物业管理服务工程维修服务方案

1、制订砌体、钢筋混凝土、防水、装饰、门窗结构、工程以及公用设施的详细 重视白蚁防治，定期进行房屋查勘，确保房屋和公用设施安全、正常使用， 一、房屋本体及公用设施维修养护的重点夏季火热，雷阵雨多，空气温度高，含盐份较多，所以，房屋建筑 二、房屋本体及公用设施维修养护的目标 房屋及配套设施完好率98%以上。三、房屋日常维保与管理具体要求与执行标准1、我公司指导物业使用人正确使用房屋，指导其遵守房屋安全使用的相关2、我公司建立房屋巡查制度，根据房屋实际使用年限，定期检查房屋的使 用状况;大风、暴雨等极端天气之前进行应急检查。3、我公司巡查中发现损坏需要维修时，在保修期内的应及时联系相关单位 进行维修。

2、超出保修期的，属于合同约定由物业服务费用支出的项目应在24小 时内组织修复;需要动用维修资金的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用 组 4、我公司每年制订房屋的年度维护保养计划，经业主或物业使用人同意后 组织实施。5、我公司对业主或物业使用人违反规划私搭乱建或擅自改变房屋用途的行 6、我公司应对办公楼内及周边各项标识进行有效管理，主要包括： 6.1各主出入口的平面示意图; 6.2主要道路、停车场、泊车导向等标识;6.3办公区域、公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟区等警示性标识; 6.4各楼层指示、引导标识; 6.5公共卫生间、安全出口等公共服务设施引导和位置标识; 6.6公共场所的安全设备

3、设施、消防设备设施标识;6.7共用设备设施的安全警示标识;6.8临时性服务标识;7、工作要求1)确保招标人房屋及各类公类设施完好，不擅自改变房屋用途，院内各类 2)确保招标人房屋外观完好，房屋内外无墙面破损、裂缝、装饰面脱落， ,涂料无脱落、无污渍，没有乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。3)房屋装饰装修符合招标人管理规定，杜绝危及房屋结构安全、擅自接驳 4)每周对房屋及设施进行巡检;建筑物的楼面、地面、屋顶、玻璃幕墙等 出现问题及时修缮;钢架结构、管道、围栏、花基、楼梯和扶栏等易生锈设备设 5)各标识牌清晰无损坏。制止任何损坏房屋、公共场地、道路、公共设施 6)雨水管道无堵塞，水流畅通无阻，无破损

4、，无雨水外溢。排水渠盖板、 堵塞，排水通畅。化粪池无污水外溢、排水通畅，无井盖丢 沟内无积水，供电正常，经常维护，杜绝线 7)指定专门的技术人员，每天一次，全面巡视检查房屋、院内广场、公共 四、房屋本体及公用设施维修养护计划 房屋本体及公用设施维修养护计划及实施细则类项 目范日常维修别围(数量)计划方案标准实施效果内道路人行道每天检 查二遍，随 由工 程技术部 门专业维 修工实施1)路面修 铺设修缮标准 坑洼、无积水 、无缺损，完 好率达99%以上缓路径 砼道牙 外照 明道路灯每天检 查一遍，随 由工 程技术部 门专业维 修工按项 目维修规 程实施1 )电气作 程 灯泡正常 使用，灯罩完 及灯

5、座无破损 ,完好率达99上庭院灯高杆灯投光灯其他照 明灯 渠池 井雨水口每周检 查一遍，发 现问题，及 时随修由工 程技术部 门专业维 修工实施1)井内无 积物井壁无脱 落 出口及分隔无 堵塞3 )井盖上标志清晰1)井盖完 2)无缺损 ,不污积3)无堵雨水井污水井化粪池阀门井 防设 施排 水管网排水管每周检 查一遍，发 现问题，及 时随修由工 程技术部 门专业维 修工实施1)排水管 施工技术标准1)管道畅 通，无堵塞;2)无泄露3 )消防设室外消 防栓水泵结合器 别项目范围数量)日常维修计划方案标准实施效果准用标志设施警示牌每周检 查一遍，发 现问题，及 时随修由工 门专业维 1)标示清 楚，

6、无污积， 破损;2 )安放牢 固1)标志设 2)标志无 损坏标识管理中常维修与管理 1)设备设施日常维护与管理的服务内容设备设施主要内容1)供配电系统：高、低压配电系统运行、维护与管理，低压电器、设备设 2)给排水系统：给排水系统、污水处理系统的运行、维护和管理。3)办公家具设备(桌、椅、柜、台、沙发、门、灯具、水龙头、开关插座 等)维护和管理。4)其它公共设备设施的运行、维护与管理。 配 水炉; 的管理原则和目标 00%持证上岗，能熟悉掌握操作规程，确保设备安全、 ,电梯、空调系统、机械式停车设备完好率达100%,排水，排污系统98%.建立 3)机电设备设施维修保养方式 规范物业项目变电室、

7、配电间、电表室、层配电箱(柜、盘)、照明系统管 3 职责 实施。4 操作规程.1 变电室高压的运行值班4.1.1变电室运行值班人员必须持证上岗。 作。走向、设备技术性能和实 。 由维修班长安排相关工作内容，由值班人员填写倒闸操作票,并在变 倒闸操作时，要带绝缘手套，穿绝缘靴;倒闸操作时应按倒闸操作票的 和监护 4.3 工作票制度4.3.1在变配电设备上工作，应填用工作票或按命令执行，其方式有下列两 4.3.1高压设备上工作需要全部停电或部分停电的。 员应将发令人、负责人及工作任务详细记录在变电室值班记录表上，并向发 得任意涂改，如有错别字、漏字需修改时，应字迹清楚，签注姓名和日期。两份工作票中

8、的一 份必须长期(不低于2年)保存在工作地点，由值班员收执，值班员应将工作票 号码、工作任务、许可工作时间及完工时间记入变电室值班记录表,另一份 在 示牌。意。 工作负责人和允许办理工作票的值班员(工作许可人)由强电组长或资深技工担 4.3.10 工作票所列人员的安全责任： 工作必要性;工作是否安全;工作票上所填的安全措施是否正确完备; 4.3.10.2 工作负责人(监护人):正确安全地组织工作;结合实际进行安全思想教育;督促、监护工作人员遵守本规程;负责检查工作票所载安全措施是否正确完备,值班员所做的安全措施是否符合现场实际条件;负责审查工作票所列安全措施是否完备，是否符合现场条件; 负责检

9、查工作现场布置的安全措施是否完善;负责检查停电设备有无突然来电的危险;对工作票中所列内容即使发生很小疑问，也必须向工作票签发人询问清楚， 4.4.1人员应定时巡视变压器高、低压侧电流、电压及运行温度并记录在 因 4.5 变电室电容器的巡查 4.6 变电室直流屏的运行巡视。 。 障。.7 变电室的交接班4.7.1值班人员在接班人员未到场时，不得离开本岗，在接班人员到场后， 4.8 层配电箱(柜)的巡查 4.9 层配电箱(柜)的检修 4.9.15 注意事项：4.10 项目配套照明的巡查、 查看开关及导线容量是否与用电设1 项目配套照明的检修4.11.1维修电工必须持证上岗。 .11.4 检修时使用

10、的梯子，必须是人字梯，且牢固可靠，梯脚绝缘良好， 登梯。须按照升降机使用说明书进行操作，并注 备需按电动工具安全操作规程 1 目的 2 范围3 职责4 操作规程4.1.1在维修过程中，需动用电、气焊时，必须上报安全消防部，并领取 m与 使用前，须认真对设备进行全面检查。保证活动部位均加有润滑油，确 3 砂轮机4.3.1操作前，须认真检查砂轮是否装配可靠，砂轮切削面是否平整，防护4.4 手持电钻(电锤)在工作面上再打钻，不得空打和顶死。 4.5.1使用前检查锯片是否安全。必须离锯片50mm 以上。 4.6 手提压刨4.6.1使用前应检查电线、机器是否安全。三、给排水系统操作规程保持物业配套设施设

11、备良好性能，确保自来水、消防水、污水、雨水管网运 3 职责 查 实施。4 操作规程网的巡查4.1.1巡查人员要服从领导安排定期巡查。4.1.4 检查上水管及阀门是否完好,无渗漏。 备的巡查 。四、工程特约维修服务操作规程 3 职责 实施。4 操作规程长 须保证维修人 工，填写工程维修派工单并拍照留存相关证据，酌情处 1 目的 2 范围3 职责 员 4 操作规程 钥匙的接收4.1.1钥匙由工程部负责接收，应逐户核对，并当场做好标记。 4.2 钥匙的保管入专柜保存，分户、分部位粘贴标签，填写钥匙 4.3 钥匙的发放与借用4.3.1由工程部主管提出钥匙发放范围，经项目负责人审批后方可领取。 。.4 钥匙的归还4.4.1所有借用的钥匙原则上要当日归还。钥匙管理员应督促检查，避免丢 认，任何人不能代 4.5 钥匙管理规定4.5.1.1所有钥匙由管理处安全消防部负责接收、保管、发放及日常借用归 入专用钥匙柜。平日，凡领取备用钥匙的人员，要履行登记 人，归还时间。遇有紧急情况，请示值班经理 。 4.6.1所有钥匙分户、分栋、分区、分柜进行入柜管