房屋调查的技术要求

第五章房屋调查§5.1房屋调查§5.2共有面积的分摊§5.3房屋调查的技术要求§5.4房产面积量算§5.1

房屋调查一、与房屋有关的名词1、假层：指房屋的最上一层，四周外墙的高度一般低于正式层外墙的高度，内部房间利用部分屋架空间构成的非正式层，其高度大于2.2m的部分，面积不足底层1/2的成为假层。2、气屋：利用房屋的人字屋架下面的空间建成并设有老虎窗的叫做气屋。老虎窗（roof）－开在屋顶上的天窗3、夹层：建筑设计时，安插在上下两层之间的房屋。4、暗楼：房屋建成后，利用室内上部空间添加建成的房间。5、过街楼：横跨里巷两边房屋建造的悬空房屋。6、吊楼：一边依附于相邻房屋，另一边有支柱建筑的悬空房屋。7、阳台（挑外廊）：房屋建筑的上层，伸出屋外的部分，作为吸收阳光和纳凉使用的叫做阳台或眺台。分外（凸）阳台、内（凹）阳台、凸凹阳台，画图时把突出墙面的部位画成虚线。8、天井和天棚：房屋内部无盖见天的小块空间叫做天井；天井上有透明顶棚覆盖的叫天棚。房屋性质分类二、房屋调查的内容房屋的权属、位置、数量、质量和利用状况。1、房屋的权属房屋的权属包括权利人、权属来源、产权性质、产别、墙体归属、房屋权属界线草图。（1）权利人：房屋所有权人的姓名。产权证件上的姓名（2）权属来源：指产权人取得房屋产权的时间和方式，如继承、购买、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等。（3）产权性质：共划分为全民（全民所有制）、集体（集体所有制）、私有（个体所有制）等三类。外产、中外合资产不进行分类，但应按实际注明。（4）产别：根据产权占有和管理不同而划分的类别。按两级分类，一级分8类，二级分4类。房屋产别分类标准（5）墙体归属：指四面墙体所有权的归属，一般分三类：自有墙、共有墙、借墙。（6）房屋权属界线示意图：以房屋权属单元为单位绘制的略图，表示房屋的相关位置。其内容有房屋权属界线、共有共用房屋权属界线以及与邻户相连墙体的归属、房屋的边长，对有争议的房屋权属界线应标注争议部位，并做相应的记录。（7）

房屋权属登记情况：已办理过房屋所有权登记的，注明《房屋所有权证》证号。房屋产别分类标准部分产权私有房产：指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房，拥有部分产权。二、房屋调查的内容2、房屋的位置房屋的位置包括房屋的坐落、所在层次。（1）房屋坐落：描述房屋在建筑地段的位置，指房屋所在街道的名称和门牌号。单元式的成套住宅，应加注单元号、室号或产号。（2）所在层次：指权利人的房屋在该幢的第几层。幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

3、房屋的质量房屋的质量包括层数、建筑结构、建成年份。（1）房屋的层数：指房屋的自然层数，一般按室内地坪以上起计算层数。当采光窗在室外地坪线以上的半地下室，室内层高在2.2m以上的，则计算层数。地下层、假层、夹层、暗楼、装饰性塔楼以及突出层面的楼梯间、水箱间均不计算层数。屋面上添建的不同结构的房屋不计算层数，但仍需测绘平面图且计算建筑面积。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和（2）房屋的结构：根据房屋的梁、柱、墙及各种构架等主要承重结构的建筑材料确定。房屋建筑结构分类标准一幢房屋一般只有一种建筑结构，若房屋中有两种或两种以上建筑结构组成，能分清楚界线的，则分别注明结构，否则以面积较大的结构为准。房屋建筑结构分类标准（3）建成年份：指实际竣工工年份。拆除除翻建的，应应以翻建竣工年份为准准。一幢房屋屋有两种以上上建筑年份，，应分别调查注明。二、房屋调查查的内容4、房屋的用用途房屋的用途指指房屋目前的的实际用途，即房屋现在在的使用状况。按两级分分类，一级分8类，，二级分28类。一幢房屋有有两种以上用途的的，应分别调调查注明。房屋用途分类类5、房屋的数数量房屋的数量包包括建筑占地面积积、建筑面积、使用面积、共有面积、产权面积、总建筑面积、套内建筑面积积等。（1）建筑占地面积积（基底面积积）：指房屋底层外墙墙（柱）外围水平面积积，一般与底层房屋建筑筑面积相同。（2）建筑面积：指房屋外墙（柱）勒勒脚以上各层层的外围水平投影面积积，包括阳台、、挑廊、地下下室、室外楼楼梯等，且具备有上盖盖，结构牢固固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑筑。平房建筑面积积指房屋外墙勒脚以上的墙身外外围的水平面面积楼房建筑面积积指各层房屋墙墙身外围水平平面积的总和和勒脚：建筑物外墙与与室外地面或或散水接触部部位墙体的加加厚部分。（3）使用面积：指房屋户内全部可供供使用的空间间面积，按房屋的内墙面水平投投影计算。（4）共有面积：指各产权主主共同占有或或共同使用的的建筑面积。包括：电梯井井、管道井、、楼梯间、垃垃圾道、变电电室、设备间间、公共门厅、过过道、地下室室、值班警卫卫室等，以及及为整幢服务务的公共用房和管理用房房的建筑面积积，以水平投影面积积计算。共有建建筑面积还包包括套与公共建筑筑之间的分隔隔墙，以及外墙（包括山山墙）水平投投影面积一半的建筑面面积。独立使用的的地下室，车车棚、车库、、为多幢服务务的警卫室，管理用用房，作为人人防工程的地地下室都不计计入共有建筑筑面积。（5）房屋的产权面面积：指产权主依依法拥有房屋屋所有权的房屋建筑面积积。房屋产权权面积由直辖辖市、市、县县房地产行政主管部门登登记确权认定定。（6）总建筑面积：指在建设用用地范围内单单栋或多栋建建筑物地面以上及及地面以下各各层建筑面积积之总和；等等于计算容积率的建筑面积和和不计算容积积率的建筑面面积之和。计算容积率的的建筑面积包包括使用建筑筑面积、分摊摊的共有面积和未分摊的的共有面积。。容积率：项目用地范范围内总建筑筑面积与项目目总用地面积积的比值。容积率=地上上总建筑面积积÷总用地面面积容积率越低，，居民的舒适适度越高，反反之则舒适度度越低。一个良好好的居住住小区，，高层住宅容积积率应不不超过5，多层住宅应不不超过3，绿地地率应不不低于30%。。住宅分类类①低层住宅宅：指1至3层层高的住宅宅，主要要指（一一户）独独立式住宅、（（二户））联立式式住宅和和（多户户）联排排式住宅宅。②多层住宅宅：指4至6层层高的住宅宅，借助助公共楼楼梯解决决垂直交通，是是一种最最具代表表性的城城市集合合住宅。。③小高层住住宅：一般而而言，主主要是指指7至11层高的集合合住宅。。从尺度上上说具有有多层住住宅同样样的氛围围，而又又是较低低的高层层住宅，故故称为小小高层。。④高层住宅宅：一般指指总高12层以上上的住宅。。它是作作为解决决城市用地地紧张的的一种高高密度居居住手段段，在反反映城市市建设经经济原则的的同时，，也满足足了居民民在城市市中心区区“职住住相近””的居住便利利性和城城市生活活丰富性性的需求求。（7）成套房屋屋的建筑筑面积：：由套内房房屋的使使用面积积、套内墙体面积积、套内阳阳台建筑面面积三部分分组成。（8）套内房屋使使用面积：为套内房房屋使用空空间的面积积，以水平投影面面积按以下规定定计算：①套内使用用面积为套套内卧室、、起居室、、过厅、过过道、厨房房、卫生间、厕厕所、贮藏藏室、壁柜柜等空间面面积的总和和；②套内内楼梯按自然然层数的面面积总和计计入使用面面积；③不不包括在结结构面积内的的套内烟囱囱、通风道道、管道井井均计入使使用面积；；④内墙面装饰饰厚度计入入使用面积积。山墙：房子端头以以及和端头头平行的墙墙，山墙大大多是承重墙。由于中国古代代的房子大大多是长条条形状的，，短方向的的墙是山墙墙，长方向就叫纵墙，即和山墙墙垂直方向向的墙。纵纵墙大多都都是非承重重墙。相对于于纵墙，山山墙也叫做做横墙。（9）套内墙体面面积：是套内使使用空间周周围的维护护或承重墙体或其他他承重支撑撑体所占的的面积，其其中各套之之间的分隔隔墙和套与公公共建筑空空间的分隔隔以及外墙墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影影面积的一一半计入套套内墙体面面积。套内自有墙体按按水平投影影面积全部部计人套内内墙体面积积。（10）套内阳台面面积：均按阳台台外围与房房屋外墙之之间的水平投影面积积计算。其其中封闭的阳台台按水平投投影全部计计算建筑面积，未封闭的阳阳台按水平平投影的一一半计算建建筑面积。三、房产要要素的编号号1、房产编编号房产编号全全长17位位，字符型型。户地－农村居民民点的宅基基地。1、房产编编号编号前13位为该房房产/户地地所属的宗地的编号号。第14位位为特征码（二值值型），以以“0”代表表房产，以“1”代表表户地。第15、、16、17三位为该该房产/户户地在所属属地块分为为内按“弓弓”形顺序序编的房产序序号/户地地序号。第1－13位第14位第15、16、17位宗地编号（一位数字）房产－“0”户地－“1”房产序号（三位数字）000－999宗地编号前6位为省省、地市、、区县的代代码；7、、8位为街街道/乡/镇代码；；9、10位为街坊坊/行政村村代码；11、12、13位位为宗地在在街坊/行行政村内按按弓形顺编编的序号。。2、房屋及及构筑物要要素编号房屋、构筑筑物编号全长9位，字符型。第1、2位位为房屋产别，用两位数数字表示到到二级分类类。第3位为房房屋结构，用一位数数字表示。。第4、5位位为房屋层层数，用两位字符表示，，1～99层用1－－99表示示，100层以上用用字母加数字表示，，A代表““10”，，B代表““11”，，依次类推推。第6、7位为建成成年限，用两位字字符表示，，取建成年年份末两位位数。1999年以后后的用字母母加数字表表示，A0代表2000年，C4代代表2024年。1900年年以前建成成的表示，在宗宗地图上特殊注注记。第8、9位位为房屋用用途，用两位数数字表示到二级分分类。第1、2位第3位第4、5位第6、7位第8、9位产别（两位）结构（一位）层数（两位）建成年限（两位）用途（两位）11公产1钢结构011层001900年11住宅12代管产2钢、钢筋混凝土结构022层……12成套住宅13托管产3钢筋混凝土结构……851985年13集体宿舍14拨用产4混合结构9999层……21工业21全民单位5砖木结构A0100层991999年22共有设施22集体单位6其他结构……A02000年23铁路23军产

A9109层……24民航31私产

B0110层A92009年…

41外产

……B02010年

42中外合资产

B9119层……

43其他产

C0120层B92019年

……C02020年

C9129层……

C92029年

房屋及构筑筑物编号§5.2共有面积的的分摊一、共有面面积的含义义共有面积由由两部分构构成：应分分摊的共有有面积和不不应分摊的的共有面积。。应分摊的共共有面积主要有室内内外楼梯、、楼梯悬挑挑平台、内内外廊、门厅厅、电梯房房及机房，，多层建筑筑物中突出出屋面结构构的楼梯间、、有维护结结构的水箱箱等。不应分摊的的共有面积积是前项所列列之外，建建筑报建时时未计入容积率的共共有面积和和有关文件件规定的不不进行分摊摊的共有面面积，包括机机动车库、、非机动车车库、消防避难层层、地下室、、半地下室、、设备用房房、梁底标标高不高于于2m的架架空结构转转换层和架空空作为社会会公众休息息或交通的的场所等。。对于应分摊摊的共有面面积，如果果多个权利利人拥有一一栋房屋，则要求求分户分摊；一个权利利人拥有一一层，分层分摊，即使用面面积按层计计算，房屋屋的共有面面积按层分分摊。自然层数等等于或大于于2的建筑筑物，一定定有共有面面积。二、应分摊摊共有面积积的分摊原原则1、按文件件或协议分分摊：有面积分割割文件或协协议的，实实际情况并并不多见。。2、按比例例分摊：按其使用面面积的比例例分摊各单元应分分摊的共有有面积＝分分摊系数K×各单元元套内建筑筑面积K＝应分摊摊的共有面面积/各单单元套内建建筑面积之之和3、按功能能分摊：对有多种不不同功能的的房屋（如如综合楼、、商住楼等等），共有面积应应参照其服服务功能进进行分摊。。（1）对服服务于整个个建筑物所所有使用功功能的共有有面积应共共同分摊，否则则按其所服务务的建筑功功能分别进进行分摊。（2）住宅平面以以外，仅服服务于住宅宅的共有面面积（电梯梯房、楼梯间除外外）应计入入住宅部分分进行分摊摊。住宅平面以以外的电梯房、楼楼梯间，仅仅服务于住住宅部分，，但通过其其他建筑功功能的楼层，，按住宅部部分面积和和其他建筑筑面积的各各有比例分分配相应的分分摊面积。。（3）建筑物报建建时计入容容积率的其其他共有面面积均应分分摊。（4）共有有面积的分分摊除有特特殊规定外外，一般按所服务的的功能进行分摊摊，分摊时凡凡属本层的的共有面积积只在本层层分摊；服务于整栋栋的共有面面积整栋分分摊；只为为某部分建建筑物服务务的共有部分分只在该部部分分摊。。建筑物天顶顶部分的共共有面积，，如无特别别要求，无无条件由整整栋建筑物分分摊。商住楼共有有建筑面积积的分摊方方法首先根据住住宅和商业业等的不同同使用功能能按各自的的建筑面积积将全幢的共共有建筑面面积分摊成成住宅和商商业两部分分，即住宅部分分摊得得到的全幢幢共有建筑筑面积和商商业部分分分摊得到的的全幢共有建建筑面积。。然后住宅宅和商业部部分将所得得的分摊面面积再各自进进行分摊。。商住楼共有有建筑面积积的分摊方方法①住宅部分：将分摊得得到的幢共共有建筑面面积，加上上住宅部分本身的共共有建筑面面积，依照照按比例分分摊的方法法和公式，，按各套的建筑面积积分摊计算算各套房屋屋的分摊面面积。②商业部分：将分摊得得到的幢共共有建筑面面积，加上上本身的共有建筑面面积，按各各层套内的的建筑面积积依比例分摊至各层，作为各层层共有建筑筑面积的一一部分，加加至各层的的共有建筑面积中，，得到各层层总的共有有建筑面积积，然后再再根据层内内各套房屋的的套内建筑筑面积按比比例分摊至各套套，求出各套套房屋分摊得到到的共有建建筑面积。。三、应分摊摊共有面积积的区分及及分摊方法法在房屋调查查过程中，，正确的区区分及计算算是保证房房屋面积测测算准确的的关键。BAG1G3G2G5G4裙楼塔楼综合概念楼楼立面图（1）G1只服务于A部分，则则只在A内内分摊。（2）G1只服务于B部分，但但通过A，，则由A、、B两部分分按比例分摊。（3）G2只服务于B部分，但但通过A，，则由A、、B两部分分按比例分摊。（4）G2同时服务于于A、B两两部分，则则整栋分摊摊。（5）G3只服务于B部分，则则只在B部部分分摊。。（6）G4为天顶部分分，整栋分分摊。（7）G5只服务于B部分，但但不通过A，则只在在B部分分分摊。CT2DT1T2为在整栋房房屋中本层层应分得的的共有面积积。T1为本层的共共有面积，，仅服务于于C、D两两部分，C、D两部部分为功能不不同或权利利人不同的的使用面积积。C＋D＋T1相对于整栋栋房屋来说说是使用面面积。T1＋T2作为本层的的共有面积积分摊到C、D两部部分。综合概念楼楼层面图四、应分摊摊共有面积积的特点1、产权是共有有的。其产权应应属建筑物物内部参与与分摊共有有面积的所有业主拥拥有，物业管理理部门及用用户不得改改变其功能能或有偿出出租（售））。对于不不应分摊的的共有面积积也是如此此。2、应分摊共有有面积的相相对性。如层面图图上的T2、T1。。3、各权利利人拥有的的应分摊共共有面积在空间上是是无界的。只拥有数数量上的表表达，而无无空间位置置界线的准准确表达。。4、从理论上讲讲，任何建建筑物都有有使用面积积和共有面面积，无共共有面积的的建筑物仅仅限于只有有一层的建建筑物。§5.3建筑面积计计算一、计算全全建筑面积积的范围（1）永久久性结构的的单层房屋屋，按一层层计算建筑筑面积；多多层房屋按按各层建筑面积积的总和计计算。（2）房屋屋内的夹层层、插层、、技术层及及其梯间、、电梯间等等其高度在在2.20m以上部位位计算建筑筑面积。（3）穿过过房屋的通通道，房屋屋内的门厅厅、大厅，，均按一层层计算面积积。门厅、大厅厅内的回廊廊部分，层层高在2.20m以以上的，按按其水平投投影面积计算。（4）楼梯梯间、电梯梯（观光梯梯）井、提提物井、垃垃圾道、管管道井等均均按房屋自然层层计算面积积。（5）房屋屋顶面上，，属永久性性建筑，层层高在2.20m以以上的楼梯梯间、水箱间、电梯梯机房及斜斜面结构屋屋顶高度在在2.20m以上的的部位，按按其外围水平投影面面积计算。。（6）挑楼楼、全封闭闭的阳台按按其外围水水平投影面面积计算。。（7）属永永久性结构构有上盖的的室外楼梯梯，按各层层水平投影影面积计算算。（8）与房房屋相连的的有柱走廊廊，两房屋屋间有上盖盖和柱的走走廊，均按按其柱的外围水水平投影面面积计算。。（9）房屋屋间永久性性的封闭的的架空通廊廊，按外围围水平投影影面积计算算。（10）地地下室、半半地下室及及其相应出出入口，层层高在2.20m以以上的，按其外墙（（不包括采采光井、防防潮层及保保护墙）外外围水平投投影面积计计算。（11）有有柱或有围围护结构的的门廊、门门斗，按其其柱或围护护结构的外外围水平投影面面积计算。。（12）玻玻璃幕墙等等作为房屋屋外墙的，，按其外围围水平投影影面积计算算。（13）属属永久性建建筑有柱的的车棚、货货棚等按柱柱的外围水水平投影面面积计算。（14）依依坡地建筑筑的房屋，，利用吊脚脚做架空层层，有围护护结构的，，按其高度在2.20m以以上部位的的外围水平平面积计算算。（15）有有伸缩缝的的房屋，若若其与室内内相通的，，伸缩缝计计算建筑面面积。二、计算一一半建筑面面积的范围围（1）与房房屋相连有有上盖无柱柱的走廊、、檐廊，按按其围护结结构外围水平平投影面积积的一半计计算。（2）独立立柱、单排排柱的门廊廊、车棚、、货棚等属属永久性建建筑的，按其其上盖水平平投影面积积的一半计计算。（3）未封封闭的阳台台、挑廊，，按其围护护结构外围围水平投影影面积的一半半计算。（4）无顶顶盖的室外外楼梯按各各层水平投投影面积的的一半计算算。（5）有顶顶盖不封闭闭的永久性性的架空通通廊，按外外围水平投投影面积的的一半计算算。二、不计算算建筑面积积的范围（1）层高高小于2.20m以以下的夹层层、插层、、技术层和和层高小于于2.20m的地下室室和半地下下室。（2）突出出房屋墙面面的构件、、配件、装装饰柱、装装饰性的玻玻璃幕墙、垛、勒勒脚、台阶阶、无柱雨雨篷等。（3）房屋屋之间无上上盖的架空空通廊。（4）房屋屋的天面、、挑台、天天面上的花花园、泳池池。（5）建筑筑物内的操操作平台、、上料平台台及利用建建筑物的空空间安置箱、罐的的平台。（6）骑楼楼、过街楼楼的底层用用作道路街街巷通行的的部分。（7）利用用引桥、高高架路、高高架桥、路路面作为顶顶盖建