快捷商务酒店开发项目建设可行性建设可行性研究报告

1、快捷商务酒店开发项目可行性研究报告地址：广州市天河区黄埔大道西编写人：本方案仅限于广州市2012-05-05一、前言1-1项目背景2项目目的1-2. 1 整体目标2. 2项目契机二、调查篇1区域地理环境分析- 2 市场分析2. 1 调查数据2-2. 1酒店需求问卷调查2. 2 调查数据矩阵2-2. 2. 1酒店数据矩阵2. 3 调查结果说明2-2. 3. 1酒店现状2-2. 3. 2交通现状2-2. 3. 3自然旅游现状2 - 3 SWOT 分析2-3. 1 S 项目优势分析2-3. 2 W 项目劣势分析2-3. 3 O 项目机会分析快捷商务酒店可行性报告第 页2018-8-312-3.4 T

2、项目威胁分析2-4社会经济效益说明三、决策建议- 1 规划内涵3-2 规划决策建议3-2. 1 规划方案2. 1. 1 酒店3前期规划设计说明3. 1设计方案甄选和规划3. 1. 1 方案四、执行篇4 -1 战略与战术1. 1 战略沙盘模拟1. 1. 1 六大策略- 1. 1. 2 说明4-1.2 战术沙盘推演模拟4-1. 2. 1 整体战术4-1. 2. 1. 1差异化市场营销4-1.2.1.1. 1地段选择4-1.2.1.1. 2具有前瞻性4-1.2.1.1. 3寻求市场空白点4-1.2.1.1. 4有效挖掘客户营销渠道4-1.2.1.1. 5创新客户成本控制4-121.2创新客户营销手法

3、 4-2执行步骤4-2. 1 经营规划4-2. 1. 1酒店配置4-2. 2 推广规划4-2. 2. 1 整体品牌包装够新视觉VI系统4-2. 2. 2整体推广毯-广告推广策略毯-广告推广目标项目在推出市场的宣传推广铺垫及炒作重点4-2. 3进度4-2. 4预算4-2. 4. 1项目资金投入情况分析2. 4. 1. 9 费用4-2. 4.2可选择的筹资策略2. 4. 2. 1 自筹资金4-2. 4. 2. 2银行贷款筹资4-3投资回报预测4-3. 1 酒店4-3. 1. 1 客房收入4-3. 1. 2 营业总收入4-3. 1. 3 成本4-3. 1. 3. 1 物料成本4-3. 1. 3. 2

4、人工成本4-3. 1. 3. 3 水电费4-3. 1. 3. 4 总成本4-3. 1. 4 营业税4-3. 1. 5银行利息4 - 3. 1. 6 利润4-3. 4 银行利息4 - 3. 5 投资总成本4-3. 6 年净利润4. 3. 7 回收周期五、结束篇部分快捷酒店介绍1-1项目背景1-1-1.快捷酒店：是近两年我过客房酒店的一个热点，而经 济型的快捷酒店更是热点中的热点！随着城市旅游业的快速发 展，以及国家对建设的大规模投资，人均需求日益增加，但是也 会对酒店的软件设施和硬件设施更多的要求.1-1-2.需求定位：为了满足客户出差住宿现状还无法讲究 排场，传统的招待所安全，卫生，舒适等条件

5、无法满足的条件 下，外来旅游者能温馨住宿而又价格适中的的情况下，快捷酒 店应运而生。快捷酒店弥补了基本需求和平民价格这两个条件 下的庞大市场！在我国，快捷酒店于近两年得到了市场的热烈 追捧1-1-3连锁酒店：选择连锁酒店就是选择了一个金字招牌，因 为存在品牌价值，同时可以减少广告投入总部网络在线预定，提 咼入住率.降低投资风险.1-2项目目的2.1整体目标秉承整体规划，发展酒店主业，强化自身优势。打造-商务酒店品牌，给投资者带来丰厚的回报。快捷商务酒店可行性报告第 页8/31/2018您整合-优势资源，领跑商务酒店市场。金通过对新建筑合理的规划以及适当的经营措施，能够争取较好的市场效益。2.2

6、项目契机+广州市概况。广州是一座有2200多年悠久历史的文化名城，自秦汉以 来，广州就是岭南的政治、经济、文化中心。始建公元前214年，最早建城时的叫任嚣城。公元前九世纪的周代的周夷王八 年，百越”（史记中称 南越”，汉书称 南粤”）和长江 中游的楚国人已有来往，建有 楚庭”，这是广州最早的名称。 226年，孙权将交州分为交州和广州，广州”由此得名。古代广州曾是三朝古都。宋代广州就有八大 卫星城”，广州的文物 古迹众多，现有国家、省、市三级文物保护单位共219个，其中全国重点文物保护单位19个，省级文物保护单位41个，市 级文物保护单位159个。中山四路一带先后发现了秦汉造船遗 址和南越国宫署

7、遗址，其中南越国宫署遗址两次被评为 全国十 大考古新发现”。目前，南越国宫署遗址、南越王墓、南越国水 闸遗址等三处南越国史迹正联合申报联合国世界文化遗产。由于广州一年四季的旅游项目众多，全年到广州旅游 人群稳定增长，促使的广州旅游业及相关配套产业得到了蓬勃发展。-广州市委市政府制定规划中，把围绕旅游服务业打造成全 市第一主导产业的战略目标，大力实施旅游精品工程，精心打 造旅游整体形象。地区旅游环境和旅游相关产业链正在发生 着崭新的变化。新旅游经济给广州带来了丰富的旅游休闲客源，旅游项目 的增加使来-旅游客流量全年都保持在高峰值，旅游接待能 力及设施急需全面升级，需要基础服务设施跨上一个新的水平

8、， 接待能力和档次进一步提高。在未来良好的市场前景预期的推 动下，近期一批新建知名快捷酒店相继建成营业，抢占 旅游 业发展所带来的客源市场。-在旅游大开发，建设大规模建设时期，酒店业市场蓬勃发展 的契机下。投资建设快捷酒店项目会给投资者带来丰厚的回报。调查篇1项目区域地理环境介绍2-1-1:广州概况广州市地处中国大陆南部，广东省中南部，珠江三角洲北缘。丘陵地带。南部是珠江三角洲冲积平原。中国的第三 大河珠江从广州市区穿流而过。西江、北江、东江三江汇 合处，濒临南中国海，隔海与香港、澳门相望，地理位置优 越，是海上丝绸之路的起点之一，被称为中国的南大门”。气候特征1地处亚热带季风气候区，气候特点

9、是气温高、降水 多、霜日少、日照多、风速小、雷暴频繁，年平均气温21.9度，年降水量1696.5毫米，年平均日照时数在 1800小时以 上。自然资源目前已发现50多个矿种，矿点17处。植物种类达数千 种。野生动物约有 210多种。水域面积 7.44万公顷，从化 一带有丰富的地下温泉，水温50C -70 C。以籼稻为主，一年两熟。广州是 水果之乡”，广州的花卉和盆景远近驰名， 以阴生观叶植物、高档盆花、鲜切花、岭南盆景为主。阴生 观叶植物占全国市场一半以上，一品红等盆景已成为全国性的生产基地，盆景远销欧美等海外市场。2-1-2:广州交通空运:广州白云机场，是中国大陆三大国际航空枢纽机场之 一，旅

10、客吞吐量居全国第二.2011年旅客吞吐量达47,823,665 人次，位居全国第二，世界第十九位；货运吞吐量为100万吨。 4F级.海运：中国第四大港口广州港，现已与世界170多个国家和地区的500多个港口有贸易往来，黄埔新港，新沙港，莲花山港、南沙港、广州开发区穗港码头和增城新塘港已开 通往返香港的客、货轮，花都区开通往返香港的货轮。内河可沿东、西、北江航道沟通广东省各地和广西，与100多条河道相连接。铁路:广州目前有五个火车站：广州站、广州东站、广州南 站、广州北站、广州西站（货运），组成的广州铁路客运枢纽 是我国铁路四大客运中心之一，江村站，铁路有京广铁路复线、 广茂线、广梅汕线、广深铁

11、路、广深电气化铁路、广九铁路 等线路。运营中的武广高铁、广深港高铁（广深段），建设中 的贵广高速铁路、南广高速铁路、京港高速铁路、西部沿海高 速铁路，构成四通八达的路线.市内的交通四通八达，深圳，中山，珠海等地一小时生活圈地 铁可以直达广州80%以上的著名景点，会展中心地铁直达.快捷商务酒店可行性报告2-2市场分析2-2.1调查数据说明以下数据由行业信息网提供，调查地点广州市天河区正佳广场时间2011年6月12日，周日调查随行人员4人,时间6个小 时，调查方式,实行问卷形式，完整的填写问卷赠送精美礼品，调查 总数2000份，有效1760份2-2.2酒店数据矩阵快捷商务酒店可行性报告第 页8/3

12、1/2018住酒店目的找一个比较舒适的休息场所 除休息外还要办公 旅游休闲酒店功能商务功能现代化的通讯功能 各种现代娱乐设施配套的购物环境家庭式的客房服务2-2.3调查结果说明2-231广州酒店现状随着广州经济的发展，一是旅游业的蓬勃发展越来越多的 季节性旅游客人进入广州地区，二是商务客户停留洽谈业务。 特别是广州沿海铁路，到广西,贵州的高速铁路建设完工，必然会 拉动当地经济加快.随着我国的经济发展，更多的经济活动在各个城市间展开， 这对于各个城市间的酒店接待方面提供了发展的机遇和良好的市场氛围。办公、旅游、探亲、外派见学、投资考察的人员越 来越多，各种不同人群选择的住宿方式差别很大，高档酒店

13、价 格太贵，低档旅社不安全、卫生又不合格。于是经济型快捷商 务酒店走到了大家面前，拥有经济、快捷特性的各式连锁酒店 进入了广州地区市场。例如：如家、汉庭、锦江、格林豪泰等 快捷酒店。广州的高档酒店：L 5星酒店 匚四星酒店L三星酒店2011年统计结果.星级酒店发展不主要是针对企事单位，接待国外来宾，普通 快捷酒店大众消费，是未来酒店业发展的潮流，投资快捷酒店投 资少,见效快等特点被访者选择酒店会综合考虑环境、商务便利、价格、交通 和档次因素，旅游人群希望快捷酒店能够提供停车场服务。所以投资建设的快捷商务酒店，不但客房配套实施齐全还要配以多种服务功能和娱乐休闲设施。要选择在车站附近，周 围有大型

14、市场，人流量相对较多地区。这样酒店不愁没有消费 倾向的客户群，经营前景十分广阔。广州的旅游收入：广州旅游业的蓬勃带来了大量的客源， 为酒店业的快速发展提供了广阔的市场。2008年广州市城市接 待游客总人数1.11亿人次，旅游业总收入 837.71亿元；2009 年，广州市城市接待游客总人数1.18亿人次，旅游业总收入994.04亿元；2010年，广州旅游业总收入首次超过 1000亿元， 达1254.61亿元，同比增长 26.21%3 SWOT 分析3.1 S项目优势广州相对稳定的快捷酒店发展趋势快捷商务酒店有丰富酒店管理经验新开发酒店项目有现成的酒店管理人员依托人脉资源发展新酒店速度要比其它酒

15、店快依托品牌网络，新项目有一定客户群资源3.2 W项目劣势新酒店品牌忠实度不高、附加值低.杳开业时间晚于其他快捷酒店+外阜会员群锁定困难$人员工资上涨、原材料价格上涨2-3.3 O项目机会市政府对加强旅游接待服务产业的发展规划。 本地区经济的快速发展，将吸引更多目标客户 快捷酒店已成为旅游型城市的主要接待方式 广州全年冬夏都有旅游项目，客源相对稳定 每年固定的商业展会增加酒店收入 规划众多大项目开工建设，增加客流量 价格偏底，适合中底收入以及学生消费群体 其他快捷酒店停车位置少多数小旅店受经营影响，并购机会增加2-3.4 T 项目威胁+ 本地区已出现同类竞争者。全国快捷酒店品牌已全部入驻，竞争

16、压力不断加大市内个人快捷酒店对价格下压很大快捷型酒店开始细分，品牌、设施将成为新的差异行销2-4社会经济效益-快捷商务酒店品牌建设，将为-旅游接待能力提升做 出自己的贡献。给人们提供了更好休闲娱乐的去处， 带动消费增长，促 进地区经济繁荣。快捷商务酒店项目的成功运营，一定会为项目所在地区 增加更多就业职位。决策建议篇3-1规划内涵规划快捷商务酒店，打造精品酒店2规划决策建议3-2.1楼层规划方案2.1.1 酒店宾馆大堂、商务中心、后台办公室、洗手间、棋牌室（广州人 喜欢打牌）、大小会议室（条件不允许可以不开发）、客房。按照普通快捷酒店加盟，客房数 80间到130间之间。以下假设现有营业面积50

17、00米的商用楼一套，来简单细分化成 本。（本方案根据当时员村4横路一栋独立办公楼设计）快捷商务酒店可行性报告第 页8/31/20183前期规划设计说明3.1设计方案甄选和楼层规划本酒店设计既注重使建筑融入城市文化之中，与周围环境和谐 一体；又注重在城市环境中彰显建筑的个性；同时关注商业价值和 经济效益。希望能营造出形象突出优雅，同时富于古典和现代精神， 文化气息浓郁，籍此使酒店的商业效益得到完全开发，使此地域整 体形象得以提升，成为区域内标志建筑，为城市形象增添一道新风 景。3-3.1.1 方案员村四横路，地处琶洲展馆5分种车程，距离商业中心10分钟, 广州主要的干线东西黄埔大道，南北相连的科

18、运路附近，直临琶洲 大桥，中山路，等交通要道。酒店拥有客房 130间，设有会议厅一 个、自助早餐厅、棋牌室6间（当时与一足疗合作，还有12间足疗 房，独立楼梯）。22个停车位，房间内配备有线电视、免费宽带上网， 卫浴设施、床上用品干净舒适。酒店温馨舒适，为您解除旅途的辛 劳。团体及会员客户还可享受到优惠待遇。设计理念是现代建筑的简洁和传统建筑物的精致巧妙融合，高 技术与现代材料的运用进一步增强了建筑物的表现力：低部立面铝 板分格、玻璃幕墙与实墙面的穿插对比，带来了强烈的视觉对比和 阴影变化。整组建筑物一气呵成，建筑语言完整统一，增强了建筑物的标志性与独创性。执行篇4-1战略与战术4-1.1战略

19、沙盘模拟4-1.1.1六大策略书整体整合方案优选特色出位错位经营强调区域特性集团化管理1.1.2 说明地区的酒店目前竞争激烈，众多品派入住，但是很多酒店资料极其简陋，更谈不上策划和包装，酒店运营商几快捷商务酒店可行性报告第 页8/31/2018乎没有战略，尤其是比较早一些宾馆，管理不到位，软硬 设施跟不上，没有系统的推广计划，反过来我们的宣传更 容易突出。酒店产业的六大优势3.0=8,755.00电 空调+照明+电梯+电视+其他10 度 X1.2 海30 30 =46,800.00年水电费=（水+电）12个月=（8,755 + 46,800） 12=666,900.00本参数与入住率有直接关系，本计算方案是100%入住，并最大化计算房租20万每月 一年就是240万房租这个价格是黄金地段最高整租价格，一般现在4000米大约12-15万每月即可租到。4-3.1.3.4酒店总成本物料成本842,660.00人工成本960,000.00水电费666,900.00房租2,400,000.00酒店总成本4, 8