昆明XX广场项目战略定位报告

PAGEPAGE16昆明XX广场项目战略定位报告前言昆明XXX地商投投资有限限公司：：我司人员自自本月112日进进驻现场场以后，为为了做到到有绝对对的把握握做好我我们的项项目，我我们秉着着唯一性性，排他他性、差差异化安安全性的的三重原原则，针针对我们们先前的的定位设设想进行行思路拓拓宽和再再定位调调查论证证，以一一切为了了项目的的前瞻性性、唯一一性和可可持续发发展为出出发点，对对云南商商业特色色、昆明明商业特特色、火火车站片片区商业业特色及及出路进进行了重重新审视视和研究究，并在在此基础础上提出出了新的的定位设设想，并并就此与与贵方进进行探讨讨，第一部分这里最最适合做做什么？？云南特色代代表什么么？此部分分析析彩云之之南商业业应该是是有自己己特色的的商业国国＿旅游游特色、民民族特色色；然而而目前服服装业、IIT电脑脑数码、通通讯电子子业都不不能代表表云南特特色昆明商圈分分布扫瞄瞄：青年路、小小西门董董家湾电电子通讯讯商圈、沿沿通路1121路路数码产产品商圈圈、螺狮狮湾服装装批发市市场商圈圈。。。。。。这这些商圈圈都有自自己鲜明明的特色色，唯独独火车站站片区商商圈没有有自己的的特色；；火车站片区区商业扫扫瞄火车站片区区定位政府对火车车站片区区总体规规划：火车站片区区＿商务务商贸集集散地结论：火车站片区区最适合合做:11、物流流批发市市场；22、商务务旅游批批发购物物中心第二部部分我我们可以以做什么么专业物流批批发市场场与商务务旅游集集散中心心的优劣劣势分析析地段：交通：物流：人口：昆明XX广广场商业业项目的的相关营营销定位位策划项目功能定定位昆明明福地1－1：社社会贡献献：配合合政府对对火车站站片区的的城市改改造，靓靓化火车车站片区区市容；；1－2：区区域贡献献：改良良和提升升火车站站片区的的商业环环境和质质量；1－3：民民生贡献献：满足足区域内内固定居居民、及及‘交通枢枢纽’所带来来的四面面八方的的巨大人人流的各各方面需需要；1－4：商商业贡献献：给火火车站片片区、昆昆明市的的新老‘‘车站商商业’的商业业经营者者一个永永续经营营、发展展壮大、新新进经营营的商业业经营平平台；1－5：投投资机遇遇：为具具有相当当投资和和经营经经验的投投资者，提提供一个个高质量量的商业业和地产产投资的的‘财富港港口’； 项目形象定定位整体体：百年年云南商商业精华华所在1期期：首席席云南特特色产品品国际交交易MAALL(即专业批批发零售售市场。含含A区：：1期11～4层层；B区区：2期期1～44层)2期期：酒店店式精英英商务公公寓（公寓5～～6层；；仓储配配套7～～10层层）口号号：这里里是――――云南南的世界界，世界界的昆明明名称称：云南南1000经营业态定定位1期（A区区）1层：金银银、玉器器、珠宝宝等；2层：茶叶叶、烟草草等；3层：特色色服饰、箱箱包、工工艺品等等；4层：特色色副食品品；5层：咖啡啡厅、西西餐厅、商商务会所所等；－1层：综综合超市市2期（B区区）1层：金银银、玉器器、珠宝宝等；2层：茶叶叶、烟草草等；3层：特色色服饰、箱箱包、工工艺品等等；4层：特色色副食品品；5～6层：：居住、办办公、投投资型的的酒店式式小户型型公寓；；7～10：：仓储、办办公、休休闲、金金银玉器器鉴定中中心等配配套设置置及机构构；价格水平定定位租金类（按按建筑面面积下的的均价）1－1）11期1层：1220元／／㎡／月月2层：800元／㎡㎡／月3层：500元／㎡㎡／月4层：400元／㎡㎡／月5层：300元／㎡㎡／月－1层：990元／／㎡／月月1－）2期期1层：1000元／／㎡／月月2层：700元／㎡㎡／月3层：400元／㎡㎡／月4层：300元／㎡㎡／月5层：300元／㎡㎡／月－1层：车车库售价类（按按建筑面面积下的的均价）3－1）11期1层：1220000元／㎡㎡2层：80000元元／㎡3层：50000元元／㎡4层：40000元元／㎡5层：30000元元／㎡－1层：990000元／㎡㎡／月3－2）22期1层：1000000元／㎡㎡2层：70000元元／㎡／／月3层：40000元元／㎡／／月4层：30000元元／㎡／／月5层：30000元元／㎡／／月－1层：车车库（待待议）铺面分割形形态5－1）11期1层～4层层：可自自营独立立铺面＋＋柜台－1层：非非自营产产权包租租小面积积分割销销售5层：分割割成2块块大面积积铺面销销售5－2）22期1层～4层层：可自自营独立立铺面＋＋柜台5层～6层层：300平米／／间以内内小户型型酒店式式公寓总价控制建建议1）铺面主力铺面总总价控制制在155万元以以内2）公公寓控控制在总总价100万元～～12万万元左右右经营管理定定位1、2期11～4楼楼所有独独立铺面面统一管理，分分散经营营1期－1楼楼超市统一一经营管管理收银银2期5～66楼公寓寓统一一管理、统统一经营营销售（投资资）模式式投资模式概概念称谓谓黄黄金收租租法销售模式概概念称谓谓2－1）可可控风险险总价设设计；阐释：即：：·将在实施施所有优优惠政策策时每个个铺面的的实际经经济损失失的总值值，在拟拟定铺面面销售单单价（和和总价）时时全部计计算进单单价（和和总价），然然后以这这样的单单价（和和总价）开开始销售售，并捆捆绑执行行以下‘‘阶段销销售策略略’的核心心方式进进行销售售；·风险总价价计算的的设计方方式：经营权销售售年限：：一次性性销售330年（去去一头一一尾各55年后的的中间330年）一头一尾110年：：作为‘‘优惠（含含无偿）赠赠送’给投资资者和经经营者的的使用年年限，通通过不同同的销售售阶段不不同的‘‘优惠（含含无偿）赠赠送’措施，可可以将此此部分纳纳入‘开发商商额外收收入’部分，也也可以成成为宣传传推广过过程中吸吸引投资资者的一一个卖点点（具体体见‘阶段销销售策略略’）；作用：不因因为实施施优惠政政策而损损失1分分钱，反反之要赚赚钱2－2）不不同购买买阶段的的优惠政政策逐渐渐递减对对比型策策略设计计；阐释释：具体体见‘阶段销销售策略略’作用：：在设计计这种‘‘公开公公平公正正’的政策策下，以以‘前后22个阶段段透明比比较（如如认筹阶阶段与开开盘阶段段的优惠惠政策对对比）’’进行销销售推广广，可以以做到：：一方面可以以做到‘‘加快销销售速度度’；二方面可以以做到‘‘在最短短的时间间内以，以以最高的的价格，卖卖出最多多的铺面面’；三方面可以以做到像像在比较较常规运运用的‘‘低开高高走’的价格格策略下下的‘涨价空空间<递递减优惠惠措施达达到>’’的便利利，同时时又可以以同样具具备‘价格过过高’下的调调整空间间（增加加优惠措措施达到到），而而相比‘‘低开高高走’的常规规策略，该该策略又又更具有有‘诱惑力力和新颖颖性’，而不不需要用用‘赤裸裸裸的低价价’手段。楼层投资模模式控制制11期：1层～4层层：包租租3年，年年回报110％，一一次性返返租3年年30％％（首期期款内扣扣除）；；－1层：包包租100年，年年回报88％，一一次性返返还3年年24％％（首期期款内扣扣除）5层：常规规销售阶段销售推推广策略略以下以1期期1～44层为例例：4－1）认认筹阶段段（开盘盘前）：：·包租5年年（头55年），年年回报66％，一一次性返返租300％（首首期款内内扣除）；；·0投入加加赠100年收益益权，前前5年00成本收收益；·获得400年经营营权；·限量发售售1000张钻石石vipp卡；4－2）开开盘阶段段：·包租5年年（头55