寓项目定价方案实战文本

1、某公寓项项目定价价方案实实战文本本/论文时间：220077-088-255 点点击： 3411 HYPERLINK /plus/recommend.php?arcID=6589 推推荐 HYPERLINK /plus/feedback.php?arcID=6589 评论论 摘要：本文运运用房地地产估价价理论中中的市场场比较法法、成本本法技术术中的技技术模型型，通过过对成都都市府南南河边某某电梯公公寓的项项目状况况、市场场背景、竞争性性项目状状况等情情况进入入深入的的分析，针对项项目的开开发状况况、施工工进度，开发商商目标等等具体情情况，选选择适宜宜的评估估技术路路线，对对项目的的分户预预售价格

2、格进行了了详细的的推算和和制订，本文将将房地产产评估理理论、技技术与房房地产项项目开发发实践有有机地结结合起来来，对房房地产项项目营销销组合中中价格策策略的设设计具有有较强的的可操作作性和实实践指导导意义。一商品房房价格特特征及项项目订价价问题的的提出房地地产定价价策略是是指如何何根据产产品的生生产成本本和使用用价值，应对市市场的反反应，进进行合理理的价格格组合，使利润润的实现现和利润润的多少少控制在在一个合合理的时时间和数数量范围围之内。与其其他产品品有区别别的是，房地产产价格的的表现要要丰富的的多。对对一套房房屋价格格的评判判，往往往要考虑虑它的单单价、总总价和付付款方式式三个方方面的构构

3、成。其其中，房房屋单价价是人们们对楼盘盘的地点点远近和和品质高高低等综综合因素素的判断断指标。如成都都的住宅宅消费存存在典型型的区域域偏好，房地产产界的“南富、西贵、东穷、北恶”的住宅宅消费偏偏好就很很说明问问题，以以二环路路外的楼楼盘单价价而言，南门属属传统的的富人居居住区，商品房房单价在在25000元平方米米一30000元元平方方米之间间；西门门属贵人人区，商商品房单单价在220000元平平方米一一25000元平方米米之间；东门因因大型国国有企业业较集中中，商品品房住宅宅单价为为15000元平方米米一20000元元平方方米之间间；北门门因邻火火车北站站、荷花花池市场场、五块块石、驷驷马桥等

4、等区域，治安环环境较差差，商品品住宅价价格相对对低一些些，单价价在10000元元平方方米一115000元平平方米之之间。这这一例子子说明了了住宅单单价是房房地产地地理位置置和环境境品质的的判断指指标。商品品房价格格具有以以下三大大特征：特征征之一：高总价价与付款款方式房房地产的的高总价价是商品品房区别别于其他他商品最最显著的的特征，一套普普通商品品房住宅宅，它的的总价也也往往高高达二十十多万人人民币，需要工工薪阶层层奋斗十十几年才才可能如如愿以偿偿。从郊郊区到市市中心，商品房房的价格格从十几几万到几几十万不不断地向向上攀升升，甚至至上百万万、几百百万的商商品房也也屡见不不鲜，不不同总价价对应的

5、的客源层层也如同同一座金金字塔，总价越越往上，范围越越窄，数数量越小小，客源源层区隔隔也越明明显。巨额额的总价价不仅剥剥离着客客源而且且影响着着他们的的购买行行为。他他们不可可能象购购买香烟烟肥皂一一样随意意自如，也不可可能像购购买冰箱箱彩电那那样，仅仅注意产产品的品品牌与质质量，他他们犹豫豫不决，开始注注意能否否争取到到银行贷贷款，或或者其他他什么轻轻松自如如的付款款方式。因为对对大多数数人来说说，要一一次性付付清房款款，是十十分困难难的事，即使是是一个有有较强购购买力的的人，从从投资角角度考虑虑，也会会选择灵灵活的付付款方式式。为了了避开商商品房高高总价所所带来的的不利因因素，以以最大限限

6、度减轻轻购房者者的资金金承受力力，更大大范围地地扩大目目标客源源层，发发展商在在考虑其其成本利利润的条条件下往往往会悉悉心研究究价格策策略。综观观成都房房地产市市场，商商品房销销售中对对价格进进行精心心设计的的不多，但采用用银行按按揭方式式进行销销售的发发展商占占90以以上。良性性的分期期付款和和按揭方方式其实实不过是是商品房房在时间间上的变变通，其其本身对对价格并并无什么么影响，但为了了适应和和刺激低低迷的市市场需求求，它们们充当了了价格修修正的一一种手段段，其最最终目的的，是为为了削弱弱高总价价所带来来的产品品抗性，以促进进销售率率的提高高。特征征之二：群体产产品与差差价系数数商品品房买卖

7、卖在房地地产的三三级市场场中，多多是以独独立的销销售单元元推向市市场的，但是在在房地产产二级市市场，商商品房销销售往往往不是一一套两套套而是整整标或以以一个组组团、一一个小区区的形式式一起推推出的，其销售售单元往往往是几几十套上上百套甚甚至上千千套，属属一种群群体产品品，这是是商品尤尤其是预预售房区区别于其其他商品品的第二二个显著著特征。商品品房这一一特征，影响到到定价策策略上，便产生生了差价价系数。作为为统一于于一个项项目的各各个单元元，因为为地点一一样，建建筑造价价一样，公摊一一样，营营销费用用一样，所以它它们是“相同”的，它它们的基基本价格格保持一一致，作作为每个个相对独独立的销销售单元

8、元，它们们的层次次、朝向向、景观观、配套套不一样样，房型型、面积积不一样样，因此此它们又又是不“相同”的，在在基价的的基础上上，整个个价格体体系也适适当地予予以微调调，每个个单元也也有其相相应的差差价系数数。差价价系数来来之于群群体产品品的差异异性，遵遵循按质质征价的的基本原原则，其其最终目目的是为为了均衡衡销售顺顺序，有有效地实实施销控控，以避避免各种种条件占占优势的的单元被被抢购一一空的同同时，剩剩余大量量的条件件稍逊的的单元无无人问津津。差价价系数的的确定并并无一定定程式。如成都都锦江区区某栋高高层电梯梯公寓的的南北单单元差价价朝向系系数达到到3，销销售结果果是朝南南的单元元一扫而而光，

9、而而朝北的的纹丝不不动。由由此可见见，差价价系数的的波动幅幅度确定定要首先先考虑顾顾客的感感受程度度，由有有经验的的专业人人员根据据销售顺顺序反馈馈和市场场化项目目情况反反馈加以以修正，而不是是对产品品差异性性的机械械反应。另一一方面，除了被被动的均均衡销售售顺序，差价系系数还反反作用于于群体产产品，通通过有意意的和专专业的大大幅提升升或降低低某些销销售单元元的差价价系数，以达到到促销或或现销那那些特定定销售单单元的目目的。此此时，在在产品的的价格策策略中，差价系系数已从从单纯的的价格微微调方法法，演变变成为专专业价格格的简洁洁有力的的促销手手段特征之之三：施施工进度度、营销销周期与与阶段性性

10、价格策策略预售售商品房房区别于于其他商商品还有有一个显显著的特特点，那那就是它它是期货货，是一一种有时时间间隔隔性的商商品，这这种时间间间隔来来自于商商品房的的施工进进度。预售售房的施施工进度度，客观观上为阶阶段性价价格策略略的形成成提供了了可能。为吸引引购房者者尽早进进场，商商品房预预售时价价格总低低于现房房价格，随着施施工进度度的不断断深入，价格也也逐步提提高。价价格微调调的基础础一般高高于银行行存款利利率，但但又还有有升值空空间，它它既要给给前期购购房客户户产生信信心，又又能引导导欲购者者，使观观望者产产生购买买欲望，习惯上上，在公公开销售售、结构构封顶、楼盘竣竣工、交交房入住住这四个个

11、主要的的时间段段，房屋屋的价格格会结合合市场状状况而作作一定调调整，结结合其间间若干个个小的时时间段里里的价格格微调，便形成成了最为为朴素的的阶段性性价格策策略。针对对该电梯梯公寓的的项目状状况、环环境因素素、个别别因素以以及竞争争性楼盘盘的情况况，采用用专业的的房地产产评估技技术对该该项目进进行价格格设计。二、项目标标用：某九九层电梯梯公寓位位于东城城根街北北延线与与白马寺寺路交点点的东南南转角，三面临临街，西西南面与与市规划划局档案案馆接壤壤。1.楼层分分布：一一、二层层为商场场、银行行，三层层用于休休闲娱乐乐；四一一九层为为公寓，每层66套，共共36套；地下层层为车库库及设备备用房。2.

12、总建筑筑面积1125880平方方米，总总高度331.550平方方米。3.建筑覆覆盖率：53.26一层层建筑面面积：115411.022平方米米二层层建筑面面积：115833.122平方米米三层层建筑面面积：115833.122平方米米公寓寓建筑面面积：66 X 10004. 44平平方米60226. 64平平方米地下下层建筑筑面积： 18845. 711平方米米容积积率：33.711绿化化面积：6000.700平方米米绿地地率：220.776建筑筑结构：框架4.装修标标准及设设备外墙墙：面砖砖饰面底楼楼门厅：艺术装装修门窗窗：铝合合金窗卧室室及厅：清水房房厨卫卫：装修修到位三、区域因因素分析析

13、：1.商服繁繁华度：距市级级商业中中心约330000米，属属骡马市市商圈的的辐射范范围。周周边有云云天商厦厦、国贸贸大厦，距火车车北站贸贸易区约约10000米，人流量量一般，商服繁繁华度一一般。2.交通便便捷程度度：该区区域道路路交通网网发达，西体北北路、内内环路、东城根根街北延延线组成成交通网网络，对对外距火火车站110000米，交交通544路、577路、一一环路227路，小公共共汽车门门路、112路，交通便便捷。3.区域内内分布的的有铁路路中学、实验外外国语学学校；市市三医院院、铁二二局医院院、林业业中心医医院也分分布在区区域内；文殊院院、西郊郊体育场场增添了了历史文文化氛围围。楼盘盘一层

14、的的银行、商场及及周围银银行、邮邮局、农农贸市场场、餐饮饮娱乐等等公共服服务设施施配套程程度较高高。4.基础设设施配套套：该区区域城市市水、电电、气、视、讯讯、道路路等市政政基础设设施配套套完善。5.环境质质量：区区域内环环境，空空气质量量，治安安状况较较好，加加之府南南河改造造，使周周边绿化化休闲环环境较佳佳。四、区域格格局（同同一供求求日内）：1.府南河河沿线近近期开工工楼盘较较多，与与该电梯梯公寓：同处一一个区域域的高层层电梯公公寓有江江波华城城、万福福世家。水晶花花园、上上河城（二期）、兴顺顺花苑、景泰电电梯公寓寓等。2.销售价价格高于于高层电电梯公寓寓平均销销售价格格。目前前销售形形

15、势较好好，均属属中高档档楼盘。五、定价方方法及技技术路线线竞争争性楼盘盘销售均均价表按照照定价目目的，结结合该电电梯公寓寓的项目目区域因因素。个个别因素素，遵循循房地地产估价价规范（GT 550299119999），该区域域内楼盘盘交易实实例较多多，可采采用市场场比较法法，结合合成本法法进行定定价。1.市场比比较法定定价测算算过程2.确定可可比交易易实例为为江波华华城？A，万福福世家？B，兴顺顺花苑？C，北斗斗星花园园？DD3.进行因因素修正正交交易情况况修正可比比实例AA、B、C、D，均属属正常交交易情况况，无须须进行修修正，修修正系数数为10001000.交交易日期期修正可比比实例AA、B

16、、C、D，均属属期房预预售或认认购期，与该项项目销售售交易日日期相同同，修正正系数取取 10001000.4.市场比比较法定定价结果果为：该电电梯公寓寓5楼起价价为30001.5元平方米米，考虑虑消费者者心理，可定为为29888元平方米米起价。六、连商住住楼经闭闭关析：采用市市场比较较法确定定的楼盘盘售价，是从市市场可比比实例和和特定消消费群体体的接受受度方面面进行考考虑，但但从开发发商的角角度而言言，其关关注的是是开发的的利润率率。所以以，在此此采取开开发成本本加成法法的技术术路线和和市场比比较结果果进行验验证。1.成本法法的数据据来源：开发部部、财务务部、营营销部2.基本参参数：（11）土

17、地地：51152.1599平方米米，代征征地22260，征地：28992.115 土土地费：4.333822亩X 2280万万元亩亩二12214.6966万元（22）出让让金：（28992.115平方方米X4400元元平方方米）57.84万万元（33）契税税：减免免（44）土地地管理费费：28892.15平平方米 X 22元平平方米57884. 3元（55）文物物古迹勘勘探费：28992.115平方方米X 20元元平方方米二5. 78443万元元（6）保保证金： 1224700平方米米 X 8000元平平方米 X 33 229. 93元元（77）投调调税：449.888万元元（减免免）（88）

18、市政政配套费费： 1124770平方方米 XX 800元平平方米99.76万万元（99）墙改改基金： 1224700平方米米 X 10元元平方方米112.447万元元（110）人人防工程程费： 124470平平方米 X 115元平方升升188.7005万元元（111）消消防设施施费：1124770平方方米X33元平平方米3.7741万万元（112）白白蚁预防防费： 124470平平方米 X 22. 33元平平方米2.886811万元（113）中中小学危危改： 124470平平方米 X 8800元元平方方米X 7c 6. 98832元元注（8）（13）项项总额减减免400万元。（114）地地勘费

19、：3万元（115）工工程设计计费： 124470平平方米 X 88元平平方米9.998万元元（ll6）土土建安装装费： 124470平平方米 X 110000元平平方米12447万元元（117）水水、电、气集资资费： 124470平平方米 X 1160元元平方方米1199.52万万元（118）不不可预见见费： 13771. 7万元元 XZZ277. 443 万万元（119）室室外工程程费： 124470平平方米 X 225元平方米米311.188万元（220）视视、讯、绿化费费：300万元（221）贷贷款利息息： 110000万元 XX 6 X 0. 5 300万元（222）消消防设施施：655万元（223）设设备购置置、安装装费：客客梯 22台 400 X 2 800万元（扶扶梯取消消）（224）管管理费：31441.4486万万元XZZ622.833万元合计计总成本本：32204.3166万元总建建筑面积积：1225800平方米米每平平方米综综合造价价：25550元元平方方米3.按房地地产开发发企业的的预期利利润率，综合考考虑取118，则得销销售底价价定为330099元平平方米七、比较两两种定价价技术路路线所得得销售定定货市场场比较后后：P113