西安丰景佳园营销策划案

西安丰景佳园整合营销策划案企业主题优雅宽广，人间天堂企业标志目录一.目标概述二.竞争对手分析三.市场状况及潜力四.消费者需求分析五.产品SWOT分析六.传播策略规划目录七.传播组合八.传播概念及广告语设定九.广告创作十.营业推广十一.合作方式建议十二.费用概算一.目标概述销售目标1.价位保持在6100元/平米或之上2.十一黄金周后完成全部销售，具体截止日期为十月二十日传播目标1.向大众传播丰景佳园的富贵形象2.着重面相高层消费者进行大力宣传二.竞争对手分析主要竞争对手紫薇田园都市豪盛花园紫薇田园都都市紫薇田园都都市依傍自自然风光，，地处高新新区长安园园规划区内内，地理位位置得天独独厚，离尘尘不离城，，空气清新新宜人，环环境优美自自然。紫薇薇田园都市市就是要实实现西安人人「安居乐乐业」的理理想，根本本上改变西西安的人居居环境，田田园城市化化，城市田田园化，2200亩亩总占地面面积，180万平方方米总建筑筑面积，绿绿化率达45%，这这种充满田田园气息的的城郊居住住模式，是是未来城市市人的新住住宅方向。。紫薇田园都都市人文、自然然、国际观观紫薇田园都都市现代化化社区规划划理念使人人文环境、、景观空间间、阳光绿绿地有机地地和谐共存存。德国、、韩国、香香港三大国国际建筑团团队将城市市空间→社社区环境→→组团空间间→景观设设计由外向向内有序延延伸，并在在人文环境境创意中，，将北方地地域人文特特色与国际际建筑脉络络有机整合合为一体。。全民全龄龄教育、便便捷交通网网、医疗保保健、文化化娱乐、购购物休闲、、物业管理理、社区服服务…生活活配套完善善，荣获国国家建设部部「社区规规划示范楼楼盘」，业业界、新闻闻界一致推推崇为西安安「最适合合人居住的的社区」。。创意、、创新、创创未来。紫薇企业文文化战略在在于「先人人一步、高高人一筹、、赢在眼光光、胜在思思路」，紫紫薇企业文文化理念在在于「管理理创新、观观念创新、、营销创新新、功能创创新」，紫紫薇将这一一切落实在在紫薇田园园都市，在在21世纪纪中国房地地产开发史史上，在大大西部房地地产开发的的大乐章上上，紫薇田田园都市以以其让中国国城市与国国际接轨、、让西部人人的生活品品质与国际际接轨，敢敢为人先的的创新精神神谱就了新新西安人开开世篇章，，紫薇田园园都市真诚诚欢迎您的的加入，共共同迈向新新未来。紫薇城市花花园紫薇城市花花园位于西西安市电子子工业电子子正街，建建筑面积17.25万平方米米，为大型型园林式高高科技生态态环保住宅宅小区。整个社区采采用大围合合布局，15栋版式式小高程住住宅沿中轴轴线错落有有之排列，，形成四大大主题花园园和罗马广广场五大建建筑组团。。小区空间设设计合理，，户户推窗窗见景，平平层、错层层、复式等等多款可自自由分割精精品户型，，华美之中中流露尊贵贵个性。豪华会所，，设施齐全全，四点半半学校，社社区幼儿园园，关爱孩孩子快乐成成长。地下下车库，人人车分流，，三星智能能化设置、、充分保证证住户方便便与安全。。紫薇城市花花园作为全国首首家《国家家康居示范范工程》金金奖项目，，紫薇城城市花园在在建设设计计上采用一一系列高科科技生态环环保技术：：独立采暖暖供热、纯纯净水入户户、内嵌管管道设计，，GRC轻轻质隔墙、、外墙外保保温、双层层中空玻璃璃等，打造造舒适现代代的人性化化居住空间间，赢得得《国家家康居示范范工程》"综合金奖奖"即"小小区规划设设计金奖"、"小区区建筑设计计金奖"、、"住宅成成套技术应应用金奖"等称号及及"全国科科技进步示示范楼盘"的殊荣。。紫薇城市花花园，经典典现房即买买即住，美美丽豪景永永驻永存，，85%销销售率，100%现现房实景。。其经典品品质，超凡凡品位，为为众多城市市经营奉献献一个完美美的生活空空间，心灵灵的宁静家家园。豪盛花园豪盛花园位位于西安经经济技术开开发区黄金金地段,东东临有西安安"龙脉"之称的未未央大道;西临尤家家庄;南临临未央变电电所;北临临长庆油田田基地.东东西长132米,南南北宽103米,总总占地29.093亩该项目目一期规划划为两幢19层公寓寓,其中两两层裙楼商商业用房.主楼为全全剪力墙高高档住宅!总建筑面面积为38000平平方米!豪盛花园公司简介西安豪盛置置业有限公公司位于朱朱雀路78号，成立立于1999年。公公司员工中中具有高级级职称的管管理人员有有20人，，具有中级级职称的管管理人员有有40人，，管理人员员全部都是是大专以上上文化程度度。公司先后开开发了位于于朱雀路的的豪盛大厦厦5万平米米、北郊经经济开发区区的豪盛花花园一期4.5万平平米，现已已全部售完完。现正在开发发项目有位位于吉祥路路84号的的豪盛时代代,约15万平米；；位于北郊郊经济技术术开发区豪豪盛花园二二期3.5万平米；；现已开始始申报的““景天国际际公寓”项项目不久也也将开始动动工。自我总结相对其他高高档花园级级小区，丰丰景花园价价位偏高不不适合与一一般阶层购购房群体。。但经过分分析与调查查得出结论论，豪宅在在西安仍有有很大的市市场，因此此，我们应应当保持自自身价位品品牌，针对对上层消费费者进行大大力宣传。。三.市场状状况及潜力力6月份商品品房均价普通住宅：：3028元/m2写字楼楼：4870元/m2商场场：7398元/m2公寓别墅：：4511元/m27月1日－－20日商商品房均均价普通住宅1200元/㎡高档公寓3600元/㎡写字楼5500元元/㎡门面房2000别墅650000元市场现状在“新国八八条”出台台后，各个个一线开发发城市立即即出现了房房价下调的的现象，而而身处二线线城市的西西安，楼市市也不可避避免地受到到了影响，，根据调查查发现，一一些项目出出现了购房房者持币观观望的情形形。普通商品房房受影响不不大日前，我们们随机在西西安东西南南北几个区区域的十多多家楼盘进进行了现场场采访。在在采访中了了解到，这这十多家楼楼盘近一段段时间的来来访者都有有不同程度度的减少，，有的项目目的日来访访量由以前前的十多个个人急剧下下降到一两两个人，交交过诚意金金的购房者者也以“调调控”为由由拖延交款款时间。而而有的有意意向的购房房人干脆就就对售楼员员说“等等等，看看情情况再说””。在采访访时发现，，受到影响响最大的是是那些总价价相对较高高，或是地地理位置、、交通环境境很一般的的，或是第第二居所类类的项目。。而价格在在3000元/平方方米以下，，80-120平方方米的两居居室、三居居室普通商商品房项目目受到的影影响则不是是很明显，，成交量相相对比较稳稳定。这些些楼盘的销销售经理告告诉记者，，之所以出出现这样的的冷热不均均现象，主主要是物业业类型不同同导致的结结果，其中中持续热销销的楼盘正正好契合了了主流购房房者的需求求。当然，，不排除还还有一部分分人在等待待西安房价价下跌的时时候再出手手。观望过后可可能出现井井喷面对国家接接连出台宏宏观调控政政策的情况况，越来越越多的购房房者选择了了持币观望望，而很多多开发商也也都在努力力吃透政策策重点，并并纷纷采取取了各种各各样的措施施：或是将将开盘日期期延后，拉拉长内部认认购期，积积蓄客户资资源；或是是耐心等待待，静等购购房者来访访；或是通通过举办各各种形式的的活动，吸吸引更多购购房者的眼眼球。对于于这样的局局面，一开开发商认为为，这样的的观望现象象很正常，，但不会持持续很长时时间。因为为从以往的的经验看，，西安市场场的房屋需需求还是很很旺盛的，，而且绝大大多数人是是第一次置置业，主要要是用来自自己居住的的，炒房的的人相对少少一些。因因此可以预预见，在等等待一段时时间后，急急需住房的的人肯定会会出手购房房。有开发发商认为，，在经过一一段时间的的观望和僵僵持后，人人们的住房房需求将更更加强烈，，一旦发现现西安的房房价没有下下降的可能能，这个僵僵持被打破破，西安市市场上将出出现购房井井喷的现象象。西安房价涨涨幅平稳上上升对于购房者者的持币观观望态度，，一些开发发商表示，，西安的房房价不可能能下跌，因因为西安的的房地产开开发还处于于初级阶段段，房价仍仍有一定的的空间可以以发挥。一一房地产公公司的张经经理说，作作为西部大大开发的桥桥头堡，连连接西北与与中原、西西南的重要要枢纽城市市、西安独独特的地理理位置和文文化氛围，，吸引了来来自四面八八方的人落落户西安。。他们的项项目有近四四成的购房房者都是来来自周边的的省份，还还有在西安安做生意的的外来人口口，这是一一股很强劲劲的消费力力量，也是是推动西安安房价上涨涨的重要因因素。而相相关部门的的负责人也也告诉记者者，出台若若干调控政政策的目的的很明确，，就是打击击投机，规规范房地产产行业和平平抑房价涨涨幅过快，，而不是打打压这个支支柱行业。。也就是说说，在巨大大的市场需需求下，实实现房价的的小幅度平平稳增长是是政策出台台的最终目目的。四.消费者者需求分析析“豪宅”需需求仍为西西安楼市一一大亮点西安市的““豪宅”面面积标准萎萎缩了36平方米，，今后的交交易将不享享受税收的的优惠政策策，一旦交交易要因此此而多交数数万元，那那么西安楼楼市的“豪豪宅”是不不是会因此此而失宠呢呢？政策的的调控作用用能不能对对西安楼市市产生立竿竿见影的效效果呢？记记者对西安安楼市部分分代表楼盘盘项目进行行了抽样采采访，记者者发现，西西安市近年年的“豪宅宅”供需仍仍然显得很很活跃。记记者发现正正旺销的枫枫林绿洲、、中海华庭庭、西港国国际花园、、曲江佳园园、曲江春春晓园等项项目，144平方米米以上的户户型在总套套数中的比比例超过了了三分之一一以上，而而与此同时时，曲江公公馆、枫林林溪苑、西西北唯一纯纯TOWNHOUSE社区湖湖滨花园三三期的推出出，也从侧侧面印证了了市场旺盛盛的需求。。业内人士认认为，今明明两年，购购房者对这这种“豪宅宅”的需求求是显性的的，这是因因为在过去去两年中，，市场供应应主要以中中小户型为为主，加之之别墅用地地停批，以以自用为特特点的西安安楼市经过过一段时间间的蓄积，，“豪宅””需求仍为为西安楼市市今年的一一大亮点。。基本分析户型、面积积需求总价区间集集中在21－60万万平均月供能能力为2800元户型、面积积需求从总体上看看，西安置置业群体对对户型的需需求主要是是二房和三三房为主，，分别占总总体比例的的37．5％、52％，两者者之和接近近90％，，可见西安安的住宅消消费市场依依旧是以居居家型物业业为主。户型与面积积紧密相关关，计划购购房者对一一房的需求求面积主在在集中在50平方米米以下，占占到一房比比例的75％；对二二房的需求求面积主要要集中在71－90平方米区区间内，占占到二房比比例的52．9％；；对三房的的需求面积积主要集中中在91－－110平平方米区间间内，占三三房面积的的56．5％；对四四房的需求求面积主要要集中在111－130、131－160平方方米区间内内，占四房房比例的30．8％％、42．．5％；对对五房、六六房的需求求面积主要要在160平方以上上。总价区间集集中在21－60万万能够承担的的总价主要要在21－－60万元元区间内，，占总体比比例的70．8％。。其中：能能够承担21－30万元的占占总体比例例的15．．7％；31－40万元占总总体比例的的20．2％；41－50万万元的占总总体的21．2％；；51－60万元占占总体比例例的13．．7％。从总价与面面积的交叉叉分析可以以看出，计计划购房总总价在20万元以下下的消费者者，60％％只需70平方米以以下的面积积；总价在在21－30万元的的消费者，，70％以以上的只需需51－90平方米米的面积；；总价在31－40万元的消消费者，80％的消消费者只需需71－110平方方米的面积积；41－－60万元元的消费者者，需求的的面积主要要集中在91－110平方米米这个区间间内；60万元以上上的消费者者，需求的的面积都在在110平平方米以上上。平均月供能能力是2800元调查显示：：愿意一次次性付款的的占到4．．7％，能能够承担的的月供主要要集中在1001－－2000元、2001－3000元元这两个区区间内，占占到的比例例分别为37．3％％、31．．2％，其其他各区间间的比例较较为分散。。经计算，，消费者平平均月供款款能力为2800元元。五.产品SWOT分分析优势核心优势：：处于黄金金地段，与与大唐芙蓉蓉园相邻，，又与亚洲洲最大的广广场－－大大雁塔广场场一街之隔隔，地段优优势极为明明显其他优势档次高：丰丰景佳园是是面上高层层群众的房房产资源，，配套设施施极为优秀秀，能显示示身份的尊尊贵周边资源丰丰富：周边边资源现已已全面完善善，超市，，医院等必必备场所均均具备齐全全，可安心心、方便入入住劣势最大劣势：：对普通老老百姓的吸吸引力不大大，不利于于房产的宣宣传与提高高知名度其他劣势：：范围短浅：：面相对象象范围短浅浅。由于价价位的关系系，业主应应该是高层层次高收入入的消费者者，但此类类人群毕竟竟相对较少少知名度相对对较低：由由于对象范范围的关系系，在广大大老百姓中中丰景佳园园的知名度度相对其他他房产较低低，有待改改善机会最大机会：：以自身品品牌优势，，稳抓住西西安上层消消费群体，，并同时影影响其他消消费群体对对丰景佳园园的看法威胁最大威胁：：其他中高高级、中级级房产对中中高层消费费者市场的的冲击总结必须稳抓西西安高层消消费者市场场，这才是是立足的基基础。然后后再此基础础上扩大市市场。六.传播策策略规划品牌价值丰景佳园力力争成为西西安市“豪豪宅”的代代表，要树树立起“高高贵”的房房产品牌形形象。这个个概念不光光要在社会会高层消费费者中普及及，更应在在广大老百百姓中深入入人心，如如此更有利利于我们品品牌的树立立消费者定位位我们将丰景景佳园的消消费者界定定在：社会高层人人士高收入人群群外来企业家家市场定位我们将丰景景花园的市市场定位在在：高端别墅区区旅游圣地附附属高端居居民区行销渠道及及销售管理理体系主要行销渠渠道：售楼楼中心直接接出售，网网络或银行行预定管理体系：：由经过严严格培训的的专业人员员严把销售售过程中的的各个环节节，确保万万无一失广告策略我们将丰景景佳园的广广告选创主主要集中在在：电视台报纸网络★详细广告告策略见后后文七.传播组组合媒介策略丰景佳园的的主要面相相对象是社社会高层次次，高收入入的消费者者，所以我我们在选择择广告发布布媒介时要要时刻练习习到这个目目标，力争争寻找到最最佳的媒介介组合电视视媒媒体体西安安市市电电视视台台综综合合频频道道（（电电视视媒媒体体面面相相西西安安市市消消费费者者的的最最好好平平台台））陕西西卫卫视视（（主主要要面面相相西西安安消消费费者者，，同同时时亦亦可可对对陕陕西西或或境境外外消消费费者者传传播播，，效效果果极极佳佳））报纸纸媒媒体体《西西安安晚晚报报》》（（阅阅读读者者多多办办公公室室人人士士或或者者商商人人等等社社会会中中高高层层人人群群，，于于我我们们的的客客户户对对象象基基本本一一致致，，而而其其他他西西安安市市内内报报纸纸达达不不到到此此类类效效果果））网络络媒媒体体古城城热热线线（（西西安安地地区区网网络络发发布布的的最最佳佳平平台台，，甚甚至至有有一一定定范范围围内内的的全全国国性性影影响响效效果果））小结结电视视，，报报纸纸，，网网络络三三方方面面联联合合，，在在加加上上公公司司于于丰丰景景佳佳园园周周边边的的宣宣传传，，势势必必达达到到预预期期宣宣传传目目标标八.传传播播概概念念及及广广告告语语设设定定传播播概概念念分分析析丰景景佳佳园园品质质高贵贵典典雅雅丰景景引引人人入入胜胜高新新砖砖混混结结构构后续续服服务务齐齐全全品牌牌高高贵贵，，身身份份与与财财富富的的象象征征USP品牌牌其他他消费费者者诉诉求求服务务周边边各各项项服服务务齐齐全全传播播概概念念分分析析高雅雅生活活方方便便身份份象象征征服务务周周到到各项项服服务务齐齐全全核心利益益点消费者感感受产品特点点质量出众众，周边边丰景优优美，象象征高雅雅身份周边设施施齐全，，方便自自如各方面服服务面面面俱到服务周到到，一切切为业主主着想传播概念念的特点点要充分体体现丰景景佳园能能为业主主带来的的利益点点，把握握住自身身特点要表现出出我们与与对手的的差异和和优势所所在创作要给给人以典典雅之感感九.广告告创作宣传海报报一宣传海报报二宣传海报报－大众众版一宣传海报报－大众众版二串旗灯杆挂旗旗工作证正正式版工作证夏夏日清凉凉版横幅名片之一一名片之二二名片之三三手提带之之一手提带之之二手提带之之三更多广告告还在设设计中！！敬请期期待！十.营业业推广促销目标标以十一黄黄金周为为契机展展开一系系列大型型促销活活动，加加强各方方攻势，，力争达达到十月月二十日日销售完完成这个个目标！！促销对象象28－40岁社会高层层人群高收入，，高消费费群体喜爱典雅雅，高贵贵生活的的人群促销活动动买房即送送订房亦有有礼团体参观观大型座谈谈、报告告其他活动动买房即送送对确定买买房的客客户大礼礼向送，，如等离离子彩电电，冰箱箱，微波波炉等常常用家电电，并选选用高档档品牌作作为礼品品。同时设置置购房大大奖，每每位购房房者均有有机会参参加抽奖奖。奖品品暂设置置为奥迪迪A62.4L一部部订房亦有有礼对订房的的客户同同样赠送送礼品，，具体可可根据情情况实时时调整团体参观观对公司或或个人团团体组织织进行免免费的团团体参观观活动，，使此类类人群对对我们有有更充分分的认识识和了解解活动之后后会餐，，并礼品品，海报报资料等等赠送大型座谈谈、报告告有公司上上层组织织大型座座谈，报报告以及及记者发发布会，，实行十十一黄金金周期间间的媒体体轰炸效效应，将将选创达达到最高高潮！小结抓住十一一黄金周周大力宣宣传，把把握住机机会，成成功就在在眼前！！十一.合合作方式式建议十二.费费用概算算费用构成成媒体费用50万元SP/RP费用10万元VI费用30万元提案费用10万元制作物20万元总计120万元结束语第一次做做策划，，很多地地方文不不符题，，忍了～～c策划划完了，，谢谢！！TheEnd西安兰天天工作室室制作2005年7月月29日日谢谢谢12月月-2214:43:1314:4314:4312月月-2212月月-2214:4314:4314:43:1312月-2212月-2214:43:132022/12/3114:43:139、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。14:43:1314:43:1314:4312/31/20222:43:13PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2214:43:1314:43Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。14:43:1414:43:1414:43Saturday,December31,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2214:43:1414:43:14December31,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。31十十二二月月20222:43:14下下午午14:43:1412月月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月222:43下下午12月-2214:43December31,202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/3114:43:1414:43:1431December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。2:43:14下下午2:43下下午午14:43:1412月月-229、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。14:43:1414:43:1414:4312/31/20222:43:14PM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。12月-2214:43:1414:43Dec-2231-Dec-2212、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。14:43:1414:43:1414:43Saturday,December31,202213、不知香积积寺，数里里入云峰。。。12月-2212月-2214:43:1414:43:14December31,202