单身公寓项目建设商业计划书(版)课件

单身公寓商业计划书

单身公寓

索引一公司目的/公司战略二问题—客户的“切肤之痛”三解决方案四时机：为何是现在？五竞争格局六产品/服务描述七商业模式、竞争优势描述八团队描述九财务描述十年度工作计划

公司目的/公司战略公司目的→顺应“租赁市场规范化”，致力于为职业人士提供经济型、标准化，具备基本安全清洁性及人文关怀的精品租赁单身公寓。公司战略→都市青年租赁群体全方位生活服务平台公寓定位语→专为青年单身人士打造公司目的/公司战略传统房屋租赁市场的诸多

弊端

问题—客户的“切肤之痛”传统房屋租赁市场的诸多弊端问▼遍寻中介、房源分散、

占用大量时间精力▼遭遇黑中介克扣的租赁客户高达43.8%。客户的“切肤之痛”▼遍寻中介、房源分散、占用大量时间精力客户的“切肤之痛”▼房源各样、设备配置新旧不一、添补维修、矛盾频发；约41.3%的

租赁客户遭遇租金随意上涨，缺乏基本的生活稳定性和权益保障。客户的“切肤之痛”▼房源各样、设备配置新旧不一、添补维修、矛盾频发；约41.▼普通住宅小区缺乏基本安全清洁服务，更没有配套服务

和人文关怀！客户的“切肤之痛”▼普通住宅小区缺乏基本安全清洁服务，更没有配套服务客户的“▼房东多为零散个体，

稳定性差，约33%

的租赁客户遭遇房

东的临时清退，导

致租客经常搬家，

劳心劳力………客户的“切肤之痛”▼房东多为零散个体，客户的“切肤之痛”解决方案都市外来人口越来越多，尤其是奋斗中的年轻人，在地价、房价高涨的前提下，租赁人群尤其是占其绝大多数的年轻人，面对日益加剧的生存竞争压力、内心对生活质量提升的渴望，将迫使传统租房供应方式面临新商业模式的挑战！

有更好的解决方案吗

？解决方案都市外来人口越来越多，尤其是奋斗中的年轻人，在地价、以“合理”价格买断闲置物业长期使用权，二次改造提升空间居住价值物业服务租赁收入安保服务物业管理费收入增值服务广告收入多样化营销异业合作收入代扣代付其他收入连锁白领公寓解决方案以“合理”价格买断闲置物业长期使用权，二次改造提升空间居住价时机→为何是现在？时机→为何是现在？

√

2014年全国流动人口

2.53亿√

占全国总人口数

18.5%

√

每年增幅

800万以上

—

国家人口计生委①市场规模巨大时机→为何是现在？①市场规模巨大时机→为何是现在？√北京、上海、杭州、武汉、南京、重庆、成都、广州、苏州、深圳、天津、石家庄、青岛13个城市的流动人口占全国总流动人口65%，约1.65亿。

—

国家人口计生委流动人口服务管理司√约3/4流动人口在流入地租房居住，以上城市房租支出按平均每人每月600元人民币计算，13个城市1.24亿人，目标市场规模约为每年8928亿元人民币。时机→为何是现在？√北京、上海、杭州、武汉、南京、重庆、成都、时机→为√流动人口平均家庭规模达到2.5人，租住房屋条件正在成为影响流动人口在城镇稳定生活的重要因素。公共服务的理念、方式方法的提升成为必然趋势。

√大多数流动人口融入当地社会意愿强烈，但社会参与、文化交流渠道很少。√兰州市流动人口已达150万人以上，平均年龄为30.33岁，以青壮年为主，平均在兰州停留时间为5.26年，其中自行租房者超过50%

，高达70%的人打算在兰州继续长期居住。

②

流动人口租房及生活条件亟待改善时机→为何是现在？√流动人口平均家庭规模达到2.5人，租住房屋条件正在成为③房屋租赁价格稳步上升√近年来，全国35个重点城市房屋租赁价格指数稳步上升，整体价格水平波动不大。以2013年5月份为例，环比上涨平均3.6个百分点，同比去年平均涨幅17.32%

时机→为何是现在？③房屋租赁价格稳步上升√近年来，全国35个重点城市时机

竞争格局√短租公寓，在西方国家比较普遍，国内近两年开始有专业公司涉足短租行业，例

如魔方（南京）公寓管理有限公司（2010年8月份注册成立，12家门店），面对

南京每年近70亿元的市场需求规模，专业化运营供给远远不足，此外，当前的连

锁公寓无论是公寓户型设计创新、装修工程质量、公寓服务体系创新、线上线下

信息贯穿等各方面，均处于低起点、无竞争状态。魔方部分门店入住率统计魔方基础数据：

1南京门店数：12间

2门店覆盖：南京、镇江、苏州、武汉

3单店最低入住率：96%

4入住率90%以上周期：30天

5单店月租金收入均值：16万元

6单店客房均数：96间

竞争格局√短租公寓，丰富产品供应、建立客户关系，全方位创造性满足客户需求！

产品/服务描述丰富产品供应、建立客户关系，全产品类型单间面积目标人群收入水平房租水平

产品服务差异

12-15㎡初入社会工作2800-4000元1400-1800元●简单装修●卫生间+卧室●8小时客房中心服务

15-28㎡白领人士、收入4000-7000元1800-2800元●精致装修●舒适家居●卫+卧+厨●12小时客房中心服务

28-60㎡中高收入人群、7000-20000元3000-4500元●精致装修+品牌家电讲求生活品质以上●卫+卧+厨●24小时客房中心服务

黄金店白金店钻石店

产品/服务描述产品类型单间面积目标人群＊青春汇（沙龙、交友、联谊、团购、梦想展示、

城市融合计划）＊会员活动”＊微博、微信青春交流平台＊计划—贝客咖啡、贝客论坛、贝客大赛等＊洗衣、保洁、快递、代购、“亲人宜居”房、机场车

站接送服务＊个性设计、环保材料＊私密空间、可拓展功能设计＊便利交通环境＊长期租约，解决长期租户稳定性保障＊安全门禁系统、监控系统、消防系统、联网治安＊租金合理，约占目标客户群25%月收入归属服务宜居稳定安全

产品/服务描述＊青春汇（沙龙、交友、联谊、团购、梦想展示、归属物业渠道及储备

某公司拓展渠道：1、七里河区杨家桥格林豪泰连锁酒店2798平2、城关区泰安路7天连锁酒店1500平

产业园区渠道：1、兰工坪物业1500平

产品/服务描述物业渠道及储备①②◆投资少、运营成本低，复◆自然、舒适生活“设计理念”制性强◆合理设计室内布局、提升居◆闲置物业改造、提升价值住空间效率◆合理价格长期买断，租赁◆专业服务、人文关怀成本经济可控，通胀性强◆长期出租、客户流动性低③

④◆新房价格攀升、大量需求◆市场已有先行标杆及可复制被挤压到租赁市场经验并超越◆城市化进程加快，流动人◆管理层对连锁商业模式经营口规模增速明显上升有着比较深刻、独到的理解。◆住宅租赁市场成熟，但连创业团队分工合理、高效锁公寓租赁尚属孵化期模式产品优势&服务市场团队机遇优势竞争优势

商业模式/竞争优势描述①

经营团队架构（2016年1.0版）总经理（1名）工程总监（1名）行政人事部工程管理部财务会计（1名）出纳（兼）工程部经理（1名）营运发展部营运部经理（1名）营运助理（1名）业务主管（1名）企划主管（1名）财务部法律顾问（1名）主管（1名）人事经理（1名）单店：店长（1名）管家（2名）

经营团队架构（2016

单店财务描述标准单店（建面1500㎡）财务模拟

●租赁成本：1.2元/㎡（递增10%/3年）；740万元/10年

●客房面积：15㎡/间；

●改造成本：3万元/间*60间=180万元

●

租赁期限：10年；

●租赁价格：1800元/间/月（递增6%/年）；租赁收入：1621万元

■毛利率：43%（不含改造成本毛利为54%）；■自有资金投入：218万元；■净现金流量：498万元；■净利率：31%；■RevPAR：74元；■保本周期：2年；■自有资金回报率：22.8%

标准单店（建面1500㎡快速执行第一！单身公寓项目建设商业计划书(版)课件20161、9月份公司注册、团队构建完成；2、9—12月，门店合同签订1家，改造装修结束，开业30天内满租率95%以上，完成第1季度租金收入

指标；3、年内门店物业储备3家以上，确定合作意向；4、《物业选址规范》、《各类合同文本》、《单店成本控制方案》、《价格体系》、《基本服务运营计划书》完成。

年度计划2016

年度计划20161、年营业收入300万元以上，新门店开业数4家（房间数

300间以上），门店物业储备8家以上；2、门店平均出租率95%以上；3、物业服务类收费占比总收入10%以上；4、上半年完成建立“DC”微博、微信平台；下半年开始研发“DC”网站（涵盖线上租房信息系统、同城换房、青春交友、青年梦想展示、婚恋、各类青年主题论坛等）；推出“DC”线下活动平台、“青春汇”等增值服务，O2O全面展开。

战略计划2016

战略计划20171、年营业收入1300万元以上，新门店开业数8家（房间数累计940间以上），门店物业储备15家以上；2、门店平均出租率98%以上；3、物业服务类收入、创新收入占比总收入20%以上；4、开始A轮融资计划实施。

战略计划2017

战略计划

结束语与DC团队创业伙伴分享一些启发，在运营中以期不断提醒、鞭策自己：

1

谁更基于消费者创新、谁就能生存，“最大可能接近客户”是未来卓

越组织的最高优先级。—陈春花

2

你必须从顾客体验开始入手，在追溯技术流程选择答案，而不是与此

相反。—乔布斯

318%的忠诚老客户，带来80%收入。—丽丝卡尔顿酒店

4没有任何市场是安全无忧的，因为总有新的竞争者出现，并重新定义

游戏规则。

重新定义你的市场－超越行业、现存市场界限去关注顾客的所有需求

—陈春花结束语与DC团队创业伙伴THANKYOU!THANKYOU!ENDEND单身公寓商业计划书

单身公寓

索引一公司目的/公司战略二问题—客户的“切肤之痛”三解决方案四时机：为何是现在？五竞争格局六产品/服务描述七商业模式、竞争优势描述八团队描述九财务描述十年度工作计划

公司目的/公司战略公司目的→顺应“租赁市场规范化”，致力于为职业人士提供经济型、标准化，具备基本安全清洁性及人文关怀的精品租赁单身公寓。公司战略→都市青年租赁群体全方位生活服务平台公寓定位语→专为青年单身人士打造公司目的/公司战略传统房屋租赁市场的诸多

弊端

问题—客户的“切肤之痛”传统房屋租赁市场的诸多弊端问▼遍寻中介、房源分散、

占用大量时间精力▼遭遇黑中介克扣的租赁客户高达43.8%。客户的“切肤之痛”▼遍寻中介、房源分散、占用大量时间精力客户的“切肤之痛”▼房源各样、设备配置新旧不一、添补维修、矛盾频发；约41.3%的

租赁客户遭遇租金随意上涨，缺乏基本的生活稳定性和权益保障。客户的“切肤之痛”▼房源各样、设备配置新旧不一、添补维修、矛盾频发；约41.▼普通住宅小区缺乏基本安全清洁服务，更没有配套服务

和人文关怀！客户的“切肤之痛”▼普通住宅小区缺乏基本安全清洁服务，更没有配套服务客户的“▼房东多为零散个体，

稳定性差，约33%

的租赁客户遭遇房

东的临时清退，导

致租客经常搬家，

劳心劳力………客户的“切肤之痛”▼房东多为零散个体，客户的“切肤之痛”解决方案都市外来人口越来越多，尤其是奋斗中的年轻人，在地价、房价高涨的前提下，租赁人群尤其是占其绝大多数的年轻人，面对日益加剧的生存竞争压力、内心对生活质量提升的渴望，将迫使传统租房供应方式面临新商业模式的挑战！

有更好的解决方案吗

？解决方案都市外来人口越来越多，尤其是奋斗中的年轻人，在地价、以“合理”价格买断闲置物业长期使用权，二次改造提升空间居住价值物业服务租赁收入安保服务物业管理费收入增值服务广告收入多样化营销异业合作收入代扣代付其他收入连锁白领公寓解决方案以“合理”价格买断闲置物业长期使用权，二次改造提升空间居住价时机→为何是现在？时机→为何是现在？

√

2014年全国流动人口

2.53亿√

占全国总人口数

18.5%

√

每年增幅

800万以上

—

国家人口计生委①市场规模巨大时机→为何是现在？①市场规模巨大时机→为何是现在？√北京、上海、杭州、武汉、南京、重庆、成都、广州、苏州、深圳、天津、石家庄、青岛13个城市的流动人口占全国总流动人口65%，约1.65亿。

—

国家人口计生委流动人口服务管理司√约3/4流动人口在流入地租房居住，以上城市房租支出按平均每人每月600元人民币计算，13个城市1.24亿人，目标市场规模约为每年8928亿元人民币。时机→为何是现在？√北京、上海、杭州、武汉、南京、重庆、成都、时机→为√流动人口平均家庭规模达到2.5人，租住房屋条件正在成为影响流动人口在城镇稳定生活的重要因素。公共服务的理念、方式方法的提升成为必然趋势。

√大多数流动人口融入当地社会意愿强烈，但社会参与、文化交流渠道很少。√兰州市流动人口已达150万人以上，平均年龄为30.33岁，以青壮年为主，平均在兰州停留时间为5.26年，其中自行租房者超过50%

，高达70%的人打算在兰州继续长期居住。

②

流动人口租房及生活条件亟待改善时机→为何是现在？√流动人口平均家庭规模达到2.5人，租住房屋条件正在成为③房屋租赁价格稳步上升√近年来，全国35个重点城市房屋租赁价格指数稳步上升，整体价格水平波动不大。以2013年5月份为例，环比上涨平均3.6个百分点，同比去年平均涨幅17.32%

时机→为何是现在？③房屋租赁价格稳步上升√近年来，全国35个重点城市时机

竞争格局√短租公寓，在西方国家比较普遍，国内近两年开始有专业公司涉足短租行业，例

如魔方（南京）公寓管理有限公司（2010年8月份注册成立，12家门店），面对

南京每年近70亿元的市场需求规模，专业化运营供给远远不足，此外，当前的连

锁公寓无论是公寓户型设计创新、装修工程质量、公寓服务体系创新、线上线下

信息贯穿等各方面，均处于低起点、无竞争状态。魔方部分门店入住率统计魔方基础数据：

1南京门店数：12间

2门店覆盖：南京、镇江、苏州、武汉

3单店最低入住率：96%

4入住率90%以上周期：30天

5单店月租金收入均值：16万元

6单店客房均数：96间

竞争格局√短租公寓，丰富产品供应、建立客户关系，全方位创造性满足客户需求！

产品/服务描述丰富产品供应、建立客户关系，全产品类型单间面积目标人群收入水平房租水平

产品服务差异

12-15㎡初入社会工作2800-4000元1400-1800元●简单装修●卫生间+卧室●8小时客房中心服务

15-28㎡白领人士、收入4000-7000元1800-2800元●精致装修●舒适家居●卫+卧+厨●12小时客房中心服务

28-60㎡中高收入人群、7000-20000元3000-4500元●精致装修+品牌家电讲求生活品质以上●卫+卧+厨●24小时客房中心服务

黄金店白金店钻石店

产品/服务描述产品类型单间面积目标人群＊青春汇（沙龙、交友、联谊、团购、梦想展示、

城市融合计划）＊会员活动”＊微博、微信青春交流平台＊计划—贝客咖啡、贝客论坛、贝客大赛等＊洗衣、保洁、快递、代购、“亲人宜居”房、机场车

站接送服务＊个性设计、环保材料＊私密空间、可拓展功能设计＊便利交通环境＊长期租约，解决长期租户稳定性保障＊安全门禁系统、监控系统、消防系统、联网治安＊租金合理，约占目标客户群25%月收入归属服务宜居稳定安全

产品/服务描述＊青春汇（沙龙、交友、联谊、团购、梦想展示、归属物业渠道及储备

某公司拓展渠道：1、七里河区杨家桥格林豪泰连锁酒店2798平2、城关区泰安路7天连锁酒店1500平

产业园区渠道：1、兰工坪物业1500平

产品/服务描述物业渠道及储备①②◆投资少、运营成本低，复◆自然、舒适生活“设计理念”制性强◆合理设计室内布局、提升居◆闲置物业改造、提升价值住空间效率◆合理价格长期买断，租赁◆专业服务、人文关怀成本经济可控，通胀性强◆长期出租、客户流动性低③

④◆新房价格攀升、大量需求◆市场已有先行标杆及可复制被挤压到租赁市场经验并超越◆城市化进程加快，流动人◆管理层对连锁商业模式经营口规模增速明显上升有着比较深刻、独到的理解。◆住宅租赁市场成熟，但连创业团队分工合理、高效锁公寓租赁尚属孵化期模式产品优势&服务市场团队机遇优势竞争优势

商业模式/竞争优势描述①

经营团队架构（2016年1.0版）总经理（1名）工程总监（1名）行政人事部工程管理部财务会计（1名）出纳（兼）工程部经理（1名）营运发展部营运部经理（1名）营运助理（1名）业务主管（1名）企划主管（1名）财务部法律顾问（1名）主管（1名）人事经理（1名）单店：店长（1名）管家（2名）

经营团队架构（2016

单店财务描述标准单店（建面1500㎡）财务模拟

●租赁成本：1.2元/㎡（递增10%/3年）；740万元/10年

●客房面积：15㎡/间；

●改造成本：3万元/间*60间=180万元

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租赁期限：10年；

●租赁价格：1800元/间/月（递增6%/年）；租赁收入：1621