某小区物业项目投标书范本

1、“国际”前期物业管理方案PAGE PAGE 60第一部分分企业基本本情况第一章 公司司简介陕西XXX物业服服务有限限公司（以下简简称“XX物物业”）注册册成立于于20006年77月133日，公公司经营营范围有有：小区区物业管管理及服服务；租租赁服务务，家庭庭服务，日用百百货、五五金交电电、建筑筑材料的的销售。为业主主提供综综合管理理和多项项特约服服务及其其它经营营配套服服务。XX物物业注册册资金3300万万元，具具有物业业管理二二级资质质，是中中国物业业协会陕陕西协会会会员单单位。公公司实行行董事会会领导下下的总经经理负责责制，设设有项目目服务中中心以及及品质部部、协管管部、客客服部、行政部部

2、、环境境部、工工程部六六个职能能部门，现聘用用员工近近2000名，管管理人员员20人人，全部部具有大大专以上上学历；其中高高级技术术人员110人，具有中中级以上上职称；操作层层各类水水、电、空调、绿化等等技工330余人人；协管管人员880余人人；环境境保洁人人员300余人。公司拥拥有强大大的企业业实力及及丰富的的物业管管理经验验，是一一个集丰丰富的管管理经验验、优秀秀的管理理人才、先进的的管理方方式于一一体的新新型物业业管理公公司，公公司的管管理人员员均取得得国家建建设部颁颁发的物物业管理理资格证证书，高高级管理理人员经经过了严严格的专专业培训训，并具具有多年年物业服服务管理理工作经经验，可可

3、为客户户提供一一系列专专业、一一流的物物业管理理服务。公司受托托管理的的各类物物业资产产总值超超过十多多亿元，目前管管理的项项目有占占地约2250亩亩，总建建筑面积积约500万的大型型高档住住宅小区区”莱茵湖湖畔”、近1000000平方米米的妇女女大厦、陕西县的的别墅型型小区明祥祥小区、崇左的的东源名名城等。“以人为为本，以以和为贵贵，以您您为尊”是我们们XX物物业的经经营服务务理念，以业主主满意作作为企业业的最高高原则，在管理理中不断断推出创创新服务务和增值值服务。以“为业主主或使用用人长期期提供安安全、清清洁、舒舒适、方方便、高高尚的工工作和生生活环境境”为服务务目标，并不断创创新进取取，

4、完善善专业服服务体系系，以稳稳健的步步伐服务务社会，服务业业主、拓拓展市场场。根据据各类物物业和客客户的需需求，实实施有XXX特色色的物业业管理，使业主主、客户户享受“国际标标准，本本土情”的专业业物业管管理服务务。公司组织织架构图图：总经理董事会总经理室客服部协管部品质部行政部工程部环境部管理处C管理处B管理处A第二章 企业业理念XX物业业在实践践中，建建立了生生动的企企业文化化体系，用公司司的目标标、使命命、精神神、文化化激发员员工奋发发向上的的热情与与干劲，正是这这样一支支年轻并并执着追追求物业业管理事事业的优优秀团队队将XXX精神传传达给了了广大客客户。XXX物业业人将继继续弘扬扬企业

5、精精神，为为客户提提供安全全、整洁洁、和谐谐且持续续改进的的高品质质物业管管理服务务，努力力打造本本土物业业管理行行业的优优秀品牌牌。面对激烈烈的市场场竞争，为保持持并进一一步提升升XX物物业在行行业中的的市场地地位，赢赢得客户户的满意意和忠诚诚，提高高社会美美誉度，XX物物业全体体员工将将尽心尽尽责、全全心全意意从客户户角度出出发，脚脚踏实地地、兢兢兢业业把把服务工工作做到到最好。我们不不遗余力力地提高高员工的的服务意意识，以以期提供供的服务务持续超超越客户户不断增增长的物物业服务务期望，从而提提升客户户满意度度，为XXX物业业的发展展创造更更优秀的的业绩。我们将以以规范的的行为礼礼仪和优优

6、质的服服务，赢赢得客户户的赞赏赏和尊重重！企业目目标：“创建XXX物业业品牌”经营服服务理念念：“以人为为本，以以和为贵贵，以您您为尊”服务宗宗旨：“专业、规范、及时、高效”工作态态度：“热忱服服务，精精益求精精，尽忠忠职守”日常工工作准则则“抓人心心，促XXX，共共发展”第三章部分分在管项项目简介介（一）莱莱茵湖畔畔项目位于于南宁市市凤岭新新区，北北临民族族大道琅琅东汽车车客运站站、东临临青环路路，用地地以西为为中房翡翠园园区，毗毗邻东盟盟国际商商务区，与青秀秀山风景景区、青青秀山高高尔夫球球场、石石门森林林公园、南宁国国际会展展中心所所环绕，周边云云集翡翠翠园、荣荣和山水水美地、和美春春天

7、、恒恒大苹果果园、塞塞纳维拉拉花园等等高尚住住宅社区区，交通通便捷、区位优优势得天天独厚。项目占地地约2558亩，总建筑筑面积约约50万万平方米米，其中中住宅建建筑面积积为500.1万万平方米米，商业业物业建建筑面积积为1.4万平平方米，每栋住住宅楼均均设计有有大型地地下停车车场，小小区内部部配套齐齐全，运运用“城中城城”的设计计理念，设置有有商业长长廊街、私家雅雅宅、专专业会所所等高尚尚休闲场场所，核核心组团团与次入入口景观观紧密连连通一起起，同时时沿溪涧涧布置景景观亭、亲水步步径、码码头平台台、小桥桥等亲水水景观，是集高高档住宅宅、商业业为一体体的复合合型商住住集群社社区。住宅楼宇宇主要以

8、以11+1、118+11层小高高层为主主，以一一条环通通整个小小区8米米宽的主主环路将将其串联联而成。整个小小区建筑筑设计采采用了欧欧洲新古古典主义义，建筑筑外立面面采用西西班牙式式坡屋顶顶建筑风风格地形形地貌的的特点，组团之之间标高高均不相相同，高高低错落落，空间间形态极极为丰富富、层次次分明。内部环环境设计计引入“水”贯穿整整个环境境空间，以面积积约为660000的人工工湖为母母体，引引出支流流延伸到到各个组组团，巧巧妙的运运用私家家花园及及泊岸码码头造型型等元素素造景，打造别别具特色色的亲水水水岸景景观。该该小区完完美运用用欧式建建筑、欧欧式园林林景观、小品、水系将将项目打打造为南南宁极

9、具具异域浪浪漫风情情的大型型人文社社区。（二）陕陕西县明明祥路陕陕西开发发区项目地址址：陕西西县明祥祥路866号面 积：占地面面积为55.8万万平方米米，建筑筑面积114.99万平方方米，项目情况况：拥有有别墅、商业、办公楼楼的综合合性住宅宅小区，不仅可可以丰富富满足于于小区内内居民的的日常生生活生活活休闲，并且小小区内部部各种配配套设施施齐全，设置有有商业一一条街、私家雅雅宅、专专业会所所，是集集高档住住宅、商商业为一一体的复复合型商商住集群群社区。（三）陕陕西妇女女大厦项目地址址：位于于陕西壮族族自治区区南宁市市桂春路路91号面 积：大厦建建筑面积积93000平方方米物业类型型：综合合型办

10、公公大楼项目情况况：楼宇宇为陕西妇联联用于贯贯彻落实中国妇妇女会议议精神，开展广广 西妇女工工作，优优化妇女女发展的的社会环环境、实实现妇女女维权社社会化和和基层妇妇女工作作发展构构建服务务新平台台的办公公及活动动的综合合大楼。（四）翡翡翠园学学校 地址：陕陕西南宁宁市民族族大道1168号号面积：总总占地面面积 1122220 平平方米物业类型型：公办办学校项目情况况：学校校依傍风风景秀丽丽的青秀秀 山，毗邻邻东盟国国际商务务区，是凤岭新新区第一一所现代代化的九九年制公公办学校校。学校校功能设设施齐全全，配备备校园自自动广播播系统、多媒体体教室、微机室室、音乐乐教室、美术教教室、科科学实验验室

11、、劳劳技室、型体室室、图书书阅览室室等各功功能室，室外配配有2000米塑塑胶环形形跑道运运动场、小足球球场、篮篮球场、网球场场等其他他体育运运动设施施。校园园环境优优美，绿绿地面积积达33351.8平方方米，为为孩子们们营造了了全面发发展的成成长空间间，为教教师们搭搭建了施施展才华华的人生生舞台。管理业绩绩第五章管管理特色色XX物业业自成立立以来，始终以以高起点点、高品品质、高高标准规规范企业业内部管管理，倡倡导“以人文文本、以以和为贵贵、以您您为尊”的人性性化服务务，时刻刻为业主主提供真真诚、细细致、个个性化的的服务过过程中，形成具具有XXX物业特特色的物物业管理理服务：具有有国家二二级资质

12、质，注册册资金雄雄厚；全面面推行IISO990011质量管管理体系系，规范范管理手手段；全面面提高员员工整体体综合素素质；服务务各类物物业资产产总值超超过十多多亿元，拥有良良好的市市场口碑碑；市场场适应能能力强，能及时时准确把把握市场场及客户户需求；已形形成细致致、周到到的服务务意识，针对不不同服务务对象提提供个性性化服务务。第二部分分 项目实施施方案第一章 项目目概况五洲国际际，是陕西五洲洲交通股股份有限限公司开开发的楼楼盘.项项目位于于东盟商商务区。地理位位置优越越，交通通便利，为人杰杰地灵，生气洋洋溢之黄黄金绝版版。项目目总用地地面积2222666.228平方方米，总总建筑面面积9119

13、233.5平平方米，其中，地下建建筑面积积185566.7平方方米。其其中：住住宅建筑筑面积6626001.77平方米米、商业业建筑面面积1007555.1平平方米、地下车车位总建建筑面积积150000平平方米，共计110栋建建筑物，住宅5514套套，车位位4333个。五洲国国际为高高档高层层商住综综合楼，住宅、商业、地下车车库及相相关配套套齐全。项目得得天独厚厚的地理理位置，高质量量的完善善配套设设施，是是各界精精英首选选的高档档居住空空间和商商业宝地地。“精心铸铸造精品品”， 五洲洲国际的的兴建将将为南宁宁地产展展现又一一道亮丽丽的风景景。五洲洲国际的的独特需需要具有有星级服服务能力力的物

14、业业公司提提供与之之相匹配配的特色色服务。第二章 项目目的整体体管理设设想陕西XXX物业服服务有限限公司从从成立之之初就率率先导入入国际先先进物业业管理新新理念和和模式，使公司司在运作作初期便便处于一一个高层层次、高高起点的的位置。XX物物业所具具有的四四大优势势：高起起点、高高水平、高信誉誉、高品品质，创创立了具具有XXX特色的的物业管管理模式式。XX物业业相信，凭借自自身强大大的实力力、精细细化的管管理、优优质的服服务，完完全可以以成为贵贵公司良良好的合合作伙伴伴。而XXX亦将将融合“五洲国国际”商住综综合楼的的开发理理念，为为“五洲国国际”提供匹匹配的物物业服务务，为“五洲国国际”尊贵的

15、的业主提提供专业业、规范范、周到到、细致致、人性性化的绿色物业业24小小时管理理服务，并使物业业历久常常新、增增值保值值。一、“五五洲国际际”管理构构想XX物业业独创性性的全新新的绿绿色服务务理念念及模式式，基于于现代绿绿色住宅宅的兴建建和业主主对于绿绿色消费费的需求求。XXX绿色服服务的起起点是专注于于顾客，是一种种超前的的、全程程式的贴贴心服务务。XXX物业正正在构筑筑一个全全方位、多层面面的服务务体系，通过标标准化、差异化化、人性性化的复复合型服服务模式式，为客客户提供供无时不不在，无无处不在在的服务务。通过过完善体体系、扩扩张渠道道、明确确服务理理念、制制定服务务标准、规范服服务行为为

16、、充实实服务举举措等措措施不断断提高服服务质量量，提升升人员素素质和业业务能力力，达到到不断的的自我完完善和发发展。传播绿色色服务是是XX使使命，意意味着XXX物业业对“五洲国国际”尊贵业业主绿色色关爱、绿色承承诺、绿绿色责任任。二、服务务定位1、体现现人本思思想,推推行人性性化管理理，把“家庭式式的关怀怀”送到每每家每户户在住宅区区的每一一个角落落.营造造个人心心情舒畅畅、邻里里和睦相相处、社社区情舒舒畅.邻邻里和睦睦相处，社区生生活活泼泼的氛围围。确保保商住综综合楼长长治久安安、业主主安居乐乐业。2、提供供尊重人人的“零干扰扰服务”，尊重重业主的的隐私权权和最大大程度上上方便业业主，实实施

17、“零干扰扰服务”。首先对对业主的的需求做做深入细细致、全全面系统统的调查查,提供供即时服服务,拟拟设客服服中心，公示服服务电话话，对业业主的服服务需求求迅速反反馈、及及时组织织安排。成立一一支招之之即来、来之能能干、干干之则好好的应急急服务队队和一支支24小小时快速速维修队队。急修修半小时时内、其其它报修修按双方方约定时时间到达达现场，有完整整的报修修、维修修和回访访记录。及时为为业主提提供服务务和帮助助。而当当业主没没有服务务要求时时,我们们就要实实行“隐性管管理”,尽量量不干扰扰业主的的生活自自由。例例如物业业管理公公司只在在固定执执勤岗位位安排穿穿着职业业制服的的安全管管理员值值勤,而而

18、其他保保安员一一律身着着统一便便服在小小区和商商业街巡巡视。再再如,不不在业主主和住户户上下班班人流高高峰期间间安排保保洁工作作,尽量量把清洁洁工作安安排在人人流稀少少时进行行。 3、提供供全方位位的特色色服务,满足不不同层次次的需求求。XX物业业管理公公司为满满足不同同业主的的需要,尽量提提供多样样化的特特约服务务。如家家政服务务的“贴心管管家”、照顾顾儿童的的“四点半半学校”等。我我们将根根据业主主、住户户的文化化素质、职业特特征、发发展目标标、风俗俗习惯、个人爱爱好、年年龄层次次、家庭庭结构和和消费需需求等特特点,细细分用户户、细分分爱好、细分项项目，提提供全方方位、多多层次、个性化化的

19、特色色服务,在满足足群体需需求、一一般需求求的同时时.尽可可能满足足业主的的个体需需求和特特殊需求求。 三、管理理思路“以人为为本，以以和为贵贵，以您您为尊”是贯穿穿XX物物业服务务的细节节的用心心，XXX物业用用心和行行动向业业主兑现现绿色的的承诺，用“绿色服服务”美化健健康、和和谐生活活的灵魂魂，用“绿色服服务”创造居居住/工工作环境境生机与与活力、信念和和希望。行动是是XX物物业人表表达关爱爱最好的的方式。我们的管管理思路路是：强调成本本控制意意识和成成本管理理程序强调工作作流程的的有效运运作和服服务流程程的持续续改进强调公众众服务的的规范化化与特约约服务的的个性化化致力于共共用设施施、

20、设备备的持续续改进和和功能提提升 致力于于培养员员工的专专业素质质以及社社区全员员的参与与意识致力于文文化功能能的提升升，塑造造符合现现代文明明的人居居理想环环境四、管理理模式1、半开开放式的的 充裕的设设施和场场所，小小区安防防人防结结合，方方便、独独立且安安全；小区实施施“外紧内内松”的管理理 。2、健康康的 拉近人与与自然的的距离 ；开展多元元的信息息沟通渠渠道 ；以健康、环保、和谐、高尚为为主题的的社区文文化 。3、便利利的商业项目目，都要要求更具具亲和力力与时尚尚性 ；客户服务务部设置置快捷的的办事流流程 ；提供多种种特色服服务 。五、绿色色家园管管理模式式良好运运行的管管理原则则1

21、、专业业管理原原则；2、成本本严控原原则；3、零干干扰原则则；4、松紧紧灵活原原则；5、创优优恒优原原则；“服务务态度第第一、客客户满意意第一、技术精精湛第一一、过程程精品第第一、岗位创新新第一”的“五个一一”考核标标准。六、绿色色家园管管理模式式良好运运行的九九项措施施措施之一一：学习习资深的的物业公公司广州戴戴德梁行行物业服服务公司司管理经经验措施之二二：超前前性、创创造性地地实行SSERVVIC服服务概念念；S-SSmille（微微笑）； EExccelllentt（出色色）；R-RReaddy（准准备好）；VViiewiing（看待）；I-IInviitinng（邀邀请）；CCreea

22、tiing（创造）；E-EEye（眼光）。措施之三三：实施施“五层联联防”安全维维护体系系；中央控制制中心、各门岗岗、楼层层巡逻岗岗、外围围巡逻岗岗、机动动巡逻岗岗； 措施之四四：建立立一支稳稳定的高高素质工工程维修修技术队队伍；措施之五五：实施施ISOO90002国际际质量标标准管理理；措施之六六：实行行专业技技术保障障服务；措施之七七：实施施“首问负负责制”管理制制度；措施之八八：构建建社区文文化 ；措施之九九：创建建工作的的督查机机制。第三章 管理理架构及及人员配配置XX物业业高度重重视“五洲国国际”项目，拟委派派公司精精锐骨干干组建专专业管理理团队，作为提提供个性性化服务务的重要要保障

23、。通过实实施精英英人才组组合战略略，培训训高素质质、高标标准、高高品质的的物业管管理人才才、经营营管理人人才、技技术人才才队伍，实现满满意的员员工创造造满意的的业主、满意的的业主创创造满意意的效率率、满意意的效率率创造企企业和员员工更为为广阔发发展空间间的良性性循环。一、拟定定的管理理机构运运作方法法“五洲国际”项目服务中心环 境 组协 管 组工 程 组客户服务中心客服员协管三班协管二班协管一班保 洁 班绿化养护班机 电 班维 修 班二、人员员编制及及职能说说明服务中心心人员编编制在本本着服务务到位、人员精精干、工工作高效效、一专专多能的的原则来来制定，讲究分分工同时时注重协协作。在在人员配配

24、置上，充分利利用我公公司人力力资源共共享优势势，对“五洲国国际”物业服服务中心心和其它它服务中中心人员员进行综综合调度度，做到到人尽其其才。具具体配备备如下表表：部门人数编制依据据管理处主主任1人负责全面面管理工工作客服中心心出纳员1负责与顾顾客建立立良好沟沟通平台台，就物物业管理理服务范范畴做好好装修服服务、温温馨服务务、有偿偿服务、组织社社区活动动、投诉诉处理、物业管管理费的的催缴、各部门门工作调调度、服服务跟进进等工作作。客服员2工程维修修组主管1维修班3人根据物业业管理服服务合同同制定各各阶段建建筑本体体及建筑筑本体公公用设施施设备和和附属设设施的维维修保养养计划和和有偿服服务。机电班

25、2人服务合同同制定各各阶段的的维修保保养计划划、组织织实施项项目设施施设备的的维修养养护工作作、制定定项目设设施设备备节能运运行方案案等工作作。环境组组长1人依据小区区建筑面面积、绿绿化面积积和星级级标准配配置。负负责保洁班12人公共环境境（包括括公共道道路、场场地、楼楼道、建建筑物共共用部分分）的清清洁保洁洁、垃圾圾清运、消杀、灭四害害工作，保证小小区公共共环境卫卫生整洁洁。绿化班2相关场地地、绿化化竣工验验收、接接管验收收、技术术资料存存档；负负责组织织实施绿绿化日常常养护工工作，环环境美化化。协管组主管1依据小区区出入口口、楼栋栋、停车车场、监监控室、商场配配置7个个岗。负负责安全全协管

26、、交通协协管、车车辆协管管、消防防协管。领班3组员21人轮休3人合计53人第四章 项目整整体运作作一、项目目整体运运作流程程前期介入安全监控拟定管理方案保安服务车辆疏导公共区域卫生清洁保洁绿化服务运行管理维护保养维修服务门岗执勤消杀绿化养护安全巡视垃圾收集清运机构组建岗位培训接管、验收办理入住装修管理日常管理基础资料服务质量监督维修养护档案管理务各种记录内部管理维修养护整体运作作流程图图说明：1、整体体运作流流程严格格按照IISO990011质量保保证体系系运作。2、整体体运作流流程各环环节紧接接相扣，相互制制约，确确保管理理无盲点点。3、整体体运作流流程各环环节有严严格的监监控措施施，确保保

27、服务质质量的品品质。二、信息息反馈处处理机制制其他同行政府主管部门信息的收集整理下达指令反馈操作员工执行结果五洲国际物业服务中心监 控反 馈下达指令下属各服务部门执行过程信息反馈馈处理机机制图说说明：1、信息息源汇集集与“五洲国国际”小区物业业管理有有关的信信息，充充分利用用现代化化管理手手段获得得、整理理、利用用信息，使信息息采集真真实、科科学。2、物业业服务中中心的客客服部是是整个“五洲国国际”小区的信信息收集集、控制制调度枢枢纽，集集各类业业务信息息处理中中心、监监控报警警中心、指挥中中心于一一体，保保证信息息反馈通通道畅通通、信息息处理集集中。3、物业业服务中中心负责责整个小小区各类类

28、信息的的收集，信息经经分析整整理，由由物业服服务中心心主任下下达指令令，调度度并安排排有关人人员执行行，保证证指令、处理、检查权权的相对对统一。4、采取取日常检检查、专专项检查查、外部部检查等等监控方方式和预预先控制制、现场场控制、反馈控控制等控控制措施施，确保保执行到到位。三、员工工激励机机制激 励 机 制工资福利机制参与机制培养提升机制奖励机制情感机制荣誉机制激励机制制图说明明：1、激励励机制是是激励活活动要素素在进行行过程中中相互联联系、相相互作用用、相互互制约及及激励效效果之间间内在联联系的综综合机能能，其作作用旨在在提高“内聚力力”，保持物物业服务务中心各各级员工工工作热热情及旺旺盛

29、的积积极性以以提高服服务水平平。2、工资资福利机机制：根根据个人人对企业业的贡献献大小进进行考核核评定，激励员员工努力力工作取取得更好好的工作作绩效从从而获得得应得的的报酬。3、荣誉誉机制：将公司司的长远远目标、近期目目标宣传传给员工工，并与与员工的的理想和和信念融融为一体体，使员员工认识识到只有有完成企企业目标标，才能能实现个个人目标标，让员员工看到到自己工工作的社社会意义义和光明明前途，从而激激发大家家强烈的的事业心心和使命命感。每每月/季季度进行行员工绩绩效评估估，评选选的月优优秀员工工给予适适当奖励励；每年年评选出出年度优优秀员工工，予以以表彰。4、培养养提升机机制：我我们重视视员工的

30、的培养，通过培培养、培培训、进进修、提提升等方方式，将将员工个个人发展展与企业业发展结结合，“能者上上、平者者让、庸庸者下”为人才才的提供供良好的的发展平平台。对对工作表表现突出出的员工工给予破破格晋升升，提高高员工积积极性。5、奖励励机制：以奖为为主，以以惩为铺铺，奖惩惩分明，动力压压力结合合，实行行现金奖奖励和精精神奖励励，并将将现金奖奖励与工工作表现现和业绩绩挂钩，调动全全员工作作热情。6、情感感机制：管教结结合，融融情于管管。关心心员工思思想，保保持良好好的工作作情绪；关心员员工生活活，帮助助其解决决家庭困困难，使使其无后后顾之忧忧。7、参与与激励法法。通过过企业文文化建设设将员工工个

31、人目目标与企企业目标标紧密结结合，通通过一系系列企业业文化建建设活动动让员工工在不同同层次和和不同深深度上参参与企业业决策，吸收他他们中的的正确意意见，增增强员工工自信心心和企业业的归属属感、认认同感。四、监督督机制监督机制制是实现现物业管管理各项项工作顺顺利开展展的必要要外在约约束条件件，防止止或纠正正工作中中出现的的偏差，保证学学院管理理机构及及其工作作人员依依法办事事。通过过自我约约束，内内外监督督，使管管理服务务工作始始终保持持在良好好的状态态下运行行。管理者对对机构内内部工作作人员进进行监督督。顾客对管管理机构构及工作作人员进进行广泛泛监督，形成多多方面综综合监督督 体体系。通过信息

32、息反馈等等各种手手段，实实现监督督管理的的闭环机机制，保保证南宁宁职业技技术学院院物业管管理监督督机制的的有效实实现。1、内部部监督检检查采取员工工自查，部门主主管巡查查，品质质部质检检员、公公司领导导抽查的的“三查”相 结结合的方方法。员工自查查。每个个员工都都要根据据操作规规范和要要求，对对自己负负责的工工作、项项目不断断地进行行自查，发现问问题及时时解决。部门主管管巡查。部门主主管除了了以身作作则带领领员工做做好工作作外，每每个工作作日都要要对自己己的责任任范围、项目进进行巡回回检查，对所属属员工的的表现状状态进行行检查。品质部质质检员、公司领领导进行行的抽查查。品质质部质检检员、公公司

33、领导导随时抽抽查下属属员工的的工作表表现，发发现准确确时间、地点及及当时的的状况，并在第第一时间间查询当当值员工工，使员员工时时时养成遵遵守规章章制度的的良好习习惯，克克服缺乏乏责任心心的不良良风气。2、外部部监督畅通顾客客反映问问题及进进行投诉诉的渠道道。将监监督部门门及有关关领导电电话号码码，公布布在辖区区的显著著地方，如有员员工的工工作没有有做好，业主(住户)即可投投诉给上上级领导导，使员员工在为为顾客)服务时时不敢怠怠慢，也也让领导导及时知知道员工工的不足足，及时时给予纠纠正。五、“加加油站式式”的员工工培训机机制由于提供供服务产产品的主主体之间间的个性性差异，对于服服务产品品的提供供

34、，不能能简单地地只制造造一种“准则”，而是是应该依依据服务务需求的的变化而而不断调调整，也也即服务务的层次次、内容容和方向向做出相相应变化化，其中中一项关关键问题题就在于于对员工工持续不不断的培培训。因因此，我我们推出出了“加油站站式”的培训训体系，做到岗岗前培训训、在岗岗培训和和调岗培培训，各各层级员员工均有有明确的的培训达达标标准准，使每每一层级级员工保保持服务务知识、技能与与服务需需求达到到动态平平衡。同同时，我我们亦强强化“管理者者就是培培训者”、“培训是是公司对对职员的的最大福福利”的观念念，并把把这种意意识在物物业管理理工作中中贯彻始始终。第五章 管理工工作计划划一、物业业管理从从

35、项目规规划设计计、建设设期间的的前期介介入服务务1、对物物业的设设计规划划、公共共设施设设备配置置、园林林景观设设计等提提供相关关建议。2、对物物业的隐隐蔽工程程施工、配套设设施安装装、园林林景观施施工进行行介入并并提供相相关建议议。3、对物物业项目目销售人人员提供供物业管管理基础础知识的的培训服服务。4、在物物业项目目销售中中心提供供物业管管理咨询询服务。5、对物物业项目目销售中中心提供供清洁、绿化景景观维护护、现场场秩序维维护服务务。6、参与与并协助助开发商商对物业业项目进进行竣工工验收。7、参与与并协助助开发商商交楼。二、物业业项目交交付后的的管理运运作服务务1、物业业共用部部位的维维护

36、和管管理服务务2、物业业共用设设备设施施及其运运行的维维护和管管理服务务3、公共共安全防防范和公公共秩序序维护和和管理服服务4、二次次装修、入住管管理服务务5、公共共卫生清清洁保洁洁服务6、公共共绿化养养护和管管理服务务7、交通通秩序、车辆行行驶和停停泊管理理服务8、物业业及物业业管理档档案、资资料的管管理服务务9、开展展社区文文化娱乐乐活动及及特约服服务10、法法规和政政策规定定管理的的其它事事项第六章管理理工作目目标一、工作作目标服务中心心将按南宁市市普通住住宅小区区物业管管理服务务等级标标准二二级服务务以上的的标准提提供服务务，并将将服务内内容与标标准，分分解给各各个单位位和部门门，为工

37、工作目标标达标去去开展工工作。二、工作作方式服务中中心的全全体管理理人员，均以全全职的方方式招聘聘到小区区工作，不将工工作委托托给社会会上兼职职人员。员工的的工作时时间：每每个工作作日为88个小时时，节假假日轮休休。 服务中中心客户户服务部部，实行行轮休制制，中午午及晚上上21:00前前均安排排人员值值班，节节假日派派人值班班。 工程维维修部，24小小时值班班，实行行轮休制制，白天天正常上上班，中中午及晚晚上安排排人员值值班，节节假日派派人值班班。 协管部部，安排排24小小时巡逻逻，分早早、中、晚三班班倒，每每个班次次8个小小时。 管理处处主任、人事行行政部、财务部部，按行行政时间间上班，每天

38、88:000-177:300。环境部，每天均均有人上上班，实实行轮休休制，节节假日派派人值班班。第三部分分项目报价价及费用用测算 物业业管理费费用测算算依据及及报价一、经费费收支测测算依据据： 国家家物业业管理条条例；陕西壮壮族自治治区物业业管理条条例；南宁市本本地的具具体情况况及有关关规定自治区物物价局、建设厅厅关于于印发陕陕西壮族族自治区区物业服服务收费费管理暂暂行办法法的通知知（桂桂价格200071122号号）的有有关规定定 本公公司管理理同类型型物业的的成功经经验； 贵单单位提供供的小区区建筑面面积。二、前期期物业管管理服务务投标报报价（按按南宁市市普通住住宅小区区物业服服务收费费标准

39、二二级的收收费标准准）物业综合合服务费费：（1）住住宅物业业服务费费（含电电梯费）：1.2 元元/月平方米米；（2）商商业物业业服务费费： 22.500元/月月平方米米；（3）经经营性车车位服务务费：330 元元/月位。（4）已已购车位位：0.75元元/月平方米米我公司将将按二级级以上服服务标准准为业主主提供优优质服务务。第二章“五洲国国际”物业管管理费用用测算一、经费费收支测测算说明明：以下收支支综合测测算按收收缴率1100%的理想想状态来来测算。二、收入入测算表表五洲国际际物业管管理费收收入预算算表序号项目管理大小小(M22)标准(元元/月/平米)月费用(元)年费用(元)1商业(MM2)1

40、07555.112.500268887.775 3226653.002住宅(MM2)626001.771.200751222.004 9014464.483车位服务务费(MM2)39030.000117000.000 1404400.00合计1137709.79136445177.488 三、费用用支出测测算表五洲国际际物业管管理费支支出预算算表(一)人员工资资序号项目人数工资标准准月工资合合计(元)年工资合合计(元)1主任12,8000.000 28000.000 336000.000 2管理员（兼出纳纳）31,3000.000 39000.000 468000.000 3工程主管管11,8

41、000.000 18000.000 216000.000 4工程员51,3000.000 65000.000 780000.000 5保安主管管11,8000.000 18000.000 216000.000 6保安领班班31,1000.000 33000.000 396000.000 7保安员24900.00216000.000 2592200.008环境组长长1900.00900.00108000.000 9保洁员11780.0085800.000 1029960.0010绿化员3850.0025500.000 306000.000 小计53537330.000 6447760.00（二）

42、福利费用用序号项目标准月费用（元）年费用（元）1福利费按工资的的14%计提75222.200 902666.440 2员工社保保费按政府规规定计提提212883.669 2554404.243服装折旧旧费两年一换换11044.177 132550.000 4员工培训训20元/月/人人10600.000 127220.000 小计309770.005 3716640.64（三）行政办公公费用序号项目标准月费用（元）年费用（元）1电话费办公电话话费300.0036000.0002通讯费管理人员员手机费费270.0032400.0003办公费购办公用用品、印印刷费、书报资资料等200.0024000

43、.0004水电费350.0042000.000小计11200.000 134440.000 （四）工程维修修养护费费序号项目标准月费用年费用1公共设施施维护费费综合测算算300.0036000.000 2消防设备备维护及及消耗费费综合测算算200.0024000.000 3加压系统统维护费费综合测算算300.0036000.000 4给排水系系统维护护费综合测算算350.0042000.000 5公共照明明系统维维护费综合测算算300.0036000.000 6智能安防防系统维维护费综合测算算200.0024000.000 7供配电系系统维护护费（含含发电机机维护费费及油费费）综合测算算300

44、.0036000.000 8避雷设施施维护费费综合测算算166.6720000.000 9中央水体体系统维维护费综合测算算300.0036000.000 10劳保用品品按每人每每月122元计72.000 864.00小计24888.677 298664.000 （五）保安费用用序号项目标准月费用年费用1治安、交交通易耗耗品维护护费综合测算算150.0018000.000 2保安用品品综合测算算150.0018000.000 3对讲机频频占费按1000元/台台年计158.3319000.000 小计综合测算算458.3355000.000 （六）清洁绿化化费用序号项目标准月费用年费用1化粪池清清

45、理费每年清理理12次333.3340000.000 2环境消杀杀灭虫害每每年约223次150.0018000.000 3清洁费用用购清洁工工具用品品500.0060000.000 4绿化费用用易耗品、化肥、农药等等250.0030000.000 5绿化补苗苗费综合测算算200.0024000.000 6水池清洗洗及水质质检测费费综合测算算416.6750000.000 7劳保用品品按每人每每月122元计456.0054722.000 小计23066.000 276772.000 注：生活活区垃圾圾费按市市政府规规定由住住户向环环卫部门门交纳，本公司司不另外外收。(七)电梯维保保费1电梯日常常小

46、修费费按17台台电梯,15000元/台年212552550002电梯维保保费按17台台电梯,5000元/台台月8500010200003电梯年检检费按17台台电梯,10000元/台年14166.677 170000小计120441.667 1445500（八）社区活动动费序号项目标准月费用年费用1社区活动动费综合测算算250.0030000.000 小计250.0030000.000 （九）固定资产产折旧费费按三年折折旧14099.311 169111.667 以上一至至九项合合计1047774.03125772888.311 (十)不可预见见费按以上费费用的22计209.5525144.58

47、8 以上一至至十项合合计1049983.57125998022.899 （十一）管理者酬酬金按上述收收入的88%计提83988.699 1007784.23（十二）法定税费费按上述收收入的55.655%提64066.100 768773.117 总计（一一至十二二项）：1197788.36143774600.299 四、盈亏亏分析五洲国际际物业管管理费盈盈亏分析析表序号收入支出收支差额额1项目月收入年收入项目月支出年支出月差额年差额2商业(MM2)295773.000 3548876.00人员工资资537330.000 6447760.003住宅(MM2)804118.558 9650022.

48、91福利费用用309770.005 3716640.644车位(个个)118550.000 1422200.00行政办公公费用11200.000 134440.000 5工程维修修养护费费24888.677 298664.000 6保安费用用458.3355000.000 7清洁绿化化费用23066.000 276772.000 8电梯维保保费120441.667 1445500.009社区活动动费250.0030000.000 10固定资产产折旧费费14099.311 169111.667 11不可预见见费209.5525144.588 12管理者酬酬金83988.699 1007784.2

49、313法定税费费64066.100 768773.117 合计1218841.58146220988.911 1197788.36143774600.299 20533.222 246338.662 注：按照照“天域香格里里拉”物业管管理费收收入预算算表的收收费标准准1000%的收收缴率，进行盈盈亏分析析，物业业管理费费收支呈呈基本持持平、略略有盈余余经营状状态，但但物业管管理的收收支盈亏亏存在一一定的压压力和不不稳定因因素。第三章 风险险预测由于“天天域香格里里拉”为商住住综合楼楼，管理理难度较较大，人人员配置置齐全，支出成成本投入入大，受受初期业业主入住住率低等等因素影影响，物物业服务务费

50、很难难达到1100%的收缴缴率。结结合该项项目情况况，我们们就此进进行了充充分的论论证和预预测。在在充分认认识到有有关方面面的多种种风险的的严重性性和不可可避免性性情况下下，为积积极应对对各种风风险，确确保项目目的各项项工作顺顺利开展展，最大大限度的的减少振振荡，我我们考虑虑如让我我公司接接管后，将在签签订物物业服务务合同中尽可可能地结结合物物业管理理条例和物物业服务务收费管管理办法法的相相关条款款，并对对各项收收费进行行分项说说明，避避免盲目目投入过过多的人人力物力力财力，积极地地与贵公公司配合合，引导导好服务务好业主主，尽快快实现优优质优价价、质价价相符、经营型型、效益益型的良良性循环环。

51、第四章 增收节节支措施施物业管理理行业在在规范的的市场下下本身就就是微利利经营，从上述述管理费费用收支支预算中中可以看看出收支支略有盈盈余。我我们在经经营中以以“一业为为主，多多元经营营”为操作作准则，公开成成本、公公示承诺诺、诚信信做人做做事，以以质量求求生存，以信誉誉求发展展，既要要维护管管理公司司的良好好信誉，又要对对广大业业主及使使用人负负责。在在“天域香格里里拉”的物业业管理中中，我们们在保证证管理质质量的基基础上，最大限限度的开开源节流流，以多多种经营营收入弥弥补部分分管理费费的不足足，基本本能保证证收支平平衡或微微利经营营。针对社区区物业管管理费用用收支现现状，我我们拟采采取以下

52、下增收节节支措施施：1、从提提高业主主及使用用人的生生活质量量出发，开展多多种便民民服务盈盈利项目目，比如如为业主主及使用用人家庭庭提供家家政服务务等特约约服务。2、公司司从人员员精干高高效上考考虑，部部门间加加强协调调，互相相帮助，节省人人力物力力，减少少开支。3、以高高素质管管理人员员和先进进的管理理设备为为基础，合理配配置各岗岗位员工工，倡导导一职多多能，团团结协作作，从而而节省人人员开支支和办公公经费。4、严格格管理，强化监监督，减减少人为为损坏公公共设施施现象，以减少少维修费费用支出出。5、加强强各类消消耗品物物料的管管理与控控制，做做到计划划采购，专人保保管，合合理领用用，杜绝绝积

53、压、流失和和浪费。第四部分分“天域.香格里里拉”前期物业业管理技技术文件件第一章前前期介入入方案一、前期期介入的的必要性性物业的前前期介入入，是指指物业管管理公司司在接管管物业以以前的各各个阶段段(项目目可行性性阶段、建筑物物规划方方案设计计阶段、施工阶阶段等)就参与与决策，制定出出物业管管理方案案，并从从管理的的角度为为开发商商提出从从楼宇设设计、施施工监管管、设备备选用、功能规规划、房房屋销售售、工程程交接等等多方面面有建设设性的意意见。物物业管理理服务最最好是在在物业开开发的初初期，即即基础工工程建设设开始就就介入，但此时时不是全全面介入入，通常常只是由由一些熟熟谙工程程和设备备的专家家

54、参与，该专家家将根据据物业管管理的需需要对有有关结构构设计和和设备配配置等技技术性问问题提出出专业意意见，并并且参与与部分工工程的施施工监管管。因为为大多数数建筑设设计院在在规划设设计时，往往带带着理想想化的理理念去设设计，未未能充分分或准确确考虑日日后的物物业管理理给住户户带来的的麻烦，从而给给物业管管理公司司带来了了不便甚甚至困难难。由于于专业的的物业管管理公司司多年的的管理经经验熟知知这些问问题，因因而能在在前期介介入时就就提出专专业意见见，对于于日后物物业维护护管理工工作将起起着重要要的意义义。二、项目目前期介介入方案案 根据物物业管理理前期介介入的方方式和内内容，通通常将前前期介入入

55、划分为为三个阶阶段：(一)早期介介入阶段段物业管理理的前期期介入，参与规规划设计计，有利利于优化化设计，完善设设计细节节，减少少返工，防止后后遗症。物业管管理公司司在项目目设计和和施工阶阶段，从从业主和和使用人人的角度度，凭专专业人士士的经验验对所管管物业进进行审视视，对不不当之处处提出解解决方案案，从而而减少物物业接管管后的返返工，避避免一些些在后期期工作中中难以解解决的问问题。(二)中期介介入阶段段参与施工工阶段的的质量监监督管理理，以及及熟悉工工程情况况，有利利于提高高施工质质量。“质量是是企业的的生命”，这句句话同样样适用于于房地产产开发，物业管管理前期期介入中中期介入入阶段时时，需要

56、要参与图图纸设计计的修改改及工程程施工，了解工工程进度度，加强强对隐敝敝工程的的验收，并根据据日后管管理、维维修、保保养、服服务的需需要，及及时向开开发商提提出设想想和建议议，防患患于未然然，变“事后”为“事前”就显得得尤为重重要。对对房屋建建筑及其其设备、市政公公用设施施、绿化化、卫生生、交通通、治安安和环境境容貌等等管理项项目进行行及时有有效地维维护、修修缮与整整治，向向星级物物业管理理看齐，物业管管理的前前期介入入阶段，有利于于加强对对所管物物业的全全面了解解。提出设备备的设置置和服务务方面的的改善意意见及设设计遗漏漏工程项项目的建建议；分析物业业建造选选料及安安装，改改善设备备使用效效

57、果，减减轻后期期管理的的压力；审查有关关工程（包括绿绿化工程程）的优优劣，提提供改善善意见；提供机电电安装及及能源分分配的有有关专业业技术管管理意见见；提供功能能布局或或用料更更改的有有关专业业技术管管理意见见；帮助施工工人员做做好对房房屋材质质方面的的保护，以避免免施工对对材质造造成损伤伤；提前熟悉悉房屋中中的各种种设备和和线路，包括房房屋内部部结构、管线布布置及所所用建材材的性能能；检查工程程施工进进度（根根据需要要参与建建造期有有关工程程联席会会议和建建筑师定定期碰面面会等）；检查前期期工程的的施工质质量，并并就原设设计中不不合理但但又可以以更改的的部分提提出建议议；配合设备备安装、管线

58、布布置，进进行现场场监督，确保安安装质量量；提出遗漏漏工程项项目的建建议；对小区公公建配套套设施设设备的进进行探讨讨，能够够使公建建配套设设施设备备满足今今后客户户的发展展需要，减少投投入成本本和今后后的物业业管理成成本。（三）晚晚期介入入阶段参与竣工工验收，进行移移交接管管验收，准备入入伙。物物业管理理公司要要想做到到对物业业及其附附属设施施、设备备安装等等情况了了如指掌掌，就得得对图纸纸改动或或增、减减部分作作出认真真记录。例如，管线节节点的设设置往往往和设计计图纸所所标位置置有一定定差距，如果布布置管线线时不在在现场作作记录，在后期期管理中中，可能能就会出出现脱节节的现象象。相对对来说，

59、物业管管理人员员对土建建结构部部分不用用了解得得太深，而对设设备安装装、管线线布置等等情况则则应充分分掌握，便于后后期管理理。参与委托托方的房房屋、设设备、设设施的竣竣工验收收，并建建立验收收档案；发现可能能存在的的施工隐隐患，并并列出遗遗漏工程程；参与重大大设备的的调试和和验收；制订物业业验收流流程；指出工程程缺陷，就改良良方案的的可能性性及费用用提出建建议。(四)楼楼盘销售售介入在房屋销销售中，许多开开发商都都亮出“业主至至上，承承诺是金金”的信条条，但由由于房产产销售工工作人员员对房地地产知识识缺乏和和对物业业管理的的不了解解，为片片面追求求销售业业绩，对对顾客作作了许多多物业管管理的空

60、空白承诺诺，试图图以此来来吸引顾顾客，以以至造成成了承诺诺的许多多事项偏偏离了现现实。物物业公司司在此阶阶段介入入时，可可对销售售人员进进行相关关的物业业管理知知识的培培训，同同时物业业管理企企业将会会配合开开发商从从物业管管理的角角度上制制订可行行性的方方案，并并依据开开发楼盘盘的总体体规划，拿出即即可行又又有新意意的方法法，统一一销售口口径，真真正体现现“以人为为本，居居有所值值”。良好的的物业管管理形象象会吸引引大量的的购房者者，同时时也有助助于房地地产公司司树立企企业品牌牌形象和和知名度度。因此此，物业业管理前前期介入入人员将将根据实实际情况况，协助助房地产产公司的的物业销销售和宣宣传