知名地产企业技术管理成本控制指导手册(附图丰富)

成本控制研究

---技术管理领域

结合项目，有的放矢……2012/09苏南事业部技术部参考：江苏筑森成本控制研究-2-研究框架一、理念

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设计阶段成本控制二、规划

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设计阶段成本控制三、方案

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设计阶段成本控制四、施工图

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设计阶段成本控制五、景观

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设计阶段成本控制六、室内

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设计阶段成本控制-3-一、成本理念

控制目的核心原则微笑曲线控制手段抓住重点实施办法

二、规划阶段

开发时序停车指标公建配套交通组织场地竖向综合管线小区景观建筑高度样板区三、方案阶段土方平衡设备用房建筑高度结构合理性体形系数建筑层高开窗比例户型平面架空层顶部构架地下车库储藏空间赠送空间立面材料建筑部品标准化

-4-五、景观阶段重点分配软硬比例水景比例苗木品种标准化

六、室内阶段

装修范围材料选择标准化

四、施工图阶段结构优化管井隔墙节能计算构造做法精装修设备设计变更标准化

一、成本控制理念

成本控制研究-6-一、成本控制理念

微笑曲线控制目的核心原则控制手段抓住重点实施办法成本控制研究---控制理念-7-成本控制理念----

微笑曲线借鉴产业研究，价值的来源，钱花在那里？微笑曲线就是一条说明产业附加价值的曲线，从横轴来看，由左至右代表产业的上中下游，左边是研发，中间是制造，右边是营销；纵轴则代表附加价值的高低。微笑曲线-8-成本控制理念----

微笑曲线小区规划—建筑方案—施工图—景观设计—室内设计建立“全过程”设计成本控制理念-9-成本控制理念----控制目的思考：价值+附加价值-成本=利润利润最大化，更好的挣钱。。。。。会花钱，才有可能会挣钱……走远了，忘记了出发的目的……-10-成本控制理念----核心原则产品与作品的区别？向制造业学习！“客户体体验”是衡量量成本本控制制是否否合理理的最最核心心原则则成本控控制理理念----核心原原则不是建建筑师师、销销售员员、老老板等等等的的衡量量标准准……-11-客户体体验分分析：：一、外外部要要素二二、内内部要要素成本控控制理理念----核心原原则区域交通教育商业景观医疗合计25-3020-2220-2210-1510-128-10100%价格户型口碑景观物业样板区质量规划立面合计40-5010-1510-1510-138-108-105-84-63-5100%决定客客户购购房的的体验验分析析……客户体体验因因档次次、城城市有有别……-12--13-成本控控制理理念----控制手手段思考：：如何协协调成成本与与品质质之间间的矛矛盾？？-14-4．控制制手段段资源分分配---品质和和成本本的平平衡竞品对标标---击败竞竞争对对手成本控控制研研究---理念阶段先分析析开发发，其其次建建安，，再次次？？？-15-成本控控制理理念----控制手手段1“资源分分配””解决品品质与与成本本之间间矛盾盾的控控制手手段！！有限资源合理分配，，自身身分配配……-16-成本控控制理理念----控制手手段＞＞-17-成本控控制理理念----控制手手段2“竞品对对标””在成本本上击击败竞竞争对对手的的手段段就是是对标标！好钢花花在刀刀刃上上，类类别间间分配配……-18-诉求分析成本控制理理念----控制手段2-19-５．实施办办法标准化化---70%，减少错误误的贡献标准深度---部品or建筑标准化化标准复制---还是需要设设计优化组装机还是是品牌机？？买标准零件件还是买辆辆整车？成本控制研研究---理念阶段二、规划设设计阶段成成本控制成本控制研研究-21-二、规划设计阶段成本控控制开发时序小区停车公建配套交通组织场地竖向样板区区建筑高度小区景观综合管线成本控制研研究-22-思考：战略层面的的开发时序序和财务成本本密切相关关！规划设计也也对其影响响！相信自己，，你也可以以当。。。。成本控制研研究---规划阶段-23-1、开发时序序首期资金---投入和成本本首期速度---规模和高度度开工规模---规模和标段段土方挖填---挖填结合首期到位---管线设备交付时序---交叉投入分期规划---规划层次成本控制研研究---规划阶段-24-1、开发时序序首期资金---投入和成本本首期速度---规模和高度度待开发2期C区抬高价格最好开3期A区位置最差样板区无地库，周期短1期小高层区，周期短1期规模较小，出形象成本控制研研究---规划阶段1期B区小高层+别墅2期C区高层+别墅3期A区高层+小高层+别墅-25-1、开发时序序开工规模---招标约10万㎡标段约5-6万㎡标段清晰，，避免交叉叉土方挖填---挖填结合B1地块小高层层规模9.7万㎡B2地块的别墅墅规模4.7万㎡与招标、施施工标段规规模匹配理想的土方方平衡小高层地块块挖土抬高别墅区成本控制研研究---规划阶段B区2标小高层B区1标小高层B区4标小高层+别墅B区3标别墅墅-26-1、开发时序序首期到位---设备，管网网、用房、、智能化等等分期、提提前投入交付时序---避免重复、、交叉投入入成本控制研研究---规划阶段物业用房、、机房（消消防、电信信、智能化化）首先满足一一期交付管网分期、、统一-27-2、小区停车车事业部和常常州项目地地库比例机动车停车车位不足，，非机动车车停车位闲闲置。。。。成本控制研研究---规划阶段-28-2、小区停车车（机动车车）地下车库面面积：：地上建筑筑面积约20-25%高度重视！！深入研究究！严格控控制！成本控制研研究---规划阶段-29-2、小区停车车（机动车车）有效的场地：：减少边角角场地地上or地下：：10%的比例未来的需求：：0.6、0.8的配比1.0、1.2的需求公建的停车：：没有地下配比比，尽量量地面解解决成本控制制研究---规划阶段段-30-2、小区停停车（非非机动车车）非机动车车停车车配比：：2.0辆/户非机动车车地下下停车：：不便便利利非机动车车库设计计严重浪浪费！大有潜力力可挖！！国家政策策和现实实生活：：滞后、、机会成本控制制研究---规划阶段段-31-2、小区停停车（非非机动车车）理想位置：地面（架空层、停车棚、就近）、地下（集中管理）多余指标：地面非机动车位变机动车位多余空间：赠送储藏间、物业使用以客户为为导向，，合理分分配资源源。。。。成本控控制研研究---规划阶阶段-32-3、公建建配配套套物业管管理的的不满满意是否与与开发发的技技术管管理问问题？？成本控控制研研究---规划阶阶段-33-3、公建建配配套套思考：：小区变变设置置数量量是否否达到到极限限？物管用用房如如何设设置最最合理理？与后期期物管管成本本是否否关联联？物业管管理也也和规规划设设计密密切相相关！！成本控控制研研究---规划阶阶段-34-3、公建建配配套套配套商商业：比例例和位位置物管用用房：位置置和规规模物管成成本：规划划和运运营居委委会会：位置置和规规模小区区变变：位置置、数数量组团大大堂：形式式和规规模成本控控制研研究---规划阶阶段-35-3、公建建配配套套组团大堂：形式式和规模成本控控制研研究---规划阶阶段常州项项目一一期B区组团团大堂堂常州项项目三三期A区组团团大堂堂-36-4、交通通组组织织小区交交通系系统也也关乎乎成本本！成本控控制研研究---规划阶阶段-37-4、交通通组组织织出入入口口：数量量和物物业消防车车道：长度度和成成本小区主主入口口：４４人ｘｘ２班班小区次次入口口：１１人ｘｘ２班班保安：：工资资＋吃吃住＋＋管理理成本本＝０．４４ｘ１１２ｘｘ７００年３３６６万成本控控制研研究---规划阶阶段-38-5、场地地竖竖向向思考：：土方方量控控制如如何做做到最最优化化？土方开开挖+外运的的单价价一般般在25-50元/m3土石平平衡：：计算：：24600㎡x1米x30元/ｍ³=73.8万/米条件：：10万㎡小小区、、1000户、0.8辆/户、2.0辆非/户结果：：每抬抬高1.0米，建筑单单方节节省73.5元/㎡方法：：抬高场场地、、土方方平衡衡基坑支支护：：基础形形式：：场地排排水：：物业投投诉集集中在在地下室室灌水、屋屋面漏漏水、、窗口口漏水水场地持持力层层≤场地抬抬高≤地下室室计容容成本控控制研研究---规划阶阶段-39-6、样板板区区思考考：：售楼楼处规规模、、样板板区规规模占占项目目规模模比例例？？售楼处处：投投入成成本=6000+4000元/㎡维护成成本=8-10人样板区区：景景观成成本=800-1000元/㎡维护人人员=4-6人样板区区：维维护成成本=4.0-5.0万元元/人、年年小区规模≤1010-2020-40≥40备注售楼处0.12-0.150.15-0.180.18-0.200.20-0.25单位：万㎡样板区0.500.600.751.0成本2000240027503500单位：万元有限资资金投投入适适当的的规模模。售楼处处1200㎡㎡减少100㎡装修成成本提提高900元/㎡；减少少200㎡装修成成本提提高2000元/㎡………成本控控制研研究---规划阶阶段-40-7、建筑筑高高度度思考：：住宅宅经济济高度度、层层数是是少？？（9层、11层、18层、80米…）7-11F12-18F19-33F备注建安成本建筑面积95.197.5100.0使用面积78㎡得房率82.080.078.0%得户率105110251000户建设周期假设10万㎡，，每户户使用用面积积78㎡㎡，不同同层数数，得得到户户数不不同……成本控控制研研究---规划阶阶段-41-8、小区区景景观观软硬比比例：：绿绿地3：7到龙龙湖1：9？水景景面面积积：：档档次次与与面面积积的的关关系系苗木木种种类类：：9、综综合合管管线线分期期和和整整体体成本本控控制制研研究究---规划划阶阶段段-42-前至至开开发发时时序序后至至物物业业管管理理均与与规划划设设计计密切切有有关关均与与成本本控控制制密切切联联系系成本本控控制制研研究究---规划划阶阶段段三、、建建筑筑设设计计阶阶段段成成本本控控制制成本本控控制制研研究究-44-建筑筑风风格格户型型平平面面结构构优优化化得房房率率建筑筑高高度度设备备用用房房体形形系系数数开窗窗比比例例架空空层层顶部部构构架架地下下车车库库储藏藏空空间间赠送送空空间间立面面材材料料建筑筑部部品品标准准化化三、、建筑筑设设计计阶段段成成本本控控制制-45-1、建建筑筑风风格格客户体验成本难易度备注现代-风格新古典-风格地中海-风格ARDECO-风格英式-风格法式-风格成本本控控制制研研究究---建筑筑设设计计阶阶段段-46-2、建建筑筑户户型型综合合影影响响：：结结构构优优化化、、得得房房率率、、开开窗窗比比例例、、体体形形系系数数成本本控控制制研研究究---建筑筑设设计计阶阶段段-47-成本本控控制制研研究究---建筑筑设设计计阶阶段段常州州A区户户型型平平面面图图万科科7个成成本本指指标标所所带带来来的的经经济济效效益益7项指指标标发发挥挥经经济济效效益益后后，，单单方方成成本本减减少少145-260元/M2按开发量量500万㎡计，，则成本本降低额额约为10亿元！-48-3、结构优优化选型比选选：框框架、框框剪、剪剪力墙平面规整整：水水平向、、垂直向向装饰构件件：结结构构件件、装饰饰构件成本控制制研究---建筑设计计阶段常州A区１、１１１、１１６、２２０、２２１、２２５、２２６#楼14万㎡的户户型平面面图-49-4、得房房率交通核核：：影响得得房率得房率率：：多层85%、小高层层82%、大高层层78-80%赠送空间间：阳阳台、飘飘窗、入入户花园园、花池池、设备备平台。。。档次、售售价和赠赠送比例例?成本控制制研究---建筑设计计阶段常州A区户型平平面图-50-6、设备用用房设备用房房：辐辐射范围围、位置置管线长度度：铺铺设长度度、分期实施施：满满足一期期、结合合整体用房功能能：水水泵房房、配配电房房、煤煤气调压压站消控中心心、电信信机房成本控制制研究---建筑设计计阶段常州A区设备备用房布布局示意意-51-7、体形系系数--体形与效效果平衡衡结构成本本：结结构用量量能耗计算算：保保温厚度度、门窗窗形式外表面积积：装装饰面积积、保温温面积成本控制制研究---建筑设计计阶段常州A区和镇江江户型平平面图分分析-52-建筑设计计阶段成成本控制制建筑层数数控制：：建筑层数数会影响响结构体体系的经经济性，，也会影影响设备备的配置置要求，，规划中中应尽量量避免尴尴尬的层层数。7层要设电电梯/12层要设两两部电梯梯/19层要设剪剪刀梯6层底部架架空要注注意“顶顶层入户户离地小小于16米”11层、18层底部架架空高度度应小于于4.5m-53-建筑设计计阶段成成本控制制建筑层高高控制：：在确定层层高时，，应综合合市场取取向，产产品自身身的定位位，选择择合适的的层高。。层高每增增加0.1m造价增加加该层造造价的3-5%，剪刀楼楼梯当层层高大于于3150时，要增增加休息息平台，，增加公公摊面积积。-54-8、开窗比比例降低能耗耗：外外围护能能耗最大大处为窗窗保温性能能：提提高窗保保温性能能，成本本提高很很大窗墙成本本：窗窗/墙=330-550/150元/平方米外遮阳阳：：随窗面面积增加加330元/平方米护窗栏杆杆：有有无护窗窗栏杆100元/米成本控制制研究---建筑设计计阶段窗地比例例列表-55-9、架空空层控制比例：：适度采用、、测算比例空间通透：：结合上部结结构，不宜结结构转换结合档次：：比例结合定定位控制高度：：就是控制成成本底部4m左右高架空层层，单方面积积含钢量提高高约2kg成本控制研究究---建筑设计阶段段-56-10、顶部构架控制比例：：适度采用、、测算比例建筑效果：：效果平衡成成本结合档次：：比例结合定定位控制高度：：高度带来成成本顶部3m左右高架空层层，单方面积积含钢量提高高约2kg成本控制研究究---建筑设计阶段段-57-11、地下车库（（机动车）停车的效率：35到28平方米/辆的贡献单层or双层：有条件下，，地库比较地库的埋深：坡坡道长度，抗抗拔桩柱网or层高：5.4、7.8、8.1m柱网3.6、3.7、4.2m层高采光or照明：物业成本设备用用房：：位置、效效率消防车车道：：荷载、柱柱位成本控制研研究---建筑设计阶阶段-58-11、地下车库库（非机动动车）停车效率：2.5到2.0平方米/辆的区别车库位置：：地下一一or地下二、坡坡道机械停车：非机动车车的机械停车车库采光：：使用成成本、舒适适度成本控制研研究---建筑设计阶阶段-59-12、储藏空间间控制比例：：适度采采用、测算算比例后期变更：：部分可可不砌筑成本控制研研究---建筑设计阶阶段-60-13、赠送空间间平衡点点：售价价大于造价价控制比例：：适度采采用、可售售比例结合档次：：比例结结合定位成本控制研研究---建筑设计阶阶段送到什么程程度为止！！-61-14、立面材料料头部：：平顶顶、小小坡顶、大大坡顶墙身：：涂料料、劈劈开砖、干干挂石材基座：：多彩石、、文化石、、干挂石材材门头：：劈开砖、、干挂石材材成本控制研研究---建筑设计阶阶段比较常州B、C、A区别墅立面面14、立面材料---常州A区别墅立面面调整成本控制研研究---建筑设计阶阶段比较常州B、C、A区别墅立面面1235617841、屋檐及腰腰线线脚优优化5、信报箱及及可视对讲讲位置2、窗套优化化，横向分分割取消6、分户墙降降低，改用用绿篱分隔隔3、入户门头头强化处理理7、顶层宝瓶瓶取消，改改为门头上上方4、一层除门门头石材改改多彩石8、屋面水泥泥瓦改油毡毡瓦-62--63-15、建筑部品品---对标电梯梯：：进户户门：：门窗窗：：单元元门：：外遮遮阳：：太阳阳能：：雨棚棚：栏杆杆：装饰线条：：防火木门：：成本控制研研究---建筑设计阶阶段四、施工图图设计阶段段成本控制制成本控制研研究-65-四、施工图设计阶段成成本控制结构优化管井井隔墙墙节能计算构造做法精装修修设备备设计变更标准化化成本控制研研究---施工图阶段段-66-施工图设计计阶段成本本控制建筑设备管管井的设置置：尽量减减少管线入入户的长度度，管井的的面积控制制到够用即即可。管井井位置尽量量设置在不不影响视觉觉感受的位位置，减少少管井外的的美化装修修-67-施工图设计计阶段成本本控制毛坯交付用用房内部墙墙体优化：：毛坯交付付的住宅对对部分后期期住户有可可能改动的的隔墙在土土建工程中中可以不砌砌，减少投投入与后期期浪费。-68-施工图设计计阶段成本本控制节能计算：：应多方案案比较，选选择综合造造价较低的的方案。