物业服务企业的风险

精选优质文档-----倾情为你奉上精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业专心---专注---专业精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业物业服务企业的风险主要来自于所管辖物业小区的安全。小区安全风险的类型1、治安安全风险物业小区的治安安全主要表现为小区内的盗窃、抢劫、毁损、人身侵害等暴力、非暴力犯罪行为和其他应受治安处罚的行为。虽然《物业管理条例》第四十七规定:"物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作"，但我们物业服务人员在管理服务中存在过错，还是要赔偿业主所受的损失。现在怀化各物业小区基本上都实行了封闭式管理，但笔者发现无论是白天还是晚上，不是本小区业主的外来人员都能通畅无阻的自行出入，小区的门岗形同虚设，巡逻又不及时，这给犯罪分子提供了可乘之机。一些犯罪分子白天进来采点，晚上实行盗窃。如果在入室盗窃过程中业主突然回家看到有人行窃，必然会奋起阻止。在这种情况下犯罪分子也会不择手段做出伤害业主的行为，使业主的人身、财产受到损害。因秩序维护员没有履行其职责，业主必然会要求物业公司对其进行赔偿，让公司蒙受经济损失。另外，一些业主以小区得不到安全保障为由拒绝交纳管理服务费，使后续的服务工作难以开展。2、消防安全风险消防安全是物业服务工作中最重要的，但也是最被人忽视，最没人去做的一项工作。物业服务人员素质不同，对消防安全的重视程度也不同，因此也可能造成小区的消防安全隐患多，严重影响到业主的人身、财产安全。物业小区消防安全管理主要存在以下一些问题。一是消防管理责任不落实，没有统一的消防管理办法和制度。一些物业服务企业的日常工作重点可能仅仅停留在秩序维护、保洁及维修上，消防安全责任和管理责任没有得到落实。谁都可以负责，但谁都不愿负责，造成管理真空。二是消防设施损坏、擅自停用、灭火器材缺乏保养等问题。这主要是物业服务人员没有做到日常巡视检查和维修，使消防设施处在停用状态。比如消防管道里没有水，水带没有枪头(消防水枪头容易被盗)，灭火器过期，在这种情况下一旦出现火灾将失去救火的最佳时机。三是各小区乱停车现象的严重，私家车占用消防车道是普遍的问题。市场经济的发展使拥有私家车的人越来越多，而此前物业小区的规划设计并没有考虑这一点因素，现有的车位不能满足停车的需求，业主的车辆就乱停乱摆了，占用消防通道，堵塞了消防车辆的进入。业主的无序停车，埋下了消防隐患。四是物业公司内部人员没有接受专业的消防安全知识培训，出现消防事故时不知道台何去处理，有些服务人员甚至不会检查小区消防设施。因为不了解所以对消防的严重性不重视，认识不够，容易忽视对消防设施的检查和维修，造成消防安全隐患。3、交通安全风险物业小区的交通安全就是小区的车辆、业主出行的安全管理，物业服务企业对小区的车辆管理的目的在于，建立小区内的良好交通秩序、车辆停放秩序、防止业主、使用人的车辆不受损坏或失窃等，相应地，物业服务企业所面临的交通安全风险有以下几点:一是小区交通出行安全管理风险，如何正确处理人、车、路的关系，在保证小区交通安全的前提下，使得行人和车辆能够出行畅通，避免车辆之间的碰撞、刮擦和对行人、小区设施的安全造成损害等。二是小区车辆停放秩序管理风险，主要是如何运用车辆管理制度，让车辆进行有序的停放。如果管理不好，车辆就会乱停乱放，造成其他业主的不满，影响小区的安全秩序。车位不够让部份车辆停在公共场地，而公共场地是全体业主共同所有的，所收的费用也应是全体业主所有的，物业公司收了费用，没有车的业主肯定会有怨言，引发投诉和茅盾。三是小区内车辆的停放安全管理风险，主要是如何制定车辆进出管理制度，对车辆停放状况进行监控，防范和制止小区内外人员对停放车辆及车内财物进行的不法侵害等。对车辆停放的监管力度不够使车辆丢失，将给物业服务企业带来经济损失。有一则案例讲述的是一辆小汽车在小区的停车场丢失，价值几十万。当时业主就要求物业服务公司全额赔偿，并提供了相关的收费单据。物业公司以收费单据上已注明此费用为车位使用费，不是车辆保管费，不负车辆保管责任为由拒绝赔偿所有费用。经法院审理后，称物业公司虽然在收据上注明了不是车辆保管费，但在服务中仍然存在过错，应承担相应的赔偿责任。4、设施设备的安全风险物业小区设施设备的安全管理风险，是指物业服务企业为业主的生活居住、设备使用等提供安全保障，防止业主的人身、财产遭受损失，而进行的对小区内设施、设备的安全检查与管理等活动。在实际的物业服务工作中，物业小区内设施设备的安全隐患可以分为以下几个方面:一是小区共用设施、设备安全隐患，如电梯故障致人损害、供电设备发生故障等;二是小区景观构造、休闲设施安全隐患，如健身器材脱落、断裂致人损害等;三是小区内物品堆放、设备安装、施工安全隐患，如小区因道路、雨水井、化粪池等维修开挖作业未加有效防护或提醒，而致行人坠落受伤等。5、环保安全风险环保安全风险就是小区的环境污染安全风险，随着社会的进步，封闭式住宅小区的日益增多，从一个小区几栋房子到十几栋房子发展到几十栋房子，人口也随着增多，人口的集聚带来了系列的环境卫生问题。小区的环境污染主要有以下几类:一是垃圾污染，是住宅小区最主要的环境污染源。人们每天都能生产出大量的生活垃圾，如果不及时处理，将是蚊蝇、老鼠等四害大量繁殖的温床，而它们又是传播疾病的重要工具。现在新的传染性疾病正四处蔓延，因此维持公共环境卫生，预防疾病的发生和传播是物业服务公司规避环保风险的一项重要工作。进行除虫、灭鼠等消杀服务工作，提升小区的环境效益。另外废旧电池也是垃圾污染的一种，电池里就包含汞、铅、镉等多种化学物质，具有强烈的毒性，对人体造成很大伤害，还可污染地下水和土壤，破坏人类的生存环境，间接威胁到人类的健康。二是空气污染。空气是人类生存不可或缺的物质，因此空气的质量是人们身体健康的重要因素。小区内的空气污染主要有垃圾池、不及时清理的水沟所散发的气味，临街面门的餐馆和酒楼厨房的油烟味。被污染的空气中带有病菌或病毒，能引起人体呼吸道疾病和其它疾病感染。虽然在客观上，对于净化空气物业服务人员所能做的工作有限，但是我们仍然要尽最大的努力去改善管辖小区内的空气质量。及时做好卫生清洁工作，提倡环保，减少业主对环境承载的压力。三是噪音污染。人们是生活在一个声音的环境中，但声音也会给人带来危害。那些为人们生活和工作所不需要的声音叫噪音，噪声对人的影响极为广泛，它影响人们的正常生活、睡眠和休息，干扰工作和学习，甚至引起各种疾病。长期生活在85分贝以上的环境，会使听觉产生不同程度的影响甚至造成耳聋。噪声会引起烦恼，使人精力不易集中，影响工作效率和学习效果，造成记忆力衰退、疲劳、头痛和失眠等。小区内噪音产生的来源主要包括:装修施工、汽车、商业网点、幼儿园、设备以及日常的社区活动等。业主长期生活在这种环境中，肯定心烦继而投诉，如得不到解决便会心生怨气产生矛盾，由此发生的损失可能要物来公司来买单。6、意外事故安全风险意外事做是意想不到或预计不到的事情，往往在发生前被人们忽视的一些问题，因自然、外力等因素造成的安全隐患。如大风刮落雨阳棚、盆景致人损害;老鼠、猫等动物窜入小区配电房引起配电设备的损坏等。造成意外事故的发生往往是我们服务人员认为不可能发生的，从而造成工作上的疏忽。这样的意外事做发生所造成的经济损失也是相当大的。如一个小区配电房内窜进了一只猫，引起供电变压器短路烧坏了。由于这是物业公司的工作失职，更换变压器的费用应由物业公司承担，这样的安全风险给物业公司带来了沉重的经济负担。物业风险规避方式小区物业服务中的安全管理风险，并不是恒定不动的，随着业主对小区物业服务的需求不断提升和房地产开发建设的不断推进，物业服务企业所面临的安全管理风险在不断变化、扩展。基于企业的利益选择，提升企业的管理与服务水平，加强对物业服务中的安全管理风险认识，对涉及的各类安全管理风险进行针对性的预防，这是物业管理企业较为理想的选择。毕竟，对风险的防范才是风险控制的根本，也是企业利益的重点。笔者认为有以下几种方式规避风险:1、建立物业安全四张网一个全封闭式的物业小区出现一些安全事故，与管理小区的物业服务人员工作失职是分不开的，对安全风险认识不够，没有防止和预防安全风险的准备和措施。在小区内实行如下四张安全网可以有效的降低风险。第一张网是建立一支训练有素的秩序维护队伍。秩序维护员是小区安全管理的第一线人员，他们的素质高低，是否尽职爱岗，能否为全体业主和物业公司的利益着想，是小区安全的重要因素。因此对秩序维护员安全意识进行全方位的训练，加强岗位培训和职业道德培训，让其意识到安全的重要性，履行自己秩序维护员的职责。对进出小区的陌生人员、车辆、进行登记与询问，涉及物品搬运等情况予以检查，对楼宇对讲安装和业主使用所形成的盗窃安全隐患进行主动排查和及时上报，及时巡视，规范记录并保存秩序维护人员的巡查日志等。在这样一支训练有素的秩序维护员的监控下，小区的安全事故将始终处在萌芽状态。第二张网是全体物业管理人员。应该说小区的物业管理人员是一个整体，上至经理，下至服务中心人员都应对小区的管理负责。但安全防范能力的高低，都可以反映出物业服务企业的管理水平和风险意识的高低。全体物业管理人员应有强烈安全防范意识，把安全防范放在第一位，提高自身的管理素质，加强职业素养和风险意识，将细致周到的管理工作与风险防范措施相衔接，规范执行企业的规章制度。特别是每个人对自己岗位职责范围内的工作每天进行巡视、审察，发现问题及时处理，对于设施设备定期进行检查、维修和保养，确保它们始终处于完好状态。只有全体管理人员都动起来，认真做好工作中的每一件事，就会在日常的管理中消除安全隐患，无形中也可以增加业主对物业管理工作的认知度。第三张网是全体业主。业主自身的安全意识是降低事故发生的有利条件，一些业主时刻考虑到自身的安全，因此有针对的防范措施，但有些业主的安全意识较差，这时我们物来管理人员要时刻提醒业主做好安全防范。在公共健身场所、景观水池等地方设有提示牌，注意安全;在路灯杆、假山、雕塑等地方标明严禁攀爬行为;在业主外出时提醒其关好水电、门窗，防止出现安全事故。只有不断地提醒，加深业主对这类事物安全隐患的映象，才能使业主做到高度警惕，避免事故发生。第四张网是科技手段网。小区的安全防范主要是人防和机防，在提高人防的前提下，我们也要加大机防的强度。人是有隋性的，因此人防有很多的缺陷，比如说巡视不到位、检查不仔细，发现问题不及时上报等。运用高科技智能化监控设备将弥补这些缺陷，如闭路电视监控系统、红外线周界报警系统、楼宇智能门禁系统、车辆出入门禁系统等设施，提高了物业服务企业的安全监管能力。2、建立完善的制度制度建设的重要性已被越来越多的企业所认识，企业的发展壮大与成功都离不开一套系统、科学、严密、规范的内部管理制度。物业公司防范安全管理风险的基本立足点，也应是建立严格的各项工作管理、考核与评价制度，做到管理工作有章可循，无遗漏、无缺陷、无失误。制度得到全面落实，是减少安全风险的重要保障。制度建设一定要注重推行和检查评估环节，进行重点的落实、推进，并不定期地对执行情况进行检查、纠正、提醒员工违反制度的行为，按照"谁主管，谁负责"的原则落实安全防范管理责任和逐级岗位责任。完善的制度可以带动员工的工作热情，明确其责任，约束其行为。3、购买物业管理责任险随着近年来物业服务行业的不断发展，在物业服务过程中出现与业主的纠纷也越来越多，业主的维权意识也日益增强，物业服务公司与业主之间的法律纠纷也与日俱增。"管理疏忽与失误"是作为判断物业管理企业是否承担法律责任的根据，但再优秀的物业服务公司也很难避免工作中的疏忽和失误。对业主造成人身安全和财产损害，将使物业公司产生很大的经济赔偿风险。如何来规避因工作人员过失而产生的经济风险呢?我想对于大多数物业公司来说，转嫁风险和赔偿责任是最好的方法。而转嫁风险的最佳选择便是投保，购买物业管理责任险，如在服务过程中工作人员因疏忽和失误造成业主人身和财产损害的经济赔偿，依法由保险公司承担物业服务公司的经济赔偿责任。4、合同约定规避风险在物业纠纷中，认定物业公司是否存在"管理疏忽与失误"