本科民法下学期课件

1、民法分论华侨大学法学院副教授、博士彭 春 莲民法的调整对象：平等主体之间的财产关系和人身关系平等主体？财产关系？ 财产所有关系 财产流转关系 人格关系人身关系？ 身份关系 民法上的财产法律关系模型 甲(A) 乙(B) 丙 分析该模型存在的法律关系民法上的人身关系： 人格关系 身份关系 亲属法 继承法物权法的体系 所有权 用益物权 担保物权 占有债权法债的发生原因 契约 无因管理 不当得利 侵权行为授课计划： 重点： 物权法 次重点： 债权总论 人身权 民事责任（债权分论和继承权因另行单科讲授，故该部分内容本学期不讲也不考）第一章 物权概述 2007年3月16日通过 第十届全国人大五次会议 （

2、2007年10月1日实施）三个空前： 立法历时13年 全国人大审议8次 政治局常委立即组织学习主要内容：一、 物权法基本问题二、 物权法基本原则三、 物权变动四、 所有权的一般规定五、 建筑物区分所有权六、 相邻关系与地役权七、 所有权取得的特别规定八、 用益物权的一般规定九、 用益物权具体规则十、 担保物权一般规定十一、 担保物权具体规则第一章 物权法基本问题一、物权法是一部什么样的法律？二、物权法的功能定位三、物权法制定中的主要争议四、物权法体系结构五、物权法基本原则六、物权的保护物权法是一部什么样的法律？ 是一部崭新的法律吗？ 是关于财产法律制度的基本法？ 是保护私有财产的法律？物权法功

3、能定位？ 1、定纷止争、物尽其用 2、维护国家基本经济制度 3、规范和保护私有财产 4、维护交易安全物权法的功能？定分止争 商鞅商君书：“一兔走，百人逐之，非以兔可分以为百也，由名分之未定也，夫卖兔者满市，而盗不敢取，由名分已定也，故名分未定，尧、舜、禹、汤且皆如鹜焉而逐之，名分已定，贫盗不取。” 俗话：“沿山打鸟，见者有份” “名分”？物的归属 权利归属物权法的作用？ 物尽其用最主要的利用方式： 所有权人设立用益物权 将财产交给 “他人”利用 如： 土地承包经营权 建设用地使用权物权法制定中的主要争议？ 立法背景 13年酝酿，8次审议 2005年7月公布草案 2005年8月北大巩献田公开信

4、主要争议点： 1、是否坚持及如何坚持和实现公有制？ 2、如何规定集体所有权？ 3、如何看待私人所有权？ 4、关于交易安全的争议 5、对借鉴外国和历史的争议 物权法体系结构： 基本原则 总则 物权的设立、变更、转让和消灭（38） 物权的保护 所有权 分则 用益物权（209） 担保物权 占有共247条物权法热点问题： 1、强制拆迁中“公共利益”的界定 2、征收程序及其补偿标准 3、业主权利及其行使 4、宅基地流转的可行性 物权法难点问题： 1、物权变动 2、善意取得制度 3、传统土地承包经营权的性质 4、地役权及其制度价值 5、流质契约的存废及其效力认定物权是大陆法系国家特有的概念 物权 （物的归

5、属与利用）财产关系 债权 （债权债务关系） 此外还有知识产权和股权英美法系采财产法，没有物权概念 财产法与债法、知识产权法等并列，相当于大陆法系的物权法 “物权”一词起源于罗马法，但1900年才由德国民法典首次在法律上正式确认 物权法第2条： 物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权 物权与债权德国民法体系 财产法的两大支柱：物权与债权 以所有权为中心的物权法 以契约为中心的债权法 物权与债权的区别： 1、物权是绝对权和对世权，债权是对人权2、物权是支配权，债权是请求权3、物权是排他性的，债权不具有排他性4、物权是优先权，债权是平等性的权利5、物权包

6、括追及权，债权只在特定人之间6、物权是公开化的权利，债权非公开性7、物权设立采法定主义，债权采合同自由8、保护方法物权与债权制度 大陆法系民法财产权体系构架确立物权与债权的相对化趋势 出现了游离于两者之间的财产权利 如：股权、知识产权 出现债权物权化现象 如：租赁权的物权化 物权与债权的交叉和渗透 如：所有权的期限化 相邻关系的约定与法定规则并存结论：区分物权与债权依然是民法学的主流；物权债权区分是近代大陆法系民法财产权的法理基础，至今依然是大陆法德国法系民法的财产法制度的基本构件；物权债权的划分方法仍有充分意义和价值物权法基本原则提纲： 1、平等保护原则 2、物权法定原则 3、公示公信原则

7、我国长期的财产保护不平等理念 苏俄民法影响比较： 1963年最高院关于贯彻执行民事政策几个问题的意见“各级人民法院在审理财产权益案件时，要首先保护国家和集体的利益。” 民法通则第73条 “国家财产神圣不可侵犯” 民法通则第75条 “公民的合法财产受法律保护” 物权法第4条：平等保护 物权法第3条第3款： “国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利” 平等保护原则内涵？ 地位平等 适用规则平等 发展机会平等 保护平等 曾经是争议最大的问题之一 “香港某公司诉中国三大航空公司案”的启示物权法定原则？物权法第5条： 物权的种类和内容，由法律规定立法例： 放任主义（1794年

8、普鲁士私法） 法定主义（大陆法系继受罗马法）分析： 有位老人，他有一栋很值钱的别墅，老人的儿子对他不太好，但女儿很孝顺，因此老人在准备立遗嘱时犯了难，把别墅留给儿子吧，心有不甘，给女儿，又觉得女儿终究是外姓人，想来想去，老人最终立下遗嘱，别墅的所有权归儿子，居住权归女儿。 这样的遗嘱法院能判有效吗？物权法定： 1、物权类型法定 如不能约定不动产质权 2、物权内容法定 基本权能法定（如39条所有权） 遵守禁止性规定（如186条流质契约） 3、效力法定 4、公示方法法定违反物权法定原则的法律后果： 1、若法律有明确规定，则依该规定处理 2、法律没有特别规定时，若当事人的约定违反了法律的禁止性规定，

9、应认定为无效 3、部分违反物权法定原则，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效 （如流质契约）物权以法定主义为原则，理由何在? 1、物权与债权的分离和对立 物权的本质属性与债权不同 2、便于公示，确保交易安全和便捷 物权法定无法满足社会需要 物权法定是物权法保守性、落后性的代名词？物权法定的弱化是物权法发展的趋向？克服物权法定主义局限性的方法： 1、允许交易习惯已经普遍认同的新的物权种类进入，承认习惯法所创设的物权 2、经由法院判例肯认或创立新型物权 物权公示公信原则分析： 李男、张女原为夫妻，两人婚后购置有两处房产，均登记在李男名下。2011年3月经法院主持调解离婚，双方各得一套房产。但是

10、，归张女的那套房产一直未办理变更登记手续。2011年底，李男生意亏本，为筹集资金，背着张女将分给张女的那套房屋卖给了不知情的第三人小毛，小毛付清房款、签订合同、办理变更登记手续。 张女得知此事后，遂诉至人民法院，要求小毛返还房屋。问： 张女的主张应否得到法院的支持？ 为什么？物权公示公信原则？ 物权的公示物权的取得和变动必须以法律许可的方式“公开表示”出来，以获得社会的承认和法律的保护 物权的公信一旦物权经过公示，当事人就有理由产生合理信赖，因信赖公示而为一定行为，即使登记或交付所表现的物权状态与真实物权状态不相符合，也不影响物权变动的效力 公示手段公信目的公示的目的就是产生公信力没有公信力的

11、公示毫无意义 权衡： 维护交易安全保护真正权利人的利益 天平向交易安全倾斜公信原则 行为人可以信赖登记或交付所公示的物权状态，不必担心权利的真实状况利：维护交易安全 保护善意交易方弊： 牺牲真正权利人的利益公示方法： 不动产登记 动 产 占有何为民法上的“物”？大陆法系两种立法例： 罗马法及法国法为代表的立法例 物包括有体物和无体物 德国、日本民法为代表的立法例 物仅限于有体物我国物权法第2条： 本法所称物，包括动产和不动产不动产： 是指土地以及房屋、林木等地上定着物 动产：不动产以外的物（ 担保法92条）学界通说：物的特征： 非人格性 有体物 可支配性（可控制性） 独立性物的概念是不断发展的

12、概念案例： 李某诉北京网络科技发展公司案案件争议焦点： 游戏所涉及的虚拟装备的属性及价值？我国物权法的发展 1911年大清民律草案专设物权篇 分所有权、地上权、永佃权、地役权、担保物权 1929南京国民政府民法典物权篇 1949年新中国成立废除国民党六法全书 1956年民法草案中断 无物权概念 1964年民法草案中断 1986年民法通则未采用物权概念为什么长期不采用物权概念？ 财产利用关系： 资金利用关系 土地利用关系 改革开放初期，资金及土地的无偿划拨制度尚未改革，尚未认识到担保制度和用益物权制度的必要 物权的保护： 物权遭受侵害的情况下，采用法律规定的维护物权人的利益，保护权利人不受侵害的

13、各种保护方法。主要有： 确认物权请求权（确权之诉） 物权请求权 返还原物请求权 排除妨害请求权 消除危险请求权第二章 物权变动一、区分合同效力与物权变动效力 （区分原则）二、不动产物权变动三、不动产登记制度四、动产物权的变动五、非基于法律行为的物权变动案例分析： 黄广道诉李秋月房屋买卖合同纠纷案件问题：房屋买卖合同与产权过户登记的关系？未办理过户登记手续的房屋买卖合同效力？黄广道的诉求应否得到法院支持？李秋月的诉求应否得到法院支持？假如李秋月以高价将该房卖给第三人，且办理了过户登记手续，谁最终能取得该房的所有权？李秋月承担何种责任？区分原则： 区分合同效力与物权变动效力 物权法15条：当事人之

14、间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。 此即：区分原则（物权变动与原因关系的区分）（合同效力与物权效力的区分）区分原则的实际意义：保护买受人依据合同所享有的占有权有利于确立违约责任有利于保护无过错的相对人区分原则符合基本法理 物权为排他权 债权为请求权 立法及司法实务界认识上基本一致： 合同法第44条： 依法成立的合同，自成立时生效案例分析：（一房二卖） 甲卖房给乙，乙付款后尚未入住，双方也未办理过户登记。甲又高价将房卖给丙，双方办理过户登记。问：（1）甲对乙违约还是侵权？ （2）房屋所有权归属谁

15、？ （3）若丙已知乙的存在，仍然购买并办理过户登记，丙能否取得房屋所有权？ 不动产物权的变动登记生效主义 登记为物权变动的生效要件，未经登记，不发生物权的变动 我国物权法采此种模式 德国、瑞士、台湾也采此模式第9条： “不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”不动产登记？ 国家登记机关将不动产物权变动的事项记载于不动产登记薄，并供不特定的第三人查阅的行为 登记是一种公示方法 多头登记现象的分析？物权法第10条2款： “国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，

16、由法律、行政法规规定。”登记费用：按件收费不得按照不动产的面积、体积或价款收费 国家实行统一的登记制度 （登记范围、登记机构、登记办法） 我国登记机构的设置？ 有三种主张： 专门行政机关（房产、地产机关争执） 基层人民法院 公证机构（前置程序、负责实质审查） 与登记行政机关（形式审查）共同负责我国物权法12条： 登记机构应当履行下列职责： （一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料； （二）就有关登记事项询问申请人； （三）如实、及时登记有关事项； （四）法律、行政法规规定的其他职责。 申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。 登记机构

17、的审查义务： 登记机构在审查有关的登记申请中，承担何种职责。 两种模式： 形式审查 实质审查其他国家不动产登记机关设置？ 司法机关作为登记机关： 德国、瑞士 由地方法院的不动产登记局登记 登记行为是司法行为，等同于判决 不动产登记争议直接上诉 政府作为登记机关： 法国、英国 由法国政府经济和财政部登记 由英国政府土地管理局登记 德国和瑞士的做法： 设立登记赔偿金 登记赔偿金来源： 1、 登记手续费中提取一定比例设立基金 购买“错误和遗漏保险”（责任保险） 2、 登记机关行使追偿权取得的资金 德国： 采形式审查，但有公证前置程序要求 （公证员已经进行了实质审查，登记机关无须实质审查）几种特殊的登

18、记制度： 更正登记 异议登记 预告登记更正登记？ 权利人、利害关系人认为不动产登记薄记载的事项有错误时，经其申请，经权利人书面同意更正或有证据证明登记确有错误的，登记机构对错误事项进行更正的登记。异议登记？ 利害关系人对不动产登记薄记载的物权归属等事项有异议的，可以通过异议登记以保护其权利 第19条2款： “不动产登记薄记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”预告登记？ 为确保债权的实现，保障将来实现物权等目的，按照约定向登记机构申请办理的

19、预先登记。第20条： “当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。” 预告登记的效力： 1、保全效力（保障将来实现物权） 2、具有使债权物权化功能 3、保全请求权顺位 4、 破产保护效力（对抗其他债权人）案例： 某房产公司与张平签订了“房地产预售合同”，并在市房地产交易所办理“预售登记”。后该房产公司又与某信用社签订借款合同，将预售给张平的房产抵押给信用社。后因房产公司未按期还款，信用

20、社诉至法院。 判决： 房产公司败诉，房产公司应向信用社还本付息。 执行中 张平提出异议，要求停止执行 张平主张房屋所有权思考： 进行预告登记后，张平能否取得房屋所有权？ 房屋预售登记能否对抗第三人？登记机构的责任： 第21条 “当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。 因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。 ” 即： 提供虚假材料者承担赔偿责任 登记错误承担赔偿责任 可向造成登记错误者追偿 登记机构的责任：严格责任分析：甲男（50岁）与乙女（34岁）均系离异，两人经短暂相识后同居生活。同居期间，甲男出资50万

21、元购买一套二手房。在申请办理过户手续时，两人向房产管理局提供了共有协议书和情况说明书，两人共同取得此房屋的两证，各占50的份额。乙女随后出钱装修此房，后产生矛盾并分开居住。甲男诉至法院，请求法院确认该房屋的所有权其所有；乙女答辩认为对该房屋自己已取得50的产权，且经过房产登记机构的确认，且装修也有投入，故请求法院驳回甲男的诉讼请求。 分析：1、司法机关怎么看待已经登记的物权效力? 2、登记部门的登记与法院确权之间的关系？分析: 上海市某区一套房屋为蔡俊所有。2008年1月，经倪敏提供蔡俊身份证原件，王卓伪造了照片为其本人、其余信息为蔡俊的假身份证，又以校友关系找到房地产交易中心工作人员袁程斌，

22、请袁程斌帮忙。 （蔡俊与倪敏是夫妻关系，倪敏与王卓是情人关系） 同时，郁娟经人介绍，在未事先实地查看房屋的情况下，即与王卓签订了房屋买卖合同，约定购房总价为25万元。袁程斌为他们办理了房地产登记受理手续。郁娟向王卓支付了购房款，也取得了房地产权证。 蔡俊发现后，要求登记部门办理更正登记，登记部门核实后予以更正，撤销了郁娟的产权登记；王卓以诈骗罪被追究了刑事责任。分析： 1、上海市房产登记部门是否应当承担责任？承担何种责任？2、郁娟起诉要求上海市房产登记机构承担全部赔偿责任的主张应否得到法院的支持？为什么？动产物权的变动动产交付一般动产：交付生效 特殊动产： 交付+采登记对抗主义 未经登记不得对

23、抗善意第三人何为交付？ 现实交付 观念交付 简易交付 观念交付 指示交付 占有改定现实交付： 即移转占有，将动产的占有由出让人移转给受让人观念交付： 是在特殊情况下，法律允许当事人约定不予现实地交付动产，而是采用一种变通的交付办法，来替代实际交付，以发生物权的转移 包括简易交付、指示交付和占有改定三种具体方式简易交付： 动产物权设立和转让前，如果权利人已经依法占有了该动产，则无须再行实际交付，而从法律行为发生效力时起，直接发生物权变动的效力 （无形交付） 以债权合同的成立代替动产的现实交付指示交付？ 是出让人在转让动产时，该动产由第三人占有，所以，出让人仅将其对第三人的返还请求权转让给受让人，

24、即可替代物的实际交付 （让与返还请求权）占有改定？ 是动产物权的出让人和受让人特别约定，该动产仍由出让人继续占有，而受让人仅取得对物的间接占有以代替标的物的实际交付选择题： 1、甲即将大学毕业，遂将自己的电脑以1200元价格出售给低年级学生乙。但因为还有一个月才正式离校，甲想再使用一段时间，遂又与乙约定借用一个月。那么，甲交付电脑的方式为（ ） A. 占有改定 B. 简易交付 C. 实际交付 D.指示交付2、林清将其小汽车出租给张某使用，每月租金1000元，租期3月。2个月后，林清欲转让该小汽车，遂与张某签订了买卖该小汽车的合同，张某支付了价款，并办理了登记手续。 A.林清交付汽车的方式为占有

25、改定 B.林清交付汽车的方式为简易交付 C.张某仍然需要支付一个月的租金 D.张某不必再支付剩余一个月的租金动产物权的变动： 第23条：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。” 即：适用交付并转移占有的规则 交付是动产物权变动法定的公示方法，交付是法定义务，不能约定免除交付的义务，如设定质押时特殊动产物权的登记： 第24条：船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。如何理解： “未经登记，不得对抗善意第三人”？动产在交付时发生物权变动，特殊的动产也是在交付时发生物权变动，但没有登记则不得对抗善意第三人举例： 若甲将其所有的车辆转

26、让给乙，并交付，但双方未办理登记；后甲又将该车卖给了丙并办理了登记（丙为善意），结果？ 丙可以向乙主张返还车辆，而乙的损失只能向甲主张，甲应向乙承担违约责任。 非基于法律行为的物权变动非基于法律行为的物权变动： 一、法院、仲裁委生效法律文书 二、政府的征收决定 三、继承和受遗赠 四、合法建造房屋、拆除房屋等事实行为 对物权变动的影响？ 法律文书生效时 继承开始时 事实行为成就时 非基于法律行为发生的物权变动的再处分： 处分该不动产物权时 未经登记，不发生物权效力第31条规定精神： 非基于法律行为享有不动产物权的，处分该物权时，未经登记，不发生物权效力分析： 老王有一栋三层小楼，老王去世后，该栋

27、小楼由小王继承。小王欲将该房卖给杜某。如何办理物权变动手续？ 答案： 小王须将所继承的房屋登记在自己名下，才能将所有权转移给杜某第三章 所有权所有权的内涵 权能、取得、行使、消灭所有权的限制所有权的类型所有权的内涵？ 是所有人对自己的不动产或动产，依法享有的占有、使用、收益和处分的权利所有权的正当性？ 是所有权存在的正当依据，是尝试对所有权来源的正当性作出理论解释 其中有多种学说 有影响力的有先占说、社会契约说、劳动说等先占说？ 罗马法上，先占是一种所有权取得的方式，又是一切所有权具有正当性的基本理由 罗马人的自然理性和自然法思想 法学阶梯：“野兽鸟鱼，即生长在陆地、海里和空中的一切动物，一旦

28、被人捕获，根据万民法，即属于捕获者所有，因为自然理性要求以无主之物，归属最先占有者”，“海中长出的岛屿，这是很少见的，属于先占者所有，因为它被占有之前不属于任何人”。劳动说？ 近代英国思想家洛克 劳动是个人将自然物据为己有的唯一依据，所有权是劳动的产物，是对劳动成果的认可和保护。社会契约说？ 近代法国思想家卢梭社会契约论 人们将权利交给国家，国家根据社会契约而成为主人，所有权是对个人的限制所有权的内容？ 所有权的权能，是所有人为实现其对所有物的独占利益，在法律规定的范围内可以采取的各种方式。 占有权能 使用权能 收益权能 处分权能当所有权与占有权能分离时非所有人享有的占有权受保护，所有人不得随

29、意请求合法占有的非所有人返还原物非所有人的合法占有被他人侵夺时，其可以基于其享有的占有权请求侵夺人返还原物所有权的限制 私法上的限制 主要体现在所有权的行使既受相邻关系、他物权制度制约，又受民法上诚实信用、禁止权利滥用原则限制 公法上的限制 主要体现在国家对私人财产权的征收征用征收？国家为了公共利益的需要，利用公权力强制地、有偿地取得他人财产权利 条件： 1、只能是基于公共利益 2、征收的主体只能是国家 3、必须符合法律规定的权限和程序 4、征收必须给予适当的补偿 何为公共利益？如何界定公共利益？ 新闻调查： 为了公共利益的拆迁？ （2010年8月28日中央电视台新闻频道）主要案情： 2010

30、年春节前，江苏常熟湖苑五区的居民们从常熟日报上的一则通告突然得知，自己房屋的国有土地使用权将在15天内被收回，随之而来的就是拆迁。可是，这里的房龄还未满10年，公告之前居民们毫不知情。这次拆迁范围涉及34万平方米的土地，800多名住户，为的是实施琴湖片区综合改造工程，把这里建成常熟未来的休闲商务区，法律依据是公共利益。观看： 新闻调查 2010年8月28日中央电视台思考和研讨： 1、本案拆迁是否是为了公共利益？是否是“公共利益”由谁说了算？ 2、土地储备中心作为拆迁项目的主体的法律依据是什么？ 重庆：史上最牛“钉子户” 断水断电的“孤岛”重庆最牛钉子户 2004年9月重庆九龙坡区鹤兴路片区商圈

31、改造，这个区的两百八十户均已陆续搬迁，后来仅剩一户不肯搬迁，户主为杨武、吴苹夫妻，后来开发商把周围挖空，让这栋两层小楼伫立在工地上，形同孤岛，但户主仍坚持不搬。 重庆智润置业有限公司 重庆南隆房地产开发有限公司 坚守“孤岛” 继续生活 “孤岛”顶上飘扬的国旗 重庆“钉子户”杨武 “谁敢拆，我就把他打下去！” “ 钉子户”大坑外的围栏 市民送鲜花网民称这是“一个伟大的标志性的事件” “钉子户”女户主吴苹知法守法的理性姿态 “钉子户”男户主杨武渝州散打冠军增添了事件的娱乐性，他站在屋顶挥舞国旗的场景深具震撼力与感召力 媒体几乎一边倒的支持姿态国家的不同法律地位： 公法主体 拥有和行使国家公权力 私

32、法主体 拥有和行使国家的财产所有权国家利益并不必然属于公共利益商业开发？ 分析：泉州台商开发区的建设 增加税收 增加就业 城市规划 社会成员受益商业开发并不必然不属于公共利益思考： 何为公共利益？如何界定？物权法对于公共利益没有进行界定 公共利益： 属于民法上的不确定概念 “范围”（“外延”）不确定 “内涵”应是确定的 判断是否符合公共利益时，需要完善相应程序，通过合理的程序做出判断国务院第590号令： 国有土地上房屋征收与补偿条例 2011年1月21日实施 公共利益的界定：1、国防和外交的需要2、由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要3、由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、

33、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；4、由政府组织实施的保障性安居工程建设需要5、由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要6、其他公共利益的需要 注重程序公正： 1、对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日2、政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布3、因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人不同意征收补偿方案的，政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案4、政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定

34、涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。5、作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。6、被征收人不服申请行政复议或行政诉讼 补偿项目的确定 补偿项目包括：1、被征收房屋价值的补偿；2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿 补偿标准的确定： 1、对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格 2、因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。3、对因征收房屋造成停产停业损失的

35、补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定 注重保障基本人权：1、实施房屋征收应当先补偿、后搬迁2、不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁3、禁止建设单位参与搬迁活动 征用： 国家在紧急状态下，强制地使用公民的私有财产的行为。 使用后，应当返还 使用后毁损、灭失的，应当补偿也是公权力对私有财产权的限制大陆法系国家对所有权定义模式： 具体列举式 法国民法典544条： 所有权是“对于物有绝对无限制地使用、收益及处分的权利。” 中国物权法39条：. 抽象概括式 德国民法典903条： “物之所有人，在不违反法律或第三人权利之范围内，得自由

36、处分 其物，并得排除他人对物之一切干涉。”所有权？ 所有人 自己的财产 占有、使用、收益、处分 权能： 占有权 使用权 受益权 处分权占有和占有权： 占有：对物的事实上的控制 有权占有 无权占有 善意占有 恶意占有 区别善意占有与恶意占有的意义？ 1、占有人善意时，可以依据善意取得制度取得对财产的所有权；（善意取得制度在于维护交易安全） 2、不当得利返还问题上，善意或恶意占有人均应返还原物及孳息，但权利人应支付善意占有人因维护财产的必要费用使用权： 获取物的使用价值或增值价值 所有权人当然享有使用权 非所有权人也可以依约定享有使用权收益权： 民法上的收益主要是指孳息 收益权可以基于合同来确定处

37、分权： 所有人对财产的消费和转让 消费事实上的处分 转让法律上的处分 处分权决定了财产的归属所有权的特征？（6） 1、是法定财产权 非绝对无限制的权利 权利不得滥用 2、主体为所有人 某些财产，法律规定只能由特定的人享有3、所有权是独占的支配权 一物一权4、是无期限限制的权利 不存在“暂时性”的所有权5、是完全物权 包含四项权能6、客体仅限于有体物、特定物、独立物所有权的取得？ 是获得所有权的合法方式和根据 原始取得 继受取得原始取得： 依照法律，最初取得财产的所有权或不依赖于原所有人的意志而取得财产所有权一般认为： 原始取得方法主要是：生产、收取孳息、先占、添附、遗失物的取得、埋藏物和隐藏物

38、的发现、善意取得、时效取得等。 继受取得：（传来取得） 通过某种法律行为，从原所有人那里取得对某项财产的所有权一般认为： 继受取得的主要方法是买卖、赠与、继承遗产、接受遗赠、互易等。1、收益 主要指收取孳息 天然孳息原物因自然规律产生的物 按物的用法收获的物 天然孳息与原物未分离之前 是原物的组成部分 法定孳息根据法律关系所产生的收益孳息的归属： 有约定，按照约定 没有约定，按照法定 没有约定也无法律规定，按照交易习惯 交易习惯： 归原物所有人 既有所有权人又有用益物权人，由用益物权人取得2、添附 不同所有人的物结合在一起形成不可分离的物或具有新质的物 恢复原状事实上已不可能或经济上不合理 需

39、要重新确认新的财产的权利归属 三种形态： 附合 混合 加工装修动产与不动产的附合 “ 吸附原则” 动产被添附到不动产上，不动产所有权人取得动产的所有权添附情况下，新所有权的归属： 有协议约定，按照约定 不能达成协议，归新财产添附价值量大的一方所有，但要向原所有人给付适当的经济补偿3、遗失物的拾得 遗失物：他人丢失的动产（并非无主） 拾得：以发现和占有为构成要素 依日尔曼法：尽一定程序性义务后，遗失物应由国库、寺院、拾得人按比例取得所有权，大陆法系各国民法大都继承了日耳曼法的做法。 我国民法通则79条： .应当归还原主，因此支付的费用由失主偿还我国物权法地109条： 应当返还权利人。拾得人应当及

40、时通知所有人、遗失人领取，或送交公安等部门分析： 李珉诉朱晋华等履行悬赏广告案案例：李珉返还拾得物诉朱晋华等履行悬赏广告案主要案情： 朱晋华丢失公文包在电影院，被李珉拾得。朱在天津日报刊登寻包启事三次，表示必有重谢，无果，遂再次登报声明“一周内有知情送还者酬谢15000元。”李珉见到启事后联系失主。在约定的地点交接时发生争执。 李珉诉至法院要求朱兑现报酬15000元。天津和平区法院一审判决： 驳回诉讼请求一审判决认为： “公文包内存有私人联系册，可找到遗失人，李珉并未按照线索积极寻找失主或交有关部门处理，反而等待寻包启事，违背了社会公德；朱晋华在寻包启事中所定之酬金并无法律效力，并非真实意思表

41、示。为了维护社会公德，建设社会主义精神文明，对李珉之诉讼请求不予支持。”判决依据：民法通则58条第1款第3项及第79条第2款。58条1款3项：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效”79条2款：“拾得遗失物、漂流物或失散的饲养动物，应当归还失主，因此支出的费用由失主偿还”本案审判是在物权法实施之前，如果依据物权法112条判决结果将不同。 物权法112条： 悬赏广告，应按照承诺履行义务天津市中院二审调解： 给付李珉8000元。思考：应否赋予拾得人报酬请求权？遗失物制度应如何完善？直接援引基本原则条款判决的妥当性？ 对于本案专家的评析（王利民）： “尽

42、管民法的基本原则具有非常重要的作用，但这并不意味着司法实践中法官可以随意运用民法的基本原则判决案件。一旦法官经常采用基本原则判决案件，那么判决就几乎不具有说理性，法律的严谨性与逻辑性将荡然无存。” 关于拾得人的报酬请求权问题 德国民法典978条：行政机关或交通机构的公务员拾得遗忘物，不享有报酬请求权，其他人拾得价值不低于100马克的遗忘物的，其报酬是拾得同价值遗失物的报酬的一半，而拾得价值低于100马克的遗忘物则无报酬请求权。此案折射出的矛盾在于： 依据遗失物制度，收取报酬没有合法根据，甚至有违公德和精神文明 依据悬赏广告理论，收取悬赏金额则是合法的 导致： 拾得人不主动寻找失主而坐等悬赏广告

43、，造成道德危机 4、漂流物的拾得、埋藏物和隐藏物的发现 参照拾得遗失物的有关规定 返还失主或交有关部门，有关部门应当及时交还失主或发出招领公告 拾得人或有关部门应妥善保管 自发布招领公告之日起6个月内无人认领的，归国家所有5、善意取得 无处分权人将其动产或不动产转让给受让人，如果受让人取得该动产时出于善意，则受让人将依法取得对该动产的所有权或其他物权 善意取得制度旨在保护交易安全善意取得适用条件： 物权第106条 1、无处分权人处分他人财产 2、受让人取得财产时为善意 3、以合理的价格有偿转让 4、完成了法定的公示方法善意取得制度的适用应注意以下几个问题： 首先，善意取得制度与合同法第51条的

44、冲突问题 在符合善意取得其他要件的情况下，要排除合同法第51条的适用。善意取得制度属于特别规定，应当优先适用其次，善意的判断标准如何把握？ 就不动产买卖而言，受让人有合理的理由信赖登记，就是善意 就动产买卖而言，确定受让人是否善意应考虑： 受让人是否知道转让人为无权处分 转让价格 交易场所和环境 受让人和转让人的关系善意取得是否适用赃物?善意取得是否适用赃款？分析： 杨某的朋友张某最近还给他一笔4万元的旧债。但不久，公安机关找到杨某，说张某涉嫌诈骗，据张某供述，其所得的诈骗款中的一部分用来归还欠杨某的债务。现公安机关要对该笔赃款追缴。杨某不同意退还，他认为自己不知情，况且张某的确欠他4万元钱。

45、分析：杨某收到的还款是否构成善意取得？杨某该不该退还这笔赃款？刑法第64条规定： 犯罪分子违法所得的一切财物，应当予以追缴或者责令退赔；对被害人的合法财产，应当及时返还；违禁品和供犯罪所用的本人财物，应当予以没收。没收的财物和罚金，一律上缴国库，不得挪用和自行处理。”根据这一规定，对于仍在犯罪分子手中的赃款、赃物，司法机关有权追缴或返还被害人 关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释第11条：行为人将诈骗财物已用于归还个人欠款、货款或其他经济活动的，如果对方明知是诈骗财物而收取，属恶意取得，应当一律予以追缴；如确属善意取得，则不再追缴。遗失物转让是否适用善意取得？物权法第106条与107条

46、之间的关系？分析： 2007年11月，王帅在一次聚会时，酒后将一个祖传玉镯遗忘在洗手台上，被酒店清洁工胡萍拾到。后林梅到胡萍家串门，得知胡萍拾得宝贝，找人鉴定后知道为极品羊脂玉，市场价格不菲，提出购买。胡萍就以15000元价格把这只玉镯卖给了林梅。2008年1月，王帅偶然知道自己手镯的下落，并要求胡萍归还玉镯，胡萍说玉镯已卖给林梅无法归还。王帅因一直找不到林梅而未向其提出归还玉镯，直到2011年3月，王帅将林梅诉至法院，要求归还玉镯。 问：王帅能否取得玉镯的所有权？ 分析：遗失物转让原则上不适用善意取得制度： 满足下列条件时可以构成善意取得： 1、权利人直接向无权处分人请求损害赔偿，意味着权利

47、人放弃了对遗失物请求返还的权利，受让人从而取得遗失物的所有权，则遗失物可适用善意取得制度； 2、权利人怠于向受让人行使请求返还权利，权利人请求返还超过有效期限。权利人自知道或者应当知道受让人之日起2年内未向受让人请求返还原物，2年期限届满后，遗失物适用善意取得，即受让人取得该遗失物的所有权。 6、时效取得 即取得时效制度 无权利人以一定状态占有他人财产或行使他人财产权，经过法律规定的期间，便依法取得财产所有权或其他财产权的制度 是物权取得的方式之一取得时效的构成要件： 1、占有 自主、和平、公然、持续、 (善意占有) 2、期间 起算点为占有人开始占有之时 继受取得（传来取得）： 通过某种法律行

48、为从原所有人那里取得对某项财产的所有权。 前提：原所有人具有所有权 根据：买卖合同 赠与、继承、受遗赠 互易 所有权的行使： 第7条 禁止权利滥用行使方式： 所有人直接行使 授权他人行使 第40条所有权的消灭： 消灭原因： 客体灭失 主体消灭 依法转让 抛弃 依法强制消灭所有权的种类： 国家所有权 集体所有权 私人所有权规定国家所有权、集体所有权、私人所有权是我国物权法最根本的“特色”。物权法第5章专章规定，共25个条文民法通则涉及的条文仅3条（73、74、75条）各类所有权:主体客体权利行使的方式所有权的保护等问题 (一) 国家所有权：主体： 物权法45条：法律规定属于国家所有的财产，属于国

49、家所有即全民所有。 全民所有？国家的全体国民共同享有 全体国民是抽象的或集合的概念 具有不确定性客体：1、法律规定专属于国家所有的财产 物权法46条：矿藏、水流、海域属于国家所有 宪法10条：城市的土地属于国家所有 物权法47条：城市的土地属于国家所有，法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地属于国家所有。 野生动物保护法3条：野生动物资源属于国家所有 物权法50条：无线电频谱资源属于国家所有 物权法52条：国防资产属于国家所有2、非专属于国家所有的财产的国家所有权 （1）自然资源：森林、山岭、草原、荒地、滩涂等并非专属于国家所有，集体也可享有所有权 （2）文物：并不专属于国家，只有法律规定

50、属于国家所有的，才属于国家所有 文物保护法第5条：中国境内遗存的一切文物、古文化遗址、古墓葬、石窟等属于国家所有 （3）基础设施：国家投资修建的铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施？ 1、城中村的土地应该保持原来的集体所有，还是应属于国家？ 2、野生植物保护条例未对野生植物资源的所有权作出规定权利行使方式：物权法45条2款：国有财产由国务院代表国家行使所有权 经营性国有资产： 设置管理机构（如成立国资委） 非经营性资产： 授权职能机关或地方人民政府管理无线电管理条例： 国有无线电频谱资源，属于军事的频谱资源由中央军委代表国家行使澳门特别行政区基本法第7条： 澳门特别行政区境内的土

51、地和自然资源，除在澳门特别行政区成立前已依法确认的私有土地外，属于国家所有，由澳门政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人使用，其收入全部归澳门政府支配所有权保护：物权法56条： 国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏物权法57条 法律责任：对国有财产负有管理、监督职责的机构及其人员滥用职权、玩忽职守、造成国有财产损失的，规定应承担法律责任 违反国有财产规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其它方式造成国有财产损失的，应依法承担法律责任？何种法律责任？ 集体所有权物权法5863条共6个条文民法通则仅74条一个条文农民集

52、体所有权 （处在农村，主要从事农业生产活动）城镇集体所有权 （处在城市社会，主要从事工商经济） 农民集体所有权主体：属于本集体成员集体所有客体：法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施 所有权的行使： 村农民集体所有村集体经济组织或村民委员会代表集体行使 村内农民集体所有村民小组代表集体行使 乡镇农民集体所有乡镇集体经济组织代表集体行使城镇集体所有权主体： 理论上属于企业全体劳动者集体所有？主体上，劳动者不稳定，企业成员与企业的劳动关系不断变化中客体：企业的生产资料和财产所有权行使：物权法未规定

53、私人所有权民法通则：公民个人所有权物权法：私人所有权主体：私人客体：64条：合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产65条：合法的储蓄、投资及其收益 第四章 业主的建筑物区分所有权概念专有权共有权管理权业主大会和业主委员会名称：各国立法例不同，名称也不同法国、德国、奥地利：“住宅分层所有权”瑞士：“楼层所有权”英国、美国、意大利：“公寓所有权”台湾、日本：“建筑物区分所有权”我国：“业主的建筑物区分所有权”重点与难点： 专有权的客体 住宅改为经营性用房的条件 共有权的行使 管理权的行使 业主大会的诉讼地位 业主的建筑物区分所有权： 物权法70条：业主对建筑物内的住宅、经营性用

54、房等专有部分享有所有权、对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利 复合所有权业主的建筑物区分所有权特征： 1、客体的特殊性 不限于建筑物，拓展至整个小区 2、复合性权利 业主不能对不同权利进行分割行使、转让、抵押、继承或抛弃 3、专有权具有主导性 决定共有部分的持有份比例，决定管理权的大小业主？ 取得建筑物专有部分所有权的人 基于商品房买卖合同合法占有专有部分 但尚未办理所有权登记的人房屋承租人借用人 实际物业使用人管理人 实际物业使用人业主 专有权： 对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的单独所有权特点： 1、专有部分所有权具有所有权的效力 2、专有权的客体具有特殊性 是建筑

55、物经分割后形成的具有一定独立性和可公示性的专有部分 3、专有部分所有权具有主导地位 决定共有部分的持有分比例 决定管理权的大小 转让专有部分，共有部分一并转让专有权行使的限制： 1、物权法71条：不得危及建筑物安全，不得损害其他业主合法权益 2、第77条：商改住 住改商问题： 物权法第77条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 未经同意，有利害关系的业主可以请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失 住改商“有利害关系的业主”的范围？ 本栋建筑物内的其他业主 建筑区划内，本栋建

56、筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。“同意”是全体一致同意还是多数同意？ 须一致同意即：将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持 构成专有权客体的条件？ 具有构造上的独立性，能够明确区分条件 具有使用上的独立性，可以排他使用 通过登记予以公示并表现为法律上的 独立性实践中，一般指售房合同中确定的套内面积争议：露台是否为专有部分？ 规划上专属于特定房屋 销售时列入该特定房屋买卖合同中应当认定为专有部分的组成部分共有权 是区分所有人依据法律、合同以及规约，对建筑物的共有部分、基地使用权、小区公共

57、场所和公共设施等所共同享有的财产权利共有权的行使： 1、不得以放弃权利不履行义务 物权法第72条2款：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务” 2、采用约定或持有份方式行使权利 物权法80条：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”法定共有部分 强行法 不得通过约定变更归属 附随于专有权 开发商不得保留所有权法定共有部分的范围： 1、道路 （指建筑规划区内的道路） 2、绿地 （指建筑规划区内的公共绿地，明示属于个人的除外） 3、物业管理用房 4、维修资金 5

58、、建筑区划内其他公共场所和公用设施 建筑区划内其他公共场所和公用设施？司法解释明确： 1、基本结构部分： 如基础、承重结构、外墙、屋顶等 2、公共通行部分 如通道、楼梯、大堂等 3、附属设施、设备 消防、公共照明、避难层、设备层等也应当认定为共有部分车库、车位的归属? 占用业主共有道路的车位 占用其他场地增设的车位 属于业主共有的车位车库： 隶属于小区 具有独立空间 （四周是封闭的） （可以通过登记表彰权利的范围） 以存放车辆为目的 是小区的附属建筑物 停车位：规划用于停车的具体地点74条：车位、车库的归属 “建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式

59、约定” 说明了什么?车位、车库的归属由当事人在购房合同中约定开发商保留所有权？开发商将车库（位）赠送给业主？开发商将车库（位）出售给业主？开发商将车库（位）出租给业主？结论：？开发商所有 车位应当首先满足业主的需要？第74条 “车库、车位应当首先满足业主的需要” 如何理解和把握？开发商在修建车位、车库后，应按照配置比例首先将其出租、出售给业主，而不能高价卖给第三人开发商没有满足业主需要，而是高价出卖车位给业主以外的人承担何种责任？如何认定业主对屋顶以及外墙利用的性质？ 合理使用？ 基于对专有部分特定使用功能的合理需要 外墙面及屋顶与其专有部分相对应 合理使用可无偿利用 侵权？ 非合理使用 违反

60、管理规约侵害他人合法权益 楼顶搭建房屋 楼顶种菜管理权： 业主基于专有部分的所有权从而依法享有对业主的共有财产和共同事务进行管理的权利 管理规约（业主公约、住户规约） 全体业主通过业主大会就物业的管理、适用、维护与所有关系等各方面所制定的规则。 是业主自治的产物 针对物的管理 如建筑物及其附属设施的使用和维护 针对业主行为的管理 如业主共同生活作出规定 物业管理 自行管理权 自主聘任权 解聘权 监督权管理权的行使？ 设立业主大会，选举业主委员会业主大会？ 自治组织 没有诉权业主委员会？ 业主大会的执行机构议事规则：共同决定 表决方式：（76条） 1、经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占