无锡南城绿洲高级公寓项目报告

【市场篇】无锡小户型发展历程第一阶段：最早出现于1998/1999年，产品出现以烂尾楼改造为主，供应量并不大。其中以生活大师为代表项目。第二阶段：2002年至2003年，无锡小户型产品出现集中式放量，此类产品分布于中心区或副中心区的普通住宅项目之中，大多是为了做足项目容积率而建。其中以长江国际花园和嘉德时代广场为代表项目。第三阶段：2004年，受土地经济指标、地段等因素影响，小户型产品的供应量不多。其中以优族联盟（烂尾楼改造）为代表项目。第四阶段：2005年，无锡小户型产品的功能形态出现了较多转变，不再是以填充容积率或是简单的烂尾楼改造为目的。以禾嘉国际酒店式公寓和凯宾斯基为例，项目走酒店式公寓物业路线，由专业的酒店物管公司管理。酒店式的服务，公寓式的管理

酒店式公寓定义无锡酒店式公寓现状项目名称区域上市时间价格装修标准禾嘉国际市中心售罄9500（二手房）1200凯宾斯基太湖广场基本售罄170003000润华国际滨湖区在售140003000红豆国际市中心2008.520000以上2000恒隆中心市中心未上市————苏宁地块市中心未上市————保利达地块市中心未上市————无锡酒店式公寓尚处于起步阶段,目前主要集中在市中心和太湖广场等区位条件优越的区域，凯宾斯基由于有酒店的统一管理、高品质的产品以及包租的营销手段，实现了产品较好的销售。重点个案凯燕环球中心区位概念：南长永和路18号（太湖广场旁）建筑指标：总建13.4万平方米公开日期：2006.1产品类型：酒店式公寓、办公成交价格：酒店式公寓17500元/平方米（装修标准3000元/平方米），办公

13500元/平方米主力产品：64-72平方米主力总价：酒店式公寓112-126万元，办公

86-97万元销售率：酒店式公寓82%，办公90％

楼层物业1F德国普拉那啤酒餐厅2F豪景国宴馆3F国宾级千人大礼堂世界美食自助餐厅4F波普艺术酒吧5F健康养生中心（包括泳池、影视健身房、温泉概念SPA馆和油压推拿室）6F-22F为五星级酒店，由凯宾斯基入驻

23-29层为办公，30-48层酒店式公寓，49-52层包租酒店式公寓。凯燕环球中心——楼层布局大堂梯厅6部客梯采用4.5米/秒瑞士迅达进口高速电梯，凭卡进入指定楼层

扇形共享会客厅凯燕环球中心——单层布局成功要素产品品质酒店管理包租企划推广高标准的装修(3000元/平米)凯宾斯基大酒店统一管理投资客户信心增加强调地段、成功开盘后的持续推广重点个案润华国际大厦区位概念：滨湖区太湖大道与青祁路交界处建筑指标：总建15万平方米公开日期：2007.7产品类型：酒店式公寓、办公、五星级酒店、商业成交价格：酒店式公寓14000元/平方米，办公

11000元/平方米主力产品：酒店式公寓80-99平米、办公85-108平米主力总价：酒店式公寓112-126万元，办公86-97万元项目占地面积为1.51万平方米，建设集酒店式公寓、商务写字楼、超五星级酒店、商业等为一体的超高层建筑，高258米。竖向分隔为办公和酒店式办公、五星级酒店。A座58层、B座48层，1-6F为商业中心。A座7-30F，31-55F为酒店式公寓，56层为西餐厅，57层为中餐厅，58层为观光接待层；B座8-48F为办公用房。润华国际大厦——项目规划A座B座润华国国际大大厦———单单层布布局A座酒店式式公寓寓B座办公用用房重点个个案红豆国国际大大厦区位概概念：：中山路路建筑指指标：：总建15万平方方米公开日日期：：预计2008.5产品类类型：：酒店式式公寓寓、办办公、、商业业成交价价格：：酒店式式公寓寓20000元/平平方米米以上上主力产产品：：酒店式式公寓寓65平米和和110平米主力总总价：：酒店式式公寓寓130万元和和220万元目标客客群构构成海内外外机构构企业业高层层、投投资客客户主力客客源私营、、个体体老板板竞争客客源小企业业和SOHO族族潜力客客源居家自自住机会客客源无锡酒酒店式式公寓寓竞争争市场场未来来体量量预测测未来酒酒店式式公寓寓面临临太湖湖广场场和解解放路路环线线区域域的竞竞争压压力，，预计计竞争争体量量将达到到44万平方方米，，未来来市场场同样样存在在相当当激烈烈的竞竞争。。案名开盘时间总建规模（万M2）当期面积（万M2）已推剩余面积（万M2）未来待推面积（万M2）预测市场存量（万M2）凯燕环球中心06.14.74.70.86/0.86尚城二期06.62.261.890.010.370.38润华国际大厦07.73.5112.53.5无锡茂业城07.121475712小计/24.4614.596.879.8716.74红豆国际未开3//33无锡九龙仓未开11//1111无锡世贸中心未开13.6//13.613.6合计/52.0614.596.8737.4744.34现市场场上最最好的的两个个酒店店式公公寓，，总价价都在在110万元以以上。。目前在在售酒酒店式式公寓寓都采采用精精装修修销售售，售售价达达到14000-17500元/平平方米米左右（（装修修标准准3000元/平平方米米）。。无锡酒酒店式式公寓寓市场分分析主要在在售酒酒店式式公寓寓项目目规模模基本本在5万平方方米以以内。公开日期案名产品类型规模(万M2)均价（元/M2）主力面积(M2)主力总价(万元)销售率备注06.1凯燕环球中心酒店式公寓4.717500（装修标准3000）64-72112-12682%/06.6尚城二期酒店式公寓2.3750050-6437-4899%最后80套房源于07年10月推出，采用精装修，价格在10000以上07.7润华国际大厦酒店式公寓3.514000（装修标准3000）80-99112-139/销售情况不好，户型不好，开间小，进深长．公寓面面积集集中在在60-70平方米米之间间。从目前前的销销售情情况来来看，，酒店店式公公寓销销售情情况良良好，，年销销售量量在2.5万平方方米。。酒店式式公寓寓市场场总结结酒店式式公寓寓产品品目前前市场场供应应量有有限，，从销销售情情况分分析，，需求求量在在现阶段段看还还是比比较充充足。。产品差差异化化比较较严重重，导导致售售价差差距很很大，，产品品力强强的项项目售售价可可以达到到17500元/平平方米米，还还能保保持较较好的的销售售，无无锡消消费者者购买买能力不容容小视视，另另外可可以说说明只只要产产品力力做强强，无无锡酒酒店式式公寓寓的价价格还有有较大大的上上升空空间。。未来解解放路路环线线和太太湖广广场周周边将将是酒酒店式式公寓寓最集集中的的供应应区域，体体量将将达到到44万平方方米左左右，，未来来竞争争形势势同样样严峻峻。项目运运作的的2个关键键点项目分分析项目酒酒店式式公寓寓体量量过大大（1200多多套）），参考无无锡目目前酒酒店式式公寓寓的市市场消消化速速度（（40套/月左左右）），本本项目目从入入市起起的消消化周周期在在2.5年年左右右。关键点点一参考个个案去去化情情况分分析禾嘉国际去化量价图凯宾斯基去化量价图以上数据来源产监处备案系统，截止时间2007年6月两个项项目是是无锡锡酒店店式公公寓运运作较较为成成功的的案例例,月月均去去化量量在40套套/月月左右.建议:1.总总价控控制2.提提高办办公比比例3.营营销手手段(售后后回租租)关键点点二项目品品质的的提升升建议:1.专专业业物业业公司司统一一经营营管理理2.装装修修标准准3.商商业业配套套4.会会所所定位位酒店公公寓的的管理理、服服务建议与与国际品品牌物物业管管理公公司合作，，如第一太太平、、仲量量行、、高力力等。服服务内内容包包括：：日常服服务1、闻闻讯服服务和和留言言服务务2、信信件报报刊发发收、、分拣拣、递递送至至信箱箱服务务3、出出租车车预约约服务务4、日日间提提供代代订机机票、、火车车票服服务5、日日间代代订餐餐位、、文化化体育育节目目票务务6、业业主唤唤醒服服务7、代代请家家居专专业公公司服服务8、外外围保保安巡巡逻服服务9、消消防知知识培培训、、讲座座服务务特约服服务（（有偿偿项目目）1、花花卉代代沟、、递送送及养养护服服务2、洗洗衣、、送衣衣服务务3、儿儿童托托管服服务4、代代联系系物业业出租租、出出售服服务5、物物业内内部的的各项项功能能设施施安装装及维维修服服务6、户内专专业保洁装修建议电梯：三菱、日立立、迅达、、OTIS地面：厅卧主材为为复合地板板或玻化砖砖；厨卫：主材为冠军军、泛亚等等品牌地砖砖墙面：厅卧主材为为多乐士、、杜邦乳胶胶漆；门窗：静电粉末喷喷涂铝合金金窗、防火火防盗门厨房：过道式厨房房或独立式式厨房国内内名牌或德德国、西班班牙、意大利等品品牌橱柜和和厨房电器器卫生间：TOTO、、科勒空调：美国及国内内名牌中央央空调和壁壁挂式分体体空调，其他：高档小户型型物业配全全套家具家家电酒店公寓的的特色客房房多种菜单式式装修风格格：中式古典风风格——象象征豪华富富裕，适合合台湾人以以及热爱中中国古典文文化的人群群；精致风格———象征高高贵庄重，，适合事业业成功、拥拥有较高社社会地位的的人群；日式风格———迎合工工业区外籍籍客户的需需求。现代简约风风格——象象征随意、、自由，适适合喜爱市市中心夜生生活的年轻轻人；中式古典风风格酒店公寓的的特色客房房风格：古典风格在在设计上继继承了唐代代、明清时时期家居理理念的精华华，将其中中的经典元素提炼并并加以丰富富，同时改改变原有空空间布局中中等级、尊尊卑等封封建思想，，给传统家居居文化注入入了新的气气息。“形形散神聚””是新古典典风格的主主要特点。。特色：在注重装饰饰效果的同同时，用现现代的手法法和材质还还原古典气气质，古典典风格具备了古典与与现代的双双重审美效效果，美的的结合也让让人们在享享受物质文文明的同时得到了精精神上的慰慰藉。风格：这是一种在在简约主义义影响下衍衍生出来的的一种带有有“小资””味道的室室内设计计风格。。尤其是随随着众多的的单身贵族族的出现，，这种小资资风格大量量地出现现在在各式的公公寓装修之之中。特色：接受这种风风格的客户户，多为城城市新贵，，喜欢单身身的生活的的同时，又又非常注重生活的的品质。因因此在装修修中不必考考虑众多的的功能问题题。他们往往往强调一种随意意性和平淡淡性。轻飘飘的白色纱纱帘配着一一张柔软的的布艺沙发发，再堆放着一堆堆各种颜色色的抱枕，，就形成了了一个充满满懒洋洋氛氛围的室内内空间。现代简约风风格酒店公寓的的特色客房房精致风格风格：融合了欧式式古典的浪浪漫，简约约的干练，，整体设计计风格典雅雅、温馨，，设计中中，非常常注重细节节的刻画与与描述。特色：雅致主义是是近几年刚刚刚兴起又又被消费者者所迅速接接受的一种种设计方式式，空间布局接近近现代风格格，而在具具体的界面面形式、配配线方法上上则接近新新古典风格。在选材材方面应该该注意颜色色的和谐性性。酒店公寓的的特色客房房日式风格和室有一种种独特的魅魅力，它可可以表现出出平和的意意境。与欧欧美的装饰饰风格不同同，极少用用金属，从从顶到地都都是最天然然最朴实的的材料，多多为原木、、席、竹等等，同时尽尽量保持原原色不加修修饰。榻榻米是和和室的象征征。一般的的和室都是是采用将木木地板架高高作为榻榻榻米，看起起来明亮舒舒适。如果果把和室作作为工作室室，还可以以用来隐藏藏电源线路路，让整个个和室看起起来接近完完美。室内内多用木料料、织物、、石材等天天然材料。。显示材料料的纹理，，创造自然然、简朴、、高雅的氛氛围。酒店公寓的的特色客房房风格：特点：商业建议A楼底商配套一、二层银行会议室商务中心咖啡厅高档餐厅超豪华专属餐厅员工餐厅、邮局（地下）服务对象写字楼客户为主，兼顾、公寓和对外写字楼客户写字楼客户、会务客人写字楼客人写字楼客户、公寓客户，兼顾对外南城绿洲俱乐部客户写字楼客户公寓Ｂ、Ｃ底商配套一层美容、美体保健中心花店