某置地步行街招商管理案例

《银泰置地步行街招商管理》案例分析主讲：王锐老师目录三、非主力店招商工作指引一、前言第1节：招商管理工作概要第2节：招商管理工作模式二、招商计划组织工作指引四、项目招商报表工作指引一、前言第1节、招商管理工作概要一、招商中心负责筹备期项目的招商管理工作。1、招商中心负责主力店及步行街战略品牌的招商。2、各地方公司负责室内步行街非战略品牌的招商。3、各地方公司负责筹备期项目的招商推广工作。二、工作范围1、主力店、室内步行街的招商管理工作。2、新项目整体招商推广工作。一、前言第1节、招商管理工作概要三、工作职责1、各地公司按照招商中心工作要求进行市场调研。2、招商中心负责项目定位和业态规划的编制与报批。3、招商中心负责招商政策的编制、报批与下发。4、招商中心负责主力店区域的招商工作。5、招商中心负责步行街联发品牌的洽谈与落位。6、各地公司负责步行街非战略品牌招商。7、招商中心负责招商推广的管理工作。8、各地商管公司负责依据集团下发的招商规划及政策，开展招商工作。一、前言第2节、招商管理工作模式一、招商政策指标两级管控机制1、根据项目所在市场情况、商业定位与招商业态布局，招商中心编制和经商业地产公司审批后，下达筹备期项目的《租赁决策文件》，确定持有商业的租金收益指标、租赁年限和递增率。2、招商中心以下发的筹备期项目《租赁决策文件》为依据，编制《招商通知》，经商管总部总经理批准后下发执行。二、品牌联发机制与具有较好经营实力和品牌知名度的商家进行联合发展，对新项目进行统一招商。一、前言第2节、招商管理工作模式三、项目负责人机制筹备期初期、及招商存在困难的银泰城，招商中心配置项目招商负责人、驻场招商经理，以全面指导、协助和推进招商管理工作。四、计划管理机制招商中心负责制定各项目招商计划节点和进度要求、招商推广计划。并通过月度例会机制、招商周报和日报为机制，对筹备期银泰城的招商进度进行推进。五、考核管理机制对各筹备期银泰城的招商计划完成情况、招商品质情况、签订合同的商务条件、招商推广方案有效性及费用支出合理性进行考核二、招商组织与规范

按开业日往前倒排18个大时间节点24个月23个月20个月19个月18个月17个月16个月15个月13个月12个月9个月6个月4个月2个月开业接到项目确认通知后，招商中心负责于开业前24个月，组织对各项目所在城市和商圈进行市场调研，形成市场调研报告，为确定招商定位、业态规划、品牌引进、租金政策等招商策略提供决策依据。24个月接到项目确认通知后，招商中心负责于开业前24个月，组织对各项目所在城市和商圈进行市场调研，形成市场调研报告，为确定招商定位、业态规划、品牌引进、租金政策等招商策略提供决策依据。23个月1、、编编制制筹筹备备期期项项目目的的《《租租赁赁决决策策文文件件》》，，确确定定持持有有商商业业的的租租金金收收益益指指标标、、租租赁赁年年限限和和递递增增率率，，并并完完成成上上报报审审批批。。2、、组组织织招招商商定定位位与与规规划划研研讨讨会会，，确确定定各各项项目目的的初初步步招招商商定定位位方方案案，，对对规规划划院院提提供供的的商商业业规规划划设设计计方方案案进进行行审审核核，，并并按按照照市市场场及及后后期期经经营营管管理理需需要要，，提提出出业业态态及及设设计计变变更更要要求求。。3、、制制定定各各项项目目的的招招商商计计划划节节点点的的工工作作要要求求和和进进度度要要求求，，编编制制完完成成各各项项目目招招商商计计划表表。。4、、向向商商管管总总部部提提出出项项目目招招商商团团队队的的编编制制与与招招聘聘需需求求，，并并协协助助完完成成招招商商管管理理人人员员的面面试试把把关关和和团团队队组组建建。。其其中中，，项项目目招招商商副副总总及及以以上上人人员员需需通通过过招招商商中中心心总总经理理面面试试考考评评，，项项目目招招商商经经理理和和招招商商主主管管需需通通过过招招商商项项目目负负责责人人面面试试考考评评，，招商商助助理理由由当当地地公公司司面面试试考考评评。。20个个月月1、、编编制制完完成成招招商商中中心心年年度度招招商商手手册册，，包包括括电电子子版版宣宣传传版版本本和和纸纸质质版版本本。。2、、启启动动主主力力店店战战略略品品牌牌和和步步行行街街联联发发品品牌牌的的初初步步洽洽谈谈。。3、、组组织织当当地地公公司司根根据据各各项项目目的的招招商商定定位位与与规规划划，，进进行行市市场场摸摸底底，，收收集集、、整整理理和和建建立立当当地地区区域域商商户户资资源源库库。。4、、招招商商副副总总、、招招商商经经理理和和三三至至四四名名招招商商主主管管需需到到岗岗。。19个个月月招商商中中心心负负责责以以各各项项目目《租租赁赁决决策策文文件件》》为为依依据据，，下下发发各各项项目目的的《《招招商商通知知》》，，经经商商管管总总部部总总经经理理批批准准后后下下发发各各地地商商管管公公司司执执行行。。18个个月月1、、招招商商中中心心负负责责根根据据项项目目招招商商定定位位确确定定品品牌牌落落位位方方案案，，编编制制完完成成各各项项目目招商商定定位位与与品品牌牌落落位位方方案案。。联联发发品品牌牌的的落落位位需需与与当当地地公公司司共共同同确确定定。。2、、各各地地商商管管公公司司根根据据《《招招商商通通知知》》编编制制各各项项目目的的《《招招商商申申请请》》，，并并将将商商铺租租金金分分解解情情况况上上报报审审批批后后执执行行。。17个个月月1、、向向规规划划院院提提供供各各项项目目步步行行街街第第二二版版业业态态规规划划方方案案（（含含餐餐饮饮等等预预留留点点位位）），，对对工工程程及及物物业业条条件件提提出出要要求求。。2、、招招商商中中心心开开始始各各项项目目的的联联发发品品牌牌的的意意向向签签订订。。3、、各各地地公公司司根根据据标标准准格格式式合合同同，，拟拟定定各各项项目目的的《《租租赁赁合合同同》》及及附附件件、、《《租租赁赁意意向向书书》》，，经经招招商商中中心心招招商商中中心心审审批批后后执执行行。。16个个月月1、、招招商商中中心心负负责责对对各各地地公公司司进进行行项项目目解解读读、、整整体体建建筑筑、、业业态态规规划划、、招招商商政政策策、、招招商商计计划划进进度度要要求求、、合合同同审审批批、、招招商商管管理理制制度度和和流流程程等等方方面面的的培培训训，，并并确确定定各各项项目目统统一一说说辞辞。。2、、招招商商中中心心编编制制完完成成各各项项目目《《招招商商工工作作计计划划表表》》、、《《主主力力店店招招商商工工作作计计划划表表》》、、《《步步行行街街招招商商工工作作计计划划表表》》。。15个个月月1、、主主力力店店战战略略客客户户完完成成合合同同签签署署。。2、、步步行行街街的的签签订订意意向向达达10%（（含含重重点点战战略略商商户户签签约约））。。3、、与与规规划划院院进进行行步步行行街街房房产产技技术术对对接接，，完完成成项项目目第第一一版版砌砌筑筑图图纸纸（（商商铺铺分分割割方方案案））。。13个个月月1、、主主力力店店战战略略客客户户完完成成合合同同签签署署。。2、、步步行行街街的的签签订订意意向向率率达达30%（（含含重重点点战战略略商商户户签签约约））。。3、、与与规规划划院院进进行行步步行行街街房房产产技技术术对对接接，，提提供供第第三三版版业业态态规规划划方方案案（（含含餐餐饮饮等等预预留留点点位位）），，提提供供餐餐饮饮商商户户煤煤气气流流量量预预算算，，保保证证招招商商需需要要。。12个个月月1、、主主力力店店完完成成招招商商，，合合同同签签署署，，保保证证金金缴缴纳纳。。2、、步步行行街街签签订订意意向向达达到到60%，，启启动动合合同同转转签签。。3、完成各项项目第二版砌砌筑图（商铺铺分割方案））。4、与规划院院进行步行街街房产技术对对接，提供精精装商铺预留留标准。5、组组织实实施各各项目目招商商大会会。9个月月1、主主力店店合同同签署署完成成100%。2、步步行街街合同同签署署完成成80%，，餐饮饮业态态合同同签署署完成成100%。3、步步行街街商户户装修修图纸纸审核核开始始。4、主主力店店、大大餐饮饮进场场工作作启动动。6个月月步行街街完成成90%招招商，，餐饮饮及特特殊商商户（（装修修时间间较长长、物物业改改造较较多））启动进进场4个月月2个月月完成项项目招招商工工作，，所有有业态态合同同签署署100%、所所有商商户全全部进进场装装修。。1、主主力店店合同同签署署完成成100%。2、步步行街街合同同签署署完成成80%，，餐饮饮业态态合同同签署署完成成100%。3、步步行街街商户户装修修图纸纸审核核开始始。4、主主力店店、大大餐饮饮进场场工作作启动动。6个月月三、非非主力力店招招商工工作指指引1、新新项目目调研研与规规划定定位规规范1.1股股份公公司发发展部部土地地摘牌牌后一一个月月内，，招商商中心心组织织人员员指导导当地地商管管公司司进行行市场场调研研，并并形成成市场场调研研报告告。1.2新新项目目开业业前23个个月月，招招商中中心负负责审审定新新项目目步行行街商商业业业态规规划和和招商商定位位，当当地商商管公公司按按照招招商中中心确确定的的“商商业业业态规规划和和招商商定位位方案案”，，并在在招商商中心心指导导下，，制定定各项项目招招商工工作计计划。。1.3步步行街街商业业业态态规划划和招招商定定位方方案一一经确确定，，项目目招商商负责责人及及当地地商管管公司司必须须严格格执行行。若若执行行中确确需调调整，，须经经招商商中心心总经经理审审批后后执行行。三、非非主力力店招招商工工作指指引2、品品牌落落位与与评估估规范范2.1项项目招招商负负责人人与当当地商商管公公司根根据招招商中中心确确定的的“商商业业业态规规划和和招商定定位方方案””编制制品牌牌落位位方案案。品品牌落落位方方案按按照主主方案案一套套，备备选方案案两套套编制制。2.2品品牌落落位方方案由由招商商中心心组织织评估估，所所落位位品牌牌需优优先从从集团团“知知名品品牌资源源库””中进进行甄甄选，，具体体标准准参见见品牌牌库管管理办办法。。2.3品品牌落落位方方案按按照品品牌落落位管管理办办法规规定的的流程程审批批后方方可执执行。。三、非非主力力店招招商工工作指指引3、招招商实实施规规范3.1招招商准准备，，招商商人员员招聘聘及团团队组组建,招商商人员员培训训,招招商人人员考考核。。市场调研研工作作界定定及市市场调调研工工作计计划与与实施施，市市场调调研的的分析析结论论。银银泰城的的定位位、规规划与与步行行街商商业业业态规规划，，招商商政策策及租租金方方案制制定。。3.2项项目招招商负负责人人与当当地商商管公公司根根据招招商中中心下下发的的各项项目的的《招招商通通知》，，进行行各商商铺的的租金金分解解，并并测算算招商商洽谈谈标准准。根根据测测算的的招商商洽谈标标准制制定《《招商商申请请》，，报招招商中中心审审批后后执行行。3.3招招商月月度例例会主主要对对各项项目招招商进进度、、工程程进度度、人人员到到岗情情况、、需协协调的问问题等等各项项筹备备工作作进展展情况况进行行跟进进。三、非非主力力店招招商工工作指指引3.4各各地商商管公公司需需及时时按照照招商商报表表管理理办法法按时时填报报进度度报表表，就就新项项目步行行街招招商进进度情情况进进行汇汇报。。3.5招招商工工作的的管控控3.5.1招招商工工作启启动时时，招招商中中心派派出项项目招招商负负责人人负责责跟进进和协协调招招商工作作。3.5.2根根据招招商中中心下下发的的《租租赁合合同》》格式式文本本，由由招商商中心心派驻驻招商商负责人人按照照当地地实际际情况况进行行修订订，并并报招招商中中心分分管副副总审审批后后印刷使使用。。招商商中心心派驻驻的招招商负负责人人根据据《租租赁合合同》》审批批流程程办理审审批手手续后后，及及时签签订《《租赁赁合同同》及及相关关附件件和要要约文文本，，并将签签字盖盖章的的合同同统一一编号号存档档。三、非非主力力店招招商工工作指指引3.5.3当当地商商管公公司建建立招招商档档案，，包括括商户户资源源、《《租赁赁合同同》及及有关关资料料，每每周五五汇总总上报报招商商中心心招商商中心心汇总。3.5.4根根据实实际情情况，，可在在签订订《租租赁合合同》》前签签订《《租赁赁意向向书》》，审审批流流程与与《租租赁合合同》》审批批流程程相同同。3.5.5《《租赁赁合同同》经经过审审批后后，若若合同同条款款发生生变更更，需需按合合同审审批流流程重重新办办理审审批手手续。。三、非非主力力店招招商工工作指指引3.5.6盖盖章生生效后后的《《租赁赁合同同》及及相关关附件件和要要约文文本，，除按按约定定返还还乙方外外，项项目公公司以以及当当地商商管公公司财财务部部、行行政部部各留留1份份合合同原件编编号存存档，，当地地商管管公司司营运运部保保留合合同复复印件件存档档。3.5.7项项目招招商负负责人人每月月30日日前需需将商商务条条件低低于《《招商商通知知》中中标准准的进行行汇总总，并并统一一上报报招商商中心心，按按权限限分别别经商商管公公司总总经理理、分管副副总裁裁审批批后方方可进进行签签约。。3.5.8招招商中中心将将统一一于年年底时时对各各项目目招商商负责责人的的工作作进行行考核核，未未按规定定执行行的将将进行行处罚罚。招商政策及租金条件在执行租金标准范围内，合同审批经地方招商经理—地方招商营运副总—地方财务副总—招商中心项目负责人—地方总经理审批。低于执行租金标准但在总租金范围内，合同审批经地方招商经理—地方招商营运副总—地方财务副总—招商中心项目负责人—地方总经理—招商中心总经理审批。改变租押方式，低于集团标准，但在总指标内，合同审批经地方招商经理—地方招商营运副总—地方财务副总—招商中心项目负责人—地方总经理—招商中心总经理-集团商管公司总经理审批。超面积、超年限、减免物管费等，合同审批经地方招商经理—地方招商营运副总—地方财务副总—招商中心项目负责人—地方总经理-招商中心总经理-集团商管公司总经理-集团公司主管副总裁审批。《租赁合同》审批遵循以下流程：三、项项目招招商报报表工工作指指引1、筹筹备期期项目目步行行街施施行周周报、、日报报管理理机制制,距距项目目开业业三个个月项项目启启动日日报，，距项项目开开业三三个月月以上上项目目周报报。2、专专项工工作管管理例会报报表由由集团团综合合业务务发送送相关关负责责人并并督促促按节节点完完成。。三、项项目招招商报报表工工作指指引3、招招商总总结工工作指指引3.1、新新项目目招商商结束束后一一个月月内，，各地地商管管公司司对整整体招招商工工作进进行回回顾性性总结，，招商商中心心负责责对项项目的的市场场调研研、定定位与与规划划、品品牌落落位、、招商商品质、计计划节节点、、推广广方案案进行行总结结和评评估，，并编编写招招商评评估报报告。。商管管总部据此此评估估报告告审批批新项项目招招商奖奖金分分配方方案。。3.2、当当地商商管公公司在在新项项目招招商结结束后后1个个月内内编制制《租租金收收益汇汇总表表》、、《商户户合同同台帐帐》，，经当当地商商管公公司分分管招招商营营运副副总、、分管管财务务副总总、、总经理和和招商中中心总经经理签字字后，移移交至商商管总部部**部部、营运运中心。。3.3、、新项目目开业后后的招商商管理工工作由商商管总部部营运中中心负责责。谢谢谢！！9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December17,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。23:39:1323:39:1323:3912/17/202211:39:13PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2223:39:1323:39Dec-2217-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。23:39:1323:39:1323:39Saturday,December17,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2223:39:1323:39:13December17,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。17十十二月202211:39:13下下午23:39:1312月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月2211:39下下午午12月月-2223:39December17,202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/1723:39:1323:39:1317December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。11:39:13下午午11:39下下午23:39:1312月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Saturday,December17,202210、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。23:39:1323:39:1323:3912/17/202211:39:13PM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。12月月-2223:39:1323:39Dec-2217-Dec-2212、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。