商厦项目定位及产品打造方案

伟人之乡

谁与为峰!whoistheNO.1!在此之前，湘潭没有真正的地标建筑！在此之前，湘潭没有真正的领袖商业！在此之前，湘潭没有真正的5A写字楼！在此之前，湘潭没有真正的高端公寓！谁，可打造湘潭的名片，代言湘潭新高度？创造·湘潭新高度——金御商厦项目定位及产品打造方案——深圳天骜投资策划有限公司/2011年7月案前四问：一、项目处在什么背景环境下？二、项目如何规划才能最大发挥项目的地段价值？三、如何处理项目与区域环境的关系？四、如何实现项目品牌价值与利润价值的最大化？报告体系目标及问题导出项目透析市场研判开发模式及档次建议项目定位及产品打造营销战略思考产出最大化商业组团面积最大化/临街铺最多销售价值最高/销售单价最高易于招商经营，差异化定位塔楼部分面积/产出最大化最求高单价/每㎡利润含量最高品牌价值提升针对本项目的开发，我们通过设定几个价值目标方向，结合项目自身情况进行分析，来寻找我们可能实现的价值追求。项目目标设定通过提质改造与精品综合体项目打造，以项目树立口碑，实现开发企业又一次品牌价值提升用足容积率及指标本报告需解决的核心问题梳理如何在满足开发商初始资金投入、后续现金流运作、政府要求和市场条件的前提下实现相对的投资回报最大化核心问题如何保证“既能满足市场定位实现，又能满足政府规划审批要求，并可实现相对最大收益回报”的前提下，确定各物业类型及比例组合；分解问题（一）如何对区域商业发展趋势作出正确的前瞻式预判；并基于本项目所在城市及区域商业发展的客观事实，正确进行商业定位，引领区域商业发展的同时，保证本项目的前瞻式视角、品牌影响力和成功运作？如何在兼顾市场有足够需求的前提下，兼顾政府的形象要求，和企业的盈利要求？对产品功能、体量、目标客户和产品特征进行定位；分解问题（二）分解问题（三）运营一个房地产项目，我们先必须透彻把握项目内因与外因，并从中寻找实现目标的契机。报告体系目标及问题导出项目透析市场研判开发模式及档次建议项目定位及产品打造营销战略思考一个城市综合体最重要的，首先就是它所在区域在城市发展中所处的位置。项目所处的区域在湘潭城市发展中的地位如何？项目区位价值项目地块价值+项目价值透析：区域属属性：：处于于湘潭潭商业业三角角洲中中心，，城市市配套套齐全全，商商业竞竞争激激烈；；商业三三角洲洲基建营营商圈圈建设路路口商商圈砂子岭岭商圈圈湘潭基基建营营核心心商圈圈：东临雨雨湖公公园及及沿江江风光光带;西接长长途汽汽车站站及火火车站站;南临齐齐白石石广场场及砂砂子商商圈;北接河河西棚棚户改改造区区;商圈业业态多多样，，主要要为大大型商商场及及个体体商铺铺；区域内内分布布有大大洋百百货、、步步步高百百货、、康星星百货货、城城市盒盒子、、电脑脑城等等众多多市场场；区域交交通：：湘潭潭老城城区，，商圈圈原有有交通通体系系已不不能满满足城城市发发展的的需要要，停停车位位较为为缺乏乏；建设路路韶山路路车站路路建设路路、车车站路路两条条城市市主干干道经经过项项目地地块，，出入入交通通便利利；建设路路与车车站路路均为为6车道路路面，，已不不能满满足区区域商商业的的需求求，现现阶段段交通通较为为拥堵堵；现阶段段区域域停车车较为为麻烦烦，周周边只只有大大洋百百货配配有地地下停停下位位；区域景景观：：一江江三园园，城城市绿绿心，，享受受五分分钟绿绿色生生活圈圈内；；雨湖公公园城市绿绿心和平公公园湘江一江：：湘江江，距距离地地块约约700米；两园：：和平平公园园、白白石公公园及及雨湖湖公园园，雨雨湖公公园为为湘潭潭最大大的生生活公公园；；地处繁繁华闹闹市依依旧能能享受受绿色色生活活，地地块价价值跃跃升一一个档档次；；白石公公园基建营营商圈圈项目所所在地地周边教教育、、医疗疗、公公园等等配套套完全全成熟熟,生活方方便，，交通通便利利,人流量量全城城最大大,商业价价值全全城独独一无无二.中心医医院雨湖公公园二医院院白石公公园大型商商场电脑城城区域配配套：：城市市配套套完善善，生生活便便利区位价价值小小结：：区域商商业配配套成成熟，，湘潭潭人对对区域域认知知度高高；区域内内有湘湘潭最最早的的写字字楼，，具备备商务务基础础；区域景景观配配套成成熟；；城市中中央，，王者者地段段，成成熟配配套，，优质质景观观基于对对项目目区位位价值值的理理解，，来看看看项项目自自身的的价值值——项目区区位价价值项目地地块价价值+项目价价值透透析：：地块属属性：：城市市央核核，小小体量量城市市综合合体，，两面面临路路雨湖公公园建设路路车站路路湘江区位：：地块位位于雨雨湖区区核心心位置置，处处于车车站路路与建建设路路的交交汇处处；经济技术指标标：占地面积17亩，容积率10.09，小体量城市市综合体；现状：现为湘潭宾馆馆，尚未拆迁迁；四至：东临居民点，，西临建设路路，北临车站站路，南临规规划路；城市商核，价价值无限；地块实景照片片地块规划：本项目规划总总用地面积11403.83㎡，总建筑面积积,115077.76㎡㎡,容积率为10.09。其中商业建建筑面积为55426.24㎡，公寓建筑面面积29196.24㎡，综合楼建筑筑面积30455.28㎡。地块现状实景景图：地块规划优劣劣势分析：地块价值小结结：地块规则，便便于开发；昭示性强，商商业、商务价价值巨大；规划超前，小小型城市综合合体，湘潭未未来地标；城市地标，湘湘潭首席城市市综合体城市地标湘潭首席城市市综合体城市中央王者地段成熟配套优质景观项目区位价值值项目地块价值值1、地段价值最最大化，彰显显天生王者地地段；2、产品规划最最优化，打造造湘潭绝对地地标！项目价值总结结：我们的问题是是：1、这样一个塔塔楼和商业裙裙楼结合的物物业形态在这这个区域适合合做什么？我我们的机会点点在哪里？2、原有的产品品规划及体量量安排是否合合理？3、如何来合理理安排产品规规划设计，体体现项目差异异化价值？报告体系目标及问题导导出项目透析市场研判开发模式及档档次建议项目定位及产产品打造营销战略思考考思维导图：韶山、鲁班殿殿、齐白石纪纪念馆、湘乡乡孔庙、褒忠忠山是湘潭最最重要的景观观和历史人文文资源；是湘湘潭几千年历历史的见证，，湘潭市民对对她们有着深深厚的感情；；中华人民共和和国的主要缔缔造者毛泽东东出生在这里里，彭德怀、、齐白石、陈陈赓、谭政、、等名人都出出生于此。湘潭城市概况况：山水环境境优美，历史史底蕴浓厚，，名人汇聚26湘潭人口分布布特征：老城区雨湖区区人口密度最最高，平均1平方公里有4823人；其次是岳塘区区、平均1平方公里有1683人；湘潭县、湘乡乡市地大人少少，人口密度度相对最低，，只有434、417人。

雨湖岳塘湘潭县湘乡市韶山市面积（平方公里）7420625132003210人口总量（万人）35.634.7109.183.510.5人口密度（万/平方公里）0.480.160.040.040.05人口现状：雨雨湖区密度最最高，商业运运作的保证湘潭年各区人人口密度图“3+5”城市群总面积积9.96万平方公里，，人口4000多万，GDP占全省79%。以长株潭三三市为核心的的规划已确定定面积8848.18平方公里，包包括长株潭三三市市区以及及望城、浏阳阳等十几个县县市区。随着城市发展展，湘潭将成成为“3+5”城市群中衔接接长沙和娄底底、衡阳的枢枢纽，将成来来未来连接湘中南的“桥头堡”。城市地位：3+5城市群中连接接湘中南地区的的“桥头堡”28长株潭城际轨轨道交通核心心线呈“人””字型构架，，长株潭城际际铁路项目全全线设21个站，其中湘湘潭设昭山站站，荷塘站，，板塘站，湘湘潭站4站。昭山站位于昭昭山乡长株潭潭大市场东侧侧;荷塘站位于岳岳塘区荷塘乡乡，西距芙蓉蓉大道500米;板塘站位于芙芙蓉大道与板板五路交汇处处;湘潭站与湘湘潭火车站站并站设计计。2010年6月动工,预计2014年建成,届时对板塘塘及护潭广广场沿线房房价提升有有着重要影影响.城际交通：：长株潭城城地铁规划划，三城交交通大动脉脉292010年2月,芙蓉大道与与湘潭的昭昭山大道、、板塘大道道实现对接接，整条芙芙蓉路往南南将可直抵抵湘潭，湘湘潭又通过过红易大道道与株洲对对接。长沙沙中心区至至湘潭由原原来1小时车程，，缩短为约约半小时。。芙蓉路将长长沙与株洲洲的云龙新新区、河东东新区、河河西城区，，与湘潭的的九华新区区、河西城城区、河东东城区连接接起来，““大长沙””南北交通通瓶颈将被被彻底打破破，三市将将沿芙蓉路路主干道崛崛起新城区区。湘潭段城际交通：：芙蓉大道道湘段通车车,长株潭半小小时经济圈圈形成30宏观经济：：GDP增长维持在在17％以上，城市经济济稳步发展展人均GDP：2010年湘潭潭市人人均GDP保持高高速增增长，，近5年来增增长速速度均均超过过23.7%，发展后后劲强强大。。城市GDP近5年湘潭潭市GDP增长率率保持持在17%以上，，高于于中国国GDP增长的的平均均速度度，2010年湘潭潭GDP达到894亿元；；与湖南南其它它各市市相比比，GDP总值处处于中中等水水平，，排名名第七七。与与长沙沙、株株洲相相比，，湘潭潭最低低，在在长株株潭一一体化化中经经济实实力相相对较较弱。。31房地产产预警警系统统判断断——GDP增速与与房地地产发发展关关系800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$人均GDP与房地地产发发展关关系湘潭超超过17%湘潭4020美元启动期期快快速发发展期期稳稳发展展期减减缓缓发展展期4%-5%5%-8%大于8%小于4%

萎缩停滞稳定发展高速发展从湘潭GDP数据经经验判判断，，湘潭潭当前前房地地产市市场属属于高速发发展阶阶段湘潭市市近四四年来来经济济增速速均保保持在在17%以上，，按照照国民民经济济增长长与房房地产产发展展关系系，湘湘潭市市房地地产处处于高高速发发展时时期湘潭2009年人均均GDP约4020美元，，说明明湘潭潭房地地产处处于稳稳定发发展期期，房房地产产市场场需求求旺盛盛GDP增速的的经验验判断断高于于人均均GDP增速经经验判判断时时，选GDP增速经经验判判断更更为准准确.32历史文文化积积淀深深厚的的人文文之城城，城城市人人口数数量相相对较较少，，带有有浓重重的传统中中庸色色彩。。随着长长株潭潭融城城一体体化快快速发发展，，湘潭潭基础础设施施等市市政配配套进进入高速发发展阶阶段。。城市规规划向向东，，但依依然以以河西为为城市市重心心。从湘潭GDP数据经经验判判断，，湘潭潭当前前房地地产市市场属属于高速发发展阶阶段。。城市小小结：：33政策分分析：：国家家宏观观调控控频繁繁出台台，行行业面面临新新一轮轮洗牌牌时间政策名称2011.1.14央行决定上调金融机构人民币存款准备金0.5个百分点2011.1.27我省银行信贷规模已很紧张，首套房贷都要排队2011.2.9央行决定上调金融机构人民币存款基准利率2011.2.95年以上公积金贷款利率涨0.2个百分点2011.2.16新“国八条”剑指楼市，二套房贷首付提到六成2011.2.18央行上调金融机构人民币存款准备金0.5个百分点2011.3.2长沙限购令细则出台，市五区90平米以下户型严格限购2011.3.18央行上调金融机构人民币存款准备金0.5个百分点2011.4.6央行上调金融机构人民币存款准备金0.25个百分点银根紧紧缩2011年1月至4月，央行上上共计计上调调了4次准备备金，，银行行信贷贷规模模紧缩缩，购购房成成本加加大，，加息息对楼楼市的的累计计效应应将逐逐步显显现。。34国家政政策趋趋紧，，一线线城市市限购购，投投资客客转移移战场场一线城城市一线不不让买买，咱就去去二、、三线线城市市！政策分分析：：“保刚需需，限限投资资，促促发展展”限购令之于于湘潭因长沙限购购“不限购购”，该政策对湘湘潭影响甚甚微。长沙限购令内容明细表户籍类别拥有住房套数小于或等于90㎡大于90㎡环长株潭户籍家庭无能买一套不限1能买一套不限≥2不能买不限非环长株潭户籍家庭有居住证无能买一套不限≥1不能买不限无居住证无不能买不限≥1不能买不限政策分析：：“新国八八条”提高高首付，投投资转向商业物物业最低首付利率第二套住宅6成基准利率1.1倍商务商用物业5成基准利率1.1倍第二套住宅宅与商用物物业贷款政政策对比新政后，纯纯投资客会会投资哪些些物业？政策解读：：目前湘潭仍仍以首次置置业为主，，占60%以上，因此此政策对于于湘潭整体体市场的影影响力有限限；新政下，商商务商用物物业按揭最最低首付较较二套房贷贷低一成，，且商务商商业物业贷贷款不计套套数，优势势明显。政策环境小小结：宏观调控政政策频出，，多管齐下下，步步趋趋紧，国家控制房房价上涨的的决心明显显，然政策调控控周期性依依然存在规避政策高高发期，把握良好的的推售时机机是关键！！启示示市场供应量量分析：湘湘潭商品房房供应面积总总体稳定湘潭市近5年商品房供供应量走势势06、07、08年，市场供供应量极为为稳定，年年供应量稳稳定在165万方左右。。09年受08年市场大环环境影响，，开工量有有所减小，，供应量有有所下滑。。09年上半年起起，全国市市场开始回回暖，由于于受滞后性性影响，以以及长株潭潭一体化的的进一步发发展，2010年供应量大大幅反弹，，为近几年年最高值。。市场成交量量分析：湘湘潭商品房房消化面积总总体较为稳稳定湘潭市近5年商品房成成交量走势势06年起，湘潭潭商品房消消化面积持持续放大。。其中07年达到高峰峰187.05万平米。该该段时间内内，由于受受全国大趋趋势影响，，以及刚需需的集中释释放，成交交达到高峰峰，主要为为本地市场场客户消化化。08年下半年起起，全国房房地产转冷冷局势影响响，本地自自住客户观观望价格，，成交量有有所减少。。09年上半年起起，全国市市场开始回回暖，由于于受滞后性性影响，反反弹幅度不不大，结果果导致2010年市场成交交量达到近近几年顶峰峰。供销比分析析：近5年来起伏较较大，总体供求趋趋于平衡湘潭市近5年商品房供供销比走势势近几年湘潭潭市总体供供略小于求求，且供求求状态较为为稳定。08年市场明显显过热，供供求失衡，，是导致成成交量下跌跌的重要原原因。09年由于受08年寒冬影响响，以及09年成交市场场的回暖，，出现较为为严重的供供不应求局局面。均价走势：：整体价格格稳步上升升，雨湖区均价价上涨较快快商品房均价（元/㎡）同比增长雨湖区（元/㎡）岳塘区（元/㎡）07年174512％1618181108年2151

14％

1897231109年245114％2217256210年285017％

—— ——湘潭属三线线城市，房房地产行业业起步较晚晚，价格受国家家宏观调控控政策影响响较小。07-10年间，湘潭潭湘潭商品品房价格一一直稳步上上升，每年年均维持着着10％以上的增增长率。随着雨湖区区旧城改造造的进行，，区域房价价已逐渐摸摸平了与岳岳塘区的差差价；2011年长沙普通通住宅均价价7200元/㎡；2011年株洲普通通住宅均价价4500元/㎡；2011年湘湘潭潭普普通通住住宅宅均均价价3600元/㎡㎡；与长长沙沙、、株株洲洲相相比比，，湘湘潭潭现现在在处处于于长长株株潭潭价价格格洼洼地地湘潭潭人人民民在呼呼唤唤城城市市地地标标建建筑筑的的诞诞生生!代表表性性项项目目：：湘湘潭潭城城市市无无地地标标房地地产产市市场场小小结结：：供应面积积稳定，，年均供供应量160万方左右右，2010出现较大大幅度上上浮。消化面积积稳定，，年均160万方左右右，08年出现较较大幅度度下滑。。整体供求求平衡，，08年出现供供过于求求现象，，09年出现供供不应求求现象。。湘潭现处处于房地地产市场场蝶变阶阶段，急急需一批批有代表表性的项项目开发发启示示45板块划分分：城市市短期迅迅速扩张张，房地地产分区区单一湘潭市房房地产发发展尚未未成熟，，分区较较为单一一，以湘湘江为界界，自然然分为河东板块块和河西西板块，与行政政区域雨雨湖区和和岳塘区区吻合。。但随着着市场发发展，逐逐渐分离离出市府板块块和九华华板块。九华板块块河西板块块河东板块块市府板块块河东板块块市场现现状：18-30万较大规规模，85-140㎡㎡二房、三三房为主主，售价价3400-4800元/㎡。楼盘名称物业类型建筑面积（万方）容积率主力户型及面积销售均价（元/平米）城郊新府华城小高层、高层303.0一房、二房、三房40-130㎡3800宜华湘江名城小高层1603.0二房、三房、四房85-144㎡4000春满江南小高层30/三房116-135m23400湖湘林语多层、小高层一期73.5三房90-130㎡3800湘银熙城纳帕溪谷高层30.542.52三房86-120㎡4400楼盘名称物业类型建筑面积（万方）容积率主力户型及面积销售均价（元/平米）湘电友谊1号多层272.8.三房125-137㎡3600霞光山庄北苑小高层222.15二房、三房95-115－133－152㎡；4000中地凯旋城多层、小高层24．52.52两房、三房95-144㎡4500建鑫国际社区小高层1504.35二房、三房、四房78-99㎡104-140㎡3900东方名苑高层小高层801.488两房、三房、四房89-134-190㎡4800湘电依科.铂宫多层、小高层65.48两房、三房、四房100-136-156㎡3500河西板块块市场现现状：项目较少少，低容容积率，，但体量量较大；；九华区区域占较较大比重重；价格格3800-4600元/㎡楼盘名称物业类型建筑面积（万方）容积率主力户型及面积销售均价（元/平米）大学里多层、小高层、高层182.58二房、三房、四房70—170㎡3800九华新城小高层、公寓452．8二房、三房、四房90-140㎡3800金侨城别墅、多层、小高层39/小高层二房、三房、四房90-140㎡，多层120-240㎡洋房4500御景江山多层、小高层、//一房、二房、三房、四房45-145㎡4500城郊·香樟园南院小高层15/90-138㎡二房、三房4600白石古莲城高层100/二房、三房、四房90-144㎡4000五矿·尊城

高层、小高层152.14二房、三房90-135㎡3900新都汇高层356.8一房、LOFT公寓，三房49-138㎡LOFT公寓5750本案金湘潭商商业广场场大洋百货货步步高心莲心康星百货货商业市场场：半径径600米内五大大商场扎扎堆，竞竞争激烈烈。个案:金湘潭商商业广场场楼盘名称金湘潭商业广场项目地址湘潭市韶山中路与建设北路交汇处东南角开发商湘潭佳信房地产开发有限公司总用地面积23370㎡总建筑面积110924㎡商业面积

35163㎡公寓面积18814㎡负二层停车场

负一层书市一层室内步行街

：麦当劳、中高档男女服饰、鞋类、珠宝、化妆品等二层步步高超市三层步步高超市四层美食娱乐广场五层-九层商务办公本案各大商场业态分布情况项目名称负一层一层二层三层四层五层六层六层以上大洋百货精品格子铺化妆品、珠宝男装电影院/金湘潭商业广场书市麦当劳、服饰、鞋类、珠宝、化妆品等步步高超市步步高超市美食办公办公办公心莲心精品珠宝、化妆品、钟表、女包、鞋类女装休闲男装运动休闲装修中/无康星百货/化妆品、钟表女装

男装运动休闲服装时尚休闲服装无无步步高/珠宝、通讯步步高超市步步市超市、休闲服饰女装、家居、文体用品、餐饮无无总结各大商场多数为五层左右，最高为六层，分布的业态有些项目每层的类别清晰，但部分项目业态，层与层之间混杂经营，影响商业档次，区域尚未出现分类经营非常清晰的项目。本案大学里御江山山金湘潭(二手房)白石公馆馆(二手房)在售288套,均价3800元/㎡在售40套左右,均价4500元/㎡售完,二手房均均价4500元/㎡售完,二手房均均价4500元/㎡公寓市场场：雨湖湖公寓供供应非常常小,临本项目目附近4公里无公公寓供应应。本案大学里御江山山金湘潭(二手房)白石公馆馆(二手房)在售未出出租在售未出出租售完,租金22元/㎡/月,出租率80%售完,租金22元/㎡/月,出租率90%公寓市场场：多转转为办公公用途,周边公寓寓租金22元/㎡·月,为湘潭最最高水平平本案18万方均价:3800元/㎡15万方,均价4600元/㎡均价4500元/㎡100万方,均价4200元/㎡大学里锦绣世家家21万方均价:洋房3700元/㎡联排：6000元/㎡御江山香樟园南南院白石古莲莲城住宅市场场：整个个雨湖区区住宅供供应量较较小，市市场存在在一定的的空白区区间1、湘潭市场场进入稳稳定发展展期，且且目前处处于价格格洼地，，发展潜潜力巨大大。2、二三城市市限购，，湘潭机机遇反而而增多。。3、城市发展展在呼唤唤地标性性建筑。。4、周边公寓寓严重供供不应求求，且租租金水平平高，未未来公寓寓销售看看好。5、区域内内乃至湘湘潭市均均无写字字楼产品品面市，，市场出出现空白白。5、周边集中中式商业业体量较较大，未未来竞争争加剧。。6、周边集中中式商业业经营业业态较为为混杂，，城市发发展在呼呼唤经营营业态规规范的大大型商场场诞生！！总结：湘潭无真真正的写写字楼产产品供应应，市场场存在极极大空白白，目前前企业大大多在商商住楼办办公，市市场存在在较大的的需求空空间。机会点挖挖掘：写字楼湘潭缺乏乏高端公公寓产品品面世，，公寓价价值未充充分彰显显，河西西区域公公寓供应应极少，，市场存存在一定定的空白白区间，，公寓作作为居住住、投资资皆宜的的产品，，拥有较较大的市市场需求求量。公寓寓区域商业业成熟，，已拥有有两个较较大的百百货类商商业，就就三线城城市消费费能力而而言，已已难以容容纳两个个以上的的同类型型大型百百货商业业，因此此，商业业将是项项目最大大的难点点，采取取何种商商业模式式，如何何处理本本项目商商业与区区域现有有商业的的关系，，将是本本案的关关键。商业业商业发展展模式探探讨：难点：是是否能引引入一家家品牌、、资质、、运营能能力超过过大洋百百货的百百货品牌牌是项目目最大的的难点。。替代式共荣式难点：准准确找到到区域现现有商业业的不足足及空白白点，选选择差异异性的商商业运营营模式是是关键，，如何处处理好项项目体量量及利润润最大化化的关系系。共荣式的的发展模模式显然然更适合合本项目目商业的的发展报告体系系目标标及及问问题题导导出出项目目透透析析市场场研研判判开发发模模式式及及档档次次建建议议项目目定定位位及及产产品品打打造造营销销战战略略思思考考思维维导导图图：：案例例借借鉴鉴原原则则：：1、地地块块位位置置相相似似———城市市中中心心；；2、地地块块规规模模相相近近———中小小规规模模；；3、地地块块属属性性相相同同———具备备商商务务潜潜质质；；4、项项目目背背景景相相似似———竞争争较较大大；；5、地地块块形形象象相相似似———区域域性性地地标标。。综合合体体模模式式研研究究：：华贸贸中中心心由由以以下下部部分分组组成成：：3座高高达达百百米米以以上上的的超超5A级智智能能写写字字楼楼20万平平米米的的水水世世界界商商城城20万平平米米国国际际公公寓寓总面积超过过13万平米的超超豪华酒店店——里兹·卡尔顿(TheRitz-Carlton)和国际五星星级酒店万万豪（Marriott）构筑国际大大都市生活活的巨擘级级建筑综合合体5A智能写字楼楼＋国际商商业区＋国国际公寓＋五星级酒酒店＋体育育中心＋展展示中心案例一：均均衡发展模模式——北京华贸中中心出现于国际际大都市，，有的足够够的商业和和商务市场场支撑;优越的地理理位置，位位于商业区区核心区，，依托CBD;良好的交通通环境;超大规模，，形成建筑筑集群效应应，成为名名符其实的的“城中城城”.各种功能均均衡发展的的聚核体功能配比：：各功能比比例均衡，，没有明显显处于核心心地位的功功能。各种功能均均衡发展的的聚合体的的成功条件件超高层写字字楼部分楼高：80层，标高333米；单层面积：：2500㎡㎡；电梯：34部进口日立立高速升降降梯；停车场：地地库二层，，共900个车位。公寓部分公寓楼位于于中信广场场写字楼的的左右两翼翼，由两幢幢38层的大楼组组成，总建建筑面积达达69054平方米。公公寓的单元元面积由113至237平方米不等等。购物中心部部分中信广场购购物城位于于中信广场场的裙楼，，楼高四层层，每层的的面积由8000平方米至10000平方米。一一层经营世世界品牌精精品，二层层以流行、、时尚的品品牌为主。。案例二：商商务驱动型型——广州中信广广场城市已经或或者即将进进入一个服务务业为主的的后工业时时代，产业簇群已已形成，写写字楼市场场有客户（（产业）支支撑；优越的地理理位置，城城市的商务务/金融区中心心/未来商务核核心区；区域具有较较大的发展展潜力；具有良好的的可视性和和标志性。。功能配比：：

写字楼楼66%、公寓23%、商业11%以写字楼为为核心的聚聚合体的成成功条件PortmanRitz-Carlton酒店拥有564间客房，位位于主楼14到45层。酒店内内有上海最最大的、最最高档国际际化健康中中心，并与与公寓共享享。上海商城由由一个五星星级酒店、、拥有472间豪华公寓寓、国际水水准的办公公大楼、25000平方米世界界知名品牌牌的购物商商场、以及及其它各种种设施组成成。定位:上海顶级国国际化聚核核体“citywithinacity””五星级酒店店+豪华公寓+写字楼+商场功能配比：：酒店45%、公寓30%、写字楼15%、商业10%案例三：酒酒店驱动型型——上海商城北区写字楼+中区购物及娱娱乐中心，总总建筑面积达达23万平方米，提提供约1000个车位写字楼——4.2万平方米的甲甲级写字楼，，高度为139米，其中1-3层为高档国际际时装旗舰店店，4层为开放式屋屋顶花园，5-28层为写字楼，，顶层为多功功能厅。万象城——18.8万平方米的大大型综合性购购物及娱乐中中心，包含零零售、餐饮、、娱乐休闲、、文化、康体体等诸多消费费元素，由超超级市场、大大型百货商店店、时尚零售售商店、电影影院、真冰溜溜冰场及各类类餐饮等近300家零售店面组组成。华润中心首期期占地4.1万平方米，总总建面达25万㎡，提供约约2000个车位由超五星级君君悦酒店、酒酒店服务公寓寓、国际商业业休闲广场以以及高尚住宅宅构成的华润润中心二期将将于2008年建成启用。。华润中心二期期功能配比：商商业39%，公寓23%，住宅23%，写字楼9%，酒店6%案例四：商业业驱动型——深圳华润中心心商业商务酒店公寓作用相互关系提升整体档次次的有力手段段。标志性（尤其其是对外地和和外籍人士））。实现较高的销销售价格保持物业形象象向心性较强的的组成部分可以塑造与其其他项目较大大的差异住宅开发企业业现金流的来来源满足中长期居居住者需求商业为写字楼楼、酒店和公公寓提供配套套商业可能对公公寓带来负面面影响酒店为住宅或或办公提供共共享的服务和和配套设施酒店可以提高高项目整体档档次。商务办公为商商业、酒店和和公寓带来潜潜在客户。商务办公可提提高商业整体体档次。商务办公与酒酒店可共享大大堂。住宅为商业提提供客源公寓可能降低低项目整体档档次与单个物业的的研究方法不不同的是，在在研究聚核体体项目过程中中需采用相关分析法。例如在确定项项目的整体规规划时，必须须考虑各个物物业之间的相相互影响从而而确定建筑单单体的位置排排布。聚核体各种物物业相互关系系和作用的有有机生态系统统解析酒店：项目标志性物物业，定义项项目整体档次次；商业：可实现较高利利润，承担某某种社会职能能，可以塑造造与其他项目目较大的差异异，项目的活活力核心；商务：价值标杆，可可树立项目高高端形象；公寓：保证开发企业业现金流来源源，满足中长长期居住者需需求。在既定的开发发目标和限制制条件下，需需要结合不同同物业的市场场承载能力，，以及所承担担的功能来确确定项目的功功能组合。解析一：不同同类型的物业业在聚核体中中承担不同的的功能功能种类模式一：各种功能均衡发展的模式模式二：以住宅（公寓）为驱动发展模式模式三：以写字楼为驱动的发展模式模式四：以酒店为驱动的发展模式模式五：以商业为驱动的发展模式酒店外包经营————外包经营外包经营商务销售/出租销售/出租销售/出租出租销售/出租商业自行经营/出租一般出租一般出租自行经营/出租自行经营/出租公寓销售/出租销售销售/出租销售/出租销售/出租特征各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响，有可长期收益的，也有可短期回收资金销售为主，能快速回笼项目资金各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响多为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响解析二：聚核核体不同发展展模式下的收收益特征本项目适合何何种发展模式式？S——优势W——劣势O——机会T——威胁本项目雄居城城市央区核心心区位，商业业价值潜力无无限；邻近雨湖公园园，景观资源源丰富；周边医院、教教育、商业配配套完全成熟熟；地块内商业集集中，且体量量大，拆迁成成本大。湘潭经济的高高速发展，以以及长株潭一一体化带来的的诸多利好，，将进一步提提高本项目的的商业价值；；位于湘潭全城城商业核心位位置，基建营营商圈作为传传统霸主地位位，将为本项项目的商业、、商务发展带带来重大利好好。棚户区改造，，沿江风光带带的打造将提提升项目周边边的景观资源源。本片区未来拆拆迁量较大，，同类型地块块可能呈较集集中供应趋势势，将加剧市市场竞争；从紧的政府调调控对房地产产市场有一定定冲击OS战略：大体量商业运运作，区域位位置绝佳，引进高端酒店店，提升项目目整体品质，，打造湘潭最好好的商业综合合广场。项目整体发展展思考——SWOT分析S——优势W——劣势O——机会T——威胁位于城市交通通、商业中心心位置；基建营商圈为为湘潭老的核核心商圈，商商业基础优质质；有悠久的的商圈商业积积淀；老城区城市规规划落后；区域商业竞争争压力大；城市消费和发发展能支撑项项目大体量的的商业；区域商场繁多多，商业运营营压力大本案商业可立立足于打造湘湘潭首个CentralShoppingPark，满足区域商商业、商务上上的需求。商业发展思考考——SWOT分析S———优势W———劣势O———机会T———威胁位于城城市交交通、、商业业中心心位置置；城市商商务品品质需需求整整体不不高；；周边商商务聚聚群性性较差差；商务氛氛围不不浓。。本案酒酒店的的形象象驱动动市场需需求的的量和和质不不断加加强；；周边商商务氛氛围不不断提提升；；目前区区域内内的发发展前前景受受到局局限。。市场具具备空空白点点，且且本案案地段段位置置具备备打造造高端端写字字楼的的条件件。同同时写写字楼楼产品品能为为商业业提供供稳定定而充充足的的客源源。写字楼楼发展展思考考——SWOT分析S———优势W———劣势O———机会T———威胁位于城城市交交通、、商业业中心心位置置；城市央央核，，交通通通达达性、、昭示示性强强；商务氛氛围不不浓。。城市消消费和和发展展具备备高端端酒店店发展展条件件；目前市市场存存在酒酒店市市场空空缺；；宏观房房地产产政策策的威威胁。。建议引引进国国际知知名酒酒店管管理，，以提升升项目目品质质，拉拉动项项目的的溢价价空间间；酒店发发展思思考——SWOT分析S————优势势W————劣势势O————机会会T————威胁胁位于于城城市市交交通通、、商商业业中中心心位位置置；；高品品质质产产品品的的打打造造，，将将增增加加其其投投资资成成本本；；城市市消消费费和和发发展展具具备备高高品品质质公公寓寓发发展展条条件件；；商务务公公寓寓成成为为市市场场主主流流酒店店式式公公寓寓市市场场空空缺缺，，需需求求强强劲劲；；房地地产产投投资资政政策策的的进进一一步步缩缩紧紧及及其其他他不不可可预预期期的的政政策策影影响响。。公寓寓作作为为现现金金流流产产品品，，可可兼兼顾顾商商务务需需求求及及投投资资需需求求，，为为商商业业提提供供充充足足客客流流。。以以高高档档酒酒店店式式公公寓寓模模式式开开发发，，可可实实现现公公寓寓价价值值提提升升公寓寓发发展展思思考考———SWOT分析析确定初步的的发展方向向：商业核心综合合模式物业构成：CentralShoppingPark＋高端酒店＋＋5A级写字楼＋酒酒店式公寓初步物业选择择：基于各类类物业风险、、溢价的评估估，初步物业业选择如下：：物业名称档次（或方向）风险指数溢价指数商业CentralShoppingPark★★☆★★★★★商务酒店五星★★★★★六星★★★★★★★写字楼5A写字楼★★☆★★★★公寓商务公寓☆★★★酒店式公寓★★★★★★★以商业为核心心的发展模式式下，对各类类物业的选择择。各物业档次定定位商业公寓寓写字楼CentralShoppingPark酒店式公寓5A级豪华写字楼楼酒店五星级商务酒酒店CentralShoppingPark品味新高度，从此此引领世界新潮潮流5A级豪华写字楼尊贵新高度，，从此丈量世世界百强！五星级商务酒店奢豪新高度，，从此湘潭纳全球视野！！酒店式公寓生活新高度，，从此家就是是我的私人酒酒店报告体系目标及问题导导出项目透析市场研判开发模式及档档次建议项目定位及产产品打造营销战略思考考湘潭地标，城城市价值集群群项目属性定位位城市央核，湖湖湘价值领袖袖形象定位：匹配你与城市市的高度广告语：案名建议：东方财富广场场——城市地标，，湘潭价值值集群基于项目定定位的产品品打造产品打造商业产品打打造酒店产品打打造公寓产品打造写字楼产品品打造裙楼商业主主出入口项目平面图图优化示意意城市中央购购物公园5A级写字楼五星级酒店店酒店式公寓寓项目剖面图图优化示意意——商业裙楼建建议城市中央购购物公园CentralShoppingPark湘潭地标，，城市价值值集群商业布局初步方案

满铺裙楼商业+双点式塔楼布局因为此处是旧城中心区域，从产品方向分析，精品小户型酒店式公寓产品在湘潭市场上的占有率还不是很高，因此以控制总价，提高单价的层次上将产品设定为精品酒店式公寓楼与5A写字楼；并且从城市空间来说，双子塔形式在湘潭是没有的，可以开创一个先河。商业满铺可以最大化的利用商业面积，但商业面积的满铺如果没有相当好的业态支持，也将造成商业的销售速度减缓。因此我司建议采用天井形式搭配负一层下沉式广场。商业布局--中庭空间

中庭形状可呈不规则变化，增加空间的趣味感。各层中庭形状可有所差异，丰富空间层次和视线效果。中庭空间可布置垂挂物或广告条幅，吸引客户视线上移，丰富中庭环境。中庭天井中庭空间--中庭的尺度和规模中庭为38M×20M，约600㎡建议：商场内部的节点空间不多，外广场空间也较为有限，因此可保持较大的中庭空间，增强商场内部的人流集聚力。中庭内部空间的开放也有利于组织人流动线的安排，环形走廊的设计将人流一层层的从底部吸引到顶部。中庭空间--中庭顶棚

建议：用透明材料封顶，可自然采光。中庭空间--中庭功能

吸引人流向商场内部聚集节庆、展示、促销及购物休憩空间仿商场形式，形成趣味空间，创造商业气氛，消费者可从中庭看到各层商业活动商业布局--负一层下沉式广场

一层商业与负一层商业在中心位置，可以考虑下沉式广场的设计，搭配天井的通透式采光，将人流进行上下交流，并且可以在负一层的下沉式广场内举行活动或者小型签唱会，增加本项目的人气。垂直交通梯梯引导人流流手扶栏杆及椅椅凳的布置促使人流停留留、休憩负一层的临街街铺，提高价价值导向负一层下沉式广场—尺度与规模负一层广场：38M×20M，约600㎡建议：商场内部的节点空间不多，外广场空间也较为有限，因此新设计的负一层下沉式广场，增强商场内部的人流集聚力。负一层下沉式广场内部空间的开放也有利于组织人流动线的安排，环形走廊的设计将人流也可以将人流引入到负一层。负一层下沉式广场—地面铺装建议：地面铺装的形式也是能吸引人流视觉导向的非常重要的要素，湘潭的市花是菊花，但是湘潭也叫莲城，因此我们希望能在负一层下沉式广场的地面铺装形式采用菊花或者莲花的形式进行铺装，给我们的裙楼商业一个内涵的神韵，给予销售之时一个口头故事营销的可能。负一层下沉式广场—广场功能

吸引人流向商场内部聚集节庆、展示、促销及购物休憩空间仿商场形式，形成趣味空间，创造商业气氛，消费者可从中庭看到各层商业活动外走廊环道天街商业骑楼骑楼与建筑的退让-天街

骑楼和建筑退让，形成阶梯式的天街外走廊，提升逛街的情景感项目入口规划设计--项目景观/标志性构筑物西侧入口广广场、东北角角设置标志性性景观/标志物树立商业形象象和标识，吸吸引客流。要考虑外广场场空间尺度，，标志物的体体量要适度，，既起到吸引引人流的作用用，又不影响响商业门面的的经营。并且考虑下沉沉式广场的设设计，将人流流从西侧一直直引入到负一一层商业组团团中，并且利利用垂直交通通体系将人流流引入到负一一层美食广场场及每一层的的商业区间。。下沉广场入口广场项目入口规划设计—公寓/综合楼入口南面临街广场场公寓入口综合楼入口入口处做开阔阔广场，不应应设置大型景景点遮挡视线线。最好能与与前面的商业业广场有点隔隔断。地面停车场结结合绿化设置置。公寓入口与综综合楼入口之之间的过度空空间用足够精精致的绿化进进行布置，使使两者既相互互联系又不产产生干扰。裙楼商业业态分布形式布局的原则核心商户分别别布置在人流流动线的尽端端，形成人流流的拉动。如：百货、电电玩城、餐饮饮百货要求占据据较有利的楼楼层和门面。。环下沉广场临街商铺美食广场美食广场1-3F精品百货4F电子数码5-6F商务会所精品百货精品百货精品百货电子数码足浴健身SPA商务会所-1F精品美食裙楼商业-公共休闲空间可在各个楼层层围绕中庭布布置公共休闲闲空间，设置置展示或休闲闲餐饮、娱乐乐等易于聚集集人气的商业业经营，形成成吸引点。目的是聚集人人气，营造商商业气氛，刺刺激流动，促促进商业消费费。吸引点吸引点吸引点吸引点吸引点吸引点吸引点裙楼商业-交通原则

分层功能交通原则6F商务会所小交通环道，交通方便快捷。5F商务会所小交通环道，交通方便快捷。4F电子数码小交通环道，交通方便快捷。3F精品百货大交通环道，中庭扶梯上下楼分开设置，引导人流必须经过主要商业区。2F精品百货1F精品百货多交通环道，交通方便舒适快捷。负1F美食广场/临街铺大交通通环道道：设设在功功能区区内部部，视视为内内部通通道；；小交通通环道道：沿沿中庭庭布置置，为为开敞敞型走走廊，，视为为公共共空间间裙楼商业-水平交通自然流流动：：小交交通环环道在无诱诱导下下，顾顾客会会选择择最简简短方方便的的路线线图示“小交通通环道道”方便快快捷迫使流流动：：大交交通环环道采取措措施，，迫使使顾客客在流流动中中必须须穿越越商业业区图示“大交通通环道道”较长，，穿越越商业业区

裙楼商业-垂直交通公共交交通集中在在中庭庭，统统一管管理在规定定时间间为各各功能能区共共同服服务主要作作用鼓鼓励顾顾客大大范围围流动动独立交交通主力店店、餐餐饮等等独立立经营营需要要，独独立控控制主要作用用方便顾顾客定向向流动裙楼商业-垂直交通--公共自动扶梯移至中庭庭，上下下扶梯分分开设置置自动扶扶梯在中中庭更显显眼，方方便寻找找，集中中人气，，并且不不受部分分功能区区营业时时间的限限制上下扶梯梯分开设设置，迫迫使客流流经过商商业区流流动步行街区区上下扶扶梯的设设置和通通达性，，是提高高上下铺铺、二层层天街铺铺价值的的关键。。这是上上下交通通和扶梯梯设置的的重点。裙楼商业-垂直交通—客梯/货梯通至负一一层保持两组组扶梯到到达负一一层，提提高负一一层商业业价值考虑负一一层内街街有两组组扶梯可可以直接接上到一一层。中庭自动动扶梯和和电梯为为公共交交通，开开放时间间有限制制负一层美美食广场场餐厅可利利用上述述公共交交通，不不另设客客梯，但但餐厅经经营时间间比较晚晚，在经经营时间间内应至至少有一一台客梯梯方便使使用需设置单独使使用的货梯公共走廊局部设置公共走廊裙楼商业-天桥和公共走廊设置公共走廊设置置引导人流的方方向二、三层不设设或局部设置置，引导客流流穿越主要商商业区五、六层主要要是定向消费费，设公共走走廊，使功能能区入口明显显，快速到达达天桥设置天桥应与各层层交通环道配配合，并不拘拘泥于上下各各层在同一位位置天桥、公共走走廊、景观环环境共同营造造，使步行街街和中庭流线线合理，并富富有趣味性商业功能区规划布局--美食区以餐饮消费为为主：超大型品牌餐餐饮、特色餐餐饮面积需求4000-6000㎡以娱乐消费为为主：量贩式KTV、电玩城、网网吧面积需求2000-3000㎡商业功能区规划布局—娱乐区商业功能区规划布局—精品区楼层业态一层珠宝首饰、美妆、香水等二层品牌女装三层品牌男装引进大苏宁电电器、国美电电器经营品种涉及及空调、洗衣衣机、冰箱、、彩电、音像像、小家电、、通讯、电脑脑、数码等上上千个品牌，，选择商务人人士钟爱的中中高档品类进进行展示，打打造成长沙中中心主力店规规模。商业功能区规规划布局—电子区商业功能区规划布局—商务会所区突出休闲主题题：“都市白领娱乐乐俱乐部与都都市丽人休闲闲会馆”两大主题。涵涵盖交友酒吧吧、健身馆、、台球厅、瑜瑜伽馆、高级级美容美体机机构、时尚造造型机构。面积需求：5000㎡休闲消费为主主：影院、KTV、洗浴、沐足足、美容美体体等为主面积需求5000㎡裙楼商业-立面形象建筑外立面宜宜体现现代、、商业感强。。人流入口和立立面的结合宜宜重点考虑，，营造内外小小广场。加强现代感：：立面隐藏柱柱子，利于形形成现代感大大墙面首层以通透材材料为主二层以上布置置广告位，兼兼顾数量多和和广告效果明明显两方面巧用一层与负负一层的空间间关系，形成成下沉式广场场和二层天街街。裙楼商业-夜间形象夜景灯光带动动夜晚商业气气氛室内灯光透射射和室外霓虹虹灯结合考虑虑裙楼商业-中庭、步行街装修标准地面中庭可采用抛抛光砖或抛光光大理石等较较贵的材料，，步行街其余余位置采用室室外耐磨砖、、花岗岩等较较便宜的材料料即可周边墙面现代、明朗、、透明的材料料，和广告位位及绿化结合合顶棚钢架+透明材料电梯、自动扶扶梯有欣赏效果，，和绿化结合合——酒店产品定位位五星级商务酒酒店以客房和会议议为主体以休闲及餐饮饮为特色湘潭地标，城城市价值集群群引入国际知名名酒店管理集集团负责运营营——打造湘潭最具具特色五星级级商务酒店五星级硬件五星级餐饮五星级服务五星级娱乐五星级奢华酒店立面独特，产产品装修用材材奢华，黄金金色打造；运运用高科技元元素，制造全全球稀缺的现现代奢华体验验万国宴，满足足各类人群需需求，使客户户流连忘返；；私人管家，，了解客户户需求；营营造帝王式式的尊贵感感，多对一一服务；名名车负责客客户接送；；配备备强强大大的的娱娱乐乐配配套套资资源源，，提提供供世世界界一一流流的的高高级级运运动动娱娱乐乐场场所所。。本案案五五星星级级酒酒店店打打造造方方式式：：五星星级级硬硬件件：：15米超超高高大大堂堂设设计计，，2000㎡以以上上商商务务会会议议厅厅、、宴宴会会厅厅、、打打造造1000㎡湘湘潭潭最最大大的的国国际际多多功功能能会会议议厅厅。。五星星级级硬硬件件：：大大量量采采用用最最新新科科技技，，产产品品以以最最大大化化满满足足商商务务顾顾客客居居住住的的舒舒适适性性以以及及家家的的感感觉觉。。五星星级级餐餐饮饮：：为为顾顾客客提提供供世世界界各各国国美美味味特特色色菜菜肴肴，，提提供供万万国国宴宴满满足足客客户户各各类类不不同同需需求求。。五星星级级服服务务：：超超越越客客户户需需求求的的服服务务水水准准；；系系统统化化的的客客户户管管理理体体系系，，与与顾顾客客建建立立有有价价值值的的永永久久关关系系。。五星级娱乐：：结合城市特特色，设置豪豪华运动娱乐乐场所，打造造湘潭特色文文化传播。——写字楼产品定定位湘潭首席5A级豪华写字楼楼湘潭地标，城城市价值集群群写字楼打造原原则及方向软、硬件发力力点打造方向要求求提升品质感提升形象感提升昭示性入口大堂、前广场电梯、中央空空调、停车位位户型面积银行配套餐饮配套商务中心提升舒适度物业服务写字楼产品打打造——方向及发力点点高档次公共空空间：与星级酒店相同同的公共空间间标准。高档次豪华公公共空间：公共部分装修修：与五星级级酒店相同的的公共空间标标准8部超高速国际际品牌电梯写字楼罕有配配置，8部高速电梯确保办公便捷捷；大面积办公面面积规划，主主要针对大公公司办公需求求。电梯：8部超高速国际际品牌电梯，，满足庞大人人流量需求电梯大容量轿轿厢，容纳更更多人超大电梯轿厢厢容量，容量量更多人地下2层立体车位地下2层立体车位，，满足五星级级酒店、写字字楼、公寓住住户停车需求求；地下车库采用用全智能化安安防系统，智智能化360度监控系统，，确保交通顺顺畅；停车：设置立立体车位，全全智能化安防防系统，360度监控系统，，满足合理车车流动线提升舒适性的的花园办公：：拒绝单调、、局促的办公公空间，每层层设置空中花花园，提供人人与阳光、自自然沟通的界界面。阳光花园，形形成健康生态态环境框架结构，，，内部可自行行拆分及组合合根据公司需需求可有N种组合方式；；在每层设计多多个可赠送面面积的阳光花花园；满足不不同面积（整整层，半层，，1/4层）单单位购购买的的物业业，性性价比比的提提升；；有氧健健康生生态办办公环环境；；资源源的充充分利利用，，自然然通风风，采采光；；可在原原有的的创新新价值值点上上，有有所提提升。。商务服服务:国际一一流品品牌物物业服服务公公司管管理,提供一一站式式个性性化商商务服服务，，如洗洗车、、送花花、订订票、、网络络维修修等一流品品牌管管家，，全全程贴贴心服服务第一太太平戴戴维斯斯以超五五星级级酒店店物管管标准准，管管理写写字楼楼物业业，为为每一一位员员工提提供精精细化化服务务，如如洗车车、送送花、、订票票等等等引入享享誉全全球的的世界界一流流品牌牌物管管服务务公司司，特特设管管家部部，首首席管管家、、大管管家、、专职职管家家各司司其职职，提提供供一站站式个个性化化服务务，体体现每每个入入驻企企业尊尊贵身身份——公寓产产品定定位以酒店店式豪豪装公公寓为为主体体以商务务功能能为特特色以多功功能居居家为为