东升科技园二期项目土地一级开发实施方案

1、中关村东东升科技技园二期期项目土地一级级开发实实施方案案 编制单位位：北京京中创伟伟业房地地产评估估有限责责任公司司编制时间间： 二二一二年年七月目 录录TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc328578205 第一章 项目目基本情情况 PAGEREF _Toc328578205 h 1 HYPERLINK l _Toc328578206 一、项目目区位情情况 PAGEREF _Toc328578206 h 1 HYPERLINK l _Toc328578207 二、土地地利用现现状分析析 PAGEREF _Toc328578207 h 2 HYPERLINK l _

2、Toc328578208 三、现状状地上物物状况 PAGEREF _Toc328578208 h 3 HYPERLINK l _Toc328578209 四、项目目规划情情况 PAGEREF _Toc328578209 h 4 HYPERLINK l _Toc328578210 五、项目目背景和和实施内内容 PAGEREF _Toc328578210 h 6 HYPERLINK l _Toc328578211 第二章 编制制依据 PAGEREF _Toc328578211 h 8 HYPERLINK l _Toc328578212 一、法律律法规依依据 PAGEREF _Toc32857821

3、2 h 8 HYPERLINK l _Toc328578213 二、项目目依据 PAGEREF _Toc328578213 h 8 HYPERLINK l _Toc328578214 第三章 项目目市场分分析 PAGEREF _Toc328578214 h 9 HYPERLINK l _Toc328578215 一、北京京市房地地产市场场分析 PAGEREF _Toc328578215 h 9 HYPERLINK l _Toc328578216 二、北京京市土地地市场分分析 PAGEREF _Toc328578216 h 10 HYPERLINK l _Toc328578217 三、海淀淀区经

4、济济发展概概况 PAGEREF _Toc328578217 h 11 HYPERLINK l _Toc328578218 四、20012年年北京市市土地市市场预测测 PAGEREF _Toc328578218 h 12 HYPERLINK l _Toc328578219 第四章 一级级开发实实施主要要内容及及开发进进度 PAGEREF _Toc328578219 h 13 HYPERLINK l _Toc328578220 一、一级级开发实实施主要要内容 PAGEREF _Toc328578220 h 13 HYPERLINK l _Toc328578221 二、项目目开发进进度计划划 PAG

5、EREF _Toc328578221 h 13 HYPERLINK l _Toc328578222 第五章 征地地实施方方案 PAGEREF _Toc328578222 h 15 HYPERLINK l _Toc328578223 一、征地地情况概概述 PAGEREF _Toc328578223 h 15 HYPERLINK l _Toc328578224 二、征地地补偿方方案 PAGEREF _Toc328578224 h 15 HYPERLINK l _Toc328578225 第六章 拆迁迁实施方方案 PAGEREF _Toc328578225 h 17 HYPERLINK l _Toc

6、328578226 一、现状状调查 PAGEREF _Toc328578226 h 17 HYPERLINK l _Toc328578227 二、拆迁迁补偿方方案 PAGEREF _Toc328578227 h 17 HYPERLINK l _Toc328578228 三、拆迁迁成本分分析 PAGEREF _Toc328578228 h 20 HYPERLINK l _Toc328578229 四、拆迁迁安置方方案 PAGEREF _Toc328578229 h 20 HYPERLINK l _Toc328578230 第七章 市政政基础设设施建设设方案 PAGEREF _Toc3285782

7、30 h 23 HYPERLINK l _Toc328578231 第八章 土地地供应方方案 PAGEREF _Toc328578231 h 24 HYPERLINK l _Toc328578232 一、土地地供应模模式 PAGEREF _Toc328578232 h 24 HYPERLINK l _Toc328578233 二、土地地供应计计划 PAGEREF _Toc328578233 h 24 HYPERLINK l _Toc328578234 三、土地地一级开开发深度度 PAGEREF _Toc328578234 h 24 HYPERLINK l _Toc328578235 四、一级级

8、开发成成本及入入市交易易底价的的确定 PAGEREF _Toc328578235 h 24 HYPERLINK l _Toc328578236 第九章 项目目投资方方案 PAGEREF _Toc328578236 h 25 HYPERLINK l _Toc328578237 一、项目目一级开开发总投投资估算算 PAGEREF _Toc328578237 h 25 HYPERLINK l _Toc328578238 二、土地地地价款款估算 PAGEREF _Toc328578238 h 26 HYPERLINK l _Toc328578239 三、入市市交易底底价估算算 PAGEREF _Toc

9、328578239 h 27 HYPERLINK l _Toc328578240 四、土地地销售收收入估算算 PAGEREF _Toc328578240 h 27 HYPERLINK l _Toc328578241 五、政府府土地收收益测算算 PAGEREF _Toc328578241 h 28 HYPERLINK l _Toc328578242 六、项目目资金平平衡分析析 PAGEREF _Toc328578242 h 29 HYPERLINK l _Toc328578243 七、资金金筹措 PAGEREF _Toc328578243 h 29 HYPERLINK l _Toc3285782

10、44 第十章 项目目管理方方案 PAGEREF _Toc328578244 h 30 HYPERLINK l _Toc328578245 一、建设设计划管管理 PAGEREF _Toc328578245 h 30 HYPERLINK l _Toc328578246 二、项目目的进度度计划管管理 PAGEREF _Toc328578246 h 30 HYPERLINK l _Toc328578247 三、项目目管理 PAGEREF _Toc328578247 h 31 HYPERLINK l _Toc328578248 第十一章章 重点点事项说说明 PAGEREF _Toc328578248 h

11、 32第一章 项目目基本情情况一、项目目区位情情况1、区域域位置中关村东东升科技技园二期期项目位位于北京京市海淀淀区东升升镇西小小口村，东至现现状黑泉泉路，南南至规划划西三旗旗南路（现为西西小口路路），西西至规划划育新花花园西路路，北至至北新建建材（含含代征绿绿地）。位置如如图1-1所示示。项目位置图1-11： 项目位位置示意意图2、宗地地自然特特征海淀区位位于北京京市区西西北部，地理位位置北纬纬3953-400099，东东经1116003-1166233；东东与西城城、朝阳阳区相邻邻，南与与 HYPERLINK /view/281728.htm 宣武、丰丰台区毗毗连，西西与石景景山、 HYP

12、ERLINK /view/193726.htm 门门头沟区区交界，北与昌昌平区接接壤。全全区总面面积4226平方方公里，南北长长约300公里，东西最最宽处229公里里。项目宗地地位于海海淀区中中东部，主要自自然特征征如下：（1）气气候本项目地地处北京京市区的的西南部部，属华华北平原原温带大大陆季风风型气候候。季节节温差及及昼夜温温差大，年平均均气温约约为111.5度度，最高高平均气气温266度，最最低平均均气温6度。年降雨雨量变化化较大，多年平平均降雨雨量约为为58006000毫米，60%的降雨雨量集中中在68月。长年主主导风向向为西南南风和西西北风，夏季主主要刮西西南风，风力不不大，冬冬季主

13、要要刮西北北风，最最大风力力可达88级。（2）水水文海淀境内内有大小小河流110条，总长度度1199.8公公里，主主要水系系有 HYPERLINK /view/979611.htm 高粱粱河、清清河、万万泉河、南长河河、小月月河、南南沙河、北沙河河及人工工开凿的的永定河河引水渠渠和 HYPERLINK /view/1178562.htm 京密密引水渠渠，还有有昆明湖湖、玉渊渊潭、 HYPERLINK /view/69115.htm 紫紫竹院湖湖、上庄庄水库等等水面，占北京京市湖泊泊总数的的20%；水域域面积44平方公公里，占占北京市市水域面面积的441.228%，湖泊数数量和水水域面积积均列北

14、北京市各各区县之之首，昆昆明湖是是北京市市最大的的湖泊，水域面面积1.94平平方公里里。（3）地地形地貌貌本项目位位于海淀淀区北五环环外、林萃路西侧，地地貌类型型简单，以平原原为主，海拔较较低。项项目区内内地势平平坦。（4）地地质本项目地地块尚未未聘请专专业机构构进行地地质勘察察，但从从项目周周边用地地的地质质情况推推测，本本项目地地块地质质条件应应适合进进行房地地产开发发建设。3、区域域特征与与区位分分析项目所在在地位于于海淀区的中东部，隶属属于东升升镇，邻邻近奥林林匹克森森林公园园北园。项目紧邻邻黑泉路和西小小口路，邻近北北五环路路、京藏藏高速公公路，对外交交通较为为便捷。项项目位置置距北

15、三三环不到到10公公里。区域交交通条件件较为优优越，地地铁八号线在项目西西侧设有有西小口口站，距距项目不不到10000米米。项目周边边有公交线线路通过过。周边边配套较较为完善善，银行、医院、学校等等配套设施施较为齐齐全。二、土地地利用现现状分析析1、规划划用地现现状权属属本项目总总占地669.996公顷顷（10049.4亩），全部部为集体体土地。2、规划划用地现现状性质质本项目用用地全部部为集体体土地，土地性性质有农农村宅基基地、集集体企业业用地、农村道道路、林林地等，具体情情况详见见下表。表1-11： 项目土土地利用用现状情情况单位（公公顷）行政权属属集体土地地农村宅基基地集体企业业道路等其

16、其他合计东升乡23.4424.9921.66669.996三、现状状地上物物状况本项目一一级开发发用地及及拆迁范范围内有有现状地地上物总总建筑面面积400.5万平方方米。具体数据据见下表表：表1-22： 现状地地上物情情况统计计表序号建筑性质质占地面积积 （万平方方米）建筑面积积 （万平平方米）户数/个个数人口1宅基地23.4415.6610155268222集体企业业24.9924.99合计48.3340.551015526822图1-22： 项目用用地航拍拍图四、项目目规划情情况本项目控控规图及及规则指指标（不不含代征征绿地）如下：图1-33： 项目控规规图及指标标本项目总总体规划划情况如

17、如下表：表1-44：项目目用地规规划指标标表序号项目数值计量单位位1用地规模模69.996公顷1.1建设用地地25.887公顷1.2代征道路路11.883公顷1.3代征绿地地32.226公顷2地上总建建筑面积积8293310平方米2.1回迁安置置房及配配套1384400平方米2.2自持经营营产业用用房4591150平方米2.3入市交易易部分2300000平方米2.4110KKV变电电站17600平方米3建筑容积积率0.43.55(平均：3.221)4建筑高度度60米5绿化率30%五、项目目背景和和实施内内容为服务中中关村自自主创新新示范区区核心区区发展建设设，尽快快在本地区形形成新的的城市经经

18、济增长长点，改改善本地区城城市环境境面貌。北京市市海淀区区人民政政府于220100年1月月6日下下发了关于东东升科技技园二期期项目建建设有关关问题的的会议纪纪要“海政会会200102号”，会会议纪要要对东东升科技技园二期期项目功功能定位位为：以以创建世世界一流流园区为为目标，树立核核心区东东部城市市新形象象，同时时，要按按照“政府主主导、农农民主体体、留地地安置、发展产产业”的原则则着力解解决西小小口村城城乡一体体化发展展问题；在产业业定位上上，要按按照核心心区产业业规划的的要求，进一步步研究和和明确。20110年111月113日，北京市市海淀区区人民政政府核发发了关关于东升升科技园园冠名“中

19、关村村东升科科技园”的批复复“海政函函200102499号”。将该该项目明明确定位位为中关关村科技技园区海海淀园的的二级园园，重点点引入符符合核心心区产业业发展方方向的高高新技术术企业；建为集集技术研研发、产产品展示示、企业业孵化于于一体的的科技园园。遵照北京京市人民民政府的的相关指指示精神神，20010年年4月223日，北京市市住房和和城乡建建设委员员会主持持召开了了东升升科技园园二期项项目协调调会，明确提提出将本本项目“纳入中中关村国国家自主主创新示示范区核核心区整整体规划划”，请市市规委、市规划划院“尽快完完成高压压走廊改改移、公公交车站站调整、增加容容积率及及预留产产业用地地等控规规调

20、整工工作”20111年4月月，北京京市规划划委员会会完成了了该项目目控规调调整方案案的公示示，20011年年8月，位于二二期项目目西北侧侧的国管管局经济济适用房房（西三三旗建材材西路116号院院）项目目进行控控规调整整，市规规委协调调二期项项目在44月份公公示方案案的基础础上再次次做出方方案调整整。调整整内容为为：西部部回迁房房及托幼幼建设用用地约55.744公顷，容积率率0.882.5，建建筑高度度60米米，建筑筑面积约约13.84万万平方米米；东部部教育科科研用地地约199.699公顷，容积率率3.55，高度度60米米，建筑筑面积约约68.9155万平方方米；北北侧市政政用地00.444公

21、顷，容积率率0.44，高度度12米米，建筑筑面积约约17660平方方米，总总建筑面面积约882.9931万万平方米米。东升科技技园二期期项目拟拟实施内内容为回回迁安置置房及配配套建设设、产业业用地的的征地、拆迁和和市政基基础设施施建设。其中：18113-LL03、18113-LL15、18113-LL16地地块进行行安置房房住宅及及配套建建设；18113-LL18、18113-LL20、18113-LL24、18118-LL25地地块进行行必要的的征地、拆迁和和市政基基础设施施建设，其中三三分之二二的土地地协议出出让给北北京市东东升农工工商总公公司或其其控股的的中关村村东升科科技园有有限责任任

22、公司自自持经营营（平均均分摊土土地一级级开发成成本），其余三分分之一达达到入市市条件后后入市交交易。项目规划划地上总总建筑面面积822.9331万平平方米，其中回回迁安置置房及配配套面积积13.84万万平方米米，1110KVV变电站站17660平方方米，产产业用地地中三分分之二用用于自持持经营，三分之之一进行行入市交交易。第二章 编制制依据一、法律律法规依依据1、中华华人民共共和国土土地管理理法（中中华人民民共和国国主席令令第8号号）；2、北京京市土地地储备和和一级开开发暂行行办法（京国土土市2200555440号）；3、北京京市土地地一级开开发实施施方案编编制和审审核暂行行办法（送审稿稿）。

23、4、北京京市出让让国有土土地使用用权招标标拍卖挂挂牌办法法；5、北京京市建设设征地补补偿安置置办法（北京市市人民政政府令第第1488号）；6、北京京市集体体土地房房屋拆迁迁管理办办法（北北京市人人民政府府令第1124号号）；7、关于于发布北京市市房屋重重置成新新价评估估标准的通知知（京国土土房管拆拆字2200338008号）8、北京京市国有有土地使使用权招招标拍卖卖挂牌出出让底价价确定试试行办法法（京国国土用200055533号号）；9、北京京市人民民政府220022年122月下发发的关关于调整整本市出出让国有有土地使使用权基基准地价价的通知知京京政发（20002）332号；10、北北京市国国

24、有建设设用地供供应办法法（试行行）（京京政发2000566号）；二、项目目依据1、项目目控规指指标2、委托托方提供供的有关关本项目目的资料料和文件件3、本实实施方案案编制人人员调查查收集的的相关资资料第三章 项目目市场分分析一、北京京市房地地产市场场分析北京市房房地产市市场在220111年政策调调控的作作用下，1-112月全市市房地产产开发投投资持续续增长；房地产产建设规规模不断断恢复；住宅销销量受政政策影响响较大；政策性性住房建建设高速速增长；项目金金融贷款款呈下降降趋势。（一）房房地产开开发投资资持续增增长 20111年，全全市完成成房地产产开发投投资30036.3亿元元，比上上年增长长1

25、0.1%（根据国国家统计计局提高高投资统统计起点点的相关关规定，上年同同期数据据为调整整后数据据）。其其中，住住宅完成成投资117788.3亿亿元，增增长211.7%；写字字楼完成成投资3363.8亿元元，增长长40.4%；商业及及服务业业等经营营性用房房完成投投资2996.77亿元，下降111.88%。房地产开开发投资资中，建建安工程程投资完完成12235.1亿元元，比上上年增长长35.6%，占全市市房地产产开发投投资比重重为400.7%。（二）房房地产建建设规模模不断恢恢复20111年末，全市商商品房施施工面积积为1220655.4万万平方米米，比上上年增长长17.1%。其中，住宅施施工面

26、积积为71168.1万平平方米，增长116.11%；写写字楼为为14222.77万平方方米，增增长344.9%；商业业及服务务业等经经营性用用房为111877.5万万平方米米，下降降3.44%。20111年，全全市商品品房新开开工面积积为42246.1万平平方米，比上年年增长442.88%。其其中，住住宅新开开工面积积为25596.4万平平方米，增长225.88%；写写字楼为为4899.4万万平方米米，增长长1.44倍；商商业及服服务业等等经营性性用房为为3066.4万万平方米米，增长长26.4%。20111年，全全市商品品房竣工工面积为为22445.22万平方方米，比比上年下下降5.9%。其

27、中，住宅竣竣工面积积为13316.1万平平方米，下降112.22%；写写字楼为为2455.2万万平方米米，增长长23.6%；商业及及服务业业等经营营性用房房为2332.44万平方方米，下下降144.5%。（三）住住宅销售售受政策策影响较较大20111年，全全市商品品房销售售面积为为14440万平平方米，比上年年下降112.22%。其其中，住住宅销售售面积为为10335万平平方米，下降113.99%；写写字楼为为2111.4万万平方米米，增长长1.66%；商商业及服服务业等等经营性性用房为为1088.7万万平方米米，下降降23.5%。分功能区区看，220111年，功功能核心心区和功功能拓展展区商

28、品品房面积积分别为为71.2万平平方米和和6311.5万万平方米米，分别别比上年年下降442.22%和119.88%，发发展新区区和生态态涵养区区分别销销售6445.99万平方方米和991.44万平方方米，分分别比上上年增长长0.99%和22.9%。（四）政政策性住住房建设设高速增增长20111年，全全市政策策性住房房完成投投资7446.11亿元，比上年年增长994.99%，其其中住宅宅完成投投资5889.55亿元，增长887.99%。12月末末，全市市政策性性住房施施工面积积为40084.4万平平方米，比上年年增长446.33%，其其中住宅宅施工面面积为332733.4万万平方米米，增长长4

29、3.1%。20111年，全全市政策策性住房房新开工工面积为为17226.88万平方方米，比比上年增增长599.7%，其中中住宅新新开工面面积为113888.7万万平方米米，增长长49.7%。（五）项项目金融融贷款呈呈下降趋趋势20111年，全全市房地地产开发发项目本本年到位位资金为为53558.11亿元，比上年年下降44.8%。其中中，金融融贷款为为11668亿元元，下降降11.3%；自筹资资金为117466.2亿亿元，下下降0.1%；定金及及预收款款为15518.1亿元元，下降降5.88%。二、北京京市土地地市场分分析根据北京市市20111年度度国有建建设用地地供应计计划，20111年全全年

30、计划划完成供供地总量量65000公顷顷，其中中经营性性用地331000公顷，包括住住宅用地地25550公顷顷、商服服用地5550公公顷。而而住宅用用地中，安排了了保障性性住房用用地13330公公顷。20111年北京京实际 HYPERLINK o 土地 土土地供应应总量为为59770公顷顷，完 HYPERLINK /blog_28985401.htm o 成全的博客 成成全年665000公顷供供应计划划的922%，这这是近33年来北北京首次次没有完完成年度度供地计计划。据据市场研研究院的的数据统统计，截截至20011年年12月月15日日，今年年北京市市共成交交经营性性用地9914.7公顷顷，正在

31、在挂牌交交易的经经营性用用地共计计2133.9公公顷，因因此目前前仅完成成全年非非保障房房经营性性用地供供地计划划17770公顷顷的644.8%。今年年北京市市共成交交住宅用用地500宗，规规划建筑筑面积总总计7665.22万平米米，不仅仅较去年年大幅下下降477.3%，更创创近5年年来新低低。此外外，今年年成交住住宅平均均楼面地地价为448699元/平平米，较较去年下下降333.5%，也不不及20009年年，且平平均溢价价率仅为为11.3%，为近55年来最最低。从20111年各各月的成成交情况况看，土土地市场场供应可可以分为为以下两两个阶段段：第一阶段段，1-5月份份，政府府推地节节奏较慢慢

32、，摸索索保障房房用地落落实方法法；开发发企业在在新政下下谨慎拿拿地。此此阶段，北京市市共完成成住宅用用地供应应19宗宗，成交交13宗宗，成交交面积仅仅占全年年成交量量的200.9%。第二阶段段，6-12月月份，政政府为完完成全年年供地计计划，提提高推地地节奏，部分开开发企业业谋划弱弱市低价价拿地。此阶段段，北京京市共完完成住宅宅用地供供地544宗，成成交377宗，成成交面积积占全年年的799.1%。从区域分分布上看看，20011年年住宅用用地成交交中，生生态涵养养区的比比重显著著上升，达233.3%，较220100年高出出19.9个百百分点，特别是是怀柔区区、门头头沟区等等远郊区区域，土土地成

33、交交活跃，将成为为未来商商品房供供应的重重要区域域。20111年122月中旬旬，中央央经济会会议对明明年房地地产调控控确定了了基调，一方面面，抓好好保障性性住房投投融资、建设、运营、管理工工作，另另一方面面，坚持持房地产产调控政政策不动动摇，促促进房价价合理回回归，加加快普通通商品住住房建设设，扩大大有效供供给，促促进房地地产市场场健康发发展。三、海淀淀区经济发发展概况况20111年，海海淀区经经济运行行基本稳稳定。财财政收入入实现较较快增长长, 工工业生产产增速持持续走低低, 全全社会固固定资产产投资稳稳步回升升, 消消费市场场运行基基本平稳稳, 对对外经济济贸易增增长乏力力, 城城乡居民民

34、收支稳稳定增长长。1.财政政收入实实现较快快增长20111年，海海淀区累累计实现现区域财财政收入入13009.330亿元元，同比比增长226.88%；累累计实现现区级财财政收入入2411.766亿元，增长226.66%。与与生产经经营相关关的主体体税种完完成情况况良好，其中营营业税实实现1002.884亿元元，增长长23.3%；企业所所得税实实现422.799亿元，增长117.22%；增增值税实实现211.999亿元，增长224.88%。2.工业业生产增增速持续续走低20111年，海海淀区规规模以上上工业企企业累计计实现工工业总产产值13304.9亿元元，同比比增长22.1%，累计计增速为为年

35、内最最低。在在规模以以上工业业总产值值中，高高技术产产业实现现产值6623.9亿元元，同比比增长88.4%。从销销售情况况看，220111年累计计实现工工业销售售产值113044.8亿亿元，同同比增长长3.77%，其其中累计计实现出出口交货货值799.4亿亿元，同同比增长长1.11%。3.全社社会固定定资产投投资稳步步回升20111年，海海淀区完完成全社社会固定定资产投投资6225.33亿元，同比增增长166.0%。其中中，城镇镇固定资资产投资资完成3339.3亿元元，增速速回升至至12.3%；房地产产开发投投资完成成2811.1亿亿元，同同比增长长19.8%。城镇固固定资产产投资中中仍以三三

36、产投资资为主，20111年全全区第三三产业投投资3117.11亿元，同比增增长133.2%，第二二产业投投资仅为为22.2亿元元，同比比增长00.9%。4.消费费市场运运行基本本平稳20111年，海海淀区实实现社会会消费品品零售额额13883.11亿元，同比增增长100.0%，其中中限额以以上企业业实现消消费品零零售额112100.1亿亿元，同同比增长长8.99%。在在限额以以上零售售额中，汽车及及零配件件销售行行业实现现零售额额2188.5亿亿元，同同比下降降17.5%。分行业业来看，限额以以上零售售额中批批发业、零售业业、住宿宿业和餐餐饮业分分别增长长11.3%、7.88%、116.77%

37、和114.88%。5.对外外经济贸贸易增长长乏力20111年，海海淀区合合同外资资额为116.00亿美元元，同比比下降332.22%；实实际利用用外资114.33亿美元元，同比比增长55.6%。6.城乡乡居民收收支稳定定增长20111年，海海淀区城城镇居民民人均可可支配收收入实现现377746.4元，增长113.22%；农农村居民民人均纯纯收入实实现2000155元，增增长133.7%。20011年年，海淀淀区城镇镇居民人人均消费费性支出出239999.6元，增长111.11%；农农村居民民人均生生活消费费支出1164998元，增长110.88%。四、20012年年北京市市土地市市场预测测第一

38、，住住宅用地地供应总总量同比比有所增增长，但但涨幅有有限；所所供土地地以近远远郊区域域为主，其中远远郊区域域所占比比重将继继续上升升；配建建保障房房的住宅宅用地比比较将进进一步加加大，同同时也将将有更多多的纯保保障房用用地推出出；由于于北京土土地一级级开发涉涉及成本本过高，土地价价格也不不会有明明显松动动。第二，出出于对资资金链的的担忧，以及对对利润的的考量，开发企企业在京京拿地将将更为谨谨慎，品品牌房企企将延续续今年的的趋势，更加注注重处在在快速发发展阶段段的二三三线城市市拿地。而除个个别企业业可能积积极介入入保障房房开发建建设外，大多数数企业对对此仍将将视为“鸡肋”，从而而影响拿拿地热情情

39、。第三，在在供应小小幅增长长，需求求继续消消退的情情况下，未来一一段时间间内北京京市土地地市场仍仍将持续续低迷，总体成成交量仍仍将维持持低位，除了个个别优质质地块外外，很难难出现往往年多轮轮哄抢的的局面。第四，受受住宅限限购等住住宅价格格调控政政策的影影响，办办公及教教育科研研类用地地将会逐逐步受到到市场青青睐。第四章 一级级开发实实施主要要内容及及开发进进度一、一级级开发实实施主要要内容从授权开开始至土土地入市市交易，一级开开发实施施单位具具体承担担的任务务主要包包括三大大块内容容，即前前期手续续办理、实施征征地、拆拆迁及市市政咨询询规划设设计、验验收入市市交易及及相关后后续事项项。该项目整

40、整体规划划建设东东升科技技园二期期，同时时就地安安置西小小口村和和后屯村村被拆迁迁农居民，解决该该区域经经济发展展落后、现状环环境脏乱乱差的困困境，按按照“政府主主导、农农民主体体、留地地安置、发展产产业”的原则则着力解解决两村城乡乡一体化化发展，并与核心心区产业业规划要要求相一一致。二期项目目内分三三个地块块分别实实施回迁迁安置、产业自自用、产产业上市市。二、项目目开发进进度计划划根据项目目用地的的整体规规划和现现状情况况，考虑虑办理各各种手续续的顺序序、时间间与可能能性，项项目计划划实施周周期为118个月。本项目目开发进进度安排排如下图图所示：图4-11：土地一一级开发发进度图图第五章 征

41、地地实施方方案一、征地地情况概概述东升科技技园二期期项目用用地位于于海淀区东升镇镇西小口口村，地地处海淀淀、朝阳阳、昌平平三区交交界。项目东至至现状黑黑泉路，南至规规划西三三旗南路路（现为为西小口口路），西至规规划育新新花园西西路，北北至北新新建材（不含代代征绿地地）。1、规划划用地现现状权属属本项目总总占地669.996公顷顷，全部为为集体土土地。2、规划划用地现现状性质质本项目集集体土地地性质有有农民宅宅基地、集体企企业用地地、农村村道路、林地等等，具体体情况详详见下表表。 表55-1： 项项目集体体土地利用用现状情情况 单单位（公公顷）行政权属属集体土地地农村宅基基地集体企业业道路等其其

42、他合计东升乡23.4424.9921.66669.9963、征地地数量本项目需需征收中中关村东东升科技技园二期期用地669.996公顷顷，其中中项目建建设用地地25.87公公顷，代代征道路路11.83公公顷，代代征绿地地32.26公公顷。项项目建设设用地中中安置房房住宅用用地7.03公公顷，采采用空转转形式征征收，不不计算征征地补偿偿费和劳劳动力安安置费；其余计计算征地地补偿的的土地面面积622.933公顷；征地税税费仍按按69.96公公顷计算算。二、征地地补偿方方案1、征地地补偿内内容及标标准依据北北京市建建设征地地补偿安安置办法法（北北京市人人民政府府令第1148号号）：（1）征征地补偿偿

43、费包括括土地补补偿费、安置补补助费。涉及青青苗和其其他土地地附着物物的，还还应当向向所有权权人支付付青苗补补偿费和和其他土土地附着着物补偿偿费。（2）征征地补偿偿费不低低于北京京市最低低保护标标准。征征地补偿偿费最低低保护标标准由市市土地行行政主管管部门以以乡镇为为单位结结合被征征地农村村村民的的生活水水平、农农业产值值、土地地区位及及本办法法规定的的人员安安置费等等综合因因素确定定，报市市人民政政府批准准后公布布执行。（3）征征地补偿偿费用于于人员安安置后，其余作作为土地地补偿费费支付给给被征地地的农村村集体经经济组织织或者村村民委员员会，用用于农村村村民生生产生活活。2、劳动动力安置置方案

44、根据北京京市人民民政府第第1488号令，本项目目征收农农民集体体所有的的土地后后，相应应的农村村村民转转为非农农业户口口，应妥妥善解决决转工劳劳动力就就业安置置问题。劳动力安安置就业业:本项项目按照照“政府主主导、农农民主体体、留地地安置、发展产产业”的原则则着力解解决西小小口村城城乡一体体化发展展问题劳劳动力，规划的的产业用用地留有有2/33由东升升集体经经济组织织自持经经营，协协议出让让，分摊摊土地一一级成本本。劳动动力安置置就业问问题由东升集体体经济组组织结合合整体产产业发展展布局，统筹考考虑，不不再单独独计算安安置费用用。3、征地地补偿方方案本项目征征地采用用留地安安置结合合货币补补偿

45、方式式。本项目征征地范围围土地用用途为宅宅基地、集体企企业用地地和林地地，不涉涉及青苗苗和其他他土地附附着物。根据北北京市建建设征地地补偿安安置办法法（北北京市人人民政府府令第1148号号）等有有关规定定，结合合海淀区东升镇镇征地补补偿标准准及本项项目实际际情况，本项目目征地费费用包括土土地补偿偿费、人人员安置置补助费费、转居居手续费费、青苗苗补偿费费，包干干价拟定定为2000万元元/亩，征地面面积为662.993公顷顷（9433.955亩），项目征征地费用用共计11887790万万元，征地税税费为防防洪费，按699.966公顷计计算，为为13999万元元。征地不可可预见费费不再单单计。第六章

46、 拆迁迁实施方方案一、现状状调查本项目范范围内地地上物情情况如下下：1、住宅宅项目范围围内现有有住户110155户，人口口26882人。农民宅宅基地面面积233.4万万平方米米，建筑面面积为115.6万平方方米。2、非住住宅集体土地地非住宅宅建筑面面积24.9万平方方米。二、拆迁迁补偿方方案本项目拆拆迁采用用货币补补偿方式式。（一）住住宅拆迁迁补偿方方案1、补偿偿依据根据北北京市集集体土地地房屋拆拆迁管理理办法北京京市人民民政府令令第1224号以及海淀淀区拆迁迁政策相相关规定定、文件件，确定定集体土土地住宅宅拆迁补补偿费用用。2、补偿偿测算拆迁补偿偿费主要要包括农农、居民民拆迁补补偿费，集体企

47、企业拆迁迁补偿费费。拆迁费用用包括拆拆迁评估估补偿及及奖励费费及相关关服务费费用等构构成。【1】农农、居民拆拆迁补偿偿及奖励励费经初步调调查，项项目用地地位于东东升镇西西小口村村，总居居住人数数26882人，总户数数10115户，宅基地地面积22340000平平方米，建筑面面积15560000平方方米。根据京政政函2200111009号、京房管管拆字200038808号号、京房房地评字字（19999）6566号等据据实际情情况确定定。区位补补偿价依据北京京市集体体土地房房屋拆迁迁管理办办法（北北京市人人民政府府令第1124号号）和周周类项目目的拆迁迁区位价价格执行行情况，本项目目宅基地地区位补

48、偿偿价确定为为56225元/平方米米。重置成成新价用房屋重重置成本本结合成成新进行行计算。计算公公式为：房屋重置置成新价价=屋屋面分数数+房架架分数+顶棚分分数+地地面分数数+（墙墙身分数数+门窗窗分数）柱高差差率标准间间数（成新新折余率率+使用用年限折折余率）2+装修分分数成新折折余率+设备分分数成新折折余率+附属物物分数成新折折余率2277元/分分根据评估估人员的的现场调调查，结结合估价价经验，确定住住宅房屋屋的重置置成新价价为10000 元/平平方米，设备、装修及及附属物物按照3300 元/平平方米，合计113000元/平平方米。工程配配合奖按被拆迁迁房屋225万元元/户估估算。提前搬搬

49、家奖：每户55万元。家电迁迁移补助助费：每每户16650元元。搬家补补助费：按200元/平平方米计计算。周转补补助费选择房屋屋安置方方式的，在周转转期间，拆迁人人按照被被拆迁人人实际安安置房屋屋情况给给予周转转补助费费，12200元元/人月，周周转期为为36个月月。一次性性停产停停业综合合补助费费以被拆迁迁房屋面面积的770%为为基数进进行补偿偿，补偿偿标准为为20000元/平方米米以上合计计21662611万元，具体见见下表：表5- SEQ 表5- * ARABIC 1项目农农、居民民拆迁补补偿费用用汇总表表序号工程项目目 计费基数单价费用合计计（万元）备注1农、居民民住宅拆拆迁补偿偿220

50、9940 1.1土地区位位补偿价价56255元/平平方米2340000平平方米1316625 参照周边边项目宅宅基地区区位补偿偿价格确确定。1.2房屋腾退退重置成成新补偿偿费16000元/平平方米1560000平平方米249660按全部建建筑面积积16000元/平方米米计算1.3工程配合合奖25万元元/户10155户253775 按全部建建筑面积积10115户1.4提前搬家家奖5万元/户10155户50755 按10115户，补偿标标准5万元/户计算1.5家电迁移移补助16500元/户户10155户167 按10115户，补偿标标准16650元元/户计算1.6搬家补助助费20元/平方米米156

51、0000平平方米312 按全部建建筑面积积20元元/平方方米进行行补偿1.7周转补助助费12000元/人人月26822人115886 12000元/人月，共共26882人，周转期期36个月月1.8一次性停停产停业业综合补补助费20000元/平平方米1092200平平方米218440 按拆迁面面积的770%，补偿标准220000元/平平方米估估算【2】企企业拆迁迁补偿费费根据调查查，目前前项目用用地范围围内总建建筑面积积24990000平方米米。根据据市政府府87号号令、京京政函200011109号号、京房房管拆字字200038088号、京京房地评评字（119999）6556号等等据实际际情况，

52、项目集集体企业业拆迁补补偿价按按35000元/平方米米计算，共共计8771500万元。【3】其其他费用用拆迁服服务费：按照拆拆迁费用用的1.5计计取。拆迁评评估费根据北京京市物价价局、北北京市房房屋土地地管理局局关于于房地产产中介服服务收费费的通知知(京京价（房房）119977第3398号号)，参参照本市市房屋拆迁迁评估要要求，按按照拆迁迁评估补补偿费用用的1.5计计取。拆除费费参照本市市拆迁方方案编制制要求，取400元/平平方米。拆除总总面积为为40550000平方米米。项目拆迁迁成本具具体构成成见下表表：表5- SEQ 表5- * ARABIC 2项目拆拆迁补偿偿费估算算表序号项目补偿标准

53、准数量金额（万万元）1农、居民民住宅拆拆迁补偿偿22099401.1拆迁补偿偿费56255元/平平方米2340000平平方米13166251.2房屋腾退退重置成成新补偿偿费16000元/平平方米1560000平平方米2496601.3工程配合合奖25万元元/户10155户2537751.4提前搬家家奖5万元/户10155户507551.5家电迁移移补助16500元/户户10155户1671.6搬家补助助费20元/平方米米1560000平平方米3121.7周转补助助费（336个月月）12000元/人人月26822人1158861.8一次性停停产停业综综合补助助费20000元/平平方米109220

54、0平方方米2184402集体企业业拆迁补补偿费35000元/平方米米2490000平平方米8715503高压线入入地费用用2500004其他费用用98977 4.1拆迁服务务费1.500%3034411 46211 4.2拆迁评估估费1.500%2390055 36566 4.3拆除及渣渣土清运运费40元/平方米米4050000平平方米162005拆迁不可可预见费费用10%1,2,4项之之和3179996拆迁费用用合计3747786三、拆迁迁成本分分析本项目土土地一级级开发共共涉及拆拆迁住宅宅建筑面面积155.6万平方方米，10115户，26882人，每户平平均约22.644人，经经测算，户均

55、补补偿约2218万元，人均补补偿约82万元元。与同类区区域拆迁迁项目情况况相比，拆迁具具有可行行性。四、拆迁迁安置方方案结合重点点村改造造的相关关政策，初步确确定本项项目拆迁迁以货币币补偿为为主，房屋屋安置、产业安安置为辅的方方式进行行。依据拆迁迁安置方方案，东东升科技技园二期期项目共共需安置置房屋及及配套总总建筑面面积共计计13884000万平方方米，其其中，安安置房住住宅13326990平方方米，配配套公建建33110平方方米，配套幼幼儿园224000平方米米。产权性性质按照照经济适适用房管管理。1、前期期费用前期费用用主要包包括立项项可研及及实施方方案编制制费、市政规规划方案案咨询及及综

56、合费费、用地地普测及及拨地钉钉桩费、环境影影响评价价编制费费、土地地地价评评估费、地质灾灾害评估估费、成成本审计计费、工工程勘察察费等费费用支出出。表5-44：回迁安安置房前前期费用用估算表表序号项目名称称基数单位方案指标标经审核方方案投资资额(万万元）备注一前期费用用13.441112 15511【1.11】至【1.115】1.1立项可研研及实施施方案编编制费75以估算投投资额为为基数，按“计价格格1999912883号”并结合合市场行行情计算算1.2用地普测测及拨地地定桩费费10000001.4元元/平方方米14 以建设用用地面积积为基数数，按11.4元元/平方方米（用用地普测测0.44、

57、勘测测定界00.2、拨地定定桩费00.8）计算1.3环境影响响评价费费20 计价格【20002】1125号号、发改改价格【20111】5534号号1.4地质灾害害评估费费20 按照市场场收费一一般水平平确定1.5工程勘察察费100000010元/平方米米10 暂按照110元/平方米米，规发（20000）6630号号1.6工程设计计费391998万元800 市场、市市规发（20000）6630号号 1.7工程监理理费391998314 京价（收收）字（19996）第第43号号，暂按按照建安安造价的的0.88%计算算1.8招标代理理费50 计价22002219980号号,包括括勘察、设计、监理、施

58、工、设备等等招标1.9造价咨询询费50 京价(收收)字20002第第4800号1.100施工图设设计文件件审查费费13844002元/平平方米28 发改价格格【20011】5344号1.111竣工图编编制费50 1.122工程保险险费391998万元0.200%78 北京市市建设工工程费用用（北京京市城乡乡建设委委员会119977年）并结合合保险公公司报价价1.133检测费13844003元/平平方米42 室内空气气污染、电检、消检、土壤氡氡气检测测2、土地地取得费费用（1）土土地征收收费用征地空转转，回迁迁房地块块不计算算征地成成本。（2）地地上物拆拆迁补偿偿费用安置地块块的拆迁迁费用统统一

59、纳入入一级开开发成本本，不单单独计算算。3、政府府土地收收益及相相关税费费经济适用用房用地地按划拨拨供地，不计算算政府土土地收益益及相关关税费。4、房屋屋建造成本估估算根据设计计单位提提供的设设计方案案，结合合现行工工程造价价标准和和建筑市市场价格格情况，本项目目回迁房房屋建造造成本包包含房屋屋建安费费用、市政费费用、室外工工程、室室内装饰饰等，地上上按22200元元/平方方米，地地下按225000元/平平方米进进行估算算。其中地上上部分按按安置用用房面积积13.84万万平方米米计入安安置房成成本；地地下部分分人防、设备用用房等面面积1.92万万平方米米及地下下车库4416000平方方米（车车

60、位配比比为1户户1个车车位）的的部分面面积1558000平方米米（1：0.22的部分分如系利利用人防防面积可可全部计计入，11：0.3的部部分可计计入600%，其其他部分分不能计计入回迁迁成本），合计计为3.5万平平方米计计入安置置房成本本，另有有2.558万平平方米的的地下面面积（建建设成本本为64450万万元）不不能计入入回迁成成本。项目总建建造成本本=133.84422000+33.525000=3391998万元元。5、定向向安置房房成本定向安置置房成本本包含前前期费用用、政府土土地收益益及相关关税费、二级房屋屋建造成本、财务费费用、投投资利润润、相关关营业税税费，最终成成本以审审计审