我国商铺投资市场产权失败率分析

1、2008中国商铺投资市场分析产权商铺失败率达90% 2008中国商铺投资市场分析 产权商铺失败率达90%通过过去五年时刻的进展，国内商铺投资市场有以下的表现，首先，全国范围内底商、商业街、专业市场、批发市场，这些类型的商铺针对老百姓做销售，为投资者制造一个投资的品种，在过去几年的表现，这几个类型绝大部分投资人都从当中赚到钞票了，这是专门积极的一个方面。与之形成鲜亮对比的是全国范围之内的购物中心、商场的这些产权商铺。产权商铺的投资到目前为止，从我们的观看来看，包括北京、上海、重庆以及二线、三线都市，90%以上的产权商铺项目差不多上失败的。那个地点面的缘故专门复杂，有些是因为开发商在经营治理方面缺

2、乏整体治理的意识，有些是因为开发商缺乏专业化治理水平。更多的是因为开发商在商铺销售以后把商铺销售回笼的资金又去进行不的项目的投资，最终因为资金链的问题，资金链断了以后，整个项目不得不歇下来。因此投资这些商场、购物中心的产权商铺的类型，从过去几年时刻来看的确是专门惨痛的教训，绝大多数投资者是颗粒无收，付之东流。 商场还有购物中心这两个类型在过去几年也有另外一个特征，需要大伙儿关注。在全国范围之内进行商场、购物中心投资的包括新加坡的凯德置地、深国投、万达广场，在全国各地进行比较多的中大型购物中心的开发，机构长期持有而不是卖给小的投资人。从他们的表现来看，的确是可圈可点。尽管有些项目还处在市场培育当

3、中，然而这种商场、购物中心采取整体持有的方式来进行投资开发的模式是符合长期市场进展的一个方向，这也是这些机构进行商场、购物中心投资开发的成功的缘故。以上差不多上是过去几年时刻中国商铺投资市场进展的一个状况，有比较令人快乐的地点，也有专门多让人感到困惑或者讲引以为戒的地点，尤其要引以为戒的确实是产权商铺商场、购物中内心面的商铺、铺位承诺回租承诺回购，或者不做承诺只是承诺来做统一经营治理，这种项目的风险的确专门大，建议投资人做特不的关注，原则上不去参与商场、购物中心这些类型的产权商铺的投资。目前环境之下，国外的这些机构来中国进行商铺或者商业地产投资的热度减弱之后，会一定程度上给开发商带来一定的压力

4、，开发商在商业地产项目的操作上可能会比过去更耐心更用心。另外在国内进行商铺投资的资金规模某种程度上因为国外资金数量的减少，可能关于国内商铺的价格也会有一定的制约。不管是开发商更耐心更用心的来做商业地产，依旧投资的资金没那么多，开发商对利润的预期没那么高，差不多上有利于大伙儿来选择到好的项目同时以相对来讲更恰当的更合理的价格来进行商铺投资的一个好的环境好的时机。客观的讲国内的房地产市场是一个典型的资金的市场特征，资金专门充裕的话就一路高歌猛进。在目前资金的方面没那么宽松的环境之下，包括中国的房地产市场规则在发生全然性的改变，从过去几乎百分之百的市场由这些市场的企业来去解决逐渐的会转化为30%的市

5、场由纯粹的市场去解决，70%的市场由政府以及政府关联的国营公司去解决。目前是国内的房地产市场在发生整个的市场规则的变化时期，在这种环境之下住宅的成交量下降或者个不地点有下跌的趋势都专门好的体现了在整个规则改变的时期以及房地产的资金受到制约的时期，市场观望所导致的专门多的开发商不得不恰当的考虑企业自身的资金运作，进行价格的调整来解决短期的资金风险。房地产从成交量的下降以及个不地点价格的下跌是一个时期性的调控的结果，从长期来讲，国内的房地产市场的需求依旧良性的持续需求，以后的价格体系到底会可不能持续下降？应该讲不同的都市不同的区域可能会有不同的表现，然而整体来讲中国在解决都市化改革的过程当中对房地

6、产的需求是一个持续的强劲的需求，因此大伙儿只能时期性的来评估住宅成交量的下降或者个不地点价格的下降，然而这不代表长期是一个趋势。就商铺市场来讲，我刚才讲了商铺的投资几乎和住宅没有全然性的关联，它们怎么讲是属于两种投资产品。住宅针对更多的是老百姓的投资，而商铺除了个人投资之外还有专门多机构、商家的投资，另外商铺的价格专门大程度上体现的是商铺所在区域的这些市场环境的成熟程度，市场环境越成熟价格越高。因此从目前房地产的价格体系和成交状况并可不能对商铺产生全然阻碍。假如有阻碍的话一定是在住宅的投资方面，因为住宅市场的不清晰的进展趋势，一定会有一些原来想进行住宅投资的资金会转向去投资商铺，假如有阻碍也是

7、在那个方面。商铺的价格和成交状况从目前来看不仅没有比2003、2004年降低反而在上升。缘故专门简单，在通过五年多的开发，全国几乎所有的都市在往外围扩张的时候，新的都市区域环境越来越成熟，环境越成熟商铺的交投越活跃。因此讲目前商铺的交投与过去相比可能更活跃，价格更有表现力。国内银行在对房地产市场进行调控的时候，商铺作为低产的一个品种，银行的信贷的紧缩一定会直接对商铺项目产生政策阻碍。在这种情况之下，我相信商铺的项目不管是项目做贷款依旧按揭贷款都可不能像2006年2007年那么容易。假如银行的贷款的需求不能得到专门好解决的话，专门多项目在营销的时候面对投资客的门槛就会更高，因为只能付全款，贷款不

8、行做。在这种环境之下，商铺投资门槛的提高对专门多收入能力或者讲投资能力不强的投资者有专门大的抑制作用。前几年专门多开发商做了小的铺位希望比较低的门槛来带动有一些投资能力但投资能力不强的人去投资，在目前情况之下，投资门槛提高，投资群体的规模会略微缩小，有些投资能力比较弱的投资客也会保持观望状态。国内商铺投资市场一方面因为各种政策的缘故导致能够进行商铺投资的群体因为门槛高了专门多人会被淘汰出去，这是不利于商铺销售的一个趋势。然而刚才我讲了商铺的这些区域随着都市化的进展市场越来越成熟，那么过去有投资能力的投资客可能成交的热情又会增高。这两方面的因素融合在一起，专门多不错区域的商铺成交比过去依旧要活跃

9、，尽管有不利的因素，然而整体依旧一个向上的状态。投资商铺的时候最核心的问题确实是我们开始提到的，通过过去五年市场的磨炼，真正取得专门好投资成果的商铺类型是底商、商业街、批发市场、专业市场，也确实是讲，适合于个人来做投资的商铺类型要紧是这几个类型。像底商、商业街因为经营比较独立，假现在后开发商经营治理不行，也可不能带来太负面的阻碍，怎么讲它是独立的操作。专业市场、批发市场因为价格的缘故大伙儿对它有认同，会去消费，因此它对经营治理的要求没有那么苛刻，因此讲专业市场、批发市场的商铺的投资对治理依靠性不强，也是一个专门好的选择。首先，投资人在投资商铺的时候要有这么一个概念，这些类型是适合个人做投资的类

10、型，相反，商场、购物中心这些类型并不太适合个人去做投资。假如投资人有这么一个类型的推断，首先从风险的角度专门大程度上做了操纵。因此在投资商铺的项目，并不是所有的底商、商业街、专业市场、批发市场都适合投，面积太大的项目大伙儿要慎重。比如底商，开发商做了三、四十万的住宅，又做了十五、六万的底商商铺，面积太大的话市场没有这么大的规模。因此讲太大的商业项目投资人也要慎重对待，因为商业面积太大，市场规模不够，导致可能以后的空置会专门高，也会有风险。首先投资人在这些方面有差不多的了解是有利于今后风险的操纵的。成功个案：李先生住在纺织路某大型小区，该小区去年7月发售多间4060平方米投资型商铺，均价为1.3

11、1.5万元/m2。这批商铺有独立产权，客户可自由经营。李先生看中的商铺有九成有用率，8米超宽的店铺门面，面积47平方米，总价70.5万元。通过一番考虑，李先生决定买下这间商铺，他采纳银行按揭方式，首付款35万元，剩下做10年银行按揭，月供3000元左右。两个月后，李先生将铺位出租给某保健用品店，首年租金为4300元/月，投资回报 7.3。最近，该盘再次推出一批商铺，均价差不多上升到2.6万元/m2。 失败个案：朱先生几年前在宝岗大道某大型楼盘裙楼二层买了一间小铺，约16平方米，总价25万元。当时宝岗大道两旁有多个住宅小区，居住条件成熟，居民购买力日益壮大，商业气氛渐浓。而且，当时江南西、江南大

12、道一带只有南丰商场、海珠购物中心和宏宇广场，朱先生看好该铺的升值潜力。朱先生该年年底以1000元租给了一家饰品店，年递增按市场情况再决定。本来投资回报不错，但好景不长，整个商场的经营出现问题，二层空置率越来越高，朱先生因此萌生转让的念头，但该铺一直难以出手。望铺兴叹的朱先生还得交每月12元/m2的物业治理费。小区商铺情况千差万不从两个商铺投资案例中，投资者可从中分析商铺投资、经营方式，如何规避风险等问题。据中原地产项目部副总经理黄韬分析，就楼市环境而言，整体环境良好，小区商铺回报率升高，升值空间也越大；从楼盘自身的角度来讲，各大小区居住氛围日渐成熟，入住率越来越高，小区配套不断完善：这些都使得

13、小区商铺成为近期的投资热点，受到越来越多的买家关注。同是投资小区商铺，为何李先生的商铺升值许多，而朱先生的却难以维继、甚至无法脱手？一般来讲，小区商铺能否做旺要紧取决于地点、人流状况及消费群的消费水平。而裙楼商铺尽管同样有那个注重点，但更重要的是需要整个裙楼商场经营主题或裙楼商场内品牌店的带动，受制约的因素往往比单纯的小区商铺多。李先生所在小区的商铺独立经营，是楼盘的生活配套，由于小区居民本身的消费劲差不多不低，而且周边可消费的地点也不多，因此吸引了区内区外的居民前来消费。而朱先生的裙楼商铺更多是依附于其所在裙楼商场的经营状况，假如商场经营不善，场子做不旺，商铺就会越来越淡，甚至“活”不下去。

14、专家提醒三种小区铺前景各异中原地产项目部副总经理黄韬认为，投资小区商铺是中规中距的投资方式，其回报率稳定，适合中小投资者。小区商铺回报率一般在6%10%，假如低于6%，其投资价值就值得商榷。商铺面积5070平方米比较容易入市，风险相对也小，而面积一旦超过100平方米，回报率就会下降。小区商铺因其所处位置可差不多分为临街商铺、小区内商铺和商场铺三种。其中，临街铺经营风险最小，因为其服务对象既有小区固定的客户群，也有小区外的居民，服务受众面较广，专门容易获利。选择临街商铺要看准所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密度、消费能力、消费结构等因素，并依照周边客户及其消费层次来定位。而小区内商铺要紧为

15、本小区业主提供日常生活必需品，关注点应在入住者衣食住行等方面，如小食店、药店、24小时便利店等经营方式较容易赢利。如选择依傍于楼盘主题式商场或裙楼商铺，除应关注地段、区位及人流量等因素外，还要看整个商场的经营方式是否有统一的治理公司，是否有统一的经营进展规划。有关专家介绍，一些小区商铺即使目前的年收益未能达到6%，假如其居住人群消费劲强，升值潜力高，也值得考虑。也确实是讲，小区周边的商业网点越稀缺，就越能显示出小区商铺的价值，即使现在不旺，今后升值前景也专门可观。如华景新城和骏景花园的商铺租金从往常80130元/m2/月水平进展到现在200元 /m2/月左右，确实是一个专门好的例子。成功个案：

16、李先生住在纺织路某大型小区，该小区去年7月发售多间4060平方米投资型商铺，均价为1.31.5万元/m2。这批商铺有独立产权，客户可自由经营。李先生看中的商铺有九成有用率，8米超宽的店铺门面，面积47平方米，总价70.5万元。通过一番考虑，李先生决定买下这间商铺，他采纳银行按揭方式，首付款35万元，剩下做10年银行按揭，月供3000元左右。两个月后，李先生将铺位出租给某保健用品店，首年租金为4300元/月，投资回报 7.3。最近，该盘再次推出一批商铺，均价差不多上升到2.6万元/m2。 失败个案：朱先生几年前在宝岗大道某大型楼盘裙楼二层买了一间小铺，约16平方米，总价25万元。当时宝岗大道两旁

17、有多个住宅小区，居住条件成熟，居民购买力日益壮大，商业气氛渐浓。而且，当时江南西、江南大道一带只有南丰商场、海珠购物中心和宏宇广场，朱先生看好该铺的升值潜力。朱先生该年年底以1000元租给了一家饰品店，年递增按市场情况再决定。本来投资回报不错，但好景不长，整个商场的经营出现问题，二层空置率越来越高，朱先生因此萌生转让的念头，但该铺一直难以出手。望铺兴叹的朱先生还得交每月12元/m2的物业治理费。小区商铺情况千差万不从两个商铺投资案例中，投资者可从中分析商铺投资、经营方式，如何规避风险等问题。据中原地产项目部副总经理黄韬分析，就楼市环境而言，整体环境良好，小区商铺回报率升高，升值空间也越大；从楼

18、盘自身的角度来讲，各大小区居住氛围日渐成熟，入住率越来越高，小区配套不断完善：这些都使得小区商铺成为近期的投资热点，受到越来越多的买家关注。同是投资小区商铺，为何李先生的商铺升值许多，而朱先生的却难以维继、甚至无法脱手？一般来讲，小区商铺能否做旺要紧取决于地点、人流状况及消费群的消费水平。而裙楼商铺尽管同样有那个注重点，但更重要的是需要整个裙楼商场经营主题或裙楼商场内品牌店的带动，受制约的因素往往比单纯的小区商铺多。李先生所在小区的商铺独立经营，是楼盘的生活配套，由于小区居民本身的消费劲差不多不低，而且周边可消费的地点也不多，因此吸引了区内区外的居民前来消费。而朱先生的裙楼商铺更多是依附于其所

19、在裙楼商场的经营状况，假如商场经营不善，场子做不旺，商铺就会越来越淡，甚至“活”不下去。 专家提醒三种小区铺前景各异中原地产项目部副总经理黄韬认为，投资小区商铺是中规中距的投资方式，其回报率稳定，适合中小投资者。小区商铺回报率一般在6%10%，假如低于6%，其投资价值就值得商榷。商铺面积5070平方米比较容易入市，风险相对也小，而面积一旦超过100平方米，回报率就会下降。小区商铺因其所处位置可差不多分为临街商铺、小区内商铺和商场铺三种。其中，临街铺经营风险最小，因为其服务对象既有小区固定的客户群，也有小区外的居民，服务受众面较广，专门容易获利。选择临街商铺要看准所选地点区域性商业气氛是否浓烈，

20、如人口密度、消费能力、消费结构等因素，并依照周边客户及其消费层次来定位。而小区内商铺要紧为本小区业主提供日常生活必需品，关注点应在入住者衣食住行等方面，如小食店、药店、24小时便利店等经营方式较容易赢利。如选择依傍于楼盘主题式商场或裙楼商铺，除应关注地段、区位及人流量等因素外，还要看整个商场的经营方式是否有统一的治理公司，是否有统一的经营进展规划。有关专家介绍，一些小区商铺即使目前的年收益未能达到6%，假如其居住人群消费劲强，升值潜力高，也值得考虑。也确实是讲，小区周边的商业网点越稀缺，就越能显示出小区商铺的价值，即使现在不旺，今后升值前景也专门可观。如华景新城和骏景花园的商铺租金从往常801

21、30元/m2/月水平进展到现在200元 /m2/月左右，确实是一个专门好的例子。北京产权式商铺难逃失败厄运 去年以来，产权式商铺层出不穷，第三极文化中心、锦绣大地物流港和财满街作为产权式商铺的代表，大概又到了鼎盛时期，但通过调查后发觉，许多新出现的产权式商铺项目采纳的投资回报承诺，几乎完全照搬过去失败项目的模式。 南方已令禁止产权式商铺销售广告不可信从现实的案例来看，北京绝大多数产权式商铺的经营都相当不理想，这种产权商业在南方差不多被禁止。有人指出，假如是高价产权商铺，专门可能是开发商通过提高商铺售价，将今后要付给投资者的利息预提出来了，一个原本只值2万元/平方米的商铺，开发商将售价提高到4万

22、元/平方米，再逐年返还业主，业主实际并未获利。 “某些产权商铺价格差不多到了不可理喻的程度，差不多没有回报价值可言。假如开发商没有后续经营的整体思路，只想套现走人，产权商铺的投资前景堪忧”，北京市商委副主任吴焕贤在点评一个近期饱受媒体质疑的项目时指出，在目前产权式商铺的入市热潮中，投资者应该保持足够警觉，了解开发商的整体经营定位及真正实力。位于北京市海淀区阜石路的锦绣大地物流港。推出“10年包租，年9%回报”的产权式商铺。第三极和和财满街依旧如此，什么缘故开发商不自己经营赚钞票？这是每一个想投资产权商铺的投资者在投资行为发生前需要回答的问题。 近段时刻，产权式商铺的销售广告格外地多，区不于以往

23、地产权式商铺，这些商铺都不约而同地打出长期包租、固定回报的承诺。但投资专家依旧提醒投资者，投资产权式商铺最好认准地段、运营商和银行担保，不要轻信高回报承诺。从个体上看，售后包租、产权式商铺的兴起，差不多上开发商资金链比较紧张迫不得已采取的方法。但从更深的层次看，这一现象背后则是整个商业地产市场都面临的融资困难问题。稍稍留意一下，就能够看到到处都有“售后包租”的广告，报纸、路牌、网络、杂志，几乎都能看到类似的字句，如“10年包租、年收益9%年”、“统一经营、原价回购”、“提供每年8%的物业补贴”、“年回报率8.38%”、“即日购买，即返两年以上租金20%”更有项目认真地列出了收益公式，年支出、年

24、回报，“年返10%，10年回本”，“期满回购，买卖自由”诸如此类的广告语，一时刻，售后包租模式大有卷土重来的架势。 容易导致纠纷产权式商铺难脱非法集资之嫌 由于多数项目的开发商既缺少资金实力来长久运营大型商业项目，又缺乏国际招商以及专业商业规划的能力，更倾向于以出售产权式商铺的方式追求短期回报。由于只注重尽快变现，不关怀后续经营，导致了产权式商铺难逃失败的厄运。 实际上，产权式商铺遭到许多业内人士和专家的质疑。依照2001年建设部出台的文件，期房时期不能提出售后包租产权式商铺如此的销售模式。SOHO中国董事长潘石屹就认为包租销售，实际上是将简单的房产销售变成了金融产品的销售，而且是未经金融主管

25、部门审批同意销售的金融产品，有难脱非法集资之嫌。还有产权拆分，产权式商铺专门容易导致纠纷，不利于统一经营。 业内指出，虚拟产权式商铺事实上成了许多进展商资金回笼的工具，这种销售方式，商铺能够卖，酒店套房也能够卖，甚至连公共厕所都能够卖了，反正是包租10年。而真正的问题在于，10年包租期内会可不能出问题，10年包租期满后业主如何办？因此，虚拟产权式商铺就像一颗定时炸弹，差不多为市场埋下了隐患。在西方国家，成熟的商业项都会被当作金融化产品来运作。商业地产中的房产无价值而言，商业项目追求的是 经营价值，而非房产价值。因此，抛开商业的组合与经营效果，商业项目中的房产既可能是有长久回取的增值投资，也可能

26、是一个负资产的黑洞。 商铺产权分割出售返租历来遭到业界质疑，反对意见要紧集中在以下几点：首先，大商场分割成小商铺出售后，地产商就脱身而出，尽管承诺统一返租、统一经营，每年6%到8%租金回报，但是谁能保证以后几年这些承诺一一得以兑现？其次，投资客“炒”商铺，好比擂鼓传花，接到最后一棒者不就专门倒霉吗？第三，尽管地产商采取“售后返租”的形式，引进商家统一经营，但是，产权在小业主手里，难保不各自为政，把商场搞成专业市场，阻碍商场整体形象。最后，商场经营需要3到5年的培育期，产权分割的小业主们是否同意在商场经营的初期“放水养鱼”？假如商场经营不善，再次出售，谁将出面处理一系列的后事？这位专家表示，至少

27、从目前来看，除产业商铺外，其它产权式商铺项目，还没有看到持续经营成功的案例，尤其是大中型集中性商业更是如此。其中有两个缘故，一是开发商总是想尽快销售并以更高的价格出售，从而一开始就在产品规划设计、价格定位上出现偏差。为了利于销售，把商业物业做成适合于快速分割销售的商铺单元，从而导致商业物业适合经营的业态范围狭窄，使整体商业形成不了综合竞争力；二是因为小业主可不能从一个较长回报期来看待商铺的租金问题，前期要求租金较高，招不来好的品牌商家，如此，没有好的经营商家，人气养不起来，或者因前期租金过高，商家长期亏损，留不下来，从而提早撤离。 产权式商铺成“产权式伤铺”：投资者专门受伤2009-03-09

28、 10:23:27 作者： HYPERLINK /space/?userid=1 t _blank admin 来源： 扫瞄次数：1 HYPERLINK /comment/?keyid=phpcms-content-title-3850&verify=12b09c5dca7f49549e67dd92a9674958 网友评论 0 条 最近几年，随着商业地产开发热，产权式商铺也火了起来，然而没有多久，这种模式本身存在的一些问题就开始暴露出来。这当中最突出的问题要紧有两个一是绝大部分开发商差不多上只管卖不管后期运营治理。卖之前吹得天花乱坠，一旦把商铺卖出去了，卖出去的商铺就成了泼出去的水，前期宣传

29、力度专门大，然而卖出去之后没人管了。专门多项目连负责后期运营治理的机构都没有，产权分散的小业主各自为政，分不出租，最好导致整个项目缺少商业主题和统一的商业品牌形象，如此的项目大多遭到失败。投资者的巨额回报完全确实是空中楼阁，全然无从谈起。二是开发商在销售环节的销售天价透支了投资者和经营者以后的利益。在产权式商铺的产业链上，开发商靠投资者买单，投资者靠下游商业机构买单，商业机构靠消费者买单。开发商把商铺以天价卖给投资者，投资者要想获得不低于8%的回报，必定以远远高出周边商铺的租金水平出租给下游商业机构，这种天价租金给招商造成了巨大的障碍，这是专门多商业物业长期闲置无法顺利招商的一个重要缘故。因为

30、个人消费者可能是不理性的，但商业机构的经营者必须要算帐，必须要考虑成本，必须要考虑市场，因此必定是理性的，当他认为这么高的成本进场全然无利可图的时候他可不能进的。即便有的商业机构不够理性或者咬牙进场预备冒一下险，他们要想生存下来，必定将天价的租金成本转嫁给消费者，而消费者的购买力的增长是有限的，当最终消费者不买账的时候，商业机构就无利可图甚至亏损，必定选择关门退租。商铺必定处于闲置状态，而损失只有投资者承担。造成这种局面的全然缘故就在于开发商在销售环节对下游环节以后利益的透支。 这几年类似的故事在全国各地此起彼伏轮番上演。在沈阳，大连万达开发的万达商业广场，曾经利用沃尔玛、百盛等国际商业巨头的

31、号召力，把商铺卖出6万元每平米的天价，万达通过卖掉354间商铺获得了9个多亿的销售回款，仅靠这一招就收回了万达商业广场一期18万平米的全部投资。据专家分析，这18万平米的造价可不能超过6个亿。这在2003年的沈阳制造了一个商业地产的“销售神话”，而这种销售神话的代价，确实是严峻透支了下游投资者的利益，投资者购买的商铺全然出租不出去，投资者将万达以商业欺诈告上法庭但最终败诉。2006年10月，万达不得不将长期闲置的354间商铺拆除重建。天津的万达商业广场尽管没闹到那个地步，但大伙儿到天津万达A座沃尔玛后面临海河那面去看看，几套底商差不多在那儿闲置3年了，门上一直贴着招租的电话，其中一位投资者为了

32、还银行贷款不得不将个人的住房卖掉了。北京的碧溪家居广场，更是闹出了退休老人岑建荣用退休金和朋友借款投资产权式商铺血本无归而喝敌敌畏自杀的人命案。今年1月，潘石屹的SOHO中国开发的朝外SOHO，把三间“金铺”采取拍卖的方式制造了每平米7万元的天价，成为“铺王”；天津的友谊新天地，更是把临近滨江道的底商卖出了每平米25万元的天价。专门多人对这些所谓的“销售神话”津津乐道，而对后期经营者面临的高成本压力全然无所谓。全国范围内比比皆是的产权式商铺失败案例，让产权式商铺变成了“产权式伤铺”，中国的商铺投资者专门受伤，专门多人倾家荡产，“辛辛苦苦几十年，一夜回到解放前”，为产权式商铺交了大笔的学费。碧溪

33、家居广场：中国最大商铺产权投资失败案例4000个商铺铺位、6亿人民币的巨额投资，打了水漂。在北京 HYPERLINK javascript:; t _self 房地产市场上红极一时的碧溪 HYPERLINK javascript:; t _self 家居广场不仅让数百名投资者血本无归，而且成为北京甚至中国房地产市场最大的产权投资陷阱案例。碧溪陷阱用无情的事实，向投资商业地产的中小投资者敲响警钟，高额投资回报宣传的背后可能隐藏着极大的投资风险，请三思再后行。赵萍是北京碧溪家居广场产权式商铺投资的一名受害者。她所购买的碧溪家居广场的一个摊位和巨库的一个摊位可能会让她血本无归。在她购买这两个摊位一年

34、多之后，碧溪家居广场与巨库先后关门。2003年10月，失业在家的赵萍对产权式商铺投资发生了兴趣。她筹集资金购买了当时热销中的碧溪家居广场和巨库的两个商铺。“是投资回报吸引了我。”赵萍讲，“ HYPERLINK javascript:; t _self 开发商所承诺的回报率比银行利息要高的多。”但她没有想到，在她买下商铺的时候，那个商铺早已被开发商抵押出去了。碧溪家居广场出事2003年9月，碧溪家居广场先在北京继而在全国打出广告， 宣传“16万产权商铺热卖”。 广告中宣称，碧溪家居有5万多平方米的营业面积，分成一个个13.34平方米的标准摊位，以每个摊位16万元的价格向外发售。赵萍回忆讲，关于收

35、益，碧溪家居承诺是： HYPERLINK javascript:; t _self 业主每天可获每平方米4元的租金收入，算来一个标准摊位一年可收入1.9万余元（税前）。而且，假如业主全款支付有困难，银行还能够提供五成5年或者六成10年的按揭。“然而银行按揭最终也没能办下来。”赵萍表示，在交了7万元的首付款之后，一直没有人要她交纳月供。然而从2003年11月开始，碧溪家居广场的投资回报差不多不断地打入赵萍工商银行的存折上了，每个季度有4000多元。一直到2004年9月，相安无事。2004年最后一个季度，赵萍只拿到了一个月的回报收入。等她明白不妥时，才听闻早在2002年之前，碧溪方面就把大楼抵押给

36、了银行，而欠款一直未还。“我这才明白银行按揭什么缘故迟迟办不下来。假如明白有抵押，我可不能买那个地点的商铺的。”事实上赵萍明白这一消息在时刻上并不比不的业主迟。2002年之前，碧溪方面以大楼为抵押，向工商银行西客站支行借款2.88亿元。随后，碧溪又将大楼化整为零出售商铺。而碧溪在向业主出售商铺时，隐瞒了这一消息。这导致了往常碧溪方面承诺的产权问题也无法办理。无奈之下，碧溪家居广场只能和业主摊牌。2004年10月，碧溪家居出具承诺书向业主保证：一个月内发放租金及违约金，3个月后可退还首付款，6个月后按合同规定退购房款。而现在，碧溪已与2000多人签立合同，销售额达6亿多元。投资安全的文字游戏此刻

37、赵萍的手上，只有一张证明她交过首付的发票。按揭贷款没下来，连合同都没有。作为投资者，赵萍也曾考虑过安全的因素。购买商铺时，商家曾出具三项保证来打消她的疑虑：一是将整个碧溪家居广场的营业收入作为保证，二是将碧溪集团的其他收入作为保证，即碧溪温泉饭店的营业收入。三是将碧溪家居广场二期 HYPERLINK javascript:; t _self 工程的五万平方米作为担保，在前两者一旦经营不善，投资者租金得不到保证的情形下，业主能够直接行使权利，将该 HYPERLINK javascript:; t _self 房产处置。此事发生之后，才有业主觉察这三项保证并不能让他们的权益万无一失。以整个碧溪家居

38、广场和碧溪温泉饭店的营业收入做担保，因为任何企业经营都存在风险，营业收入具有不确定性，遇到营业情况严峻恶化时，担保势必难以执行。而以碧溪家居广场二期工程的6万平方米作担保，只有当碧溪家居广场对该房产享有完全产权，同时确定该工程没有申请在建工程抵押贷款时，这6万平米的工程才具备担保资格，否则确实是无效担保。而与一般置业不同的是，碧溪家居广场的业主购得产权后并不能切实地占有摊位，自行经营支配，而要把摊位托付给北京腾飞 HYPERLINK javascript:; t _self 物业投资有限公司（其董事长王宝平同时也是碧溪家居的董事长），由后者进行统一经营治理。从购买摊位到碧溪家居广场关门，赵萍始

39、终未曾见到她投资的商铺：“我不明白那个商铺在什么位置，也不明白正在经营着什么。”虽胜尤败的官司2004年12月，9名业主将碧溪家居广场诉上了法庭。以后不断有业主起诉，到今年4月，差不多有200多人。155宗与碧溪有关的诉讼差不多分七批在丰台区人民法院立案。赵萍并没有起诉。她还在等待着碧溪的老总能信守承诺，还给她来之不易的资金。因为通过一番折腾，她差不多没有钞票支付高达20000的律师费了。她曾打电话给碧溪家居的董事长王宝平，在多次无人接听之后终于在上周打通。王宝平对她讲，目前资金周转困难，钞票下个月一定会给。“起诉又能如何样？胜诉又能如何样？银行的钞票是要先还的。还了银行，还有钞票给我们吗？”

40、不止是赵萍，这是大多数业主的不明白。北京市第一中级人民法院差不多做出一审判决，判令碧溪家居广场公司偿还借款本金3.351亿元及相应利息。第一批状告碧溪的业主方面消息是丰台区人民法院于4月20日一审判决：双方合同无效，北京碧溪广场有限公司于判决生效后15日内返还原告购房款，并按中国人民银行同期存款利率给付该款自2004年10月1日起至该款给付之日的利息。但截至记者发稿日，业主们依旧没有拿到钞票。尽管法院判决碧溪还钞票，但依旧有许多业主不服。因为法院认为碧溪家居并非房地产开发企业，其出售的仅为自有房产，而不是商品房。因此此案不适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规

41、定，对原告要求碧溪公司承担已付购买摊位款一倍的赔偿责任的诉求，法院也未予支持。业主律师胡功群表示：按照最高法院的有关司法解释，房地产企业在销售商品房时，如存在欺诈，要承担双倍返还的责任。“假如碧溪是开发商，它将被要求双倍赔偿。法庭的调查结果是，在工商注册上，它没有开发商资质，而在实际经营中，碧溪却完全按照开发商的经营范围来搞房地产开发销售。”他讲。我们需要爱护“媒体是只要掏钞票就给做广告、政府专门多法律也不完善，我们这些投资者的利益如何得到爱护！”赵萍讲这些话的时候显得有些兴奋了。她指责一些媒体助纣为虐，刊登碧溪欺骗性广告。她不明白的是，去年11月，北京市工商部门发出文件，禁止房地产广告中出现

42、投资回报率、均价及项目与特定地点的直线距离等内容。这项规定尽管关于赵萍来讲迟到了，但规定本身也表明了国家差不多对投资者权益开始关注了。采访完赵萍回去的途中，记者在公交车路过珠市口的时候看到一个地产项目的硕大条幅广告悬挂着：中欣戴斯酒店，每年12%投资成效。北京业主自杀 留遗书向碧溪广场董事长“讨债”16万关于农民家庭的岑建荣不是个小数目，她把昌平农村的房子以12万元的价格变卖，加上积蓄购买了一个摊位。自己和老伴则一起在郝庄家园附近以每月500元价格租房居住。岑建荣的弟弟躯体有点儿毛病，只能靠给人家看门维持生活，岑建荣为给弟弟找个稳定生活来源，劝讲弟弟跟其他几个姐姐借钞票也买了一个铺位。讨债两年

43、死后方获退款按照约定，岑建荣和弟弟签订合同15天后，碧溪家居广场开始按季度返还一次租金。前几个季度，租金还能按时发放，但岑建荣和弟弟的美梦并未持续专门久。岑建荣和弟弟购买的商铺一直没有办下房产证，2004年9月28日，碧溪家居广场开始拖欠租金，10月碧溪家居广场悄然停业关门。岑建荣不停地向碧溪广场讨要租金，“碧溪一直讲他们资金困难，拖一拖再发。”岑建荣的妹妹回忆，2004年11月5日，岑建荣收到一份碧溪家居广场的保证函。这才明白，自己和弟弟购买的商铺早被碧溪抵押给银行，因此一直无法办理房产证，租金临时也发不了。2005年10月17日，北京警方以碧溪家居广场涉嫌非法集资将董事长王宝平操纵，岑建荣

44、觉得讨要租金和购房款更加困难，她多次到丰台区政府反映此事，一直也没有结果。“到2006年，姐姐就开始无望了。”岑建荣的妹妹讲，近两年的讨债经历，将姐姐从一个爽朗的人折磨成讲起此事就哭的人。弟弟和弟媳因为此事几乎到了闹离婚的地步，岑建荣的心理压力特不大，她觉得是自己连累了弟弟一家。而岑建荣家里卖了房子，只能靠老伴的退休金租房生活，生活压力越来越大。老伴讲，2006年下半年开始，岑建荣开始着急睡不着觉，只能靠吃安眠药维持睡眠。岑的妹妹讲，事发一周之前，姐姐曾给她打过电话，讲与其现在如此，还不如死了。尽管老伴和亲戚都经常劝岑建荣，依旧没能阻止岑建荣走上这条路。昨日下午，碧溪家居广场有限公司的值班人员

45、称，岑建荣死后拿到32万房款的情况差不多上碧溪高层决定的，他们不清晰。昨日下午，记者以业主身份咨询丰台区政府工作组人员。该工作人员称，岑建荣死后拿到的32万房款并不是政府部门给的，“我们调查了这件情况，这笔钞票是碧溪内部职员募集的，没有通过我们”。关注焦点直到放弃生命，岑建荣才得以拿回自己和弟弟的32万元投资款。这之前，她差不多努力了两年多。这位54岁的昌平农妇在喝下敌敌畏前，留下了一封写给碧溪家居广场董事长的遗书。她讲，不追究对方的法律责任，只希望看在自己用生命做代价的份上，把钞票还给她的亲人。随后碧溪方面将钞票退给了岑的家人。青岛无忧房网 2003年至2004年间，2000余投资者购买碧溪

46、广场“产权商铺”，涉及资金达6亿余元。因资金链断裂，碧溪广场2005年悄然关门，所有投资者不但未有收益，本金亦无法追回。两年来，2000多人通过法律、行政等多种渠道维权。法院多次判决投资者获胜，丰台区政府也成立工作组致力解决此事。目前，拟通过运作或拍卖方式解决碧溪问题。关于政府的介入，大多投资者表示支持，并依旧等待。“碧溪事件”时刻表2003年，碧溪家居广场在北京各大媒体打出“16万产权商铺热卖”广告，投资者购买即可得到每平方米4元的租金，先后有2000多人购买碧溪广场产权商铺，涉及金额逾6亿元。2004年9月底，碧溪家居广场开始拖欠投资者租金。2004年10月，碧溪家居广场悄然停业关门。20

47、04年11月5日，碧溪家居广场向投资者发出保证函，承认广场三层以下在出售给投资者前抵押给银行，相关商铺无法办理房产证，但保证将尽快补发所欠租金。2004年12月，9名投资者起诉碧溪家居广场。2005年4月20日，丰台区法院判决，投资者与碧溪家居广场签订的合同无效，碧溪应在判决30天内退还投资者的购房款，但至今判决仍未执行。2005年10月17日，北京警方以碧溪家居广场涉嫌非法集资将董事长王宝平操纵。2005年10月至今，投资者通过各种途径维权，讨要购房款。2007年1月13日，投资者岑建荣服毒自杀，留下写给王宝平的遗书，希望死后能拿回32万的购房款。 又一个产权式商铺项目失败的案例分析位于安定

48、门的巨库曾经因提出把经营目标锁定最具消费活力的青年消费群体，而一时刻成为京城异军突起的热门旺铺。结合体验和主题，巨库自称制造出一个全新的商业模式：商场化治理，市场化经营。然而，风光一时的投资热门近来由于人气低迷，走到了“整顿”的地步：租户无生意可做，退租退铺，大卖场停业等待转机。 新理念难造就新商业价值 上周日，记者来到巨库。临街的店面冷冷清清，为卖场配套的停车场空空荡荡，只有从巨大的招贴画和装饰彩旗上，还能体会到一些当初开业时的喧闹。该卖场的东南西北四个方向都设计有出入口，但记者看到，通道处的玻璃门全部被软锁锁住。当记者向间或出入的保安了解情况时，得到的答复是卖场差不多关张好几天，不清晰什么

49、时候再开张。 巨库青年时尚卖场，曾经在京城掀起“首个体验式卖场”风潮。那个建筑面积达3万平方米，装修投资2000多万元的大卖场，以“食库”、“装库”、“秀库”和“玩库”为主题，划分出四个区域。巨库的创意和定位在其开业前，一直受到社会上的赞扬，一时刻被认为是最具有投资价值的产权式商铺之一，成为投资客追捧的对象，商铺的销售业绩成为专门多业界人士津津乐道的话题。但制造了商铺的良好业绩的巨库，赚钞票的是开发商。但这仅仅是开发商赚钞票。作为投资客的购房人，买到商铺后是否如愿赚钞票，还得接着承受市场风险，把投资买到的东西拿到市场上检验。近日，作为“巨库”的投资方北京首创资产治理公司的总经理杨晓斌，在新项目

50、的讲明会上，承认了“巨库关于我来讲是一个失败，而且称得上是特不大的失败”。 北京华润置地房地产经纪公司总经理周青分析认为，房地产投资的概念尽管对今后经营有专门大的指导作用，但只是开发商销售自家开发产品的设想，巨库目前没有给投资客带来稳定持续的效益，有多方面的缘故，但商铺的地理位置、新经营理念和经营模式被市场的认可程度等衡量商铺投资价值的传统标准，至少目前的商铺经营还无法脱离。巨库就“栽”在这些问题上。首先，巨库整个卖场以“食、装、秀、玩”等“四库”为主题，划分出四个区域。这种新颖的购物体验式卖场，在日韩等国家是运作比较成熟的一种模式，但从巨库“试水”的情况看，还没有被目前北京的消费市场所全盘同

51、意。同时，从整个北京的商业状况看，城区的卖场面积超过需求，巨库为缓解招商压力，在商户选择和对品质治理等环节上降低了标准，使得卖场开业后与事先的定位产生差距。如巨库曾公布的打折促销的信息显示，一枚戒指仅卖5元，一条裙子卖20元。如此的商品的品位，与遍地开花的小商品市场没有专门大的差不，难以吸引到招商宣传中所“定位”的年轻时尚消费者。其次，巨库定位是吸引18岁到35岁之间的消费者，而巨库所处安定门外，附近没有这类人群的工作生活“集散地”，周边的吃喝玩乐以及出名的购物场所并不发达，专门少有时尚人群扎堆攀比前往消费的去处。这种位置，使巨库专门难吸引稳定的青年时尚人流来消费。 投资商铺权衡利弊慎投资 北

52、京新华联家园开发商负责人陈海旭指出，作为一种新兴的营销模式，产权式商铺较好地解决了投资主体的分散与统一经营的矛盾。作为一种投资手段，属于风险较高的投资，其中暗藏的危机要紧集中在“商铺卖出去后的经营治理上”。目前，市场上的诸多项目都打着“高额返租、到期回购”牌，但对投资者而言，经营公司届时是否如约返还稳定回报以及到期回购等约定义务，是投资者面临的首要风险。而开发商的经营行为既然是市场化的行为，就一定存在风险和不确定性。应该讲，不管何种形式，理性的考虑和慎重的操作都有可能获得理想回报；但也不可否认，由于产权商铺投资涉及到了开发商、客户、经营公司等多方主体；买卖合同、租赁合同等多层法律关系；因此产权

53、式的投资行为远比单纯的房屋买卖行为复杂，另外，产权类投资的年限动辄达10年、20年，因此也存在着更大的不确定性。如此，客户在选择过程中，如何进行甄不，如何最大限度地爱护自我利益、规避风险就变得尤为重要。 北京中原房地产经纪公司市场部马涛认为，目前市场上商铺林立，并非“处处是金砖”，市场经营状况千差万不。购房人选择产权式商铺，除关怀地段与价格，投资者还应该格外关注开发商的背景和经营治理公司的实力。产权式商铺的价值有两部分，一是房地产本身的价值，二是商业价值。房地产的价值浮动不大，但商业价值却因项目的风格、经营者的能力不同而有所不同，弹性专门大。这就要求投资者必须客观分析交通、区位、人流量等外部环

54、境因素，还要考虑商铺的开发商、经营商等各方面的资质和水平，尽量选择名气大的开发商、成熟的经营团队。 签约防范购买商铺的经营风险 北京融利达房地产公司总经理、法学硕士孙银昌认为，目前，产权式商铺目前通行的做法是开发商只建不管，商铺售完后抽身，托付一家运营公司具体经营。这造成一些急功近利的开发商不是从今后经营的角度来设计楼盘，而是从销售难易的角度去设计；还有些缺乏经验的开发商为了转嫁风险，尽快套现，全然不重视商铺的后续经营。而一旦日后的经营真出现问题，开发商早已套现并猎取了丰厚的利润，运营商也能够临时退租，留下的“苦果”只有业主慢慢品尝。同时，由于在商铺分割的方法和技术参数上缺乏相应健全的配套法律

55、，签订合同不慎容易出现误解和纠纷，加上开发商那个大业主将产权转移到各个小业主手中，以后该商业的经营业态专门难得到统一治理，假如遇到该商业项目的经营出现问题就专门容易阻碍双方当事人的利益。购房人能够通过签约防范购买商铺的经营风险。比如设定一些条款，约束开发商对所承诺的投资回报进行担保，如无法达到开发商承诺的回报率，开发商要承担责任，担保方承担连带责任，防止开发商“一走了之”，购房人损失无人赔偿案例：两年前，一则招商广告引起了李女士的注意。北京碧溪家居广场在北京某都市报上刊登了一则半版的招商广告，广告声称投资碧溪家居广场的产权式商铺，年收益能够达到10%以上，一次性投入只有16万元，同时能够分期贷

56、款。广告还称投资产权式商铺后，投资人无须自己治理，由专业的投资治理公司负责经营。李女士觉得投资那个项目比较适合自己，一来投资回报率比银行利息高的多，二来也不需要自己亲自经营。然而怎么讲投入不小，她依旧专门赶到碧溪家居广场进行了实地考察。位于西南三环的碧溪家居广场位置专门不错，规模也专门大，有5万平方米的营业面积，产权式商铺被分割成几千个13.34平方米的标准摊位进行出售。关于投资风险问题，李女士咨询了碧溪家居广场的治理者。碧溪家居宣称，以碧溪家居广场5万平方米的房产、营业收入以及碧溪温泉饭店的收入，购买者的收益做担保。碧溪家居还提出了保值、增值性回购方法碧溪3年内可原价回购商铺，超过3年，每年

57、递增原价的5%，截至第10年为原价的135%回购。最后李女士决定投资碧溪家居广场的产权式商铺。她拿出16万元交给碧溪家居广场的治理公司。第一个季度李女士如期拿到了治理公司北京腾飞物业投资公司发给的租金，然而从第二个季度开始，治理公司以资金周转出了一些问题为理由推迟发放租金。从第三个季度开始，李女士就差不多拿不到租金收益了。不得已，李女士把碧溪家居广场告上法庭。通过调查才发觉原来碧溪家居广场由于资金出现问题而将李女士及其他投资人投资的产权式商铺早已抵押给了银行。事实上，2002年之前，碧溪家居广场就以大楼为抵押，向银行借款2.88亿元。随后又将大楼化整为零出售商铺。然而碧溪在向投资者出售商铺时，

58、隐瞒大楼被抵押的实情。这导致了业主投资的商铺产权问题无法办理。最后，碧溪家居广场只能和业主摊牌。而现在，碧溪已与2000多人签立合同，销售额达6亿多元。分析：产权式商铺是近年来兴起的物业形态，投资者出于投资目的，将商铺托付进展商或品牌经营商统一经营，以获得稳定的投资回报租金收益。这种模式始于深圳等沿海都市，盛行之初的成功运作，着实让它风光了一把，制造了一个又一个“投资小、风险小、回报稳定”的投资神话。然而，北京碧溪家居广场的失败案例让投资者看到，所谓的“投资小、风险小、回报稳定”只是一种理想，任何一种投资行为都存在不可预料的风险，关键是在做投资前要做好分析和推断。关于如何投资产权式商铺，深圳慧

59、通行房地产顾问公司总经理母舟认为两个原则是不可忽视的：第一依旧看位置，最差不多的依据确实是人流；其次是要看目前的经营状况，不要相信以后的承诺和许诺。此外，还要调查开发商的实力、经营治理水平以及明确产权的分割情况等。具体到北京碧溪家居广场那个项目，母舟告诉记者从零售治理学角度讲，就要引入目标商店和附着式商店的概念。显然碧溪家居广场是定位成目标商店，然而作为一个家居广场，把整个项目划分为几千个小摊位来经营，这种做法在专业人士看来是没有前途的，存在巨大风险。怎么讲家居广场不是小商品批发市场，过多的摊位没有足够的人流支撑是专门难经营下去的，而碧溪家居广场城乡结合地带的位置也决定了客流不可能专门大，专门

60、难满足数千个摊位的经营需求。而碧溪家居广场显然要想成为一个成功的目标商店并不容易，其经营模式和定位都存在问题。关于这一点，是被多数投资者忽略的。在母舟看来，附着式商店的投资风险相对小一些，只要找对了成功的目标商店，和目标商店形成错位经营，附着式商店一般都能够取得不错的投资回报。因此，从实际的经营看，产权式商铺投资在目前是一种高风险、高回报率的投资品种，存在着许多风险。有没有人来租、租金有多少、盈利的来源等一系列问题都要考虑到。同时，产权式商铺涉及了开发商、经营者和众多分散投资者，利益分割专门细，情况复杂。假如开发商、经营者任何一方出现问题，对小业主都会带来重大损失。因此，业主应该自发成立一个统