杭州萧山项目市场报告

1、PAGE PAGE 29呈至：集集团相关关领导杭州市萧萧山区萧萧储220099477号地块初判判报告金地杭州州公司20099年12月目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc249014535 一、项目目背景与与概况 PAGEREF _Toc249014535 h 4 HYPERLINK l _Toc249014536 1.1 项目基基本信息息 PAGEREF _Toc249014536 h 4 HYPERLINK l _Toc249014537 1.2 项目区区位分析析 PAGEREF _Toc249014537 h 4 HYPERLINK l _Toc24901

2、4538 1.3 项目地地块及周周边条件件分析 PAGEREF _Toc249014538 h 8 HYPERLINK l _Toc249014539 1.4 地块周周边近年年（077年以来来）成交交土地概概况 PAGEREF _Toc249014539 h 12 HYPERLINK l _Toc249014540 二、杭州州城市及及房地产产市场分分析 PAGEREF _Toc249014540 h 13 HYPERLINK l _Toc249014541 2.1全全市行政政区划与与面积 PAGEREF _Toc249014541 h 13 HYPERLINK l _Toc249014542

3、2.2全全市人口口 PAGEREF _Toc249014542 h 13 HYPERLINK l _Toc249014543 2.3全全市经济济发展 PAGEREF _Toc249014543 h 13 HYPERLINK l _Toc249014544 2.4全全市固定定资产和和房地产产投资 PAGEREF _Toc249014544 h 14 HYPERLINK l _Toc249014545 2.5全全市居民民收入和和房价水水平 PAGEREF _Toc249014545 h 14 HYPERLINK l _Toc249014546 2.6杭杭州市(主城区区)住宅市市场供需需和价格格走势

4、 PAGEREF _Toc249014546 h 14 HYPERLINK l _Toc249014547 2.7萧萧山区住住宅市场场供需和和价格走走势 PAGEREF _Toc249014547 h 16 HYPERLINK l _Toc249014548 三、板块块市场分分析 PAGEREF _Toc249014548 h 17 HYPERLINK l _Toc249014549 3.1湘湘湖板块块供需分分析 PAGEREF _Toc249014549 h 17 HYPERLINK l _Toc249014550 3.2典典型楼盘盘分析 PAGEREF _Toc249014550 h 20

5、 HYPERLINK l _Toc249014551 3.3典典型项目目分析结结论： PAGEREF _Toc249014551 h 24一、项目目背景与与概况1.1 项目基基本信息息项目名称称萧储220099477号地块块用地性质质住宅所在片区区萧山区项目来源源一手地规划指标标总占地面面积1379926净占地面面积1234464容积率2.5 可建面积积3086660其他重要要规定1、900/300,建筑筑限高1100米米，建筑筑层数118层（含）以以上300层（含含）以下下。2、杭州州以外地地产公司司需具备备二级资资质以上上，杭州州地产公公司需三三级资质质以上。3、竞得得后需在在20110年

6、22月288日前在在城厢街街道成立立项目公公司，且且项目公公司需合合同利用用外资550000万美元元，20010年年3月331日前前外资到到位30000美美元。土地出让让条件保证金缴缴纳时间间12月223日申请时间间12月223日下下午四点点竞买时间间12月224日竞买方式式现场拍卖卖起始总价价1380000楼板价44711每亩单价价745保证金2.8亿亿地价支付付进度地块成交交后155日内支支付400%土地地款，五五个月内内支付330%土土地款，剩余330%土土地款在在成交后后十个月月内付清清。1.2 项目区区位分析析该地块位位于萧山山风情大大道，离市中中心武林林广场约约12公公里，杭杭州的

7、CCBD钱钱江新城城仅6公公里，萧萧山国际际机场约约20公公里，距距离萧山山市中心心人民广广场约2公里，离萧山山经济开开发区约约3公里里，周边紧紧挨20011年年开通的的杭州地地铁一号号线，具具备良好好的产业支支撑、配配套及交交通优势势。距离武林广场约12公里，钱江新城约6公里距离机场约20公里 项目区位位图（五五角星代代表地块块所在）萧山区简简介萧山地处处杭州西西南部，钱塘江江南岸，为杭州州的南大门门，东面面与历史史文化名名城 HYPERLINK /view/6667.htm 绍兴兴县相接接壤。全全区总面面积14420平平方公里里，户籍籍人口1118万，常住人人口约1140万万，辖有有17个

8、建建制镇，11个街街道，其其中城厢厢街道为为老城区区中心，而北干干街道为为新城区区政府所所在地。本地块块属于城城厢街道道但与新新城区北北干街道道紧挨在在一起。萧山地处处浙江南南北要冲冲，临江江近海，地理位位置优越越，水陆陆交通便便利；钱江一一桥、二二桥、三三桥、五五桥和六六桥飞架架钱塘江江南北。浙赣、萧甬铁铁路，沪沪杭甬高高速公路路、1004国道道、省道道杭金公公路和杭杭金衢高高速公路路穿境而而过，杭杭甬运河河和钱塘塘江、富富春江、浦阳江江也在境境内汇流流。萧山国际际机场是是长三角角重要的的国际航航空港，20008旅客客吞吐量量达到112677万人次次；货邮邮吞吐量量达211万吨，两项排排名均

9、列列全国第第8位，航班架架次为111.55万架次次，机场场规模在在华东地地区列第第三，仅仅次于上上海的浦浦东机场场和虹桥桥机场。20088年萧山山区的GGDP达达到近9986.5亿元元, 按可比价价比上年年增长110.55%，经济总总量历年年位居浙浙江省990余个个县（市市、区）首位，人均可可支配收收入2664522元,高高于杭州州市2441044元的水水平，位位列浙江江省第一一，与上上海2666755元水平平相当，民营及及个私经经济相当当发达，藏富于于民。萧山之前前与杭州州相对封封闭和孤孤立，形形成相对对独立的的区域市市场，随随着20001年年撤市设设区并入入杭州市市及城市市副中心心的定位位

10、规划，大杭州州由此从从“西湖湖时代”迈向“钱江时时代” ，“沿沿江开发发、跨江江发展”战略正正在大力力实施，萧萧山的城城市化进进程正在在快速推推进中。萧山经济济开发区区简介萧山 HYPERLINK /view/556543.htm 经济济技术开开发区(以下简简称萧山山开发区区），创创建于119900年，19993年年5月经 HYPERLINK /view/17491.htm 国务务院批为为国家级级经济技技术开发发区，规划总总面积1105平平方公里里，是 HYPERLINK /view/6310.htm 浙江省省的重点点开发区区和外商商投资最最密集的的地区。建区十十几年来来，一个个以发展展工业、

11、引资外外资、出出口创汇汇为主导导的外向向型、现现代化的的工业园园区已经经形成。截止20008年，萧萧山经济济技术开开发区工工业总产产值达4445亿亿元，累累计批准准进区企企业约9000家，其其中，有有26个国国家和地地区的5550余家家外资企企业进区区落户，投资110000万美元元以上的的大项目目有180个。美美国的通通用电气气、瑞典典的爱立立信、瑞瑞士的奥奥伯尼、意大利利的菲亚亚特、德德国的采采埃孚、日本的的丸红、伊藤忠忠、爱信信精机、雅马哈哈和台湾湾的中华华化纤、友嘉机机械、力力山集团团及中国国重汽、万象集集团、娃娃哈哈、青年汽汽车、吉吉奥汽车车、汉帛帛国际等等国内外外知名企企业进区区投资

12、，形成了了以电子子通讯、汽车及及零部件件、精密密机械、医疗食食品、纺纺织服装装、建材材化工等等支柱产产业。滨江国家家高新技技术产业业开发区区杭州高新新技术产产业开发发区（滨滨江区）是19996年年12月经经国务院院批准设设立的国家级级高新区区，总规划划面积773平方方公里，全区人人口233万。目前前高新区区（滨江江）集聚聚了杭州州市600以上上、浙江江省255左右右的高新新技术企企业，企企业总数数五千家家左右，包括来来自美、英、日日、韩等等32个国国家的外外商投资资企业4498家家，高新新区（滨滨江）目目标为：“构筑天天堂硅谷谷、建设设科技新新城”。20008年我我区实现现技工贸贸总收入入16

13、115亿元元，增长长17%；生产产总值2261.1亿元元，增长长16.5%。湘湖旅游游度假区区简介湘湖旅游游度假区区为国家家4A级风风景旅游游区、中中国百强强旅游景景区，在在第二届届中国休休闲经济济发展论论坛上，是浙江江省内第第一个被被评为“中国休休闲旅游游最佳目目的地的的度假区区”。湘湖旅旅游度假假区与西西湖、钱钱塘江构构成杭州州旅游风风景的金金三角；度假区区总规划划面积551.77平方公公里，景景区自220066年开放放以来已已接待游游客逾4400万人次次。度假区内内的核心心湘湖，以风景景秀丽而而被誉为为杭州西西湖的“姊妹湖湖”，其其水域面面积达77.5平平方公里里，要大大于西湖湖的6.5

14、平方方公里的的水域面面积。目前，湘湘湖景区区已形成成湘浦、湖上、城山、越楼、跨湖桥桥等五大大景区，有湘堤堤卧波、湘浦观观鱼、忆忆杨思贤贤、绿岛岛掬星、湖心云云影、城城山怀古古、湖桥桥拾梦、越堤夕夕照、纤纤道古风风、越楼楼品茗、跨湖问问史等二二十个景景点；占地8800亩亩的杭州州乐园位位于湘湖湖旅游度度假区内内，是中中国最大大的集旅旅游、休休闲、娱娱乐、度度假、居居住为一一体的大大型旅游游度假区区之一。乐园包包括荷兰兰村主题题公园、马可波波罗之旅旅主题公公园、生生态公园园、高尔尔夫、网网球俱乐乐部、氡氡温泉度度假村及及高尚住住宅区六六个部分分；另少儿公公园极地地海洋世世界主题题公园也也于088年

15、10月建建成开放放。到20111年，度假区区将以55A级景景区为标标准，形形成一湖湖二带三三园四中中心五大大酒店十十大景区区五十个个景点，达到年年接待境境内外游游客3000万人人次，解决就就业50000人人，旅游游三产收收入达到到5亿元，使度假假区成为为集观光光、休闲闲、度假假、生态态、文化化、科普普、健身身购物、演艺、会展国国际化旅旅游综合合体。1.3 项目地地块及周周边条件件分析湘湖家园湘湖美地顺发美景园美之园规划商业及公园规划市重点中学规划高等级医院规划小学及幼儿园湘湖旅游度假区从萧山规规划局获获取的最最新的地地块周边边的控制制性规划划方案来来看，本本项目所所在片区区将是规规划为纯纯粹的

16、高高尚住区区；此外地块块周边将将拟引入入市级重重点中学学、小学学及幼儿儿园，市市级重点点医院，市政公公园等重重要生活活配套。宗地情况况现状地块位于于萧山区区，风情情大道以以东、二二水厂以以南、浙浙赣铁路路以北、规划城城市道路路以西；现状为为净地，内有水水塘。东东至规划划城市道道路南南至居民民社区西西至风情情大道北北至第二二水厂项目周边边情况交通立体的交交通网络络：南北北快速路路风情大大道，南南面约11公里为为规划东东西城市市快速路路彩虹大大道（预预计111年建成成），北北面约33公里为为机场快快速路；风情大大道连接接钱江三三桥、到桥面面约5公公里，过过桥即至至钱江新新城。至四桥桥6公里里，过桥

17、桥即是杭杭州主城城区城南南板块；未来三三年杭州州将完成成在钱塘塘江上建建成100座大桥桥，2条条过江隧隧道，萧萧山将以以跨越式式的发展展速度融融入杭州州主城区区。轨道交通通是本地地块的一一大亮点点：20111年即即将开通通的地铁铁1号线线滨康路路站离项项目仅2200米米，而终终点站即即在湘湖湖，远景景5号线线与1号号线交汇汇点即在在滨康路路站。此外汽汽车南站站将搬迁迁至附近近（东临临风情大大道与萧萧山区接接壤，南南北两面面为城市市主干道道滨文路路和滨康康路，西西边为西西兴路）。地铁1号号线：位于杭州州最主要要的客流流走廊之之上，是是轨道线线网中的的骨干线线，沿途途经过了了湖滨武林广广场地区区钱

18、江江新城湘湖度度假区等等核心商商圈及景景区，连连接了一一主三副副，串起起了临平平、下沙沙、江南南城、江江干区、西湖区区、下城城区和上上城区等等城区向向城市中中心的客客流。 地铁1号号线主要要站点：长48公里里，设300个车站站，本项项目离滨滨康路站站2000米，离杭州州CBDD钱江新新城4站路，离杭州州目前的的市中心心西湖景景区的湖湖滨路站站仅7站路，离武林林广场110站路路。公交：公公交5115、黄黄龙体育育中心旅旅游一号号线、kk5811，火车车东站临临时一号号线、下下沙临时时二号线线、黄龙龙体育中中心临时时三号线线都直达达休博园园。配套生活配套套：1）萧山山中心城城区商业业集群：本地块块

19、处萧山山核心区区域范围围内，东东面2公公里范围围内为萧山中中心城区区CBDD核心区区域，是是萧山新新城区的的商务办办公、商商业及休休闲聚集集区。如如已开业业的加州州阳光商商业综合合体广场场（6万万平米，包含影影院、餐餐饮、商商场、超超市等物物业），浙江最最大高档档次百货货“银隆隆百货”（约66万平米米建面，即将开开业），人民广广场、萧萧山剧院院，开元元名都五五星级大大酒店(447层，目前萧萧山第一一高楼) 、大润发发超市、华润超超市、苏苏宁电器器、时代代购物中中心等等等等设施。2）杭州州乐园：占地8800亩亩的杭州州乐园位位于湘湖湖旅游度度假区内内，是中中国最大大的集旅旅游、休休闲、娱娱乐、度

20、度假、居居住为一一体的大大型旅游游度假区区之一。乐园包包括荷兰兰村主题题公园、马可波波罗之旅旅主题公公园、生生态公园园、高尔尔夫、网网球俱乐乐部、氡氡温泉度度假村及及高尚住住宅区六六个部分分。3）休博博园：杭杭州休博博园是中国首首个RBBD（休休憩产业业区），休博园园坐落于于湘湖旅旅游度假假区内，总投投资355亿元人人民币，占地330000多亩，六泓湛湛蓝的湖湖水和十十公里长长的河道道将休博博园分为为城市中中心区、威尼斯斯水城区区、苏黎黎士区、奥兰多多区、荷荷兰海游游乐区、爱琴海海区、地地中海区区和加勒勒比海区区共八个个区域。休博园园有十大大主题景景观、十十大休闲闲中心、十大精精彩演出出、十大

21、大大型会会展、十十大游乐乐项目等等。另杭州休休博园内内部配备备2.55万方奥奥特莱特特购物广广场（品品牌直销销店），园内五五星级标标准酒店店-第一一世界大大酒店（3600间房间间），休博园园会展中中心，为为杭州动动漫展举举办地等等重要配配套。4）白马马湖游度度假区：离白马湖湖度假区区2公里里左右，白马湖湖区块北北至彩虹虹大道，西至浦浦沿路，东、南南至萧山山界，总总面积约约为2225000亩。区区块内有有山北河河、石荡荡河、龙龙塘河等等二十多多条河道道，冠山山、狮子子山、回回龙庵山山等山体体，山林林及湖面面约达445000亩，还还有湿地地、老街街等丰富富的自然然景观和和人文景景观，是江南南副城的

22、的一块“宝地”。医疗配套套：位于于新城区区在建中中的萧山山医院（占地1165亩亩，8万平米米建面，在建中中，拟建建三级甲甲等医院院）、萧萧山人民民医院（已建成成，三级级乙等医院院）等等等；另地地块周边边规划市市级重点点医院。教育配套套：处城城厢街道道省一级级重点中中学萧山山中学，省重点点小学萧萧山市第第一实验验小学，新城区区内有萧萧山区重重点小学学金山学学校、北北干中小小学、北北干幼儿儿园等萧萧山区重重点学校校，还有有地块东东南面有有湘湖小小学等，另地块块周边规规划市级级重点中中小学及及幼儿园园等。其他周边社区区概况：新开发的的项目主主要有：湘湖美美地、蓝蓝爵国际际、连园园等。地块西北北侧为滨

23、滨江的西西兴板块块，较新新的有连连园、雨雨燕林森森等项目目。南侧侧有湘湖湖家园、湘湖美美地、美美景园、苏黎士士小镇、奥兰多多小镇等等项目，居住氛氛围较浓浓。东侧侧临近萧萧山新区区中心，依依托新城城CBDD而建，有加州州阳光等等社区，人气较较旺。北北侧主要要项目为为金色钱钱塘、白白马公寓寓等社区区。1.4 地块周周边近年年（077年以来来）成交交土地概概况本地块绿城地块地块位置占地面积积容积率总建面成交时间间楼面地价价总价竞得企业业杭政储出出2000991-92号号本地块西西北侧22公里左左右9.8万万方2.52455万平米米20099-12-815355937.55亿绿城二、杭州州城市及及房地

24、产产市场分分析2.1全全市行政政区划与与面积全市辖88区5县市。全市面面积1665966平方公公里，市市八区（包括余余杭和萧萧山区）面积330688平方公公里，市市六区（中心城城区）面面积6883平方方公里。市六区：西湖区区、拱墅墅区、上上城区、下城区区、江干干区、滨滨江区、郊区：余余杭区、萧山区区。下辖县市市：建德德市、富富阳市、临安市市、桐庐庐县、淳淳安县。另设有市市直辖的的之江度度假区、下沙经经济开发发区，地地理上分分别属于于西湖区区、江干干区。2.2全全市人口口指标2001120022200332004420055200662007720088全市常住住人口71673677378679

25、7 全市户籍籍人口629 637 643 652 660 666672678 全市户籍籍人口/常住人人口91.00%89.77%86.22%85.55%85.11%市区常住住人口257268285市区户籍籍人口185192197204211214217 220 市区户籍籍人口/常住人人口83.33%81.00%77.22%（数据来来源：杭杭州统计计局）20088年，全全市常住住人口7797万万人，市市区常住住人口2285万万人。人口结构构中，户户籍人口口占常住住人口比比重，全全市约为为85，市区为为77%。2.3全全市经济济发展指标2001120022200332004420055200662

26、007720088GDP总总量1568817822209222515529199344114104447811同比涨幅幅（可比价格格）12.22%13.22%15.00%15.00%12.55%14.33%14.66%11.00%人均GDDP（按按常住人人口）445115522114600220同比涨幅幅17.33%14.99%（数据来来源：杭杭州统计计局）20088年，GDDP47781亿亿，同比比增长111.00（按按可比价价格）。整体年年均增长长率133.5。20088年，人人均GDDP按常常住人口口600020元元，同比比增长114.99。整整体年均均增长率率16.1。2.4全全市固定

27、定资产和和房地产产投资指标2001120022200332004420055200662007720088固定资产产投资额额631770100771202213877146111684419622同比涨幅幅22.00%30.88%19.44%15.33%5.4%15.33%16.55%房地产开开发投资资额141198259329408442519597同比涨幅幅40.77%30.66%26.99%24.22%8.3%17.44%15.00%房投/固固投比重重22%26%26%27%29%30%31%30%（数据来来源：统统计局）20088年，固固定资产产投资额额19662亿，同比增增长166.

28、5。整体体年均增增长率117.88。20088年，房房地产开开发投资资额5997亿，同比增增长155.0。整体体年均增增长率223.33。20088年，房房地产开开发投资资额占固固定资产产投资额额比重为为30。整体年年均所占占比重227.88。2.5全全市居民民收入和和房价水水平指标2001120022200332004420055200662007720088居民人均均可支配配收入108996117778128998145665166001190227216889241004同比涨幅幅8.1%9.5%12.99%14.00%14.66%14.00%11.11%住宅销售售均价739448659

29、9 同比涨幅幅17.11%房价收入入比10.22 10.88 （数据来来源：统统计局）20088年，居居民人均均可支配配收入2241004元，同比增增长111.1。整体体年均增增长率112.00。20088年，住住宅销售售均价886599元，同同比增长长17.1。20088年，房房价收入入比100.8，处于相相对较高高区间。2.6杭杭州市(主城区区)住宅宅市场供供需和价价格走势势指标2001120022200332004420055200662007720088住宅用地地供应量量（可建面面积）476 289 289 387 601 163 同比涨幅幅-39.3%0.0%33.99%55.33%

30、-73.0%住宅新开开工面积积389 356 413 429 428 481 474 606 同比涨涨幅-8.66%16.11%3.8%-0.33%12.55%-1.55%27.88%住宅施工工面积710 868 975 13288 16822 18088 19755 20311 同比涨涨幅22.33%12.33%36.22%26.77%7.5%9.2%2.8%住宅竣工工面积182 263 252 180 272 343 427 529 同比涨涨幅44.00%-4.00%-28.6%51.22%26.00%24.55%23.88%住宅批准准预售面面积（供供应量）2592773383604733

31、54417同比涨涨幅7.3%21.88%6.6%31.22%-25.1%17.88%住宅销售售面积（成交量量）153205235307311348475236同比涨幅幅33.88%14.33%30.99%1.3%11.99%36.55%-50.4%住宅供求求比（供应量量/成交交量）1.2661.1881.1001.1661.3660.7551.777住宅销售售均价44911 53666 68666 78422 77599 93477 109336 同比涨幅幅19.55%28.00%14.22%-1.11%20.55%17.00%新开工面面积/施工面面积0.555 0.411 0.422 0.3

32、22 0.255 0.277 0.244 0.300 新开工面面积/销售面面积2.544 1.744 1.766 1.400 1.388 1.388 1.000 2.577 施工面积积/销售面面积4.633 4.233 4.166 4.333 5.411 5.200 4.166 8.622 竣工面积积/销售售面积1.199 1.288 1.077 0.599 0.888 0.999 0.900 2.244 （数据来来源：土土地数据据来自营营运中心心手工统统计，为为经营性性商品住住宅用地地；其他他数据来来自杭州州建设局局，不包包括经济济适用房房等保障障性用房房）。20088年，杭杭州全市市住宅整

33、整体成交交量（销销售面积积）为6627万万平米，同比锐锐减399.9；销售售均价886599元/平米，同比上上涨177.1。20088年，杭杭州市六六区商品品住宅成成交量2236万万平米，同比锐锐减500.4；供求求比由007年地地0.775转为为1.777，市市场呈现现较为明明显的供供过于求求状态；销售均均价1009366元/平米，同比上上涨177.0。市场场整体呈呈现“量量缩价涨涨”现象象。20099年，杭杭州市六六区商品品房成交交量6555万平平米，同同比激增增1644.111；市市场回暖暖迅速，供求两两旺，供供求比00.688，处于于供不应应求的态态势；销销售均价价138804元元/平

34、米，全年稳稳步上升升。2.7萧萧山区住住宅市场场供需和和价格走走势指标2001120022200332004420055200662007720088施工房屋屋面积（万平米米）141159.67355.01469.92605.4553.02556.6655.37同比增幅幅13.224%122.34%32.337%28.883%-8.665%0.655%17.775%住宅施工工面积（万平米米）92.339159.63226262.44286.39400.28390.61386.7448.08同比增幅幅72.778%64.440%9.133%39.777%-2.442%-1.000%15.887%

35、住宅竣工工面积（万平米米）38.11528841.1166112.5970.006130.8326.33966.99100.49同比增幅幅7.900%173.50%-37.77%86.774%-79.83%153.51%50.221%商品房销销售面积积（万平平米）60.55645.774100.0188.554123.9105.19172.789.007同比增幅幅18.775%-24.47%118.65%-11.47%39.994%-15.10%64.118%-48.43%商品住宅宅销售面面积（万万平米）51.88832.77578.88671.773100.1987.44115873.005

36、同比增幅幅10.338%-36.87%140.79%-9.004%39.668%-12.76%80.776%-53.77%施工面积积/销售面面积2.3333.4993.5555.3114.8995.2663.2227.366竣工面积积/销售售面积0.633 0.900 1.133 0.799 1.066 0.255 0.399 1.133 （数据来来源：数数据来自自萧山建建设局，商品住住宅不包包括经济济适用房房等保障障性用房房）20088年，萧萧山全区区商品房房整体成成交量（销售面面积）为为89.07万万平米，同比锐锐减488.433；20009年年萧山的的房地产产市场与与杭州市市区的房房地产

37、市市场走势势一致，呈量价价急速回回升态势势，成交交量达1154万万平米（截止到到11月），全年年预计1170万万平米，同比增增幅达888.55%。20099年截止止11月，萧山区区商品房房成交量量1544万平米米，全年年预计1170万万平米左左右，供供求比00.677，与市市区基本本持平；均价升升幅较为为平缓，09年成成交均价价84990元/平米，相对于于市区升升幅较小小，未来来有一定定补涨潜潜力。三、板块块市场分析析3.1湘湘湖板块块供需分分析（一）、板块历历年住宅宅供需分分析从08-09年年湘湖板板块的供供求走势势来看，08年市市场低迷迷，供求求比为11.699，供大大于求。09年市市场回

38、暖暖，供求求两旺，其中供供应量同同比增长长1077%，需需求量同同比暴增增2555%，供供求比减减至0.99，基本保保持供求求平衡。（板块块内在售售仅湘湖湖美地一一个项目目）。均价走势势逐波上上升，截截止111月，均均价升幅幅已达444.666%。12月湘湘湖美地地即将有有新房源源推出，对外报报价为1150000元/m2。另外，由由于项目目所处位位置在板板块交界界处，未未来势必必与滨江江板块有有较强的的竞争关关系，这这里对滨滨江板块块的市场场情况做做如下分分析：20099年1-111月滨滨江板块块共成交交商品房房面积1144.4万方方，同比比20008年增增3111.455%，市市场大幅幅度反

39、弹弹；板块块市场需需求量逐逐渐递增增，属增增量市场场。20099年1-111月的供需比比从088年的2.31急急转到00.833，市场场供需发发生逆转转，从供供过于求求到供小小于求。20099年1-111月滨滨江板块块市场价价格环比比08年市市场价格格上升88.755%，量价齐齐升。（二）、板块未未来住宅宅供需预预测未来供应应量预测测（含滨滨江区）20099年预计计供应20100预计新增供应应20111预计新增供应应20122预计新增供应应已面市项项目12655200036900007500000潜在项目目0409555466499213459939潜在地块块0029955345139956合

40、计126552000778555497666207642225未来需求求预测湘湖板块块08-09年年的平均均需求44.544万方，滨滨江板块块07-09年年年均需需求1003.665万方方，综合合年均需需求为1108.19万万方。湘湖板块块预计需需求增幅幅：由于于11年底底地铁11号线建建成通车车（杭州州的第一一条轨道道交通线线），汽汽车南站站10年完完成搬迁迁，庆春春越江隧隧道100年底建建成，板板块价值值将得到到极大的的提升；其次，萧山新区区CBDD的建设设必将导导致该区区域房产产品需求求大幅增增长，另另杭州乐乐园、白白马湖景景区、湘湘湖景区区的继续续推进也也将使区区域配套套更加完完善；另

41、另一方面面，目前前板块内内部基本本无竞争争项目。我们保守守预计湘湖湖板块每每年度将将有200%的复复合增长长率。滨江板块块预计需需求增幅幅：轨道道交通线线11年底底的开通通，汽车车南站搬搬迁，之之江大桥桥12年底底建成，公建中中心等配配套的推推进，庆庆春路越越江隧道道的建立立，人气气的进一一步积聚聚等利好好都将对对滨江板板块需求求有较大大拉动，但由于于滨江板板块地域域跨度较较大，我我们对滨滨江板块块的需求求预计增增幅为年年度8%的复合合增长率率。区域域市场综综合需求求预计如如下：20099年20100年20111年20122年164.77万万方117.39万万方127.44万万方138.41万

42、万方综上所所有，得得出区域域市场未未来三年年的供需需预计：20099年20100年20111年20122年供应预测测126.5277.88697.66676.442需求预测测164.77117.39127.44138.41供求比0.7770.6660.7770.555综上所述述，我们们认为，09-12年年，区域域市场目目前供不不应求的的态势将将得以保保持。3.2典典型楼盘盘分析地块位于于三板块块交界处处，由于于板块内内部竞争争较少，竞品选选择上我我们补充充周边板板块项目目进行类类比。典型楼盘盘信息汇汇总楼盘名物业类型型面积段占地面积积容积率09成交交套数09成交交面积09均价价11月成成交均价

43、价湘湖美地地多层、小小高层、高层90-11407.5万万平米24676.6万万方108998122886蓝爵国际际高层70-22504.5万万平米5.53044.855万方176006176006东方郡高层、小小高层、多层220-300014.77万平米米2.32117720.44万方129440200000注：111月成交交均价数数据采集集自萧山山透明售售房网（1）湘湘湖美地地 项目概况况项目规划划：湘湖湖美地占占地7.5万方方左右，规划建建筑面积积15万方方，容积积率2.0。规规划有花花园洋房房，高层层，小高高层。主力面面积在990-1140mm2左右，对外报报价1550000元/ mm2

44、。项目推售售情况：其中未未推为114、15、18、19四幢幢的多层层及200-211幢的小小高层，大约在在2.77万方左左右，220099年12月项目预预计会推推售200、21幢小小高层，目前对对外报价价为1550000元/； 月度量价价走势，湘湖美美地099年售出出6.66万方，均价1108998元/，尚有可可售房源源53000方。09年推推售房源源面积段段分布推盘套数数已售套数数存量套数数去化率70-99060600100.00%90-1110194189597.442%110-14002102100100.00%200以以上138561.554%去化较差差的房源源为（多多层内的的跃层22

45、00方方以上户户型,定定价1880000元/ mm2）（2）蓝蓝爵国际际 项目详情情项目规划划：蓝爵爵国际总总占地面面积约44.5万万方，容容积率55.5。由四幢幢精品公公寓和一一幢超高高层写字字楼组成成。产品规划划：项目目住宅户户型面积积从700-2330之之间，主主力面积积1500-2330m22。项目推售售情况：11月30日开盘第一一次开盘盘，推售售已推1-3幢，合计计3288套房源源，开盘盘至今销销售率达达到900%左右右，开盘均均价为1180000元/；目前前对外报报价为1185000元/m22。09年推推售房源源面积段段分布推盘套数数已售套数数存量套数数去化率70-99010696

46、 1090.557%140-1800125122 397.660%180-25009586 990.553%250以以上20 20.000%（3）东东方郡项目概况况项目规划划：东方方郡占地地约144.7万万方，规规划建筑筑面积334万方方左右，容积率率2.33，规划划有多层层、小高高层、高高层。项目户型型：主力力面积770-1140mm2已推存存量2.3万方方。销售价格格：20009年年全年均均价1229400元/，但但11月月销售均均价为2200001元/mm2左右。量价走势势：东方方郡099年售出出20.4万方方，尚有有可售房房源333套。月度量价价走势成交结构构：项目目为700/900项

47、目，基本以以中小面面积段为为主，大大户型均均位于顶顶层，开开盘期较较近，因因此可售售房源较较多。推盘套数数已售套数数存量套数数去化率70以下下1461460100.00%70-9901916619144299.990%90-11103634294.444%110-14004444271796.117%140-180018180100.00%180以以上120120.000%最新推售售情况：20009年12月19日，最新新推售房房源价格格在1990000-2440000元/，大大户型价价格为2240000-2260000元/，共计计约2885套，成交价价格2115000元/平米。3.3典典型项目

48、目分析结结论：湘湖板块块商品住住宅产品品产品线线丰富，既有多多层、小小高层、高层产产品，亦亦有别墅墅等物业业类型，但由于于起步较较早，中中途未有有土地后后续供应应，目前前仅有湘湖湖美地在在售。产产品为多多层、小小高层、高层；板块南部部近紧邻邻湘湖的的区域是是板块起起步的区区域，曾曾有万科科南都、宋城等等开发商商进驻，但目前前板块内内已无标标杆产品品，周边边板块来来看，滨滨江板块块的东方方郡拥有有较好的的市场反反馈，年年内销售售20余万万方，为为滨江板板块的翘翘楚；湘湖美地地月均去去化为16套/月，东方郡郡为1922套/月，蓝爵国国际开盘盘即基本本售罄，典型项项目基本本无可售售房源，一定程程度上说说明，本本区域的的去化基基本受供供给影响响。四、项目目住宅定定位4.1项项目SWWOT分分析优势机会位置优越越