宏丽物业标书定

1、石河子宏丽物业服务有限公司38小区水景丽园一期物业 标书目录第一章企业简介第二章服务理念和目标第三章项目机构运作方法及制度、流程、服务人员配置第四章前期期介入工工作方案案第五章物业业服务方方案第六章物业业维修和和服务的的应急措措施第八章物业业管理费费用对招标文文件认同同声明 我公司司认真阅阅读理解解了388小区水水景丽园园小区一一期物业业管理的的招标文文件后，郑重声明明如下: 1、我公司司对招标标文件和和招标文文件中所所有的条条款全部部认同，积极响响应。 2、我公司司非常理理解和支支持并服服从招标标人和招招标代理理单位在在本次招招标活动动的各项工工作安排排。 3、我公司司承诺将将认真按按招标文

2、文件的要要求，认认真履行行招标文文件中所所有的条条款，完成成本项目的管理理任务。 4、如如果我方方有幸中中标，我我方将尊尊垂贵方方的全面面管理，认真履行合同同，实现我方在在投标及合合同的全全部承诺诺，为贵贵方提供供优质服服务。5、我公公司严格格按招标标文件要要求，规范地地编制投投标文件，委派有实力的的人员进驻现现场认真真的工作，请招标人人、专家家和评委委、领导导给予审审查和指正。投标标单位：石河子子宏丽物业业服务有有限公司司 法定代代表人：张锐第一章企企业简介介石河子宏宏丽物业业服务有有限公司司成立于于20000年，是我市市唯一一一家经自自治区建建设厅核核准的国国家二级级资质的的物业服服务企业

3、业。是石石河子地地区唯一一一家荣荣任自治治区房地地产业协协会的常常务理事事单位，石河子子房地产产业协会会副会长长单位，自治区区物业服服务企业业AAAA级诚信信单位。公司以住住宅小区区、商业业网点、办公及及大型市市政公共共物业管管理项目目为主，拥有各各类中高高级管理理技术人人才488人，员员工4880余人人，在市市区承管管着355各物业业项目，管理面面积3220万平平方米；其中住住宅1000.66万平方方米，服服务居民民90000余户户，绿化化管理面面积999万平方方米，别别墅8.2万平平方米。公司设设专业绿绿化队，绿化管管理面积积92万万平方米米。设工工程维修修部，可可承担各各类维修修服务工工

4、作。设设机械车车队，购购置各种种车型十十余种，满足公公司各项项目各种种作业要要求。成成立下属属电梯公公司，可可承接各各类电梯梯安装、维保服服务。公司服务务的香格格里拉、玫瑰园园、幸福福苑、天天富玉城城等小区区以及人人民银行行、移动动公司、地税局局办公楼楼、国税税局办公公楼等项项目，均均获得自自治区级级及市级级“物业业服务先先进单位位”等荣荣誉。20099年企业业荣获自自治区物物业服务务“AAAA级诚诚信单位位”资格格认证。公司20005年年至20016年年连续十十二年被被行业主主管部门门授予“八师石石河子市市物业服服务先进进企业”称号。“让服务务的每一一个小区区、每一一座小区区都成为为城市的的

5、亮点”，将是是宏丽物物业人始始终不渝渝的追求求。远景：打打造中国国商务物物业一站站式服务务顶尖品品牌。使命：专专注用户户体验，成就员员工梦想想。核心价值值观：真真诚、坚坚忍、勤勤奋、专专业、激激励、感感恩。第二章 服务务理念和和目标质量方针针瞄准国际际先进水水平，不不断提高高服务质质量；以严谨管管理和优优质服务务，为客客户营造造安全(Seccuriity)、优美美(Ellegaancyy)、舒舒适(CComffortt)、方方便(CConvveniiencce)的的社区环环境。企业理念念人才：物物业管理理隶属服服务业，服务业业需要高高级头脑脑，人才才就显可可贵。尊尊重人才才，爱惜惜人才，提供发

6、发展空间间是宏丽丽物业对对人才的的使用原原则。团队：团团即团结结，队即即多人的的集合。团队就就是靠一一种信念念凝集在在一起的的战斗集集体，具具有团队队精神才才能打胜胜仗。宏宏丽物业业起步为为团队，走向成成功仍要要靠团队队精神。互动：讲讲求卓越越沟通，我们与与客户需需要卓越越沟通，我们的的团队内内部更需需要卓越越沟通，沟通产产生共鸣鸣，沟通通产生原原动力。沟通也也让我们们彼此更更加坦诚诚。尽责：尽尽责是做做人与做做事之本本，尽责责也是自自我价值值实现的的标尺，有尽责责之心可可助事业业腾飞，有尽责责之心可可获得客客户与更更多的回回报。服务理念念帮助客户户，就是是帮助我我们自己己。客户是我我们生存存

7、和发展展的基础础，是我我们的衣衣食父母母。公司全体体员工应应以客户户为关注注焦点，把客户户需求放放在第一一位。遵遵循“管管理无盲盲点，服服务无挑挑剔”的的工作宗宗旨，倡倡导“敬敬业、乐乐业、创创业”的的工作精精神，并并将其充充分体现现在物业业管理每每一个岗岗位和每每一项服服务全过过程中。我们希望望通过树树立服务务意识、端正服服务态度度、掌握握服务技技能、提提高服务务质量、完善服服务水准准和加强强团队学学习。以以适应市市场变化化，满足足并超越越客户不不断发展展的要求求和期望望，使公公司的物物业管理理服务处处于领先先的地位位。经营理念念以质量立立足市场场：质量量上做到到规范化化、标准准化，以以高标

8、准准质量管管理体系系立足市市场，并并不断突突破与自自我超越越，使宏宏丽公司司获得市市场的认认同。以品牌角角逐市场场：有优优良品牌牌的企业业才有永永恒生命命力和吸吸纳力。宏丽公公司精神神内涵就就是以品品牌去占占领、去去获得市市场。这这种精神神内涵实实现是以以规范管管理创造造品牌、实施创创优发展展品牌，自我超超越升华华品牌、塑造精精品演绎绎品牌。以信誉赢赢取市场场：宏丽丽公司以以“管就就高标准准，干就就创一流流”，树树立宏丽丽物业良良好市场场口碑和和“有诺诺必践、一诺千千金”的的社会信信誉。以实力拓拓展市场场：宏丽丽公司对对物业管管理实行行条块结结合、以以条为主主的专业业化管理理和内外外并举、以绩

9、为为先的规规模化、专业化化经营，通过组组建、磨磨合、扩扩充，形形成独树树一帜的的人才优优势、技技术优势势和产业业优势。对水景丽丽园项目目定位：我们将将其定位位为风景景观光休休闲小区区。以高高标准服服务，人人性化的的管理给给予石河河子人民民营造一一个新型型，智能能，高档档的亮点点小区。第三章项目目管理机机构运作作方法及及管理制制度、管理流程程管理方式式水景丽园园是启程程房地产产开发公公司的一一项经典典历作，宏丽物物业准备备将其物物业管理理服务打打造成优优秀休闲闲住宅区区，计划划在物业业管理上上实施全全新的创创意。在在“水景景丽园”物业管管理追求求“以人人为本”之立意意，坚持持以人为为本，树树立“

10、帮帮助客户户就是是帮助我我们自己己”的全全员服务务理念，强调居居住生活活环境与与旅游休休闲环境境的和谐谐美，每每一细节节都能想想客户所所想，随随客户所所愿。新疆启程程房地产产有限公公司根据据物业管管理条例例及其实实施细则则以及双双方议定定事项，拟宏丽丽物业管管理有限限公司作作为“水水景丽园园”的物物业管理理商，全全权负责责“水景景丽园”物业管管理工作作的具体体实施运运作。宏丽物业业在合同同期限内内对“水水景丽园园”制定定年度管管理目标标，在经经济上实实行独立立核算、自负盈盈亏，实实现“水水景丽园园”物业业项目社社会效益益、经济济效益、环境效效益和文文化效益益的同步步发展。宏丽物业业在合同同期限

11、内内将“水水景丽园园”的物物业管理理服务工工作列入入内部相相应策划划、考核核、检查查、评比比和持续续改进序序列中，由宏丽丽物业组组建“水水景丽园园”物业业管理部部，委派派管理部部经理，根据“水景丽丽园”具具体情况况，负责责其竣工工验收、入伙及及其以后后各阶段段物业管管理工作作，为“水景丽丽园”制制订全套套管理方方案、操操作手册册、管理理制度、质量标标准等，并促使使其有效效运行，按照双双方约定定的管理理服务内内容为“水景丽丽园”提提供全方方位、全全过程、专业化化的管理理服务工工作。为保证管管理标准准实现及及更有力力的推行行“置信信生活星星级服务务方式”，宏丽丽物业将将以总部部各专业业部门和和各分

12、部部管理队队伍技术术支持，结合物物业管理理服务实实际需要要，组建建物业管管理专家家，定期期对现场场进行监监察、支支援。并并根据现现场发现现问题，及时、针对性性的提出出整改建建议和纠纠正、预预防措施施。二、完善善的管理理制度岗位职责责物业公司司经理岗岗位职责责1、全全面负责责对所管管辖的物物业实施施一体化化综合管管理，完完成年度度管理目目标和经经济指标标；2、制定物物业公司司年度、月度工工作计划划并组织织实施，业务上上接受置置业公司司领导的的指导和和监督；3、负负责检查查、监督督各项制制度的执执行情况况，落实实绩效考考核制度度，奖优优罚劣；4、合合理调配配人员，协调各各岗位的的分工协协作，责责任

13、到人人，同时时关心员员工的日日常工作作和生活活，确保保物业公公司员工工有良好好的精神神面貌和和积极的的工作心心态；55、负责责本部门门的人事事管理，协调与与置业公公司各部部门的工工作对接接；负责检查查、监督督客服中中心的日日常服务务工作和和报修、维修、安全、消防工工作；负责部门门员工的的日常培培训工作作；8、认真完完成置业业公司领领导安排排的其它它临时性性工作；9、直接接对公司司总经理理负责。物业大管管家岗位位职责11、负责责辖区客客户关系系管理，接受客客户的投投诉、报报修和业业主回访访；2、负责责客服中中心的日日常管理理工作，制定客客服中心心的年度度经营目目标，及及每月、每周的的工作计计划；

14、3、负责责检查、监督客客服专员员、保安安部、综综合部、维修部部的日常常服务工工作的具具体落实实；4、协助助物业经经理做好好各部门门绩效考考核工作作，指导导、帮助助贴心管管家、行行政专员员完成既既定目标标；5、保持与与客户的的日常联联系和相相互沟通通，做好好各职能能部门的的协调工工作。6、协助助物业经经理负责责星级服服务的实实施；7、组织织实施社社区文化化建设；8、协协助物业业经理做做好其它它临时性性工作；9、物业业大管家家直接对对物业经经理负责责。前前台接待待员岗位位职责11、负责责客服中中心来人人、来访访的接待待和安排排工作；2、负负责小区区业主档档案及各各项表格格的档案案管理；3、负负责公

15、司司召开会会议的准准备工作作及会场场的布置置、会务务的服务务工作；4、负责责办理客客户交房房及装修修相关手手续的办办理；5、建立立收费台台帐信息息，掌握握收费动动态，及及时收取取、催交交各项应应收费；6、负负责日常常办公用用品的领领用、发发放工作作；7、公司交交办的临临时性工工作。8、前台台接待直直接对物物业大管管家负责责。保洁员工工岗位职职责1、遵守守物业公公司制定定的物业业服务细细则，统统一着装装上岗，佩戴工工号牌，树立良良好形象象；2、服从从综合部部主管指指挥，保保质保量量地完成成本人负负责区域域内的清清洁卫生生工作；3、严格格遵守劳劳动纪律律，坚守守工作岗岗位，按按照清洁洁工作流流程搞

16、好好区内卫卫生；4、发扬扬互助精精神，支支持同事事工作，以礼相相待；5、负责责本区域域内的垃垃圾收集集及清运运工作；6、直接接对物业业大管家家负责。绿化工岗岗位职责责遵守公司司的规章章制度，服从公公司领导导和管理理人员的的检查监监督，工工作时佩佩戴工号号牌；2、绿绿化养护护操作场场地及道道路两旁旁整洁有有序，无无危及车车辆、行行人的现现象；33、与客客户沟通通和劝阻阻有损绿绿化的行行为要温温和有礼礼； 44、正确确并熟练练操作使使用及保保管园林林器械，妥善保保管好绿绿化工具具设施、农药、化肥及及其他用用品，严严格使用用化肥和和农药； 5、花草树树木及时时浇水，防止过过旱和过过涝；6、对对花草树

17、树木定期期培土、施肥、除杂草草和除病病虫害，对新栽栽的花草草树木要要及时修修剪、补补苗、浇浇水，保保证成活活率达990以以上；7、熟熟悉物业业辖区内内的绿化化概况，充分利利用绿地地面积，合理布布局、种种植花草草、树木木； 88、管理理好浇水水的自来来水笼头头，节约约用水，做到人人走水断断，不准准出现长长流，其其它开关关用水笼笼头要及及时维修修； 9、定期期对小区区景观水水系进行行清理维维护；10、直直接向物物业大管管家负责责。水、电维维修员工工岗位职职责1、按时时上下班班，不迟迟到，不不早退，因故请请假，需需级上级级部门批批准；2、认真真执行公公司制定定的各项项设备维维护规程程；定期期对设施施

18、、设备备进行全全面巡视视、检查查，确保设设备设施施、设备备机房的的整洁，发现问问题及时时处理；3、严格格遵守操操作规程程，防止止安全事事故发生生。4、发生生突发情情况，应应迅速赶赶往现场场，及时时采取应应急措施施，保证证设施、设备的的正常、完好；5、认真真完成公公司安排排的设备备大检修修任务；6、正确确和详细细填写工工作记录录，维修修记录，建立设设备工作作维修档档案；7、爱惜惜各种设设备，工工具和材材料，对对日用维维修消耗耗品要登登记签认认，严禁禁浪费；8、加强强业务学学习，认认真钻研研维护技技术，并并树立高高度的责责任心，端正工工作态度度；9、直接接对物业业经理负负责。保安部主主管岗位位职责

19、1、保安安部主管管对整个个辖区内内的治安安、消防防安全、车辆管管理负有有组织领领导的具具体责任任。负责责本部门门的全面面工作，认真贯贯彻公司司领导的的指示精精神，较较好完成成本部门门的各项项工作任任务，带带领全体体保安做做好辖区区的安全全保卫工工作；2、坚持持“从严严要求，精诚护护卫”的的方针，认真抓抓好保安安队伍的的各项建建设；3、有组组织、有有计划的的开展军军事训练练，不断断提高全全体保安安的军队队素质和和令行禁禁止，遵遵守纪律律的自觉觉性；4、不定定时的查查岗、查查哨，确确保保安安在工作作中始终终保持良良好的工工作状态态。掌握握保安的的心态，注意思思想动向向，及时时做好疏疏导工作作，防止

20、止保安部部内部发发生意外外情况；5、加强强日常安安全管理理，定期期或不定定期检查查辖区消消防、治治安状况况。对在在辖区内内可能发发生的偷偷盗、斗斗欧、火火灾等问问题，及及时发现现和制止止，消除除安全隐隐患。对对已经出出现的问问题，及及时处理理，保护护好现场场，并立立即报告告领导和和有关部部门；6、熟悉悉和掌握握辖区内内各种保保安与消消防设施施的操作作和性能能，熟悉悉辖区内内的治安安状况，做到心心中有数数；7、对违违反纪律律和制度度的保安安，有权权对其批批评和经经济处罚罚或开除除；8、完善善拟定本本部门的的各项制制度；9、直接接对物业业经理负负责。保安班长长岗位职职责1、对本本部主管管负责，做好

21、所所辖区内内安全、治安维维护工作作；2、带领领本班组组全体人人员根据据制定的的岗位职职责，认认真严肃肃，一丝丝不苟地地搞好安安全维护护工作；3、根据据岗位职职责所规规定的项项目和要要求，严严格进行行检查，督促全全体安保保人员落落实岗位位责任制制；4、熟知知法律知知识和法法律观念念，熟悉悉安保业业务，了了解物业业服务所所制定的的规章制制度，撑撑握辖区区内治安安保卫工工作的规规律、特特点，严严格管好好、做好好安全维维护工作作；5、积极极为上级级领导提提供建设设性的工工作建议议，及时时将安保保人员反反映的各各种信息息向上级级汇报，及时传传达，落落实上级级的指示示精神和和工作安安排；6、认真真做好本本

22、班组人人员考勤勤，详细细如实记记载工作作中遇到到及处理理的各种种情况，每天向向保安部部主管汇汇报；7、检查查督促班班组员工工到岗情情况，监监督员工工是否全全勤工作作，对缺缺勤的重重点岗位位要及时时采取扑扑救措施施，合理理安排岗岗位，落落实工作作职责；8、关心心员工生生活，熟熟悉员工工心态，指导员员工工作作，加强强班组的的凝聚力力；9、以身身作则，做好本本职工作作，落实实奖罚制制度，奖奖优罚劣劣；10、直直接对保保安主管管负责。保安员岗岗位职责责1、保安安员必须须身穿制制服，携携带装备备，严整整仪容。纠正违违章时先先敬礼，必须做做到以礼礼待人；2、实行行24小小时值班班及巡逻逻制度，严禁脱脱岗；

23、3、作风风正派遵遵纪守法法，坚守守岗位，提高警警惕，发发现违法法犯罪分分子要坚坚决设法法抓获；4、值岗岗人员要要认真做做好防火火、防盗盗、防抢抢劫工作作，认真真检查设设施设备备，发现现不安全全因素立立即查明明情况，排除险险情，并并及时上上报主管管部门并并做好记记录，确确保辖区区安全；5、执勤勤过程中中要勤巡巡查，要要有敏锐锐的目光光，注意意发现可可疑的人人、事、物，预预防案件件事故的的发生，力争做做到万无无一失；6、爱护护设施设设备，公公共财务务，对岗岗区内一一切设施施财务不不得随便便乱用；7、严格格遵守上上下班时时间及值值班纪律律，对岗岗位区发发生的各各种情况况要认真真处理，并做好好详细书书

24、面记录录；8、遇到到紧急突突发性重重大事情情，要及及时报告告上级领领导；9、严格格执行交交接班制制度，按按时、按按规定交交接班；10、直直接对保保安班长长负责。工装管理理制度目的 为树树立公司司良好的的企业形形象，进进一步规规范管理理，制订订本管理理制度；2 适适用范围围 全体员员工 工作时时间着装装要求3.1所所有员工工必须按按照公司司规定着着装，保保持良好好的精神神风貌；3.2工工装要经经常换洗洗，不得得出现掉掉扣、错错扣、脱脱线现象象； 工装换换季时间间夏夏装：55月1日日至9月月30日日冬冬装：110月11日至次次年4月月30日日工装及工工牌的使使用及发发放5.1物物业前台台接待员员负

25、责员员工工装装、工牌牌的发放放工作；5.2新新入职员员工在入入职一星星期后可可有部门门负责人人申请领领取工装装；2.3员员工在领领取工装装后，如如因个人人原因导导致物品品丢失或或损坏者者，由本本人上交交相关成成本费用用后领取取新工装装、工牌牌；工装的折折旧费用用6.1公公司全体体员工离离职时需需上交工工装及工工牌，未未上交者者公司将将以每套套工装原原价从工工资中扣扣除；6.2员员工入职职未满半半年者扣扣除总额额的500%的折折旧费用用，满半半年者不不扣除任任何费用用。管理组织织架构宏丽物业业管理有有限公司司物业管管理服务务架构图图市场推广部品质监控部财务审计部行政管理部总经理总部核心队伍各分部

26、管理队伍经理助理环境部宏丽物业服务中心工程部保安部总务部经理助理总工程师总经理管理职能能说明总部核心心队伍管管理职能能效益增长长部门：市场推推广部负负责对公公司的发发展项目目进行内内外拓展展，以增增强公司司的经济济效益的的不断增增长。监督检查查部门：品质监监控部负负责对公公司各个个部门、各个岗岗位进行行全面的的监督检检查，严严格按照照ISOO90002：220000国际质质量管理理体系要要求开展展各项工工作，保保障公司司的运作作始终处处于质量量管理体体系的严严格监管管下运行行。财务分析析部门：对公司司的财务务状况进进行科学学化的分分析，同同时建立立完善的的财务管管理制度度。后勤服务务部门：行政

27、部部负责对对公司员员工的选选择和培培训工作作，同时时在各方方面增强强员工的的认同感感，如员员工生日日时派送送小礼品品、节日日对在岗岗员工慰慰问等，在公司司内部形形成良好好的亲情情化服务务意识。各分部队队伍管理理职能各基层管管理处（部）在在各职能能部门的的指导、监督和和考核下下依照明明确目标标要求具具体执行行管理服服务工作作。我公司的的组织机机构经过过实践检检验，己己逐步产产生以下下优势：树立人才才观念：为人才才的脱颖颖而出和和健康成成长创立立良好的的外部环环境。树立激励励机制：提高员员工的整整体素质质，努力力培养员员工奋发发向上的的精神面面貌。塑造整体体形象：增强员员工的自自信心和和认同感感。

28、景丽园物物业管理理部组织织机构及及岗位设设置本着精简简、高效效原则，根据“水景丽丽园”实实际服务务、管理理和经营营的需要要，在保保证“水水景丽园园”高质质量物业业管理水水平及管管理员工工素质的的基础上上。同时时，也为为充分表表明本公公司对“水景丽丽园”物业管管理的高高度重视视程度，经研究究决定成成立“水景丽丽园”物物业管理理部（下下设一中中心两部，共共17人），负负责“水水景丽园园”各项项物业管管理工作作的开展展，具体体如下：总务部性质与任任务总务部是是“水景景丽园”后勤保保障和经经营管理理以及社社区文化化氛围营营造管理理的综合合部门。主要负负责：劳劳资、档档案、行行政管理理。贯彻彻、传达达、

29、监督督、检查查规章制制度、发发展规划划、指令令决议执执行情况况，协调调各部门门之间工工作。负负责便民民服务用用车的调调度管理理。面对对客户的的公关、经营、物业宣宣传和广广告工作作。负责责开发、管理、经营各各类配套套物业项项目。管管理储备备物资，定期盘盘点，合合理使用用，加快快存货周周转，减减少资金金占用。狠抓成成本控制制工作，降低不不合理消消耗，促促进增收收节支等等工作。管理架构构主管兼行政专员警卫保管收费员兼采购人员配置置序号岗 位位数量薪资备 注注经理1人45000简历附后后收费员兼兼行政1人25000简历附后后警卫兼库库管1人25000合 计3人管理2人人、员工工1人注：现己己到岗人人员

30、3人客户服务务中心性质与任任务客户服务务中心是是管理服服务面向向业主和和所有客客户的重重要窗口口，是与与客户直直接接触触和有效效沟通的的桥梁，负责接接待宾客客、受理理服务和和投诉、客户沟沟通、邮邮件收发发、财务务管理及及各类费费用代收收等工作作。管理架构构主管兼房管员客户协调兼接待区房管员会计员兼档案人员配置置序号岗 位位数量薪资备 注注主管兼区区物管员员1人25000简历附后后区物管员员1人25000简历附后后客户协调调兼接待待1人20000人员待定定合 计3人管理1人人、员工工1人、职职工2人人工程部性质与任任务工程部是是保证水水景丽园园正常运运行的专专业技能能部门，负责房房屋建筑筑主体及

31、及共用设设施设备备的运行行、维修修、保养养等管理理工作。管理架构构总工程师（公司总部）万能工维修工组团水电工人员配置置 序号岗 位位数量薪资备 注注水电暖1人30000简历附后后万能工2人30000白1夜11己到岗岗合 计3人管理1人人、职工工2人保安部性质与任任务保安部是是维护“水景丽丽园”正正常休闲闲、生活活、居住住秩序的的重要职职能部门门，负责责治安管管理、消消防管理理、道路路与交通通管理和和突发事事件处理理等工作作。管理架构构保安部监控指挥中心治安兼监控员消防兼监控员交通兼监控员勤务兼监控员保安主管保安队经理助理保安队保安队队长门卫岗带班班长兼便衣巡逻岗车辆出入岗出入控制岗门卫登记岗人

32、员配置置序号岗 位位数量薪资备 注注主管125000指挥监控控中心1保安主管管125000治安、消消防、交交管、勤勤务保安队3主入口门门卫登记记岗1250009：000-188：000区岗12500022：000-66：000夜间岗12500022：000-66：000合计4管理1人人、员工工3人环境部性质与任任务环境部是是水景丽丽园物业业管理部部服务工工作的主主要职能能部门，负责水水景丽园园环境卫卫生管理理和绿化化管理。管理架构构保洁主管经理助理绿化主管保洁一班总坪绿化班区保洁班序号岗 位位数量薪资备 注注经理助理理145000简历附后后保洁主管管125000简历附后后总坪绿化化班21800

33、0区保洁班班418000合 计8管理3人人、职工工5人第四章前期期物业管管理介入入工作方方案 接管验验收前的的准备工工作 1.0 成立管管理处 在小小区入伙伙前三个个月，（竣工验验收工作作在入伙伙前一至至三个月月内进行行），成成立管理理处，管管理处主主任、房房管员和和工程技技术人员员到位（其他管管理人员员分步到到岗，具具体见“入伙前筹备备工作”第1.0项内内容），落实管管理用房房和职工工宿舍。 2.0 组织验验收小组组 由物物业管理理公司牵牵头，组组织机电电安装维维修工程程部和管管理处的的有关人人员组成成验收小小组；验验收小组组应在验验收前完完成以下下工作： l）提前派派出部分分工程技技术人员

34、员进驻现现场，与与地盘的的工作人人员一起起，参与与楼宇竣竣工收尾尾的监理理工作，主要是是参与机机电设备备的安装装调试了解整整个楼宇宇内所装装配的设设备设施施，熟悉悉各类设设备的构构造、性性能、产产地；熟熟悉水、电、气气管道线线路的铺铺设位置置 及走走向，为为入伙后后的管理理、维修修养护打打下基础础。 2)主动与与开发商商和承建建单位联联系，协协商楼宇宇交接问问题，如如：商定定交接注注意事项项和开始始交接日日期等。 3）与施工工单位双双方制定定验收方方案，统统一验收收标准。 4）准备竣竣工验收收的表格格资料： A房屋接接管验收收表 B室内接接管验收收遗留问问题统计计表 C公共配配套设施施接管验验

35、收表 D. 公共共配套设设施接管管验收遗遗留问题题统计表表 E机电设设备接管管验收表表 F. 机电电设备接接管验收收遗留问问题统计计表 30 相关记记录及表表格 房屋屋接管验验收表 室内内竣工验验收遗留留问题统统计表 公共共配套设设施接管管验收表表 公共共配套设设施接管管验收遗遗图问题题统计表表 机电设设备接管管验收表表 机电设设备接管管验收遗遗留问题题统计表表 资料料的接管管移交 l0接管管楼资料料的验证证及部分分移交的的资料 1）产权资资料 A项目批批准文件件； B用地批批准文件件； C建筑执执照； D业主单单位联系系人姓名名、联系系方式建建筑面积积清单；2）市府验验收合格格资料 A市建设

36、设工程竣竣工验收收证书； B市建筑筑消防验验收合格格证； C、市完善善配套办办公室综综合验收收合格证证书； D用电许许可证； E供用电电协议书书； F卫星地地面接收收设施许许可证； G电视共共用天线线合格证证； H电梯使使用合格格证； 3) 工程程技术资资料 A. 竣工图图一一包包括总平平面图、建筑、结构、设备、附属工工程及隐隐蔽管线线的全套套图纸； B地地质勘察察报告； C工工程合同同及开、竣工报报告：D工工程预决决算分项项清单；E图图纸会审审记录；F工工程设计计变更通通知（包包括质量量事故处处理记录录）G隐蔽工工程验收收签证；H沉沉降观察察记录；I竣竣工验收收证明书书；J钢钢材、水水泥等主

37、主要材料料的质量量保证书书； K新新材料、构配件件的鉴定定合格证证书； L水水、电、采暖、卫生器器具、电电梯等设设备的检检验合格格证书：MM砂浆浆、混凝凝土试块块试压报报告；NN供水水、供暖暖的试压压报告； 4）资资料的存存放： 上述述的全部部资料存存放在开开发建设设单位（大业主主），物物业管理理公司保保存复印印件在办办公室，以便随随时查阅阅； 20 须须移交物物业管理理公司的的资料 1）电电梯使用用合格证证 2）供供用电协协议书 3）用用电许可可证 4）用用水申请请审批表表及供水水计划执执行表5）卫星星电视地地面接收收设施许许可证 300 移交交复印件件及图纸纸 1）小小业主姓姓名、产产权、

38、联联系地址址（或电电话）、建筑面面积清单单。22）市建建设工程程竣工验验收证书书 3）市建设设消防验验收合格格证书 4）电电视共用用天线合合格证 5）建建筑、电电气、给给排水、空调、灭火系系统等施施工图 6）机机电设备备单台说说明书、调试、订购合合同 40 附附表 楼宇接接管资料料移交清清单小区接接管验收收程序一、开发发商（大大业主）通知物物业管理理公司接接管验收收；二、物业业管理公公司验收收小组按按楼宇宇接管资资料的移移交核核对所接接收的资资料，具具备条件件的，应应在七日日内签发发验收复复函并约约定验收收时间；三、物物业管理理公司验验收小组组同移交交人对房房屋质量量、使用用功能、外观质质量、

39、公公共配套套设施设设备等进进行竣工工验收； 四、对竣竣工验收收中发现现的质量量问题，由验收收小组填填写各类类遗留问问题统计计表，约约定期限限由移交交人负责责整改，并商定定时间复复核；五、对室室内物件件无明显显不合符符检验标标准要求求的房屋屋，由管管理处接接收锁匙匙。管理理处对接接管了锁锁匙的房房屋承担担保管责责任，应应避免人人为损坏坏；对仍仍存在缺缺陷的房房间等整整改验收收合格后后再接管管锁匙。六、业主主入伙时时，由管管理处房房管员陪陪同对室室内进行行全面细细致的质质量检查查。对发发现的质质量问题题由管理理处整理理后报告告长航置置业公司司，由其其限期施施工队逐逐项返修修，经管管理处或或业主验验

40、收后消消项。七、在一一年的保保修期内内，在使使用过程程中业主主或管理理人员发发现的由由于建筑筑施工或或产品制制造上的的缺陷时时，报告告开发商商查验证证实后，由其责责令施工工队更换换或返修修。房屋接管管验收标标准及检检验办法法10 范范围长航航小区的水水电配套套设施等等； 20 标标准参照照建设部部ZBPP300001一一90标标准和国国家19991年年7月11日颁布布的房房屋接管管验收标标准及及达到业业主的合合理要求求。 30 标标准及检检验办法法 31 梁梁、柱、板主体体： l）按图纸纸设计逐逐间检查查，无变变形、弓弓凸、剥剥落、开开裂、倾倾斜、移移位和非非收缩性性裂缝； 2）无钢筋筋外露；

41、 32 顶顶棚：ll）抹灰灰面平整整。面层层涂料均均匀，无无漏刷、无脱皮皮；22）无裂裂纹，无无霉点，无渗水水痕迹，无污债债： 33 墙面面：ll）抹灰灰面平整整面层层涂料均均匀，无无漏刷无面层层剥落，无明显显裂缝，无污渍渍；22）块料料（如磁磁砖）面面层： A粘粘贴牢固固，无缺缺校掉角角；BB. 面面层无裂裂纹、损损伤、色色泽一致致； C对对维砂浆浆饱满，线条顺顺直；33) 墙墙面：无无裂纹、起砂、麻面等等缺陷，无渗水水现象； 34 地（楼）面面：ll）毛地地面：平平整，无无裂纹；22) 块块料（如如磁砖）面层：AA粘贴牢牢固，无无缺校掉掉角；BB面层无无裂纹、损伤、色泽一一致对对缝线条条顺

42、直；CC对缝缝砂浆饱饱满，线线条顺直直；33) 水水泥砂浆浆面层：抹抹灰平整整，压光光均匀，无空鼓鼓，无裂裂纹，无无起泡等等缺陷；44）卫生生间、厨厨房和前前后阳台台地面：AA用小小桶或塑塑料胶管管向地面面冲倒水水观察察水流向向准确到到地漏,不应有有积水,倒泛水水；BB第二二天到楼楼下检查查楼面无无渗漏； 35 门窗窗： 1）开启自自如，手手轻摇晃晃门窗与与墙面接接触牢固固，无晃晃动和裂裂缝出现现；目视视零配件件装配齐齐全位位置准确确，无翘翘曲变形形； 2）从室内内轻摇晃晃门锁与与门连接接牢固，开启灵灵活； 3）木门油油漆均匀匀，观察察门缝线线条均匀匀，不掉掉角，无无变形； 4）单指轻轻击玻璃

43、璃安装牢牢固，无无轻微晃晃动现象象；玻璃璃胶缝密密实，玻玻璃面层层无裂缝缝，无损损伤和无无刮花痕痕迹； 5）窗台泛泛水正常常，无向向室内倒倒流缺陷陷；可选选择以下下检查方方法： A先关紧紧所有的的窗户，从天面面或顶层层房间窗窗户（属属天面均均有檐口口的房屋屋，普遍遍为多屋屋住宅区区）自上上而下均均匀浇水水，停止止浇水后后半小时时逐间检检查每个个窗台（墙面）是否有有水渗入入； B查查询大气气预报，在验收收期间出出现下雨雨的日期期前，先先将所有有窗门关关紧，雨雨后逐间间检查场场面和窗窗台泛水水； 36 楼梯梯、扶手手：1）砼砼结构的的楼梯：无裂缝缝，面层层无剥落落，钢筋筋无外露露；22）钢木木结构

44、的的楼梯： A用力轻轻摇无晃晃动，安安装牢固固；BB钢筋筋无锈蚀蚀，无弯弯曲；C木扶扶手表面面无龟裂裂，油漆漆无脱落落，色泽泽一致，表面平平滑，不不扎手： 37 插座座l）电电器插座座：单单指轻击击检查盖盖板安装装牢固，无晃动动并紧贴贴墙面；盖板无无损坏，符合安安全要求求，满足足”左邻邻右火”规定，每个都都检测，试电笔笔检查每每个插座座电源接接通是否否正常；2）公公用电视视天线和和计算机机设备插插口、插插座： 单指轻轻击盖板板安装稳稳固，盖盖板无损损坏 33）电话话插座；只进行外外观验收收，单指指轻击盖盖板安装装牢固，盖板无无损坏； 38 接线盒盒： l）单指指轻击盖盖板安装装牢固，目视盖盖板

45、无损损坏；2）用试试电笔检检查每处处预留线线头的电电源接通通是否正正常，并并用电胶胶布安全全缠包线线头； 39 开关：1）安装装牢固，目视盖盖板无损损坏，2）全检检开关灵灵活，开开启接触触效果良良好； 310照照明灯具具：l）用木木或硬竹竹片等轻轻碰灯具具无轻微微摇晃，与楼面面紧贴，零配件件齐全，灯罩完完好无损损；2）打开开所有灯灯具，检检查电源源接通是是否正常常，灯具具发光正正常； 3）产产品合格格，使用用寿命达达到要求求，室外外公共照照明灯全全部接通通连续工工作3天天，统计计有多少少自然损损坏的。 311 供水水系统：l）安安装牢固固无能摇摇动；打打开每层层的供水水总阀门门（注意意关闭室室

46、内的水水阀管道道完好无无损，无无渗漏水水，无锈锈迹；22）管道道接头无无渗水；33）水龙龙头（花花酒）和和水阀：打开水水网，流流水畅通通，接头头无漏水水； 312 排污污管道（含塑料料管）：ll）安装装牢固，外观完完好无损损，配件件齐全；22）从楼楼上的各各排水口口注水，楼下目目视管道道接口密密实无渗渗水；楼楼上排水水畅通无无堵塞； 3）铸铁管管：灌水水后无渗渗漏水，表面无无锈迹，无裂纹纹，面层层油漆均均匀； 313地地漏： 过滤铁铁蓖安放放稳固，管缝密密实，无无渗漏水水，无堵堵塞，排排水畅通通； 314 卫生生洁具： l）安安装牢固固，配件件齐全，完好无无损，面面层无污污渍和刮刮花痕迹迹；

47、2）灌灌水后排排水口接接口密实实，无渗渗水接接水软管管无锈迹迹；3）便器器：水箱冲水水正常，不堵塞塞，冲水水畅通；3. 155 室室内配电电箱：11）安装装牢固，配件齐齐全，试试操作一一次空气气开关等等控制是是否正常常；2）开关符符合型号号规定；3）导导线与设设计相符符，布线线规范；4）目视视箱盖无无损坏，操作一一次开关关灵活； 3 .177 其它： 1）水水表、电电表安安装牢固固，无摇摇晃；看看表内读读数运转转是否正正常：目目视外观观完好无无损，镜镜面玻璃璃无损伤伤；公共设施施接管验验收标准准及检验验办法 1.O 范围围长长航小区区的的公公共场所所、娱乐乐活动设设施及其其水电等等。 2.0

48、标准准参参照建设设部ZBBP3000011一900标准和和国家119911年7月月1日颁颁布的房屋接接管验收收标准及达到到设计要要求。 3.0 验收收标准 3.1 基础础设施： 1）房房屋墙体体露出地地面部分分无倾斜斜、移位位、裂缝缝、扭曲曲等； 3.2 天台台： 1）屋屋面隔热热层、防防水层：AA板端端缝、伸伸缩缝油油青紧贴贴；BB隔热热板、防防水层表表面无裂裂缝， 2）落落水口畅畅通，管管道完好好； 3）扶扶栏无破破损、变变形，无无明显锈锈蚀； 3.3 公用用天线各各计算机机插口： 配件件齐全，安装到到个办公公室，收收视接收收效果良良好； 34 屋面避避雷设施施； 各种种避雷装装置的所所有

49、连接接力牢固固可靠； 3. 5 消防防设施（消防栓栓、消防防厢）： l）消消防栓：AA油漆漆均匀，无少刷刷、漏刷刷现象；BB阀门门完好，无渗漏漏水；22）消防防箱：AA消防防管、消消防带等等配套齐齐全；BB箱门门上标识识清楚，箱门玻玻璃安装装个牢固固、门锁锁开启自自如，CC. 消消防管无无渗漏水水，阀好好； 36 小区灯光光系统： l）按按设计要要求安装装； 2）灯灯具安装装牢固，配件齐齐全，灯灯罩无损损伤，灯灯泡照明明正常； 3）灯灯柱安装装牢固，柱面油油漆均匀匀，无损损伤和刮刮花； 377 绿绿化： 1）按设计计要求种种植花草草树木，对照绿绿化设计计图纸，不缺株株少苗，无改品品种，成成活率

50、达达98以上，无病虫虫发生，无绿化化死角，无杂草草纵生，绿地纯纯度988%； 2）绿绿化用水水： 绿化水水管布局局合理，阀门开开关距离离四周不不超过 l000米，布布局覆盖盖率1000%阀阀门开关关灵活，无漏水水，安装装稳固，无摇晃晃； 38 周边道道路： l）道路面面平整，无起砂砂，无空空鼓，无无损伤； 2）路沿砌砌筑整齐齐，灰缝缝饱满、无损伤伤；33）块料料面层：拼砌整整齐，平平整稳固固，块料料无裂纹纹、无缺缺棱掉角角；44）路牌牌标志清清楚，地地面线条条垂直； 39 垃圾池池（箱）：ll）冲洗洗水管：A.垃圾池池通水率率1000，水水管安装装牢固，接口处处密实，无漏水水；BB.水阀阀门关

51、灵灵活无漏漏水： C.水阀箱箱装锁，锁头开开启灵活活； 2）铁铁箱类：油油漆面层层均匀，无损伤伤，无锈锈迹，安安放地面面平稳； 3）塑塑料类：桶桶身完好好无损，桶底无无裂纹，不漏水水配有有桶盖且且完好无无损； 3.10 垃圾圾转运站站： 参照相相关房房屋接管管验收标标准和检检验办法法的室室内接管管验收部部分； 3.11 岗亭亭：ll）铝材材和不锈锈钢类： 安装装牢固，配件齐齐全，型型材面无无损伤，玻璃无无污债； 2）电动道道闸：安安装牢固固，配件件齐全，开启自自如，道道闸栏无无损伤； 312车车库： l）露露天停车车场： 路面平平整，无无起砂，无空鼓鼓，无裂裂纹； 2）地地下停车车场： A.参

52、照房屋接接管验收收标准和和检验办办法的的相关内内容； B.车道标标识： 入口、出口标标识清楚楚，油漆漆均匀； 3）露露天（夹夹层）车车棚：参参照相关关室内验验收标准准；44) 单单车架： 焊接牢牢固平直直，油漆漆面均匀匀，无锈锈迹； 5）照照明设施施：配套套齐全，灯具完完好无损损，开关关灵活,照明正正常； 6）排排水系统统： 没有有专门的的排水沟沟参照照明暗沟沟验收标标准，排排水泵参参照相关机电电设备验验收标准准； 3 .I3 沙井井、检查查井和化化粪池： l）池池内无垃垃圾杂物物，进排排水畅通通，池避避无裂痕痕。 22）检查查井和化化粪池进进出水口口高差不不小于55CM，井盖搁搁置稳妥妥并设

53、置置井圈； 3II4 明暗沟沟：11）沟底底无断裂裂，无积积水，沟沟壁和底底抹灰平平整； 2）沟沟盖板安安装平稳稳、牢固固，排水水畅通； 3 .155 水水池、水水箱： l）按按设计要要求和有有关卫生生标准进进行验收收； 2）无无渗漏水水现象； 316信信箱：信信箱门锁锁开启灵灵活，房房号标志志清楚，有序； 3. 177景观、雕塑和和文化娱娱乐设施施：按设设计标准准和所要要求达到到的效果果验收；工程完完善和工工程遗留留问题处处理规定定 10 工程完完善 指开发发建设单单位在房房屋本体体工程竣竣工进行行竣工验验收后，才进行行的部分分公共配配套设施施的工程程完善：l）室室外改造造、完善善工程，如下

54、所所示： A游泳池池、网球球场等室室外娱乐乐设施； B绿化、区间道道路等配配套设施施； 2）室室内改造造、完善善工程，如下所所示； A楼道灯灯改造等等 20 工程遗遗留问题题 指在在竣工验验收和楼楼宇使用用过程中中，发现现的安全全隐患、使用的的建筑材材料不合合格、设设计无法法达到使使用的要要求、保保修无法法解决的的设计缺缺陷等方方面内容容； 30 处理规规定 1）管理处处对完善善配套工工程执行行监督职职能，指指定专人人作好协协调工作作； 2）对发现现的遗留留问题，及时向向公司汇汇报，并并协助物物业管理理公司作作好与开开发建设设单位的的联系工工作； 400 管管理工作作规定l）在业业主未办办理人

55、住住手续之之前进行行的完善善和工程程遗留问问题改造造时：A管管理处对对已接管管的房屋屋和设施施实施保保管； B分清责责任范围围，管理理处指定定专人与与施工队队保持联联系，协协调解决决须交叉叉工作的的矛盾，以确保保已接管管房屋和和设施的的完好； C配配合施工工队的用用水用电电，要求求（必要要时，鉴鉴定协议议）施工工队进出出场有序序； D.按设计计要求限限制施工工队活动动范围；22)在业业主（住住户）开开始办理理人住手手续之后后进行的的完善和和工程遗遗留问题题改造时时，除按按第1）条的规规定继续续执行以以外，还还必须在在以下工工作方面面加强管管理： A. 限制制噪音施施工时间间，确保保业主的的工作

56、不不受影响响； B. 给进场场施工队队人员（保修人人员）办办理出入入证，避避免与装装修施工工人员混混淆，给给已入伙伙的业主主带来安安全隐患患； C管理处处增强保保安力量量监督施施工队的的人员管管理；D. 施工工队离场场前，必必须到管管理处申申请“放放行条”，在经经管理处处房管员员以上人人员核查查无误后后（核查查有无违违反管理理规定，收回出出入证，督促水水电结算算等），并经房房管员以以上人员员签名后后施工队队方可撤撤离小区区；业主入入伙前筹筹备工作作 1）竣竣工验收收时间：在楼宇宇入伙前前一至三三个月进进行； 2）人人伙时间间：住户户入伙时时间 1.0 健全全管理处处 1）竣工验验收前三三个月，

57、公司任任命管理理处主任任，管理理员、工工程技术术人员等等）到位位，组成成管理处处新的筹筹建班子子；其他他人员根根据工作作进展需需要，采采取分步步到位的的力法。管理处处各类人人员可按按以下程程序和时时间到位位。A.入伙伙前三个个月，任任命管理理处主任任，管理理员、工工程负责责人等投投入入伙伙前的各各项准备备工作； B.竣工验验收前二二个月，小区消防防中心值值班人员员进入现现场，与与机电安安装维修修工程部部人员一一起，参参与机电电设备安安装调试试的监理理工作，掌握小小区设备备设施的的基本情情况 和操作作规程； C竣竣工验收收前半个个月，电电工，给给排水，进入现现场，熟熟悉楼宇宇结构、公共配配套设施

58、施和设备备等，参参加竣工工验收，配合房房管员监监督楼宇宇工程遗遗留问题题的整改改上作。 D竣竣工验收收前半个个月，部部份保安安人员到到位，上上岗培训训后，负负责对所所接受的的物业守守卫工作作； E入入伙前一一个月，管理处处管理层层人员到到位，管管理处挂挂牌办公公； F.入入往前一一个月，炊事员员到位，食堂开开餐； G入入往前半半个月，卫生人人员到位位，开始始对小区区内环境境和已接接收的房房间进行行清洁工工作。 H入入伙前半半个月，全部保保安人员员配齐上上岗； I 入伙前前半个月月，维修修班、运运行班组组成立，人员配配齐到位位；入入伙工作作方案 管理理处成立立后，管管理处主主任负责责根据物物业管

59、理理公司编编写的物业管管理方案案，编编写管理理处入伙伙工作方方案，入入伙工作作方案的的内容包包括以下下内容： A核实物业管管理方案案中拟拟定的管管理处人人员配备备情况； B根根据实际际情况和和物业业管理方方案中中的要求求以及要要达到的的标准，拟定入入伙后在在加强治治安、车车辆管理理、垃圾圾清运等等方面的的配套改改进意见见或整改改措施，如下所所示： 治安方方面：增增设报警警系统； 车辆管管理：增增设区间间道路标标志；增增设自行行车棚； 垃圾清清运：增增设垃圾圾池（屋屋）或垃垃圾清运运站等； 楼道灯灯： 改成节节能灯（如：温温感、声声控或触触摸式等等）CC拟定定管理处处办公用用房和员员工宿舍舍的装

60、修修方案；DD根据据物业业管理方方案的的开办采采购计划划，拟定定分步购购置计划划；EE制定定入伙流流程；FF其他他22） 报报批： 以质量量手册中中“文件件和资料料的控制制”和程程序文件件的“文文件和资资料的控控制程序序”的规规定进行行；准准备入伙伙资料 1）根据公公司原有有的格式式和实际际情况编编写和印印刷住住户手册册、业主公公约、防火火公约。 注：业主主公约应在入入伙率达达60%时，由由业主委委员会讨讨论制定定，管理理公司为为了加强强管理，制定临临时规定定，当入入伙达到到60%时，再再按业主主委员会会制定的的业主主公约执行。 2）结合实实际情况况编写和和印刷大厦室室内装修修管理规规定、小区