投资性房地产-转换和处置

企业会计准则讲解2008版说明企业会计准则发布后，为了便于广大会计人员学习，掌握各项会计准则，知道实务操作，我们撰写了《企业会计准则讲解2006》（以下简称《讲解》）。《讲解》出版后，反映很好，对于企业和会计师事务所全面、准确地贯彻执行企业会计准则发挥了重要作用。企业会计准则自2007年1月1日在上市公司施行，并逐步扩大实施范围。经过各方面的共同努力，较好地实现了新旧转换和平稳实施。在准则实施过程中，提出了一些需要进一步解释和明确的问题，有些章节希望再补充些实例。与此同时，2007年12月6日，内地和香港签署了两地会计准则等效的联合声明，根据两地准则等效磋商和谈判的结果，也有些内容需要通过《讲解》的修订进行必要的补充。根据上述情况，我们以《讲解》原有框架及其内容为基础，进行了较为全面的梳理、补充和完善，形成了《企业会计准则讲解2008》。《讲解》经修订后，内容更加完善、准确，更具权威性，可作为可作为会计专业人员和其他相关人员的工作手册，对于全面掌握企业会计准则，深刻领会准则精髓，更好地实施提高会计准则，进一步提高会计信息质量，具有十分重要的指导意义。成本计量模式下转换应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值.（1）成本模式投资性房地产转为自用房地产；（2）自用房地产或存货转换为采用成本模式计量的投资性房地产；成本计量模式下转换应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值.（1）成本模式投资性房地产转为自用房地产；（2）自用房地产或存货转换为采用成本模式计量的投资性房地产；账务处理（1）采用成本模式计量的投资性房地产转为自用房地产（2）自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产【例2-8】20×7年7月末，甲企业将出租在外的厂房收回，8月1日开始用于本企业的商品生产，该厂房相应由投资性房地产转换为自用房地产。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至20×7年7月31日，账面价值为37650000元，其中，原价50000000元，累计已计提折旧12350000元。甲企业20×7年8月1日的账务处理如下：

借：固定资产50000000

投资性房地产累计折旧12350000

贷：投资性房地产——××厂房50000000

累计折旧12350000甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公。20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日，为期5年。20×7年4月15日，这栋办公楼的账面余额450000000元。已计提折旧3000000元。假设企业所在城市没有活跃的房地产交易市场。甲企业20×7年4月15日的账务处理如下：

借：投资性房地产——××写字楼450000000

累计折旧3000000

贷：固定资产450000000

投资性房地产累计折旧3000000【例2-9】（3）作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。甲企业是从事房地产开发企业与乙企业签订租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日。20×7年4月15日，该写字楼的账面余额450000000元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式计量。甲企业20×7年4月15日的账务处理如下：

借：投资性房地产——××写字楼450000000

贷：开发产品450000000

【例2-10】公允价值计量模式下转换以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益).

借：固定资产\无形资产(转换日的公允价值)

贷:投资性房地产—成本（房地产成本）投资性房地产—公允价值变动（累计的公允价值变动）(借或贷):公允价值变动损益（1）投资性房地产转换为自用房地产2008年11月15日，甲企企业因租租赁期满满，将出出租的写写字楼收收回，开始作为为办公用用房。2008年11月15日，该写写字楼的的公允价价值为9600万元；在在转换前前采用公公允价值值模式计计量，原原账面价价值9500万元，其其中成本本9000万元，公公允价值值变动增增值500万元甲企业20×7年4月15日的账务务处理如如下：借借：固固定资产产96000000贷：投资资性房地地产—成本90000000投资性房房地产—公允价值值变动5000000公允价值值变动损损益1000000【例2-11】按照转换换当日的的公允价值值计量.转换当日日的公允允价值小于原账面价价值的,其差额计计入当期期损益(公允价值值变动损损益),转换当日日的公允允价值大于原账面价价值的,其差额作作为资本本公积(其他资本本公积).处置该项项投资性性房地产产时,原计入所所有者权权益的部部分应当当转入处处置当期期损益(其他业务务收入)（2)自用房地地产或存存货转换换为采用用公允价价值模式式计量的投资资性房地地产:长江房地地产公司司（以下下简称长长江公司司）于2006年12月31日将一建建筑物对对外出租租并采用用公允价价值模式式计量，，租期为为3年，每年年12月31日收取租租金150万元，出出租时，，该建筑筑物的成成本为2800万元，已已提折旧旧500万元，已已提减值值准备300万元尚可可使用年年限为20年，公允允价值为为1800万元，2007年12月31日，该建建筑物的的公允价价值为1850万元。（1）2006.12.31借：投资资性房地地产——成本1800公允价值值变动损损益200累计折旧旧500固定资产产减值准准备300贷：固定定资产2800（2）2007.12.31借：银行行存款150贷：其其他业务务收入150借：投资资性房地地产——公允价值值变动50贷：公允允价值变变动损益益50注意：处处置时将将该项投投资性房房地产原原累计公公允价值值变动损损益转为为其他业业务收入入。【例2-12】长江房地地产公司司（以下下简称长长江公司司）于2006年12月31日将一建建筑物对对外出租租并采用用公允价价值模式式计量，，租期为为3年，每年年12月31日收取租租金150万元，出出租时，，该建筑筑物的成成本为2800万元，已已提折旧旧500万元，已已提减值值准备300万元尚可可使用年年限为20年，公允允价值为为2200万元，2007年2月3日，该建建筑物的的对外出售售，收到到1800万元存入入银行。。（1）2006.12.31借：投资资性房地地产——成本2200累计折旧旧500固定资产产减值准准备300贷：固定定资产2800资本公积积200（2）2007.2.3借：银行行存款1800贷：其其他业务务收入1800借：其他他业务成成本2200贷：投资资性房地地产－成成本2200将该项投投资性房房地产原原计入所所有者权权益的部部分应当当转入处处置当期期损益（（其他业业务收入入）借:资本公积积——其他资本本公积200贷：其他他业务收收入200【例2-13】投资性房房地产处处置企业出售售、转让让、报废废投资性性房地产产或者发发生投资资性房地地产毁损损时：实际收到到的处置置收入计计入其他他业务收收入处置投资资性房地地产的账账面价值值计入其其他业务务成本注：对采采用公允允价值计计量的，，在出售售时还要要结转原原计入所所有者权权益的部部分及原原累计公公允价值值变动损损益.借:公允价值值变动损损益贷:其他业务务收入或者相反反.【例题】甲公司将将其出租租的一栋栋写字楼楼确认为为投资性性房地产产。租赁赁期满后后，甲公公司将该该栋写字字楼出售售给乙公公司，合合同价款款为300000000元，乙公公司已用用银行存存款付清清。（1）假设这这栋写字字楼原采采用成本本模式计计量。出出售时，，该栋写写字楼的的成本为为280000000元，已计计提折旧旧30000000元。（2）假设这这栋写字字楼原采采用公允允价值模模式计量量。出售售时，该该栋写字字楼的成成本为210000000元，公允允价值变变动为借借方余额额40000000元。【例2-14】（1）假设这这栋写字字楼原采采用成本本模式计计量。出出售时，，该栋写写字楼的成本本为280000000元，已计计提折旧旧30000000元。甲公司的的账务处处理如下下：借：银行行存款300000000贷：其他他业务收收入300000000借：其他他业务成成本250000000投资性房房地产累累计折旧旧（摊销销）30000000贷：投资资性房地地产——×××写字楼280000000（2）甲公司司的账务务处理如如下：借：银行行存款300000000贷：其他他业务收收入300000000借：其他他业务成成本250000000贷：投资资性房地地产——×××写字楼（（成本））210000000——×××写字楼（（公允价价值变