大连开发区远洋假日养生庄园热销分析

1、远洋假日养生庄园热销分析新联康中国大连研展部2021.11.17.引言开盘缺乏5个月，销售超越3个亿！月均销售别墅19套，多层洋房60套！月均别墅销量占金石滩别墅总体销量的40%以上！在楼市全面进入萎缩寒冬的今天，远洋假日养生庄园逆市热销的缘由何在？. 品牌透视 区位条件 工程概略 产品力分析 营销清点 热销揭秘.品牌透视立足“环渤海 ，全国多元化开展十八年 十八城 五十盘远洋地产创建于1993年，于2007年在香港上市，为内地在港上市房地产公司十强远洋地产在北京、大连、沈阳、青岛、上海、杭州、三亚、重庆、成都等地共有50余个处于不同开发阶段的工程，公司持有总土地贮藏超越2000万平方米，其中

2、75%位于深具潜力的环渤海地域业务范围涉及中高端住宅、高级写字间、零售物业、酒店式公寓开发等.品牌透视2021精细年转型产品力开启精细化管理新时代远洋沁山水上品北京8#楼公共性租赁房工程 “1A级住宅性能预审认定远洋城世界观中山当地首个城市综合体工程远洋广场大连2021年半程销冠开发有甘井子区第一个白金五星级酒店远洋傲北北京蝉联了北京别墅市场成交套数、金额、面积的三冠王多盘齐发助力各类产品全面绽放完成从单一普宅到多元开展的蜕变.品牌透视品牌透视远洋在大连远洋风景远洋Midtown远洋广场远洋时代城远洋假日养生庄园，远洋第一个养生度假工程远洋自然远洋假日养生庄园红星海世界观. 品牌透视 区位条件

3、 工程概略 产品力分析 营销清点 热销揭秘.区位条件/行政区域背景“全域都市化开展战略工程所在地开发区和金州区完全合并，有利于整个地域按照一个现代化、高质量综合城区的要求一致规划、协调规划、集约资源、高程度建立开展，发扬类似上海浦东新区、天津滨海新区的区域开展引擎作用大连市政府全域都市化战略规划将金州和开发区合并，对推进大连全城化开展有积极作用。大连市区金石滩金州新区.高容积率下的产品类拆分，差别化竞争对手如海中国、海湾城、热岛黄金海岸的同质高层产品类，同时有效应对本案海岸线较短和海资源较差的优势，针对不同的土地和资源价值设计不同的产品类金马路：城市极场滨海带：居住极场大窑湾港：港口货运小窑湾

4、：商务CBD金石滩：度假旅游INTEL：产业园区极场开发区从园区到城市的转变，功能极场不断丰富金州：居住等大型开展腹地区位条件/行政区域背景本案君海. 远洋假日养生庄园位于大连市金石滩5A级国家旅游度假区金石3号路北侧，位于三山环抱之中；金石滩位于开发区东部三面环海，北依群山，拥有北中国最美的黄金海岸线。全区拥有景点约40余个，发现王国、国家地质公园曾经成为游客来连的必经景点。黄金海岸金石高尔夫亿年国家地质公园发现王国主题乐园区位条件/工程区域背景.区位条件/区域交通轻轨三号线衔接金石滩、开发区和大连火车站，大大缩短了金石滩与市内的间隔并没有改动金石滩与开发区中心区和市区的空间隔阂.大连湾海底

5、隧道一端为日航酒店以东的民生街，经大连湾海底，在现大钢大化厂区“上岸，再经泉水新区通到大连经济技术开发区，全长6公里，其中海底隧道3.5公里，在建，开通时间待定区位条件/区域交通跨海大桥起点为大连湾和尚岛，终点衔接开发区赤峰街，全长2817米，估计年底通车跨海大桥将使开发区到主城区的行车时间从如今的1小时缩短为15分钟短期内区域交通价值难有量变.往开发区方向区域配套多以金石滩旅游资源为主区位条件/生活配套远洋假日养生庄园.指标现状影响教育配套民族学院、沈阳音乐学院鲁讯美术学院、武术学校模特学校、枫叶学校、开发区第十三中学需求较低商务商业国际会议中心商业气氛欠缺医疗配套金石滩医院能满足最低配套休

6、闲娱乐国际狩猎场、高尔夫球场、马术俱乐部、金石温泉疗养中心、奇石馆、蜡像馆、游庭俱乐部、发现王国、万达影视基地、金石高尔夫球场配套设施发达自然资源金石滩、葡萄沟采摘园、植物园、地质公园景观资源丰富区位条件/生活配套景观资源丰富，生活配套严重缺乏.随着开发区产业的不断开展暂时居住，以休闲度假为主的旅游地产区域第二或第一居所，生态宜居滨海区暂时居住，以休闲度假为主的旅游地产区域交通情况的改善区位条件/小结区位产业交通规划引导居住定位晋级. 品牌透视 区位条件 工程概略 产品力分析 营销清点 热销揭秘.工程概略案名远洋假日养生庄园开发商远洋地产占地面积46万平米建筑面积37万平米容积率0.8开盘日期

7、2011年06月25日入住时间2012年9月30日产品类型联排别墅、合院别墅、多层面积规划（平）联排175-196合院180-195多层52-110销售均价（元/平）联排11000合院11050多层7050总户数约3400户；一期1441户物业公司大连远洋基业物业有限公司物业费别墅3.5元/平米/月；洋房1.95元/平米/月销售地址大连开发区滨海路红星海B区；项目地（金石滩葡萄沟）远洋假日养生庄园君海.工程概略/总体规划二期一期一期在售工程共规划约3400户，共分两期开发，目前一期在售，二期未建；一期共规划1441户。其中联排别墅共118户，面积175-196平不等；合院别墅8院，每院两栋六联

8、排，共96户，面积分为180平和195平两种；多层共1227套，面积在52-110平不等；目前在售28套联排，96套合院，460套洋房二期规划有联排别墅、多层，详细户数未定37万多业态综合大盘，以小面积别墅和小户型多层为主.工程概略/规划理念123451个中心： 中轴线上的一站式养生度假中心。度假酒店/葡萄酒文化主题会所/运动休闲中心/特征餐厅/PATRY包房2大农场：两大生态农场，山里人的安康假日生活。开心乐园/葡萄乐园3座公园：三大公园，自然而然的假日生活。养生公园/度假公园/内海公园 4季体验：四季节日，一切家庭都爱的假日生活。登山节/踏海节/葡萄节/红酒节5感体验：五感地带，妙趣横生的

9、假日生活。观艺术社/闻情人谷/嗅葡萄廊/品美食街/触阳光海全新度假主题庄园，一站度假，全龄养生.工程概略/绿化及景观设计三面环山绿化率：46%景观设计哈尔滨工业大学建筑设计研讨院园林风格中式现代.工程概略/外立面展现外墙涂料;仿石材 建筑设计大连大学亿达建筑设计院 法式风格.工程概略/面积配比物业类型房型面积（平）总量（套）所占比例（%）别墅 联排 194-220 2813%合院 180-195 9645%总计 12458%洋房 一房 50-60 8017%两房 70-100 30065%三房 90-110 8017%总计 460100%一期推售房源注重推盘节拍一期首推创新型别墅，金石滩认可度

10、较高的多层两房产品. 品牌透视 区位条件 工程概略 产品力分析 营销清点 热销揭秘.产品力分析/创新产品聆海洋房5层洋房：52-110平，分布于中央水系两侧杜甫草堂联排别墅：194-220平，占据工程中心，近享庄园配套云山别馆8层电梯洋房：52-99平，占据天然坡地，视觉感更加立体桃源田居合院别墅：180-195平，沿中央水系分布，联排别墅围合院落，空间私密性好产品类别称号花哨，本质创新含量较低.产品力分析/户型分析/联排别墅195平一层：约100平赠送面积约10平二层：约95平赠送面积约19平观景露台全赠送内庭院全赠送5.1米宽景客厅/私家庭院/中西厨兼备/转角型卫生间/五明设计卫生间干湿不

11、分别观景大露台/转角型卫生间小面积经济型别墅，规划简单、注重观景赠送面积=10+19=29平赠送比约为15%.产品力分析/户型分析/合院184平观景露台全赠送客厅方正通透/厨房餐厅疏而不离，飘窗设计适宜观景/五明设计南北双卧均与露台相连/转角型卫生间与联排别墅设计类似，规划简单、注重观景赠送面积=11平赠送比约为6%一层：约93平二层：约91平赠送面积约11平.产品力分析/户型分析/5层洋房3.9米开间/阳台与客厅同宽/南北双卧室/方正通透/五明设计卫生间干湿不分别100平3室/2厅/1卫阳台4.2米与客厅同宽/南北双卧室/方正通透/五明设计卫生间干湿不分别82平2室/1厅/1卫阳台4.1米与

12、客厅通透/南卧室/户型方正卫生间干湿不分别，暗卫/厨房客厅贯穿53平1室/1厅/1卫阳台赠送一半面积与客厅通透大阳台设计，注重观景采光需求.产品力分析/户型分析/8层电梯洋房3.9米开间/阳台与客厅同宽/南北双卧室/方正通透/五明设计卫生间干湿不分别99平3室/2厅/1卫阳台3.8米与客厅同宽/南北双卧室/方正通透/五明设计卫生间干湿不分别卧室客厅均可通向阳台/南卧室/户型方正卫生间干湿不分别/厨房客厅贯穿55平1室/1厅/1卫户型与8层相近注重观景采光需求阳台赠送一半面积89平2室/2厅/1卫. 品牌透视 区位条件 工程概略 产品力分析 营销清点 热销揭秘.营销清点/售楼处售楼处2工程地开发

13、区滨海路板块开发区金石滩板块售楼处1红星海世界观2021.6.18工程开盘前一星期，工程地售楼处正式开放在红星海世界观工程B区设立售楼处借助集团已有热销工程，吸引目光、聚集人气.营销清点/售楼处现场放映活动花絮和业主采访短片联排模型合院模型.营销清点/宣传物料触动关键词：一家人都能看的楼书.营销清点/看房通道围挡通道，“12345的理念宣传.营销清点/样板间巴厘岛风情样板间欧式风格样板间类别品牌卫浴科勒厨具方太对比烘托工程的度假特征触动关键词：稀有的绝对度假样板间.营销清点/效力人员安保人员：主要入口处、500米林荫大道尽头、售楼处尽职安保随处可见，让客户来访中对小区的私密性和平安性就有了很好

14、的印象销售人员：专业热情，多有市区豪宅销售阅历物业效力人员：体恤周到、细心谨慎触动关键词：偶遇/体验式营销.营销清点/宣传渠道户外桔祥物豆豆、稻草人田园风趣十足.营销清点/宣传渠道平面开盘前造势突出“12345规划理念.营销清点/宣传渠道平面开盘宣传活动，借以宣传工程庄园特征.营销清点/宣传渠道网络幸福究竟是什么？就是在大连能拥有一套住房 房子里住着爱我的人远洋假日养生庄园剧情片面向对象：年轻人触动关键词：物质世界里的幸福追求.营销清点/宣传渠道二手房协作整合品牌二手房企业的客户信息进展深度发掘在房展会以及大型营销活动中外围聘用二手房销售人员，直接拉动客群.6.17 开心农场葡萄乐园现场体验区

15、开放营销清点/营销活动工程讲解开心农场体验葡萄乐园体验人民公社大院体验面向对象：中年夫妇触动关键词：上山下乡的岁月.营销清点/营销活动 5月7日起认筹启动，多层意向金为1000元，别墅意向金为10000元；6月25日开盘当天在销售中心还可以品糕点，参与投篮球、玩电动、吹泡泡等亲子游戏环节，现场气氛非常活泼火爆。当天成交9套合院别墅，90套多层洋房。2021.6.25 浩大开盘触动关键词：金石滩最低价产品.8.20-8.30 “假日欢乐谷，穿越侏罗纪庄园恐龙展面向对象：小朋友&妈妈营销清点/营销活动触动关键词：童趣.2021.9.17 活力采摘体验季营销清点/营销活动摘茄子，拔萝卜，偷菜大作战沙

16、滩游戏、摩托；烧烤会触动关键词：全家都能参与的休闲活动.营销清点/营销活动2021.10.13-10.17 大连秋展 虽未参展 胜过参展展会期间：来电量：40组/天；来访量：15组每天成交：8套联排，12套多层. 11月6日，远洋假日养生庄园样板段公开体验，远洋假日养生庄园与电台名嘴阿逗、糖糖和李萌跨界协作，三位电台名嘴导演的在别墅样板段上演，并同步直播,跟一切来宾分享。剧集间隙精彩文艺节目不断，击鼓传玉米等具有庄园特征的互动游戏爆笑全场，装满五谷杂粮的奖品小麻袋格外让人爱不释手。活动当天，到场客户约200组，销售联排别墅12套。11.6远洋假日样板段启幕 当天别墅销售12套营销清点/营销活动

17、.11.6远洋假日样板段启幕活动花絮营销清点/营销活动触动关键词：庄园活动/蔬菜新科技.11.6远洋假日样板段节选营销清点/营销活动触动关键词：养生步道/观星台.营销清点/促销手段假日养生庄园没有价钱促销，依然在庄园上做文章分地大行动一户一分地约60平有机种子大派送葡萄大学堂分发葡萄种子，聘请专家实践指点种植技巧.物业类型房型面积（平）总量（套）所占比例（%）已售量（套）去化率（%）别墅 联排 194-220 2813%2589%合院 180-195 9645%7073%总计 12458%9577%洋房 一房 50-60 8017%5063%两房 70-100 30065%18562%三房 9

18、0-110 8017%6581%总计 460100%30065%一期已推产品去化情况营销清点/去化分析月均销售别墅19套，多层洋房60套！总销超越3个亿！.营销清点/客群分析 目前工程的客户群多为开发区和大连市内的客户占到总体客群的75%，客源层次以私营业主开发区产业集聚区、企业高级管理者大连市内、政府机关任务人员、IT精英&高级工程师开发区产业集聚区较常见。置业目的为投资/度假/养生兼备为主。年龄分布较广泛，但以40-50岁社会中坚力量为主。其中，远洋会会员远洋老业主比例占到25%.客户群体多元化；远洋品牌效应非同小可. 品牌透视 区位条件 工程概略 产品力分析 营销清点 热销揭秘.热销揭秘

19、/SWOT分析远洋集团在大连多个热销住宅工程，品牌知名度及口碑良好工程地处三山环抱，自然景观秀美东北第一个一站式养生度假庄园“12345理念新颖整体规划业态齐全，针对客户群层面扩展；价钱较低，经济型产品，进一步扩展了客群工程内部规划有5000平生活配套，12年9月交房时即可开通营销活动充分利用利用集团旗下整合力量，配合养生度假概念，每次活动针对全民、全龄，活动效果突出工程同区域同种竞品仅有波尔多庄园一个，目前开盘未定，竞争压力较小工程的西南方是远洋创智高地，目前在售的仅是办公大楼和企业商务别墅，也会为工程带来客源 万达、海昌、华信、实德、一方等开发陆续入驻金石滩，这一地域升值势在必行工程针对客群主要为大连市内，与金石滩其他工程不同，受旅游季节影响较低地处金石滩葡萄沟，位置离大连市区和金石滩中心区有一定间隔工地管理较不规范，虽设有专门通道，但是在售楼处看房通道依然可看见大批施工建立人员经过产品类别称号花哨，但本质创新含量较低目前政策主要针对于投资型产品，势必会对工程呵斥影响工程主要针对大连客群，工程体量大，未来进一步销售存在饱和难