百大家电超市核心销售政策9-28

1、 百大家电超市中心销售政策设计 深圳至祥置业代理事业1部2005年9月28日 根据前次会议精神，本报告的主旨不在于创新，而是在原方案的根底上，综合贵司建议以及我司对市场的判研进展的修正，从而提供可供百大指点决策的可行性方案以及经济测算根据。前言设计前提回款方案中心政策备选方案经济测算-1)设计原那么把握工程特征： 方案设计的根底必需建立在对工程商业价值综合 断定的结论之上；(树立对工程售卖自信心) 强调可盈利性： 在市场可接受的程度上,强调一次资金回笼的速 度和回收率;表达可操作性： 设计内容须经过可操作的手法,躲避贵司财务操作 上的风险并最终展现予目的客户；引导政策创新： 政策的中心内容在于

2、区别同类型物业,并坚持相对 的独立性和竞争力。尽能够扩展投资面,为贵司在 售工程和筹备工程预留管线,抢占市场份额.设计前提-2)工程根本情况 设计前提工程的经济目的 楼层建筑面积现状一层2071.28综合家电卖场二层1367.57三层1367.57车库合计4806.42-目前B座2期的运营现状和运营业态 年份2002200320042005（截至6月30日）营业额3651.81万元14495.96万元14973.71万元8230.67万元租金水平35元/月41元/月47元/月53元/月备注以上数据由云南百大房地产公司研发部提供 目前该物业的运营业态为家电卖场。专业性较高，但是产品的档次跨度较大

3、，占据一楼黄金铺位的产品根本上是“薄利品，二楼的产品主要以彩电、家庭影院为主。 设计前提-3)工程根本情况设计前提-4)工程定价 根据第二次汇报方案定价结论,结合贵司反响建议和原那么性要求, 在明确目的总额94960080元的前提下,我司思索了市场价钱可接受度,在坚持降低首付门槛的前提下,特对一,三层价钱进展补差调整,从而强化了一层商业价值,并提高三层销售速率：结论：1,本次汇报总体测算收益比贵司测算收益9046万高出450万; 2,分楼层价差拉大:一层均价3万元/,二层均价1.6万元/, 三层均价8000元/;楼层建筑面积销售均价销售额一层2071.2830000元/62138400元二层1

4、367.5716000元/21881120元三层1367.578000元/10940560元合计4806.42/94960080元设计前提-5)工程产品分割 由于前次我司提交铺位分割方案是配合先前拟订的销售政策,并不能吻合当前贵司的政策要求.因此特重点提出对原方案的修正原那么及产品修正方案:原那么:总价控制-主力铺位建面面积控制在10/间左右(思索到建筑要素，高限要控制在15以内)可实现拆合售卖-运用率稳定在50%的下限;备注:1,详细操作方案见附件;2,请开发商明确产权报备变卦的能够性及时间 中心销售政策设计方案1【按6年10%】- 1)销售中心政策提出返租6年，年报答率10%(不包税)中心

5、销售政策设计阐明:1, 因思索到本年底的回款方案，在前期销售我司建议不采 取任何辅助政策,充分保证开发商利益。2,在尾盘期销售销售率到达60%时，建议可参与辅助政 策,如即返第6年的10%租金收益来冲抵首付，主要是针对 总款高的铺位做灵敏调整。下步解析以此规范案例模拟论证可行性项目面积销售均价销售额一层案例1030000300000二层案例1016000160000三层案例10800080000备注：为了测算简约明了，结果易于察看比较，因此选择规范铺为案例单位。中心销售政策设计- 2)销售中心政策解析-客户收益：商铺6年每年10%，合计60%的收益商铺产权及后34年预期收益客户支出：商铺的首付

6、款银行按揭贷款及月供中心销售政策设计- 2)销售中心政策解析-客户方面项目面积销售均价销售额6年10%合计60%回报银行贷款一层1030000元/300000180000180000二层1016000元/1600009600090000三层108000元/800004800040000项目首付年回报月平均月供款尾盘即返第6年的10%尾盘客户实际售付一层12000025002026.083000090000二层7000013331013.041600054000三层40000667450.24800032000年份12345678910一层商铺银行月供2026 20262026202620262

7、0262026202620262026月回报额2500 25002500250025002500-二层商铺银行月供1013101310131013101310131013101310131013月回报额133313331333133313331333-三层商铺银行月供450450450450450450450450450450月回报额667667667667667667-备注：六年后客户可以选择自营或委托运营收取租金。结论一按此政策,客户月平均报答大于月供,符合我们设定的中小投资客的投资心思.-(收益稳定)结论二按此政策,结合分割配合,单铺首付金额控制在12万内,扩展了产品消化的客户增量.-(

8、门槛较低)结论三按此政策,在回收投资本钱的前提下,客户将对后34年的收益前景持乐观态度.-(风险较小)结论客户方面备注:由于采用的规范铺测算，因此不能计算出各层的平均首付及平均月供。 测算数据需求新的面积分割报告和丈量报告出来后才干进展详细测算。中心销售政策设计- 2)销售中心政策解析-开发商方面收益：商铺的首付款。商铺的按揭贷款。商铺的产权全部出卖。支出：商铺的6年每年10%，合计60%的报答。项目楼层数额合计前期回收一层6213840094960080二层21881120三层10940560回收率100%支付6年共60%的回报6年租金收入到期回收金额到期回收率租约到期回收一层3728304

9、089479303380329054.4%二层1312867239386021269105058%三层65643362461626683785062.5%合计56976048153481575333218956.16%（一层按60元/，二层按40元/,三层按25元/计算）结论开发商方面1. 开发商在客户办理完全部按揭手续后，可以回笼资金94960080元， 回收率到达100%。2. 6年租约到期后，开发商实践收入53332189元，回收率为56.16%。3. 按照每年250万租金的收益测算，每年需求补贴699.6万元，6年全 部补贴4197.6万元。4, 由于家电业的租金程度较低，仅2.6%左

10、右，而百货业可以到达4%， 因此开发商补贴租金较高。销售模式每年需支付租金每年补贴返租期间共需补贴租金返租6年，回报10%949.6万元699.6万元4197.6万元该方案没有包含相关的税费，该部分需求业主本人支付。资金回收后有资产递延，该部分需求开发商进展详细的模拟和测算本次测算均是以静态租金程度进展，没有思索租金上调的情况详细的财务模拟还需求贵司财务中心进展测算补充阐明 中心销售政策设计方案2【按6年10%+即返第六年10%冲抵首付】- 1)销售中心政策提出返租6年，年报答率10%；即返第六年10%冲抵首付，同时一层和三层组合销售(不包税)中心销售政策设计阐明:1, 即返的第六年的10%的

11、目的就是将三层的首付冲抵掉， 我们可以称买一层，送三层首付。2, 二层维持原来的操作方式即6年10%。下步解析以此规范案例模拟论证可行性项目面积销售均价销售额一层案例1030000300000三层案例10800080000备注：为了测算简约明了，结果易于察看比较，因此选择规范铺为案例单位。中心销售政策设计- 2)销售中心政策解析-客户收益：一层商铺6年每年10%，合计60%的收益；三层商铺6年每年10%，合计60%的收益；商铺产权及后34年预期收益一层、三层两个单位的全产权客户支出：商铺的首付款银行按揭贷款及月供中心销售政策设计- 2)销售中心政策解析-客户方面项目面积销售均价销售额6年10%

12、合计60%回报银行贷款一层1030000元/300000180000180000三层108000元/800004800040000项目即返第6年的10%回报客户实际首付年回报月平均按揭月供一层300001220002026.082500三层8000450.24667年份12345678910一层商铺银行月供2026 202620262026202620262026202620262026月回报额2500 2500250025002500-三层商铺银行月供450450450450450450450450450450月回报额667667667667667-备注：六年后客户可以选择自营或委托运营收取

13、租金。 第六年由于曾经提早即返，因此当年没有报答。结论一按此政策,客户月平均报答大于月供,符合我们设定的中小投资客的投资心思.-(收益稳定)结论二按此政策,将一层和三层捆绑组合销售，在降低门槛的同时获得了更大的产权面积.-(门槛较低)结论三按此政策,在回收投资本钱的前提下,客户将对后34年的收益前景持乐观态度.-(风险较小)结论客户方面备注:由于采用的规范铺测算，因此不能计算出各层的平均首付及平均月供。测算数据需求新的面积分割报告和丈量报告出来后才干进展详细测算。中心销售政策设计- 2)销售中心政策解析-开发商方面收益：商铺的首付款。商铺的按揭贷款。商铺的产权全部出卖。支出：商铺的6年每年10

14、%，合计60%的报答。项目楼层数额合计前期回收一层5592456087652184二层21881120三层9846504回收率92.3%支付剩余年限回报6年租金收入到期回收金额到期回收率租约到期回收一层3106920089479303380329054.4%二层1312867239386021269105058%三层54702802461626683785062.5%合计49668152153481575333218956.16%（一层按60元/，二层按40元/,三层按25元/计算）一层、三层的回报仅有五年，二层有六年的回报结论开发商方面1. 开发商在客户办理完全部按揭手续后，可以回笼资金87

15、652184元， 回收率到达92.3%。2. 6年租约到期后，开发商实践收入53332189元，回收率为56.16%。3. 按照每年250万租金的收益测算，每年需求补贴699.6万元，6年全 部补贴4197.6万元。第6年不思索一、三层的报答4, 由于家电业的租金程度较低，仅2.6%左右，而百货业可以到达4%， 因此开发商补贴租金较高。销售模式每年需支付租金每年补贴返租期间共需补贴租金返租6年，回报10%949.6万元699.6万元4197.6万元该方案没有包含相关的税费，该部分需求业主本人支付。资金回收后有资产递延，该部分需求开发商进展详细的模拟和测算本次测算均是以静态租金程度进展，没有思索

16、租金上调的情况详细的财务模拟还需求贵司财务中心进展测算补充阐明 中心销售政策设计方案3【按6年10%+免息贷款】- 1)销售中心政策提出返租6年，年报答率10%价钱按照我司第一套方案的根底价钱上调15%开发商为客户提供免息贷款总房价的20%20首付免息贷款，客户一年内按月分期付款或按季度支付中心销售政策设计阐明:1、本方案的根底价钱和前面的方案的价钱有所区别。2、其他的操作方式和方案一类似。3、在尾盘期销售销售率到达60%时，即返第6年的 10%租金收益来冲抵首付，主要是针对总款高的铺位做 灵敏调整。楼层建筑面积销售均价销售额一层2071.2828000元/57995840元二层1367.57

17、17000元/23248690元三层1367.5710000元/13675700元合计4806.42-94920230元中心销售政策设计- 附录：第一方案价钱表下步解析以此规范案例模拟论证可行性备注：为了测算简约明了，结果易于察看比较，因此选择规范铺为案例单位。中心销售政策设计- 2)销售中心政策解析-项目面积销售均价销售额均价提价15%提价后的销售额一层案例102800028000032200322000客户收益：商铺6年每年10%，合计60%的收益商铺产权及后34年预期收益开发商垫付20%首付款的利息客户支出：商铺的实践首付款银行按揭贷款及月供中心销售政策设计- 2)销售中心政策解析-客户

18、方面项目数额备注一层商铺总价322000上调15%20首付67600实际首付首付免息20贷款64400分期付款60银行贷款1900006年10%，60%回报193200客户月供及月租金收益见后表年份12345678910一层商铺银行月供21382138 2138 2138 2138 2138 2138213821382138月回报额2333 2333 2333 2333 2333 2333 -备注：六年后客户可以选择自营或委托运营收取租金。结论一按此政策,客户月平均报答大于月供,符合我们设定的中小投资客的投资心思.-(收益稳定)结论二按此政策,将一层的首付降至总房价的20%，使目的客户群扩展.

19、-(门槛较低)结论三按此政策,在回收投资本钱的前提下,客户将对后34年的收益前景持乐观态度.-(风险较小)结论客户方面备注:由于采用的规范铺测算，因此不能计算出各层的平均首付及平均月供。测算数据需求新的面积分割报告和丈量报告出来后才干进展详细测算。中心销售政策设计- 2)销售中心政策解析-开发商方面收益：商铺的20%首付款。商铺的按揭贷款。商铺的产权全部出卖。支出：商铺的6年每年10%，合计60%的报答垫付商铺20%的无息贷款一年运用期项目楼层数额合计前期回收一层5335617387326612二层21388795三层12581644回收率92%支付6年10%回报6年租金收入到期回收金额到期回

20、收率租约到期回收一层4001713089479303562601661.43%二层1604159639386021463299962.94%三层94362332461626875244864%合计65494959153481575901146362.17%（一层按60元/，二层按40元/,三层按25元/计算）结论开发商方面1. 开发商在客户办理完全部按揭手续后，可以回笼资金87326612元，回收率到达92%。2. .在第2年开发商回收20房款之后得实践回笼资金109158264元，在第2年的年初动态回收率可以到达115。3. 6年租约到期后，开发商实践收入59011463元，回收率为62.17%。4. 按照每年250万租金的收益测算，每年需求补贴841.58万元，6年全部补贴5049.48万元。5. 由于家电业的租金程度较低，仅2.6%左右，而百货业可以到达4%，因此开发商补贴租金较高。销售模式每年需支付租金每年补贴返租期间共需补贴租金返租6年，回报10%1091.58万元841.58万元5049.48万元