开元国际物业管理有限公司企业标准

本文格式为Word版，下载可任意编辑——开元国际物业管理有限公司企业标准一、品质管理部的服务功能逐步表达，在制定岗位职责，设计工作流程时与管理处举行有效的沟通，巩固对基层的服务功能。

二、品质管理部的创新功能有所加强。通过引进新的管理方式和内容。对切实可行的方案在召开主任论坛时提交会议议论、定稿。

三、品质管理部的检查功能趋于合理。在制定新的检查标准时充分考虑公允性和可操作性及效率。

四、科技公司负责公司的设备管理和电梯管理的工作。管理处合作以上工作的开展。

在职责功能描述后，现提出以下问题供大家议论：

名称：建议确定为月检和物业评估检查两类。

频次：每月一次还是每两月举行一次月检，物业状况的评估为半年一次还是一年一次。

人员：事前不通知管理处，将邀请一名与被查管理处无直接关系的主任加入，作为提升楼检方式的促进因素。人员由品质部安置。

形式：检查中要坚持检查和访问相结合，访问对象是业主、住用户和进展商。

标准：检查标准分为两种，一是物业状态评估表，一是管理状态评估表。

物业状态评估表是在按照相关规定每次月检前由品质部人员对物业本体状况举行一次综合的检查，确定物业状态。作为以后检查的基点。评估的内容是建筑、设备、环境和人员配备方面。

管理状态评估表是月检标准的统称，重点检查是日常运作和人员状况方面，抽检片面物业状态。

日常运作包括清洁、安好、消防、设备运作是否在正常状态。

人员状况包括仪容仪表、应知应会、职责履行、筹划实施、流程运作及记录表格。

客户访问包括被访人员对工程的管理工作的评价，在相应表格上记录。

服务内容的检查的内容尽可能量化，转化为可测量标准。

检查人员依据检查标准填写《缺陷消项记录》，管理处根据消项记录举行整改，下次待查。

统计：品质部汇总检查结果，以月检通报的形式在主任论坛上举行宣布。

品质管理部

篇2：开元物业供暖系统运行保养工作规程

开元物业供暖系统运行保养工作规程

1目的

模范供暖系统运行保养的管理工作，确保服务区域供暖系统的正常使用和正常运行。

2适用范围

适用于服务区域供暖系统的管理。

3职责

3.1设施部主管负责供暖系统运行保养的管理。

3.2暖通修理工负责供暖系统运行保养管理工作的实施。

3.3其他部门合作做供暖系统运行保养的管理工作。

4工作要求

4.1运行操作

4.1.1供暖设施首次开启及故障修理后等处境的开启运作要求：

⑴检查系统内阀门是否在正确的位置；

⑵检查配电柜内接线是否正确，有无松动及接触不良现象；操纵系统各项设定参数是否正确，如有错误应举行修正；

⑶检查系统内压力表及温度计指示是否正常，是否在校验期内；

⑷检查系统内有无跑、冒、滴、漏现象，如有察觉要实时修理；

⑸检查系统补水箱是否有水；

⑹清理回水除污器；

⑺应记录开机前的水、电表读数。

4.1.2系统冲洗、冲水及定压工作：

⑴冲洗供暖系统内的污垢，清洗各滤网；

⑵启动补水泵向系统充水，直到系统全部弥漫，检查各楼排气阀，保证系统完全排气；

⑶系统压力值应设定为在保证最高建筑系统水满的处境下增加0.05MPA个压力。

4.1.3开启供热系统的步骤：

⑴合上操纵柜（箱）电源开关，将转换开关置于“手动”位置；

⑵补水压力泵开启前应将泵内空气排净后在开泵，开泵后查看回水压力是否在设定压力范围内，假设低于设定压力，请实时检查室外管网是否跑水，系统内补水系统是否跑水；

⑶循环水泵开启前，应将泵内空气排净再开泵，手动开泵后查看供回压是否奇怪，循环泵电流是否奇怪，如有奇怪应实时察觉问题；

⑷将交换器及蒸汽阀门同步开启，逐步升温，检查有无渗漏现象，如有实时停气处理，如无奇怪，逐步将供水温度升至设定温度，并随时查看回水温度和压力；

⑸启动告成后，让其运转5分钟。查看运转电流，听有无奇怪声响，检查漏水是否严重；

⑹将转换开关置于“自动”位置，水泵自动启动并运行。

4.1.4中断供暖系统运行的步骤：

⑴当采暖期已过，中断机组时，应先将操纵柜运行转换开关置于“中断”位置，机组中断工作;

⑵当水温降到45℃左右时，按下水泵“中断”按钮，水泵中断供水，实时拉下水泵操纵箱电源开关;

⑶检查有无不正常处境，如有那么实时处理。

4.2运行检查

4.2.1检查内容

⑴检查系统补水箱水位高度、自动注水装置工作状况；

⑵检查各阀门管路有无漏水现象及压力表读数；

⑶检查水泵有无振动及奇怪响声，水泵电动机运行正常无杂音；

⑷检查电机、电气柜有无奇怪气味及变频器的工作处境（指示灯应与实际处境相符）；

⑸检查电压电流正常，各个压力表压力正常；

⑹检查出口温度回水温度。

4.2.2暖通修理工应每天对供暖系统运行处境举行检查，并根据供暖设施设备日常的运行状况完整、模范地填写《供暖设施机组值班表》。

4.3运行保养

4.3.1日常保养

4.3.1.1供暖系统设施设备的日常（月度）保养工作要求在日常巡检过程同时开展。

4.3.1.2做好供暖系统设施设备外观的卫生清洁，要求设施设备外观无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、感激光亮。

4.3.1.3日常保养工作记录填写《供暖设施机组值班表》。

4.3.2年度保养

4.3.2.1水泵机组

修理养护时应对水泵轴承加注润滑油，磨损对比严重的应更换。检查水泵压盘根处是否漏水成线，如是那么应重新加压盘根。检查联轴器是否坚韧稳当，旋转水泵轴，若有卡住、碰撞现象那么需更换叶轮。

4.3.2.2电气操纵系统

检查电控箱里的各元件是否动作稳当，接线头有无松动，号码管是否明显脱落。对于附属闸阀，水箱、闸阀是否漏水，开关是否生动。

4.3.2.3室内外供热管网的修理养护

外供热管网每半年修理保养一次(每次维保尽可能安置在采暖期到来之前与采暖期终止之后)。应留心检查保温层是否有脱落，是否有漏水现象，地沟，室内通风、照明设施是否完善正常，管道上阀门开启是否生动，伸缩器是否动作稳当，地沟盖板是否断裂，展现问题实时修补。

4.3.2.4维保完成需模范填写《维护实施记录单》。

4.4奇怪处境的处理

4.4.1机房发生水浸时的处置

篇3：开元物业热水系统管理规程

开元物业热水系统管理规程

1目的

模范供应热水系统运行保养工作，确保服务区域供应热水系统的正常使用和安好运行。

2适用范围

适用于服务区域供应热水系统的管理。

3职责

3.1设施部主管负责供应热水系统运行保养的管理。

3.2给排水修理工负责供应热水系统运行保养管理工作的实施。

3.3其他部门合作做供应热水系统运行保养的管理工作。

4工作要求

4.1运行操作

4.1.1水泵开启前应留神：

⑴水泵开启前进、出水阀门须先拧开；

⑵检查系统内分水器阀门是否开启;

⑶检查变频柜内接线是否正确，有无松动及接触不良现象;

⑷检查系统内压力表及温度计指示是否正常，是否在校验期内;

⑸检查变频柜外部按钮、转换开关及指示灯、电压表指示是否正确。

4.1.2开启水泵的步骤:

⑴合上水泵操纵柜（箱）电源开关，将转换开关置于“手动”位置；

⑵按下启动按钮，启动水泵，留神查看启动电流及运转电流；

⑶假设一次不能启动告成，可以再试启动两次，每次间隔应不少于3分钟。假设3次未启动告成，那么应停下来查找理由，摈弃故障后才能再启动；

⑷启动告成后，让其运转5分钟。查看运转电流，听有无奇怪声响，留神水泵出口，供、回水分水器压力表及温度计读数是否正常，检查分水器阀门是否有渗水现象，如有应实时摈弃；

⑸确认一切正常后，按下水泵“中断”按钮，水泵中断；

⑹将转换开关置于“自动”位置，水泵自动启动并运行。

4.1.3中断水泵运行的步骤:

⑴将转换开关置于中断位置，水泵中断运行；

⑵拉下水泵操纵柜（箱）电源开关（如有需要）；

⑶检查有无不正常处境，如有那么实时处理。

4.1.4水泵开启后，尽可能让其处在自动状态。

4.2运行检查

4.2.1值班人员应每天巡查供应热水机组:

⑴检查各阀门的开关位置；

⑵检查各阀门管路有无漏水现象及压力表读数；

⑶检查阀门、法兰连接处是否漏水及水泵轴封漏水处境（漏水应不超过20滴/分，且不得成线状流到地面）；

⑷检查电机、电气柜有无奇怪气味及变频器的工作处境（指示灯应与实际处境相符）；

⑸检查变频器散热通道（应顺畅）。

4.2.1给排水修理工应每天对给供应热水系统运行处境举行检查，并根据给排水设施设备日常的运行状况完整、模范地填写《供应热水设施设备检查记录表》。

4.3运行保养

4.3.1日常保养

4.3.1.1水泵房

⑴检查电气柜接触器，紧固接线头线柱螺钉；

⑵整理电气柜内电线标识；

⑶做好柜内外清洁，（柜内用吸尘器或毛刷清尘，柜外用干抹布擦拭）；

⑷检查阀门确保阀门开启生动，关闭精细，无漏水；

⑸转动平日不用的阀门，试开启备用泵；

⑹外部清洁,并紧固全体螺栓、螺母。

4.3.1.2检查主供水管道的阀门和伸缩接，有问题实时解决。

4.3.1.3做好供应热水系统设施设备外观的卫生清洁，要求设施设备外观无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、感激光亮。

4.3.1.4保养记录应实时写《供应热水设施设备检查记录表》。

4.3.2年度保养

4.4.2.1每年对供应热水系统开展一次全面的系统检查，年度检查工作可结合年度维护保养筹划开展工作:

⑴检查给供应热水主管道掩蔽处各类阀门及连接件处境；

⑵检查给供应热水各个分支管道是否开启生动；

⑶每半年检查一次水泵绝缘处境；

4.4.2.2年度检查时需模范填写《维护实施记录单》。

4.5奇怪处境的处理

4.5.1水泵运行中展现故障时，应连忙组织修理故障泵:

⑴变频柜展现故障，联系当班强电修理工或修理领班实时举行修理；

⑵因堵塞造成泵不正常工作，应立刻疏通；

⑶泵体故障需委外修理，需要时更换泵体。

4.5.3主供水管爆裂的处理

4.5.3.1立刻切断水源

⑴关闭分水器相连的主供水管上的阀门；

⑵利用供水管上的出水口将管道中的水排空；

⑶关闭了主供水管上相关联的阀门后仍不能操纵住大量的泄水，那么应关停水泵。

4.5.3.2立刻汇报设施部主管、领班等相关人员。

4.5.3.3通知客服部实时向顾客做好停水的紧急通知。

4.5.3.4设施主管组织相关人员实时举行抢修。

4.5.3.5察觉修复管道无漏水处境后,确定故障已摈弃，通知客服部切当的供水时间，由客服部通知业主供水时间并指点业主关闭阀门做好打定后，设施部在商定的时间准时供水。

4.5.4供应热水设备故障一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部位故障，应将故障理由、解决方案、解决时间书面上报服务处