四川省都江堰新景区项目建议书

都江堰新景区项目建议书中企东方行业研究中心2002年11月1/38中企东方

1.项目背景2.主要问题分析3.具体步骤及交付成果4.工作计划5.中企东方工作流程6.项目成员组成7.工作方式8.方法论9.咨询费用目录2002年11月2都江堰景区是世界文化,自然双遗产项目,至今有2200多年历史,知名度极高,刚刚过去的十一黄金周,都江堰景区列央视十大景区之一.都江堰景区2001年旅游人数约60万人,门票收入约3600万元,而景区总面积仅2.3平方公里,单位面积门票收入在我国中西部自然风景区中列前.而景区范围狭小,缺乏配套设施,缺乏系统规划下的深度开发都限制了都江堰景区的进一步开发,景区趋于老化,留不住客人.四川统和实业股份有限公司在充分调研的基础上准备与都江堰市政府合作,采用旧城改造与旅游产业发展一体化的模式,投资开发都江堰新景区,争取实现企业,政府,旅游者和当地居民的共赢局面.项目背景2002年11月3今天的都江堰仅就的游客流量而言,已堪与国内最著名的旅游景区比肩部分国内著名旅游景区游客流量比(单位：万人次/年)而以景区单位面积接待量而言,都江堰的接待量远远超过其他3个景区,黄山,峨眉山的主景区面积都在150平方公里以上,而都江堰只有区区2平方公里多.项目背景提示12002年11月4就门票收入而言,都江堰也并不逊色于前述景区,价格的上升空间也不大部分国内著名旅游景区门票价格比(元/人次)

门票收入比(万元/年)*黄山门票价格分为旺季130元/人和淡季80元/人项目背景提示22002年11月5都江堰的旅游业游客人均综合收入远远低于全国和成都市平均水平游客人均综合收入比较元/每人次*取2001年城镇居民出游平均花费**取2002年十一黄金周统计数据都江堰市的游客人均综合收入水平只及全国平均数的24.7%和成都市的27%,巨大的差距表明都江堰必须提高本地旅游业发展的质量.项目背景提示32002年11月6与此同时,四川省却积极进行旅游景区经营模式的探索,包括三星堆遗址,九寨沟国家森林公园等十大主要目的地景区实行对外合作经营开发,可以预期都江堰的竞争者会更主动,更灵活,更…九寨黄龙蜀南竹海峨眉乐山四姑娘山项目背景提示42002年11月7公司如何确定拟投资的景区,商业区和酒店三大功能的商业模式和盈利模式?如何定位以上三大功能的互动关系?(最佳的业态配合模式?)在有明晰的盈利前景的前提下,公司应该如何有效的进行项目融资?怎样的融资结构对于项目和公司的发展来说是最为有利的?在未来可预见的商业环境下,该融资计划的可实现性(风险)如何?公司如何确定目前面临的旧城区居民和商户的拆迁的项目融资方案?关键问题2002年11月8中企东方将从以下方面入手研究确定项目最佳功能配合模式和相应的投融资需求：在都江堰新景区范围内的景点/区,商业区和酒店或者其他商业业态的商业价值分析和最佳盈利模式.各种融资方案比较.所涉及的商业业态,中企东方将提供行业背景和政策环境分析,具体到都江堰新景区的商业价值分析,成长性分析,风险和对应的灵活性方案,人力资源和营销模式分析以及具体的投融资需求和建议的融资方案.研究范围2002年11月9都江堰景区整体定位与具体规划方案都江堰景区商业发展目标和相应投融资需求都江堰景区现状分析，和国际国内案例的对比，启示具体步骤及交付成果主要内容：

了解四川统和的总体战略与当地政府的总体战略了解四川统和对于都江堰新景区的战略目标了解都江堰景区现有商业业态和经营状况了解消费者和潜在消费者的消费结构分布和消费行为特征.对比国内外有一定可比性的经营管理模式以及对都江堰新景区的启发.数据来源深度访谈(包括会议在内)访谈对象包括但不限于四川统和高级管理层,相关或可比照企业的管理人员,旅游服务业者和商铺经营者,有关政府官员等.抽样调查(包括座谈会在内)调查对象包括消费者,主要潜在消费者,本地居民,旅游从业人员.中企东方行业研究支持包括旅游,房地产,教育,金融等可能涉及的方面.配套组织结构，运作机制及初步实施方案交付成果

《会议纪要》形式的四川统和的总体战略、战略目标.《会议纪要》形式的政府对新景区的战略目标和政策取向.项目重要利益相关者列表与分析.都江堰景区现状分析报告消费者消费结构分布和全国或省内的相关数据对比分析,未来消费者消费倾向分析2002年11月10都江堰堰景区区现状状分析析，和和国际际国内内案例例的对对比，，启示示主要内内容提出都都江堰堰新景景区战战略定定位,主主题,功功能定定位设设计和和各自自针对对的目目标消消费群群体.提出主主要规规划思思路和和分区区设计计听取集集团内内部专专家意意见和和各主主要利利益相相关者者反映映测试试作出对对原方方案的的修改改,提提出出具体体规划划方案案.具体步步骤及及交付付成果果交付成成果都江堰堰景区区整体体定位位方案案都江堰堰景区区具体体规划划方案案《会议议纪要要》形形式主主要利利益相相关者者反响响和各各自意意见汇汇总都江堰堰景区区整体体定位位与具具体规规划方方案都江堰堰景区区商业业发展展目标标和相相应投投融资资需求求配套组组织结结构，，运作作机制制及初初步实实施方方案数据来来源深度访谈(包括会议在内)访谈对象包括但不限于业内专家,有关行业主管部门负责人等.座谈会消费者和潜在消费群体反应测试,本地居民,旅游从业人员等.中企东方行业研究支持集团内部论证.2002年年11月11主要内内容：：根据规规划方方案提提出都都江堰堰景区区商业业发展展目标标.提出配配合这这一商商业发发展目目标的的整体体基础础设施施(包包括软软硬件件)的的投资资计划划提出各各业态态的商商业计计划及及相应应的投投融资资需求求具体步步骤及及交付付成果果交付成成果：：都江堰堰景区区商业业发展展目标标都江堰堰景区区整体体基础础设施施投资计划划.主要业业态的的商业业计划划和投投融资计划划都江堰堰景区区现状状分析析，和和国际际国内内案例例的对对比，，启示示都江堰堰景区区整体体定位位与具具体规规划方方案都江堰堰景区区商业业发展展目标标和相相应投投融资资需求求配套组组织结结构，，运作作机制制及初初步实实施方方案2002年年11月12主要内内容：：提出实实施都都江堰堰景区区商业业发展展计划划的配配套组组织结结构,运作作机制制和相相互之之间的的关系系,互互动方方式提出启启动整整个都都江堰堰景区区的初初步实实施方方案具体步步骤及及交付付成果果交付成成果：：都江堰堰景区区开发发组织织结构构图和和说明明都江堰堰景区区项目目启动动方案案都江堰堰景区区现状状分析析，和和国际际国内内案例例的对对比，，启示示都江堰堰景区区整体体定位位与具具体规规划方方案都江堰堰景区区商业业发展展目标标和相相应投投融资资需求求配套组组织结结构，，运作作机制制及初初步实实施方方案2002年年11月13工作计计划主要会会议11月月15日-11月16日日第二次次中期期汇报报总结报报告项目启启动会会第一次次中期期汇报报11月17日-12月月1日12月2日-12月16日全面进行行都江堰堰景区现现状分析析可比照的的国际国国内案例例分析抽样调查查可能需需要增加加1-2周时间间,则则时间顺顺延初步制定定都江堰堰景区整整体定位位方案主旨旨反响测测试都江堰景景区整体体定位与与具体规规划方案案主要业态态商业计计划确定配套套组织结结构，运运作机制制初步实施施方案建立延后后沟通机机制确定四川川统和对对于都江江堰景区区的经营营战略及及业务流流程第三次中中期汇报报12月16日-12月月30日日2002年11月14中企东方方工作流流程2002年11月15项目研究究人员中企东方方将派出出5名经经验丰富富的研究究人员组组成项目目小组，，其中3名研究究人员投投入100%的的时间，，2名研研究人员员将投入入50%的时间间，参加加访谈，，资料收收集，项项目小组组讨论等等工作。。本项目目小组将将在德隆隆集团行行业研发发中心王王建军总总经理和和德隆国国际战略略投资有有限公司司何文明明主任的的直接领领导下进进行。（（具体人人员背景景详见附附件一））。2002年11月16项目运作作方式最高管理层1-2人

指导委员会

何文明,王建军等2人工作小组（TFT）由四川统和最高管理层指派中企东方项目小组：四川统和中企东方研究顾问5人2002年11月17研究究方方法法:都都江江堰堰现现状状分分析析体体系系吸引引力力分分析析可进进入入性性分分析析已有有消消费费者者行行为为分分析析,潜潜在在/目目标标消消费费群群体体消消费费者者行行为为分分析析景区区商商业业模模式式和和承承载载力力分分析析,包包括括物物理理承承载载力力和和心心理理承承载载力力分分析析景区区生生命命周周期期分分析析外部宏观环境,政府政策,和竞争者态势分析.2002年年11月月18分析析表表明明国国际际一一流流的的旅旅游游景景点点必必须须具具备备三三大大特特征征和和六六大大关关键键要要素素国际际一一流流旅旅游游景景区区的的三三大大特特征征1）全球范围围的知名度2）高客客流量3）高经营收收入渊源的历史独特的景观、、商业模式及及内容多重功能不断更新的支支柱商家方便的基础设设施和良好的的环境大力推动景区区发展的管理理组织六大关键要素素(KFS)良好的外部宏观环境,政府政策,和良性的竞争者态势.2002年11月19非黄金周游客客分布地域分布(成成都游客,其其他省内游客客,外地游游客,海外游游客)性别年龄分布布,文化程程度分布,职职业分布家庭月收入水水平分布旅游目的分布布其他指标分布布游客在都江堰堰的消费结构构分析游客满意度和和感受黄金周游客结结构分布同上调查方法:随随机抽样调调查+定点问问卷+座谈会会与当地住宿宿登记数据相相印证,与与我们已掌握握的全国,分分省数据比较较分析具体工作方法法(例):目目的地消费费者调查2002年11月20宏观分析支持持(例一)摘摘自公司行行研报告2002年11月21●资料来源：国国家统计局随着国民人均均收入的提高高，消费趋势势也出现改变变，房地产和和旅游开始成成为新的消费热点宏观分析支持持(例二):摘自公司行研研报告2002年11月22建立在即时更更新的大量的的企业系统研研究基础之上上华侨城由华侨侨城有限责任任公司控股，，是我国主题题公园的先驱驱，公司的主主要资产包括括深圳世界之之窗49%的的股权,锦锦绣中华发展展公司49%的股权,华华侨城房地地产公司40%的股权,2001年以上3项投资的收收益占当年净净利润的112.9%.总投资资4亿元的公公司控股的华华侨城欢乐谷谷二期已于今今年五月开业业,目前状状况尚可.首首月游客客47万人次次.另一项项旅游房地产产“波托菲诺””也是公司巨资投入入的.目前前尚未开始销销售.公公司提出的““中华锦绣工程程”值得关注，，华侨城希望做做成景区景点点管理的专业业服务企业,目前进展展不大,已已经进行的湖湖南长沙“世世界之窗”、、“曲阜三孔孔”项目前者者亏损,后者者面临夭折.由于主题公园园输出管理在在世界上未见见成功的先例例,公司近近几年还将主主要依赖投资资收益作为净净利润来源.而“波托菲诺”将是其旅游+地产模式能能否成功的关关键.比照对象深深度分析(例)2002年年11月23充分结合国国际经验和和中国国情情，从都江江堰景区的现状诊诊断入手，，着重制定定整体定位位方案1.诊断目前整整体状况和和初步定位位2.制定整整体定位的的具体方案案3.制定战战略计划和和行动方案案要回答的问问题国内外案例例有哪些成成功经验可可借鉴?都江堰景区区现状如何何?都江堰景区区有哪些战战略定位设设想的选择择?都江堰景区区战略定位位的具体方方案是什么么？为实现这一一定位,需需要寻求何何种合作伙伙伴?需要哪些具具体的举措措?需要哪些资资源?需要怎样的的配套组织织结构及运运作机制?研究方法2002年年11月24达到国际一一流旅游景景区水平是是一个渐进进的过程建立形成关关键要素的的能力悠久历史支柱商家多重功能独特景观及及商业模式式管理组织基础设施/环境民间组织国际一流的的综合旅游游景区旅游观光点点的形成开始向商业业化经营转转变成为旅游热热点成为成熟的的综合性旅旅游景区研究方法2002年年11月25制定目标设计创意整体规划推动发展宣传推广经营管理国际一流的的都江堰景景区都江堰可以以采取六个个步骤建设设国际一流流的旅游景景区首先先制制定定一一个个动动态态的的远远景景目目标标设计计具具有有独独特特性性的的概概念念创创意意将以以市市场场为为导导向向的的商商业业计计划划与与城城市市规规划划有有机机结结合合起起来来，，进进行行综综合合考考虑虑促进进政政府府和和企企业业及及投投资资者者间间的的合合作作伙伙伴伴关关系系，，推推动动自自发发性性发发展展系统统地地开开展展宣宣传传工工作作，，并并与与各各利利益益相相关关方方建建立立良良好好的的合合作作关关系系充分分借借鉴鉴购购物物中中心心的的运运营营技技巧巧，，进进行行景景区区经经营营和和管管理理2002年11月26在两个月月里，工工作小组组将围绕绕以上问问题展开开大量的的调查研研究以市场为为核心的的市场调调研定性分析析-市民座座谈会-对外地地游客的的深度街街访-对国际际游客的的街访定量分析析-街头问问卷调查查-地点覆覆盖-调查时时间包括括工作日日与周末末，取不不同时间间段进行行国内外案案例分析析总结国内内外景区区经营管管理案例例的经验验与教训训着重重分分析析其其中中比比照照意意义义较较强强的的案案例例访谈谈10位位业业内内专专家家拜访访一一批批资资深深人人士士本地地市市场场竞竞争争分分析析通过过各各地地区区旅旅游游局局、、旅旅游游信信息息中中心心以以及及消消费费者者调调查查,本本地地专专家家对对可可能能相相互互竞竞争争的的主主要要景景区区做做比比较较分分析析主要商家访谈谈访谈目前在都都江堰经营的的商家访谈有旅游景景区商业经验验的各地商家家各政府相关部部门研讨以小组讨论会会的形式与各各政府相关部部门探讨方案案的可行性-（各职能部部门名单）研究方法2002年11月27项目八大最终终成果与建设设国际一流的的景区的六个个步骤相互呼呼应制定目标设计创意整体规划推动发展宣传推广经营管理国际一流的都都江堰新景区区项目成果1）国内外案案例分析2）都江堰景景区现状分析析3）都江堰景景区的功能分分析4）消费者调调查报告5）都江堰新新景区具体规规划方案6）都江堰新新景区发展目目标和相应投投资需求7）都江堰新新景区发展所所需的配套组组织结构及运运作机制8）初步实施施计划2002年11月28具体《服务协协议》将在项项目建议书确确定后递交。。咨询费用2002年11月29中国农业大学学管理工工程专业理学学学士某著名景区整整体规划咨询询某大型房地产产开发公司企企划“工业、教育育、房产”基基地的项目策策划与论证论证工工作诸多房地产楼楼盘的营销方方案设计及运运作工作中企东方资产产管理公司房房地产行业研研究员多年从业经验验项目经验教育背景工作经历部分成员介绍绍----周楠楠2002年11月30工业外贸专业业，上海交通通大学某著名商业街街整体规划咨咨询某家电公司营营销战略咨询询某家电公司竞竞争战略咨询询某家电电公司司人力力资源源战略略咨询询某汽车车公司司发展展战略略咨询询某汽车车公司司组织织结构构设计计咨询询某手机机公司司营销销渠道道战略略某风险险投资资公司司市场场开发发中企东东方资资产管管理公公司资资深研研究员员新华信信咨询询公司司顾问问项目经经验教育背背景工作经经历部分成成员介介绍----万万健生生2002年年11月31华东师师范大大学教教育经经济学学博士士华东政政法学学院法法学学学士到目前前为止止，曾曾发表表教育育类论论文四四十余篇专著或或参著著《中中国民民办教教育政政策分分析》、、《发发展我我国教教育产产业政政策研研究》》等三部部。中企东东方资资产管管理公公司教教育产产业化化核心心研究究员多年教教育管管理咨咨询经经验项目经经验教育背背景工作经经历部分成成员介介绍----周彬彬2002年年11月32法国国国立路路桥大大学工工商管管理硕硕士天津南南开大大学旅旅游学学系旅旅游游经济济管理理专业业经济济学学学士游轮产