房地产开发流程及手续流程

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开发区土地规划建设局办理相关手续流程图房地产开发流程房地产开发流程四阶段：一、项目立项阶段二、项目前期准备阶段三、项目建设阶段四、项目销售及售后服务阶段一、项目立项阶段

申领项目《选址意见书》及《项目立项批文》申请定点申请购置土地、办理土地产权手续申领规划红线图、规划设计条件通知等文件投资机会研究申领《建设用地规划许可证》1.1投资机会研究首先对投资地区和投资环境进行研究、分析，根据对自然资源的了解和市场情况的调查以及对国家的经济政策和政治环境等情况进行综合分析预测，找到最有利的投资机会，为投资机会的选择提供依据1.2申领项目《选址意见书》

及《项目立项批文》《选址意见书》是项目进行设计、开发和管理的重要依据；申领《项目选址意见书》时需向主管部门提交地址申请报告、有效的项目建议书等；《项目立项批文》是由计划管理部门颁发，确认开发项目通过审核，是可以进行开发建设的文件；申领《项目立项批文》的时候需向主管部门提交可行性报告、立项申请书、资金来源说明、房地产开发物业类型说明等；1.3申请定点到城市规划管理部门申请定点；需向规划部门提交有效的项目立项批文、选址意见书、申请定点报告、申请用地报告；企业的资质证明、营业执照、法人代表委托书等文件或证书；1.4申请购置土地、

办理土地产权手续到土地管理部门办理土地出让或转让手续，签订土地使用权出让或转让合同，并缴纳土地使用权出让金；1.5申领规划红线图、

规划设计条件通知等文件被申请建设用地现状地形图，根据开发项目的性质和所处地段条件提出用地范围，外部限制条件；提出规划设计要点，包括建筑密度、容积率、建筑层数、高度、体量红线等1.6申领《建设用地规划许可证》

提交建设用地规划设计总图，供规划管理部门审核，然后由规划管理部门核定用地面积，报经政府批准，发给开发商《建设用地规划许可证》二、项目前期准备阶段选择勘探队伍和设计单位申领《工程规划许可证》和《施工许可证》申领《房屋拆迁许可证》做好“七通一平”工作选择监理单位选择承包单位2.1选选择勘勘探队伍伍和设计计单位通过招标选择勘察察队伍进进行地质质勘察和和设计单单位进行行建筑设设计2.2申领《工工程规划划许可证证》和《《施工许许可证》》《建设工工程许可可证》是由规划管理理部门审批颁发发的；《施工许许可证》》是由建设单位位（即开发发商）而而不是有有施工单单位负责责申领；；在开工前前办理。。未经许许可，不不得擅自自开工；；2.3申领《房房屋拆迁迁许可证证》房屋所在在地的市市、县人人民政府府房屋拆迁迁管理部部门经过审查查后，为为符合条条件的折折迁人颁颁发的据据以实施施拆迁的的有关证证书。拆迁程序序拆迁调查查↓制定拆迁迁安置计计划↓申领房屋屋拆迁许许可证↓发布拆迁迁公告↓与被拆迁迁人签订订协议↓动迁验收收↓办理拆迁迁房屋产产权灭籍籍和土地地使用证证2.4做好“七七通一平平”工作作使土地(生地)在通过过一级开开发后，，能达到到具备通通水、雨雨污水、、电力、、暖气、、电信和和道路通通以及场场地平整整的条件件，使二二级开发发商可以以进场后后迅速开开发建设设。主要要包括：：通给水水、通排排水、通通电、通通讯、通通路、通通燃气、、通热力力以及场场地平整整。2.5选选择监监理单位位通过招标方式式选择监理理单位（（接受建建设单位位的委托托，承担担其项目目管理工工作）2.6选选择承承包单位位通过招标标选择承承包商招标一般般流程：：拟定招标标方式，，准备文文件↓编制标书书↓向招标主主管部门门申请招招标↓发布招标标通告↓对承包企企业的资资格进行行预审↓发送招标标文件↓招标工程程交底与与解答↓开标、评评标、决决标发出出中标通通知及签签订合同同三、项目目建设阶阶段组织承包包商进场场加强开发发项目工工程管理理与监控控申领《商商品房预预售许可可证》项目的竣竣工验收收3.1组组织承承包商进进场1、组织织监理单单位进行行监理2、组织织业主负负责供应应的材料料、设备备订货3.2加强开发发项目工工程管理理与监控控1、配合合承包商商做好各各项工作作2、按时时提供施施工现场场，完成成场地的的“七通通一平””3、及时时提供以以约定数数量的图图纸，组组织以约约定的由由开发商商负责订订购的材材料设备备及时进进场。4、协助助承包商商做好接接受验查查工作5、对项项目的投投资、进进度和施施工质量量进行监监控。6、进行行合同管管理7、有效效地协调调参与项项目单位位的关系系。3.3申领《商商品房预预售许可可证》到房地产产市场管管理部门门申请；；应具备条条件：建设项目目各种批批准手续续齐备，，且已确确定竣工工交付使使用日期期；一般规定定已完成成建设项项目投资资的25%或已已完成单单体项目目的主体体结构（（即结构构封顶））（不同同地区有有所不同同）；已确定预预售的监监管机构构和监管管方案已制定房房屋使用用维修公公约应提交的的材料：：开发商的的营业执执照，建建设项目目的投资资立项、、规划、、用地和和施工等等批准文文件或证证件。工程施工工进度计计划。一般规定定投入开开发建设设的资金金已达工工程建设设总投资资的25%以上上的证明明材料。。商品房的的预售方方案，方方案应说说明商品品房位置置、装修修标准、、交付使使用日期期、预售售总面积积和交付付使用后后的物业业管理等等内容；；应附有有商品房房预售总总平面图图。3.4项项目的的竣工工验收收建设工工程竣竣工验验收应应当具具备下下列条条件：：完成建建设工工程全全部设设计和和合同同约定定的各各项内内容，，达到到使用用要求求；有完整整的技术档案和和施工工管理理资料料；有工程程使用用的主主要建建筑材材料、、建筑筑构配配件和和设备备的进进场试试验报报告；；有勘察察、设设计、、施工工、工工程监监理单单位、、建设设单位位分别别签署署的质质量合合格文文件；；有施工工单位位签署署的工工程保保修书书。不不符符合上上述条条件的的工程程，建建设单单位不不得组组织工工程的的竣工工验收收。3.4项目的的竣工工验收收应提交交材料料：项目开开工报报告、、竣工工报告告、分分部分分项工工程技技术人人员名名单、、图纸纸会审审及交交底记记录、、设计计变更更通知知、技技术变变更核核定单单、工工程质质量事事故调调查处处理资资料、、测量量放线线资料料、材材料构构件设设备合合格证证明、、试验验检验验报告告、隐隐蔽工工程验验收记记录、、施工工日志志、竣竣工图图、质质量检检验评评定资资料、、竣工工验收收资料料等四、项项目销销售及及售后后服务务阶段段办理竣竣工后后的产产权登登记手手续申领《《商品品房销销售许许可证证》与物业业公司司签订订物业业委托托管理理合同同提交相相关材材料与用户户签订订商品品房销销售合合同或或租赁赁合同同做好物物业管管理工工作4.1办办理竣竣工后后的产产权登登记手手续新房竣竣工后后3个月月内申请办办理所所有权权登记记；登记时时需提提交建建设许许可证证和建建筑图图纸等等资料料；4.2申领《《商品品房销销售许许可证证》向主管管部门门交验验主要要的证证明文文件及及相关关资料料（如如：项项目批批文、、规划划红线线图、、土地地权属属证明明文件件、建建设用用地规规划许许可证证、建建设工工程规规划许许可证证、房房屋竣竣工验验收资资料及及平面面图、、价格格申请请表等等。4.3与物物业公公司签签订物物业委委托管管理合合同物业管管理服服务是物业管管理企企业受物业产产权人人、使用人人委托托，以有有偿方方式对对物业业项目目进行行日常常维护护、修修缮与与整治治等服服务。。4.4提提交相相关材材料开发企企业将将物业业交付付物业业管理理公司司接管管时，，应提提交以以下资资料：：房屋屋建设设的各各项批批准文文件、、竣工工总平平面图图、房房屋及及配套套基础础设施施、设设备的的竣工工图，，地下下管道道网图图及其其他必必要资资料4.5与与用户户签订订商品品房销销售合合同或或租赁赁合同同购买人人应当当自销销售合合同签签订日日起，，一般般规定定90天天内办理土土地使使用权权和房房屋所所有权权登记记手续续。(具具体应应根据据当地地情况况而定定)4.6做做好物物业管管理工工作包括管管理和和服务务两方方面：：管理：：掌握握物业业的变变动、、使用用状况况、使使房屋屋设备备和配配套设设施及及时得得到修修复、、更新新、保保养；；服务：：以充充分保保障产产权所所有人人、居居住者者和使使用人人的各各种需需求，，及时时提供供各类类服务务，以以方便便用户户；4.6做做好物物业管管理工工作物业管管理范范围：：治安消消防服服务环境卫卫生服服务维修保保