某上市地产观感质量提升之路

上海****观感质量提升之路

－2010年集团工程系统年会成果交流

上海****工程管理中心2010年12月1前言2010年集团三季度实测实量考核在“观感质量”得分方面，上海区域排名前10名的项目上海公司所属项目占有5名。表明上海****在质量管理尤其是观感质量管理方面，长期的努力取得阶段性成果！上海区域成员公司三季度管理层观摩会在上海地杰项目召开，与会代表对上海公司在质量管理方面的阶段性成果均给予了高度评价！绿城等竞争对手对地杰参观后感言：“不相信这是****的手笔，但的确是****的项目，据此一斑，****的品质提升非常明显”。阶段性成就上海****工程管理中心2上海****工程管理中心我们对“质量”的认识10年主要管理措施与经验小结下一步的工作打算汇报内容123认识理解经验体会后续计划3认识理解经验体会后续计划1上海****工程管理中心对“质量”的认识理解质量是****的生命线质量是能够满足特定与潜在需求的某种属性，“观感质量”作为建筑产品质量属性之一，往往体现客户有更高的质量需求，表达出强烈感知的美誉感：是工程的外在质量是工程质量的重要组成部分是实现集团“质量是****生命线”的直观表现是客户“质量体验”接触的第一点核心的质量价值观质量管理的基本目标守住质量底线客户质量美誉度高满足公司经营需求42上海****工程管理中心上海公司在10年上半年实测实量的表现中，由于种种原因，成绩表现一般。一、认清自我，调整心态这种“中庸状态”是不符合上海****历史地位，也不符和上海****自身的定位与追求，是我们不能接受、必须着力改变的！在新的经营条件下，上海****依然要不断实现新的跨越！在充分分析自身条件、经营状况、管理特点等基础上，不断调整管理心态，从学习入手，不断改善管理状况。认识理解经验体会后续计划52上海****工程管理中心二、虚心学习，“走出去、请进来”

学习杭州（阳光天际）学习苏南（无锡金域缇香）学习苏南（苏州金域缇香）学习南京（润园项目）学习宁波（金色水岸）学习绿城（湖州御园）学习绿城（舟山玫瑰城）学习宏宇（闵行星河湾）全员学习：走出去1、对区域内一线公司、业内特色楼盘及竞争项目，好的做法与工艺特色进行广泛学习、考察2、从室外景观、精装修、样板引路、主体结构、场容场貌等多方面、多角度，只要是好的做法实行“拿来主义”，先拿来、再消化。强化交流：请进来1、借助区域管理平台，广泛邀请区域同事进行管理交流2、邀请优秀合作资源广泛交流，逐步消化管理经验，为上海公司的逐步应用奠定基础认识理解经验体会后续计划62三、学以致用，初步形成管理特色1、调动和发挥合作资源合作积极性强调用资源从招投标环节加强对合作资源的引入、使用筛选相关指标、标准，逐步纳入合同管理体系坦诚交流、合作互进，实现与合作资源各级有效沟通合理利用经济杠杆调动积极性上海****工程管理中心监理（顾问）****设计承建商产品找合适的资源作合适的事认识理解经验体会后续计划7通过广泛而细致的竞品考察，确定了新的绿化单位－广州棕榈，并将原有土建总包施工的硬景部分也调整划入棕榈的施工范围蠡湖尚郡尚澜湾金色海岸地杰C项目景观工程施工合作资源选择的考虑上海****工程管理中心强调用资源总包单位？景观施工战略合作单位？新引进合作资源？成本控制要求工程内容复杂程度品质目标合作单位能力与项目要求的匹配度目标备选资源的考察与接洽专业单位做专业的事情宝元泽弟金色家园地杰项目硬质景观管理实例（1）8地杰C项目景观工程与资源方各级有效沟通、合作共进简单、可实现成熟、熟练精细、低偏差施工班组的筛选材料加工方式研究强调用资源原设计图做法调整后实际做法地杰项目硬质景观管理实例（2）9强调用资源102三、学学以致致用，，初步步形成成自身身管理理特色色2、适时时发布布管理理要求求与办办法强调有有制度度认识理理解经验体体会后续计计划在有制制度的的前提提下，，强调调制度度的切切实作作用；；在制制度不不明确确的情情况下下，结结合基基本管管理要要求与与管理理动作作，整整合、、突出出相应应管理理标准准，并并予以以综合合利用用，切切实的的发挥挥好制制度的的指导导、约约束作作用。。管理动作内容目的修正修订9000管理体系适应现有阶段管理要求，精简管理文件，集中管理要点整合突出颁布实施《上海****在建项目综合检查管理办法》加强对实测实量组织与实施、工作质量、专项检查、观感质量、综合印象等的考核、考察并以此为项目季度、年度考核基本依据。整合突出颁布实施发布《关于加强室外硬质景观施工管理办法（试行）》规范室外硬质景观施工管理办法，加强工序控制，提高观感质量整合突出颁布《关于规范上海****建设项目“工地开放”与“集中交付”的相关管理规定》规范在建项目工地开放与集中交付管理动作，为准业主客户满意度提升作管理铺垫修正修订发布《关于项目实施阶段报批报备文件的管理》规范在建项目内部报批文件，突出管理重点11上海****景景观工工程施施工管管理标标准动动作与与流程程上海****工工程管管理中中心“室外外硬质质景观观”施施工综综合管管理流流程景观施施工图图设计计阶段段的标标准动动作景观施施工单单位招招标阶阶段的的标准准动作作大面积积施工工前的的标准准动作作施工过过程中中的标标准动动作施工完完成后后的标标准动动作施工管管理前前置后评估估景观工工程施施工管管理标标准动动作强调有有制度度制度管管理实实例（（1）12《关于加加强室室外硬硬质景景观施施工管管理办办法（（试行行）》SHVK-GCB-ZD-032对施工工检验验批，，强化化前置置点与与停滞滞点的的验收收，作作出了了明确确规定定，以以规范范施工工管理理流程程，提提升硬硬质景景观施施工效效果上海****工工程管管理中中心强化前置点与施工停滞点停滞阶段与内容确认事项与目的牵头与主责部门确认依据与要求强化前置点1设计标准与效果样板确认展示材料与施工完成效果设计PM1、设计文件2、《景观标准化绿皮书》3、其他书面的效果图和影像资料等强化前置点2施工前施工工艺、验收标准与材料封样确认确认施工工艺、验收标准和材料封样工作事业部经理设计部经理工程管理中心负责人项目负责人1、设计文件2、相关9000管理作业指引3、前一阶段的材料与效果展示纪录第1次停滞不少于实物量5%的实体样板确认确认实际施工的效果及工序控制，为大面积展开奠定基础事业部经理设计部经理工程管理中心负责人项目负责人1、设计文件2、材料封样纪录3、施工工艺、工法等确认与交底纪录4、《硬质景观施工组织设计》、《监理细则》等第2次停滞建设项目硬质景观实物量完成100%实物量完成100%终验公司主管副总事业部经理设计部经理工程管理中心负责人项目负责人最终效果验收制度管管理实实例（（2）强调有有制度度13上海****翡翡翠项项目室室外景景观工工程实实施综综合效效果示示意强调有有制度度14除对景景观工工程加加大管管理力力度外外，对对全装装修房房也予予以了了重点点关注注。由由上海海公司司针对对精装装修房房编制制的系系列指指导性性文件件，目目前在在上海海区域域得到到推广广应用用，对对精装装修房房的综综合施施工管管理起起到促促进作作用上海****工工程管管理中中心“装修修结点点指引引”的的编制制与使使用上海****全全装修修房综综合指指导标标准的的编制制与应应用《材料清清单节节点目目录》《指导性性做法法节点点目录录》《精装修修施工工节点点构造造图集集》制度管管理实实例（（3）强调有有制度度152上海****工工程管管理中中心三、学学以致致用，，初步步形成成自身身管理理特色色3、各级级会议议体系系与沟沟通交交流方方式并并用，，促进进内、、外部部理解解交融融强调有有交流流设计、、成本本、采采购、、工程程的统统筹协协调统一管管理标标准、、检验验标准准、行行动标标准认识理理解经验体体会后续计计划“质量量文化化”与与“工工程师师文化化”的的文化化落地地162上海****工工程管管理中中心四、强强化基基本动动作，，夯实实质量量基础础基本动动作推进目目的安全文文明管管理项目检检查制制度技术标标准与与研发发示范区区管理理与验验收质量文文化建建设以安全全文明明为抓抓手，，逐步步推进进由文文明施施工到到精细细化施施工实实现过过程强化项项目检检查，，促进进管理理标准准化，，及时时监控控综合合管理理状况况从技术术角度度出发发，制制定结结点、、工艺艺、工工序标标准，，提高高产品品品质质加对示示范区区综合合质量量的评评估、、评价价，充充分实实现““示范范区””的综综合示范作作用、、不仅仅是销销售的的示范范，更更是质质量标标准的的示范范统一认认识、、统一一标准准，促促进标标杆项项目示示范作作用认识理理解经验体体会后续计计划细部质质量强强化与与改进进在质量量管理理整体体提升升同时时着力力细部部质量量的强强化与与改进进，在在细节节之处体现现观感感与品品质项目管管理策策划与与方案案编制制落实集集团““项目目管理理策划划书””要求求，强强化方方案报报批、、审核核制度度17上海****工工程管管理中中心基本动动作实实例（（1）一、项项目工工程概概况二、项项目组组织管管理架架构三、总总平面面管理理策划划四、工工程进进度管管理策策划五、工工程质质量管管理策策划六、工工程成成本管管理策策划七、安安全及及文明明施工工管理理策划划八、项项目风风险管管理策策划项目管管理策策划书书“八八大内内容””上海****报报批报报备文文件申申报与与审批批一览览表强化基基本动动作18上海****工工程管管理中中心标准化化工器器具在在建设设项目目上的的全面面运用用上海****全全面推推行安安全文文明工工器具具标准准化，，目前前在建建项目目全面面落实实，对对现场场安全全文明明综合合管理理的提提高起起到极极大的的促进进作用用。强化基本动动作基本动作实实例（2）19上海****工程管管理中心背景：为促进各建建设项目质质量管理工工作提高、、深化集团团检查管理理制度、加加强上海****自自身品质建建设，同时时也促进项项目间的交交流工作。。工程管理理中心自3月发布相关关管理规定定，并在4月实施完成成相关项目目的检查试试点工作，，根据在试试点过程中中各端口提提出的各类类问题，确定如下检检查方式：：1、人员组织织形式：每月（第三三方检查当当月除外））抽取4个项目（含含我司管理理人员及监监理人员））组成2组完成在建建项目的全全数检查与与评估。2、评价方式式：实测实量抽抽检＋工作作质量与专专项检查客客观扣分制制＋现场综综合指标主主观评分制制（检查内内容实施月月度动态调调整，以反反映管理要要求）3、评价表内内容：除“实测实实量、观感感质量、工工作质量””为固定检检查项外，，专项检查查内容与权权重根据管管理需要和和阶段关注注点不同实实施动态调调整。不断强化并并深入项目目检查管理理职能基本动作实实例（3）强化基本动动作20上海****工程管管理中心上海公司月度检查内容总权重包含内容分项权重备注项目考核实测分80%项目实测实量抽检30%全数检查观感质量共3项，每项10%选择不少于两项工作质量检查内页资料20%，其余各项10%全数检查专项检查各项10%在7个指标中按项目不同进展选不少于3项目项目综合印象分20%项目管理综合指标等各分项目权重从10%－50%在10个指标中按项目不同进展选择不少于5项目备注：观感质量、专项检查内容与权重实施月度动态调整，计算方式不变各部分计算原则：｛（单项得分×计算权重）/∑满分值*评价单项目计算权重｝×100％最终得分计算原则：（实测分最终得分×80%＋映象分最终得分×20%）×100%月度项目检检查评估评评价表组成成方式基本动作实实例（3）强化基本动动作21基本动作实实例（4）上海****工程管管理中心关注主体结结构、砌筑筑阶段细部部质量强化化与改进主体结构构阶段重重点提升升砼分项项表面观观感与一一次成型型技术与与管理能能力强化基本本动作砌筑全数数采用机机械开槽槽，并提提高预制制块施工工质量，，采用砌砌筑阶段段窗洞口口预留凹凹槽做法法222上海****工工程管理理中心五、总结结经验，，形成标标准化管管理模式式全面推推广“观感质质量直观观化”的的创新精装修施施工管理理中，结结合实体体样板在在影响观观感关键键部位辅辅助必要要的说明明：什么么是好的的做法，，观感、、什么是是坏的做做法、不不良观感感；施工工与验收收注意事事项等。。比较直直观的反反映现场场对细部部观感质质量判断断的标准准。认识理解解经验体会会后续计划划ⅠⅠ232上海****工工程管理理中心“硬质景景观模具具化”的的创新硬质景观观施工中中，对施施工难度度大，材材料要求求高的部部位采用用“模具具化”的的施工手手段，力力求精细细与品质质感认识理解解经验体会会后续计划划Ⅱ五、总结结经验，，形成标标准化管管理模式式全面推推广24上海****工工程管理理中心材料选择择电脑排版版钢板模具具按模具切切割与调调整细部调整整试铺刮平勾缝成品标准化管管理模式式上海****赵赵巷项目目“冰裂裂纹”施施工标准化管管理实例例（1）25上海****工工程管理理中心上海****赵赵巷项目目“鱼鳞鳞纹”施施工材料选择择电脑排版版模具加工工板材切割割试铺铺正式铺装装修缝灌缝缝成品保护护清理清洁洁成品标准化管管理实例例（2）标准化管管理模式式262上海****工工程管理理中心此外在毛毛坯房（（毛坯阶阶段）、、精装修修分项工工程等方方面持续续探索工工艺标准准、施工工方法，，不断提提高不同同产品类类型，不不同产品品阶段观观感质量量认识理解解经验体会会后续计划划Ⅲ以翡翠项目为试点对砌筑阶段观感质量提升的创新以城花新园项目为试点对全装修修分项工程（门槛石无压边条施工）观感质量提升的创新改进前改进后五、总结结经验，，形成标标准化管管理模式式全面推推广27上海****工工程管理理中心标准动作作实例（（3）门套线踢脚线窗边线柜体调节节板线全装修项项目全数数实现““无胶化化施工””。传统施工工中，““打胶””的目的的主要在在于弥补补施工误误差带来来的观感感不足。。而通过过提高墙墙面垂直直度、平平整度较较高的合合格率以以及通过过局部工工艺改进进为不打打胶带来来了实现现的可能能。标准化管管理模式式全装修““无胶化化施工””工艺标标准的总总结与推推广28标准化管管理模式式标准动作作实例（（4）上海****工工程管理理中心全装修房房大量使使用板材材、快材材以及变变化多样样的吊顶顶形式下下，重视视细部线线条的顺