2付3、押押2付6等付付款方式供不不同客户选择择；建议：押3或或押2的付款款方式，更有有利于保证甲甲方的利益；；租赁整层以上上客户，保持持3年内租金不不变；租金递增方式式原则上每两年递增4-5%；租赁半层以上上客户给予租租金、免租期期、装修期、、停车位等优优惠；前期招商客户户给予租金、、装修期的优优惠；签约条件住宅、写字楼楼租赁依据““《建设部第第42号令》》和《浙江省房屋屋租赁管理条条例》规定，，甲方取得房房屋所有权证或合合法的权属证证明后可签定定租赁合同；；因此根据上述述相关条例规规定，本案与与客户签订正正式租赁合同的的时间将在2011年12月份以后后；租赁合同建议议采用“宁波市存量量房屋租赁中中介合同”统一格式的文文本；商业部分项目商业整体体定位项目位于高科科技园区，目目前商业氛围围仍属于初级级起步阶段，，且项目的商商业部分处于于内街，无法法与外界形成成良好的商业业互动，从目目前情况分析析商业影响覆覆盖面仅针对对项目高标准准的住宅及写写字楼部分。。根据以上实际际情况，本项项目商业整体体定位为：宁波首席社区区MALL！公司招商部分分业态定位1本次项目定位位针对项目商商业单元中本本公司负责的的两个独立单单元。单元一：面积：2800m2楼层：1-2层（独栋）单元二：面积：6000m2楼层：1-4层（独栋）单元定位依据业态单元一符合社区型超市面积及人口需求社区型超市位于江南路有良好的展示面做为吸引人气业态可提高商业内街的商业氛围单元二配备高端室内游泳池健身休闲会所符合健身中心及高端会所的面积需求周边环境优美、僻静2公司招商部分分业态定位单元一定位的的社区型超市市主要面对项项目本身及周周边社区居住住人群，完善善社区配套功功能。单元二的健身身休闲会所由由四个版块组组成：健身、、咖啡、足浴浴休闲、SPA会所。单元定定位明确清晰晰，形成良好好的业态聚集集效应。3F2F1F2F2F顶1F项目商业部分分业态布局超市超市网球场单元一单元二咖啡会所健身中心通道健身中心通道足浴会所4F美容SPA会所通道通道项目商业部分分租金定位参照项目16城联邦万特商务中心本案评分指标权重评分(X1)评分(X2)评分(X4)地理位置

22%403522人流量

18%252018交通状况

8%1288商业氛围

15%201415规划前景

8%1098物业品质

9%989商业规模

5%535营运管理

10%9810商圈内消费能力

5%755总评分100%137110100租金情况（元/㎡/天）21.75

参照权重（%）50.00%50.00%加权后价（元/㎡/天）1.461.59单元一加权平均价格100%1.53单元二加权平均价格70%1.07通过与周边项项目的权重对对比得出：（单元1）一层租金：：1.5元/㎡/天（单元2）一层租金：：1.0元/㎡/天根据市场常规规测定，二层商铺租赁赁价格为一层层的60%，三层商铺租租赁价格为一一层的40%，四层商铺租租赁价格为一一层的30%，测算得出：：单元楼层租金元/㎡/天平