XX香杉园第三阶段市场研判及销售建议

——市场研判及销售建议香杉园第三阶段目录市场研判专案销售预测定价及销售总体方案广告及推广安排商铺销售方案一细化市场研判·市场概况·4月份以来，楼市宏观政策迭出：营业税征收、转按揭限制、银行加息……极大的影响了市场预期。上海楼市瞬间降温，投资客出市、自住客观望。增量房每日成交量连续跌入低谷，低价房源去化尚保持平稳，内环线高价房销售日渐趋缓。二手房抛盘量一度激增，三级市场呈明显颓势，五月份共关闭1400家门店，市场洗牌加剧。一手房市场价格按兵不动，但优惠措施频出；二手市场价格明显下挫。进入六月份以来，市场挂牌量缩水，买卖双方陷入博弈。·市场大势判断·

此次宏观调控,对于楼市的影响究竟有多大?本月15日举行的”长三角发展论坛”上,众多业内权威人士发出不同的声音.

即使按当前市场上最乐观的观点做推论,至少到今年年底,市场状况将不会有显著改善.专家态度观点开发商乐观今年年底市场将回暖政府官员谨慎明年上半年市场情况会有所改变部分经济学家泡沫论市场低迷将持续3－4年·二手市场挤压效应·二手房抛盘量一度激增,意味着什么?二手房价格明显下跌,预示着什么?由于小业主的投资心态受市场预期影响很大，且资金链更不稳定；因而同增量房相比，二手房源的抗跌性更弱。目前，甚至有部分高档房源以低于市场价格1000－2000元/平方米的单价挂牌，但成交情况依然不理想。从自住客的心态出发，总价便宜、房龄较短的二手次新房，显然比品质相仿的一手房更具吸引力。二手房源对增量房市场的挤压效应已经凸现。，营业税政策6.1起实施，二手市场供应量将呈现缩水。转按揭限制，增加二手市场交易难度威胁点机会？·住宅市场案例分析·案名：景明花园面积：22000平方米套数：191套单套面积：90－145平方米，二房比例约55％。均价：13500元/平方米开盘日期：2005.4.3成交套数：606月份成交量：0案名：吉联大厦面积：5052.46平方米套数：42套单套面积：96－143平方米，二房比例约33％。均价：约12500元/平方米开盘日期：2005.5.5成交套数：86月份成交量：3·商铺市场案例分析·案名：景明花园面积：1058平方米套数：9套单套面积：79、129、131、142平方米均价：35000元/平方米开盘日期：2004.5.31成交套数：5案名：吉联大厦面积：7473.38平方米套数：3套（三层）层数：4层，第四层未纳入销售单套面积：一层2039.36平方米，二、三层2717.01平方米均价：约16800元/平方米开盘日期：2005.5.5成交套数：0·写字楼市场案例分析·案名：中环明珠·景明花园面积：20200平方米套数：317套单套面积：55、60、85、102平方米合同均价：约10000元/平方米当前报价：约12500元/平方米开盘日期：2004.8.24成交套数：181案名：吉联大厦面积：15528平方米套数：120套单套面积：88，136－145平方米均价：约12000元/平方米开盘日期：2005.5.5成交套数：32我们在哪里？·当前住宅销销售情况·本案4号楼楼5月6日日开盘，至至目前为止止共销售22套，其其中4套申申请退订；；除开盘当当天去化19套外，，近一个月月以来，尚尚无成交记记录。开盘一个月月以来，案案场共接来来电239通，来访访132组组，平均日日访问量4.4组。。同几乎所有有内、中环环楼盘类似似，绝大多多数目标客客户均处于于持币观望望的状态。。·当前客户积积累情况·住宅：5号楼原有有老客户69组，全全部以电话话回访的方方式进行过过梳理。其其中绝大部部分人表示示13500元/平平方米的价价格超出预预期，无直直接购买意意向；因此此当前基本本无有效客客户。商铺&办公公楼：商铺和办公公楼的市场场推广工作作一直没有有进行，目目前商铺尚尚有8、9组销售员员自有客户户；办公楼楼则无客户户积累。·我们的销售售目标·目前香杉园园住宅部分分共有房源源92套，，其中5号号楼68套套，4号楼楼24套，，房型面积积88.6－132平方米。。商铺部分共共有房源10套，其其中1复2总计9套套，面积200－250平方方米；3层层整层1套套，面积1134.7平方米米。办公楼部分分共有房源源119套套，包含1－17层层所有可售售房源。我们的既定定目标，是是在预售许许可证下发发后的半年年内，完成成所有房源源的销售。。我们怎样做做？·我们思考？？·谁在买房是否能够按按进度完成成销售如何按进度度完成销售售·谁在买房？？·投资客现阶阶段不会买买房。不急急于于购购房房的的自自住住客客，，目目前前持持币币观观望望。。有迫迫切切需需求求的的自自住住客客，，大大都都考考虑虑二二手手次次新新房房。。工薪薪阶阶层层自自住住客客，，目目标标通通常常锁锁定定在在外外环环线线一一手手房房。。我们们的的客客户户我们们的的目目标标客客户户一一定定要要具具备备以以下下特特征征：：有很很好好的的工工作作、、收收入入，，相相当当数数量量的的积积蓄蓄。。有切切实实自自住住需需求求，，以以婚婚房房为为主主，，考考虑虑明明年年下下半半年年结结婚婚的的年年轻轻白白领领、、准准金金领领。。有迫迫切切需需要要，，改改善善当当前前居居住住环环境境，，看看好好后后市市。。这样样的的人人多多吗吗？？·销售售进进度度分分析析————办办公公楼楼·可比比案案例例：：吉联联大大厦厦：：2005年年5月月5日日开开盘盘，，到到6月月20日日为为止止，，共共47天天；；完完成成销销售售量量32套套，，占占总总体体量量的的26.7％％。。本案案：：销售售周周期期假假定定6个个月月，，共共180天天，，所所有有可可售售房房源源共共119套套。。（26.7％％/47））××180××119＝＝121.5（（套套））〉119（（套套））结论论：：按照照强强销销期期的的销销售售速速度度，，本本案案办办公公楼楼部部分分，，可可以以按按期期完完成成销销售售。。·销售售进进度度分分析析————商商铺铺·可比比案案例例：：吉联联大大厦厦：：2005年年5月月5日日开开盘盘，，至至今今3套套商商铺铺尚尚无无销销售售记记录录。。景明明花花园园：：2004年年5月月开开盘盘，，共共销销售售了了9套套商商铺铺中中的的5套套结论论：：商铺铺由由于于套套数数少少、、业业态态不不同同等等原原因因，，市市场场可可类类比比性性不不强强。。虽虽然然区区域域内内其其他他楼楼盘盘，，如如：：景景明明花花园园、、吉吉联联大大厦厦销销售售情情况况均均不不理理想想，，但但从从本本案案自自身身考考虑虑，，仍仍有有完完成成销销售售的的信信心心。。·销售售进进度度分分析析————住住宅宅·可比比案案例例：：内、、中中环环成成交交量量：：整个个5月月份份，，日日成成交交量量22.5套套，，市市场场供供应应量量15992套套；；整整个个6月月份份，，日日成成交交量量33.8套套，，市市场场供供应应量量16757套套。。五月月份份：：（（22.5/15992））××180××92＝＝23.3（（套套））〈〈92（（套套））六月月份份：：（（33.8/16757））××180××92＝＝33.4（（套套））〈〈92（（套套））取修修正正值值：：30（（套套））〈92（（套套））结论论：：按照照内内、、中中环环区区域域市市场场反反映映，，在在当当前前市市场场销销售售速速度度下下，，6个个月月内内仅仅有有把把握握销销售售30套套住住宅宅，，远远远远小小于于92套套。。故故而而建建议议，，香香杉杉园园住住宅宅部部分分暂暂时时封封盘盘，，待待市市场场观观望望气气氛氛缓缓和和后后，，再再行行推推出出。。·我们的结论·写字楼：能够完成预期期销售量。可可以按照正常常程序进行推推广和营销。。商铺：就目前市场情情况来看，有有一定销售阻阻力。建议一：与大宗物业中中介合作，以以低于市场价价的价格整幢幢转让。建议二：不再将商铺作作为住宅的附附着品，作为为独立的物业业，单独对其其进行推广包包装和销售。。住宅：暂时封盘，待待市场有回暖暖迹象，再行行销售。·商铺销售方式式·第三层整层出出售，购买第第三层的客户户，可以享受受一、二层指指定房源的优优先购买权。。一、二层单套套出售；并可可以考虑整幢幢转让。首批推出第三三层房源，做做市场试探，，同时积累客客户。规定经营业态态（建议：餐餐饮、娱乐、、休闲等）。。三年包租，回回报率7％、、7％、8％％；先期启动动招商。·办公楼销售方方式·首先考虑整幢幢转让，积累累客户，根据据市场反映对对价格作必要要调整。按套销售。行销方式寻找找客户。通过网络平台台或研讨会形形式，进行产产品推介，建建立市场认知知度。·商铺价格建议议·3楼整层：16500元元/平方米1、2楼复式式单套：19500元/平方米说明：假定3楼整层层预期售价16500/平方米，1、2楼复式式单套预期售售价19500元/平方方米。1、2楼按租金4.5元/平平方米·日计算，3楼楼按租金4.5×60％％＝2.7元元/平方米·日计算。3层整层：16500××（1＋0.07＋0.07＋0.08）－2.7×365×3＝17173.5元/平方方米可取16500元/平方方米1、2楼单套套复式：19500××（1＋0.07＋0.07＋0.08）－4.5×365×3＝18862.5元/平方方米可取19500元/平方方米三年包租：7％、8％、、8％·办公楼价格建建议·3－18层单套：12000元/平方米说明：本次宏观调控控对办公楼市市场影响相对对较小，但鉴鉴于一段时间间以来，办公公楼售价相比比住宅而言，，普遍偏弱；；且周边竞争争楼盘，如中中环明珠景明明花园，售价价较低，且销销售状况并不不理想；故而而本案均价不不宜过高。小分割面积的的办公楼，当当前市场去化化情况相对较较好，这对于于本案而言是是一个机会点点，不排除价价格尚有上升升空间，但需需视市场情况况而定。推广包装·商铺形象塑造造·推广名：香杉杉商业广场形象定位：明明珠线赤峰路路站，地标型型商业领地广告语：杉的的速度，我的的财富诉求点：内环线、轻轨轨捷运、旺盛盛人气餐饮娱乐综合合业态、高档档社区外沿，，租金回报轻轨沿线开发发、广纪路拓拓宽利好·办公楼形象塑塑造·推广名：香杉杉商务中心形象定位：小小巧分割，纯纯正Office血统广告语：20分钟，我穿穿越3个CBD诉求点：内环线、轻轨轨捷运、小巧巧分割纯Office优越景观性能能、坐拥高档档住宅区低单价、低总总价、发展型型企业首选·推广费用建议议·推广费用按房房源总销额的的1％计。办公楼：12000×7275＝87300000元元商铺：（16500＋＋40000）/3××3289＝＝61940000元元（87300000＋61940000）/100＝150万元推广费用合计计约：150万元·推广节奏安排排·7月8月9月10月12月11月2月1月3月蓄水期开盘期强销期持续期清盘期2个月1个月2个月2个月1个月期段：时间：市场培育媒体引爆快速去化销售促进推广补充·推广费用安排排·合计推广费用用：300万元Thanks让我们一起期期待成功!9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。02:22:4802:22:4802:221/5/20232:22:48AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2302:22:4802:22Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。02:22:4802:22:4802:22Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2302:22:4802:22:48January5,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。05一一月月20232:22:48上上午午02:22:481月月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月232:22上上午午1月-2302:22January5,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/52:22:4802:22:4805January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。2:22:48上上午午2:22上上午午02:22:481月月-239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。02:22:4802:22:4802:221/5/20232:22:48AM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2302:22:4802:22Jan-2305-Jan-2312、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。02:22:4802:22:4802:22Thursday,January5,202313、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。1月-231月-2302:22:4802:22:48January5,202314、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样样任任意意揉揉捏捏。。05一一月月20232:22:48上上午午02:22:481月月-2315、楚塞三湘接接，荆门九派派通。。。一月232:22上上午1月-2302:22January5,202316、少年十五二二十时，步行行夺得胡马骑骑。。2023/1/52:22:4802:22:4805January202317、空山新雨雨后，天气气晚来秋。。。2:22:48上上午2:22上上午02:22:481月-239、杨柳散散和风，，青山澹