新区项目市调报告

1、PAGE PAGE 37富基地产 营销中心目 录录至委托方方函 22第一部分分 区区域市场场分析一、印象象柳州 3二、宏观观市场分分析 5三、区域域市场分分析 8小结 177第二部分分 项项目地块块解析一、地块块区位 188二、地块块现状 188三、环境境景观 199四、交通通状况 199五、生活活配套 200六、未来来规划 200六、项目目SWOOT分析析 23第三部分分 产产品定位位建议一、产品品定位方方向及优优选 244二、产品品设计理理念 288第四部分分 营营销及推推广思路路 355保密声明明 编编写说明明 366致委托方方函尊敬的柳柳州市三三源房地地产开发发有限责责任公司司领导：承

2、蒙信任任，能承承接贵司司项目（以下简简称“本项目目”）的市市场调研研及产品品定位等等工作。本项目目位于柳柳州市新新兴片区区“柳东新新区”，与市市区楼盘盘相比，属于挑挑战与机机会并存存的项目目。希望望此调研研报告能能给贵司司成功开开发此项项目提供供一份较较有价值值的参考考，下面面对报告告的核心心观点作作一个简简单的概概括：一、深入入了解地地块及市市场特性性房地产项项目开发发一定要要做到知知己知彼彼，只有有充分认认识自身身、市场场环境及及竞争对对手，产产品定位位才有依依据而不不至于成成为空中中楼阁，在报报告中中，根据据现有资资料，对对整个柳柳州城市市特点、项目用用地条件件及市场场环境进进行一定定分

3、析，具体论论述见第第一、第第二部分分。二、产品品定位三岁定八八十，对对于成功功的房地地产营销销案例，产品规规划定位位至少占占70的比重重，而形形象推广广及销售售策略最最多只能能占300的比比重。报告中论述述了产品品采用不不同规划划理念的的优劣势势，具体体论述见见第第三三部分。三、确定定整体营营销策略略在房地产产营销逐逐渐发展展的柳州州市场，营销工工作是一一项十分分系统的的工程，如何制制定营销销战略，如何选选择媒体体受众，在何时时建立项项目形象象，何时时造势进进行媒体体轰炸，何时“筑坝蓄蓄水”，何时时“开闸放放水”等十分分重要。由于目目前处于于项目开开发前期期，没有有具体的的开发时时间表，故只提

4、提出项目目营销推推广的总总体思路路，在报告第四部分作作出简单单的论述述。在每部分分的主体体内容中中，通常常列举项项目组收收集的市市场信息息及数据据，而在在“小结”中，会会提出操操盘人员员对项目目的理解解与判断断，敬请请留意。深圳市富富基投资资发展有有限公司司20111年3月月5日第一部分分 项项目市场场分析一、印象象柳州1、城市市概况柳州，又又称 HYPERLINK /view/89324.htm 龙城城，地处北北纬233544226003，东经1108321110 28之间。东与桂桂林市的的龙胜、 HYPERLINK /view/591542.htm 永福和荔荔浦为邻邻，西接接 HYPERL

5、INK /view/132637.htm 河池市市的环江江毛南族族自治县县、罗城城仫佬族族自治县县和 HYPERLINK /view/395034.htm 宜州州市，南南界新设设立的 HYPERLINK /view/242491.htm 来来宾市 HYPERLINK /view/395048.htm 金金秀瑶族族自治县县、 HYPERLINK /view/395044.htm 象州县县、兴宾宾区和忻忻城县，北部和和西北部部分别与与湖南省省通道侗侗族自治治县和贵贵州省黎黎平县、 HYPERLINK /view/328543.htm 从江县县相毗邻邻。 柳州是广广西重要要的区域域中心城城市、广西最

6、最大的工工业城市市，同时时也是一一座底蕴蕴浓厚的的历史名名城和文文化名城城。柳州属于于典型的的喀斯特特地貌，形成了了“拔地地奇峰画画卷开”的山水水特点，柳江穿穿越市区区，把市市区环绕绕成一个个“U”字形半半岛。唐唐代著名名文学家家柳宗元元在柳州州任刺史史时，曾曾用“越越绝孤城城千万峰峰”、“江流曲曲似九回回肠”的的诗句，来描绘绘这个座座城市。2、行政政规划柳州全市市总面积积186618平平方公里里，其中中市区面面积约为为6588.311平方公公里，220099年建成成区面积积约为1126.88平平方公里里。下辖辖4城区区：柳南南区、鱼鱼峰区、城中区区、柳北北区；下辖数数个新区区和开发发区：柳柳

7、东新区区、柳州州市阳和和工业新新区、柳柳州高新新技术产产业开发发区、旧旧机场开开发区、基隆开开发区；下辖66县分别别为：柳柳城县、柳江县县、鹿寨寨县、融融安县、融水苗苗族自治治县、三三江侗族族自治县县。3、人口口状况截至20008年年末，全全市总人人口约为为3644.900万人，总户数数约为1106.10万万户；市市区年末末总人口口约为1102.83万万人，流流动人口口约有559.006万人人，市区区总户数数约为332.443万户户。根据最近近相关调调研机构构（非官官方公布布）统计计数据，目前柳柳州市区区总人口口接近1130万万人，总总户数约约为400万户，属于中中等规模模城市。4、经济济发展

8、柳州为是是中国西西部的工工业重镇镇，是广广西最大大的工业业城市。全市工工业涵盖盖30多多个行业业，20009年年全市已已拥有工工业企业业34000多家家，其中中规模以以上4330户，11家家国家大大型企业业，柳州州钢铁(集团)公司、上汽通通用五菱菱汽车股股份有限限公司、柳工集集团、东东风柳州州汽车有有限公司司、柳州州五菱汽汽车有限限责任公公司等55户企业业跻身工工业企业业全国5500强强。 已已形成以以汽车、机械、冶金为为支柱产产业，制制药、化化工、造造纸、制制糖、建建材、纺纺织等传传统产业业并存的的现代工工业体系系，拥有有一批在在国内外外市场上上具有较较强竞争争力和较较高市场场占有率率的优势

9、势企业和和名牌产产品。20099年工业业总产值值突破220000亿元大大关，完完成20011亿亿元，增增长144.9%。20099年地区区生产总总值突破破10000亿元元，达110311.588亿元，同比增增长166.3%，增速速名列全全区前茅茅。20099年财政政收入达达1577.644亿元，增长112.55%。20099年全社社会固定定资产投投资完成成6811.866亿元，增长558.55%，增增速在全全区排第第8位。20099年城镇镇居民人人均可支支配收入入159921元元，增长长10%，农民民人均纯纯收入443655元，增增长100.1% 20099年社会会消费品品零售总总额4000.

10、227亿元元，增长长19.1%，居全区区第二位位。5、交通通状况柳州是西西南地区区的交通通枢纽，也是中中国西部部区域性性交通枢枢纽，更更是沟通通中国西西南与中中南、华华东、华华南地区区的铁路路中枢。柳州是是中国445个公公路主枢枢纽城市市之一，境内有有多条国国道和高高速公路路交汇，公路运运输34小小时可达达北部湾湾海岸港港口。柳柳州是国国家一类类口岸，柳江航航运可直直达香港港、澳门门。柳州州白莲机机场已达达到国家家4D级级标准，已开通通至北京京、上海海、广州州、成都都、重庆庆、深圳圳等多条条航线。从柳州州至桂林林两江国国际机场场仅需11.5小小时车程程。完善善的铁路路、公路路、港口口及航空空搭

11、建了了便捷三三维交通通网络，为柳州州成为现现代化城城市奠定定了良好好的硬件件基础。由于柳州州市被柳柳江划分分为多个个片区，片区之之间主要要依靠跨跨江大桥桥连接。市区内内共有十十余座跨跨江大桥桥，分别别是： HYPERLINK /view/2602313.htm 柳柳江大桥桥、河东东大桥、 HYPERLINK /view/2602365.htm 壶东大大桥、 HYPERLINK /view/4840286.htm 壶西大大桥、 HYPERLINK /view/2601145.htm 文惠桥桥、 HYPERLINK /view/1522897.htm 红光大大桥、柳柳州铁桥桥、双冲冲大桥、 HYP

12、ERLINK /view/2602418.htm 文昌大大桥、三三门江大大桥、阳阳和大桥桥、静兰兰大桥、洛维大大桥及螺丝岭岭大桥等等。二、宏观观市场分分析20099年末，中国房房地产市市场价格格在一线线城市出出现了又又一轮暴暴涨后，很快向向二线城城市蔓延延，为稳稳定房价价，中央央及地方方政府推推出一系系列“史上最最严厉的的”调控措措施，使使20110年房房地产市市场成为为了“政策”之年。1、20010年年至20011年年初出台台的房地地产调控控政策政策类型型出台时间间政策内容容金融信贷贷1月100日国务院出出台“国十一一条”，严格二二套房贷贷款管理理,首付付不得低低于400% 。金融信贷贷4月

13、155日国务院出出台具体体措施,二套贷贷款首付付款不得得低于550%,，利率率不得低低于基准准利率的的1.11倍。首套住住房且套套型建筑筑面积在在90以上的的家庭,贷款首首付款比比例不得得低于330%。金融信贷贷4月188日暂停发放放购买第第三套及及以上住住房贷款款；对不能能提供一一年以上上当地纳纳税证明明或社会会保险缴缴纳证明明的非本本地居民民暂停发发放购买买住房贷贷款。金融信贷贷6月4日日商业住房房贷款中中居民家家庭住房房套数，依据拟拟购房家家庭（包包括借款款人、配配偶及未未成年子子女）成成员名下下实际拥拥有的成成套住房房数量进进行认定定二套房房。行政手段段9月277日国土资源源部、住住房

14、和城城乡建设设部联合合下发通通知，开开发商闲闲置土地地一年以以上禁拿拿地。金融信贷贷9月299日家出台巩巩固楼市市调控成成果措施施，暂停停发放第第三套及及以上房房贷；首首套房首首付比例例不低于于30% 。金融信贷贷11月33日全面叫停停第三套套住房公公积金贷贷款，并并将第二二套住房房公积金金个人住住房贷款款首付提提至五成成。金融信贷贷20100年1月月18日日至20111年1月月20日日,累计上上调存款款类金融融机构存存款准备备金率33.5%，使存存款准备备金率达达到19%。金融信贷贷20100年100月200日上调金融融机构人人民币存存贷款基基准利率率一年期期存款基基准利率率上调00.255

15、个百分分点，提提高到22.500%；贷贷款基准准利率上上调0.25个个百分点点，提高高到5.56% 行政手段段20111年1月月27日日各直辖市市、计划划单列市市、省会会城市和和房价过过高的城城市，在在一定时时期内，要从严严制定和和执行住住房限购购措施。原则上上对已有有1套住住房的当当地户籍籍居民家家庭、能能够提供供当地一一定年限限纳税证证明或社社会保险险缴纳证证明的非非当地户户籍居民民家庭，限购11套住房房；对已已拥有22套及以以上住房房的当地地户籍居居民家庭庭、拥有有1套及及以上住住房的非非当地户户籍居民民家庭、无法提提供一定定年限当当地纳税税证明或或社会保保险缴纳纳证明的的非当地地户籍居

16、居民家庭庭，暂停停在本行行政区域域内向其其售房。金融信贷贷20111年1月月27日日强化差别别化住房房信贷政政策。对对贷款购购买第二二套住房房的家庭庭，首付付款比例例不低于于60%，贷款款利率不不低于基基准利率率的1.1倍。人民银银行各分分支机构构可根据据当地人人民政府府新建住住房价格格控制目目标和政政策要求求，在国国家统一一信贷政政策的基基础上，提高第第二套住住房贷款款的首付付款比例例和利率率。税收政策策20111年1月月27日日调整个人人转让住住房营业业税政策策，对个个人购买买住房不不足5年年转手交交易的，统一按按销售收收入全额额征税。依照此此项条例例，普通通住宅的的营业税税征收，将从以以

17、往对差差额部分分进行征征收调整整为对销销售额全全额进行行征收。免征营营业税的的惟一条条件为：这套房房子是房房东的惟惟一住宅宅，且购购买年限限满五年年。税收政策策20111年1月月28日日上海开展展对部分分个人住住房征收收房产税税试点中中，将应应税住房房计税依依据确定定为参照照应税住住房的房房地产市市场价格格确定的的评估值值。试点点初期，暂以应应税住房房的市场场交易价价格作为为房产税税的计税税依据，房产税税暂按应应税住房房市场交交易价格格的700%计算算缴纳。征收房产产税试点点实行差差别化的的比例税税率，即即：适用用税率暂暂定为00.6%，但对对应税住住房每平平方米市市场交易易价格低低于本市市上

18、年度度新建商商品住房房平均销销售价格格2倍(含2倍倍)的，税率可可暂减为为0.44%。征收对象象具体包包括两类类：一是是本市居居民家庭庭在本市市新购且且属于该该居民家家庭第二二套及以以上的住住房 (包括新新购的二二手存量量住房和和新建商商品住房房)；二二是非本本市居民民家庭在在本市新新购的住住房(以以下统称称“应税税住房”)。2、20011年年房地产产市场走走势预判判全方位的的调控政政策多管管齐下，阻击了了房价的的过快上上涨和成成交量的的过热，但直至至目前，房价还还未呈现现明显的的回落，毋容置置疑，220111年也将将成为房房地产市市场的调调控之年年，在此此背景下下，房价价该何去去何从，在此进

19、进行初步步判断。A、由于于长期以以来，中中国的贫贫富分化化二、八八现象十十分明显显，200%的社社会群体体控制880%的的社会财财富，当当城市土土地资源源成为稀稀缺时，释放出出强烈的的购买力力，对房房价形成成大幅拉拉升，使使普通工工薪阶层层难以承承受。可可以说，房价高高位运行行只是社社会分配配的表象象，针对对房地产产市场的的调控政政策难以以从根本本上解决决工薪阶阶层的住住房问题题。B、美国国的货币币政策使使全球经经济呈现现过热现现象，大大国之间间的金融融博弈使使货币过过剩，资资源不足足的现象象日趋明明显，人人民币内内升外贬贬、通货货膨胀还还是近年年政府须须解决的的主要问问题。而而房地产产的保值

20、值特性使使拥有资资产的阶阶层不愿愿将相对对安全的的不动产产变现为为容易贬贬值的货货币资产产，使得得近期内内，“有产”阶层不不会抛售售大量的的存量房房产。C、房价价下挫会会衍生出出银行断断供、金金融危机机，对宏宏观经济济及社会会稳定造造成较大大影响，故政府府及金融融机构不不能承受受房价大大幅下跌跌，宏观观调控的的目标也也是主要要将房价价控制在在稳定运运行的状状态。D、由于于政府已将调控房房价作为为维持民民生及政政策稳定定的重要要目标，故20011年年将继续续调控房房地产市市场，增增加政策策用房供供给，同同时压抑抑不合理理购买需需求，对对成交量量产生较较大影响响。E、投机机及投资资需求的的打压及及

21、消费力力的透支支共同作作用减少少房地产产市场热热度及成成交量。基于上述述因素，预计房房价出现现大幅下下跌的概概率较小小，但成成交量会会受到较较大影响响，会使使房地产产开发竞竞争进一一步加剧剧，房地地产二级级市场将将面临重重新洗牌牌，一些些小型开开发企业业将难以以为继，形成寡寡头垄断断的局面面。三、区域域市场分分析1、柳州州房地产产市场概概况A、近年年来房地地产投资资状况由上表看看出，柳柳州房地地产市场场投资逐逐年稳步步上升，新盘不不断涌现现。近年来来，随着着行政中中心和柳柳高、景景小、十十二中的的东迁，河东片片区已成成为柳州州市新的的政治、经济、文化中中心。在在该片区区的带动动下，规规模楼盘盘

22、层出不不穷，楼楼盘素质质也不断断提高，有实力力的客户户群体已已认可该该片区的的价值。B、近年年市场供供给情况况从上表可可以看出出，房地地产市场场竣工面面积在经经历20008年年短暂调调整之后后，近年年来一直直呈稳步步上升趋趋势，按按目前开开工的楼楼盘推测测，20011年年竣工面面积还将将有较大大幅度的的增加。由于柳柳州楼盘盘目前主主要在施施工阶段段预售，受新区区的建设设、售价价拉升对对开发的的拉动、旧改力力度的加加大、品品牌开发发商的进进驻等影影响，预预计20011年年市场供供给量的的增加幅幅度将更更大。C、近年年市场需需求情况况从上表看看出，柳柳州房地地产市场场销售从从20008年后后呈上升

23、升趋势，但20010年年末，受受调控政政策影响响趋势减减缓，销销售面积积涨幅小小于竣工工面积，这也是是调控产产生作用用的信号号之一。D、近年年房地产产市场价价格走势势由上表看看出，近近年房地地产市场场价格呈呈现稳步步上升趋趋势。220088年前，柳州房房地产需需求未被被唤醒，价值被被低估，同时市市场供给给项目品品质较低低，难以以满足高高层次的的需求；20008年后后，一线线城市的的房地产产市场急急速升温温，很快快蔓延到到柳州，唤醒了了沉睡的的市场；另一方方面，随随柳东新新区的建建设，品品牌开发发商进驻驻柳州，新区大大量品质质楼盘的的入市，大幅拉拉升了市市场均价价。由于高价价品质大大盘的规规模较

24、大大，其销销售还将将延续，20111年均均价上升升概率较较大，但但受政策策调控影影响，市市场均价价上升的的趋势将将一定程程度减缓缓。2、柳州州在售楼盘盘一览A、河东东版块项目开发进度度面积区间间售价元/销售动态态清华坊3期准现现房81-1145均价766003期品园园10套楼楼中楼在在售中央美地地即将封顶顶50-1110均价766007号楼主主推888-1225三三房大城小院院3期开发发80-112050000-58800银杏院组组团4号楼预预约，推推70-80两房、1000三房房，办卡卡优惠山水1号号准现房销销售70-550065000-90000主推900两房房和1887-2260山水别别

25、墅共445套华展华园园2期多层层封顶40-1180均价55500在售500-1220一一房、两两房、三三房现代城已封顶78-1139均价788002期在售售1000套，主主推1000-1130三房阳光1000城市市广场摩尔城建建至233层90-1160均价95500在售1550的的大户型型20套兴怡园1期拆外外架50-1110均价51150主推555-900一房房、两房房、小三三房河东版块块为柳州州房地产产市场的的热点片片区，品品牌开发发商强势势进驻，特别是是以桂中中大道为为中轴的的新中心心辐射带带，均价价主要在在70000-1100000元/m2，被称称为推动动柳州市市场的“引擎”。B、河北

26、北半岛项目开发进度度面积区间间售价元/销售动态态天江丽都都拆外架101-220060000目前500套房在在售水天一龙湾现房销售售49-1155高层48800多层55500在售600套房，主推886、1255、1400平米多多层两房房、三房房北城华府府现房100-1400均价47700剩余房源源40-50套套滨江世纪纪城2期在售售80-11204500020111年推2盘2栋小高高层碧丽新城城4期开发发80-110045000推盘时间间未定尚成国际际现房交付付210均价55500剩余3套套楼中楼楼在售金沙角在打地基基未定未定售楼部开开放，接接受咨询询颐和家园园1期封顶顶2期在建建未定未定3期预

27、计计20111年推推出 河北半岛岛为柳州州市老城城区，尽尽管拥有有较好的的地理位位置和成成熟的生生活配套套，但项项目规模模普遍不不大，周周边环境境也缺乏乏亮点，故销售售价格明明显低于于河东版版块，为为45000-660000元/mm2左右。但销售售较为稳稳定，剩剩余可售售房源也也不多。C、柳南南片区项目开发进度度面积区间间售价元/销售动态态汇景龙湾湾2期打地地基45-220056000在售400套房，主推1103-1366三房房金绿洲翠园3期高层层开发51-11344800080套在在售，一一次性优优惠2000元每每平米，按揭优优惠1550元每每平米金福第工程建至至5层50-118049000

28、在售1550套，主推两两房、三三房金河湾6、7号号楼封顶顶52-221043000-52200约1000套房在在售在水一方方15、116、17号楼楼封顶80-22305600010套房房源在售售，主推推1044三房房盛世中华华1期封顶顶86-221244000在售1000套，主推两两房、三三房锦业华城城建至5层层40-1180未定预计1月月开盘，推2224套房房源柳工颐华华城建至2层层70-1120未定1期主推推90平米米以下三三房柳南片区区房地产产市场状状况与河河北半岛岛类似，略低于于河北半半岛，均均价在44400-56000元/mm2之间，销售状状况也较较稳定。D、鱼峰峰片区项目开发进度度

29、面积区间间售价元/销售动态态汇金一号号3、6号号楼建至至2层73-1110640001月8日日开盘，推3、6号10套房房大美天第第2期封顶顶120-160070000临湖别墅墅及多层层约755套房源源在售，碧湖轩轩组团884套多多层推出出永意山语城1期交房房40-118052000-6110040-558平米1房，799-855平米两两房，近近1000套房在在售蟠龙宝邸邸现房140-155565000在售600套房小桃源封顶现房房40-112568000约50套套两房、三房圣蓝山3期封顶顶67-11106200040套一一房、两两房、三三房在售售嘉汇龙潭潭现房交付付101-1655490002

30、4套精精装楼中中楼在售售天润格林林庄园2期建至至2层70-1144530002期2、5、12号楼楼在售 随着河河北半岛岛用地资资源的减减少、柳柳东片区区的房价价拉升，一些刚刚性需求求向鱼峰峰片区延延伸，同同时荣军军路扩建建及旧城城改造改改善了片片区的环环境，也也产生了了一些素素质较高高的项目目，有的的项目价价格超过过了河北北半岛项项目的价价格，达达到70000元元/m22的均价价。E、柳东东新区项目开发进度度面积区间间售价元/销售动态态盛天龙湾湾3期封顶顶开盘87-1129490004号楼在在售，22月200日接受受预约因盛天龙龙湾为本本项目同同片区的的开发项项目，与与本项目目地理位位置、规规

31、模等有有较多相相似及可可比性，故本报报告对其其作出较较详细的的分析。a、项目目位置：盛天龙湾湾项目位位于阳和和区阳和和大道与与静兰大大桥交界界处，西眺柳柳江，东临阳阳和立交交，紧接桂桂柳高速速出口，距市中中心约115公里里，与本本项目区区位及到到市中心心的距离离相当。b、项目目规模项目总建建筑面积积约244万,绿化景景观用地地面积约约8万平平方米,建筑密密度122%(含含绿化带带)，小区规规划有118000套住宅宅，地下车车位9000多个个。由220栋115-228层高高层建筑筑组成，其中两两栋二十十八层、六栋二二十五层层、一栋栋二十层层、十栋栋十八层层、一栋栋十五层层。其中中一栋为为二十五五

32、层独立立管理的的公寓式式住宅。并配套套有幼儿儿园、小小区商业业。与本本项目规规模相近近。c、项目目景观项目西侧侧单位有有良好的的柳江景景观，与与本项目目相比，景观优优势明显显。 项目规模模与本项项目相近近 项项目西侧侧江景较较开阔d、市政政配套官塘片区区位于柳柳东新区区的核心心地带，在市政政配套方方面优于于阳和片片区，这这一环节节比较中中，本项项目胜出出。e、项目目户型项目户型型较为方方正，使使用率较较高，布布局及厅厅、房面面积配比比较合理理，设置置了多个个阳台、入户花花园（入入户玄关关），房房间通常常采用凸凸窗，拓拓展室内内空间及及视野。本项目可可引入更更多的设设计亮点点，在户户型设计计上超

33、越越该项目目。f、项目目小区环环境 该项目一一期已较较完善，小区环环境营造造得十分分成熟，将楼盘盘的品质质直观的的呈现给给客户，在在柳州很很容易得得到客户户的认同同。本项目一一期开盘盘时，小小区环境境难以达达到盛天天龙湾的的成熟度度，预计计在二期期销售时时，小区区可营造造出较完完善的居居住氛围围。g、项目目营销界界面营销界面面是盛天天龙湾打打造得十十分出色色的部分分，项目目在二期期进入市市场时，营销中中心、小小区环境境及泳池池等显性性及亮点点区域已已向客户户展示。 营销中心心、泳池池、公共共空间及及样板房房品质感感较强，显示了了开发商商在整合合设计及及施工管管理等方方面的实实力。h、项目目的价

34、格格 项目一一期于220099年9月月26日日，以均均价35500元元/m22开盘，经历短短短一年年的时间间，随着着柳州市市房地产产市场价价格整体体上行及及小区环环境完善善获得客客户认同同等因素素，三期期开盘均均价已达达到49900元元/m22，涨幅幅高达440%。本项目应应在一定定程度上上提高产产品定位位标准，在销售售前打造造好示范范区域的的营销界界面，力力争在各各方面超超越该项项目。3、柳州州房地产产市场特特点A、开发发趋势呈现向东东、向郊郊区发展展的趋势势。多层层产品逐逐步退出出市场，以高层层和中高高层为主主，产品品竞争呈呈白热化化。B、竞争争核心地段、配配套及周周边环境境是房地地产项目

35、目的首要要竞争力力，同时时产品和和品牌、细节，户型设设计及小小区形象象等也是是客户购购房较看看重的因因素。 C、客户户群体客户群体体呈两级级分化，一方面面，适合合中低收收入家庭庭的中小小户型面面积的项项目的市场比重重逐年增增加，客客群将由由逐步向向中低收收入过渡渡；一方方面，本本地居民民的升级级换代、素质较较高的享享受型高高价楼盘盘主导市市场，推推高整体体房地产产市场价价格。D、开发发理念外地品牌牌开发商商强势进驻驻柳州，开发企企业出现现优胜劣劣汰的局局面，开开发商的的品牌意意识、产产品意识识更显得得重要。E、户型型特点以80左右的的二房二二厅和1110左右的的三房二二厅为销销售速度度最快的的

36、户型。但资源源稀缺项项目推出出的1440-1170的舒适适性户型型及繁华华地段的的小户型型也有不不俗的市市场表现现，柳州州的房地地产市场场向多元元化方向向发展，户型设设计的合合理性、实用性性及舒适适性，是是购房者者首要考考虑的问问题。四、本部部分小结结1、柳州州市区人口口1200余万人人，属于于中等规规模城市市。人均可可支配年年收入为为159921元元，与一一线城市市相比，存在一一定距离离，不像像一线城城市，拥拥有庞大大数量的的“城市中中坚”阶层（企业高高级技术术人员、中层管管理人员员及公务务员等），城市市扩张速速度也不不及一线线城市快快。2、柳州州为中国西西部的工工业重镇镇，广西西最大的的工

37、业城城市。拥拥有111家国家家大型企企业，55家工业业企业跻跻身全国国5000强，可可以说是是“藏龙卧卧虎”，拥有有一部分分高收入入群体。3、柳州州房地产产市场已已有较多多品牌开开发商进进驻，产产品的市市场细分分及多样样性开始始显现，客户的的眼界也也随之提提高，对对产品提提出越来来越细化化的需求求。4、柳东东新区目目前配套套还不完完善，市市区客户户居家生生活不便便之处较较多，客客户对片片区价格格的接受受度还不不高，同同档次的的楼盘价价格约为为河东片片区的555%-60%（如将将盛天龙龙湾均价价49000元/m2移至河河东片区区，预计计售价将将达到885000元/mm2左右）。5、在密密集的宏宏

38、观政策策调控下下，预计计房价大起起大落的的概率不不大，但但市场成成交量会会受到影影响，竞竞争更加加白热化化。第二部分分 项项目地块块解析一、地块块区位本项目位位于3223国道道西北侧侧，是由由桂林方方向（柳柳州东北北侧）进进入市区区的门户户。项目目距离柳柳州新中中心（以以桂中大大道为起起点）约约15公公里，路路程相对对较远。从市区区出发，经过三三门江大大桥及收收费站后后，心理理距离会会近一步步拉长。二、地块块现状项目用地地呈扇形形，项目目用地范范围内坡坡度较大大，可利利用地形形高差规规划出较较精致的的立体园园林景观观。用地地分为南南北两个个地块，北地块块规划功功能主要要为住宅宅，南地地块为商商

39、业与住住宅混合合地块，项目规规划的经经济技术术指标如如下：指标北地块南地块备注用地面积积699776.993m22519339.442南地块为为建设用用地面积积容积率1.2-1.882.0-3.00以建设用用地面积积计算建筑密度度18%-23%15%-28%以建设用用地面积积计算绿地率30%25%以建设用用地面积积计算建筑高度度60mm1000m以建设用用地面积积计算其中商业业面积比比例10%50%按占计容容积率总总建筑面面积计算算三、环境境景观地块周边边建成项项目较少少，进入入市郊的的感觉较较为明显显，项目目西侧为为初期在在建占地地20000亩的的商住；北侧隔隔规划路路、项目目规模相相当的规

40、规划商住住用地，眺望市市委党校校；东、南侧为为规划中中的广西西汽车城城。 项目东北北向景观观 项目目西南向向景观地块周边边视野非非常开阔阔，目前前绿色植植被较多多，与市市区构成成较明显显的对比比，但距距离柳江江有一定定距离，难以享享受一线线江景资源源，中、低层的的景观需需要靠小小区内部部营造。四、交通通状况由桂林至至柳州的的3233国道经经过本项项目，由由于柳东东为新区区，路网网规划十十分完善善； 经过本项项目的公公交主要要有8路路、800路、888路及及98路路，可以以到达东东环路口口、广场场东通道道、飞鹅鹅路东、市人民民医院东东。覆盖盖市区范范围有限限，且发发车的时时间间隙隙较大。未来，轨

41、轨道交通通将连接接市区及及柳东新新区，大大大缩短短了市区区到本区区域的时时间距离离。五、生活活配套项目周边边目前的的生活配配套较少少，除教教育机构构密集外外，超市市、小学学及幼儿儿园、银银行、医医院等配配套设施施都较为为缺乏，目前，对于未未购私家家车的工工薪阶层层，生活活十分不不便，但但柳东新新区未来来的规划划将解决决这一问问题（在在下一章章中阐述述）。六、区域域未来规规划柳东新区区是指柳柳州市三三门江森森林公园园柳江以以东，柳柳州北环环高速公公路、桂桂柳高速速公路围围合的区区域，主主要包括括官塘片片区、阳阳和片区区和雒容容片区。 规划划面积：柳东新新区规划划用地面面积1335平方方公里，其中

42、城城市建设设用地面面积822平方公公里。 人口规规模：220200年柳东东新区规规划人口口47万万，同期期柳州城城市总人人口达2200万万；规划划期末220500年，柳柳东新区区总人口口70万万。在积积蓄和酝酝酿了数数年之后后，柳东东新区终终于在220100年迎来来了大发发展大进进步，111月222日官官塘片区区将升级级为广西西汽车城城，同时时柳州高高新区也也成功升升级为国国家高新新区，成成为广西西发展的的高地。 去年下半半年，市市政府成成立了柳柳东新区区生态建建设工程程指挥部部，确立立了柳东东新区生生态建设设工程，包括官官塘植物物园、柳柳东新区区水系和和官塘片片区污水水处理33个子项项目的工

43、工作重点点，项目目总投资资约299.455亿元。该工程的的建设将将改善片片区的环环境及市市政设施施系统，为片区区整体大大规模开开发做好好前期准准备工作作。20100年100月8日日，自治治区国土土资源厅厅调研组组柳州市调调研中国国广西汽汽车城柳柳州用地地保障情情况。调调研组提提出，先先期规划划60000亩用用地保障障汽车城城建设，确保实实现汽车车城开工工进程。整个汽汽车城用用地面积积达6.88万万亩，其其中今年年急需用用地1万万多亩，用地保保障任务务非常重重。柳州州市拟通通过申请请自治区区掌握的的重大项项目、重重点园区区用地指指标解决决一部分分、先行行用地解解决一部部分、盘盘活存量量土地解解决

44、一部部分、城城乡建设设用地增增减挂钩钩解决一一部分，以这四四个“一一部分”为思路路破解项项目用地地难题，为汽车车城的建建设提供供有力的的用地保保障。 柳东新区区也是柳柳州市的的教育强强区，柳柳州二职职校、柳柳州市委委党校等等纷纷进进驻本区区，教育育与高新新产业的的结合，也将焕焕发强劲劲生产力力，推动动片区经经济发展展。柳州市还还规划利利用闲置置铁路建建设城市市轻轨，届时可可形成柳柳江柳柳州鹿鹿寨的城城市轻轨轨交通系系统。该该轻轨将将贯穿市市中心和和连接未未来柳州州两个中中心市区区（即现现市中心心区和柳柳东新区区），为为居民的的出行提提供多种种出行选选择。规规划第一一期，利利用目前前运营率率很低

45、的的柳江县县城柳柳州火车车站铁路路；第二二期，在在新湘桂桂铁路建建成通车车后，利利用柳州州火车站站鹿寨寨县城闲闲置铁路路运营城城市轨道道交通。两期的的运营路路径为：柳江县县城柳柳州火车车东站柳州火火车站（一期）鹧鸪鸪江雒雒容（官官塘）鹿寨县县城（二二期），并在途途中的雒雒容连接接拟规划划的柳东东新区轻轻轨线，从而形形成城市市轨道交交通系统统。未来片区区公共服服务设施施规划： 由上图图可看出出，本片片区公共共服务设设施完善善，市场场、幼儿儿园、小小学、中中学、医医疗门诊诊及银行行网点一一应俱全全，成为为广西汽汽车城的的主要居居住生活活区。七、项目目SWOOT分析析1、项目目优势A、项目目位于柳东

46、东新区，项目周周边的路路网建设设情况良良好，对对于自驾驾车的客客户，交交通可及及性及便便捷性都都较好；B、项目目四周无无旧房及及旧厂，视野十十分开阔阔，具备备一定打打造高尚尚社区的的硬件条条件；C、项目目有一定定建设规规模，北北地块规规划容积积率较低低，可以以规划TTOWNNHOUUSE、洋房等等低密度度高端产产品；D、柳东东新区目目前低档档次楼盘盘较少，南部的阳和片片区已有有楼盘在在售，品品质相对对较好，对片区区形象有有一定支支撑，与与项目相相邻的地地块已动动工建设设，可为为本项目目“投石问问路”。2、项目目劣势A、本项项目到市区有一一定距离离，尽管管驾车也也仅需十十余分钟钟，但过过了三门门

47、江大桥桥及经过过收费站站后，进进入市郊郊的感觉觉明显，让客户户产生较较长的心心理距离离；B、项目目的环境境景观缺缺乏亮点点，距离柳柳江较远远，没有有江景资资源；C、目前前区域配配套不完完善，难难以满足足一般客客户生活活居家需需求；3、项目目机会点点A、柳州州未来规规划一城城双中心心的格局局，柳东东新区将将成为未未来发展展的重点点区域；B、占地地6.888万亩亩的广西西汽车城城的落成成将带来大大量市场场需求；C、项目目所在片片区规划划的公共共配套设施施完善，居住环环境较为为舒适；D、未来来轨道交交通的建建设，将将极大缩缩短市区区与本区区域的距距离，随随新区建建设的推推进，物物业有较较大的升升值空

48、间间。4、项目目面临威威胁A、新区区用地较较多，一一旦大量量入市，将在购购买力相相对较弱弱的新区区市场产产生较大大竞争；B、广西西汽车城城大规模模的汽车车制造业业，将产产生一定定的噪音音、废气气、粉尘尘、废水水及固体体废物，对环境境将产生生一定影影响，但但预计影影响程度度较轻；C、广西西汽车城城超大规规模增加加区域人人口，但但据推测测，其项项目内做做商业配配套及居居住配套套物业的的概率十十分大，由于其其取得用用地的成成本十分分低廉，预计将将对市场场造成较较大冲击击；D、政府府宏观调调控政策策还将施施压房地地产市场场，对住住宅开发发产生难难以预测测的影响响力。第三部分分 产产品定位位建议 先假设

49、设几种不不同的定定位方向向，对小小区规划划形态进进行预估估，根据据报告告前两两部分分分析项目目的特点点分析各各定位方方向的优优劣势，从而优优选出可可行的建建议方案案：一、产品品定位方方向及优优选1、项目目北地块块方案一、普通住住宅开发发模式定定位项目北地地块均规规划111层左右右的小高高层建筑筑，主力力户型与与盛天龙龙湾相似似为800-1220m22左右的的两房两两厅及三三房两厅厅。A、项目目具体面面积分布布如下：项目指标标分项数值备注用地面积积699776.993容积率1.8取要点中中容积率率上限计容建筑筑面积1259958.47 其中小高层住住宅1243398.47 幼儿园900按规划要要

50、点居委会160按2处每每处800活动中心心400按规划要要点公厕/转转运站100覆盖率20%取要点范范围中间间数住宅基地地面积136995.339 用地面积积减幼儿儿园面积积后乘覆覆盖率平均层数数10住宅建筑筑面积除除以住宅宅基地面面积住宅栋数数42按一梯33户，单单层面积积3200平米计计总户数11800按平均1105平平米/户户计停车位11800按规划要要点地下室面面积413000按带人防防及设备备房的地地下室335平米米/车位位架空层120000通常一层层全架空空，按一一层面积积减大堂堂及电梯梯厅得出出 B、项项目建安安成本初初步匡算算：项目分项数值（mm2）建设成本本(元/m2)合计（

51、万万元）备注地面建筑筑面积1343358 其中小高层住住宅1207798按塔楼115000元/ m2计临街商铺铺36000 18000648 商铺按118000元m22计幼儿园900 15000135 居委会160 1500024 活动中心心400 1500060 公厕/转转运站100 1500015 架空层120000 1500018000 地下建筑筑面积413000 2000082600 人防地下下室按220000元m22/计园林工程程562882 35019700 按园林及及路面，综合3350元元/m22计装修工程程241660 50012088 按20%的公共

52、共面积，5000元/mm2计建安费费用合计计322440 C、销售售收入匡匡算物业类型型建筑面积积销售单价价销售总价价备注小高层住住宅1207798.47 50000603999 按目前市市场，传传统产品品销售存存在一定定难度，该售价价是考虑虑项目低低价入市市，后期期环境配配套成熟熟后拉升升的综合合销售均均价。临街商铺铺36000.000 10000036000 合计639999 方案二、低密度度TOHHOUSSE+高高层精品品居家户户型定位位项目北地地块均规规划111层左右右的小高高层建筑筑，主力力户型与与盛天龙龙湾相似似为800-1220m22左右的的两房两两厅及三三房两厅厅。A、项目目具

53、体面面积分布布如下：项目指标标分项数值备注用地面积积699776.993容积率1.8取要点中中容积率率上限计容建筑筑面积1259958.47 其中中高层住住宅895224.112 TOWNNHOUUSE330774.336 临街商铺铺18000.000 因独立街街铺占覆覆盖率指指标，因因此仅在在高层底底规划少少量幼儿园900按规划要要点居委会160按2处每每处800活动中心心400按规划要要点公厕/转转运站100覆盖率23%取要点范范围最大大值住宅基地地面积157449.669 用地面积积减幼儿儿园面积积后乘覆覆盖率其中中高层基基底47244.911 TOWNNHOUUSE基基底110224.

54、779 中高层平平均层数数19住宅建筑筑面积除除以住宅宅基地面面积中高层栋栋数13按一梯33户，单单层面积积3200平米计计总户数875其中中高层户户数750按平均1120平平米/户户计TOWNNHOUUSE户户数125按平均2265平平米/户户计停车位900按高层每每户一车车位，部部分大面面积TOOWNHHOUSSE双车车位公共地下下室面积积315000按带人防防及设备备房的地地下室335平米米/车位位TOWNNHOUUSE赠赠送半地地下面积积110000按每户TTOWNNHOUUSE单单位赠送送一层地地下室计计算架空层20000按中高层层一层面面积，减减街铺、大堂及及电梯厅厅得出 B、项目

55、目建安成成本初步步匡算：项目分项数值建设成本本合计备注地面建筑筑面积1278858 其中中高层住住宅895224 20000179005 考虑户型型赠送225%左左右面积积TOWNNHOUUSE330774 2000066155 考虑地面面赠送225%左左右面积积临街商铺铺18000 18000324 幼儿园900 15000135 居委会160 1500024 活动中心心400 1500060 公厕/转转运站100 1500015 架空层20000 15000300 地下公共共面积315000 2000063000 TOWNNHOUUSE半半地下面面积110000 2000022000 园林

56、工程程542227 35018988 装修工程程179005 500895 366771 C、项目目销售收收入匡算算物业类型型建筑面积积销售单价价销售总价价备注中高层住住宅895224.112 58000519224 赠送面积积及一期期TOWWNHOOUSEE档次的的拉升，使项目目拥有一一定的溢溢价空间间TOWNNHOUUSE330774.336 88000291005 目前市场场上较为为稀缺，营销过过程中可可保留一一部分，在销售售的尾期期再拉伸伸价格临街商铺铺18000.000 10000018000 合计828229 注：上述述数据为为经验估估算值，偏差较较大，仅仅供参考考； 由于没没有地

57、价价等数据据，故只只粗略测测算建安安成本，土地、前期、财务、营销、公关及及税费等费费用均未未考虑；从上述方方案可看看出，方方案二对对比方案案一有较较大优势势。2、项目目南地块块项目南地地块有不不低于550%的的商业比比例，商商业物业业所占比比重较大大，由于于商业开开发成本本不确定定因素较较多，故故本报报告对对于南地地块只做做定性分分析，而而不做数数据上的的定量分分析。方案一：类城市综综合体定定位既引进大大型SHHOPIINGMMALLL，整合合各种商商业业态态，将本本项目定定位为片片区的商商业中心心。其中中SHOOPINNGMAALL的的建筑面面积通常常在5-6万mm2，剩余余商业面面积考虑虑

58、建设写写字楼等等办公物业业。城市综合合体项目目比较典典型的案案例为深深圳的华华润万象象城项目目。其一期整整合了嘉嘉禾影城城、真冰冰场、RREALL时尚生生活馆、华润万万佳超市市等品牌牌；二期期引进了了LV、CUCCCI等等豪华品品牌旗舰舰店；三三期豪华华公寓“幸福里里”，一度度创下了了4万元元/平米米的公寓寓销售单单价记录录。但本项目目想打造造城市综综合体项项目较缺缺乏市场场支撑，尽管位位于柳东东新区核核心地段段在未来来有条件成为为片区的的商业中中心，但但目前片片区周边边人流稀稀少，按按照一般般超级市市场开店店指标，1万平平米的中中型超市市，需要要其1.5公里里半径有有效辐射射范围内内人口达达

59、到8万万人，才才能获得得可观的的盈利空空间。大大多数商商业投资资者不像像住宅买买家，可可以长时时间等待待未来的的升值，对于他他们，现现阶段的的投资回回报是购购买该商商铺与否否的决定定性因素素。 同时，大开间间纯写字字楼对于于项目的的地段要要求较苛苛刻，由由于土建建、外立立面装饰饰及公共共空间装装修的成成本都非非常高，写字楼楼的管理理费用也也较高，如不达达到一定定的出租租率，管管理难度度极大。本项目目尽管可可辐射广广西汽车车城的实实力企业业，但此此类企业业在汽车车城内已已获取土土地，资资金实力力也较雄雄厚，自自己建设设办公物物业的比比例预计计较高，而汽车车城下游游行业的的中、小小型公司司通常对对

60、办公场场地需求求的面积积、租金金有限，应开发发能针对对他们的的物业形形态。因此初步步判断，本项目目现阶段段在柳东东新区打打造综合合体项目目或开发发甲级写写字楼市市场风险险十分大大，条件件尚不具具备。方案二、配套商商业+小小开间写写字楼（商务公公寓）+类酒店店物业（酒店式式公寓）+高尚尚住宅根据近期期（项目目入伙时时间）周周边人群群及小区区自身需需要规划划配套商商业，如如小规模模品牌超超市（建建筑面积积控制在在100000mm2以内）、品牌餐餐饮、SSPA会会所等业业态，剩剩余商业业面积可可考虑规规划偏酒酒店性质质的酒店店式公寓寓以及偏偏商务性性质的小小开间写写字楼。住宅部分分与北地地块保持持一