项目策划战略规划方案及定位分析报告

1、史家湾项目战略规划及定位报告思路决定出路，角度决定高度城市的发展进程犹如人类的进化史，对于史家湾项目而言，如果不能抛开城改房的定位角度，将无法步入项目发展的新高度。她曾孕育过华夏名族的起源，她曾见证过无数兴衰成败的历史故事 ，她是长篇文学白鹿原原型，现在她再一次被历史推向发展的浪尖。第一篇：版块漂移第二篇：市场分析第三篇：客群分析第四篇：产品定位第五篇：规划建议纲举目张：道与不见之手 项目DNA分析 项目地块分析项目地所处位置在浐河西岸，城中村区域史家湾村腹地。欲做此项目，必要对项目周边地形、地貌做客观的评析，以此为基础逐步深入俯视项目地版图 房市金碟项目区域概述 房市金碟新城区灞桥区雁塔区项

2、目地项目地位置非常尴尬，行政管辖属于雁塔区，治理改造却属于浐灞生态区。由于都偏离了三个行政区域的核心位置，周边人口比较稀疏大多是城中村居民，房地产项目较少，自然景观有待进一步改造。看似一家亲，实则两张皮 房市金碟区域道路交通设施比较完善，东侧东三环、绕城高速四通八达。北侧咸宁路，长乐路贯穿西安主城区，周边幸福路、万寿路以及未来多条规划路纵横交错。规划的地铁5号线和地铁6号线分别贯穿项目地南北，不久的将来进出西安入主城区、南下长安，北上经开交通将会异常便利。交通便利，道路四通八达地铁六号线地铁五号线项目地 房市金碟多多超市迎客隆超市巧玲百货超市福润超市延河超市建设银行工商超市农业银行片区内商圈众

3、多、金融配套丰富，但大多集中在咸宁路上，项目地周边只有个别小型超市。北侧的暖山康城在社区东侧沿街规划有三层沿街商铺，其中包括精品服饰、日用百货、休闲餐饮、经融证券等，目前已经在做定向招商，预计一期入住后投入使用。商圈云集，商业设施完善 房市金碟区域内的教育、卫生医疗设施较为完善，其中包括中学3所，小学4所基本满足周边居民子女上学问题。大型医院有7家，灞桥康复医院、陕西省纺织医院、等驾坡医院、东郊第一职工医院、省建材医院。中小型医疗卫生诊所和社区医院多达数十个，足以保障基本的医疗卫生服务。省纺织医院省建材医院东郊职工医院古城医院东方医院灞桥康复医院等驾坡医院穆将王小学史家湾小学田家湾小学省安装公

4、司二小市47中学高桥中学东方中学生活设施齐全，满足居民医疗、教育需求 房市金碟史家湾一颗埋没在曲江、浐灞光芒下的星项目地块评述 房市金碟曲江核心区浐灞核心区西曲江、东浐灞，看似咫尺间实则千里远周边的区域都在如火如荼地大跨步发展，然而这片孕育了华夏文明的土地，这条滋养了关中大地的河流，却随着时间的流逝，渐渐走出了人们的视线，甚至被越来越多的人所淡忘。 房市金碟项目地占地面积约XXXX亩东西长XXX米南北长XXX米土地性质属于居住用地 房市金碟东西北南项目地所处位置位于史家湾村核心腹地，北部紧贴暖山康城，南部靠近雁鸣湖一号湖。项目期西侧是一马平川的农民房，三到四层的低矮建筑鳞次栉比，本地居民生活其

5、中，勉强维持着表面上看似幸福的生活。城中村腹地，农民房鳞次栉比项目地周边的高压输电铁塔威严矗立，看似一位位钢铁卫士，其实带来了巨大的安全隐患。空气中弥漫的不是泥土的芳香和芳草的气息，而是从翻着白沫的池塘里散发出垃圾的恶臭。高压电塔林立，空气污浊东侧的浐河西路，双向两车道，向南一直延伸可以到达三环线和绕城高速，直取曲江核心也就是十来分钟的车程。向北直通咸宁路，是进入城区的主要方式。道路上车辆非常稀少，偶尔才有汽车高速驶过。主要的公交线路集中在咸宁路上，浐河西路上只有一条708路小公交线。道路平整，交通比较方便，车流量稀少项目地旁的浐河流域河道宽阔，由于目前处于旱季，浐河水量较少，河床裸露。河床上

6、杂草丛生荆棘密布，一股混浊不堪的溪水从中穿过，完全不是我们期待中“一级水源地”的景象。浐河水量稀少，河床裸露，河道内杂草丛生低调的史家湾在曲江、浐灞光芒下蓄积着力量浐灞生态区 ，规划总面积129平方公里，其中集中治理区89平方公里。浐灞生态区被列入西安市重点发展的“四区一基地”之一。 目前的浐灞生态治理已经进入第二阶段，建设“两塬夹一川”的南区（杜陵塬、白鹿塬夹浐河川道约10平方公里）。 打造9公里浐河水岸线，400亩滨河花园，2014年浐河将进入全面蓄水阶段，启动浐河碧水工程，在浐河滨河西路的部分路段建设截污管道，封堵了现有排污口，并开工建设“引灞济浐”工程，不断净化浐河水质。 到2015年

7、这个浐河综合治理基本完成。2015年这个浐河综合治理基本完成随着浐灞生态区的逐步落实和曲江的生态资源开发殆尽，浐河流域将成为未来西安的新生态宜居区。我们项目地位置正好处在生态宜居功能区的核心，雁鸣湖的北侧，其区位价值潜力不可估量。区域小结1、 处在尴尬位置的史家湾，看似享受到两个行政区域的共同眷顾，实际上却是两区行政管辖的盲区。2、在曲江和浐灞的光芒下，她犹如沧海遗珠被大多数人所忽视。3、在周边丰富的生活配套设施、便捷的交通条件映衬下，史家湾自身的条件反而显得贫瘠和匮乏。4、随着曲江核心区域开发殆尽浐灞生态改造的逐步深入，史家湾将逐渐被世人所关注，之前的暗淡是给未来的璀璨聚集能量。第一篇：版块

8、漂移第二篇：市场分析第三篇：客群分析第四篇：产品定位第五篇：规划建议纲举目张：2010.4.15贷款买二套房首付不低于50%；2010.4.17 “国十条出台”；国务院：房价过快上涨区可暂停发放第三套房贷款；2010.9.29中国出台措施巩固房地产市场调控成果，暂停发放第三套及以上房贷，首套房首付比例不低于30%；2010.1.10关于促进房地产市场平稳健康发展的通知出台；2010.1.12央行宣布上调存款类存款准备金率0.5个百分点；2010年1月2010年2、3月2010.2.20银监会正式发布流动资金贷款管理暂行办法；2010.2.20个人贷款管理暂行办法出台；2010.3.08关于加强

9、房地产用地供应和监管有关问题通知出台；2010年4.17新政2010年9.29新政政策高压2011年新年伊始“新国八条”、西安“限购令”等政策相继出台，将西安房地产市场推入前所未有的寒冬期，2011年注定将成为西安房地产不平凡的一年政策法规 房市金碟1.限购政策：已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)、能够提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。2.停购政策：已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民

10、家庭，暂停在本市辖区向其售房。3.二手房贷：对贷款购买第二套住房的居民家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。通知要求银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。西安楼市限购令4.限购类型：本次限购的类型仅限新建商品住房和二手住房，而公寓、写字楼和商铺不在限购范围之内。 房市金碟国家限购令的出台：让老百姓的思维发生了变化1.限购对市场需求的抑制是理论远大于实践 2.限购的实施打乱了既有的市场运行秩序 3.限购不是良药，行政手段过度使用不利于市场长期发展 4.市场需求长期被压制，之后必将会有报复性的反弹。5.限购令让一部分投资

11、性需求转向二三线城市，推高了当地的楼价。限购政策 停购政策二套房贷 实质影响 房市金碟近期市场分析1月份城东区商品房销量为29.55万平方米，与去年12月相比上涨了57.33%；具体分物业来看，普通住宅销量为25.88万平方米，环比上涨了62.56%；商服用房销量环比上涨20.34%；别墅销量依然较旺，销量环比上涨了33.25%。车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城东481258830840227831295544城东区2011年1月份销售情况 单位：平方米一月城东市场普通住宅销量为25.88万平方米，环比上涨了62.56% 房市金碟城东区2011年1月份普通住宅各面积段销售套数 分段

12、单位：平方米50以下5070709090110110130130144144180180220220260260以上13310735155763832719911664本月城东区普通住宅销售套数为2393套，环比上涨了46.54%。与以往相比，1月份城东区的住宅销售面积段偏大，其中110-130平方米的户型成交638套，占总量的26.7%，成为本月的主力成交面积区间；其次是90-110平方米之间，占总量的23.3%；再次是受刚需及投资置业群欢迎的70-90平方米的户型，销量占总量的14.7%；其他面积段的销售比重与以往基本保持一致。90130平方米为城东主力面积区间 房市金碟城东区2011年1

13、月份普通住宅各价格段销售套数分段单位：元/平方米小于35003500-40004000-45004500-50005000-55005500-60006000-65006500-70007000-75007500- 80008000- 10000大于1000024371052955483651973342231287562从本月成交价格段分布图中可以看出，5000-5500元/平方米的房源共成交548套，占本月城东区的22.9%，是本月的主要成交价格区间；其次是5500-6000元/平方米的价格区间，占总量的15.3%，排行第二；排在第三的是65007000元/平方米价格区间，占城东区普通住宅

14、成交总套数的14%。 5000-5500元/平方米的房源为该区域销售主力城东区2011年1月份普通住宅购买人群来源情况 单位：套本市本省其他地区外省市境外235022210本月城东区普通住宅的购买者还是以本市为主，占98.2%；本市其他地区的购买值占0.9%；外省市占0.9%。与以往一样，本月城东区依然以本市的购房者为主。东区普通住宅的购买者还是以本市为主周边项目调研御锦城水岸东方沁水新城龙湖弗莱明戈恒大绿洲暖山康城国际幸福城国际生态城本案项目名称御锦城项目位置长乐立交西北角 售房位置长乐立交西北角开发商盛邦新业集团营销代理不详售房电话83528888承建商不详规划设计西北设计研究院景观设计西

15、北设计研究院占地面积13.34万建筑面积30万产品组成小高，高层，别墅绿化率42%容积率2.29总户/栋数一期16栋客户来源本地主力户型三房工程进度一期交房，二期出地平户型配比不详畅销户型三房楼间距70米销售均价7000元/交房日期2012地下车位110面积区间85-210车位比例1：0.8得房率78%开盘日期2010.12销售率2011.2.19日物业公司锦江物业物业费1.4元/平方米优惠方式不详恒盛御锦城项目名称水岸东方4期项目位置长乐路浐河东岸售房位置长乐不立交西侧开发商陕西广厦营销代理广润房产售房电话83516666承建商广厦集团规划设计西北设计研究院景观设计西北设计研究院占地面积12

16、00亩建筑面积215000产品组成高层、小高层绿化率45%容积率2.2总户/栋数7000户客户来源本地主力户型三室工程进度出地平户型配比不详畅销户型三室楼间距50米销售均价6600/交房日期2012.5地下车位378面积区间95200车位比例1:5得房率75%开盘日期2010销售率70%物业公司白银新城信物业公司物业费1.2元 不含电梯费优惠方式均是98折水岸东方4期项目名称沁水新城项目位置长乐东路2号售房位置长乐东路2号开发商陕西兄弟置业有限公司营销代理自销售房电话83251111承建商不详规划设计北京大地建设设计景观设计日本TACK景观公司占地面积190亩建筑面积280000平方米产品组成

17、高层、小高层、多层绿化率70%容积率2.21总户/栋数2952客户来源本地主力户型两房三房工程进度主体封顶户型配比不详畅销户型两房三房楼间距50销售均价7000交房日期2009.7地下车位89面积区间91208车位比例0.15得房率80%开盘日期2008.1销售率70%物业公司经典物业物业费1元/平方米优惠方式暂无沁水新城项目名称暖山西安项目位置咸宁东路付28号售房位置咸宁东路付28号开发商西安富祥房地产营销代理普兰尼克地产顾问售房电话82290000承建商陕西2建规划设计北京意匠景观设计北京意匠占地面积116亩建筑面积300000 产品组成高层绿化率47%容积率3.42总户/栋数2453客户

18、来源本地主力户型两室工程进度封顶户型配比不详畅销户型两室三室楼间距50销售均价7000交房日期2011.9地下车位1300面积区间90145车位比例0.54 得房率82%开盘日期为看盘销售率前期咨询物业公司西安雅嘉物业 物业费1.20元/平方米优惠方式存3000抵6000暖山西安项目名称龙湖弗莱明戈一期项目位置浐河生态区浐河西路中段 售房位置东二环百盛负一层龙湖生活体验馆 开发商西安龙湖地产 营销代理自销售房电话83216999 承建商不详规划设计西北设计院景观设计加拿大泛太建筑设计公司占地面积818亩建筑面积120万平米 产品组成高层,多层,别墅,绿化率50% 容积率2.4总户/栋数74栋6

19、700户客户来源本地主力户型四房工程进度处理地基 户型配比不详畅销户型四房楼间距30销售均价未定交房日期2013.5地下车位未定面积区间90300 车位比例0.67 得房率不详开盘日期未开盘销售率未开盘物业公司龙湖物业 物业费未定优惠方式不详龙湖弗莱明戈项目名称恒大绿洲项目位置浐河畔咸宁东路北侧 售房位置西安恒大绿洲会所首层 开发商恒大地产集团 营销代理易居中国 售房电话88181888 承建商江都建设规划设计新世纪景观设计新加坡雅克筑景公司 占地面积390亩 建筑面积70万平方米 产品组成高层 小高层绿化率45% 容积率2.6 总户/栋数4410户 63栋 客户来源本地主力户型两房 三房 跃

20、层工程进度封顶户型配比不详畅销户型两房 楼间距50销售均价6500交房日期2011.9地下车位3240面积区间81167车位比例1：0.6 得房率未定开盘日期2010.12销售率不详物业公司金碧物业有限公司 物业费1.20元/平米 优惠方式不详恒大绿洲项目名称幸福国际城项目位置纺南路与半引路什字 售房位置纺南路与半引路什字 开发商宏润地产 营销代理易居中国 售房电话62260999 承建商不详规划设计不详景观设计不详占地面积785亩 建筑面积100万平方米 产品组成高层、小高层、多层 绿化率40% 容积率2.5 总户/栋数30000 客户来源本地主力户型两房三房工程进度地上20层户型配比不详畅

21、销户型两房三房楼间距50销售均价待定 交房日期地下车位不详面积区间70246车位比例0.5得房率80%开盘日期2010年6 销售率不详物业公司宏润物业 物业费0.9元 优惠方式不详幸福国际城项目暂时叫停项目名称绿地国际生态城项目位置咸宁东路与浐河西路十字 售房位置咸宁东路与浐河西路十字 开发商绿地集团 营销代理深圳九天机构 售房电话88180999 承建商四川亚泰西安分公司 规划设计英国UA国际建筑设计有限公司 景观设计香港玉琪璘景观堂 占地面积1569亩 建筑面积2百万平方米 产品组成别墅 绿化率42% 容积率0.69 总户/栋数3734户客户来源不详主力户型无户型配比24幢双拼；35幢三合

22、院；16幢四联排；12幢六联排 工程进度60%楼体已建成畅销户型不详楼间距20销售均价30000元/平 交房日期2012-07 地下车位466 面积区间340520车位比例1:2 得房率不详开盘日期2010-07-06 销售率不详物业公司第一太平洋戴维斯 物业费3.5元/平方米 优惠方式现购房免一年物业费 绿地国际生态城市场小结序号项目名称位置建筑类型销售均价面积区间主力户型1御锦城三环与长乐东路交汇处西北角别墅、多层、小高层、高层700085210三房2水岸东方长乐路浐河东岸小高层、高层660095200三房3沁水新城长乐东路2号别墅、多层、小高层、高层700091208两房、三房4龙湖弗莱

23、明戈浐河生态区浐河西路中段高层,多层,别墅,未定价90300四房5恒大绿洲浐河畔咸宁东路北侧高层 小高层650081167三房6暖山西安咸宁东路付28号高层 小高层700090145两房、三房7幸福国际城纺南路与半引路什字多层、高层 小高层项目叫停70246暂无8绿的生态国际城咸宁东路与浐河西路十字别墅30000340250无周边在售项目以两房、三房为主，价格范围主要集中在65007000元/，个别高端项目均价过万元，城中村改造项目价格较低，国际幸福城目前工程叫停，之前销售价格仅在3000元/左右。重点关注重点项目解析1、原味西班牙风格建筑的100万平方米的大型居住社区，体量和风格于我们类似。

24、2、一期4幢多层洋房、9幢9层小高层，产品与我们不尽相同。3、首次使用红陶筒瓦、精致铁艺、圆弧檐口和手工质感文化石等高端筑材与工艺标准。4、龙湖特有的五重景观体系。5、多种手法将别墅专属的尊崇生活体验与奢侈空间享受，完美嫁接于花园洋房。6、社区内优质幼儿园及小学教育资源，以及10万平方米的社区配套商业。龙湖弗莱明戈 房市金碟1、总建面70万平米，南侧紧邻咸宁路，规划中的地铁6号线由此经过，交通十分便利。2、建筑设计为欧式风格、欧式皇家园林风格。建瓯风格内容丰富但不纯粹。3、 20000多平米中心水景环绕双会所、7000多平米综合楼规划有超市、餐饮、艺术娱乐中心和儿童活动中心4、 15000平米

25、运动中心“一兆纬德”全程经营管理，规划有室内恒温游泳馆，室内篮球馆、壁球室、桌球室、健身大厅。5、2000平米的国际知名幼儿园，为业主子女提供优质的基础教育。6、全国一级资质的金碧物业有限公司携手全球知名物管专家戴德梁行，共同为您提供国际水准的英式管家贴心服务。恒大绿洲 房市金碟1、总建面为291856.8平方米，于我们紧贴具有直接竞争关系。 2、楼体间设有喷泉水系，小区绿化率高达47%，3、本身的配套非常完善，小区设有多功能会所，游泳池，健身房，幼儿园及购物超市等生活配套设施，4、建筑风格为简约欧式建筑，户型面积从97平方米至150平方米户型可以满足不同的购房者的需求，5、户型设计格局自然和

26、谐，建筑构造为全剪力墙结构，结构稳定，抗震性好，6、地理位置非常优越，升值潜力可想而知！暖山西安 房市金碟SWOT分析市场优势：区域内竞争项目较少，市场有待深挖。交通优势：道路交通发达，未来地铁上盖。商圈优势：周边生活商圈众多，满足居民需求。配套优势：区域教育、医疗条件充足，生活质量有保障。环境优势：地理位置优越，自然景观丰富，环境优质无污染。竞争劣势：周边竞争项目较为强势，竞争压力大。属性劣势：项目性质属于城中村改造，对树立品牌有影响。景观劣势：浐河周边景观比较原始，形象欠佳有待治理和改善。距离劣势：项目地上配套设施匮乏，生活配套有一定距离。优势劣势 房市金碟机会威胁曲江资源消耗殆尽，浐河、

27、雁鸣湖成为新的宜居生态区浐河流域改造为该区域带来新的发展契机经济实用型房子需求量庞大，城改房还有不错的机会政策高压“限购令”对市场造成极大冲击，限制了部分客户投资置业消费者逐渐理性，对城改房还有一定的偏见周边项目实力强劲，直接造成客户的分流项目在性质上始终烙着城改的烙印，品质道路在前行中受阻对比之下，项目的品质必须出奇制胜 房市金碟WT主攻战略指导应对策略：1、针对周边项目而言：避其锋芒，客户锁定，不与其争；2、针对目标客户：打造好而不贵的产品，提升居住的品质；3、针对产品户型：借鉴市场比较受欢迎的户型，填补市场空缺；4、针对市场价格：避免与高档楼盘的较量，张扬项目的性价优势。我们的目标是立足

28、浐河岸打造片区内最适合居住的房子！WT战略指导- 克服内部劣势，回避外部威胁 房市金碟第一篇：版块漂移第二篇：市场分析第三篇：客群分析第四篇：产品定位第五篇：规划建议纲举目张： 房市金碟客群定位 西安“限购令”的出台，在抑制房地产市场的过快增长的同时，将一大批本地投资型客户、外地改善型客户阻挡在了我们的售楼部之外。首次置业的刚性需求和二套改善型投资者成为目前市场的主力。偶得客户游离客户重要客户核心客户客群细分客户策略：以纯粹的产品形象锁定核心客户；以精准的价值体验感染重要客户；以坚挺的片区价值传递打动游离客户；以产品投资潜力吸引偶得客户。区域内追求优质生活环境，却承受不了曲江高额房价的首次置业

29、青年 在区域内经营生意的外来生意人有地域情结或者现在生活区域远离城市核心，稍有积蓄急需改善居住环境的本地二次置业者追求价格低廉，交通便利，倾心于浐河未来规划的本市其他区域居民客群特征1、大部分经济实力比较薄弱，少部分相对富足，具有务实的消费观，价格延伸的性价比往往是他们考虑的首要要素，因为口袋实在羞涩，所以可承受的总价有限！2、对该区域具有地域情结，祖祖辈辈生活在这片土地上，他们熟悉周围的一草一木，在这里有着他们曾经的美好回忆。3、现在生活、工作的地方属于城市的非核心区，向往城市便利的生活，希望分享城市资源，对区域的改变望眼欲穿！4、他们希望社区内和社区周边有比较完善的生活、交通等配套居住是他

30、们最大的需求，对房子空间分割得是不是合理？没有什么清晰的认识！客群小结1、区域内经济实力相对薄弱的首次置业青年2、区域内有一定经济基础，对目前居住条件不太满意的改善需求3、纺织城国棉厂的普通职工和一般管理人员4、周边商圈内的个体私营者5、周边城中村改造带来的周边村民锁定客户需求，制定战略目标第一篇：版块漂移第二篇：市场分析第三篇：客群分析第四篇：产品定位第五篇：规划建议纲举目张：项目周边的楼盘风格调研项目名称建筑风格项目建面御锦城别墅采用简欧建筑风格，高层和小高层均才用现代建筑风格30万水岸东方一期到三期都采用现代风格建筑21.5万沁水新城别墅、花园洋房采用新中式建筑风格，高层、小高层采用现代

31、建筑风格28万 龙湖弗莱明戈西班牙地中海建筑风格120万恒大绿洲一期到三期均采用简欧建筑风格70万暖山西安一期到二期均采用简欧建筑风格30万国际幸福城高层、多层均为现代风格建筑100万绿地国际生态城均为别墅采用地中海式建筑风格200万周边8个项目主要是现代建筑，品质感普遍较低，而且容易淹没在灰色的天际线之下！只有少数高端项目采用地中海式建筑风格，皇马建议的建筑风格力求与高端项目看齐！细数我们周边的项目，唯有绿地国际生态城和龙湖弗莱明戈充分发挥所处地理优势，结合自身园林景观，打造了较为纯粹的地中海风格社区。但是由于产品门槛过高，将很大一部分人挡在了优美的地中海风情之外。所以我们建议在产品风格上与

32、之呼应，在产品结构上与之配合，打造纯粹的地中海风情高层、小高层社区，以弥补市场空缺。一改以往城中村改造房品质低、户型差的形象，塑造好而不贵的高品质社区，城中村改造也有春天。属性定位：浐河岸上地中海原筑在有价值的土地上，河与山的价值首当其冲！在整个项目区域内，浐河水量虽然小、河面虽然也窄，距离项目有一定距离，但对提升项目形象具有举足轻重的意义！因此，我们也要立足浐河岸！自古及今，只要有水的地方就是人居的最佳去处！地中海风情，欧陆气质，点明项目形象，将来整个建筑都是欧式风格，园林建议为地中海园林，原筑，还原本真的建筑，最纯的建筑，为原筑！不同的建筑风格能为项目注入迥然的形象气质，从对以下几种风格的

33、分析比较中，我们找出了合乎项目属性的建筑风格；项目精选欧洲风情立面，打造异域风情的高端项目！以期实现差异化战略定位！建筑风格现代主义风格新欧陆建筑风格新中式风格风格特征时代感强，代表理性前卫时尚个性化，并反映新材料、新技术的特征是时尚、浪漫的代表，展现的是西方传统的艺术特征，具有鲜明的地域感和档次感；保留并延续名士灰和中国红，并局部汲取冰裂、花窗等建筑元素。建筑形态形体自由、不受约束，讲求体块的穿插、构架的运用等；或点式或板式、或低层或高层；讲究固定的形体比例，大量柱式、装饰线脚的运用，可谓精雕细刻的艺术品；以花园住宅为代表，多以住宅立面所采用；主要继承的是徽派建筑的青砖黛瓦马头墙，画檐挂落小

34、格窗，讲究的是意境和幽雅的塑造，讲究的是家族礼仪以及睦邻友好的传统美德，质朴，加之院子里的松风翠竹，丹桂飘香、小桥流水，是居住别有一番诗情画意。材质选用强调不同材质的强烈对比，虚实结合，表现于实体、石材、金属、玻璃等材质的运用，并注重新技术的含量以石材为主，细部偶有雕花铸铁的运用,采用新古典主义风格，追求三段式的设计手法，强调轴线对称，运用一些简化的古典建筑符号，现代更加入木质等外墙材料，塑造形体的以表达大面积的体块感色彩表现色彩设计中强调运用对比色和金属色，造成稳重、典雅、高贵的视觉印象色彩温暖、热烈、宁静、细腻色彩以灰、白、木色为主，统一而单纯，视觉上又极具现代特色；代表楼盘万邦时代广场、

35、汇豪信天地星河湾、雅居乐花园重庆金科东方王榭、万科第五园建筑风格遴选战略依据：1、城市低端片区，周边色调灰暗，要想远看就有视觉冲击感，首选欧式，然后是美式和泰式，但限于造价，我们仅建议欧式建筑风格，风情浓郁，色调亮丽；2、在普通的购房者心中，对异域风情保持的向往是毋庸置疑的，尤其是项目地周边的老居民，早已经厌倦了那些低矮而缺乏生机的筒子楼布局，使用功能极差！3、基于打造一个浪漫而有味道的建筑群落，基于为这个片区注入新鲜的亮色基于更多，我们的建筑风格，欧式恰到好处！立面仅供参考造型雅致的建筑立面：看不到一根管线的建筑外立面，彰显着生态环保理念。采用的澳洲砂岩（淡水），源于澳大利亚昆士兰州，是由石

36、粒经过水冲蚀及沉淀于石床上，经数百万年堆积变得坚固而成，生态环保。 案名建议：普罗旺斯 备选1、花盛香缇2、香颐郡3、月映长桥4、漫芳汀*犹如遗落人间的幻境浪漫，无以言表主推案名：普罗旺斯 Provence 普罗旺斯是这个世界上最浪漫的地方之一，是欧洲的“骑士之城”，是中世纪重要文学体裁骑士抒情诗的发源地。普罗旺斯”已不但是一个单纯的地域名称，更代表了一种简单无忧、轻松慵懒的生活方式，一种宠辱不惊，看庭前花开花落；去留无意，望天上云卷云舒的闲适意境这个地方飘溢自由的气息，这样的气息蛊惑着艺术家创作的灵感，包括塞尚、凡高、莫奈、毕加索、夏卡尔等人均在普罗旺斯展开艺术生命的新阶段，蔚蓝海岸的享乐主

37、义风气，也吸引了美国作家费兹杰罗、英国作家劳伦斯、法国作家赫胥黎、尼采等人前来朝圣，当然，还囊括了山居岁月，将普罗旺斯推向巅峰的彼得梅尔。普罗旺斯浪漫的色彩，永无止境的艺术也吸引着世界人居前往朝拜！ 那午后弥漫着酒香的农场，停靠在海岸边小憩的游艇，少女耳际别着的一抹紫色无论是尼斯、戛纳、安蒂博，任何人都不可能到此而不动容。普罗旺斯 案名释义Provence 那片灰色的天底下，纵横交织，蛛网状的高压线、高低起伏的棚户和工厂、冒着黄烟的大烟囱、摇着尾巴到处跑的小狗、风驰电掣的拉土车、所向披靡的小货车建筑与土地之间，要么归为一体，沦为大地的附属，要么跳出大地的桎梏为城市抒写动人之画卷普罗旺斯，在灰色

38、的土地上，建筑城市最亮丽的天际线浐河岸边，浪漫优雅的建筑、精致优美的园林地中海生活款款降临！一个浪漫天成的名字、一个风情弥漫的名字、一个可以让人遐思无尽的名字普罗旺斯，开启您最美丽人生之旅核心SLOGEN：一生浪漫，宛如初见我们要一句直抵人内心的口号，我们要一句高度概括项目气质的广告语！一生浪漫，说的是客户居住普罗旺斯之后，整个建筑、园林所营造的生活氛围和生活方式，一生浪漫，回到家！宛如初见，说的是一种永恒的赏心悦目，说的是一种浪漫如同最初的心灵感受，这是一份永不变质的、宛如初见的美丽！一生浪漫，宛如初见，传达的是一种让生命永恒美丽的境界，这是一种居住上的人文关怀和心灵上的高度关照！一生浪漫，

39、宛如初见那是时光的倒退，还是时光的穿越，昨日和今日的幸福无数次地重叠在庭院里，普罗旺斯的秋日，像瀑布一样的浐河阳光，明媚而温暖，这一生的浪漫，宛如最初的相见，从未改变！一生浪漫，宛如初见那是时光的倒退，还是时光的穿越，昨日和今日的幸福无数次地重叠在庭院里，普罗旺斯的秋日，像瀑布一样的浐河阳光，明媚而温暖，这一生的浪漫，宛如最初的相见，从未改变！ 房市金碟那浓郁的色彩是生命的歌唱，梵高、塞尚、莫奈、毕加索、夏卡尔、都曾用这里的色彩，点亮生命最绚丽的画卷，普罗旺斯 房市金碟简欧的建筑风格：整个项目的建筑风格为浪漫的欧式建筑，如同塞纳河边的小城；实用的中小户型：简约而实用的户型设计，完全满足不同目标

40、客群，之消费需求；优美地中海园林：由于小区内铁塔林立，园林绿化面积大，将会成为项目大亮点；丰富而便利商业：项目周边临路部分布局不同体量商业，生活配套和主题相配合；泛会所巧妙设置：裙楼顶部的绿化，以及社区内的部分底层架空可以设置泛会所；主题会所的预留：想和周边的城改房拉开距离，那就巧于布局一些稍显品位会所；独出心裁的包装：主题个性鲜明的楼盘，我们的风情包装也一定抢足客户的眼球；全地下的停车位：为了追求项目的品质，人车分流的地下生态车库，生活更美丽！结论：1、本项目现代欧式风格，户型实用合理、园林地中海浪漫、优雅，绿化面积大。2、针对本片区内的客户，范曲江已经满足不了的客户，环境的稀缺，在性价比上

41、提升一定的空间后，市场肯定会有一个小范围的追捧！ 房市金碟第一篇：版块漂移第二篇：市场分析第三篇：客群分析第四篇：产品定位第五篇：规划建议纲举目张： 房市金碟产品定位产品类型：全部为高层住宅。高度控制在100米范围内，建议层高按照2.9米以上设计，层数可按照28、30、31层考虑。 底商2F住宅29F住宅30F住宅28F+90米84米95米8米 房市金碟根据2010年11至2011年1月城东普通住宅市场各面积区间销售份额统计开看，城东市场主力面积区间集中在70130范围之间。户型配比 房市金碟根据目前市场情况同和对未来35年市场的展望，结合城中村改造项目的特点，我们对本次规划的户型面积分布及户

42、型配比建议如下：面积户型比例%备注说明50平米左右经济一室8资金实力不是很雄厚的小生意人，既能自己居住又能投资出租7080平米紧凑二室35首次置业的首选，刚性需求使然，这个区间的产品永远是市场的主流户型8090平米多功能2+120市场的主流户型，是改善型购房的不变需求 90100平米紧凑三室20作为3房中的经济型，是部分资金实力不足、家庭成员较多客户最爱 100120平米阔绰三室10资金实力雄厚，追求舒适生活的客户120130平米阔绰四室7三世同堂，共享天伦之乐 房市金碟1户型能有一个入户花园或者空中院馆赠送面积，以提升附加值。 2高层全部设计成落地飘窗结构，或者错层阳台，内置储物间，甚至是阳台半面积销售，销售结束后甲方再进行集中封闭。3130左右，设计子母房，满足三世同堂需要，且可分割销售。东郊市场目前空白4结构上全部采取全剪力墙，尽量满足魔幻空间所需，使房子成为能长大的房子，会变形的房子。根据市场提出的户型建议270度转角飘窗