贷款买房的朋友一定要看一下

1、贷款买房的朋友一定要看一下 HYPERLINK /index.php?mod=usershare&act=show&sid=1297602028&u=c265e4bd629300c5106e9fbc3be335ec59e0ae3b580f642d&adtag=user_share_more 分享 HYPERLINK /index.php?mod=profile&u=c265e4bd629300c5106e9fbc3be335ec59e0ae3b580f642d 马黎 02-13 21:00分享 朋友，你贷款买买房了吗？你你贷款买房时时，是不是只只看他们用计计算器算，而而一点没关心心你的贷款方方

2、式和还款方方式？如果是是，你就一定定遭遇了售房房者和银行的的忽悠，你将将可能多付上上万，甚至上上十万的利息息。不信你就就看一看。贷贷款计算公式式：贷款公式主主要有两种，它它们分别叫做做 等额本息息贷款计算公公式 和 等额本本金贷款计算算公式。这两两个公式的最最大不同：在在于计算利息息的方式不同同。前者采用用的是复合方方式计算利息息(即本金和和利息都要产产生利息)，后后者采用简单单方式计算利利息(即只有有本金产生利利息)。这样样，在其它贷贷款条件相同同的情况下，等等额本息贷款款很明显地要要比等额本金金贷款多出很很多利息。另另外，等额本本息贷款计算算出的每期还还款金额都相相等；而等额额本金贷款计计

3、算出的每期期还款金额则则不同，从还还款前期都后后期，金额逐逐渐减少。11。等额本息息贷款计算公公式:每月还还款金额 (简称每月本本息) =贷贷款本金 XX月利率（1+月月利率） 还款月数 -（1+月月利率） 还款月数 - 112。等额本本金贷款计算算公式:每月月还款金额 (简称每月月本息) =（贷款本金金 / 还款款月数） + (本金 - 已归还还本金累计额额) X 每每月利率后期期，金额逐渐渐减少。等额额本息贷款与与等额本金贷贷款比较关键键字: 等额额本息贷款, 等额本金金贷款, 贷贷款比较, 提前还款序序国内银行最最早推出的贷贷款方式是等等额本息贷款款。但在20003年6月月份的时候，突突

4、然有媒体揭揭秘，说银行行还有一种等等额本金的贷贷款方式没有有告诉消费者者。并算了一一笔帐，买一一套房子贷款款40万元330年，前者者比后者要多多出利息100万元之巨。消消费者一片抱抱怨。于是有有媒体总结如如下：银行方方在乎信贷额额度售楼员关关心提取佣金金开发商希望望早收放贷购购房者的利益益谁计较还款款方式不能挑挑贷款银行不不能选按揭律律师不算帐你你的利益谁知知道等额本息息贷款与等额额本金贷款相相比，在正常常还款情况下下，等额本金金贷款的确能能节省很多利利息。但为什什么在国外，采采用等额本息息贷款的借款款人能比等额额本金贷款节节省更多的利利息呢？当您您了解了贷款款后，您会发发现目前国内内有成千上

5、万万的借款人每每年都无谓地地多支付着成成千上万的利利息。下面，我我来深入地分分析这两种贷贷款，从而可可以得出一个个结论，等额额本息贷款通通过调整还款款方式，可以以在节省利息息和节省时间间方面，比等等额本金贷款款更好。两种贷款的的利息计算方方式下面我们们先来分析一一下这两种贷贷款在传统的的还款方式下下的区别。在在计算利息方方面，等额本本息贷款为什什么与等额本本金贷款有那那么大的差别别？原因在于于两者计算利利息的方式不不同。等额本本息贷款采用用的是复合利利率计算。在在每期还款的的结算时刻，剩剩余本金所产产生的利息要要和剩余的本本金(贷款余余额)一起被被计息，也就就是说未付的的利息也要计计息，这好像

6、像比“利滚利”还要厉害。在在国外，它是是公认的适合合放贷人利益益的贷款方式式。等额本金金贷款采用的的是简单利率率方式计算利利息。在每期期还款的结算算时刻，它只只对剩余的本本金(贷款余余额)计息，也也就是说未支支付的贷款利利息不与未支支付的贷款余余额一起作利利息计算，而而只有本金才才作利息计算算。因此，在在传统还款方方式下，贷款款周期越长，等等额本息贷款款就要比等额额本金贷款产产生越多的利利息。所以，如如果借款人无无法调整(或或选择)还款款方式的话，贷贷款周期越长长的借款人，越越应该选择等等额本金贷款款。两种贷款款的每期还款款特点让我们们继续分析这这两种贷款的的区别。虽然然等额本金贷贷款能节省很

7、很多利息，但但等额本金贷贷款的“缺点”是它的每期还还款金额都不不同，而且是是前期还款金金额较重，后后期还款金额额较轻。这要要求借款人的的还款能力要要适应这种情情况。而对于于等额本息贷贷款来讲却没没有这样的“缺点”，它的每期还还款金额都相相同。借款人人可以比较容容易地根据自自己还款能力力，制定贷款款方案。但要要注意的是，等额本金贷款的每期还款额虽然不等，但它的每期平均还款金额却比等额本息贷款低很多。下面两张截图来自于贷款分析师软件, 展示了两种贷款的每期还款特点。等额本息贷款还款表（部分）：每期还款额相同 等额本金贷款还款表（部分）：每期还款额不同 下面的分析，将能够进一步揭示出贷款的奥妙。两种

8、还款的比较前面介绍了两种贷款方式各自的特点，我用表格归纳如下。等额本息贷款等额本金贷款计息方式简单利率计息复合利率计息每期还款本息等额不等额（前期重，后期轻）每期还款本金前期轻，后期重等额每期还款利息前期重，后期轻前期重，后期轻利息飙升速度加速度匀速度国内流行度主流弱流(?)国际流行度主流弱弱流操作灵活程度强弱计算难度高难较难评价可以造出最好的还款方案，也可以造出最糟糕的方案。选它没错，但可能不会是最好注意上表中，等额本息贷款的流行度和操作灵活度都超过了等额本金贷款。由于等额本息贷款占有主导地位，所以许多数学家对其进行了深入的研究，并发现等额本息贷款中，除了利率以外，还款方式和贷款周期对利息的

9、影响也非常大。超越等额本金贷款之一：双周加速还款归功于计算机的普及以及软件工程师的努力，现在的老百姓可以象贷款精算师一样，轻易地掌握贷款的各种计算方法，细致地对贷款方案作分析比较，深入地了解贷款方法的多样性。这使得借款人可以根据自己的经济状况，灵活地采用一些还款方式，来减少利息、缩短贷款期限，减轻贷款利率变化所带来的压力。等额本息贷款中的 HYPERLINK /html/dic/accelerate_pmt.html 双周加速还款就能用来减少利息、缩短贷款期限，达到与等额本金贷款相同的效力。下面我用一个简单例子来说明。假设您贷款30年50万元，分别采用等额本息贷款的标准月还款、等额本息贷款的双

10、周加速还款、等额本金贷款三种方式计算。贷款年利率为6.39%。下面我用贷款分析师软件（个人版）的二张截图来说明它们的差别。等额本息贷款截图：标准的月还款 (用等额本息贷款计算器计算) 等额本金贷款截图 (用等额本金贷款计算器计算) 等额本息贷款截图：双周加速还款 (用等额本息贷款计算器计算) 双周加速还款与等额本金贷款的对比 根据上面三张截图制作出下表，以便各位比较。等额本息贷款之标准月还款 (参照)等额本金贷款等额本息贷款之双周加速还款原始本金50万50万50万贷款年利率6.39%6.39%6.39%贷款周期30年30年24年1个月支付频率每月支付一次每月支付一次每两周支付一次每月支付金额3

11、,124.26 (月)2,723.84 (月平均值)3,124.26 (4周)利息累计624,733.6480,581.25483,100.27还款期数360期360期629期节省利息-144,152.35141,633.33节省天数-0天2,135天每年需多还款-每年还款不等3,124.26贷款成本率124.95%96.125%96.62%以等额本息贷款的标准月还款为参照，从上表中可以看出，等额本息贷款中的双周加速还款方式像等额本金贷款一样，也能大量的节省利息。双周加速还款虽然比等额本金贷款多付2500元的利息，但贷款周期却比等额本金贷款缩短了将近6年。等额本息贷款中的双周加速还款看起来还不

12、错，但在美国，选择它的借款人只是非常小的一部份人，大部分借款人选择的是等额本息贷款中的 HYPERLINK /html/dic/extra_pmt.html 额外还款 HYPERLINK /html/dic/extra_pmt.html 方法。它比双周还款方法操作起来更方便、更灵活、更省钱。超越等额本金贷款之二：额外还款在等额本息贷款中，采用部分提前还款，是节省贷款利息和缩短贷款时间的基本方法，也是最有效的方法。它主要有两种方式，一是上面介绍的 HYPERLINK /html/dic/accelerate_pmt.html 加速还款，另一种是这里介绍的 HYPERLINK /html/dic/

13、extra_pmt.html 额外还款。而额外还款则更简单、灵活，在国外，它是借款人的主要还款方式。最典型的方法就是在每年的最后一期还款中，多付上一笔同样金额的还款。因为这种方法比较灵活，所以，如果借款人为了达到自己的财务目标，就需要经过几次试算来决定自己的额外还款时间、频率和金额。在这里，为了说明这种还款方法可以比等额本金贷款节省更多的利息，假设借款人有这样一笔贷款，30年贷款周期50万元，每月还款一次，贷款年利率为 6.12%，经过几次试算后发现，在正常还款表的每年最后一期还款中，多付上一笔3,360元的还款，则贷款合计利息就刚好开始少于等额本金贷款的合计利息。等额本息贷款之额外还款表(部

14、分) 额外还款与等额本金贷款之比较 上图是两种贷款的比较，显示了等额本息贷款加额外还款可以比等额本金贷款节省更多的利息。我们可以用3,360元额外还款作为一个阀值来调整节省利息的多少：比该阀值越大，则比等额本金贷款节省的利息越多；比该阀值越小，则比等额本金贷款节省的利息越少；当等于该阀值时，则比等额本金贷款节省利息 151.46元，节省贷款时间5年10个月(2129天)。所以如果借款人选择了等额本息贷款，一定要考虑相应的额外还款或加速还款。综合对比 将上面的计算结果用下表综合地进行比较，以便更全面地了等额本息贷款和等额本金贷款的差别。等额本金贷款等额本息贷款 + 额外还款原始本金50万50万贷

15、款年利率6.12%6.12%贷款周期30年24年2个月支付频率每月支付一次每月支付一次每月支付金额2,667.43 (月平均值)3,036.44利息累计460,275.00460,123.54还款期数360期290期节省利息-151.46节省天数-2,129天 (5年10个月)每年需多还款-3,360.00贷款成本率92.055%92.024%对于借款人来讲，管理好自己的贷款是一项非常重要的理财项目。所以重要的是根据自己的经济收入来制定财务目标和还款计划，而不是一定要比等额本金贷款节省利息。而等额本息贷款加上额外还款方法能够帮助借款人灵活的理财。秉持着省钱就是挣钱的原则，量入为出，您一定能早日

16、脱离贷款一族的苦海。备注观点：目前，老百姓的购房贷款因为风险低、利润大成为银行的最优质项目。但老百姓却要付出沉重的经济代价。其原应就在于国内一些银行采取各种方式(例如要求缴纳提前还款违约金，限定提前还款次数，或者提高每次提前还款的金额)只允许老百姓按照银行的规定还款，而不允许老百姓根据自己的经济状况用其它提前还款手段来缩短贷款周期和贷款利息。 通过文章“ HYPERLINK /html/view/2006-06-22_m_penality.html 提前还款与贷款违约金” 可以看出，国外银行限制提前还款是为了避免贷款的成本遭受灭顶之灾，而国内一些银行限制提前还款是为了让自己的收益最大化。当贷款利率上升时，承受损失的是老百姓，而银行却在极端获益的情况下继续获益。而一旦不能达到收益最大化，就认为有自己损失，就要借用所谓的“遵循国际惯例”或“与国际接轨”的借口，向老百姓收取违约金。这即缺少法律的合理性，也是对老百姓权益和利益的盘剥。 一些人将双周加速还款称之为让利于民，