服务式公寓特点、运营商介绍及案例介绍课件

服务式公寓介绍ServicedApartmentIntroduction服务式公寓介绍ServicedApartmentIntr1寓目录Contents服务式公寓的特点Whatisservicedapartment主要运营商介绍Servicedapartmentoperators服务式公寓案例介绍Servicedapartmentexamples1.2.3.2寓目录Contents服务式公寓的特点主要运营商介绍服务式公服务式公寓的特点Whatisservicedapartment1.服务式公寓的特点1.3服务式公寓是集合了酒店服务功能与公寓居住功能的一种产品定义：“服务式公寓”又叫“酒店式公寓”，

是最初在欧美兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅提供商务服务提供保洁服务提供物业管理…….强调居住功能强调家庭特色中长期居住……酒店式服务长租型公寓服务式公寓是集合了酒店服务功能与公寓居住功能的一种产品定义：4与传统酒店物业在客户市场，

房型配置，

配套设施，

服务人员等方面存在差异客户市场主要专注于长租客户市场服务人员对服务人员的数量较少配套设施需求商务及日常生活配套房型配置需要较大的房型和厨房与传统酒店物业在客户市场，房型配置，配套设施，服务人员5服务式公寓产品的运营成本较酒店物业低所需服务人员的数量较少，

将带来较低的工资支出长租客户的换房率较低，

因此管理成本及装修的损耗也降低客户市场配套设施运营及管理成本较酒店物业低服务人员不需要大型餐饮配套，

设施的运管、维修成本较酒店的低＄服务式公寓产品的运营成本较酒店物业低长租客户的换房率较低，6服务式公寓是经济水平发展到一定阶段后长期存在的一种物业类型客户人群：以跨国公司外派人员、高级商务人士、政府官员等享有丰厚住房补贴的人群为主，

此类人群拥有较高的经济能力以及较高的居住需求，

同时经常以家庭为单位，

因此国内许多高端服务式公寓在选址，

配套，

服务设计上都注重考虑家庭因素发展动因：服务式公寓产生的根本原因是经济发达程度，

因为只有某地的经济水平发展到一定程度，如商业发展到较高水平，

跨国公司、高级政府单位才会大量进驻，

设置办事处，

此时服务式公寓的主要客户人群——具有高端住宅消费能力的消费者才会形成一定的规模。当市场需求中孕育着良好的商机，适应高端客户生活模式和生活需要的服务式公寓才会应运而生，并且有良好的发展前景服务式公寓是经济水平发展到一定阶段后长期存在的一种物业类型客7主要运营商介绍Servicedapartmentoperators2.主要运营商介绍2.8目前中国高端公寓的主要运营商包括专业服务式公寓运营商、酒店管理公司两类目前中国高端公寓的主要运营商包括专业服务式公寓运营商、酒店管9四大专业服务式公寓运营商品牌为奥克伍德、雅诗阁、辉盛、莎玛四大品牌信息四大专业服务式公寓运营商品牌为奥克伍德、雅诗阁、辉盛、10四大专业运营商针对其核心客户群的需求差异设置了不同的旗下品牌四大专业运营商针对其核心客户群的需求差异设置了不同的旗下品牌11各品牌核心客户群的类型划分顶级商务客：有奢华需求的顶级商务人士家庭型商业客：与家人一起，

且重视妻儿需求的高级商务人士普通商务客：较年轻、单身、或重视使用性的商务人士个性化商务客：

追求个性及都市生活的年轻人客户类型划分主要运营商莎玛辉盛雅诗阁奥克伍德顶级商务客家庭型商业客普通商务客个性化商务客莎玛Luxe辉盛坊雅诗阁奥克伍德豪景辉盛阁盛捷奥克伍德华庭莎玛辉盛庭馨乐庭奥克伍德雅居名致各品牌核心客户群的类型划分顶级商务客：有奢华需求的顶级商务人12目前四大运营商品牌在国内采取的主要合作有管理输出、收购改建、合作及自主开发三大模式管理输出：开发商将物业全权委托运营公司进行管理，并向其支付佣金和相关管理费，开发商为物业持有人收购改建：将旧有物业收购，获得其所有权后将其改建，实现自持运营，待物业升值后将物业出售给第三方合作及自主开发：运营公司自己或与合作公司共同开发物业，实现利润的分成，到时物业升值后将物业出售给第三方运营模式主要运营商莎玛辉盛雅诗阁奥克伍德管理输出收购改建合作及自主开发目前四大运营商品牌在国内采取的主要合作有管理输出、收购改建、13管理输出的费用标准较类似，收购模式只有辉盛和雅诗阁两家采用，而辉盛的收购价格接近成本价，相对较低收费标准管理输出的费用标准较类似，收购模式只有辉盛和雅诗阁两家采用，14各运营商在协商中还将涉及一些其它规定，

以奥克伍德亚太为例针对所有物业，

奥克伍德提出的一般规定：管理输出模式签约最低年限为15年物业必须为统一产权，

不接受任何返租形式物业的理想套数介于150-250套之间楼层净高不得小于2.8米物业必须有独立的大堂及电梯在中国要求物业有酒店牌照同时，

针对具体项目及品牌，

奥克伍德对房型和区位还有一些具体要求，

如华庭产品线针对重视居家生化的客户，

因此其房型中没有设置针对单身旅客的一房户型“奥克伍德华庭的客户需求比较大的户型，

例如二沙岛的华庭以二房单位为最小户型，

配以三房，

四房及更大单位......”——KateLoh奥克伍德亚太区扩展部经理奥克伍德亚太针对广州荔湾江湾大桥周边区域建议的最佳各房型尺寸：Studio小套房：45-55sqmnet净平米OneBedroom一卧室：65-75sqmnet净平米TwoBedroom二卧室：105-115sqmnet净平米ThreeBedroom三卧室：120-130sqmnet净平米规定示例各运营商在协商中还将涉及一些其它规定，以奥克伍德亚太为例针15服务式公寓案例介绍Servicedapartmentexamples3.服务式公寓案例介绍3.16广州国际金融中心雅诗阁项目介绍：座落于珠江新城CBD的核心地段，与超甲级写字楼、白金五星级酒店、高级购物商场共同组成广州地标性商务综合体——广州国际金融中心。针对全球顶级商旅人士提供314套从一房到三房的奢华公寓，

具体房型面积如下：设施与服务：TheAscottLounge设备齐全的建设房室内恒温泳池及桑拿房迷你高尔夫推杆练习场阅览室与迷你电影院每日自助早餐儿童游乐室室内电子保险箱机场接送服务住户活动项目24小时顾客服务及保安打扫、洗衣及干洗服务物业入口大堂客厅卧室广州国际金融中心雅诗阁项目介绍：设施与服务：物业入口大堂客厅17广州金亚花园奥克伍德华庭泳池客厅卫生间主卧次卧大堂餐厅项目介绍：项目座落在广州珠江沿岸二沙岛外籍人士聚居区，毗邻广东美术馆大剧院和美国国际学校，

主要针对家庭型的商务旅客和移居海外者提供97套二房至五房的服务式住宅，物业重视隐私和独享性，

以房户型为主，

具体房型面积如下：设施与服务：专卖英国食品的超市与便利店奥克伍德健身中心儿童游乐区、儿童学前及美发设施室外泳池乒乓球及球场烧烤设施商务服务及住户休息室托婴和托儿服务医生、维修随叫随到杂货店送货服务打扫、洗衣及干洗服务豪华轿车及接送服务住户活动项目24小时顾客服务及保安广州金亚花园奥克伍德华庭泳池客厅卫生间主卧次卧大堂餐厅项目介18上海浦西辉盛庭主卧项目介绍：项目座落在浦西最繁华的商业区，紧邻淮海路，繁华的购物和娱乐中心，

靠近拥有众多标志性酒吧和餐厅的新天地，更有历史悠久的石库门和著名的东泰古玩市场。针对商务旅客提供324套包括单间，

一房，

二房及三房的公寓，

辉盛庭品牌在整体设计上注重简洁与舒适的特点客厅设施与服务：会议设施住客会所恒温室内游泳池24小时健身房蒸汽桑拿设备露天餐厅及休息区24小时顾客服务及保安打扫、洗衣及干洗服务每日管家服务建筑外观、健身房及泳池上海浦西辉盛庭餐厅上海浦西辉盛庭主卧项目介绍：客厅设施与服务：建筑外观、健身房19上海品尊名致精品酒店公寓20项目介绍：座落于上海真如地区的繁华地段，紧邻的地铁七号线，商务或旅游出行便捷，

针对年轻、个性化的商务人士、旅客提供348套配备完善家具的复式酒店公寓，包括单间复式(1卧1卫)，

二房复式(1卧1书房2卫)，

三房复式(2卧1书房2卫)等房型。名致品牌同时注重产品的商务及休闲功能，

其物业拥有宽敞的休闲及厨房空间，独立的卫浴设备及无线上网设施，在公共区域还设置有公共游戏区设施与服务：24小时开放的健身室自助洗衣设施配有游戏区域因特网冲浪区咖啡厅和精品店儿童游戏房会议室及商务服务24小时礼宾服务，

保安和CCTV监控系统客房清洁服务，洗衣及干衣服务订票服务报纸服务，

邮件及信息传递汽车租用欧陆式早餐*建筑外观、健身房及餐厅建筑外观、健身房及泳池餐厅主卧复式公寓内部20上海品尊名致精品酒店公寓20项目介绍：设施与服务：建筑外观、ThankYou！21ThankYou！21服务式公寓介绍ServicedApartmentIntroduction服务式公寓介绍ServicedApartmentIntr22寓目录Contents服务式公寓的特点Whatisservicedapartment主要运营商介绍Servicedapartmentoperators服务式公寓案例介绍Servicedapartmentexamples1.2.3.23寓目录Contents服务式公寓的特点主要运营商介绍服务式公服务式公寓的特点Whatisservicedapartment1.服务式公寓的特点1.24服务式公寓是集合了酒店服务功能与公寓居住功能的一种产品定义：“服务式公寓”又叫“酒店式公寓”，

是最初在欧美兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅提供商务服务提供保洁服务提供物业管理…….强调居住功能强调家庭特色中长期居住……酒店式服务长租型公寓服务式公寓是集合了酒店服务功能与公寓居住功能的一种产品定义：25与传统酒店物业在客户市场，

房型配置，

配套设施，

服务人员等方面存在差异客户市场主要专注于长租客户市场服务人员对服务人员的数量较少配套设施需求商务及日常生活配套房型配置需要较大的房型和厨房与传统酒店物业在客户市场，房型配置，配套设施，服务人员26服务式公寓产品的运营成本较酒店物业低所需服务人员的数量较少，

将带来较低的工资支出长租客户的换房率较低，

因此管理成本及装修的损耗也降低客户市场配套设施运营及管理成本较酒店物业低服务人员不需要大型餐饮配套，

设施的运管、维修成本较酒店的低＄服务式公寓产品的运营成本较酒店物业低长租客户的换房率较低，27服务式公寓是经济水平发展到一定阶段后长期存在的一种物业类型客户人群：以跨国公司外派人员、高级商务人士、政府官员等享有丰厚住房补贴的人群为主，

此类人群拥有较高的经济能力以及较高的居住需求，

同时经常以家庭为单位，

因此国内许多高端服务式公寓在选址，

配套，

服务设计上都注重考虑家庭因素发展动因：服务式公寓产生的根本原因是经济发达程度，

因为只有某地的经济水平发展到一定程度，如商业发展到较高水平，

跨国公司、高级政府单位才会大量进驻，

设置办事处，

此时服务式公寓的主要客户人群——具有高端住宅消费能力的消费者才会形成一定的规模。当市场需求中孕育着良好的商机，适应高端客户生活模式和生活需要的服务式公寓才会应运而生，并且有良好的发展前景服务式公寓是经济水平发展到一定阶段后长期存在的一种物业类型客28主要运营商介绍Servicedapartmentoperators2.主要运营商介绍2.29目前中国高端公寓的主要运营商包括专业服务式公寓运营商、酒店管理公司两类目前中国高端公寓的主要运营商包括专业服务式公寓运营商、酒店管30四大专业服务式公寓运营商品牌为奥克伍德、雅诗阁、辉盛、莎玛四大品牌信息四大专业服务式公寓运营商品牌为奥克伍德、雅诗阁、辉盛、31四大专业运营商针对其核心客户群的需求差异设置了不同的旗下品牌四大专业运营商针对其核心客户群的需求差异设置了不同的旗下品牌32各品牌核心客户群的类型划分顶级商务客：有奢华需求的顶级商务人士家庭型商业客：与家人一起，

且重视妻儿需求的高级商务人士普通商务客：较年轻、单身、或重视使用性的商务人士个性化商务客：

追求个性及都市生活的年轻人客户类型划分主要运营商莎玛辉盛雅诗阁奥克伍德顶级商务客家庭型商业客普通商务客个性化商务客莎玛Luxe辉盛坊雅诗阁奥克伍德豪景辉盛阁盛捷奥克伍德华庭莎玛辉盛庭馨乐庭奥克伍德雅居名致各品牌核心客户群的类型划分顶级商务客：有奢华需求的顶级商务人33目前四大运营商品牌在国内采取的主要合作有管理输出、收购改建、合作及自主开发三大模式管理输出：开发商将物业全权委托运营公司进行管理，并向其支付佣金和相关管理费，开发商为物业持有人收购改建：将旧有物业收购，获得其所有权后将其改建，实现自持运营，待物业升值后将物业出售给第三方合作及自主开发：运营公司自己或与合作公司共同开发物业，实现利润的分成，到时物业升值后将物业出售给第三方运营模式主要运营商莎玛辉盛雅诗阁奥克伍德管理输出收购改建合作及自主开发目前四大运营商品牌在国内采取的主要合作有管理输出、收购改建、34管理输出的费用标准较类似，收购模式只有辉盛和雅诗阁两家采用，而辉盛的收购价格接近成本价，相对较低收费标准管理输出的费用标准较类似，收购模式只有辉盛和雅诗阁两家采用，35各运营商在协商中还将涉及一些其它规定，

以奥克伍德亚太为例针对所有物业，

奥克伍德提出的一般规定：管理输出模式签约最低年限为15年物业必须为统一产权，

不接受任何返租形式物业的理想套数介于150-250套之间楼层净高不得小于2.8米物业必须有独立的大堂及电梯在中国要求物业有酒店牌照同时，

针对具体项目及品牌，

奥克伍德对房型和区位还有一些具体要求，

如华庭产品线针对重视居家生化的客户，

因此其房型中没有设置针对单身旅客的一房户型“奥克伍德华庭的客户需求比较大的户型，

例如二沙岛的华庭以二房单位为最小户型，

配以三房，

四房及更大单位......”——KateLoh奥克伍德亚太区扩展部经理奥克伍德亚太针对广州荔湾江湾大桥周边区域建议的最佳各房型尺寸：Studio小套房：45-55sqmnet净平米OneBedroom一卧室：65-75sqmnet净平米TwoBedroom二卧室：105-115sqmnet净平米ThreeBedroom三卧室：120-130sqmnet净平米规定示例各运营商在协商中还将涉及一些其它规定，以奥克伍德亚太为例针36服务式公寓案例介绍Servicedapartmentexamples3.服务式公寓案例介绍3.37广州国际金融中心雅诗阁项目介绍：座落于珠江新城CBD的核心地段，与超甲级写字楼、白金五星级酒店、高级购物商场共同组成广州地标性商务综合体——广州国际金融中心。针对全球顶级商旅人士提供314套从一房到三房的奢华公寓，

具体房型面积如下：设施与服务：TheAscottLounge设备齐全的建设房室内恒温泳池及桑拿房迷你高尔夫推杆练习场阅览室与迷你电影院每日自助早餐儿童游乐室室内电子保险箱机场接送服务住户活动项目24小时顾客服务及保安打扫、洗衣及干洗服务物业入口大堂客厅卧室广州国际金融中心雅诗阁项目介绍：设施与服务：物业入口大堂客厅38广州金亚花园奥克伍德华庭泳池客厅卫生间主卧次卧大堂餐厅项目介绍：项目座落在广州珠江沿岸二沙岛外籍人士聚居区，毗邻广东美术馆大剧院和美国国际学校，

主要针对家庭型的商务旅客和移居海外者提供97套二房至五房的服务式住宅，物业重视隐私和独享性，

以房户型为主，

具体房型面积如下：设施与服务：专卖英国食品的超市与便利店奥克伍德健身中心儿童游乐区、儿童学前及美发设施室外泳池乒乓球及球场烧烤设施商务服务及住户休息室托婴和托儿服务医生、维修随叫随到杂货店送货服务打扫、洗衣及干洗服务豪华轿车及接送服