第2章物业管理机构及管理规范(20168)课件

1物业管理机构及管理规范1物业管理机构及管理规范2主要内容业主与业主自治机构(★)物业服务企业(★)物业管理人员物业管理法规和制度(★)2主要内容业主与业主自治机构(★)3第一节业主与业主自治机构3第一节业主与业主自治机构4案例某住宅小区是2004年5月建成的商品房小区。区内共有5栋高层，共计约600套房屋。几个楼的底层为商业用房并已出售。至2005年8月共出售500套。其余房屋产权为开发商所有，其中50套由开发商对外出租。请问：该小区是否具备成立业主委员会的条件？如果可以成立业主委员会，则具体的程序如何？小区业主委员会应有哪些成员组成？小区业主委员会是由业主大会还是由业主委员会选举产生？底层商业用房的业主，是否也要参加选举大会？4案例某住宅小区是2004年5月建成的商品房小区。区内共有55业主的含义(★)与分类业主，是房屋的所有权人，具体来讲是指：在城市房屋土地管理机构登记注册，且现有记录表明其拥有某房屋建筑中一份不可分割的土地使用权和房屋所有权的单位或个人，以及享有此份业权的注册受抵押人。业主的分类按是否自然人，分为自然人业主和非自然人业主按房屋所有权主体性质，分为公房业主与私房业主按是否单独拥有物业，分为单独产权的业主和共有产权的业主5业主的含义(★)与分类业主，是房屋的所有权人，具体来讲是指6业主是物业真正的主人。业主分“独立所有权人”和“区分所有权人”

区分所有权人是指：数人区分拥有一幅土地上的同一建筑物而各专有一部分，就专有部分享有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，按其专有部分的比例共有的建筑物所有权人。区分所有权人多见于居住物业，一幢楼宇或一个小区有数十名甚至数千名业主；独立所有权人是指某土地上的建筑物仅属于某一业主。独立所有权人多见于非居住物业，一般是一个团体或组织。6业主是物业真正的主人。业主分“独立所有权人”和“区分所有权7业主对财产享有完全的占有、使用、收益和处分的权利。业主所拥有的物业权利有两种形态：

业主独自拥有的物业业主与同幢或同区域的其他业主共同使用的物业，即公共部位公共部位在产权上属该楼宇或该区域全体业主共有，决策权主体应该是全体业主。

7业主对财产享有完全的占有、使用、收益和处分的权利。业主所拥8业主的权利(★)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务

提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议参加业主大会会议，行使投票权

选举业主委员会委员，并享有被选举权

监督业主委员会的工作

监督物业管理企业履行物业服务合同

对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权

监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用

法律、法规规定的其他权利8业主的权利(★)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提9业主的义务(★)遵守业主公约、业主大会议事规则

遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度

执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定

按照国家有关规定交纳物业共用部位、公用设施设备专项维修资金

按时交纳物业服务费用

法律、法规规定的其他义务9业主的义务(★)遵守业主公约、业主大会议事规则10业主自治管理“自治”即自己治理，是指业主对自己拥有的房产的使用、经营和管理作出决定的行为。业主自治管理是新的《物业管理条例》的主导思想之一。业主自治管理的组织形式

业主大会业主委员会

业主小组

业主自治管理的方式

自主管理方式委托管理方式10业主自治管理“自治”即自己治理，是指业主对自己拥有的房产11业主大会(★)业主大会是由物业管理区域内全体业主组成

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定

一个物业管理区域成立一个业主大会一个物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达50%以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已满两年的，应成立一个业主大会划定为一个物业管理区域的建设项目分期开发的，先行开发区域内出售并交付使用的物业应当成立业主大会11业主大会(★)业主大会是由物业管理区域内全体业主组成12业主大会的职责(★)制定、修改业主公约和业主大会议事规则制定和修改管理规约

选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作选聘、解聘物业管理企业决定物业共用部位、公用设施设备专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责12业主大会的职责(★)制定、修改业主公约和业主大会议事规则13召开业主大会会议的程序会议筹备工作业主委员会做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或表决票（选票）、核实业主情况发布公告

业主大会召开会议前15日，由业主委员会将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告征询意见或投票表决

采用书面征求意见形式的，业主委员会应发放征询意见表或表决票（选票），将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或由业主投票表决

回收统计意见

业主委员会通过设投票箱或者专人送达等方式回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计通报大会议事决定

业主委员会在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督业主委员会根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，应当以书面形式在物业管理区域内公告。业主委员会应当做好业主大会会议书面记录并存档13召开业主大会会议的程序会议筹备工作14业主大会制度首次业主大会会议

业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）由业主代表组成，一般为5至15人。尚未销售的物业，建设单位可作为业主代表参加筹备组筹备组要做好下列筹备工作确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容参照政府主管部门制定的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和业主公约（草案）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数确定业主委员会委员候选人产生办法及名单做好召开首次业主大会会议的其他准备工作14业主大会制度首次业主大会会议15

筹备组应当自组成之日起30日内组织业主召开首次业主大会会议首次业主大会会议议程由筹备组介绍业主大会筹备情况由筹备组介绍业主委员会委员候选人情况业主投票选举产生业主委员会委员审议通过《业主大会议事规则》和《业主公约》审议决定其他物业管理事项15筹备组应当自组成之日起30日内组织业主召开首次业主大会16业主大会制度定期会议

按照业主大会议事规则的规定召开，一般每年度召开一次

主要内容

听取业主委员会的工作报告《业主大会议事规则》、《业主公约》、《业主委员会章程》等文件的审议与修订决定物业管理企业的选聘、续聘与改聘专项维修资金使用、续筹方案的决定业主委员会的换届选举与委员的增减决定有关业主共同利益的其他事项

临时会议

有下列情况之一的，业主委员会应当及时召开业主大会临时会议

20％以上业主提议的发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况16业主大会制度定期会议17业主大会会议的召开业主大会会议的形式

召开业主大会会议，筹备组或者业主委员会应于会议召开15日以前通知全体业主，并事先将会议时间、地点、议题和议程通知相关单位，并听取相关单位的意见和建议业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式

业主代表应于参加业主大会会议的3日前，就大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见

业主投票权规定

业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定17业主大会会议的召开业主大会会议的形式18业主大会的决定

业主大会应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加方能有效业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过业主大会决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力业主大会的备案

业主大会应自选举产生之日起的30日内向区县房地产管理部门备案18业主大会的决定19业主委员会及职责业主委员会，是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，在业主大会的授权下开展工作，向业主大会负责并报告工作业主委员会的宗旨是代表本物业的合法权益业主委员会应履行职责召集业主大会会议，报告物业管理实施情况

代表业主与业主大会与选聘的物业管理企业签订物业服务合同

及时了解业主、物业使用人的意见和建议、监督和协助物业管理企业履行物业服务合同

监督业主公约的实施

业主大会赋予的其他职责业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，定期以书面形式在物业管理区域内公告，并接受业主的质询19业主委员会及职责业主委员会，是业主大会的执行机构，由业主20业主委员会的产生及其变更业主委员会候选人的产生

业主委员会委员候选人可以采用下列办法之一予以产生

筹备组直接听取业主意见，经汇总后提出业主委员会委员候选人名单

筹备组向业主发放推荐表，根据得票多少，产生业主委员会委员候选人

筹备组书面公告业主到指定地点领取推荐表推荐，根据得票多少，产生业主委员会委员候选人

业主委员会委员候选人名单产生后，筹备组应当在物业管理区域内予以书面公告20业主委员会的产生及其变更业主委员会候选人的产生21业主委员会的产生业主委员会的选举应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加；业主委员会委员的当选应经与会业主所持投票权二分之一以上通过

业主委员会选举时，经与会业主过半数投票权同意的人数超过应选名额时，以得票多的当选；若票数相等。不能确定当选人时，应当对得票数相等的被选举人再次投票，以得票多的当选

投票结束后，采取公开验票方式，当场公布投票结果

业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任和副主任21业主委员会的产生业主委员会的选举应当有物业管理区域内持有22业主委员会会议业主委员会会议应定期召开，每6个月至少召开一次业主委员会应当按照业主大会议事规则的约定召开业主委员会会议

业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档

业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意22业主委员会会议业主委员会会议应定期召开，每6个月至少召开23第二节物业服务企业23第二节物业服务企业24物业服务企业及其权利义务物业服务企业，是专门从事建筑物及配套设施设备、相关场地和周围环境的管理，为物业业主和使用人提供良好生活和工作环境，具有独立法人资格的经济实体。简言之，物业服务企业就是按合法程序成立，以经营物业管理咨询、物业管理服务为主要业务的企业性经济实体。物业服务企业的权利物业服务企业的义务24物业服务企业及其权利义务物业服务企业，是专门从事建筑物及25物业服务企业的权利依据有关法律法规、政策和合同的约定，结合实际情况，制定物业管理制度依照物业服务合同和有关规定收取服务费用要求委托人协助办理选聘专业公司承担转向经营服务管理业务实行多种经营，以其收益补充物业管理经费法律、法规规定的其他权利25物业服务企业的权利依据有关法律法规、政策和合同的约定，结26物业服务企业的义务履行物业服务合同，提供物业管理服务接受业主、使用人、业主大会以及业主委员会的监督重大的管理措施应当提交业主大会、业主委员会审议通过接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及物业所在地人民政府的监督指导法律、法规规定的其他义务26物业服务企业的义务履行物业服务合同，提供物业管理服务27物业服务企业的组建程序和资质管理(★)物业服务企业的组建程序可行性研究获得资质审批工商注册登记税务登记和公章刻制物业服务企业资质的管理建设部《物业管理企业资质管理办法》从拥有的资金数量、专业人员、委托的物业规模等方面界定、查验、衡量物业服务企业资质，规定物业服务企业资质等级分为一、二、三级物业服务企业资质登记申报、审批和业务限制27物业服务企业的组建程序和资质管理(★)物业服务企业的组建28

王华所在小区的住宅建筑面积有20多万平方米，王华是该小区业主委员会的主任。因为物业管理企业是开发商下属的企业，收费标准高，服务质量差，两年来，业主对该公司服务日益不满，王华所在的业主委员会决定从社会上公开招聘物业管理企业。消息一传出，引来许多物业管理企业投标，其中还包括王华所在单位的房管处转制组建的物业管理企业，其他的业主委员会成员也都有各自的关系，纷纷推荐物业管理企业。王华很为难，不知该选谁为好。为此，他向区物业办工作人员咨询。物业办答复说，按照2000年1月1日开始实施的《物业管理企业资质管理试行办法》规定，20万平方米的小区必须由具备二级物业管理资格的企业进行管理。王华查了一下投标企业，只有一个公司有二级资质，并且报价也趋于平均水平。王华把物业办的意见和投标企业的情况在业主委员会会议上作了说明，取得了一致意见。那么，《物业管理企业资质管理试行办法》对物业管理企业及小区规模都有哪些具体规定和要求呢?28王华所在小区的住宅建筑面积有20多29物业管理企业的资质等级及相应标准一级资质

注册资本人民币500万元以上。物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。29物业管理企业的资质等级及相应标准一级资质30物业管理企业的资质等级及相应标准管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％。

多层住宅200万平方米

高层住宅100万平方米

独立式住宅（别墅）15万平方米办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米

建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。30物业管理企业的资质等级及相应标准管理两种类型以上物业，并31物业管理企业的资质等级及相应标准二级资质

注册资本人民币300万元以上。物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。31物业管理企业的资质等级及相应标准二级资质32物业管理企业的资质等级及相应标准三级资质

注册资本人民币50万元以上。物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。有委托的物业管理项目。建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

32物业管理企业的资质等级及相应标准三级资质33企业资质的行政管理资质等级核定管理《物业管理企业资质管理办法》规定：申请核定资质等级的物业管理企业，应当提交下列材料：企业资质等级申报表；营业执照；企业资质证书正、副本；物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；物业服务合同复印件；物业管理业绩材料。33企业资质的行政管理资质等级核定管理34企业资质的行政管理新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。物业管理企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

物业管理企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。

34企业资质的行政管理新设立的物业管理企业，其资质等级按照最35资质等级审批管理国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业的资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。35资质等级审批管理国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资36资质等级动态管理物业管理企业资质实行年检制度。各资质等级的物业管理企业的年检由相应资质审批部门负责。符合原定资质等级的，物业管理企业的资质年检结论为合格。不符合原定资质等级的，物业管理企业的资质年检结论为不合格，原资质审批部门应当注销其资质证书，由相应资质审批部门重新核定其资质等级。资质审批部门应当将物业管理企业资质年检结果向社会公布物业管理企业无正当理由不参加资质年检的，由资质审批部门责令其限期改正，可处1万元以上3万元以下的罚款。36资质等级动态管理物业管理企业资质实行年检制度。各资质等级37资质等级业务管理《物业管理企业资质管理办法》规定：一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。37资质等级业务管理《物业管理企业资质管理办法》规定：38第三节物业管理人员38第三节物业管理人员39物业管理人员的类型物业管理人员，是指在物业服务企业内，以企业的名义组织或具体实施物业管理，提供多种管理服务的各类人员按物业管理人员的层次划分高级管理人员中层管理人员基层管理人员岗位管理人员按物业管理人员所从事的工作内容来划分行政管理人员工程管理人员事务管理人员保安管理人员财务管理人员人事管理人员39物业管理人员的类型物业管理人员，是指在物业服务企业内，以40物业管理人员的要求与资格物业管理人员的要求物业服务企业部门经理、管理员的必备知识和必备能力要求物业服务企业经理的必备知识、必备能力要求物业管理人员的资格物业管理持证上岗物业管理人员的资格取得40物业管理人员的要求与资格物业管理人员的要求41第四节物业管理法规与制度41第四节物业管理法规与制度42物业管理法规(★)物业管理法规，是指由国家特定权力机关制定或认可而具有普遍约束力，反映执政集团对物业管理社会秩序的利益要求与管控意志，并由国家强制力保证实施的，用来确定物业管理活动中各物业管理主体的地位、权利义务、行为及法律后果等的具体规则物业管理法规的具体表现形式宪法法律行政法规部门规章地方性法规地方政府规章司法解释其他规范性文件42物业管理法规(★)物业管理法规，是指由国家特定权力机关制43

某市房地产开发公司于1998年在该市南关区投资兴建“康乐佳园”住宅小区。按照投资计划，该住宅小区于1998年7月动工，至2001年3月竣工，并于8月正式入住使用。由于施工速度加快，“康乐佳园”于2001年1月正式完工，并以现房形式进行出售。7月该房地产公司预选聘一资信良好的物业管理公司对小区进行专业化管理，后经该房地产公司贸易伙伴鸿达建树公司推荐，与该市的“佳逸”物业管理公司签订了物业管理合同。但由于介绍，房地产开发公司对“佳逸”未加审核。8月份，大量购房人入住“康乐佳园”，但“佳逸”由于人员集中管理另一住宅小区，调整工作尚未完成，致使“康乐佳园”物业管理处于停滞状态，直至2001年8月28日，“佳逸”物业管理公司才正式进入“康乐佳园”。2001年11月，由于“康乐佳园”处于该市开发区的中心地带，有开发商机潜力，“佳逸”未经住宅业主大会审议，擅自在“康乐佳园”的绿地部分投资开设露天舞厅，直接影响了“康乐佳园”小区居民生活，遂小区居民将其投诉至房地产行政主管部门。请问：

(1)该案中房地产开发商、物业管理公司、业主的行为是否适当，为什么?(2)业主是否有权解聘“佳逸”物业管理公司?43某市房地产开发公司于1998年在该市44中国现行的法（一）宪法国家根本大法，由国家最高权力机关经由特殊程序制定和修改的，综合性地规定国家、社会和公民生活的根本问题，具有最高效力的一种法。宪法中关于住宅、公民权利等方面的规定和原则，是物业管理立法的基本依据和指导思想，是物业管理法律规范的重要组成部分，在物业管理法的体系中具有最高层次的法律效力44中国现行的法（一）宪法45中国现行的法（二）法律即指由全国人大及其常委会依法制定的、规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面带根本性社会关系或基本问题的一种法，其地位和效力低于宪法而高于其他法，是法的形式体系中的二级大法。我国有多部法律直接或间接涉及物业管理，如《民法通则》的相邻关系制度、《物权法》的区分所有权制度、《合同法》的委托合同制度，均是物业管理立法的基础45中国现行的法（二）法律46中国现行的法（三）行政法规行政法规是指由国务院依法制定和变动的，有关行政管理和管理行政事项的规范性文件的总称。行政法规的效力低于宪法和法律，高于地方性法规和规章。2003年9月实施的《物业管理条例》1983年国务院颁布的《城市私有房屋管理规定》1990年国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》46中国现行的法（三）行政法规47中国现行的法（四）地方性法规（自治条例、单行条例）地方性法规是由省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不与宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，作为地方司法依据之一规范性法文件的总称，效力不超出本行政区域范围1994年《深圳经济特区住宅物业管理条例》1997年《上海市居住物业管理条例》1998年《广东省物业管理条例》47中国现行的法（四）地方性法规（自治条例、单行条例）48中国现行的法（五）行政规章行政规章是有关行政机关依法制定的、关于行政管理的规范性法文件总称，可分为部门规章和政府规章两种。2003年《前期物业管理招标投标管理暂行办法》1999年《物业管理企业资质管理试行办法》1996年《城市小区物业管理服务收费暂行办法》1994年《城市新建住宅小区管理办法》1990年《城市危险房屋管理规定》48中国现行的法（五）行政规章49我国主要的物业管理法律规范(★)民法通则合同法物权法物业管理条例前期物业管理招投标管理暂行办法物业管理服务收费管理办法49我国主要的物业管理法律规范(★)民法通则50业主自治管理规范(★)业主自治管理规范，包括管理规约、业主大会议事规则、业主大会及业主委员会的决议等内容管理规约的概念是指业主共同订立或承诺的，对全体业主具有约束力的有关使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则，是全体业主自我约束的业主自治管理主要文件管理规约的主要特征业主意思自治订立公约是共同行为效力至上50业主自治管理规范(★)业主自治管理规范，包括管理规约、业51管理规约的主要内容与生效管理规约的主要内容物业基本情况简介业主共同事务管理业主权利义务设定共同部位、共同设备、共同设施和相关场地以及管理用房状况，业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及公共设施的权益违反规约的处置管理规约的生效与效力管理规约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效生效后的管理规约对全体业主和使用人具有约束力，使用人也应当遵守管理规约

51管理规约的主要内容与生效管理规约的主要内容52物业服务企业管理制度物业服务企业内部管理制度企业综合管理制度企业行政管理制度企业财务管理制度企业业务管理制度物业管理辖区管理制度物业管理规定住户手册入伙手续文件装修指南52物业服务企业管理制度物业服务企业内部管理制度53思考的问题简述物业业主的概念与类型物业业主有哪些权利与义务？简述业主大会的权利与义务物业服务企业有哪些权利与义务？简述管理规约的性质、特征、内容及其效力53思考的问题简述物业业主的概念与类型54物业管理机构及管理规范1物业管理机构及管理规范55主要内容业主与业主自治机构(★)物业服务企业(★)物业管理人员物业管理法规和制度(★)2主要内容业主与业主自治机构(★)56第一节业主与业主自治机构3第一节业主与业主自治机构57案例某住宅小区是2004年5月建成的商品房小区。区内共有5栋高层，共计约600套房屋。几个楼的底层为商业用房并已出售。至2005年8月共出售500套。其余房屋产权为开发商所有，其中50套由开发商对外出租。请问：该小区是否具备成立业主委员会的条件？如果可以成立业主委员会，则具体的程序如何？小区业主委员会应有哪些成员组成？小区业主委员会是由业主大会还是由业主委员会选举产生？底层商业用房的业主，是否也要参加选举大会？4案例某住宅小区是2004年5月建成的商品房小区。区内共有558业主的含义(★)与分类业主，是房屋的所有权人，具体来讲是指：在城市房屋土地管理机构登记注册，且现有记录表明其拥有某房屋建筑中一份不可分割的土地使用权和房屋所有权的单位或个人，以及享有此份业权的注册受抵押人。业主的分类按是否自然人，分为自然人业主和非自然人业主按房屋所有权主体性质，分为公房业主与私房业主按是否单独拥有物业，分为单独产权的业主和共有产权的业主5业主的含义(★)与分类业主，是房屋的所有权人，具体来讲是指59业主是物业真正的主人。业主分“独立所有权人”和“区分所有权人”

区分所有权人是指：数人区分拥有一幅土地上的同一建筑物而各专有一部分，就专有部分享有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，按其专有部分的比例共有的建筑物所有权人。区分所有权人多见于居住物业，一幢楼宇或一个小区有数十名甚至数千名业主；独立所有权人是指某土地上的建筑物仅属于某一业主。独立所有权人多见于非居住物业，一般是一个团体或组织。6业主是物业真正的主人。业主分“独立所有权人”和“区分所有权60业主对财产享有完全的占有、使用、收益和处分的权利。业主所拥有的物业权利有两种形态：

业主独自拥有的物业业主与同幢或同区域的其他业主共同使用的物业，即公共部位公共部位在产权上属该楼宇或该区域全体业主共有，决策权主体应该是全体业主。

7业主对财产享有完全的占有、使用、收益和处分的权利。业主所拥61业主的权利(★)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务

提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议参加业主大会会议，行使投票权

选举业主委员会委员，并享有被选举权

监督业主委员会的工作

监督物业管理企业履行物业服务合同

对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权

监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用

法律、法规规定的其他权利8业主的权利(★)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提62业主的义务(★)遵守业主公约、业主大会议事规则

遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度

执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定

按照国家有关规定交纳物业共用部位、公用设施设备专项维修资金

按时交纳物业服务费用

法律、法规规定的其他义务9业主的义务(★)遵守业主公约、业主大会议事规则63业主自治管理“自治”即自己治理，是指业主对自己拥有的房产的使用、经营和管理作出决定的行为。业主自治管理是新的《物业管理条例》的主导思想之一。业主自治管理的组织形式

业主大会业主委员会

业主小组

业主自治管理的方式

自主管理方式委托管理方式10业主自治管理“自治”即自己治理，是指业主对自己拥有的房产64业主大会(★)业主大会是由物业管理区域内全体业主组成

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定

一个物业管理区域成立一个业主大会一个物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达50%以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已满两年的，应成立一个业主大会划定为一个物业管理区域的建设项目分期开发的，先行开发区域内出售并交付使用的物业应当成立业主大会11业主大会(★)业主大会是由物业管理区域内全体业主组成65业主大会的职责(★)制定、修改业主公约和业主大会议事规则制定和修改管理规约

选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作选聘、解聘物业管理企业决定物业共用部位、公用设施设备专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责12业主大会的职责(★)制定、修改业主公约和业主大会议事规则66召开业主大会会议的程序会议筹备工作业主委员会做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或表决票（选票）、核实业主情况发布公告

业主大会召开会议前15日，由业主委员会将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告征询意见或投票表决

采用书面征求意见形式的，业主委员会应发放征询意见表或表决票（选票），将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或由业主投票表决

回收统计意见

业主委员会通过设投票箱或者专人送达等方式回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计通报大会议事决定

业主委员会在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督业主委员会根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，应当以书面形式在物业管理区域内公告。业主委员会应当做好业主大会会议书面记录并存档13召开业主大会会议的程序会议筹备工作67业主大会制度首次业主大会会议

业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）由业主代表组成，一般为5至15人。尚未销售的物业，建设单位可作为业主代表参加筹备组筹备组要做好下列筹备工作确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容参照政府主管部门制定的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和业主公约（草案）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数确定业主委员会委员候选人产生办法及名单做好召开首次业主大会会议的其他准备工作14业主大会制度首次业主大会会议68

筹备组应当自组成之日起30日内组织业主召开首次业主大会会议首次业主大会会议议程由筹备组介绍业主大会筹备情况由筹备组介绍业主委员会委员候选人情况业主投票选举产生业主委员会委员审议通过《业主大会议事规则》和《业主公约》审议决定其他物业管理事项15筹备组应当自组成之日起30日内组织业主召开首次业主大会69业主大会制度定期会议

按照业主大会议事规则的规定召开，一般每年度召开一次

主要内容

听取业主委员会的工作报告《业主大会议事规则》、《业主公约》、《业主委员会章程》等文件的审议与修订决定物业管理企业的选聘、续聘与改聘专项维修资金使用、续筹方案的决定业主委员会的换届选举与委员的增减决定有关业主共同利益的其他事项

临时会议

有下列情况之一的，业主委员会应当及时召开业主大会临时会议

20％以上业主提议的发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况16业主大会制度定期会议70业主大会会议的召开业主大会会议的形式

召开业主大会会议，筹备组或者业主委员会应于会议召开15日以前通知全体业主，并事先将会议时间、地点、议题和议程通知相关单位，并听取相关单位的意见和建议业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式

业主代表应于参加业主大会会议的3日前，就大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见

业主投票权规定

业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定17业主大会会议的召开业主大会会议的形式71业主大会的决定

业主大会应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加方能有效业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过业主大会决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力业主大会的备案

业主大会应自选举产生之日起的30日内向区县房地产管理部门备案18业主大会的决定72业主委员会及职责业主委员会，是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，在业主大会的授权下开展工作，向业主大会负责并报告工作业主委员会的宗旨是代表本物业的合法权益业主委员会应履行职责召集业主大会会议，报告物业管理实施情况

代表业主与业主大会与选聘的物业管理企业签订物业服务合同

及时了解业主、物业使用人的意见和建议、监督和协助物业管理企业履行物业服务合同

监督业主公约的实施

业主大会赋予的其他职责业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，定期以书面形式在物业管理区域内公告，并接受业主的质询19业主委员会及职责业主委员会，是业主大会的执行机构，由业主73业主委员会的产生及其变更业主委员会候选人的产生

业主委员会委员候选人可以采用下列办法之一予以产生

筹备组直接听取业主意见，经汇总后提出业主委员会委员候选人名单

筹备组向业主发放推荐表，根据得票多少，产生业主委员会委员候选人

筹备组书面公告业主到指定地点领取推荐表推荐，根据得票多少，产生业主委员会委员候选人

业主委员会委员候选人名单产生后，筹备组应当在物业管理区域内予以书面公告20业主委员会的产生及其变更业主委员会候选人的产生74业主委员会的产生业主委员会的选举应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加；业主委员会委员的当选应经与会业主所持投票权二分之一以上通过

业主委员会选举时，经与会业主过半数投票权同意的人数超过应选名额时，以得票多的当选；若票数相等。不能确定当选人时，应当对得票数相等的被选举人再次投票，以得票多的当选

投票结束后，采取公开验票方式，当场公布投票结果

业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任和副主任21业主委员会的产生业主委员会的选举应当有物业管理区域内持有75业主委员会会议业主委员会会议应定期召开，每6个月至少召开一次业主委员会应当按照业主大会议事规则的约定召开业主委员会会议

业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档

业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意22业主委员会会议业主委员会会议应定期召开，每6个月至少召开76第二节物业服务企业23第二节物业服务企业77物业服务企业及其权利义务物业服务企业，是专门从事建筑物及配套设施设备、相关场地和周围环境的管理，为物业业主和使用人提供良好生活和工作环境，具有独立法人资格的经济实体。简言之，物业服务企业就是按合法程序成立，以经营物业管理咨询、物业管理服务为主要业务的企业性经济实体。物业服务企业的权利物业服务企业的义务24物业服务企业及其权利义务物业服务企业，是专门从事建筑物及78物业服务企业的权利依据有关法律法规、政策和合同的约定，结合实际情况，制定物业管理制度依照物业服务合同和有关规定收取服务费用要求委托人协助办理选聘专业公司承担转向经营服务管理业务实行多种经营，以其收益补充物业管理经费法律、法规规定的其他权利25物业服务企业的权利依据有关法律法规、政策和合同的约定，结79物业服务企业的义务履行物业服务合同，提供物业管理服务接受业主、使用人、业主大会以及业主委员会的监督重大的管理措施应当提交业主大会、业主委员会审议通过接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及物业所在地人民政府的监督指导法律、法规规定的其他义务26物业服务企业的义务履行物业服务合同，提供物业管理服务80物业服务企业的组建程序和资质管理(★)物业服务企业的组建程序可行性研究获得资质审批工商注册登记税务登记和公章刻制物业服务企业资质的管理建设部《物业管理企业资质管理办法》从拥有的资金数量、专业人员、委托的物业规模等方面界定、查验、衡量物业服务企业资质，规定物业服务企业资质等级分为一、二、三级物业服务企业资质登记申报、审批和业务限制27物业服务企业的组建程序和资质管理(★)物业服务企业的组建81

王华所在小区的住宅建筑面积有20多万平方米，王华是该小区业主委员会的主任。因为物业管理企业是开发商下属的企业，收费标准高，服务质量差，两年来，业主对该公司服务日益不满，王华所在的业主委员会决定从社会上公开招聘物业管理企业。消息一传出，引来许多物业管理企业投标，其中还包括王华所在单位的房管处转制组建的物业管理企业，其他的业主委员会成员也都有各自的关系，纷纷推荐物业管理企业。王华很为难，不知该选谁为好。为此，他向区物业办工作人员咨询。物业办答复说，按照2000年1月1日开始实施的《物业管理企业资质管理试行办法》规定，20万平方米的小区必须由具备二级物业管理资格的企业进行管理。王华查了一下投标企业，只有一个公司有二级资质，并且报价也趋于平均水平。王华把物业办的意见和投标企业的情况在业主委员会会议上作了说明，取得了一致意见。那么，《物业管理企业资质管理试行办法》对物业管理企业及小区规模都有哪些具体规定和要求呢?28王华所在小区的住宅建筑面积有20多82物业管理企业的资质等级及相应标准一级资质

注册资本人民币500万元以上。物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。29物业管理企业的资质等级及相应标准一级资质83物业管理企业的资质等级及相应标准管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％。

多层住宅200万平方米

高层住宅100万平方米

独立式住宅（别墅）15万平方米办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米

建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。30物业管理企业的资质等级及相应标准管理两种类型以上物业，并84物业管理企业的资质等级及相应标准二级资质

注册资本人民币300万元以上。物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。31物业管理企业的资质等级及相应标准二级资质85物业管理企业的资质等级及相应标准三级资质

注册资本人民币50万元以上。物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。有委托的物业管理项目。建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

32物业管理企业的资质等级及相应标准三级资质86企业资质的行政管理资质等级核定管理《物业管理企业资质管理办法》规定：申请核定资质等级的物业管理企业，应当提交下列材料：企业资质等级申报表；营业执照；企业资质证书正、副本；物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；物业服务合同复印件；物业管理业绩材料。33企业资质的行政管理资质等级核定管理87企业资质的行政管理新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。物业管理企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

物业管理企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。

34企业资质的行政管理新设立的物业管理企业，其资质等级按照最88资质等级审批管理国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业的资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。35资质等级审批管理国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资89资质等级动态管理物业管理企业资质实行年检制度。各资质等级的物业管理企业的年检由相应资质审批部门负责。符合原定资质等级的，物业管理企业的资质年检结论为合格。不符合原定资质等级的，物业管理企业的资质年检结论为不合格，原资质审批部门应当注销其资质证书，由相应资质审批部门重新核定其资质等级。资质审批部门应当将物业管理企业资质年检结果向社会公布物业管理企业无正当理由不参加资质年检的，由资质审批部门责令其限期改正，可处1万元以上3万元以下的罚款。36资质等级动态管理物业管理企业资质实行年检制度。各资质等级90资质等级业务管理《物业管理企业资质管理办法》规定：一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。37资质等级业务管理《物业管理企业资质管理办法》规定：91第三节物业管理人员38第三节物业管理人员92物业管理人员的类型物业管理人员，是指在物业服务企业内，以企业的名义组织或具体实施物业管理，提供多种管理服务的各类人员按物业管理人员的层次划分高级管理人员中层管理人员基层管理人员岗位管理人员按物业管理人员所从事的工作内容来划分行政管理人员工程管理人员事务管理人员保安管理人员财务管理人员人事管理人员39物业管理人员的类型物业管理人员，是指在物业服务企业内，以93物业管理人员的要求与资格物业管理人员的要求物业服务企业部门经理、管理员的必备知识和必备能力要求物业服务企业经理的必备知识、必备能力要求物业管理人员的资格物业管理持证上岗物业管理人员的资格取得40物业管理人员的要求与资格物业管理人员的要求94第四节物业管理法规与制度41第四节物业管理法规与制度95物业管理法规(★)物业管理法规，是指由国家特定权力机关制定或认可而具有普遍约束力，反映执政集团对物业管理社会秩序的利益要求与管控意志，并由国家强制力保证实施的，用来确定物业管理活动中各物业管理主体的地位、权利义务、行为及法律后果等的具体规则物业管理法规的具体表现形式宪法法律行政法规部门规章地方性法规地方政府规章司法解释其他规范性文件42物业管理法规(★)物业管理法规，是指由国家特定权力机关制96

某市房地产开发公司于1998年在该市南关区投资兴建“康乐佳园”住宅小区。按照投资计划，该住宅小区于1998年7月动工，至2001年3月竣工，并于8月正式入住使用。由于施工速度加