房地产计划与运营管理体系教材

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计划与运营管理体系主讲人：苏志峰

专业技术经济师物理教育学士工商管理硕士天泰集团办公室主任高级经理苏志峰逐步建立了“日日追踪，周周控制，月月考评”的计划与运营管理体系，有效促进“三线一圆”均衡发展一、天泰地产计划与运营管理发展史2003年阳光公司计划与运营管理模式为雏形2004年建立天泰集团计划与运营管理体系2006年天泰集团计划与运营管理信息系统正式启动天泰计划与运营管理体系经历了由粗放型管理到精细化管理，再到重点突出年度KPI指标和重要里程碑计划的发展历程二、计划与运营管理理念1、法约尔的管理职能论计划与运营管理计划激励标准协调组织控制●计划：管理者是计划的主要制定和决策者，并负主要责任。主要职责是：与员工就目标进行沟通交流，一起制定实现项目目标的各项具体计划和总体计划。●组织：管理者负责进行团队的组建，授予成员相应的权力。主要职责是：努力为计划实施获得足够的人、财、物等资源，并使人与事得到合理的配置。●协调：通过有效的沟通和激励，使所有成员共同完成计划目标，主要职责是：运用职权和个人魅力去影响他人，利用有效的沟通，及时地激励，正确地解决各种矛盾和冲突，使成员都能全身心地投入工作。●控制：控制就是将计划与实际进程比较，发现问题，及时纠正，以保证计划的有效实施。主要职责是：全面对计划进行监控，及时掌握工作实际进展和出现的偏差，采取措施纠正，使工作处于受控状态。1、法约尔的管理职能论信息交流------“数据库”事前筹划------“导航器”动态监控------“助推器”决策依据------“仪表盘”

2、计划与运营管理作用APCD分析现状找问题分析产生质量问题的原因找出主要原因制订对策和措施检查效果和发现问题总结检验纳入标准遗留问题转入下期执行、实施计划3、计划与运营管理思路：戴明环-PDCA3、计划与运营管理思路：戴明环-PDCA目标统一性原则稳定性与适应性相结合原则统一指挥原则分工协作原则适当管理宽度原则集权与分权相结合原则权力、职责对称性原则精干高效原则均衡性原则整体性原则计划运营管理指导原则4、计划与运营管理指导原则优秀的沟通能力较高的情商系数良好的人际交往能力高效的时间管控能力高效的激励能力非凡的协调能力计划与运营管理者必备素质运用管理知识和技术能力5、计划与运营管理者必备素质第一是对近期期内即将发生生的活动加强强控制，积极极挽回时间和和成本，这是是因为早控制制早主动；第二是工期估估计最长或预预算估计最大大的活动应进进一步审核预预估依据，并并做好该活动动压缩时间和和费用的准备备工作，因为为估计值越大大的项目更有有压缩的可能能；第三，将某些些可以再分的的活动进一步步细分，研究究细分活动之之间并行工作作或工作穿插插的可行性，，如可行，则则可有效地压压缩时间和费费用。6、计划调整整重点每一次变更都都必须遵循同同样的程序，，即相同的文文字报告，相相同的管理方方法，相同的的授权过程。。必须确定每一一次变更对项项目成本、进进度、风险、、技术要求的的影响。一旦批准进行行变更，项目目组必须设定定一个程序来来执行变更。。在充分估计一一个变更的影影响之后，必必须谨慎执行行，并且使其其保持在限定定的数目之下下以避免项目目进度和成本本的外溢。7、计划变更更控制时间与成本之之间在一定的的范围内有一一定的替代性性，一种用最最低的相关成成本的增加来来缩短项目工工期的方法。。该方法基于于以下假设：：每项活动有两两组工期和成成本估计：正正常和应急。。一项活动的工工期可以通过过从正常时间间减至应急时时间得到有效效的缩减，这这要靠投入更更多资源来实实现应急时间是确确保活动按质质量完成的时时间下限。当需要将活动动的预计工期期从正常时间间缩短至应急急时间时，必必须有足够的的资源作保证证。在活动的正常常点和应急点点之间，时间间和成本的关关系是线性的的。8、时间-成成本平衡法最低成本最佳工期直接成本利润损失项目总成本间接成本工期成本0A9、工期-成成本抉择模型型计划赶不上变变化，因而不不做计划做计划浪费时时间只做进度计划划，忽视质量量、成本和资资源计划做了计划便束束之高阁计划扭曲成了了记录强调计划的严严肃性，因而而刻板地照计计划执行10、计划与与运营管理误误区房地产计划与与运营管理流流程图.doc三、房地产计计划与运营管管理1、管理流程程原则:可考核、可量量化、不虚报报、不肢解评价：自评考考评评上上评方法：工作分解结构构-WBS（WorkBreakdownStructure）依据：①重要里程碑计计划（内容附后））②年度度KPI指标标分分解解③董董事事会会/执委委会会安安排排的的重重要要工工作作要求求：：①①＋＋②②≥≥月月度度计计划划60%权重重，，月月度度计计划划不不超超过过20项2、报报送送要要求求每月月末末前前一一天天报报送送次次月月计计划划每月月最最后后一一天天上上传传计计划划管管理理信信息息系系统统月度度工工作作总总结结以上上时时间间遇遇节节假假日日提提前前3、、报报送送时时限限4、、报报送送模模版版序号计划内容权重自评考评上评1里程碑计划/KPI指标分解计划不低于60…2其它重点工作不高于40…注：（（1））其其它它重重点点工工作作指指董董事事会会/执执委委会会安安排排工工作作、、职职责责范范围围内内重重要要工工作作、、协协调调工工作作等等。。（（2））该该计计划划模模版版在在计计划划管管理理信信息息系系统统中中实实现现，，实实行行网网络络报报送送。。举例例：：营营销销中中心心报报送送模模版版序号计划内容权重自评考评上评1本月销售回款完成率802其它重点工作20…假设设2月月份份销销售售回回款款完完成成65%（（对对应应完完成成率率得得分分70%）），，其其它它工工作作全全部部完完成成，，则则本本月月完完成成率率为为：：70%××80%（（权权重重））+20%（（其其它它工工作作完完成成））=76%4、、报报送送模模版版月度度计计划划审审核核流流程程.doc5、审审核核流流程程2212/24/2022序号重要里程碑计划1取得《国有土地使用权证》2拆迁3施工图纸设计4取得《建筑工程施工许可证》5取得《商品房预售许可证》6、、重重要要里里程程碑碑内内容容7、、重重要要里里程程碑碑计计划划调调整整原因因：：受受外外部部客客观观不不可可抗抗力力等等因因素素影影响响流程程：：责责任任单单位位以以会会签签形形式式提提报报调调整整原原因因及及调调整整后后里里程程碑碑计计划划实施施：：经经执执委委会会分分管管领领导导及及执执行行总总裁裁批批准准,月度度考考评评会会公公示示后后实实施施限次次：：每每年年仅仅限限调调整整一一次次按每每月月实实际际工工作作完完成成情情况况评评价价打打分分未完完成成项项按按完完成成比比例例对对应应其其权权重重进进行行评评价价打打分分8、、评评价价办办法法月度度销销售售回回款款项项评评价价办办法法完成成率率在在90%以上上得得分分：：120%××计划划项项权权重重完成成率率在在80%-90%得分分：：110%××计划划项项权权重重完成成率率在在70%-79%得分分：：100%××计划划项项权权重重完成成率率在在60%-69%得分分：：70%××计划划项项权权重重完成成率率在在50%-59%得分分：：50%××计划划项项权权重重销售售回回款款完完成成率率低低于于50%，得得分分为为0物业业公公司司、、奥奥厦厦公公司司、、教教育育公公司司、、天天影影公公司司销销售售回回款款完完成成率率增增加加10%进行行分分段段考考核核8、、评评价价办办法法9、、兑兑现现办办法法里程程碑碑计计划划兑兑现现办办法法偏差差在在1个月月≤d＜2个月月，，予予以以警警告告偏差差在在2个月月≤d＜3个月月，，不不能能评评为为A类员员工工偏差差在在3个月月≤d＜4个月月，，直直接接区区分分为为C类员员工工偏差差d≥≥4个月月，，岗岗位位调调整整销售售回回款款兑兑现现办办法法偏差差在在30%≤≤d＜40%，警警告告或或通通报报批批评评偏差差在在40%≤≤d＜50%，不不能能评评为为A类员员工工偏差差在在50%≤≤d＜60%，直直接接区区分分为为C类员员工工偏差差在在d≥≥60%以上，，岗位位调整整注：评评价对对象是是年度度KPI指标中中有回回款指指标的的单位位9、兑兑现办办法计划完完成率率兑现现办法法连续2个月排排名最最后，，不能评评为A类员工工连续3个月排排名最最后，，直接区区分为为C类员工工连续4个月排排名最最后，，调整整岗位位对评价价内容容重复复的单单位按按照““就重重不就就轻””的原原则进进行评评价管管理9、兑兑现办办法原则：：以奖奖为主主；““一事事一议议”；；即时时兑现现范围：：里程程碑计计划提提前或或超额额完成成的责责任单单位；；在各各方面面为公司司创造造经济济效益益的单单位或人员员10、、即时时激励励注：子子公司司考核核激励励办法法简要要介绍绍奖励额额度审审批权权限奖励额度审批权限报备领导500-5000分管领导执行总裁5000-50000执行总裁董事长50000以上董事长董事局主席10、、即时时激励励兑现流流程责任单位提报或其他单位推荐责任单位提报分配方案(附领导审批意见)次月度由员工部兑现计划管理部门审核YesNo报备员工部/分管领导分管领导/执行总裁/董事会主席审批10、、即时时激励励11、、否决决项激激励办办法序号否决项内容1甲供材料未按时进场拖延工期10天以上2重要项目控制偏差10天以上未及时预警3项目结算延误15天以上4信息管理系统瘫痪24小时以上5出现核心员工（中层5人以上）规模异动6施工图设计未按时完成拖延10天以上序号否决项内容通用否决项发生重大交通事故或重伤以上安全事故因工作失误造成5万元以上经济损失某项计划连续2次未完成（除月度销售回款）当出现现否决决项时时月度度计划划评价价扣减减30%视情节节轻重重由计计划管管理部部门提提出处处罚方方案报报执委委会11、、否决决项激激励办办法功能：：计划报报送、、评价价依据据自动计计算、、及时时提醒醒信息交交流、、分级级管理理查询便便捷、、经验验沉淀淀四、计计划与与运营营管理理系统统自主研研发、、专业软软件分级管管理：：一级单单位二级单单位个人计计划注：天天泰地地产内部管管理实行分分级管管理、、越级级复式式监督督原则则四、计计划与与运营营管理理系统统日日追追踪落落实到各单单位督督查了了解实实际情情况周周汇汇总分分析《重点工工作完完成情情况周周报》月月评评价总总结与与兑现现编制工工作总总结报报告，，组织月月（季季）度度考评评会五、计计划与与运营营管控控措施施周例会会（协调调）充分沟沟通协协调工工作中中存在在的问问题，，执委委会现现场拍拍板，，提出出存在在问题题，设设定工工作目目标和和完成成时间间；会会后两两日内内发布布会议纪纪要，重要要工作作追加加计划划月度考考评会会（总结评评价与兑现现）各单位位总结结上月月KPI指标完完成情情况及及存在在问题题，提出下下一步步改进进措施施和实实施方方案。。执委会会点评评各单位位月度度工作作并总总结发发言；；会后后两日日内发发布会会议纪纪要，，重要要工作作追加加计划划。会后公公布排排名，，当月月兑现现。五、计计划与与运营营管控控措施施THANKS9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/20222:20:10AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Dec-2224-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Saturday,December24,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。24十二二月20222022/12/242022/12/242022/12/2415、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月222022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202216、行动出出成果，，工作出出财富。。。2022/12/242022/12/2424December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/249、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/20222:20:10AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Dec-2224-Dec-2212、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Saturday,December24,202213、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202214、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样样任任意意揉揉捏捏。。24十十二二月月20222022/12/242022/12/242022/12/2415、楚塞三三湘接，，荆门九九派通。。。。十二月222022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202216、少年十十五二十十时，步步行夺得得胡马骑骑。。2022/12/242022/12/2424December202217、空山新新雨后，，天气晚晚来秋。。。2022/12/2