嘉祥城市广场策划方案

嘉祥城市广场

整体销售策划方案（一）《项目商业定位建议及操作报告》项目商业定位建议及操作报告首先，感谢贵司赋予我司对嘉祥城市广场项目这样一个充满挑战的全新的区域化项目开展产品发展定位与建议工作。同时感谢，本项目工作组在市场和项目策划方案撰写过程中贵公司予以的协助，所提供的相关信息和项目数据对本报告的最终完成发挥了重要作用。本次产品操作建议报告，是根据对贵公司项目基础指标、结合现实市场状况并针对其进行侧重的产品分析，一切基于市场及我公司过往之操作经验。本次提报仅为初稿，如有不当之处，敬请指正！本次产品操作建议报告内含四套商业销售方案。目录项目简介形势分析—项目SWOT分析，市场分析市场定位—市场定位、功能定位、客群定位营销策略—整体营销策略、推广策略、营销模式营销目标—各销售节点销售预期人员配置总结项目简介嘉祥城市广场项目位于伊宁市解放西路红苹果酒店旁、上海城对面。项目规划用地面积8741㎡，总建筑面积32660㎡，地面与地下停车位455个；距大型客运站伊犁州客运站及伊犁师范学院600—800米左右，目前已开通公交车1路、101路、12路、11路共四条公交线路；项目周边商业配套以餐饮和汽配项目所在区位图为主！项目开工、开盘及交付时间待定。项目商业为：地下负一层商业，地面四层商业。项目住宅为：5-19层，住宅建筑面积为23900㎡。完善且正确的营销方案可以在项目前期蓄积更多的客户，实现项目开盘热销、短平快的销售目的。形势分析项目SWOT分析优势（Strength）1、项目地块位于伊宁市主城区范围内，临近开发区，是目前伊宁市的汉族人的主力居住区，周边配套逐步完善中。2、目前已开通公交车1路、101路、11路、12路共四条公交线路，交通配套条件优良。3、项目规模总体量较大，容易做成品牌项目和可延续性项目。4、临街面宽，项目展示力强。5、项目周边居住小区有上海城、城市花园，居住氛围较高。6、自身拥有较大规模的商业配套，另有多家银行网点，商业基础牢靠。形势分析项目SWOT分析劣势（Weakness）1、项目周边商业模式均为餐饮和汽配，周边环境较差。2、项目周边无大型医疗配套及中小学配套。3、项目周边1公里范围内无购物商圈，商业环境档次较低。形势分析项目SWOT分析机会（Opportunity）1、目前项目周边除海事大厦外无大型购物商业，海事大厦的商业定位与本地消费市场格格不入，本项目商业定位须符合市场需求。2、项目周边区域发展前景明朗。3、项目周边商业模式单一且档次低，本项目商业入市将会改变项目周边商业格局和消费模式。4、上海城暂无新盘上市，海事周边居住氛围不够，本项目住宅部分推出市场必能抢占本地多数客源。5、城市商业空间发展速度形势分析项目SWOT分析威胁（Treat）1、目前政府出台多项对房地产市场不利的政策信息，楼市前景不明。2、多地传出楼市降价信息，对目前的房地产市场产生了较大的负面影响。3、项目周边现有的商业模式将会对本项目商业定位产生较大的影响，因为现有的商业消费氛围与本项目即将定位的商业形式反差太大。4、形势分析房地产市场分析由全国性房地产市场出发，目前国家出台一系列不利于房地产市场政策，电视网络等媒体纷纷以“房地产市场泡沫破裂”等不利标题炒作，在此大前提下，全国各大城市的房地产销售市场成交量纷纷下滑，三四线城市所受影响较小，中国房产网发布消息称：“中商情报网网发布的《2014-2018年中国房地产行业分析及市场前景预测报告》预计，2014年的土地供应和成交量将整体稳步增长，并呈现“先扬后抑”走势，部分较具潜力的三四线城市在2014年可能迎来一小波成交量补涨期，主要是企业出于平衡土地储备结构的考虑，2014年在这类城市的拿地量将小幅增长。预计2014年全国房地产市场将是“高位震荡、逐步降温”的态势。”形势分析房地产市场分析由以上信息得出：2014年，中国一、二线城市的房价会略微下降；三、四线城市的房地产市场会迎来一个小高峰。

与此同时，经济降速、制度变革、需求透支等风险进一步积聚，高速增长后回归理性势在必行。

而新疆作为一个多民族、强政治、求稳定的特殊地域，国家会在各种方面保持新疆的各领域的稳定，所以，在全国房地产市场都有波动的时刻，新疆的房地产市场将会稳中有升！形势分分析房地产产市场场分析析因此，，“嘉嘉祥城城市广广场””项目目应把把握此此次机机会，，在保保证产产品品品质的的同时时，尽尽可能能的加加快建建设速速度，，在局局势彻彻底明明朗之之前实实现““脱手手清盘盘”。。2010年——2013年底底的百百城房房价升升降表表可以以体现现目前前市场场对于于房价价的认认可。。市场定定位项目市市场定定位未来发发展：：由于片片区内内相对对较偏偏僻（（对照照开发发热点点区域）），且且项项目地地块周周边缺缺乏各各项生生活配套设设施，，因此，，本区区域具具备较较强的的市场场发展展潜力力。另由于于地块块贴近近伊宁宁市开开发区区、州州客运运站及及伊犁犁师范范学院院的均均好性性，使得未未来以以本案案为核核心的的城市市生活活圈逐逐步形形成。。市场定定位项目市市场定定位整体定定位市场定定位项目市市场定定位整体定定位本案地地处伊伊宁市市西南南部，，近市市区繁繁华商商圈及及开发发区，，未来来，以以本案案为核核心商商业的的项目目品质质将全全面超超越过过往区区域内内项目目，生生活配配套将将更加加完善善，全全新片片区需需要全全新定定位的的项目目来引引导发发展；；市场定定位项目市市场定定位住宅功功能定定位1、伊伊宁市市开发发区范范围由由于环环境污污染因因素，，已经经逐渐渐不适适合居居住；；2、主主城区区核心心圈内内的住住宅市市场价价位超超过5000元元/㎡㎡，属属于伊伊宁市市房地地产业业顶端端消费费人群群定位位；3、本本项目目属于于伊宁宁市城城市几几何中中心中中的一一个中中心点点，未未来发发展潜潜力大大，宜宜居宜宜投资资；4、周周边银银行网网点遍遍布，，金融融商业业氛围围良好好。=>总结：：作为为城市市几何何中心心的住住宅，，办公公、居居住、、投资资皆可可！市场定定位项目市市场定定位住宅销销售定定位本项目目住宅宅属于于城市市中心心项目目，无无需过过多定定位▲地段▲品质▲投资▲生活市场定定位项目市市场定定位商业功功能定定位1、项项目周周边的的商业业劣势势将成成为本本项目目的最最大助助力——掀开开城市市几何何中心心商业业新篇篇章，，打造造当地地商业业新环环境；；2、项项目周周边无无大型型消费费型商商业，，占据据入市市先机机；3、根根据项项目周周边居居住人人群市市调得得知，，项目目周边边消费费形式式偏向向于餐餐饮娱娱乐，，其中中以餐餐饮为为主。。服装装及家家电或或商场场模式式在项项目本本身很很难展展开！！4、以以伊宁宁市近近十年年的发发展模模式以以及目目前中中国教教育方方式，，教育育培训训班在在本项项目也也可以以作为为主力力商业业经营营。市场定定位项目市市场定定位商业功功能定定位本项目目商业业定位位如下下：①地下下一层层商业业：打打造量量贩式式购物物超市市，以以规模模抢占占市场场；②地面面一层层商业业：零零散式式出售售，自自营型型商业业模式式；③地面面二层层商业业：自自助火火锅城城；④地面面三层层商业业：特特色餐餐饮美美食；；⑤地面面四层层商业业：特特色餐餐饮美美食、、或教教育培培训班班。总结：：商业业定位位关系系着本本项目目商业业销售售的好好坏与与快慢慢，符符合项项目本本身及及周边边的商商业模模式才才是对对本项项目最最有利利的。。市场定定位项目市市场定定位商业销销售定定位（（一））整体出出售形形式1、地地下一一层：：寻找找市场场战略略投资资商，，以整整体出出售形形式将将本项项目地地下一一层整整体打打包出出售，，商商业定定位为为大型型购物物超市市。2、地地面一一层：：地面面一层层商业业以分分散式式出售售方式式即可可。3、地地面二二至四四层：：寻找找市场场战略略投资资商，，以整整体出出售形形式将将本项项目地地面二二至四四层分分层整整体打打包出出售，，商商业定定位为为自助助火锅锅城、、特色色美食食城、、教育育培训训班。。市场定定位项目市市场定定位商业销销售定定位（（二））分层租租售形形式1、地地下一一层：：寻找找符合合本项项目地地下一一层商商业定定位的的商业业载体体，以以整体体出租租形式式一次次性签签订X年租租赁合合同的的形式式将商商业出出租。。寻求求后续续商业业增值值空间间。2、地地面一一层：：地面面一层层商业业以分分散式式出售售方式式即可可。3、地地面二二至四四层：：寻找找符合合本项项目地地面二二至四四层商商业定定位的的商业业载体体，以以整体体出租租形式式一次次性签签订X年租租赁合合同的的形式式将商商业出出租。。寻求求后续续商业业增值值空间间。市场定定位项目市市场定定位商业销销售定定位（（三））分散出出售、、整体体出租租1、地地下一一层：：寻找找符合合本项项目地地下一一层商商业定定位的的商业业载体体，以以整体体出租租形式式一次次性签签订X年租租赁合合同的的形式式将商商业出出租。。然后后将地地下一一层商商业分分块出出售，，转移移权利利主体体。2、地地面一一层：：地面面一层层商业业以分分散式式出售售方式式即可可。3、地地面二二至四四层：：寻找找符合合本项项目地地面二二至四四层商商业定定位的的商业业载体体，以以整体体出租租形式式一次次性签签订X年租租赁合合同的的形式式将商商业出出租。。然后后分块块或整整体出出售产产权，，转移移权利利主体体。市场定定位项目市市场定定位商业销销售定定位（（四））小部分分自行行定位位1、地地下一一层：：寻找找符合合本项项目地地下一一层商商业定定位的的商业业载体体，以以整体体出租租形式式一次次性签签订X年租租赁合合同的的形式式将商商业出出租。。然后后将地地下一一层商商业分分块出出售，，转移移权利利主体体。2、地地面一一层：：地面面一层层商业业以分分散式式出售售方式式即可可。3、地地面二二至四四层：：在项项目商商业二二至四四层中中剥离离出半半层或或一层层的单单独商商业，，出售售并让让权利利买受受人自自行定定位经经营。。市场定定位项目市市场定定位项目形形象定定位差异化化的产产品定定位，，实施施错位位竞争争以强强化本本项目目竞争争优势势，市市场在在呼唤唤优质质、和和谐的的高品品质住住宅，，我们们因势势利导导，强强调品质，我们们，以以品质质取胜胜！市场定定位项目市市场定定位项目形形象定定位城市中心几何中心开发区品质、、生活活、投投资、、新中中心市场定定位项目市市场定定位项目客客群定定位嘉祥城城市广广场专属于于特定定向往往品质质生活活族群群的区区位价价值&投资资观念念→投投资生生活家家营销策策略整体营营销策策略1、产品—炒作作地段段、升升值潜潜力，，突出出品质质，深深入化化宣传传“品品质、、生活活”的的概念念。2、宣传—目标标明确确，针针对性性有效效宣传传。3、销售—加强强客户户后期期维护护，以以多重重活动动、优优惠进进行口口碑促促销。。重点词词语：：地段、、升值值、品品质营销策策略项目推推广策策略1、开开盘前前—突突出项项目品品质、、发展展前景景、优优质商商业配配套。。2、开开盘后后—强强化产产品价价值、、升值值前景景、优优质生生活配配套。。营销策策略项目推推广策策略项目宣宣传推推广形形式：（第第一种种宣传传方式式）①开盘盘前以以项目目外围围广告告、报报纸广广告及及主城城区广广告T牌广广告为为主，，强化化项目目的存存在及及宣传传项目目的品品质。。以伊伊犁房房产大大巴扎扎、网网络宣宣传、、微信信平台台、开开放式式公益益广告告底板板等宣宣传方方式为为辅助助宣传传方式式。②开盘盘前二二个月月内以以宣传传单、、电视视广告告、报报纸媒媒体、、市内内LED大大屏幕幕、更更换前前期T牌广广告版版面及及公交交车站站广告告为主主，强强化项项目优优势凸凸显项项目品品质，，宣传传开盘盘信息息。③开盘盘后的的宣传传推广广形式式以开开盘效效果另另行制制定。。营销策策略项目推推广策策略项目宣宣传推推广形形式：（第第二种种宣传传方式式）①开盘盘前以以项目目外围围广告告、报报纸广广告及及个别别城区区广告告T牌牌广告告为主主，强强化项项目的的存在在及宣宣传项项目的的品质质。以以伊犁犁房产产大巴巴扎、、网络络宣传传等宣宣传方方式为为辅助助宣传传方式式。②开盘盘前二二个月月内以以宣传传单、、报纸纸媒体体、更更换前前期T牌广广告版版面及及公交交车站站广告告为主主，强强化项项目优优势凸凸显项项目品品质，，宣传传开盘盘信息息。③开盘盘后的的宣传传推广广形式式以开开盘效效果另另行制制定。。营销策策略项目推推广策策略营销模模式1、节点式式营销销—围绕绕认筹筹与开开盘两两个重重要节节点进进行宣宣传炒炒作，，以项项目品品质与与优质质配套套为重重点强强化项项目形形象、、竖立立产品品标杆杆、打打动客客户并并有效效促进进项目目开盘盘热销销。2、事件性性营销销—结合合时效效性较较强的的重大大事件件来进进行项项目宣宣传，，在吸吸引潜潜在客客群持持续关关注的的同时时有效效提升升项目目知名名度及及价值值存在在感。。有效效促进进项目目销售售。（（2014年巴巴西世世界杯杯将会会成为为本项项目可可利用用的时时效性性强的的重大大事件件进行行吸引引潜在在客群群关注注度和和促进进销售售的典典型））营销策策略推广思思路实实现点点1）、、与当当地媒媒体合合作，，发挥挥媒体体在举举办专专题活活动及及发布布的优优势，，引起起业内内外外关注注。2）、售售楼处启启用，体体现项目目不同的的高贵与与品质感感。3）、重重要位置置广告牌牌的占据据，引起起市场广广泛关注注，体现现项目气气势。4）、各各种活动动营销演演绎，充充实项目目形象，，制造项项目差异异化。5）、重重大事件件营销，，制造轰轰动效应应，给足足市场信信心，截截留目标标客户。。6）、现现场完美美展示，，震撼客客户，体体现发展展商打造造上层精精品物业业的决心心。7）、完完善社区区配套，，解决客客户的后后顾之忧忧。8）、无无微不至至的服务务（销售售与物业业管理）），让客客户放心心留下来来。9）、丰丰富的营营销活动动，连续续不断升升温，带带动销售售。营销策略略媒体组合合方式【报纸广告告】与电电视媒体体合作，，不定期期有本项项目的相相关报导导，保持持一定的的见报率率，引起起市场关关注，让让目标客客户对项项目有进进一步认认识，并并在短期期内在市市场上树树立起精精品项目目形象、、引起传传播。可可考虑本本地知名名的一两两份报纸纸。【户外广广告】户户外广告告选择以以施工围围墙、路路牌广告告、商场场广告为为主。【电视广广告】主主要目标标受众为为家庭，，视觉效效果好，，易于记记忆；建建议选择择专题栏栏目或与与电视台台长期合合作节目目冠名，，也将考考虑与市市电台合合作。【DM派派送】在在繁华路路段派送送DM单单广告针针对性强强，准确确、有效效地锁定定目标客客户，一一对一地地传达项项目有关关信息，，在目标标客户能能基本界界定之后后，采用用这样的的媒体宣宣传方式式，对项项目宣传传将起到到较大作作用。建建议在开开盘前期期启动使使用，部部分后续续阶段持持续使用用【其他方方式】建建议在推推广实施施中，采采用一些些更为独独特的宣宣传手段段。如：：在超市市、办公公楼、商商场等营营业场所所，放置置海报供供消费者者取阅，，这样能能在一定定圈层形形成口碑碑传播，，达到较较好的宣宣传效果果营销策略略定价策略略“低开高走走”是本案案及本案案一期最最重要的的价格策策略，也也是整个个项目运运作过程程中始终终贯彻执执行的价价格策略略在定价方方面重点点考虑以以下几项项因素：：1、实景景绽放的的生活展展示，使使本案的的产品有有一种物物超所值值的感受受，使价价格具有有一定的的产品支支撑力，，并体现现产品和和谐、多多样化新新中式风风情社区区的定位位；2、区位位发展潜潜力，区区域内各各项设施施的不断断完善及及城市的的发展方方向，提提升了本本案的附附加值，，使买家家对产品品的认同同度较高高；3、朝向向、景观观、规模模、便利利性是影影响定价价的重要要因素；；营销目标标宣传蓄客客期：1、项目目动工建建设，售售房部人人员在售售房部建建成投入入使用后后及时进进场；2、在进进行人员员专项培培训的同同时进行行有效接接待客户户并宣传传项目信信息；3、就现现阶段实实际情况况而言，，在开盘盘之前，，售楼部部的营销销工作重重点就在在广告宣传传、积累客户户、自身培训训以及展开认筹筹这些工作作上。营销目标标自身培训训：1、俗话话说的好好—“养养兵千日日，用兵兵一时””，整个个开盘前前的蓄客客都是为为了项目目火爆开开盘做准准备；2、营销销部门的的人员素素质占据据整个谈谈判流程程的主要要位置；；3、在在前期期蓄客客时期期，加加大营营销人人员的的培训训力度度，分分批次次外出出考察察、熟熟悉市市场；；4、针针对薄薄弱环环节进进行针针对性性的培培训，，力争争认筹筹率超超过准准售房房源的的40％。。营销目目标入市姿姿态1、““打造造伊宁宁精品品项目目，建建筑伊伊宁人人居住住宅典典范””。2、项项目品品牌、、实力力感、、商业业景观观、生生活示示范，，强势势入市市。3、高高品质质、高高品位位。4、通通过对对项目目主体体概念念的先先期炒炒作，，树立立本案案与众众不同同的价价值观观，以以此形形成核核心竞竞争力力。5、优优质的的售后后及物物业管管理服服务。。营销目目标展开认认筹1、在在整个个前期期的蓄蓄客过过程中中，始始终坚坚持““客户户看的的好，，就要要让客客户交交钱认认筹排排号””的销销售理理念。。2、并并且推推出低低档位位认筹筹活动动，进进一步步提高高认筹筹率，，将““可买买可不不买，，犹豫豫型的的客户户”提提前做做进来来。3、在在提高高认筹筹率的的同时时，也也为开开盘时时的气气氛、、场面面做好好铺垫垫，犹犹豫型型的客客户在在开盘盘当天天只要要来到到现场场，在在我们们强大大的优优惠措措施和和现场场火爆爆的气气氛场场面下下，会会有很很大一一部分分人受受到感感染进进行认认购。。营销目目标开盘销销售：：1、在在认筹筹量达达到开开盘要要求的的前提提下，，利用用节日日、节节气特特点进进行开开盘活活动，，能达达到意意想不不到的的宣传传效果果。2、2014年年9月月8为为农历历节日日中的的中秋秋节，，星期期日。。“八八月十十五共共团圆圆”，，中秋秋节是是中国国传统统佳节节，寓寓意团团圆，，十分分美好好。3、2014年年9月月7日日是星星期六六，中中秋大大假的的假期期范围围内，，届时时以““中秋秋”为为主题题，借借题发发挥，，可以以将开开盘仪仪式现现场的的气氛氛充分分调动动起来来。达达到火火热开开盘的的目的的。4、““十一一国庆庆节””是国国家法法定大大假，，传统统的房房地产产项目目开盘盘最佳佳时机机，同同时也也是楼楼市““金九九银十十”的的黄金金热销销期。。营销目目标强销期期：1、开开盘后后三个个月是是项目目强销销期；；2、在在这个个期间间内，，开盘盘热潮潮还能能影响响到相相当一一部分分购房房人群群的心心理；；3、所所以在在这个个期间间内，，加强强宣传传力度度，推推出新新品房房源，，营造造继开开盘热热潮后后的第第二个个销售售高潮潮，进进一步步扩大大销售售力度度，营营造热热销局局面，，提高高项目目知名名度和和市场场占有有率；；4、项项目开开盘和和强销销期计计划销销售项项目整整体可可售房房源的的60％-70％。。营销目目标平销期期：1、时时间进进入12月月后便便是整整个房房地产产行业业的平平淡期期；2、此此时天天气尚尚可，，且新新疆此此时大大多数数团场场的人人们进进入了了农闲闲时期期，此此期间间有针针对性性的对对伊犁犁周边边各大大团场场进行行“品质、、生活活、投投资、、新中中心”的宣宣传；