经开区回迁安置小区物业管理现状及创新模式的调研报告3200字

经开区回迁安置小区物业管理现状及创新模式的调研报告3200字

经开区回迁安置小区物业管理现状及创新模式的调研报告物业管理，是上世纪90年代伴随国内房地产业的兴起，而发展起来的一种为物业提供市场化、专业化、社会化服务的经济活动。我区物业管理起步于20xx年，从无到有，发展迅速。物管业的出现，为加快我区房地产业的发展、改善城市环境和居民生活质量发挥了重要的作用。随着经开区城市化进程的不断推进，大批回迁安置小区拔地而起，昔日的农村居民住进了安置小区，变成了城市市民。目前我区共有回迁安置小区12个，总建筑面积为2099805.502平方米，共22847套，绿化面积731304.5平方米、道路面积343920平方米、非机动车库41个、露天停车场72个、水泵8个、电梯73部、农贸市场11个、幼儿园10个、广场17个、服务群众约5万人。一、存在的问题及成因虽然同为住宅小区，但在物业管理这一层面上，回迁安置小区与其他商品房小区有着较大的区别。目前，我区回迁安置小区主要存在以下问题：1、公用设施设备老化严重：在我区的十二个安置小区中有十一个小区设施设备老化情况严重，其中莲花、锦绣及海恒三个面积为17.17万平方米的老小区尤为严重，例如三个老小区在规划建设时使用的主水管网线多为水泥管、铸铁管，分水管多为PVC管，大部分主水管锈蚀严重，难以修复，从而造成漏水现象极为严重。此外加上规划上有先天不足，亮化、绿化、环卫、电力、下水道、窨井盖板等基础设施普遍不完善，年久失修。2、房屋维修不及时：目前安置小区房屋维修已经移交项目管理公司，按照相关文件要求，安置小区居民需要向社区委报修，由社区委报项目管理公司，项目管理公司进行甄别后实施维修（区分报修项目是否在保修范围内），整个报修流程较长，很多居民房屋质量问题不能在第一时间得到答复和维修，造成居民意见较大，各类投诉接连不断，物管纠纷呈现上升态势，日益成为社区重要的不和谐因素。3、居民素质及物业管理意识有待提高：回迁安置户的思想观念未能及时转变，其农民意识还很浓厚。一方面，安置房交付使用后出现脏乱差、违规装修、破坏绿化、种植农副产品、养鸡养狗等一系列问题，造成小区内环境凌乱、人员混杂，给小区物业管理造成了很大的困难。加上回迁安置户对物业管理这种有偿服务方式不理解，有的还有抵触情绪，他们不愿交纳物业服务费用，甚至连最基本的水电费都不愿交纳，所以出现了部分居民对小区水电出户工程改造都进行阻挠。面对拒交物业管理服务费的业主，物业管理企业往往束手无策，缺乏有效的处理手段，恶意欠费行为不能及时得到处理。许多居民包括社区基层组织，对物管法规只是一知半解或根本不了解。调查显示，只有10%的居民对物管法规有一些了解。由于对物业和业主的权利义务概念不清，很多业主凡事都找物业，而物业只是一个市场主体，不具备执法权力，提供的是有偿且有限的服务，问题解决不了，业主往往都把帐记在物业头上，产生纠纷。另一方面，物业直接面向千家万户上门收缴，收缴成本大且没有任何调控手段，通过司法途径追讨，不但费时不经济，还激化了业主与物业之间的矛盾，法院通常也不予立案。据了解，业主投诉的内容有一半以上并不属于物业的职责范围。4、物业公司与社区管理部门的职责界定不清：物业组织引导在社区层面出现断档。在小区委、社区委的层面上，物业组织引导的职能还没有纳入，出现断档，居民前来社区投诉，社区却认为与己无关，是物业的事，使物业与社区出现“两张皮”，相互脱节。例如，对于违章搭建的拆除工作，物业的职责仅能是及时发现、及时报告以及进行劝阻，具体拆违的工作理应由社区委进行牵头。同样，《物业管理条例》中也明确了物业企业在小区安全工作中的定位是“秩序维护”而非安全保卫，所以在综治工作中，物业公司将配合公安、社区委等部门开展工作而非综治工作的主体。二、创新模式的建议1、构建条块结合、以块为主、纳入社区建设统一管理的新体制，把工作重心下移到小区委和社区委，并成立“两站一中心一平台”。具体就是，强化基层组织的职责，使街道和社区成为物管的直接组织者、推动者、参与者，并在街道成立物业服务中心、物业管理投诉调解工作站、物业应急维修服务站，构建物管与社区结合的平台。同时大规模整治出新老旧小区，对整治后的老旧小区、保障性解困房小区全面实施物管，并给予老旧小区三年市场化过渡期，期间物业服务费财政给予补贴；保障性小区物业服务费实行“政府拿大头，业主出小头”。由于物业管理工作在街道、社区得到加强，才能使行业整体监管水平得到提高，促进了物管步入良性轨道。2、把物管工作的重心全面向街道办和社区下移，职责下放，建立“分级负责、属地管理、条块结合、以块为主”的物管新体制，切实解决社区管理与物业服务相互脱节的状况，今后社区委和小区委就是物业的“第一东家”。社区委应把物管工作纳入重要的份内工作，全面负起责任来，加强领导，积极参与住宅区的交接验收、物管招标、维修资金使用审核、物管企业服务监督等工作，成立街道物业服务中心、投诉调解工作站、应急维修服务站，对不具备市场化物业管理条件的老旧小区、保障性住宅小区和无人管理的居住区，承担管理服务的责任。社区要帮助指导各小区组建业主委员会，发挥业主委的作用；受理调解物业投诉，及时解决物业服务中存在的问题；牵头组织成立由业主、派出所、居委会等联合参加的物业服务监督考评小组，定期对物业服务进行监督考评，以此形成街道、社区、物管相互促进、相互支持、良性互动的局面。3、结合创建，改造出新，为老旧小区推行物管新体制创造基础条件。结合今年实施大规模老旧小区的整治、改造、出新工程，进一步明确老旧居住区的整治内容、责任主体、出新标准、资金筹集渠道，坚持把拆除违法建筑、修整道路、绿化补植、公共设施配建和修复等作为整治的重点内容，并广泛发动群众参与，把群众是否满意作为衡量标准，做成亮点工程。4、综合治理，探索新路，着力破解物业服务收费难题。物业服务是市场化的企业行为，赚钱盈利始终是物管企业的最终目标。但物管服务又不同于供水、供电、通讯等可分割、垄断化的公共服务，谁不缴费有的是强有力的调控手段。而物管服务是不可分割的特殊的公益服务，收费方式原始单一，几乎无调控手段，对一些恶意欠费的业主往往处于劣势。正常的营业收入不能保证，企业自然就难以为继。故协助物管企业收缴物业费，是实现物业良性发展的关键，是街道、社区和有关部门的共同责任。要探索采取多种方式、手段，综合治理，帮助物管企业收费。可以协助物管企业通过媒体曝光；可以通过司法途径追缴，法院降低门槛，开辟绿色通道；可以试点依据相关程序和市民听证，通过水费、电费等收缴渠道，实行捆绑收费，由政府掌控，然后由街道和社区协助业主委员会进行物业服务招标、监督、考评、发放，中标企业只管集中精力搞好服务，把企业从费心劳神的收费环节中解脱出来，服务质量自然会有保证。5、加强宣传，正确引导，给予有力的政策支持。通过多种媒体和形式，加强物业政策法规的宣传，提高居民对物管企业、业主、社区委各自的权利义务的了解，提高业主和物业公司的签约履约能力，引导业主主动缴纳物业管理费用，积极参与小区自治管理。同时，对老旧小区在过渡期内，以及保障性住房的物业费给予财政补助。有关部门要严格执行相关政策，确保新建小区必要的社区和物业用房规划、建设、接管到位。社区物业管理工作是一项关系民生、面向千家万户的系统工程，工作绩效和服务质量的好坏将直接影响到开发区的投资环境、社会稳定和群众就业等等。当前的现状决定社区安置房物业管理仍属于起步期，物业管理更多体现的是一种政府行为，需要政府给予此项工作更多的扶持和政策支持，帮助物业管理创造宽松的环境，为下一步的完全市场化创造良好的条件。相信在开发区管委会的正确领导下，在区直部门的支持下，在社区委的监督帮助下，社区物业管理一定会步入良性循环的轨道。

第二篇：新建小区物业管理存在的问题和建议的调研报告2300字新建小区物业管理存在的问题和建议的调研报告民盟宣武区工委20xx年9月6日随着住房制度的改革，国内房地产开发取得了巨大的进展，越来越多的居民购买了商品住房。为了适应和调整新形势下新建小区的管理和各方关系，国务院颁布了《物业管理条例》（以下简称《条例》）。《条例》颁布和实施二年多来，社会各界对物业管理的认知水平大大提高，新建物业小区的物业管理正在逐渐向职业化、正规化方向发展，业主的自治和维权意识空前高涨。但由于种种原因，业主与物业管理企业之间的矛盾纠纷并未因此而减少，相反甚至有增加的趋势，个别小区有逐步恶化的情况出现。如依莲轩小区近日出现的业主被打事件、前不久朗琴园业主车堵停车场事件、朝阳区某小区的物业管理公司把欠费业主告上法庭，有些拒不执行判决的业主遭法院强制执行事件等。一、存在问题1、物业管理公司侵占业主权益，几乎所有的物业管理公司都有利用共用部位和设施牟利现象。如宣武区某小区，物业管理公司擅自将地下室分割后出租，由于业主既没得到利益，居住环境又受到破坏，使业主对物业公司很不满意。宣武区某小区物业管理公司不经与业主协商，擅自在小区内路旁设置停车位，出租给先入住的业主，后入住的业主无处停车，每天傍晚，小区内秩序混乱。业主十分不满。某小区物业管理公司利用地下停车场停车收费标准放开的规定，不与业主协商，擅自单方面提高收费标准。不按新标准交费的，禁止进入地下停车场。新建物业小区地下停车场开放后，强行要求业主购买地下停车位，如不购买，就不允许车辆进入小区。为此，个别业主就采取了堵停车场甚至堵小区大门的激烈手段。目前，多数物业管理公司服务的专业化、职业化水平不高，片面理解“管理”的概念，以为小区内的所有一切（包括业主）都可以管理，而服务却放在了次要位置。在实际工作中，服务不到位、维修不及时、收费不规范等现象较严重。2、开发商遗留的问题长期得不到解决，物业管理公司背黑锅。如小区已交付入住很久，还是使用施工用水、临时供电，难以保障业主的正常生活。普遍存在的停车问题。如宣武区某小区，20xx年开始入住，20xx年二期入住。可直到现在，开发商承诺的地下停车场还没建成，小区内道路上、草地上都停满了车，秩序十分混乱。如宣武区某小区二期房屋的落地窗普遍存在双层玻璃漏水、双层玻璃内有脏物现象。业主们多次向物业管理公司反映，可直到今日还没有解决。这里确实有物业管理公司管理不善的责任，但主要还是开发商的责任。由于物业管理公司与开发商有理不清的关系，业主就把责任一股脑算在了物业管理公司头上，而物业管理公司既不能撇清又没能力解决，就只好采取或软或硬的手段，敷衍业主。久而久之，业主与物业管理公司之间的矛盾必然激化。3、少数业主的综合素质偏低。少数业主的综合素质、公众道德水准较低，不管是否有理，随便找个理由就不交物业管理费，直接影响了物业管理公司的运营，间接侵占了其他业主的利益。遇此情况，多数物业管理公司采取了“冷处理”手段，如加强催缴、答应其一些条件、给其一些“特殊待遇”等；少数物业管理公司不惜与业主“撕破脸”，将欠费业主告上法庭；有些物业管理公司就采取了一些非法措施，如以停水断电作为“管理手段”。据调查，在我区的危改小区，普遍存在不交费现象。即使是较高档的商品房住宅小区，物业费收缴率也很少有能达到90%以上的。有的物业管理公司靠出租经营用房还能维持运营，多数物业管理公司经营很困难。二、原因分析出现这些问题，我们认为既有立法滞后、法律体系不完善、物业管理有关各方不能有效的发挥作用的原因，也有对现有法规宣传不够、大部分业主对物业管理服务的认识普遍肤浅，对有偿服务、交纳物业管理费，心理上抵触情绪较大、个人利益观念强烈、消费维权意识不完整有关。三、几点建议1、市政府尽快制订出台《北京市物业管理实施细则》。首先应注意使之与即将出台的《物权法》接轨，其次应解决现法规操作性不强的问题。2、房地产行政主管部门完善房地产项目的综合验收规定，将停车场、绿地、各种配套设施的完善列为综合验收的重要内容。对目前存在的开发商遗留问题，应尽快组织调研和论证，尽快予以协调解决。以化解业主与物业管理公司之间的紧张矛盾。3、街道办事处和各区县房地产行政主管部门应加强协调、明确责任，强化对新建物业小区工作的指导和监督，解决业主委员会成立难、运作机制不规范、缺少监督机制，致使业主委员会工作效果不理想、业主难以维护自己权益的问题。依据《条例》及北京市有关规定，当住宅小区交付使用达一定的条件后，就可以召开业主大会、选举成立业主委员会。业主委员会是物业管理区域内代表全体业主对物业管理实施自治管理的组织，是业主大会的执行机构。据调查，目前，北京市有4200多个物业项目（其中新建住宅小区2900多个）实行了专业化的物业管理，但由于大多数业主不愿意参与这一近乎公益性质的活动、物业管理企业（开发商）不愿意见到“有能力”与自己对话的组织出现等原因，只有400多个新建居住小区成立了业主委员会。由于专业化物业管理还是个新兴事物，参与的主体尚未发育成熟，特别是作为重要参与