房地产开发企业之发票管理篇

稽便函[2011]31号：发票检查强调合规性发票管理的基本内容房地产各种经济业务应取得的发票形式没有及时取得发票是否可以补救？房地产开发企业之发票管理篇一、发票检查突出合规性风险提示——有关重点企业作为在各类经营或消费活动中应开具或应索取发票的销售方或购买方，应认真对待即将到来的从严从紧的发票大检查。

（一）企业要充分关注“必查发票”

“稽便函[2011]31号”文明确规定了两类“必查发票”：

一是“将企业填开一定金额以上的发票列为必查发票”

二是“对企业列支项目为‘会议费’、‘餐费’、‘办公用品’、‘佣金’和各类手续费等的发票，须列为必查发票进行重点检查。”

同时将“一定金额以上”必查发票填开金额标准的确定权授予各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局。

2一是要关注当地主管税务机关确定的“一定金额以上”必查发票的具体标准究竟是多少。有不规范取得发票的房地产企业务必确保对开具的发票以企业实际发生的经济业务为前提，同时务必加大对必查发票开具和审核把关的力度，确保对发票使用的真实性、合法性。二是对企业列支项目为“会议费”、“餐费”、“办公用品”、“佣金”和各类手续费等的发票确定为必查发票的问题，主要是针对以往一些企业喜欢利用这种名义发票从外部开具发票回本单位报销的情况。这样做一方面可以将账面资金从账内提出（形成小金库、私分或贪污等），同时开具的费用还可以享受所得税税前扣除，一举两得。3三是不能因为知道了一定金额以上发票必查的金额标准，知道了有关费用的发票列入了必查发票，从而放松对外开具小额发票或其他费用发票的使用要求，企业仍然要防止由于内部控制缺陷、人为舞弊（如企业管理层凌驾于内部控制之上）等原因导致在其他发票的使用上出现不应该出现的违法违规甚至是犯罪问题。必须强调的是，虽然“一定金额以上”及上述所列举类别的费用发票为必查发票，但对一定金额以下的发票及其他类别费用的发票，税务检查人员肯定还会关注，而且很可能会根据实际情况的需要实施检查。所以，企业仍应重视对必查发票以外各类发票合法合规的使用问题，对发票的使用不能有侥幸心理。

4（二）严把发票入账关

必查发票“要逐笔进行查验比对，通过对资金、货物等流向和发票信息的审核分析，重点检查其业务的真实性”，对费用类必查发票“要逐笔进行查验比对，重点检查企业是否存在利用虚假发票及其他不合法凭证虚构业务项目、虚列成本费用等问题。”一是充分认识发票检查已不再局限于以往传统的“就票查票”。今后对销售业务的检查，不仅会以企业账面应该具备的记账要件为依据，而且检查人员还可能通过对资金、货物的流向，通过与对方购货单位的“查验比对”进行认证。因此，企业即使开具了销售发票，但有没有真正发货，有没有收到货款，对方单位有没有货物入库并付款等问题，检查人员都可能跟踪追击并查验比对。5（二）严把发票入账关

二是企业所使用的发票都必须以实际发生的经济业务为基础。一方面对外开具“一定金额以上”发票时，一定要以实际发生的销售业务为前提，不能为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票。三不能为了回避大金额费用发票被查而化整为零去开具发票，因为一旦税务机关发现同一个单位开出多张小金额的甚至连号的发票，反而会对接受发票的企业重点检查。

6（二）严把发票入账关

四是发票入账时务必加强对经济业务真实性的审核。尽管“稽便函[2011]31号”没有明确这方面的要求，但随着发票检查严格程度的提升，企业在记账时如果没有把好第一道关，存在证明经济业务成立的资料不全、不清晰、不正确等问题，日后就会存在被查风险。因此，企业记账人员在受理相关发票时，要严格认真地审核相关发票所反映经济业务发生和成立的原始凭证及相关资料，从发票业务发生的合规性、合法性及真实性等方面进行初步审核，确保从会计核算及企业内控的角度满足对相关记账依据的要求。7二、发票管理办法发票种类增值税发票营业税发票专业发票以河北省为例，目前包括河北省出口商品发票、河北省代开统一发票、货物销售发票、加工修理修配发票、收购发票、机动车销售普通发票等七种。营业税发票有交通运输业发票、建筑业发票、邮电通信业发票、文化体育业发票、服务业发票、销售不动产发票、转让无形资产发票、金融保险业发票、娱乐业发票。专业发票是指国有金融、保险企业的存贷、汇兑、转账凭证，保险凭证；国有邮政、电信企业的邮票、邮单、话务、电报收据，国有铁路、国有航空企业和交通部门、国有公路、水上运输企业的客票、货票等。根据《中华人民共和国发票管理办法》第四十二条规定，国务院税务主管部门可以根据有关行业特殊的经营方式和业务需求，会同国务院有关主管部门制定该行业的发票管理办法。8发票开具和保管《中华人民共和国发票管理办法》及《实施细则》就发票的开具和保管的违规行为作了明确，包括以下方面：

1、“虚开发票”行为的界定

开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。任何单位和个人不得有下列虚开发票行为：（一）为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；（二）让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；（三）介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。

违反本办法规定虚开发票的，由税务机关没收违法所得；虚开金额在1万元以下的，可以并处5万元以下的罚款；虚开金额超过1万元的，并处5万元以上50万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

92、不按规定使用发票行为界定

新《发票管理办法》第二十四条规定，任何单位和个人应当按照发票管理规定使用发票，不得有下列行为：（一）转借、转让、介绍他人转让发票、发票监制章和发票防伪专用品；（二）知道或者应当知道是私自印制、伪造、变造、非法取得或者废止的发票而受让、开具、存放、携带、邮寄、运输；（三）拆本使用发票；（四）扩大发票使用范围；（五）以其他凭证代替发票使用。103、开具具红字字发票票的规规定开具发发票后后，如如发生生销货货退回回需开开红字字发票票的，，必须须收回回原发发票并并注明明“作作废””字样样或取取得对对方有有效证证明。。开开具发发票后后，如如发生生销售售折让让的，，必须须在收收回原原发票票并注注明““作废废”字字样后后重新新开具具销售售发票票或取取得对对方有有效证证明后后开具具红字字发票票。注意相相应税税务处处理：：纳税人人的营营业额额计算算缴纳纳营业业税后后因发发生退退款减减除营营业额额的，，应当当退还还已缴缴纳营营业税税税款款或者者从纳纳税人人以后后的应应缴纳纳营业业税税税额中中减除除。纳纳税人人发生生应税税行为为，如如果将将价款款与折折扣额额在同同一张张发票票上注注明的的，以以折扣扣后的的价款款为营营业额额；如如果将将折扣扣额另另开发发票的的，不不论其其在财财务上上如何何处理理，均均不得得从营营业额额中扣扣除。。114、发票票不得得跨省省市使使用政政策除国务务院税税务主主管部部门规规定的的特殊殊情形形外，，发票票限于于领购购单位位和个个人在在本省省、自自治区区、直直辖市市内开开具。。省、、自治治区、、直辖辖市税税务机机关可可以规规定跨跨市、、县开开具发发票的的办法法。除除国务务院税税务主主管部部门规规定的的特殊殊情形形外，，任何何单位位和个个人不不得跨跨规定定的使使用区区域携携带、、邮寄寄、运运输空空白发发票。。禁止止携带带、邮邮寄或或者运运输空空白发发票出出入境境。5、安装装税控控装置置及报报税要要求安装税税控装装置的的单位位和个个人，，应当当按照照规定定使用用税控控装置置开具具发票票，并并按期期向主主管税税务机机关报报送开开具发发票的的数据据。使使用用非税税控电电子器器具开开具发发票的的，应应当将将非税税控电电子器器具使使用的的软件件程序序说明明资料料报主主管税税务机机关备备案，，并按按照规规定保保存、、报送送开具具发票票的数数据。。国家家推广广使用用网络络发票票管理理系统统开具具发票票，具具体管管理办办法由由国务务院税税务主主管部部门制制定。。12发票专专用章章根据《国家税税务总总局关关于发发票专专用章章式样样有关关问题题的公公告》（国家家税务务总局局公告告2011年第7号）规规定，，自2011年2月1日起启启用的的发票票专用用章尺尺寸要要求为为：1.形状为为椭圆圆形，，尺寸寸为40××30（mm）；边边宽1mm；2.中间为为纳税税人识识别号号，18位阿拉拉伯数数字字字高3.7mm，字宽宽1.3mm，18位阿拉拉伯数数字总总宽度度26mm（字体体为Arial）；3.税号外外刊纳纳税人人名称称，自自左而而右环环行，，如名名称字字数过过多，，可使使用规规范化化简称称；中中文文文字高高为4.2mm，环排角度度（夹角））210-260度，字与边边线内侧的的距离0.5mm（字体为仿仿宋体）；；4.税号下横排排“发票专专用章”文文字字高4.6mm，字宽3mm，延章中心心线到下横横排字顶端端距离4.2mm（字体为仿仿宋体）；；5.使用多枚发发票专用章章的纳税人人，应在每每枚发票专专用章正下下方刊顺序序编码，如如“（1）、（2）……”字样。号码码字高2.2mm，字宽1.7mm，延章中心心线到下横横排号码顶顶端距离10mm（字体为Arial），不需编编号时可省省去此横排排号码：13支付给境内内单位或个个人的款项项支付给行政政事业单位位的款项支付给境外外机构和个个人的款项项支付其他三、取得票票据的三类类形式14支付给境内内单位或个个人的款项项，且该单单位或个人人发生的行行为属于营营业税或者者增值税征征收范围的的，以该单单位或个人人开具的发发票为合法法有效凭证证。①凡属于增增值税征收收范围的业业务，无论论是否享受受免税优惠惠，都必须须开具增值值税发票。。房地产开开发企业一一般为小规规模纳税人人或不属于于增值税纳纳税人，则则一般取得得销售货物物的普通发发票。②凡属于营营业税征税税范围的业业务，无论论是否享受受免税优惠惠，都必须须开具营业业税发票。。其中，属属于企业经经营范围的的，并经税税务机关核核准的，企企业可以领领取发票自自行开具；；凡不属于于企业经营营范围的，，以及个人人取得的应应纳增值税税或营业税税的收入，，都必须向向税务机关关申请代开开。对于工工程所在地地与机构所所在地不一一致的建筑筑安装企业业，均应在在工程所在在地开具发发票或代开开发票。152.支付的行政政事业性收收费或者政政府性基金金，以开具具的财政票票据为合法法有效凭证证。《关于调整行行政事业性性收费（基基金）营业业税政策的的通知》（财税〔1997〕5号）的规定定，涉税行行政事业性性收费、基基金应严格格纳入税收收管理。凡经中央及及省级财政政部门批准准纳入预算算管理或财财政专户管管理的行政政事业性收收费、基金金，无论是是由行政单单位收取的的，还是由由事业单位位收取的，，均不用缴缴纳营业税税；未纳入入预算管理理或财政专专户管理的的，一律缴缴纳营业税税。为了便于缴缴纳管理，，对于中央央批准纳入入预算管理理或财政专专户管理的的行政事业业性收费、、基金，由由财政部、、国家税务务总局分批批下发不缴缴纳营业税税的收费（（基金）项项目名单；；凡经省级级批准纳入入预算管理理或财政专专户管理的的行政事业业性收费，，由省财政政厅（局））、地方税税务局分批批下发不缴缴纳营业税税的收费项项目名单，，并报财政政部、国家家税务总局局备案。未未列入名单单的一律缴缴纳营业税税。162.支付的行政政事业性收收费或者政政府性基金金，以开具具的财政票票据为合法法有效凭证证。国家机关、、事业单位位和社会团团体，凡涉涉及缴税的的收费项目目，均应纳纳入税务管管理，进行行税务登记记，其收费费项目应进进行纳税申申报并使用用税务发票票。对不缴缴税的收费费、基金项项目，应使使用省级以以上财政部部门统一印印制或监制制的收费、、基金票据据。172.支付的行政政事业性收收费或者政政府性基金金，以开具具的财政票票据为合法法有效凭证证。财政票据从从2012年1月1日起，将由由非税收入入统一票据据一统天下下。根据财财政部《关于清理整整合中央财财政票据的的通知》（财综〔2011〕46号）规定，，为压缩中中央财政票票据种类，，统一规范范中央财政政票据式样样，促进财财政票据电电子化管理理改革，财财政部将按按照“简并并票种、统统一式样””的原则，，“以通用用票据为主主（即《中央非税收收入统一票票据》和《中央非税收收入定额票票据》），专用票票据为辅；；以机打票票据为主，，手工票据据为辅”的的管理思路路，全面清清理整合现现有中央财财政票据种种类，压缩缩中央财政政票据，规规范中央财财政票据的的规格、式式样。清理理整合后，，现行的行行政事业性性收费票据据、政府性性基金票据据、罚没票票据、国有有资产有偿偿使用收入入票据、非非税收入一一般缴款书书、其他财财政票据6类票据，统统一归并为为政府“非税收入票票据”和“其他财政票票据”两类。182.支付的行政政事业性收收费或者政政府性基金金，以开具具的财政票票据为合法法有效凭证证。其中，非税税收入票据据类共27种，分别是是：（1）中央非税税收入统一一票据。（（2）中央非税税收入定额额票据（1元、2元、5元、10元、20元、50元、100元）。（3）国家税务务局系统行行政性收费费专用收据据。（4）国家税务务局系统行行政性收费费（电子））转账专用用收据。（（5）国家税务务局系统行行政性收费费专用缴款款书。（6）国家税务务局系统行行政性收费费收入退还还书。（7）海关行政政事业性收收费专用票票据。（8）出入境检检验检疫收收费收据。。（9）中华人民民共和国海海事行政事事业性收费费专用收据据。（10）国国家家知知识识产产权权局局专专利利收收费费收收据据。。（（11）国国家家知知识识产产权权局局专专利利收收费费收收据据_PCT国际际申申请请。。（（12）人人民民法法院院诉诉讼讼收收费费专专用用收收据据—预收收。。（（13）人人民民法法院院诉诉讼讼收收费费专专用用收收据据—结算算。。（（14）人人民民法法院院诉诉讼讼收收费费专专用用收收据据—退费费。。（（15）人人民民法法院院案案款款收收据据。。（（16）中中国国船船级级社社账账单单/收据据。。（（17）探探矿矿权权采采矿矿权权使使用用费费和和价价款款专专用用收收据据。。（（18）矿矿产产资资源源补补偿偿费费自自收收汇汇缴缴专专用用收收据据。。（（19）矿矿产产资资源源补补偿偿费费专专用用缴缴款款书书。。（（20）故故宫宫博博物物院院专专用用收收据据。。（（21）故故宫宫博博物物院院专专用用定定额额收收据据（（20元、、30元、、40元、、60元））。。（（22）港港口口建建设设费费专专用用收收据据。。（（23）国国家家电电影影事事业业发发展展专专项项资资金金专专用用票票据据。。（（24）当当场场处处罚罚罚罚款款收收据据。。（（25）代代收收罚罚款款收收据据。。（（26）治治安安管管理理当当场场处处罚罚决决定定书书（（代代收收据据））。。（（27）非非税税收收入入一一般般缴缴款款书书。。192.支付付的的行行政政事事业业性性收收费费或或者者政政府府性性基基金金，，以以开开具具的的财财政政票票据据为为合合法法有有效效凭凭证证。。其他他财财政政票票据据类类共共8种，，分分别别是是：：（（1）公益益事事业业捐捐赠赠统统一一票票据据。（（2）中中央央行行政政事事业业单单位位资资金金往往来来结结算算票票据据。。（（3）全国国性性社社会会团团体体会会费费统统一一收收据据。。（4）工会会经经费费收收入入专专用用收收据据。（（5）行行业业协协会会自自律律性性经经济济处处罚罚专专用用收收据据。。（（6）住住宅宅专专项项维维修修资资金金专专用用收收据据（（出出售售公公房房使使用用））。。（（7）住宅专项维修修资金专用收收据（业主使使用）。（8）中国清洁发发展机制基金金专用收据。。203.支付给境外单单位或个人的的款项，以付付汇凭证和该该单位或个人人的签收单据据及发票为合合法有效凭证证。根据《中华人民共和和国发票管理理办法》第三十三条规规定，单位和和个人从境外外取得的与纳纳税有关的发发票或者凭证证，税务机关关在纳税审查查时有疑义的的，可以要求求其提供境外外公证机构或或者注册会计计师的确认证证明，经税务务机关审核认认可后，方可可作为记账核核算的凭证。。4.国家税务总局局规定的其他他合法有效凭凭证。21四、房地产开开发业务涉及及的主要票据据22（一）土地出出让金、契税税根据《营业税税目注注释（试行稿稿）》的规定，政府府出让土地，，不征收营业业税，因此不不得开具发票票。房地产开开发企业应以以国土局开具具的土地出让让金专用票据据或其他非税税收入收据入入账，交纳的的契税应当为为“中华人民民共和国契税税完税凭证””。23（二）拆迁补补偿费房地产企业向向被拆迁户支支付补偿费，，其业务流程程并非被拆迁迁户直接将土土地使用权、、地上建筑物物转让给房地地产企业，而而是政府收回回土地使用权权，再由政府府和房地产企企业签订土地地出让合同。。房地产企业业采取支付拆拆迁补偿方式式或拆迁安置置方式取得土土地使用权，，仍需补交契契税。《营业税税目注注释（试行））》还规定，因政政府收回土地地使用权而取取得的补偿金金，不征收营营业税。因此此被拆迁户无无需向房地产产企业开具发发票，而是由由房地产企业业采取用收据据方式入账，，同时将政府府拆迁文件、、被拆迁人姓姓名、联系方方式、身份证证号码、被拆拆迁建筑所在在路段及门牌牌号码、拆迁迁面积、补偿偿标准、补偿偿金额、被拆拆迁人签章等等档案资料留留置于本公司司备查。24（二）拆迁补补偿费房地产企业向向被拆迁户支支付补偿费，，其业务流程程并非被拆迁迁户直接将土土地使用权、、地上建筑物物转让给房地地产企业，而而是政府收回回土地使用权权，再由政府府和房地产企企业签订土地地出让合同。。房地产企业业采取支付拆拆迁补偿方式式或拆迁安置置方式取得土土地使用权，，仍需补交契契税。《营业税税目注注释（试行））》还规定，因政政府收回土地地使用权而取取得的补偿金金，不征收营营业税。因此此被拆迁户无无需向房地产产企业开具发发票，而是由由房地产企业业采取用收据据方式入账，，同时将政府府拆迁文件、、被拆迁人姓姓名、联系方方式、身份证证号码、被拆拆迁建筑所在在路段及门牌牌号码、拆迁迁面积、补偿偿标准、补偿偿金额、被拆拆迁人签章等等档案资料留留置于本公司司备查。例外情形，根根据《国有土地上房房屋征收与补补偿条例》规定，作出房房屋征收决定定的市、县级级人民政府对对被征收人给给予的补偿包包括：①被征征收房屋价值值的补偿；②②因征收房屋屋造成的搬迁迁、临时安置置的补偿；③③因征收房屋屋造成的停产产停业损失的的补偿。如果果土地一级开开发由政府主主管部门或土土地储备中心心负责，房地地产开发企业业通过招拍挂挂受让土地，，代垫的拆迁迁补偿费应取取得房屋征收收机构的收款款证明，以充充抵应缴纳的的土地出让金金。25【案例】2011年1月天山房地产产公司征得某某村集体土地地。其中，30亩土地依法办办理了合法出出让手续，支支付补偿金600万元；5亩土地仍为集集体土地，供供开发商使用用，支付补偿偿金100万元。开发商商支付的补偿偿金应如何取取得发票？1.农村和城市郊郊区的土地，，除法律规定定属于国家所所有的以外，，均属于集体体所有；宅基基地和自留地地、自留山，，也属于集体体所有。鉴于于相关法律规规定农村和城城市郊区的土土地属于集体体所有，故村村集体（村委委会）通过合合法程序出让让农村集体土土地而取得的的土地补偿收收入，应依照照《营业税税目注注释（试行稿稿）》中“对土地所所有者出让土土地使用权，，不征收营业业税”的规定定执行。因此此，天山房地地产公司为办办理了合法出出让手续的30亩土地支付的的600万元补偿费不不需要开具发发票，以相关关协议及支付付证明即可入入账。2.对于村集体（（村委会）未未经政府相关关部门审批，，私自转让农农村集体土地地，因其土地地权属未进行行变更，仍为为集体土地，，故对其取得得的补偿收入入按“服务业业”税目中““租赁业”子子目征收营业业税。因此，，天山房地产产公司为仍为为集体土地的的那5亩土地支付的的100万元补偿费应应索取“服务业”发票入账。。26（三）委托拆拆迁公司支付付的拆迁补偿偿费《营业税税目注注释（试行稿稿）》规定，拆除建建筑物或构筑筑物、平整土土地、搭脚手手架、爆破等等工程作业，，按“建筑业业——其他工程作业业”税目征收收营业税。因因此，向拆迁迁公司支付的的拆迁劳务费费，应取得工工程所在地建筑业发票。房地产企业将将拆迁工程(含拆迁补偿费费、拆迁劳务务费)整个承包给拆拆迁公司的，，应取得全额额的建筑业发发票，直接给给被拆迁户的的补偿费作为为拆迁公司的的成本处理。。27（四）青苗补补偿费费《国家税务总局局关于土地使使用者将土地地使用权归还还给土地所有有者行为营业业税问题的通通知》（国税函〔2008〕〕277号）规定，纳纳税人将土地地使用权归还还给土地所有有者时，只要要出具县级（（含）以上地地方人民政府府收回土地使使用权的正式式文件，无论论支付征地补补偿费的资金金来源是否为为政府财政资资金，该行为为均属于土地地使用者将土土地使用权归归还给土地所所有者的行为为，按照《营业税税目注注释（试行稿稿）》规定，不征收收营业税。只要能够出具具县级（含））以上地方人人民政府收回回土地使用权权的正式文件件。青苗补偿偿费不属于应应该征收营业业税的情形，，对土地承包包人取得的青青苗补偿费收收入不必为房房地产企业开开具发票，以以补偿协议和收收据等凭证可以入入账。28（五五））土土地地整整理理费费支付付给给其其他他公公司司的的土土地地整整理理费费，，应应取取得得工工程程所所在在地地建建筑筑业业发发票票。。（六六））挖挖土土费费支付付给给农农民民工工（（非非雇雇员员））的的挖挖土土费费，，不不得得采采取取工工作作表表发发放放，，应应由由个个人人向向地地税税机机关关申申请请开开具具““税税务务机机关关代代开开统统一一发发票票（（地地税税））””。。开开具具发发票票时时，，由由税税务务机机关关征征收收营营业业税税及及附附加加、、个个人人所所得得税税。。税税务务机机关关已已征征收收个个人人所所得得税税的的，，房房地地产产开开发发企企业业不不再再扣扣缴缴个个人人所所得得税税。。29（七七））道道路路工工程程费费《河北北省省地地方方税税务务局局关关于于道道路路、、桥桥涵涵修修建建收收入入征征收收营营业业税税问问题题的的批批复复》（冀冀地地税税函函〔1995〕〕185号））规规定定，，对对施施工工单单位位承承建建的的道道路路、、桥桥涵涵工工程程收收入入，，不不论论单单位位性性质质如如何何，，其其工工程程预预算算内内是是否否含含税税，，均均应应按按““建建筑筑业业””税税目目的的““其其他他工工程程作作业业””项项目目征征收收营营业业税税。。因因此此，，房房地地产产开开发发企企业业发发生生的的道道路路工工程程费费，，应应当当取取得得工工程程所所在在地地建筑筑业业发发票票。。30（八八））向向企企事事业业单单位位支支付付的的勘勘察察、、设设计计、、测测绘绘、、监监理理、、验验收收、、咨咨询询等等费费用用1.境内内服服务务单单位位。。房房地地产产开开发发企企业业向向境境内内公公司司支支付付的的设设计计费费、、监监理理费费、、项项目目咨咨询询费费等等，，应应当当取取得得提提供供服服务务的的单位位机机构构所所在在地地税务务机机关关的的服务务业业发发票票。。2.境外外服服务务单单位位。。境境内内企企业业接接受受境境外外企企业业应应税税劳劳务务的的，，境境外外单单位位也也负负有有营营业业税税纳纳税税义义务务，，税税款款由由境境外外单单位位在在境境内内的的代代理理单单位位负负责责代代扣扣代代缴缴。。支支付付给给境境外外单单位位或或者者个个人人的的款款项项，，以以付付汇汇单单和和收收汇汇单单位位或或者者个个人人的的签收单据据以及发票为合法有有效凭证证。31（九）直直接向行行政事业业单位交交纳的规规费直接向行行政事业业单位交交纳的规规费应当当取得行行政事业业性收费费收据及及非税收收入专用用收据，，这些费费用一般般包括大大市政配配套费、、绿化费费、人防防费、散散装水泥泥基金、、教育配配套设施施费以及及各种证证照工本本费等。。32（十）有有线电视视安装费费、管道道煤气集集资费（（初装费费）《国家税务务总局关关于营业业税若干干征税问问题的通通知》（国税发发〔1994〕159号）规定定，有线线电视安安装费，，是指有有线电视视台为用用户安装装有线电电视接收收装置，，一次性性向用户户收取的的安装费费，也称称之为““初装费费”。对有线电电视安装装费，应应按“建建筑业””税目征征税。财税〔2003〕16号规定，，燃气公公司和生生产、销销售货物物或提供供增值税税应税劳劳务的单单位，在在销售货货物或提提供增值值税应税税劳务时时，代有有关部门门向购买买方收取取的集资资费〔包括管道道煤气集集资款(初装费)〕、手续费费、代收收款等，，属于增增值税价价外收费费，应征征收增值值税，不不征收营营业税。。财税〔2005〕165号对从事事公用事事业的纳纳税人收收取的一一次性费费用是否否征收增增值税问问题规定定，对从从事热力力、电力力、燃气气、自来来水等公公用事业业的增值值税纳税税人收取取的一次次性费用用，凡与与货物的的销售数数量有直直接关系系的，征征收增值值税；凡凡与货物物的销售售数量无无直接关关系的，，不征收收增值税税。从上述两两规定看看，财税税〔2005〕165号文件与与财税〔2003〕16号文件似似有冲突突之处，，但是房房地产企企业发生生的有线线电视安安装费、、管道煤煤气集资资费（初初装费）），应当当说与货货物的销销售数量量没有直直接关系系，所以以应取得得工程所在在地建筑筑业发票票。33（十一））建筑工工程房地产开开发企业业的建筑筑工程是是指新建建、改建建开发产产品的工工程作业业。1.包工包料料。应取取得工程程所在地地建筑业业发票。。发票金金额和承承包结算算金额相相等。2.包工不包包料。对对施工方方提供的的劳务费费应当取取得工程程所在地地建筑业业发票；；对不包包料（甲甲供材））应取得得增值税税普通发发票。但但是要注注意对于于分包人人销售自自产货物物并提供供建筑业业应税劳劳务的分分包工程程，应当当分别取取得货物物销售发发票和建建筑业发发票。3.建筑工程程分包。。建筑工工程分包包，是指指A建筑公司司将承包包工程的的一部分分分包给给B建筑公司司，由B建筑公司司负责施施工。房房地产开开发企业业只与总总承包人人A发生业务务关系，，不与分分包方B结算价款款。总承承包人A支付给分分包方B的工程款款项，由由分包方方B给总承包包人A出具建筑筑业发票票，与房房地产开开发企业业无关。。34（十二））装饰工工程装饰工程程是指对对建筑物物、构筑筑物进行行修饰，，使之美美观或具具有特定定用途的的工程作作业。1.包工包料料。发票票的取得得与建筑筑工程相相同。2.包工不包包料（清清包工或或甲供材材）。清清包工形形式提供供的装饰饰劳务，，是指工工程所需需的主要要原材料料和设备备由客户户自行采采购，纳纳税人只只向客户户收取人人工费、、管理费费及辅助助材料费费等费用用的装饰饰劳务。。根据营业业税政策策规定，，装饰劳劳务可以以不包括括甲供材材，因此此，房地地产开发发企业自自行采购购的装饰饰材料直直接凭增增值税普普通发票票入账，，向施工工单位支支付的清清包工装装饰费用用，应当当取得工工程所在在地建筑筑业发票票。35（十三））设备安安装1.房地产开开发企业业从商家家或生产产厂家采采购设备备，再由由房地产产开发企企业与安安装公司司签订安安装合同同的，应应当取得得商家或或生产厂厂家的货货物销售售发票，，并仅就就安装费费的部分分，由安安装公司司出具工工程所在在地建筑筑业发票票。安装装费营业业税的计计税依据据不含设设备。2.从事货物生生产、批发发或零售的的企业外购购设备销售售给房地产产开发企业业同时提供供安装服务务，企业收收取的价款款中既包括括设备价款款，又包括括安装费，，这属于增增值税的混混合销售业业务，全额额缴纳增值值税，不征征收营业税税。因此，，房地产开开发企业应应取得全额的增值税普普通发票。。36（十三）设设备安装3.建筑安装企企业外购设设备销售给给房地产开开发企业同同时提供安安装服务，，根据增值值税、营业业税政策规规定，一项项销售行为为如果既涉涉及应税劳劳务又涉及及货物，为为混合销售售行为。除除特定情形形外，从事事货物的生生产、批发发或者零售售的企业、、企业性单单位和个体体工商户的的混合销售售行为，视视为销售货货物，不缴缴纳营业税税；其他单单位和个人人的混合销销售行为，，视为提供供应税劳务务，缴纳营营业税。规规定中所称称的货物，，是指有形形动产，包包括电力、、热力、气气体在内。。因此，该混混合销售行行为征收营营业税，不不征收增值值税，应全全额开具建筑业发票。37（十三）设设备安装4.如果是房地地产开发企企业自行采采购设备或或者委托安安装公司采采购设备的的，设备生生产厂家开开具的增值值税发票抬抬头应为房房地产开发发企业。这这种情况下下，安装公公司仅就安安装费金额额征收营业业税。房地地产开发企企业应取得得安装工程程所在地建建筑业发票票，发票金金额就是安安装金额，，不含设备备价款。38（十三）设设备安装5.企业自产货货物并负责责安装。根根据增值税税、营业税税政策规定定，提供建建筑业劳务务的同时并并销售自产产货物的行行为，应当当分别核算算应税劳务务的营业额额和货物的的销售额，，其应税劳劳务的营业业额缴纳营营业税，货货物的销售售额缴纳增增值税。房地产开发发企业应分分别取得增增值税发票票和建筑业业发票。例例如，企业业提供自产产钢结构、、玻璃幕墙墙、防水工工程、铝合合金门窗、、电梯等并并负责安装装的业务。。最好分开签签订合同或或合同中价价格分开。。39（十四）房房屋维修房屋维修又又称“修缮缮”，是指指对建筑物物、构筑物物进行修补补、加固、、养护、改改善，使之之恢复原来来的使用价价值或延长长其使用期期限的工程程作业。根根据《营业税税目目（试行稿稿）》规定，房屋屋修缮按照照“建筑业业”税目征征收营业税税。因此，，房地产开开发企业支支付的房屋屋维修费用用，也应当当取得工程程所在地建建筑业发票票。允许计计入开发成成本的房屋屋维修费用用是指开发发产品完工工前的维修修费用。40（十五）绿绿化工程绿化工程往往往与建筑筑工程相连连，或者本本身就是建建筑工程的的一个组成成部分。例例如，绿化化与平整土土地分不开开，而平整整土地本身身就是建筑筑业中的““其他工程程作业”。。国税函发发〔1995〕156号规定：为为了减少划划分，便于于征管，对对绿化工程程按“建筑筑业—其他工程作作业”征收收营业税。。因此，房房地产开发发企业将绿绿化工程承承包给园林林绿化公司司，应取得得按承包金金额开具的的工程所在在地建筑业业发票。如果房地产产开发企业业自购花草草、树木，，聘请园林林绿化公司司负责施工工的，按““建筑业——包工不包料料”（即““甲供材””）业务处处理。即房房地产开发发企业自购购花草、树树木应取得得货物销售售发票，支支付给园林林绿化公司司的施工费费取得工程程所在地建建筑业发票票。41（十六）支付给代销销公司的销销售佣金，，支付给广广告公司的的广告费、、宣传性费费用，应向对方索索取地税机机关监制的的“服务业业”发票。。（十七）支支付的利息息支付给金融融机构的利利息为银行行开具的付付息凭证，，支付给非非金融机构构的利息以以及各种融融资顾问费费、服务费费为地税机机关监制的的“服务业业”发票。。42（十八）企业通过邮邮局订阅的的报刊、杂杂志邮政的大部部分业务既既可取得专专业发票或或收据，也也可取得套套印“××地方税务局局监制”的的税务发票票，应优先先取得税务务发票。43（十九）会会议费河北省地方方税务局2011年第1号公告：对对纳税人年年度内发生生的会议费费，同时具具备以下条条件的，在在计征企业业所得税时时准予扣除除：会议名称、、时间、地地点、目的的及参加会会议人员花花名册；会议材料（（会议议程程、讨论专专件、领导导讲话）；；会议召开地地酒店（饭饭店、招待待处）出具具的服务业业发票。企业不能提提供上述资资料的，其其发生的会会议费一律律不得扣除除。44（二十）差差旅费《河北省地方方税务局关关于企业所所得税若干干业务问题题的通知》（冀地税发发〔2009〕48号）规定，，纳税人支支付的差旅旅费补贴，，同时符合合下列条件件的，准予予扣除：有严格的内内部财务管管理制度；；有明确的差差旅费补贴贴标准；有合法有效效凭证（包包括企业内内部票据））。45（二十一））当年度发发生成本取取得发票时时间约定发票取得时时间问题直直接影响到到税务处理理，原则上上企业所得得税无发票票不得扣除除，土地增增值税清算算不允许扣扣除预提成成本，因此此，房地产产开发企业业应注意滞滞后取得发发票的以下下情形。1.纳税人当年年成本费用用已经发生生，但当年年年底前未未取得发票票，次年汇汇算清缴前前取得发票票。2.纳税人当年年成本费用用已经发生生，但当年年年底前未未取得发票票，次年汇汇算清缴后后取得发票票。461.纳税人当年年成本费用用已经发生生，但当年年年底前未未取得发票票，次年汇汇算清缴前前取得发票票。国家税务总总局2011年第34号公告第六六条关于企企业提供有有效凭证时时间问题明明确：企业业当年度实实际发生的的相关成本本、费用，，由于各种种原因未能能及时取得得该成本、、费用的有有效凭证，，企业在预预缴季度所所得税时，，可暂按账账面发生金金额进行核核算；但在在汇算清缴缴时，应补补充提供该该成本、费费用的有效效凭证。【案例】景旭地产公公司2011年支付广告告费100万元，取得得发票40万元，2012年5月1日取得发票票60万元。【案例分析】2011年预缴企业业所得税申申报时，预预提60万元广告成成本，可以以扣除，年年度企业所所得税纳税税申报时，，所预提60万元广告成成本有发票票支持，否否则当年度度应纳税所所得额应纳纳税调增60万元。472.当年成本费费用已经发发生，但年年底前未取取得发票，，次年汇算算后取得发发票。①一般原则下下，次年汇汇算清缴后后取得发票票不能在当当年度扣除除，应纳税税调增处理理。②次年汇算清清缴后取得得发票不能能在当年度度扣除，如如果金额较较小，可以以在次年扣扣除，如果果金额较大大，性质特特别，应取取得主管税税务机关认认可后，申申请调整上上年度应纳纳税所得额额和应纳税税额。调整整额可填入入年度纳税税申报表主主表第41行“以前年年度多缴的的所得税额额在本年递递减额”或或第42行“以前年年度应缴未未缴在本年年入库所得得税额”。。例如《辽宁省地方方税务局2008年度企业所所得税汇算算清缴有关关业务问题题解答》第七条关于于存货估价价入账问题题的规定：：“纳税人人购入存货货，由于取取得合法购购货凭证不不及时，可可采取估价价入账方式式进行核算算。纳税人人能在汇算算清缴结束束前取得相相关发票的的，对上年年估价入库库结转损益益部分的成成本不调增增应纳税所所得额，按按发票实际际金额调整整已结转损损益的成本本；在汇算算清缴期结结束后仍未未取得发票票的，应就就估价入库库结转损益益部分的成成本调增应应纳税所得得额，待实实际取得发发票时，调调减取得年年度应纳税税所得额。。”482.当年成本费费用已经发发生，但年年底前未取取得发票，，次年汇算算后取得发发票。【案例】景旭地产公公司2011年支付广告告费100万元，取得得发票40万元，2012年6月1日取得发票票60万元。【案例分析】2011年年度应纳纳税所得额额纳税调增增60万元，不能能在2012年度申报扣扣除，但企企业所得税税相关政策策并未规定定不可以追追溯调整。。492.当年成本费费用已经发发生，但年年底前未取取得发票，，次年汇算算后取得发发票。《税收征管法法》第五十一条条规定：““纳税人超超过应纳税税额缴纳的的税款，税税务机关发发现后应当当立即退还还；纳税人人自结算缴缴纳税款之之日起三年年内发现的的，可以向向税务机关关要求退还还多缴的税税款并加算算银行同期期存款利息息，税务机机关及时查查实后应当当立即退还还；涉及从从国库中退退库的，依依照法律、、行政法规规有关国库库管理的规规定退还。。”502.当年成本费用用已经发生，，但年底前未未取得发票，，次年汇算后后取得发票。。《国家税务总局局关于纳税人人权利与义务务的公告》（国家税务总总局公