华北科技学院 房地产概论卷AB(答案)

1、 PAGE PAGE 111、目前我国土地出让实行的主要方式主要有挂牌，招标，拍卖;2、评价土地利用是否合理的基本准则是生态，经济，三方面的综合效益如何。3、影响房地产价格的因素可以归纳为一般因素、区域因素、个别因素 等三大类.4、我国目前的土地制度主要包括土地全部制、土地管理制度和土地使用制度三个方面的基本制度；5、我国房产全部权的三种形式分别是为单独全部,共同共有 ，按份共有。6、马克思认为,土地的有限性以及由此导致的土地全部权的垄断是地主产生的根本缘由.7、土地容积率是指土地上全部建筑物的总建筑面积与土地面积 的比率，它反映了土地利用强度及其利用效益的凹凸，也反映了地价水平的差异。8三

2、级，开发商销（预)售商品房的市场,9,该土地上建筑物的地上建筑物全部权也随之转移,即产权合一.10,销售其开代理旧房的买卖，代理房地产的租赁业务。二、单项选择题（1 分,10 分）1B 是房地产立法的核心;A、房地产;B、土地;C、房屋；D、建筑物；2、土地管理的主体是A;A、国家；B、建设部;C、国务院;D、国土资源部；3、下列不属于土地转让方式的是D；A、出售B、交换C、赠与D、抵押440 年,410 年,其成新度_A_;A：75；B：25；C：72；D：76；5、有一房地产，地价占40%,土地资本化率为10%,建筑物资本化率为14,则其综合资本化率为；A:12%;B：12。4%；C：13

3、;D:13。4； 6、进入房地产市场的土地权利是土地的A.A、全部权B、使用权C、出租权D、相邻权7、目前我国很多地方规定居住用地使用权出让不得以D 方式；A、拍卖；B、招标；C、挂牌;D、协议;8、我国法律规定，无主土地归D 全部；A、个人;B、集体； C、地方；D、国家；9、经批准允许预售的商品房属于A；A、现房；B、期房；C、旧房；D、二手房；10、综合用地的最高使用年限是B 年;A、40年B、50 年C、60年D、70 年三、推断题（1 10 分）1、房地产业是我国目前国民经济的支柱产业;( 对 ）2、总收益是房地产在估价是点上实际获得的收入;（)3、资本化率和投资收益率在收益法中没有

4、区分；( 对）4、没有其它资料时,（ 对）5（ 错 ）6、假设开发法评估出的房地产价格为剩余价值;（对）7、房地产增值在于建筑工艺、技术、材料的创新引起的；( 错 ）8、使用年限修正时，剩余年限就是房屋的耐用年限;（错）9、房地产经纪人是一种中间商人；（对）10、我国房地产是指城市国有土地范围内的土地及房屋。( 对 ）四、简答题(8 分,32 分）1、在我国取得国有土地开发建设权的方式有哪些？拨、转让.2、比较法估价时,如何建立可比价格基础？答：统一付款方式 统一接受单价 统一币种和货币单位 统一面积内涵和单位3、房地产估价应遵循那些原则？答:1。替代原则:就有替代关系的类似房地产价格应当接近

5、；2。合法原则：取得、经营、处置都要合法;最高最佳使用原则：最佳用途、最适度规模、最高集约度;公正公正原则：不行偏袒或损害交易的任何一方的利益；时点原则:必需明确价格所处的具体时间；4、房地产开发的主要程序有哪些？第一部分,房地产开发公司的预备工作 在报行政机关审批之前，房,托付有资质的勘察设计院对待建项目进行争辩并制作报告书，应附有具体的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。 其次部分,行政审批部分 依据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分1)2）规划总图审查及确定规划设计条件 ;3)初步设计及施工图审查； 4)规划报建图审查； 5)6）建设工程竣工综合验收备

6、案 .第三部分房地产项目权属初始登记阶段1、由房管局核准新建商品房全部权初始（大产权证）登记。 2、开发商应提交材料： (1）申请书; (2）企业营业执照； (3）用地(4)(5）建设工程规划许可证 ; （6）施工许可证； （7)房屋竣工验收资料（8）房屋测绘成果; （9）依据有关规定应当提交的其他文件。五、计算题（18 分)2005 6 1 日,拟建为商场和办公综合楼;4000m250 年，从开工之日起计；规划建筑总面积 16000m2，其中商场建筑面积 4000m2，办公楼建筑12000 m22 年，建筑费每平方米建筑面积2500 102005 12 1 日已完成主体结构，投入总建筑费及专

7、业费的 36，还需要投入总建筑费用专业费的 64（假设均匀投入，视同发生在该投入期中）；贷款年利率为 8.5。估计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出，售价为每平方米建筑面积 6000 元；商场可出租面积的月租金85 元/ m21：0。75，正常出租率为 85，出租的成本及税费为有效总收益的 25%,经营期资本化率为 8。5.估量购买该在建工程后于建成时应获得的正常投资利5800000 元。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的 4%，同类房地产开发项目的销售税费为售价的 8。试利用上2006 12 1 日的正常市场价格。1、房地产是房产和地产合一的财产形式，它属于法律的范畴;2、房

8、地产业是从事房地产开发,经营和管理和服务的行业，是国民经济的重要组成部分；3、房地产业具有位置固定型，地域差别性,高质耐久性,保值增值性等方面的特性；4出让，划拨，转让等方式。5土地全部权有偿和无偿;6、构成房地产市场的主体有房地产供应主体，房地产需求主体，房地产经营主体,房地产交易中介机构等四方； 7、房地产估价常用的基本方法主有比较法,成本法，收益法和剩余法等；8、比较法估价时，需要对案例进行交易状况,交易日期，房地产状况等方面的修正；9、房地产价格形成的主要因素有一般因素,区域因素和个别因素三方面;10、目前我国房地产最完整的产权是同时具有全部权，和他物权.二、单项选择题(1 10 分）

9、1、居住用地的最高出让年限是D；A：40；B:50；C：60；D：70；2、收益法的基本原理是B.A：边际效益原理；B：预期收益原理；C：替代原理；D：安排原理；3、某地上有一各层面积相等的六层楼,建筑掩盖率 50%，地价 600元/m2，楼面地价为元/m2。A:600 元；B：300 元;C：200元;D：100 元；4、我国房地产开发建设用地应以B 方式取得；A、划拨；B、出让;C、征用;D、租赁； 5、国家取得集体土地全部权的方式是B;A、租赁B、划拨C、征收、拆迁6、比准价格是一种A；A：交易价格;B：市场价格; C：评估价格；D：理论价格;7、房地产拍卖业务属于房地产CA：询问;B:

10、居间； C：行纪；D：代理；8、表明房地产价格水平凹凸的价格是BA：单宗房地产总价； B：楼面地价； C：总地价;D：房地产单价；9、由成本法求取的价格是B; A：比准价；B：积算价；C：例算价;D:收益价；10、一般状况下,多层建筑是按B进行地价分摊的；A：建筑面积；B：使用面积；C:建筑物价值；D：公用面积；三、推断题（1 10 分）1、房地产市场具有高度的垄断性;( T ）2、买房后出租也属于房地产投资的形式；（F ）3、城市以外的土地全是集体土地；（F ）4、房地产一级市场就是土地出让市场;( T )5、房地产价格主要取决于其建筑成本；（ F ）6（ F ）7、马克思认为地租产生的根本

11、缘由在于土地有限；( F ）8、房地产价格具有地域性,是由于其固定性；（T )9、划拨土地使用权不行以转让；（T ）10、我国实行房地产交易申报与登记制度；(T ）四、简答题（每题 8 分，共 32 分） 1房地产开发项目的报批程度是如何规定的？首先房地产开发项目必需获得政府主管部门的审批。其次政府的审批文件也是项目招商与融资的必备文件。房地产开发项目规划合法化的重要证件有两个 :一是建设用地规划许可证；二是建设工程规划许可证.2、土地转让的条件有哪些?出让和划拨3、房地产市场有什么特点?(一)市场供应的特点 市场缺乏弹性 市场供应的非同质性 市场的(二)市场需求的特点 市场需求的广泛性 市场

12、需求的多样性 市场需求的双重性(三)市场交易的特点4、市场比较法估价时，选择案例要考虑哪些条件？1、全部影响可比实例和估价对象价格差异的因素都要考虑。但没,不同目的估价,考虑因素不同。不同用途的房地产因素不同。但归纳起来就是,交易状况,交易时间,区域因素，个别因素。2、常见住宅考虑的区域因素：区位,区域居住环境，交通，区域配套。个别因素就有:楼层，朝向、结构、装修、物业管理、绿化、小区环境、停车、生活便利程度，小区配套（,学校，银行,商业等等）因素很多,要看具体状况。五、计算题（18）分4000 6000 平方米。依据其所在地点和四周环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得500 元的地价款，50 年的