2022年上海楼市新一轮调控政策分析

年上海楼市新一轮调控政策分析2月份房价持续上涨，北上广深四大一线城市中，北京、上海、广州的新建商品住宅价格环比涨幅较1月都有所扩大，只有深圳缩小了0.5个百分点，但3.6%的涨幅仍为70城之最。

为抑制上海房价过快增长，上海将出台各项调控政策。

2022年上海楼市新一轮调控政策分析：上海楼市将遭受新一轮的重磅调控。据悉，上海已经通过缓解楼市供应、收紧高端楼盘预售许可证、规范交易市场等方式稳定楼市。

“二套房首付提至7成”、“限制非沪籍人士购房资格”、“从严限价”……本周以来，关于上海楼市新一轮调控的各种可能措施的传闻甚嚣尘上。

21世纪经济报道记者了解到，包括上海市住建委、金融局等多个部门正在密集调研楼市。今年1月份和3月份，上海市发改委牵头，上海市住建委、金融局等多部门参加，也通过召集业内专家，通过内部座谈会的方式商讨2022年的楼市形势并征求建议。

而3月8日最新召开的研讨会中，有住建委领导表示，将加强购房资格审核，进一步监管“首付贷”类金融产品，有较也许率收紧“3·30新政”的执行力度等。

事实上，据21世纪经济报道记者了解，上海已经通过缓解楼市供应、收紧高端楼盘预售许可证、规范交易市场等方式稳定楼市。更多最新上海房地产政策分析信息请查阅发布的《2022-2022年上海房地产行业深度分析及“十三五”进展规划指导报告》。

“上海的楼市新政在执行层面已经出台，只是政策多针对开发商层面和市场的总体规范调整，市场的敏感度不高。”同策询问讨论中心总监张雄伟告知21世纪经济报道记者。

密集调研

“目前并未收到有关新的上海楼市调控升级的文件。”3月23日，上海市住建委房地产政策询问中心相关人士在电话中告知21世纪经济报道记者。

不过，21世纪经济报道记者自房地产询问机构、开发商处获悉，上海市住建委、金融局等多个部门正在密集调研楼市，储备政策。

2022年1月12日，上海市住建委曾召集业内专家召开有关总结2022年楼市、预判2022年市场的业内座谈会。

一位参与上述座谈会的人士告知21世纪经济报道记者，其间决策层也特殊强调，将通过严格执行限购、规范交易市场等方式，防范2022年上海房价过快上涨。

此后的3月8日，上海市发改委、银监局、住建委、人民银行上海总部亦召集房地产业内的专家召开一场上海楼市形势及建议研讨会。

据21世纪经济报道记者获悉，两次研讨会均特殊谈及上海房价过快上涨的风险，并征求各方看法。

在3月8日召开的内部沟通会上，上海市住建委的一位处级领导在分析上海市场持续上涨的房价时表态，市场的供求冲突是导致上海房价持续上涨的重要因素之一。

据其介绍，近几年土地平均供应规划建筑面积600万平方米，而市场销售800万平方米，市场每年有200万平方米供应缺口。

同策讨论院的数据也显示，截至2022年3月21日，上海市商品住宅库存量已经降至849.78万平方米，根据3个月移动存销比计算，市场去化周期已经缩短至6.02个月。

也因此，上海市规划和国土资源管理局等4部门于2月24日出台新政，要求进一步加大商品住房用地中小套住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%。

另外，21世纪经济报道记者致电多个新居代理机构和上海市楼盘开发商，获悉上海的高端楼盘预售许可证的审批也已经从严。

上述上海市住建委的处级领导在座谈会上也特殊提到，2月29日-3月6日，上海商品住宅“零供应”是由于报批的都是高端楼盘，所以没有批。通过收紧高端楼盘预售许可审批、备案，防止高端楼盘过热带动楼市过快上涨。

新政真假调查

虽然上海从严执行限价、强调增加中小户型等方式抑制过热的楼市，但从3月的市场反应来看，短期好像并未逆转上海火爆的楼市行情。

截止到3月21日，3月份上海商品住宅成交量已高达136万平方米。张雄伟估计，3月上海商品住宅成交量会突破230万平方米。根据这样的预估值来计算，2022年一季度上海商品住宅成交量将超过440万平方米。

“这在历史上也是前所未有的。”张雄伟如是介绍。

或也正由于如此，在2022年全国两会之后，坊间便流传上海楼市调控升级的多个政策版本。

其中，针对二套房首付提高至70%的传言最频。据悉，此前的“3·30新政”，主要调整了二套房首付比例，比例从60%-70%下调为40%。而传言中，二套房首付比例有可能重回70%。

不过，易居讨论院智库中心讨论总监严跃进认为，所谓“调整”，不过是在玩文字嬉戏。“实际上二套房的首付比例本身就赐予了商业银行相对大的操作空间，而且很有可能误伤改善性购房需求，这不过是部分人士对决策部门的建议。”

不过，在3月8日的内部座谈会上，上海银监局的一个处级领导亦表态称要实行二套房的差别化税率政策，并建议收紧非一般住房的房贷政策。

在严跃进看来，二套房首付提高至70%有可能部分执行，即针对非一般住房，以避开误伤刚需和改善性住房需求。

而有关非沪籍人士限购将从满2年社保升级为满5年社保，多个业内人士在受访时表态，这一政策的执行可能性不大。

“一旦执行，上海将超过北京成为全国限购最严的城市，究竟北京的满5年社保对于是否已婚没有要求。”中国房地产测评中心主任、易居中国执行总裁丁祖昱如是介绍。

实际上，据了解，上海市决策部门在调研时多次释放了严格执行限购的信号，但多强调在细节上收紧，并未提出有关提高非户籍人士购房资格的表态。

“依据决策层的表态，限购审核前置很也许率将从严执行，但是非户籍人士的购房门槛提高的政策出台的可能性不大，究竟将误伤一大批刚需，且对于抑制当前的涨幅意义并不大。”严跃进表示。

值得一提的是，严打“首付贷”等场外配资或将是上海市严防房价过快上涨、降低楼市风险的重要方式，严跃进表示，目前上海楼市过热的一个根本缘由是供需关系，解决的途径也有两块，一个是增加供应，一个是削减需求。其中，削减非刚需和改善性需求之外的投资性需求特别必要。

张雄伟也介绍，股市和楼市存在肯定程度上的相互影响的关系，股市的场外配资被打击完后，资金没有出路就跑到楼市，