集团物业管理业务整合方案经4月9日预备会讨论后课件

集团物业管理业务整合方案研讨集团物业管理业务整合方案研讨前言

根据集团“品质建筑品位生活”战略，有必要加快整合集团物业管理资源，形成统一的莱蒙物业服务平台，提升莱蒙开发项目的整体物业服务水准和形象，塑造莱蒙物业新的品牌形象。同时，为了承接成都、富阳、上海等地新开发项目物业管理业务，深圳物业公司管理资质（现为暂定三级）不符合对应资质要求，需分步骤逐步提升其资质，配合各项目销售进度。为实现以上目标，商业管理部于04月9日（上周五）召集相关部门和公司举行“集团物业管理业务梳理整合方案汇报会”（预备会），经过讨论，会议形成了一致意见，拟分两个阶段开展工作：第一阶段目标：逐步提升深圳物业的物管资质具体方式：小盘凑数（东莞商业＋杭州商业＋深圳水榭春天＋超标接新盘（成都），深圳物业逐步由暂定三级升级到三级、二级。

第二阶段目标：深圳物业收购常州物业股权，整合集团物业管理系统资源，按照“品质建筑品位生活”的要求提供高水准的物管服务。前言汇报内容：第一部分：规则、现状、问题及思路第二部分：突破规则、解决问题的路径方案集团物业管理业务整合方案(经4月9日预备会讨论后课件第一部分：规则、现状、问题及思路一、规则（物业服务企业资质管理办法，可双击详阅）第八条1、一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。

2、二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

3、三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。第一部分：规则、现状、问题及思路第五条各资质等级物业服务企业的管理面积条件及评优条件如下

1、一级资质管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：

（1）多层住宅200万平方米；

（2）高层住宅100万平方米；

（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。

建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良（备注：有评为省优的物业管理项目）的经营管理业绩

集团物业管理业务整合方案(经4月9日预备会讨论后课件第五条各资质等级物业服务企业的管理面积条件及评优条件如下

2、二级资质管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：

（1）多层住宅100万平方米；

（2）高层住宅50万平方米；

（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。

建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好（备注：省厅有自由裁量权，尽量有4个以上管理项目，最好有物管市优项目）的经营管理业绩.

集团物业管理业务整合方案(经4月9日预备会讨论后课件第五条各资质等级物业服务企业的管理面积条件及评优条件如下

3、三级资质有委托的物业管理（备注：项目要求已通过竣工验收）。

建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统（备注：无经营管理业绩要求）。第七条

新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。

（备注：深圳物业现为暂定三级，如在水榭春天一二期竣工验收后方申请升级三级资质，预计完成时间为11年2-3月；如新承接一个已竣工验收的项目，如东莞商业项目，则预计完成时间为10年6-7月。）

集团物业管理业务整合方案(经4月9日预备会讨论后课件二、现状（集团已开发项目物业管理情况汇总表，可双击详阅）（一）物业公司现状深圳物业现为暂定三级资质，已签订水榭春天2号地一、二期前期物管。常州物业现为二级资质，常州地区项目均由其管理。

二、现状（集团已开发项目物业管理情况汇总表，可双击详阅）（二）对外委托项目的物业管理现状东莞项目包括一期莱蒙商业中心、二期公寓底商的物管均委托给戴德梁行（广州）负责管理，合同到期时间为2011年3月7日。杭州项目（莱蒙商业中心）的物管委托给中航物业杭州分公司负责管理，合同到期时间为2010年8月7日。深圳水榭山项目物管实际由高力国际负责管理，高力借用信拓物业的管理资质，委托物业管理合同的到期时间为2011年4月。（二）对外委托项目的物业管理现状（三）发展项目物业管理要求

根据行业管理规则，新楼盘应于开盘销售前3-4个月开始对前期物业服务公开招标，并在开盘时将已在物业主管部门备案的前期服务合同公示（要求我们的物业公司必须提前2个月获得相应管理资质，否则就得不经过公开招投标私下签约)。经咨询集团相关部门，新开发项目计划如下：项目性质总面积及分期情况计划发售时间物管签约及资质要求成都项目商业113231平米，按栋分期销售今年9月18日非住宅类面积超过8万平米，要求一级资质富阳项目住宅最大计容积率面积349250平米，分期未定明年10月如分期住宅面积超过20万平米，需二级资质嘉定项目住宅总出让面积133473.9平方米，规划容积率1.0，分期未定尚未启动，未有计划三级资质常州都会C区住宅＋底商100800平米今年7月18日尚未签订莱蒙城1-B住宅62520平米今年4月18日与常州物业已签订莱蒙城3-B住宅＋底商113250平米预计4月20日拿到预售证，随后预计在5月～7月择机发售与常州物业已签订（三）发展项目物业管理要求项目性质总面积及分期情况计划发售时三、问题及思路集团开发项目的物业管理业务较为分散，未能形成合力，无法塑造莱蒙物管服务品牌和统一支持集团品质地产品牌，在目前新项目居多的情况下，无法共用资质资源和管理资源，影响水平和效率提升和成本控制。品牌地产公司在向全国扩展阶段物业公司大多实行总部管理，待规模很大、管理成熟后再分区管理。今后在集团异地开发项目众多的情况下，可按照万科等大型物业公司的成熟做法，在规划开发项目数量和面积大的城市，在面积超出当地物业管理资质的项目由深圳总部物业出面承接；其他中小型项目会由当地注册成立的物业管理公司承接，但均归属当地地产公司管理，接受总部的标准、规划和巡查、评估。因为这样物业管理效率会更高（如公章使用等），可以一套人马，两套牌子运作，同时可逐步提升当地物业公司资质。常州成立时间长，现在管面积大，资质高，可独立发展。三、问题及思路三、问题及思路以前国内物业管理行业超资质接盘、未严格进行公开招标的情况很普遍，特别是在内地小城市，但在大中城市物业监管和物价主管部门已经抓得非常严格，今后违规引致的风险越来越大，购房者和业主的维权意识越来越强，对新成立、注重品牌的物业公司和地产集团来说更需要尽量减少违规风险，因此要提早准备，尽快提高资质，尽早做好公开招投标的准备。深圳物业现为暂定三级资质，严格按照规则将无法承接成都等新开发项目物业管理业务（因成都项目面积为113231平米，性质为非住宅项目）。常州物业具备二级资质，但全国其他地区购房者比较认同深圳物业整体管理水准，故最好能以深圳物业为平台承接全国其他地区新开发项目物管业务。无论常州物业还是深圳物业，对超出二级资质的管理项目，如天津、成都等新项目，严格按照规则将无法承接。

三、问题及思路三、问题及思路

因此，整体思路是逐步提升深圳物业的管理资质，先解决暂定三级升为三级（预计10年7月），再由三级升为二级（预计11年4月），最后的目标是一级资质（预计12年中旬），作为承接常州地区以外新项目物管的平台。资质提升的时间需求，取决于新开发/新拓展项目对物业管理资质能否符合规则对应要求。三、问题及思路第二部分：突破规则、解决问题的路径方案小盘凑数：将东莞商业＋杭州商业＋深圳水榭春天＋成都项目，具体步骤如下：1、用1到2个月将东莞商业（省内项目）改签至深圳物业，深圳物业立即办理升为三级手续。东莞商业将列入三级升二级所需的管理面积基数比例累加（该项目基数比例为11％＝22104/200000）。主要难点是与DTZ的谈判周期和谈判代价。2、杭州莱蒙商业中心项目8月份与中航物业合约到期，改签至深圳物业，列入三级升二级所需的管理面积基数比例累加（该项目基数比例为25％＝50541/200000）。主要难点是面积超过5万平米规则限定面积要求及跨省管理能否达到当地政府监管部门认可。3、深圳水榭春天一期计划今年10月竣工入伙、二期计划12月竣工入伙，今年年底一二期列入三级升二级所需的管理面积基数比例累加（一二期项目基数比例为31％＝146894/500000＋3286/200000）。4、成都项目113231平米，与深圳物业成都分公司签约，通过相关中介公司操作，在获得当地物业管理备案后，可列入三级升二级所需的管理面积基数比例累加（该项目基数比例为56％＝113231/200000）。第二部分：突破规则、解决问题的路径方案集团物业管理业务整合方案(经4月9日预备会讨论后课件集团物业管理业务整合方案研讨集团物业管理业务整合方案研讨前言

根据集团“品质建筑品位生活”战略，有必要加快整合集团物业管理资源，形成统一的莱蒙物业服务平台，提升莱蒙开发项目的整体物业服务水准和形象，塑造莱蒙物业新的品牌形象。同时，为了承接成都、富阳、上海等地新开发项目物业管理业务，深圳物业公司管理资质（现为暂定三级）不符合对应资质要求，需分步骤逐步提升其资质，配合各项目销售进度。为实现以上目标，商业管理部于04月9日（上周五）召集相关部门和公司举行“集团物业管理业务梳理整合方案汇报会”（预备会），经过讨论，会议形成了一致意见，拟分两个阶段开展工作：第一阶段目标：逐步提升深圳物业的物管资质具体方式：小盘凑数（东莞商业＋杭州商业＋深圳水榭春天＋超标接新盘（成都），深圳物业逐步由暂定三级升级到三级、二级。

第二阶段目标：深圳物业收购常州物业股权，整合集团物业管理系统资源，按照“品质建筑品位生活”的要求提供高水准的物管服务。前言汇报内容：第一部分：规则、现状、问题及思路第二部分：突破规则、解决问题的路径方案集团物业管理业务整合方案(经4月9日预备会讨论后课件第一部分：规则、现状、问题及思路一、规则（物业服务企业资质管理办法，可双击详阅）第八条1、一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。

2、二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

3、三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。第一部分：规则、现状、问题及思路第五条各资质等级物业服务企业的管理面积条件及评优条件如下

1、一级资质管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：

（1）多层住宅200万平方米；

（2）高层住宅100万平方米；

（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。

建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良（备注：有评为省优的物业管理项目）的经营管理业绩

集团物业管理业务整合方案(经4月9日预备会讨论后课件第五条各资质等级物业服务企业的管理面积条件及评优条件如下

2、二级资质管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：

（1）多层住宅100万平方米；

（2）高层住宅50万平方米；

（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。

建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好（备注：省厅有自由裁量权，尽量有4个以上管理项目，最好有物管市优项目）的经营管理业绩.

集团物业管理业务整合方案(经4月9日预备会讨论后课件第五条各资质等级物业服务企业的管理面积条件及评优条件如下

3、三级资质有委托的物业管理（备注：项目要求已通过竣工验收）。

建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统（备注：无经营管理业绩要求）。第七条

新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。

（备注：深圳物业现为暂定三级，如在水榭春天一二期竣工验收后方申请升级三级资质，预计完成时间为11年2-3月；如新承接一个已竣工验收的项目，如东莞商业项目，则预计完成时间为10年6-7月。）

集团物业管理业务整合方案(经4月9日预备会讨论后课件二、现状（集团已开发项目物业管理情况汇总表，可双击详阅）（一）物业公司现状深圳物业现为暂定三级资质，已签订水榭春天2号地一、二期前期物管。常州物业现为二级资质，常州地区项目均由其管理。

二、现状（集团已开发项目物业管理情况汇总表，可双击详阅）（二）对外委托项目的物业管理现状东莞项目包括一期莱蒙商业中心、二期公寓底商的物管均委托给戴德梁行（广州）负责管理，合同到期时间为2011年3月7日。杭州项目（莱蒙商业中心）的物管委托给中航物业杭州分公司负责管理，合同到期时间为2010年8月7日。深圳水榭山项目物管实际由高力国际负责管理，高力借用信拓物业的管理资质，委托物业管理合同的到期时间为2011年4月。（二）对外委托项目的物业管理现状（三）发展项目物业管理要求

根据行业管理规则，新楼盘应于开盘销售前3-4个月开始对前期物业服务公开招标，并在开盘时将已在物业主管部门备案的前期服务合同公示（要求我们的物业公司必须提前2个月获得相应管理资质，否则就得不经过公开招投标私下签约)。经咨询集团相关部门，新开发项目计划如下：项目性质总面积及分期情况计划发售时间物管签约及资质要求成都项目商业113231平米，按栋分期销售今年9月18日非住宅类面积超过8万平米，要求一级资质富阳项目住宅最大计容积率面积349250平米，分期未定明年10月如分期住宅面积超过20万平米，需二级资质嘉定项目住宅总出让面积133473.9平方米，规划容积率1.0，分期未定尚未启动，未有计划三级资质常州都会C区住宅＋底商100800平米今年7月18日尚未签订莱蒙城1-B住宅62520平米今年4月18日与常州物业已签订莱蒙城3-B住宅＋底商113250平米预计4月20日拿到预售证，随后预计在5月～7月择机发售与常州物业已签订（三）发展项目物业管理要求项目性质总面积及分期情况计划发售时三、问题及思路集团开发项目的物业管理业务较为分散，未能形成合力，无法塑造莱蒙物管服务品牌和统一支持集团品质地产品牌，在目前新项目居多的情况下，无法共用资质资源和管理资源，影响水平和效率提升和成本控制。品牌地产公司在向全国扩展阶段物业公司大多实行总部管理，待规模很大、管理成熟后再分区管理。今后在集团异地开发项目众多的情况下，可按照万科等大型物业公司的成熟做法，在规划开发项目数量和面积大的城市，在面积超出当地物业管理资质的项目由深圳总部物业出面承接；其他中小型项目会由当地注册成立的物业管理公司承接，但均归属当地地产公司管理，接受总部的标准、规划和巡查、评估。因为这样物业管理效率会更高（如公章使用等），可以一套人马，两套牌子运作，同时可逐步提升当地物业公司资质。常州成立时间长，现在管面积大，资质高，可独立发展。三、问题及思路三、问题及思路以前国内物业管理行业超资质接盘、未严格进行公开招标的情况很普遍，特别是在内地小城市，但在大中城市物业监管和物价主管部门已经抓得非常严格，今后违规引致的风险越来越大，购房者和业主的维权意识越来越强，对新成立、注重品牌的物业公司和地产集团来说更需要尽量减少违规风险，因此要提早准备，尽快提高资质，尽早做好公开招投标的准备。深圳物业现为暂定三级资质，严格按照规则将无法承接成都等新开发项目物业管理业务（因成都项目面积为113231平米，性质为非住宅项目）。常州物业具备二级资质，但全国其他地区购房者比较认同深圳物业整体管理水准，故最好能以深圳物业为平台承接全国其他地区新开发项目物管业务。无论常州物业还是