华瑞家园项目企划方案(doc 28)

1、PAGE 华瑞家园园项目企企划方案案沟通广告告公司沟通房地地产咨询询机构08/113目 录一、沈阳阳房地产产市场态态势与项项目周边边环境分分析38二、项目目SWOOT分析析99111三、项目目产品及及目标消消费群定定位12114四、项目目包装策策略115五、项目目品牌塑塑造16199六、项目目的推广广与营销销2026七、项目目推广投投入预算算2728一、沈阳阳房地产产市场态态势与项项目周边边环境分分析1.水涨涨船高，沈城房房市先行行振兴在国家振振兴东北北老工业业基地的的政策影影响下，沈阳作作为东北北区域中中心城市市，迅速速成为国国内外投投资者关关注的焦焦点，吸吸引了大大量投资资涌入，有力拉拉动

2、沈阳阳市经济济发展。今年上上半年，沈阳市市社会消消费品零零售总额额达到4401.7亿元元，同比比增长112.77%，居居东北地地区四个个副省级级城市之之首，充充分说明明沈阳人人的钱袋袋开始充充实，投投资和消消费在共共同拉动动城市经经济的增增长。在人们收收入提高高的同时时，社会会消费需需求不断断扩大，房价也也自然稳稳步上升升，20004年年16月，沈阳市市房价上上涨122.8%。尽管管沈阳今今年有大大批新楼楼盘上市市，但政政府部门门统计显显示，现现房存量量却不升升反降。首先，每年335万的的拆迁户户和数万万来沈长长期工作作的外来来人员形形成了低低价房市市场的庞庞大消费费群；同同时，经经济的快快速

3、发展展提供了了众多机机会，使使新的财财富阶层层不断扩扩大，人人们改善善住房条条件的要要求保证证中大户户型的大大盘商品品住宅长长期有人人埋单。所以，经经济的长长期利好好远景使使沈阳的的开发商商充满信信心，沈沈阳市政政府也自自信的喊喊出”至少繁繁荣五年年”。2.项目目地段特特征拥有丰富富中低价价商品住住宅消费费人群“华瑞家家园”项目地地处沈阳阳浑南新新区边缘缘，北临临浑南大大学城(包括沈沈阳建筑筑大学、沈阳理理工大学学、沈阳阳电大等等)，西西临魁北北克寒带带工业园园，且附附近有大大量高新新技术企企业(如如沈乐满满电器、沈阳芯芯源等著著名企业业)。项目所处处桑林及及周边农农村地区区居民由由于近年年有

4、大量量土地被被征用，同时多多数人开开始进城城工作，人均收收入迅速速增长。商品住住宅还有有较大需需求空间间。周边自然然环境优优越本项目地地处沈阳阳市城郊郊与农村村相接地地带，绿绿化率高高，项目目小区整整体被广广阔的田田野环抱抱，空气气清新。同时，由于远远离市区区，没有有噪音污污染，堪堪称世外外清居。浑南经济济高速发发展，项项目升值值潜力巨巨大沈阳作为为东北区区域经济济中心的的地位被被愈来愈愈多的人人士所认认同，而而浑南新新区作为为沈阳的的高新产产业中心心和南段段中央商商务区，正在从从火热的的开发建建设阶段段进入繁繁荣发展展阶段。本项目目周边地地区将成成为浑南南新区少少有的低低价住宅宅区，项项目有

5、较较大升值值空间。3.本项项目周边边配套环环境现状状不够成成熟项目周围围中小学学教育、医疗配配套建设设不发达达；周围娱乐乐、餐饮饮、文化化配套设设施缺乏乏；项目附近近无进入入市区公公交车辆辆，交通通不够便便利。4.周边边可比项项目情况况项目名称称项目地址址楼型特征征绿化率交通环境境起价位备注银塔馨苑苑东陵区白白塔街998号多层35%333/3344路公交交车16800元/位于沈阳阳南部副副城白塔塔镇中心心龙盛家园园白塔镇中中心多层333路路公交车车16800元/盛天家苑苑外环南,机场高高速西多层临机场高高速公路17800元/香格蔚蔚蓝桑林Townnhouuse40%临沈丹公公路35000(均价

6、价)联排别墅墅后林新村村桑林多层临沈丹公公路12800元/分户供暖暖,244小时保保安5.项目目近期利利好近日，沈沈阳市政政府招商商考察团团多次远远赴浙江江、福建建等东南南沿海经经济发达达省市和和香港特特别行政政区进行行新项目目招商推推介活动动，取得得了丰硕硕成果。同时，浑南新新区有110余个个新项目目引资成成功，为为新区进进一步发发展增加加了动力力，也为为浑南新新区房地地产市场场的进一一步繁荣荣拓展了了新空间间。沈阳市政政府已确确定将本本项目地地段建设设成东南南副城新新区的大大型环保保绿色居居住区之之一。沈丹公路路将在一一年半时时间内完完成改造造工作。改造后后，路面面宽度将将达到556米，并

7、附550米绿绿化带。桃仙机场场二次扩扩建即将将完成，航运中中心作用用将大大大加强。短时间内内，沈阳阳市政府府将开通通一条自自桃仙机机场至市市区的大大公交新新线。日前，浑浑南新区区管委会会出资330万元元免费为为失地农农民和下下岗职工工进行就就业技能能培训，迈出引引导失地地受益农农民进一一步致富富的第一一步。6.项目目远期利利好通过举办办辽宁中中部城市市政协论论坛、市市长论坛坛以及经经济、文文化领域域的全面面合作，以沈阳阳为中心心的辽宁宁中部城城市群的的融合加加速，一一方面将将加强沈沈阳作为为中心城城市的CCBD服服务作用用，加快快城市经经济发展展；另一一方面也也使城市市居住功功能向周周边附城城

8、转移，促进附附城区商商品住宅宅开发和和价格上上涨。同时，近近日我国国派出的的由3000位企企业代表表和投资资者组成成的考察察团赴朝朝鲜民主主主义人人民共和和国考察察并洽谈谈投资事事宜，并并有开发发商获得得朝鲜首首都平壤壤第一百百货长达达30年年的经营营权，表表明朝鲜鲜国家开开放步伐伐开始加加快，从从长期来来看，本本项目临临近的沈沈丹公路路、机场场沈本至至丹东高高速公路路的商业业价值将将明显提提升，导导致本项项目的进进一步升升值。二、项目目SWOOT分析析1.强势势(Sttrenngthhs)本项目附附近城镇镇居民收收入不断断提高，附近多多个中低低价楼盘盘销售顺顺利，后后林新村村项目和和枫林家家

9、园项目目的成功功售罄说说明此类类产品还还存在一一定需求求；新项目附附近新盘盘较少，上市后后产品销销售不存存在太多多竞争；新项目自自然人居居环境优优越；项目地处处浑南新新区边缘缘，新区区的发展展繁荣将将带动项项目周围围地区的的城市化化进程；新项目存存在较好好的升值值预期和和较大升升值空间间。项目临近近沈阳浑浑南大学学城，大大学的进进一步扩扩招，导导致其不不断壮大大师资力力量。据据悉各大大学每年年毕业生生留校人人数都在在增加，其中不不乏外市市人士；同时，大学生生校外租租房日益益盛行，将活跃跃本项目目周边房房地产一一、二、三级市市场；项目周边边高新企企业员工工趋向年年轻化、外来化化、知识识化，本本项

10、目低低价、清清净、优优美且近近距优势势对他们们有很大大吸引力力；绿化率336%，容积率率1.44。2.项目目弱势(Weaakneess)项目中小小学教育育、医疗疗、餐饮饮、娱乐乐等配套套设施不不够完善善；项目远离离市区且且附近暂暂时无完完善的公公交系统统，交通通不够便便利；本项目所所处地段段现时楼楼价、开开发利润润率都较较低；项目周边边由于多多种环境境限制，宣传工工具较少少，项目目的推广广有一定定难度；项目周边边大盘品品牌项目目较少，缺乏购购房人气气，不受受市内消消费群关关注。3.机会会(Oppporrtunnitiies)随着浑南南新区大大量新项项目的投投入运营营，将产产生新一一批征地地受益

11、者者即暴富富阶层；由于“三三农”政策的的深入实实践，项项目周围围居民的的收入将将继续整整体上升升，产生生新的购购房需求求；据统计，在沈阳阳市城区区7000余万人人口中，有2000多万万离退休休职工，同时，中国社社会老龄龄化日益益严重，在一定定程度上上产生对对老年公公寓式住住宅的需需求。4.威胁胁(Thhreaats)同样处于于浑南新新区边缘缘位置的的白塔镇镇项目开开发频繁繁，且产产品定位位及价位位与本项项目接近近；沈阳市房房价受宏宏观金融融环境限限制，上上涨速度度出现减减缓迹象象；项目附近近居民受受传统消消费观念念影响，信贷消消费不够够积极。三.项目目产品及及目标消消费群定定位1.项目目产品总

12、总体定位位颇具庄园园气息的的低价、现代、休闲住住宅小区区2.主题题形象定定位大学城南南绿洲风风情小镇镇注：“大学城城南”即阐述述项目地地处沈阳阳市南部部及浑南南新区边边缘的区区位特征征，标注注地段潜潜在价值值；“绿洲风风情小镇镇”对外说说明本项项目为业业主提供供一个远远离喧嚣嚣、空气气清新、景色宜宜人的纯纯生态自自然空间间；同时时，项目目配套娱娱乐、健健身设施施完善。3.项目目目标消消费群定定位项目周边边富裕起起来的城城镇及农农村人口口；项目周边边及浑南南新区的的个体业业主；市区想购购房给父父母养老老的富裕裕阶层；市区想单单独居住住的离退退休职工工夫妇；市区向往往乡村生生活或有有特殊用用途的富

13、富裕阶层层；看好本地地段升值值潜力的的投资者者；在浑南新新区长期期工作的的外埠或或市区居居住的人人士。4.客户户选购本本商品的的可能动动机区域性客客户想在在此地长长久居住住者；认同本案案规划设设计之功功能及附附加价值值优于附附近其它它个案；经比较竞竞争个案案后，认认同本案案价位；认同本区区域远景景、认为为本案有有发展潜潜力的人人群。四.项目目包装策策略基于宏观观及微观观市场环环境分析析，本项项目包装装策略建建议避免免沈城多多数开发发商“重概念念、轻实实践”的不理理性行为为，要依依据本项项目的产产品和主主题形象象定位，并充分分结合目目标消费费群的群群体消费费特征，在规划划、建设设、布置置、营销销

14、、宣传传及物业业管理等等各方面面对项目目进行包包装规划划。做到到优雅、简约、实际，打造个个性产品品，打造造长期理理念，打打造企业业品牌。包装过程程主要依依据“大学城城南绿色色风情小小镇”的品牌牌形象定定位，规规划建设设现代化化、智能能化、娱娱乐休闲闲配套设设施完备备、个体体景观优优美并与与周围自自然景观观相协调调的品牌牌产品。针对城乡乡中、老老年目标标消费群群制定科科学合理理的营销销计划，科学安安排布置置项目工工地，科科学设计计布置售售楼中心心，合理理制作各各种宣传传产品，特色开开展各种种营销、促销活活动。五.项目目品牌塑塑造1.依托托周边自自然景观观规划项项目个体体景观项目周围围为广阔阔的万

15、顷顷田野，所以建建议本项项目周围围采用铁铁质围栏栏，使内内外景观观融为一一体。让让业主既既可凭栏栏欣赏又又可亲手手触摸春春之绿、夏之香香、秋之之笑、冬冬之纯，近身原原野、融融入自然然；小区东侧侧（接输输油管保保护范围围一侧）围栏内内宜采用用草坪绿绿化，尽尽量减少少树木栽栽植，以以保持与与田野景景观的一一致；楼体外观观宜采用用粉色高高级防水水涂料，网点用用浅黄色色高级瓷瓷砖贴面面。客厅厅全封闭闭2100度景观观阳台，蓝色台台柱配名名牌彩框框中空塑塑钢窗；楼梯间石石才地面面，不锈锈钢扶手手；聘请专业业人士设设计简约约、柔和和、节能能的路灯灯系统。2.小区区环境规规划的品品牌塑造造本项目小小区绿化化

16、景观建建议以树树木绿化化为主，尤以梧梧桐为佳佳，整齐齐挺拔的的梧桐与与草坪相相配；中庭广场场宜多设设健身设设施，尤尤其要设设适应老老年健身身和儿童童嬉戏的的公用设设施；草坪间小小径边可可建小亭亭，中置置低矮方方型石桌桌，桌上上刻中国国象棋棋棋盘，并并设6个个石凳，即2个个下棋位位，4个个观棋位位；用色彩美美化小区区变电箱箱等户外外公共设设施；小区多置置休闲长长椅。3.配套套设施和和网点的的规划包包装进户门：高级对对讲门；窗：名牌牌塑钢窗窗；厨房卫生生间：高高分子防防水处理理及水混混沙浆保保护层；采暖：小小区设独独立供暖暖系统，全天224小时时按照政政府规定定标准供供暖，分分户控制制，以保保证物

17、业业管理的的顺利通通畅；预留电话话线、有有线电视视、宽带带网络接接口插孔孔；所有室内内插座高高不低于于1.11米；会所内设设乒乓球球厅、羽羽毛球厅厅、阅览览室等休休闲、娱娱乐设施施；供水：自自供净化化天然深深层水；供气：管管道集中中低价供供应液化化混合气气。4.建设设过程中中的品牌牌塑造开工之初初即将外外围围栏栏广告牌牌安装完完毕，将将工地与与外界视视觉隔离离；与建筑商商签定施施工合同同中阐明明施工安安全条例例和文明明施工纪纪律，并并对建筑筑进行简简单但严严格的培培训，不不仅保证证施工安安全，施施工人员员外出必必须维护护项目形形象，不不扰民、不生事事。5.售楼楼中心的的包装售楼中心心外观即即以

18、规划划产品形形象出现现；售楼中心心内背景景墙主要要展示项项目周围围绿野、小区内内喷泉广广场、路路灯文化化、象棋棋石桌；制作小区区全景观观模型，展示完完美蓝图图；统一售楼楼团队着着装、言言行，培培养高尚尚服务精精神。6.宣传传品的品品牌塑造造楼书、DDM的制制作既要要通过生生活化的的图片精精选展现现项目打打造的健健康、优优雅、浓浓情、生生态居住住环境，更要通通过地段段、市场场的形象象化阐释释项目巨巨大的升升值潜力力；同时，按按照以上上原则印印制项目目海报、手提袋袋、工作作人员上上岗证、名片等等。7.全国国首创购购房赠送送种植园园，打造造特色风风情发挥项目目周边地地区乡村村气息浓浓厚的特特有优势势

19、，由开开发商出出面在项项目东侧侧租赁农农业用地地，在产产品销售售中推行行按购房房面积赠赠送免费费业主种种植园政政策，由由业主自自行决定定种植各各种花草草等植物物，由物物业公司司负责统统一浇灌灌管理六.项目目的推广广与营销销1.导入入期（220044年8月月下旬至至9月上上旬）工作目标标：本项项目因运运做周期期较短而而建设速速度较快快，导入入期任务务不仅是是让人目目标消费费群对项项目进行行充分了了解并产产生好感感与期待待，更应应努力激激发其购购买欲望望从而积积极参与与先期认认购。推广策略略：广泛泛采用报报纸、挂挂旗、电电台广播播等媒体体，从视视觉、听听觉等多多渠道推推出本项项目，塑塑造品牌牌形象

20、。其中，报纸、电台媒媒体宣传传主要针针对市区区目标群群，路边边挂旗及及其他户户外媒体体针对浑浑南新区区和项目目周围地地区目标标群。工作内容容：确定项目目视觉识识别系统统；完成宣传传印刷品品（楼书书、折页页、手提提袋、工工作证等等）制作作；完成售楼楼中心布布置；完成销售售团队培培训；完成建筑筑工地外外围围栏栏广告牌牌制作安安装；完成浑南南新区、项目周周围地区区挂旗广广告制作作和发布布（内容容：左大学城城南绿色色风情小小镇，右右精华之之家，祥祥瑞之园园，华瑞瑞家园）；5次报纸纸广告推推介项目目，吸引引目标消消费群：2次环环境主题题，1次次地段升升值主题题，1次次功能主主题，11次开盘盘预报；电台广

21、播播概念式式导入“大学城城南绿洲洲风情小小镇华瑞家家园”概念3次权威威报纸软软性文章章：2次次副城价价值取向向论证，1次老老年人独独立生活活探讨；完成物业业管理及及按揭等等各种法法律文件件的准备备；各种管理理表格与与合同指指定完备备；记录来人人、来电电资料，既为公公开发售售准备，亦为考考核各种种宣传渠渠道效果果，积极极制定下下一步营营销应重重点突破破的目标标消费群群；完成项目目内部认认购工作作。2.开盘盘上市（20004年99月中旬旬）工作目标标：以报报纸广告告、电台台广播为为主，兼兼对掌握握有意向向咨询者者电话预预约，争争取迅速速打开销销售局面面。 工作作内容：3期报纸纸广告，其中22期开盘

22、盘预告，1期开开盘盛况况介绍；电台广播播频繁预预告“华瑞家家园将于于秋季房房交会首首日现场场盛大开开盘”组织安排排项目参参加9月月房交会会并在展展会首日日举行盛盛大开盘盘仪式；1次权威威报纸权权威记者者软文讨讨论：华华瑞家园园的房交交会营销销；开盘之日日起，销销售工作作正式开开始；开盘之日日起，前前50名名认购者者可享受受优惠价价位并减减免部分分手续费费。3.强销销期（220044年9月月下旬至至11月月初）工作目标标：通过过报纸、广播、户外媒媒体等全全方位推推广，极极力激发发目标消消费群的的购买欲欲望，促促成购买买行动工作内容容：举办国庆庆XX周年年“华瑞家家园红色色经典电电影节”，拟与与某

23、广播播电台和和一家报报纸联合合主办，可获得得其跟踪踪宣传支支持。“十一”期间在在万柳塘塘公园、中山公公园、八八一公园园及本项项目入门门前庭广广场公开开露天放放映五、六十年年代经典典影片并并附歌舞舞表演，为项目目销售造造势，并并深度搅搅动中老老年目标标消费群群；主办三方方于9月月12日日，联合合举行电电影节活活动新闻闻发布会会，揭开开活动宣宣传筹备备大幕；作为活动动主办方方的电台台将自220044年9月月中旬起起为活动动进行新新闻宣传传，并设设立“红色经经典影片片参评热热线”，让中中老年听听众广泛泛参与；主办报社社方亦在在20004年99月中旬旬开始软软文或消消息式宣宣传“华瑞家家园红色色经典电

24、电影节”活动，并对外外公布“参评热热线”；7次报纸纸广告，2次绿绿洲风情情概念主主题附“华瑞家家园红色色经典电电影节”预告及及简介，2次环环境主题题报广，1次地地段价值值主题报报广，22次采暖暖及其他他配套设设施主题题；10月中中旬项目目产品价价格微涨涨一次；3次报纸纸软性文文章跟踪踪电影节节活动；浑南新区区及项目目周边地地区广泛泛户外媒媒体宣传传电影节节活动前挂旗内内容更新新：左城南99公里绿绿色风情情小镇，华瑞家家园；右右国庆XXX周年，华瑞家家园红色色经典电电影节；根据执行行情况，不断翻翻新促销销策略；物业管理理全部到到位，配配套设施施基本完完善；4.发展展期工作目标标：通过过适当频频率的宣宣传推广广，持续续促成消消费群购购买行为为工作内容容：A期（220044年111月20005年33月初）总结前期期销售不不佳的户户型、楼楼层，推推出特惠惠房促销销活动；制作小区区景观挂挂历，在在圣诞节节期间分分发到项项目周围围地区、营盘子子镇、白白塔镇、魁北克克工业园园和附近近企业；每15200天发布布半版报报纸广告告，以小小区成熟熟的环境境为主配配合升值值主题穿穿插推出出，圣诞诞、