郑州市房价现状及其博弈模型研究,微观经济学论文

郑州市房价现在状况及其博弈模型研究,微观经济学论文摘要：基于对当下房地产市场中，郑州市采取的限购政策，结合博弈论不完全信息下的单期博弈模型，对地方、开发商和消费者的效用函数进行分析，并以郑州市2021-2021年相关数据进行实证分析，得出限购政策的施行效果与开发商、消费者对施行政策力度的预期切实相关，为到达预期的政策施行效果，应当与媒体结合，加强舆论引导，使政策施行力度与开发商、消费者对其的预期尽可能保持一致，增大政策的施行效果。本文关键词语：限购;不完全信息;单期博弈;效用函数;Abstract：BasedonthepurchaserestrictionpolicyadoptedbytheZhengzhougovernmentinthecurrentrealestatemarket,combinedwiththesingle-periodgamemodelunderincompleteinformationingametheory,theutilityfunctionsoflocalgovernments,developersandconsumersareanalyzed,andempiricalanalysisisconductedwithrelevantdataofZhengzhouCityfrom2021to2021,anditisconcludedthattheimplementationeffectofthegovernmentspurchaserestrictionpolicyispracticallyrelatedtotheexpectationsofdevelopersandconsumersonthegovernmentsimplementationofthepolicy.Thegovernmentshouldintegratewiththemediatostrengthentheguidanceofpublicopiniontomaketheimplementationofgovernmentpoliciesasconsistentaspossiblewiththeexpectationsofdevelopersandconsumers,andincreasetheeffectivenessofpolicyimplementation.Keyword：purchaserestriction;incompleteinformation;single-periodgame;utilityfunction;1、研究背景概述房地产价格作为民生热门问题，一直以来备受民众关注。最近几年来，各地房价涨幅迅猛，各地积极采取调控政策，以期有效控制房价，避免其成为影响社会稳定发展的不安宁因素。房价之所以迅猛发展，一方面是地方对调控政策的疲软，地方为保证当地的稳幅增长以及本身的良好声誉，不执行或误解意图执行及其部委下达的各项调控政策，使得房地产市场一直处于年年调控，年年无效的境况。[1]另一方面，开发商作为理性的经济人，其目的一直都是尽可能使本身利益最大化，但房地产市场上低端房产的开发，完全违犯这一目的。房产开发商为实现最大获利，大量开发销售高端房产，并将购买土地及建设房产的成本全部转嫁给购房者，其最直接的表现方式就是提高房产销售单价。[2]除此之外，购房者的购房需求也是一个重要原因。在房地产市场中，购房者主要分为两种，一种是急需购房自住的刚需购房者，另一种是通过买卖房产赚取差价的投资购房者，二者相比拟而言，投资购房者在选购房产时，房产的价格并不是其考虑的主要因素，他们更关心的是房产所处的地理位置能否优越、交通能否便利及寓居环境能否舒适。基于国内的现在状况，各地房地产市场大多处于供不应求状态，开发商间几乎不可能通过价格战来抢占市场增大本身利益，再加上房产产品区位性差异明显，各房地产商在购买土地建造房产时都有其独特优势，这直接导致了房价持续坚挺的局面。在的各项控价政策下，仍有不少投机消费者选择积极入市，严重毁坏了房地产市场的平衡发展，致使大批低收入刚需购房者无法进入房地产市场，严重影响了行业正常发展和社会稳定。[3]2、限购政策最近几年，房地产市场持续高速发展，房价居高不下，民众怨声越来越大，对社会的稳定发展造成了极其不利的影响，面对这种情况，各地开场加大调控力度，更多的参与房地产市场。2018年4月30日，北京出台国十条施行细则，率先规定每户家庭只能新购一套商品房。随后，一二线城市中的多个城市相继出台不同力度的限购政策，各地纷纷开场进行房价调控。2018年8月，住建部下发二三线城市限购标准。这标志着限购政策在全国范围内全面展开。限购政策主要采取限制购房数量、增加二手房交易税、提高购房条件等来施行。[4]2022年，住房建设部继续强调，坚持***提出的房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快探寻求索建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。这表示清楚调控房地产市场的决心，期望各地房价在一个平稳范围内发展，尽可能避免房价大涨大跌的情况。[5]为了快速有效的控制房地产价格，各地也加紧了限购政策的施行，多地频频曝出最严限购令。纵观限购政策施行的这几年能够发现，该政策确实在短时间内有效降低了房价，但也导致了各地方财政收入的明显降低，同时，限购政策的能否有效也与开发商和消费者对限购政策力度的预期密切相关，各地方应当做好舆论引导，切实把握房地产价格与当地经济水平的实际情况，合理调整调控力度，找出平衡发展之路。本文拟通过建立、开发商、消费者三方的不完全信息下的单期博弈模型，分析施行限购政策的力度与开发商、消费者对政策预期的关系及如何才能保证的限购政策的有效施行，并结合分析结果为提供切实可行的合理化建议。3、郑州市房价现在状况郑州作为新晋的新一线城市，发展态势迅猛，多条地铁线路同时开工，航空港新区拔地而起。截至2021年2月底，从郑州出发，乘坐高铁可直达的城市共计129个，全国排名第6位，经过郑州的高铁车次数共计532趟。2021年底郑州面向全球发出了招贤令：正式颁布了智汇郑州人才工程1+N政策体系，出台了郑州史上最高含金量的广纳人才新政。越来越多的高精尖人才涌入郑州，其房价问题更成为人们关注的热门。2018年郑州初次出台限购令，在2020年对原有法令进行补充，并于同年9月2日正式施行，期间，在2020年8月9日起取消。但由于2021年7月至9月间房地产市场价格飞速上涨，严重影响了房地产行业的发展。郑州市房管局等相关部门于2021年10月1日重启限购令。此后又将初次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例增至30%。2021年底郑州面向全球发出了招贤令：正式颁布了智汇郑州人才工程1+N政策体系，出台了郑州史上最高含金量的广纳人才新政。实行重金引才，零门槛落户。三年内为引进人才每月发放生活补助。对高校毕业生、职业〔技工〕院校毕业生、留学归国人员和技能人才实行零门槛落户。对新引进落户的全日制博士研究生、35岁下面的硕士研究生、本科毕业生和技工院校预备技师〔技师〕，三年内按每人每月1500元、1000元、500元的标准发放生活补贴；落户后暂未就业或创业的，按上述标准发放6个月的生活补贴；对符合上述条件的博士、硕士和双一流建设高校的本科毕业生，在郑初次购房分别给予10万元、5万元、2万元购房补贴。这项政策的发布，很大程度上促进了毕业生的购买欲，增加了潜在购房者的人数，保证了房价的稳步上升。4、博弈模型在不完全信息下的单期博弈模型基础上，结合在调整房价经过中采取的限购政策，构建博弈各方的效用函数。4.1、博弈假设(1)博弈主体为地方、开发商和消费者。是房地产市场调控政策的直接下达者，其在制定政策时，综合考虑全国房地产市场的整体情况，无法完全把握不同区域的地方差异，不具有特异性。下达政策后，地方需结合当地实际情况灵敏施行调控政策，调整后的政策更能反响当地房地产市场的实际情况。[6]为了更接近房地产市场的真实情况，这里将地方作为主要研究对象。(2)房地产开发商的利润主要通过消费者购买房产来实现。从房产商购买土地到房产产品建成经过中房产商所承当的费用与购房者的购房款间的差额即为房产开发商的利润。(3)房地产市场中的消费者主要分为两类，一类是低层次消费者，即刚需购房者；另一类是高层次消费者，即投资购房者。[7]低层次消费者的消费目的倾向于性价比高、综合价格低的商品房，对其他方面要求相对不高；高层次消费者的消费目的倾向于良好寓居环境、彰显社会地位、交通便利的高品质商品房。这里主要研究刚需购房者，不考虑投机购房者。(4)地方、开发商和消费者间的博弈为不完全信息下的单期博弈，对市场及消费者的各类信息完全了解，开发商了解的部分信息，消费者对及开发商的相关信息都了解甚微。博弈仅发生一次，各博弈主体不能根据他方所作的决策，调整自个的先验决策。(5)每期长度始于上次对房地产市场进行价格调控，止于本次开场对市场进行价格调控，以这期间作为一个调控周期。(6)关注的目的为在限购的同时保证当地经济稳步发展。房产商关注的目的是当采取限购政策后，房价并不发生显着性变化，其本身利益不受影响，若房价降幅较大，其希望能从方面获得相应补偿。[8]消费者关注的目的是希望在发布限购政策后，房价能够明显降低，越低越好，减少其个人购买房产的负担。(7)的政策能够决定房地产价格的涨跌。4.2、博弈各方效用函数(1)对于来讲。地方一方面将房地产市场作为本地重要的经济来源、财政收入；另一方面又不得不执行下达的限购政策。地方作为理性的经济人，其本身目的为实现本身利益最大化，则的目的函数为式中表示推动增长；t表示限购指数；△p=ppe,pe为限购前的房价，p为限购后的房价。-t△p2表示采取限购措施后带来的经济负效应。当房地产价格远远高于其真实值时，就会加速对限购政策的施行。限购措施越多，执行力度越大，其对本地经济的影响越大，其可能带来的社会负面影响越大。进而给带来的负效用也越大。因而，t△p2与效用水平G之间存在着反向相关关系。[9]代表着房价上升引起的增长。房地产的相关收入作为的主要经济收入，这类收入越多，的财政收入越多。因而，与的效用水平G之间存在着正向相关关系。(2)对于开发商来讲。由于开发商的目的是，当采取限购政策后，开发商希望限购能够尽可能小的影响其本身的收益，因此其目的函数为(3)对于消费者来讲。由于消费者的目的是，希望采取限购政策后，房价能够明显降低，最好降低到其所能承受的范围内，所以其目的函数为5、分析平衡解在不完全信息的博弈经过中，地方完全了解开发商和消费者的效用函数，但开发商和消费者对市场的效用函数并不完全知晓。此时公众的最优策略为e、te为开发商和消费者预估限购经过中的效用函数中参数的值。对于来讲，其最优策略为此时，能够得到的效用为显然，能够得到的效用同开发商和消费者对限购幅度的预期△pe成正相关的关系。开发商和消费者对限购调控的预期又取决于对e、te的估计，即推动的增长与施行限购政策有一定的关系。当开发商和消费者预期当下主要工作为推动稳定增长时，所能得到效用会相对减少。反之，当开发商和消费者预期的主要工作为调控房地产市场，且采取限购政策，所得的效用会相对增加。[10]固然会通过各种手段来发出信号，尽可能让开发商和消费者相信自个不会仅仅关注的增长，也会采取限购政策来调控房地产市场，以此引导开发商和消费者对限购政策力度的判定，但对于理性的消费者和开发商来讲，他们清楚地知道，假如只进行一次博弈，会发布虚假的决策信息，以此来使自个获得更多的效用。[11]因此，开发商和消费者往往不会太多在意的舆论导向，选择自个最初的预期值。开发商和消费者是两个相对对立的利益集团。当采取限购政策时，若开发商能准确预测，并采取积极措施应对，就会使自个的效用获得最大程度的减少；相反，则消费者所得的效用并不会显着增大，潜在刚需消费者还是无法以自个心中预期的价格购房。若开发商没有能预测即将采取限购政策，则当采取限购政策时，开发商处于被动，势必会致使房价短期迅速降低，开发商效用减少；相反，短期内消费者效用到达最大。[12]待开发商采取相关应对措施后，房价趋于稳定，开发商和消费者的效用趋于平衡，且都无法到达最大。在现实中，更常见的情况是开发商和往往为了获取更多效用而采取合谋策略。这样就使得房地产市场失去平衡，出现屡屡限购，屡屡不见效的状况。6、实例论证河南省郑州市作为新一线城市，其房价也具有一定的代表性。郑州市于2018年出台限购令，2020年9月2日正式施行。该令于2020年8月9日起取消，后由于房价上涨趋势过快于2021年10月1日恢复施行。[13]因此本文选用2021年、2021年、2021年的商品房平均销售价格与相关数据，验证的限购力度与开发商、消费者对限购政策预期的内在联络。〔表1)为简化分析，对数据做下面简单处理，所得新数据保存两位有效数字。数据以8000亿元为基数，所有数据均除以该基数。商品房平均销售价格数据以8000元/平方米为基数，所有数据均除以该基数。简化后的数据如表2所示。为限购前与限购后指数的平均值，△p为限购前商品房平均销售价格指数，△pe为限购后商品房平均销售价格指数。2021年10月1日郑州开场施行限购政策，以2021年为基准年，即2021年为限购前，2021年为限购后。表1郑州市2021-2021年商品房平均销售价格与表2调整后的郑州市2021-2021年商品房平均销售价格与由式〔5〕可知，的最优策略为其收益为由此可知，的收益与其本身所采取的限购政策力度及开发商和消费者对采取措施力度大小预测相关，这里将，即开发商、消费者对政策的预期作为一个整体进行分析。若开发商和消费者对的预测与实际采取力度一样，则的收益G=0；若开发商和消费者低估了措施的力度，则收益G0，且低估的越多，收益越大；若开发商和消费者高估了措施的力度，则收益G0，且高估的越多，收益越小。7、结论与建议本文建立了不完全信息下的单期博弈模型，以此分析限购政策能否有效与开发商、消费者对限购政策预期间的关系。通过分析发现，在不完全信息的前提下，完全了解开发商和消费者的效用函数，但开发商和消费者只了解效用函数中的一部分。在不考虑其他因素的情况下，的最优策略为，因此需要更好的平衡限购与促进增长间的关系，以期在降低房价，知足民生诉求的同时，保证地方的经济增长。开发商、消费者对限购政策力度的预期直接影响限购政策的施行效果。[14]当开发商、消费者预期限购的力度高于实际限购力度时，的收益为负；当开发商、消费者预期限购的力度底于实际限购力度时，的收益为正；当开发商、消费者预期限购的力度与实际限购力度完全一致时，的收益为零。因而为使限购政策切实有效，应当采取各类措施进行舆论引导，使开发商和消费者低估施行限购政策的力度或与实际限购政策一致。为了保证当地经济增长，应当另辟蹊径，寻找愈加符合可持续发展战略的经济增长项目。扭转房地产行业作为经济主导产业的现在状况。[15]积极与媒体合作，做适时恰当的舆论引导，保证政策施行力度与开发商、消费者对政策施行预期的一致性。同时，要调整官员政绩评价标准，降低房地产行业在评价中的比例，赏罚分明，切实落实限购政策，实现房价的调控。本文在构建博弈模型进行分析时还存在一些局限性和缺乏，模型仅考虑最优化的市场情况，但现实市场中，情况更为复杂，且房地产市场的价格调控是一个长期的经过，单期模型仅仅仅是整个调控经过的一个阶段，在整个调控经过中，和开发商往往会由于利益关系而采取合谋策略，以使双方都到达效用最大化。同时，房地产行业作为经济来源的主导产业，不希望其过于低迷，这样不利于当地经济发展，房地产业的发展也带动了一系列相关产业的发展，一方面带来了宏大的经济效用；另一方面也解决了当地的就业问题。不会也不可能将房地产行业一竿子打死，用此方式方法知足刚需购房者。除此之外，在施行房地产价格的调控时，往往不会仅采取一种措施，而是多管齐下，本文把限购政策单