房地产开发设计与成本的关系（共52）

设计计与与成成本本----从成本本角度度看设设计目录录一、成成本的的概念念二、方方案设设计与与成本本1、方案设设计与与成本本2、建筑风风格对对成本本影响响3、地下室室面积积与成成本4、建筑面面积与与可售售面积积5、外立面面选择择与成成本6、会所成成本三、施施工图图设计计与成成本1、结构指指标对对成本本影响响2、图纸的的中间间审查查（合合理性性、及及时性性）3、图纸优优化四、标标准化化与成成本五、设设计变变更与与成本本设计与与成本本我们是是干啥啥的？？非也！！房地地产商。政府机机关？？慈善机机构？设计院院？设计与与成本本

省钱等于赚钱

成本管理不等于省钱设计与与成本本成本管管理的的宗旨旨：以经济济合理理设计计与成成本本的关关系性性最大大的成成本提提升产产品的的竞争争力，，并形形成行行业成成本优优势。。产品观观？在一定成本本前提下为为客户提供供最大化的的价值。一、关于成成本的几个个概念建造成本：：指项目的建建筑安装成成本。包括括：开发前前期准备费费、主体建建安工程费费、基础设设施费（社社区管网、、园林景观观）、配套套设施费4大项。开发成本：：指项目的制制造成本。。开发成本本=土地获得价价款+建造成本+开发间接费费完全成本：：完全成本=开发成本+期间费用。。完全成本本中不包含含营业税金金。25%~30%项目成本：：在未特别说说明时，一一般指项目目的“开发发成成本本”。一、、方方案案设设计计与与成成本本1、方方案案设设计计与与成成本本大家家经经常常听听说说设设计计阶阶段段影影响响成成本本70%？？案例例1：XX方案案选选择择100M、120M、150M建安安造造价价比比较较：：1、桩桩基基：：100M以管管桩桩为为主主，，平平米米指指标标140元/M2左右右；；120M2及以以上上以以钻钻孔孔灌灌注注桩桩为为主主，，平平米米指指标标260元/M2左右右；；2、结结构构：：100M&120M：含含钢钢量量8KG*6.5=52元/M2；砼砼含含量量0.05*560=28元/M2100M&150M：含含钢钢量量20KG*6.5=130元/M2；砼砼含含量量0.15*560=84元/M23、措措施施费费：：100M&120M：塔塔吊吊、、超超高高费费等等差差价价在在30元左左右右；；100M&150M：塔塔吊吊、、脚脚手手架架、、超超高高费费等等差差价价在在80元左左右右；；4、安安装装工工程程：：100M&120M：差差价价（（给给排排水水、、消消防防））在在50元/M2左右右，，；；100M&150M：差差价价在在80元/M2左右右。。5、汇汇总总：：100M&120M：[（260-140）+52+28+30+50]=280元/M2100M&150M：[（260-140）+130+84+80+80]=494元/M26、以以26万方方为为例例：：100M&120M：280*26万=7280万；；100M&150M：494*26万=12844万。以上费用仅计计取直接的建建安费用，不不包含因超限限增加的报批批、施工工期期增加引起的的损失。以三个月计取取土地费用利利息：22亿*年息12%/12月*3个月=6600万。一、方案设计计与成本案例2:XX地块方案一、方案设计计与成本案例2：XX项目商业售价价比较:商业内街（旧旧）与外街（（新）售价比比较：旧方案：3万/M2*1.2万=3.6亿；新方案：4万/M2*1.2万=4.8亿；直接售价差=4.8-3.6=1.2亿。集中商业与小小商业的售价价及销售速度度均存在较大大的区别，集集中商业整体体出售的对象象比较狭，除除特殊要求外外，商业配比比能做成沿街街店面在销售售的价格及去去化率是比较较好的。一、方案设计计与成本2、建筑风格对对成本影响2、建筑风格对对成本影响法式风格好不不好？案例3：XX项目别墅：法式全干挂外外立面：2050元/M2英式面砖外立立面：500元/M2（GRC线条，若为石石材线条1200左右）意式全干挂外外立面：1800元/M2石材线条的价价格与大板比比例1:1.2以10万M2算：直接成本本1550*10=15500万每户300*1550/10000=46.5万/户大家认为可以以多卖一点卖卖回来？是不不是都可以卖卖回来？2、建筑风格对对成本影响利润分析：XX项目联排：满满铺地下室面面积：45085M2，总户数：212户，上部面面积约：63000M2平均每户：上上部300M2/户，地下室45085/212=213M2/户每户户售售价价：：300M2*1.8万=540万当外外立立面面2050时：：利润润：：540-（（地价价300*0.3+地下下室室213*0.35+上部部建建安安300*1.3*0.6+前期期513*0.015+基础础设设施施513*0.07+配套套等等其其它它513*0.01））*1.25=19.1万利润润率率=19.1/540=3.5%当外外立立面面500时：：利润润：：540-（（地价价300*0.3+地下下室室213*0.35+上部部建建安安300*1.3*0.45+前期期513*0.015+基础础设设施施513*0.07+配套套等等其其它它513*0.01））*1.25=54万利润润率率=54/540=10%2、建建筑筑风风格格对对成成本本影影响响建安安组组成成：：基础础250+主体体1650+安装装300+外立立面面2050+木铝铝窗窗1500*0.45+入户户门门150+屋面面瓦瓦145+电梯梯500+弱电电40+提升升泵泵40+消防防60+花架架70+铝合合金金雨雨落落管管40+栏杆杆20=59902、建建筑筑风风格格对对成成本本影影响响案例例4：：XX项目目别别墅墅XX项目目联联排排部部分分满满铺铺地地下下室室面面积积：：23466M2，，总户户数数：：86户，，上上部部26330M2换个个售售价价：：XX项目目原原售售价价0.8万/M2，，假设设售售价价1.1万/M2平均均每每户户：：26330/86=306M2/户，，地地下下室室23466/86=273M2每户户售售价价：：300M2*1.1万=330万利润润：：330-（（地价价300*0.1+地下下室室274*0.35+上部部建建安安300*1.3*0.35+前期期600*0.015+基础础设设施施600*0.06+配套套等等其其它它300*0.01））*1.25=-59万利润润率率=-59/330=-18%实际际别别墅墅地地价价按按占占地地分分摊摊2900元/M2，，实际际售售价价9300元/M2，，利润率率？法式风风格对对室内内装修修及景景观都都会较较大影影响。。一、方方案设设计与与成本本3、地下室室面积积与成成本问题：：1、人车分分流好好不好好？2、是不是是所有有的项项目都都适合合？3、地下室室面积积做多多少合合适？？XX项目别墅XX项目地块XX项目指标3、地下室面积积与成本案例3：利润分析：：XX项目联排部部分满铺地下室面积积：45085M2，总户数：212户上部面面积约：63000M2平均每户：：上部300M2/户，地下室45085/212=213M2/户每户售价：：300M2*1.8万=540万当外立面2050时：利润：540-（（地价300*0.3+地下室213*0.35+上部建安300*1.3*0.6+前期513*0.015+基础设施513*0.07+配套等其它它513*0.01））*1.25=19万利润率=19/540=3.5%当外立面500时：利润：540-（（地价300*0.3+地下室213*0.35+上部建安300*1.3*0.45+前期513*0.015+基础设施513*0.07+配套等其它它513*0.01））*1.25=54万利润率=54/540=10%3、地下室面积积与成本案例4：XX项目别墅XX项目联排部部分满铺地下室面积积：23466M2，总户数：86户，上部26330M2换个售价：：XX项目原售价价0.8万/M2，现售价1.1万/M2平均每户：：26330/86=306M2/户，地下室23466/86=273M2每户售价：：300M2*1.1万=330万扣除地下室室后售价：：（330万-273M2*0.4万）/300M2=0.63万/M2利润：330-（（地价300*0.1+地下室274*0.35+上部建安300*1.3*0.35+前期600*0.015+基础设施施600*0.06+配套等其其它300*0.01）*1.25=-59万利润率=-59/330=-18%3、地下室面面积与成成本案例5：以高层为为例：1、若车位售售价7万/个2、平均车位位成本：：30~35M2/个*0.4万/M2=12~14万/个售价-成本=每个车位位亏损：：-5~7万。3、设机械停停车位1.3~1.5万/个每个车位位成本：：（35*0.4*1.2+1.5）/2=9.15万/个售价-成本=每个车位位亏损：：-2.15万。4、以1000个停车位位成本比比较：车位亏损损：-7*1000=-7000万设机械车车位亏损损：-2.15*1000=-2150万减亏：7000-2150=4850万一、方案案设计与与成本4、建筑面面积与可可售面积积赠送面积积是不是是越多越越好？4、建筑面面积与可可售面积积案例6：以100M2户型为例例：赠送10%成本增加加100*10%*2500元/M2=2.5万直接成本本25000/100=250元/M2售价≥250*1.25=313元/M2才能回收收成本成本：313*100=3.13万/套4、建筑面积积与可售面面积案例7：以100M2户型为例：：赠送15%成本增加100*15%*2500元/M2=3.75万直接成本37500/100=375元/M2售价≥375*1.25=469元/M2才能回收成成本成本：469*100=4.69万4、建筑面积积与可售面面积假定定售售价价6000，，原计计划划利利润润率率10%来：：假定定利利润润：：6000*100*10%=6万/套实际际利利润润：：6-4.69=1.31万/套实际际利利润润率率：：1.31/60=2.18%一、、方方案案设设计计与与成成本本5、、外立立面面选选择择与与成成本本5、、外立立面面选选择择与与成成本本1、、外立立面面材材料料：：石石材材、、瓷瓷砖砖、、涂涂料料石材材：：干干挂挂费费用用350+石材材大大板板150~800=500~1150，，不含含线线条条；；价价格格高高，，施施工工周周期期长长，，档档次次高高；；面砖砖：：施施工工费费用用80~100+材料料30~150=110~250；；价格适适中，，对基基层外外架要要求高高，施施工周周期较较长；；涂料：：施工工费用用20~30+材料30~150=50~180，价格低低，施施工方方便，，耐久久性差差。2、线条条：应应尽量量少，，成本本上及及施工工难度度上EPS＞GRC＞石材XX项目干干挂GRC线条特特别多多3、门窗：：高层层窗墙墙比尽尽量控控制在在0.3~0.32以内，，木铝铝窗1200~1500，系统窗窗800~1200，，中空双双层普普通门门窗480~600。北方的的开窗窗面积积与南南方有有明显显的地地域差差距。。4、墙地比比：控控制在在1.1~1.2以内一、方方案设设计与与成本本6、会所成成本标注为为会所所的，，是不不可售售的6、会所成成本案例8：XX项目会会所：：会所面面积：：4132M2，，总价2870万元，，平米米指标标=6945元/M2。。案例例9：：XX项目目会会所所：：会所所面面积积：：3100M2，，总价价3343万元元，，平平米米指指标标=10784元/M2。。一、、投投入入大大，，二二、、维维护护成成本本高高，，三三、、带带来来验验收收问问题题，，最最好好是是考考虑虑成成可可以以经经营营的的物物业业，，移移交交给给物物业业管管理理后后可可自自求求平平衡衡。。二、、施施工工图图设设计计与与成成本本1、结结构构指指标标与与成成本本1、结结构构指指标标与与成成本本二、、施施工工图图设设计计与与成成本本2、图图纸纸中中间间审审查查（（合合理理性性、、专专业业配配合合））案例9：XX指标改前前改后对对比钢筋及砼砼含量均均有所下下降。案例10：XX项目总建建筑面积积11万，大面面积GRC外墙干挂挂：合同同总额1800万，按建建筑面积积164元/M2，，比整个外外立面涂涂料造价价都高。。同样规模模的XX项目总价价580万，指标标52元/M2说明图纸纸设计有有明显的的优化空空间。二、施工工图设计计与成本本3、专业分分包图纸纸优化3、专业分包图图纸优化可以借助专业业队伍力量进进行优化案例11：XX项目保温面积积通过施工单单位提交优化化方案并负责责审图通过，，施工面积从从81700M2优化到41562M2，节省近半的工工程量，造价价从500万优化后226万。同样其它专业业也可以考虑虑，特别是供供水、供电、、市政方案等等；屋面保温公消消（2012）350号文废止（2011）65号文A级材料要求，，节省三份之一一造价以上，，工期上也有有保障。三、标准化与与成本无休止的改图图……忙死了……无休止的招标标……忙死了……无何止的返工工……忙死了……三、标准化与与成本1、设计标准化的的好处：对设计节省设设计时间、研研究透彻；对工程节省工工期、质量有有保证；对成本节省招招标时间，大大批量定单招招标上具有话话语权，成本本可控。2、战略采购对设设计的影响战略采购的战战略价值：