房地产估价方法与案例80

一、、房房地地产产及及其其描描述述———对象象二、、房房地地产产价价格格和和价价值值三、、房房地地产产价价格格影影响响因因素素四、、房房地地产产估估价价概概述述主要要内内容容1.房地地产产的的定定义义土地地其他他地地上上定定着着物物从自自然然属属性性或或物物理理的的角角度度看看建筑筑物物一、、房房地地产产及及其其描描述述其他他地地上上定定着着物物是是指指固固定定在在土土地地或或建建筑筑物物上上不能能分分离离，，或或虽虽然然可可分分离离，，但但是是分分离离后后不不经经济济或或分分离离后后会会破破坏坏土土地地、、建建筑筑物物的的完完整整性性，使使土土地地或或建建筑筑物物的的价价值值或或功功能能明明显显受受到到损损害害的的物物体体，，如如花花园园、、围围墙墙、、地地下下管管线线等等。。实物物区位位从价值值的的角角度度看权益益三者者的的结结合合体体(即房房地地产产价价值值主要要决决定定于于这这三者者因因素素)。(1)““房地地产产””：：可可指指土土地地，，也也可可指指建建筑筑物物，，还还可可指指土土地地与与建建筑筑物物的的合合成成体体(即““房房地地””)。(2)““房地地””：：专专指指土土地地与与建建筑筑物物的的合合成成体体。。(3)““土地地””：：仅仅指指土土地地部部分分。。(4)““建筑筑物物””：：仅仅指指建建筑筑物物部部分分。。2.估价价中中对对房房地地产产的的界界定定建筑筑物物包包括括房房屋屋和和构构筑筑物物两两大大类类。。(1)房屋屋是是指指能能够够遮遮风风避避雨雨并并供供人人居居住住、、工工作作、、娱娱乐乐、、储储藏藏物物品品、、纪纪念念或或进进行行其其他他活活动动的的空空间间场场所所。。(2)构筑筑物物是是指指房房屋屋以以外外的的建建筑筑物物，，人人们们一一般般不不直直接接在在内内进进行行生生产产和和生生活活活活动动，，如如烟烟囱囱、、水水塔塔、、水水井井、、道道路路、、桥桥梁梁、、隧隧道道、、水水坝坝等等。。3.建筑筑物物的的含含义义影响响建建筑筑物物价价值值的的因因素素坐落落位置置建筑筑物物的的坐坐落落位位置置与与其其占占用用的的宗宗地地相相同同，，包包括括建建筑筑物物所所处处区区域域、、城城市市、、周周围围环环境境和和具具体体地地点点。。对对于于房房地地形形态态的的房房地地产产来来说说，，建建筑筑物物的的坐坐落落位位置置对对房房价价有有着着非非常常大大的的影影响响。。面积积大小小占地地面面积积建筑筑面面积积使用用面面积积套内内面面积积房屋屋建建筑筑中中各各层层外外围围结结构构水水平平投投影影面面积积的的总总和和。。包包括括使使用用面面积积和和结结构构面面积积销售售面面积积（（套套建建筑筑面面积积））＝＝套套内内建建筑筑面面积积＋＋分分摊摊的的公公用用建建筑筑面面积积低层层房房屋屋：：1－3层多层层房房屋屋：：4－6层中高高层层房房屋屋：：7－10层高层层房房屋屋：：10层以以上上超高高层层房房屋屋：：100米以以上上层数数高度度建筑筑结构构砖混混结结构构框架架结结构构剪力力墙墙结结构构框剪剪结结构构筒体体结结构构排架架结结构构用途途居住住商业业工业业办公公不同同用用途途的的建建筑筑物物，，其其建筑筑结结构构、平平面面布布置置与与配配套套设设备备有有很很大大不不同同，，对对建建筑筑物物的的成成本本造造价价有有很很大大影影响响。。装修修情况况内装装修修外装装修修需要要了了解解装装修修的的标准准和和程程度度，所所用用材材料料的的品品质质及及装装修修质质量量等等。。装装修修标标准准包包括括毛毛坯坯房房、、初初装装修修、、普普通通装装修修、、高高档档装装修修等等。。附属属建建筑设设备备建筑筑物物各各类类设设备备的的质质量量维修修情情况况主要要包包括括给给排排水水、、采采暖暖、、通通风风、、空空调调、、电电气气及及智智能能化化楼楼宇宇设设备备。。需需要要了了解解它它们们的的配配置置和和性性能能、、质质量量和和维维修修保保护护情情况况。。建成成年年月月和使使用用保保养情情况况建筑筑物物竣竣工工日日期期地基基的的稳稳定定性性重点点考考察察建建筑筑物物新新旧旧程程度度和和建建成成年年月月、、使使用用保保养养情情况况之之间间的的关关系系。。建筑筑物物新新旧旧程程度度沉降降情情况况公共共配配套套设施施完完备备程度度城市市基基础础设设施施反映映其其完完备备程程度度的的指指标标主主要要有有设设施施水水平平、、设设施施的的保保证证率率和和齐齐备备程程度度。。社会会公公共共服服务务设设施施产权权状状况况在中国大大陆，建建筑物与与土地的的所有制制不同，，土地全全部是公公有的，，建筑物物可以私私人所有有。（1）实物实物是指指房地产产中有形形的部分分，如建建筑物的的结构、、设备、、装修，，土地的的形状、、平整度度等。（2）权益权益是指指房地产产中无形形的、不不可触摸摸的部分分，包括括权利、、利益和和收益，，房地产产利益和和收益以以其权利利为基础础。实物和权权益对房房地产价价值的影影响均很很大！（1）区位区位是指指某宗房房地产与与其他房房地产或或事物在在空间方方位和距距离上的的关系，，包括位位置、交交通、周周围环境境和景观观以及外外部配套套设施等等方面。。4、实物、、权益和和区位的的含义房地产权利所有权使用权租赁权抵押权典权…18所有权是指房地地产所有人在法律规规定的范范围内自自由支配配房地产产并排除除他人干干涉的权权利(具有排他他性)，包括占有、使使用、收收益和处处分的权利；；使用权是指房地地产使用者对他人所所有的房房地产享享有占有、使使用、收收益的权利；；租赁权是指以支支付租金金的方式式从房屋屋所有人人或土地地使用人人那里获获得占有、使使用房地产的的权利；；房屋土地19抵押权是指债权人对债务人人不转移移占有而而仅作债债权担保保的房地地产，在在债务人人不履行行债务时时，就该该房地产产的变现现价款优优先受偿偿的权利利；典权是指支付典价价占有他人人房地产产而为自自己使用用、收益益的权利利，典权权是中国国特有的的一种物物权形式式。房地产估估价是评评估房地产的的价值。价值的的外在表表现是价价格。理理论上是是价值决决定价格格，实践践中却是是通过价价格来了了解价值值。因此此，做好好房地产产估价不不仅要对对房地产产价值，，而且要要对房地地产价格格有全面面、深入入和正确确的认识识。二、房地地产价格格和价值值价格是为获得一种商品或服服务所必须付付出的东东西，它它通常用用货币来来表示，，虽然不不一定要要用货币币形式来来偿付。。——现象价格是商商品价值的货货币表现现；价值是凝结在在商品中中的抽象象人类劳劳动。——本质房地产价价格是获得他他人的房房地产所所必须付付出的代代价——货币额、、商品或或其他有有价物。。（一）房房地产价价格的含含义1、房地产产价格既既有买卖价格格，又有使用价格格（租金）。（一一般商品品主要是是买卖价价格）2、房地产产价格受受区位的影响很很大。（（一般商商品与区区位关系系不大））3、房地产产价格实实质上是是房地产权权益的价格。。（一般般商品主主要是物品本身身的价格））（二）房房地产价价格特征征4、房地产产价格形形成时间间较长。。因为房地地产具有有独一无无二特性性，相互互之间难难以比较较，加上上价值较较大，人人们对房房地产交交易一般般都很谨谨慎。所所以房地地产交易易价格一一般难以以在短时时间内达达成。5、房地产产价格容容易受交交易者的的个别因素素的影响。。（一般般商品不不易受交交易者个个别情况况左右））不同的房房地产价价值和价价格，所所起的作作用不尽尽相同，，评估时时采用的的依据和和考虑的的因素也也不尽相相同。1、买卖价格格：房地产权权利人通通过买卖卖方式将将其房地地产转移移给他人人，由房房地产权权利人收收取或他他人支付付的货币币额、商商品或其其他有价价物。2、租赁价格格：房地产权权利人作作为出租租人将其其房地产产出租给给承租人人使用，，由出租租人收取取或承租租人支付付的货币币额、商商品或其其他有价价物。（三）房房地产价价值和价价格的种种类3、抵押价价值：为向银行行抵押的的需要，，估价人人员评估估的作为为抵押依依据的价价值。4、保险价价值：为确定保保险金额额提供参参考依据据而评估估的价值值。5、计税价价值：为课税的的需要，，估价人人员评估估的作为为计税依依据的价价值。6、征收价价值：政府强制制取得房房地产时时应给予予的补偿偿金额。。7、土地价价格：不含建筑筑物价格格在内的的价格。。8、建筑物物价格：：不含所占占用土地地价格在在内的价价格。9、房地价价格：建筑物连连同其占占用的土土地的价价格。等等同于一一般人们们所说的的房价。房地价格格=土地价格格+建筑物价价格10、现房价价格：是指以现状房地地产为交易标标的的价价格。11、期房价价格：以目前尚尚未建成成而在将将来建成成的房屋屋为交易易标的的的价格。。在现实中中，房地产价价格水平平及其变变动，是是由众多多影响房房地产价价格的因因素共同同作用的的结果。其中有有些影响响因素是是可以量量化的。。例如，，房地产产的区域域因素、、房地产产的自身身因素等等是可以以量化的的，它们们可以在在房地产产评估时时直接加加以考虑虑或者予予以调整整。但是是大量的的影响因因素是不能量化化的。例如，，经济因因素、社社会因素素、制度度政策因因素等，，对于不不能量化化的影响响因素，，则在估估价时不不能通过过修正、、调整等等方法予予以考虑虑。如果果在估价价时不考考虑那些些不可量量化的影影响因素素，势必必影响评评估的结结果。三、房地地产价格格影响因因素因此，对于不可可量化的的影响因因素，就就要求估估价人员员总体把把握，从从总体上上给予考考虑。当然，，这就需需要估价价人员全全面认识识房地产产价格的的影响因因素。房地产价价格影响因因素自身因素素外部因素素土地因素素人口因素素制度政策策因素经济因素素社会因素素…建筑物因因素第二部分分：房地地产估价价方法一、市场场法二、收益益法三、成本本法主要内容容房地产估估价应当当采用科科学的方方法进行行严谨的的测算，，不能单单凭估价价师的经经验进行行主观判判断。一一宗房地地产的价价值通常常可以通通过以下下3个途径来来求取：：（1）最近同同类房地地产在市市场上是是以什么么价格进进行交易易的？——市场法（2）如果直直接利用用该房地地产预计计可以获获得多少少收益？？——收益法（3）重新开开发或建建造同类类房地产产需要多多少费用用？——成本法10、估价方方法（一）概概念是将估价价对象与与估价时时点近期期有过交易易的类似房地地产进行比较较，对这这些类似似房地产产的已知知价格作作适当的的修正，，以此估估算估价价对象的的客观合合理价格格或价值值的方法法，采用用比较法法求得的的房地产产价格又又称比准价格格。一、市场场法关键选择类似房地产是指与估估价对象象处于同一供求求圈内，并在用途、规规模、档档次、建建筑结构构等方面与与估价对对象相同同或相近近的房地地产。同一供求求圈是指与估估价对象象具有替替代关系系、价格格互相影影响的适适当范围围，包括括邻近地地区和类类似地区区。本质以房地产产的实际成交交价格为导向求取房地地产的价价值，通通常把市市场法测测算出的的价值称称为“比准价格格”（二）理理论依据据替代原理理:替代原理理作用于于房地产产市场，，表现为为效用相相同、条条件相近近的房产产价格总总是相互互牵引，，趋于一一致。适用于房房地产市场发达达、活跃和完完善的地区，，而且有有广泛市场场交易的房地产产类型。。也即即：同种种类型的的数量较较多且经经常发生生交易的的房地产产。如：：住宅、、写字楼楼、商铺铺、标准准厂房、、房地产产开发用用地。（三）适适用对象象难以采用用市场法法估价的的房地产产：1.数量很少少的房地地产，例例如特殊殊厂房、、机场、、码头、、博物馆馆、寺庙庙、古建建筑等；；2.很少发生生交易的的房地产产，例如如学校、、医院、、行政办办公楼等等；3.可比性很很差的房房地产，，例如在在建工程程等。1、可选取取的交易实例例应数量量充足，一般要要求理想想的交易易实例有有10个以上，，其中与与待估房房地产状状况最接接近的实实例要有有3～4个。2、成交实实例与待待估房地地产差异小。3、交易实实例资料料应完整整、准确确，各种种因素对对价格影影响易量量化。总之，市市场法的的使用条条件是在估价时时点的近期有较多的的类似房房地产的的交易。。（四）使使用条件件（五）市市场比较较法的估估价步骤骤搜集交易易实例选取可比比实例建立价格格可比基基础进行交易易情况修修正进行交易易日期修修正进行房地地产状况况修正求取比准准价格注重平时时交易实实例的积积累1、搜集交交易实例例途径查阅政府府有关部部门的房房地产交交易登记记等资料料查阅报刊刊上有关关房地产产出售、、出租广广告、信信息资料料参加房地地产交易易会，了了解房地地产价格格行情，，搜集价价格信息息，索取取有关资资料向房地产产交易当当事人、、四邻、、经纪人人、金融融机构、、司法机机关等调调查了解解以房地产产购买者者的名义义，与房房地产出出售者，，如开发发商、代代理商等等洽谈内容交易双方方的基本本情况及及交易目目的交易实例例房地产产状况成交价格格及价格格类型成交日期期付款方式式交易情况况如总价、、房屋总总价、土土地总价价及相应应单价；；如拍卖卖价格、、招标价价格、协协议价格格；如美美元、港港币、日日元等如交易税税费的负负担方式式，有无无隐价瞒瞒价情况况以及有有无债务务清偿、、人为抬抬价或亲亲友间交交易，合合并土地地的买卖卖等特殊殊交易情情况。名称坐落卖方买方成交价格货币种类成交日期付款方式房地产状况说明区位状况说明权益状况说明实物状况说明交易情况说明坐落位置图建筑平面图房地产交交易实例例调查表表房地产类类型：用途应相同权利性质相同同规模相当当建筑结构应相同所处地段应相同估价时点应相近，，相差1年以上不不宜采用用价格类型型应相同成交价格格为正常价格格，或可修修正为正正常价格格2、选取可可比实例例要求3、建立比比较基准准统一房地地产范围围统一付款方式式统一价格单位位估价中价价格通常常以一次付付清所需需支付的的金额为基准统一房地地产范围围即是进进行“有有无对比比”并消消除由此此导致的的价格差差异。1.带有债权权债务的的房地产产；2.含有非房房地产成成分；3.房地产实实物范围围不同。。统一价格格表示单单位统一币种种和货币币单位统一面积积内涵和和单位4、交易情情况修正正（1）含义：：交易情况况修正是是指排除交易行为为中的特殊因素素所造成成的可比实实例成交交价格偏差，将可比比实例的的成交价价格调整整为正常常价格。。（2）造成成成交价格格偏差的的原因※有特殊利利害关系系人之间间的交易易；※急于出售售或急于于购买的的交易；；※受债权债债务关系系影响的的交易；；※交易双方方或一方方对房地地产市场场信息了了解不充充分※相邻房地地产的合合并交易易；※交易税费费非正常常负担的的交易。。※测定种种种特殊因因素对房房地产交交易价格格的影响响程度；；※利用百分分率法和和差额法法进行交交易情况况修正，，求得可可比实例例的正常常价格，，实际估估价中常常采用百百分率法法进行交交易情况况修正。。已知某一一房地产产的正常常价格为为1500元/m2，可比实实例价格格比正常常价格高高10%，求可可比实实例的的价格格？可比实实例价价格=正常价价格*（1+10%）=1500*（1+10%）=1650元/m2（3）交易易情况况修正正的方方法5、交易易日期期修正正（1）含义义：将可比比实例例在其成交交日期期时的价价格调调整为为在估价时时点的价格格的过过程称称交易易日期期修正正。（2）采用用百分分率法法修正正，其其公式式为：：可比实实例在在估价价时点点时的的价格格=可比实实例在在成交交日期期时的的价格格×交易日日期修修正系系数（3）交易易日期期修正正的具具体方方法利用房房地产产价格格指数数进行行修正正利用房房地产产价格格变动动率进进行修修正6、房地地产状状况调调整

房地产状况修正，是将可比实例在其房地产状况下的价格调整为在估价对象房地产状况下的价格。包括区域因因素修正个别因因素修正权益因因素修正包括地地段位位置、、繁华华程度度、环环境状状况、、交通通状况况、配配套设设施等等包括新新旧程程度、、建筑筑结构构、临临街状状况、、朝向向、楼楼层、、层高高、宽宽深比比率、、通风风采光光、房房型功功能、、建筑筑装修修等包括年年限修修正、、产权权状况况修正正等7、求取取比准准价格格（1）求取取单个可比实实例比比准价价格的的方法法连乘形形式：：估价对对象价价格=可比实实例价价格×交易情情况修修正系系数×交易日日期调调整系系数×房地产产状况况调整整系数数比准价格×可比实例价格=100()×()×100()100（2）多个比准价价格综综合方方法简单算算术平平均法法加权算算术平平均法法（一））概念念收益法法是运运用适适当的的资本化化率，将预预期的的估价价对象象房地地产未未来各各期的的正常纯纯收益益（客观观纯收收益））折算算到估估价时时点上上的现价，求其其之和和，以以此估估算估估价对对象的的客观观合理理价格格或价价值的的方法法。采采用收收益法法得出出的价价格，，称为为收益价价格。是收收益性性房地地产价价格评评估的的常用用方法法。二、收收益法法将估价价时点点视为为现在在，那那么，，在现现在购购买一一宗有有一定定年限限收益益的房房地产产，预预示着着在其其未来来的收收益年年限内内可源源源不不断地地获取取净收收益，，如果果现有有某一一货币币额可可与这这未来来源源源不断断的净净收益益的现现值之之和等等值，，则一一货币币额就就是该该宗房房地产产的价价格。。收益法法是建建立在在资金具具有时时间价价值的观念念上的的。（二））收益益法的的理论论依据据（预预期原原理））收益性性房地地产的的价值值就是该该房地地产未未来净收益益的现现值之之和，其高高低取取决于于下列列因素素：可获净净收益益的大大小；；可获净净收益益期限限的长长短；；获得该该净收收益的的可靠靠性。。（三））收益益法适适用的的对象象和条条件对象：：有收益益或有有潜在在收益益的房房地产产。条件：：房地产产的收收益和和风险险都能能够量量化。。（四））收益益法的的步骤骤搜集有有关房房地产产收入和和费用用的资料料预测估价对对象的的未来来收益益求取报报酬率率、资资本化化率选用适适宜的的收益益法计计算公公式（1）房地地产的的未来来收益益1、净收收益的的求取取持有收收益房房地产产特定定权利利的收收益，，包括括收取取持有期期间的房地地产所所有利利润，，加上上终结结期对对房地地产的的处置收收益。（2）经营营费用用的构构成固定费费用变动费费用（3）净收收益求求取中中需要要注意意的问问题※净收益益是正正常的的客观净净收益益，是指指在房房地产产最有有效的的使用用状态态下，，在使使用者者正常常经营营能力力下所所提供供的收收益，，它必必须是是持续续有规规律和和安全全可靠靠的，，需要要排除除房地地产使使用过过程中中受※对于出租房地产产而言言，净净收益益为净净租金金收入入，即即从有有效毛毛租金金中扣扣除维维修费费、管管理费费、税税费、、保险险费等等四项项成本本。没有有签签订订租租赁赁合合同同的的，，有有效效毛毛租租金金采采用用市市场场客客观观租租金金；有有租租赁赁合合同同的的，，合合同同期期内内有有效效毛毛租租金金应应采采用用合合同同约约定定租租金金，，并并且且按按租租赁赁合合同同约约定定的的内内容容扣扣除除成成本本费费用用，，合合同同期期外外应应采采用用市市场场客客观观租租金金，，扣扣除除客客观观费费用用。。※营业业面面积积和和可可出出租租面面积积不应应包包括括管管理理用用房房、、设设备备房房所所占占的的面面积积，，它它们们的的收收益益已已经经暗暗含含于于客客房房、、餐餐饮饮、、公公寓寓及及其其它它可可直直接接盈盈利利部部分分的的收收益益之之中中。。※房地地产产的的收益益年年限限是标标的的物物自自估价价时时点点起至至未未来来可可获获收收益益的的年年数数。。收收益益年年限限应应根根据据标标的的物物的的不不同同，，在在房房地地产产自自然然如果果建建筑筑物物的的经经济济寿寿命命早早于于土土地地使使用用年年限限而而结结束束的的，，应应先先根根据据建建筑筑物物2、报报酬酬率率的的求求取取（1）报报酬酬率率的的实实质质投资资回回收收是指指所所投投入入的的资资本本的的回回收收，，即即保保本本。。投资资回回报报是指指所所投投入入的的资资本本全全部部回回收收之之后后所所获获得得的的额额外外资资金金，，即即报报酬酬。。报酬酬率率为投投资资回回报报与与所所投投入入的的资资本本的的比比率率。。报酬酬率率=投资资回回报报/所投投入入的的资资本本风险险是是指指由由于于不不确确定定性性的的存存在在，，导导致致投投资资收收益益的的实实际际结结果果偏偏离离预预期期结结果果造造成成损损失失的的可可能能性性。。报酬酬率率与与风风险险正正相相关关。。所选选用用的的报报酬酬率率，，应应等等同同于于与与获获取取估估价价对对象象产产生生的的净净收收益益具具有有同同等等风风险险的的投投资资报报酬酬率率。。不同同地地区区、、不不同同时时期期、、不不同同用用途途或或不不同同类类型型的的房房地地产产，，同同一一类类型型房房地地产产的的不不同同权权益益、、不不同同收收益益类类型型，，由由于于投投资资风风险险不不同同，，报报酬酬率率是是不不尽尽相相同同的的。。因因此此，，估价价中中并并不不存存在在一一个个统统一一不不变变的的报报酬酬率率数数值值。。累加加法法市场场提提取取法法投资资报报酬酬率率排排序序插插入入法法将报报酬酬率率视视为为包包含含无风风险险报报酬酬率率和风险险报报酬酬率率两大大部部分分，，然然后后分分别别求求出出每每一一部部分分，，再再将将它它们们相相加加利用用与与估估价价对对象象房房地地产产具具有有类类似似收收益益特特征征的的可可比比实实例例房房地地产产的的价价格格、、净净收收益益等等资资料料，，选选用用相相应应的的报报酬酬资资本本化化法法公公式式，，反反求求出出报报酬酬率率的的方方法法（2）报报酬酬率率的的求求取取方方法法投资类型及其风险报酬率报酬率应落的区域投资资报报酬酬率率排排序序插插入入法法（一一））概概念念重置置成成本本法法是是求求取取标标的的建建筑筑物物在在估价时点时的重新建造造价格，然后后扣除折旧，加上土地的价价格，以此估算标标的不动产的的客观合理价价格或价值的的方法。重置置成本法也可可以说是以不不动产价格各各构成部分的的累加为基础础来估算不动动产价格的方方法。三、成本法（二）理论依依据生产费用价值值论卖方的角度替代原理买方的角度（三）适用范范围新的或相对较较新的建筑物物的价值评估估当有充分资料料可以衡量其其折旧时，也也可用于旧建建筑物的价值值评估拟建建筑物、、特殊目的或