房地产产品概念（共51）

第二章房房地产产产品概念第二节房房地产产产品体系及及策划一、房地产产产品体系系概念（一）房地地产产品概概念凡是能提供供给市场的的能够满足足消费者或或用户某种种需求或欲欲望的任何何有形建筑筑物、土地地和各种无无形服务或或权益均为为房地产产产品。（二）房地地产产品体体系概念指房地产产产品组成元元素所构成成的体系一个好的产产品，不仅仅指房屋本本身，还包包括其所处处位置、周周边环境、、景观、建建筑风格和和历史文脉脉等综合性性内容。（三）房地地产产品体体系构成房地产产品品整体概念念划分为三三个层次：：1.房地产核心心产品指能满足消消费者最基基本的使用用功能和基基本利益。。如安全、、避风遮雨雨、舒适、、生活便利利、邻里和和睦、保值值增值等。。2.房地产形式产产品指房地产产品品的实体和外外在表现。如如房地产的区区位、质量、、外观造型与与建筑风格、、建筑材料、、色彩、建筑筑结构与平面面布局、周边边环境。3.房地产附加产产品指消费者购买买和消费房地地产时所得到到的各种附加加服务。如协协助办理房地地产产权、协协助办理按揭揭贷款、装修修、物业管理理、人文环境境、景观设计计。二、房地产产产品策划产品策划是房房地产策划中中最重要的一一个环节。人人们经常说一一个项目的成成功70％取决于规划划设计即产品品策划，30％取决于后期期的营销推广广。可见产品品策划在房地地产策划中的的重要性。（一）房地产产产品策划的的概念房地产产品策策划，就是对对房地产及住住宅产品进行行谋划和运筹筹，以满足人人们对房地产产产品的特定定要求。产品策划的重重点是“顾客客就是上帝””，一切围绕绕客户的需求求来策划产品品，注重产品品的舒适性和和艺术性，使使人们对产品品的喜爱和喜喜悦而促进人人们的心身健健康。（二）房地产产产品策划内内容1.产品调研产产品的前前期策划中最最重要的是调调研，对区域域竞争产品的的调研，对购购房者消费倾倾向的调查，，目的是了解解需求和供应应状况，为产产品定位作好好准备。2.项目定位在产品调研的的前提下，对对产品进行恰恰如其分的定定位，包括确确定具体位置置，目标客户户定位，这最最重要，因为为产品竣工后后是卖给他们们的，还有产产品品质定位位、产品功能能定位、产品品地段定位、、产品规模定定位、产品形形象定位等。。3.产品规划设计计

这是是策划的重心心，根据目标标客户的特性性分析，产品品就为它量身身而做。包括括规划设计、、建筑设计、、环境设计、、户型设计、、配套设计、、物业服务等等。4.产品细节设计计

采用用新技术、新新材料、新设设备，先进的的生产工艺，，保证产品质质量。5.产品营销针针对量身身定做的目标标客户推出产产品的半成品品或成品，包包括产品的包包装、产品的的推广等。6.产品服务这这里主要要是售后服务务，目的是把把产品的价值值提升和延长长。第二节建筑筑类型与风格格一、住宅产品品的类型按照住宅的层层次划分（一）普通住住宅公寓和住宅的的区别.doc1.多层住宅总层数在4—7层之间的不设设电梯的建筑筑具有经济性、、灵活性和绿绿化率高的特特点2.小高层总层数在7—12层之间的设置置电梯的建筑筑具有节约土土地、绿化率率高、经济性性好的特点3.高层总层数在12层以上的设置置电梯的建筑筑具有视线开开阔、容积率率高、节约用用地的优点，，但造价相对对较高，绿化化率低，部分分住房朝向和和采光质量下下降。（二）别墅指层数在1—3层的住宅具有有风格多样、、技术要求不不高以及人性性化的优点。。（1）独栋别墅（2）双拼别墅（3）联排别墅（1）独栋别墅独栋别墅即独独门独院，上上有独立空间间，下有私家家花园领地，，是私密性很很强的独立式式住宅，表现现为上下左右右前后都属于于独立空间，，一般房屋周周围都有面积积不等的绿地地、院落。这这一类型是别别墅历史最悠悠久的一种，，也是别墅建建筑的终极形形式。（2）双拼别墅它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产产品，由两个个单元的别墅墅拼联组成的的单栋别墅。联排别墅联排别墅发源源于英国，在欧美普遍遍存在。位置置往往在靠近近城市交通方方便的郊区，，高度一般不不过5层，邻居之间间有共用墙，，但独门独户户。在西方，，联排别墅的的主人是中产产阶级或新贵贵阶层。在中国，它们则属于于高消费人群群。二、建筑风格格（一）欧洲风风格1.希腊风格屋顶为低坡度度的山墙，在在三角形屋檐檐下有宽长的的上楣带，门门廊由若干根根圆形的立柱柱支撑。2.罗马风格正立面是一个个与屋檐等高高的古典门廊廊，古典门廊廊由四根基础础为方形的柱柱子，窗户是是按中心周堆堆成分布。巴黎圣母院3.哥特式风格最鲜明的特点点是高耸的塔塔尖，超长的的尺度，繁缛缛的装饰，整整体上给人一一种深入云端端的感觉。4.巴洛克式风格格词的原意是奇奇异古怪特点是外形自自由，喜好富富丽的装饰和和雕刻、强烈烈的色彩，刻刻意追求繁琐琐，常用椭圆圆形空间，建建筑物上加上上圆拱顶、雕雕像、雕刻。。（二）北美风风格1.殖民复兴风格格1.南加州式风格格外立面使用偏偏暖的中性颜颜色的涂料，，墙基部分使使用石材作装装饰，留存建建筑外型的粗粗加工线条，，显得纯朴、、粗犷、自然然、厚重、宁宁静三、中式风格格1.海派风格海派建筑由毛毛石作基座，，面砖贴面，，在门饰、床套、阳阳台、外墙角角等局部，加加了一些西方方建筑的符号号，形成细腻腻、精致、小小家碧玉的建建筑风格2.江南园林风格格江南园林的特特点是围合型型建筑，建筑筑局部用坡顶顶、粉墙、黛黛瓦，力求““最好的私密密性，最大的的私家花园””之一效果。。3.京派传统庭院院风格第三节景景观类型与风风格一、水主题景景观营造以水文化化为主题的景景观，可以就就近引入活水水，将各种水水景组织起来来，也可制造造人工水景装装置，如设置置卵石、小亭亭、木栈桥等等景观。《红楼梦》片段进入石洞来。。只见佳木葱葱茏，奇花熌熌灼，一带清清流，从花木木深处曲折泻泻于石隙之下下。再进数步步，渐向北边边，平坦宽豁豁，两边飞楼楼插空，雕甍甍绣槛，皆隐隐于山坳树杪杪之间。俯而而视之，则清清溪泻雪，石石磴穿云，白白石为栏，环环抱池岩，石石桥三港，兽兽面衔吐。桥桥上有亭。——宝玉题曰“沁沁芳”绕堤柳借三篙篙翠，隔岸花花分一脉香出亭过池，一一山一水，一一花一木，莫莫不着意观览览。忽抬头看看见前面一带带粉垣，里面面数楹修舍，，有千百杆翠翠竹遮映。进进入，只见入入门便是曲折折游廊，阶下下石子漫成甬甬路。上面小小小两三间房房舍，一明两两暗，里面都都是合着地步步打就的床几几椅案。从里里间房门又得得一小门，出出去则是后院院，有大株梨梨花兼着芭蕉蕉。又有两间间小小退步。。后院墙下忽忽开一隙，得得泉一派，开开沟仅尺许，，灌入墙内，，绕阶缘屋至至前院，盘旋旋竹下而出。。——宝玉题曰“有有凤来仪”二、体育文化化主题景观通过设计，将将体育设施有有机融入到景景观中，赋予予小区景观独独有的体育特特色，让人们们不经意中感感受到一种源源于体育、有有超出体育本本身的美好氛氛围。三、原生态主主题景观这种景观出发发点是遵循自自然规律，使使人们有彻底回归大自自然的感受，，景观里种植植从原始森林中挑选的的树种，这些些树木造型优优美，