国际赛马场运动员公寓会所建设可研报告

1、 目录 TOC o 1-5 h z 第一章 总 论 . 31.1 项目概况与背景 31.2 项目建设的必要性 101.3 可行性研究报告编制的依据 . 111.4 可行性研究报告主要结论及建议 . 12第二章 市场调查与分析 142.1 南京市投资环境现状 14南京房地产市场发展现状 . 192.3 南京房地产业发展对策 212.4 南京市别墅租赁市场分析 . 25第三章 建设规模和建设内容 33建设规模 33建设内容 33第四章 环境保护及节能 36环境保护 364.2 节能 38第五章 项目实施进度 40第六章 财务效益测算 416.1 项目投资估算 416.2 项目租赁收入预测 476.

2、3 该方案的财务评价 47第七章 风险分析 51敏感性分析 517.2 盈亏平衡分析 537.3 防范风险对策 54第八章 结论与建议 56附表与附图 . 58第一章 总 论1.1 项目概况与背景1.1.1 建 设单位概况 南京钟山国际赛马场运动员公寓会所项目（以下简称运动员 公寓项目） 是由南京赛马置业有限公司投资开发的。 南京赛马置 业有限公司 （ 以下简称赛马公司 ）, 是为承建十运会马术和速度赛 马比赛场馆而成立的有限责任公司。 公司股东为： 南京红龙集团 （民企）和南京国有资产投资管理控股（集团）有限公司（以下 简称国资集团）。公司注册资本 7000 万元。2003 年，市政府采取市

3、场化运作的手段，通过挂牌出让土 地，吸收民营资本完成十运会场馆建设任务的方式来建设大型体 育设施。对座落在马群的马术场地块，拍价 2.34 亿人民币。由 南京国资集团中标。嗣后，吸收南京红龙集团为大股东（占 60% 股权），成立赛马公司建设十运会南京马术场。赛马公司先后又 投资 2 亿多元， 将南京马术场建成， 并交付十运会马术比赛无偿 使用。运动员公寓会所项目是马术场的二期工程。建设项目概况1、项目的地址概况马术场项目占地 78.75 万平方米， 规划用地性质为文化、 体 育、娱乐用地。地块坐落在本市栖霞区马群镇，东倚白龙山脉，西连仙林大学城，北眺紫金山麓，南接沪宁高速公路。该项目地 块靠近

4、游5,51W,55W,121W,309W等多路公交车站点；地铁二号线 也经过此处。此外，为马术场配套，南京市政府又专门新建了8车道的凯旋路、麒麟路、白水路，环绕马术场，可谓风景旖旎， 交通便捷，文化历史底蕴厚重。运动员公寓项目占地19.18万平方米，规划建设运动员公寓 39000平方米，运动员会所 6000平方米。项目地块位于赛马场 东面，公寓全部面向赛马场、高尔夫练习场，远眺紫金山，地势 高低起伏，自然条件优越。2、项目的基本情况马术场地块位于南京市东郊，位于国家级生态保护区紫金山 东麓，空气清新，自然条件优越，自古以来就是“紫气东来”的 风水宝地，也是南京悠久文化与自然相结合的绝版地块。地

5、块距离著名的南京中山陵风景区仅几公里，地处丘陵地带，风景秀丽。本地块距市中心新街口仅 10公里左右，南侧为沪宁高速公路，并有沪宁高速出口和南京地铁二号线出口， 近一两年内交通将更 为便捷。沪宁高速公路北侧为南京仙林大学城， 已有近二十所大 学入住，招生总规模已达 8-9万人，距离本项目仅500米。仙林大学城一角紫金山毛竹地块现状及周边特征：马术场地块是国有土地，部分集体所 有制用地，地上房屋建筑密度较小。地块西邻国家AAAA级风景区一一钟山风景区，景色秀丽。在该地块周围有“栖霞建设集团”开发建设的住宅小区太阳城、天悦花园、天泓山庄等，此外 还有高档别墅区帝豪花园、 紫金山庄等，以及法国雅高酒店

6、集团 投资建设的南京第一家按照超五星级酒店标准建造的南京索菲 特钟山高尔夫酒店；南临沪宁高速出口和南京地铁二号线站台， 临近还有江苏万泰集团投资建造的钟山国际高尔夫球场。钟山国际高尔夫外景图3、项目优势分析（1）开阔的场地，优美的环境。该项目位于南京城东紫金 山脚下，风景秀丽，空气新鲜，没有闹市区的喧闹和嘈杂，临近 有钟山国际高尔夫球场，有利于吸引高端消费者前往。（2）发达、便捷的交通系统。地块西临宁芜铁路，南临沪宁高速公路，离地铁二号线站点近，便于出行。南有51、55路公交线路直达新街口，西有 309路直通火车站，交通十分便捷。(3 )地块周围生活配套设施较齐全，有太阳城小学、马群 中学、中

7、国邮政、农业银行、美食馆和连锁超市等，居民生活方 便。此外天泓山庄、帝豪花园、紫金山庄等高档住宅区也提升了该地区的整体居住品质。帝豪花园外景图天泓山庄外景图项目劣势分析由于该项目为钟山国际马术场的二期工程，主要作为马术场的配套项目，项目不可出售，只能通过出租获得收益，为弥补建设期的投入，可米取预收 10年租金的方式获得出租收益。同时相应营销策略，采用“租赁 +马术俱乐部会员”的捆绑销售方 式，使承租人自动成为马术俱乐部会员，享受VIP贵宾会员待遇以吸引客户。1.1.3项目建设背景1、该项目的建设背景赛马在国内外都属高尚的运动项目，南京城东地区向来被看作是高贵之地，南京人特别注重的“紫气东来”的

8、情怀，形成了在城东这块风水宝地置业的风潮。马术场就坐落在城东地段一一 栖霞区马群镇，东倚白龙山脉，西连仙林大学城，北眺紫金山麓， 南接沪宁高速公路。未来这里将成为基础设施完善、 人气兴旺的 城市新商业、娱乐、休闲区。（1）马群镇概况分析马群镇位于栖霞区南部、紫金山东麓，东部与亚东新区（仙林农牧场）和江宁县相邻，其他三面环 接玄武区。马群镇距中山门仅5公里， 素有“南京东大门”之称，宁杭公路、 环陵公路、宁栖公路、宁芜铁路等穿 境而过；沪宁高速公路和南京绕城公 路在此交汇，建有华东地区最大的公 路互通立交桥，是连接国道、省道的重要枢纽。依托独特的地理 位置，根据南京市城中有山、山外有城的城市建设

9、规划，以沪宁 高速公路互通立交为中心，创办经济开发区，设立金融行政服务、 高新技术、 旅游度假和科工贸综合开发等 4个功能区。 向东直达 上海，沿绕城公路和机场高速公路向南 35 分钟即可抵达南京禄 口国际机场， 向北紧邻长江二桥和新生圩外贸港， 有着显著的区 位优势和优越的发展环境。（2）仙西新城区的辐射作用 南京为六朝古都胜地，历史悠久，声誉卓著，名扬四海，南 京马术场项目临近南京规划中的城市副中心区仙西新城区 中心区，四面环路，交通便捷，它将成为新城区肌理中重要组成 部分。马术场项目的建设将为仙西新城区商业和房地产业的拓展 以及对马群地区的影响提供了历史性的机遇， 其规模和先期建设 的交

10、通、配套优势也使其对新城区的城市形态和肌理具有 “定位” 的作用。南京马术场所处的位置是房地产业投资的理想风水宝 地，将吸引南京偏好城东的中、高收入消费者，提升马群地段的 文化层次，有利于改善南京市“东大门”的面貌，促进南京的和 谐发展。（3）地铁 2 号线的动工根据南京市现有城市总体规划， 南京将规划建设 6 条总计长 约 139 公里的城市轨道交通线路。其中 1 号线，即南北线，共长 24.8 公里，已于 2005年 9 月正式通车。 2 号线，即东西线，长 约 25 公里，主城区内长约 17.3 公里，由河西经北河口、汉中门 大街、汉中路、中山东路、宁杭公路至仙西新城区，为主城东西 向主

11、干线，将于 2009 年完工并投入使用。马术场距地铁站出口较近，地块东面即为沪宁高速的出口连接线（从该段高速公路至中山门完全免费），交通状况将极为有利，无论是自驾车出行还 是利用公共交通抵达主城区中心、主要商业中心都相当便捷。从北京、广州、上海等先通地铁的城市来看，地铁的开通使 站点周边楼盘瞬间增幅达 15%25%有的甚至超过30%影响范 围大约为2公里。地铁二号线经过马群，并在马群有地铁站出口， 极大地方便人们的出行，吸引人们前来安家置业，这样的优势势 必会在房价中体现。因此，南京地铁二号线的开通，将会给地铁 沿线的房产销售价格和需求带来很大的上浮空间。目前南京市房地产价格一路上升，未来几年

12、周边配套设施的改善，特别是宁杭高速公路马群段的改造和地铁二号线通车将给项目销售价格很 大的上升推动。（4）居民可支配收入的增加2005年全国27个省会城市调查资料显示：27个省会城市居民人均可支配收入平均为11014元，年人均可支配收入超过13000元的城市有 4 个，其中南京居于第三位。根据南京市统计 局相关数据表明， 去年截至 10月份, 南京城市居民人均可支配收 入达到 12593元,同比增长 23.5%,超过 2004 年全年的 11602元。 收入的增长使消费能力进一步增长。 110 月城市居民人均消费 支出 8939.54 元。居民的消费性支出额的增幅比往年提高。 在消 费额增加的

13、同时， 居民的消费结构和消费的档次也发生了较大的 变化，居民在食品、交通通信、服务性消费、旅游、教育方面的 消费呈现热点， 生活质量逐步提高。 原本似乎只属于贵族的活动 正在成为广大赛马爱好者的一项休闲运动。项目建设的必要性南京市为江苏省省会，中国历史六朝古都闻名于世，是江 苏省政治、经济、文化中心，也是我国重要的综合性工业、电力 工业、高科技教育基地和长江三角洲地区仅次于上海的大商埠， 被评为中国城市经济综合实力“五十强”第七名和城市投资硬 环境四十优之一，在海内外具有较高的知名度和声誉。从总体经济发展看，根据南京市国民经济“十五”计划和2010 年远景目标纲要精神，房地产业特别是集商业、旅

14、游、娱 乐、酒店式公寓等于一体的大型综合开发项目已成为城市存在和 发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之一。此外，马术 场项目的开发建设还在一定程度上给南京带来了很大商业契机， 促进了南京的经济和体育事业的发展。 运动员公寓作为马术场的配套项目有利于增加整个项目的完整性。投资消费环境的需求。A、中国加入 WT加后，南京市政府加大招商引资的力度， 每年大批海内外企业、实业、超市纷纷落户聚集南京，纷纷寻求 投资、商贸、商务的环境。投资运动员公寓本身也可以为投资者 带来丰厚的回报。B随着区域经济水平的提升和人民生活水平的提高，中高 收入阶层已不仅仅满足于居有定所， 而对居住环境和生活品质提 出了

15、更高的要求。 尤其是一些成功人士甚至对一些有挑战性的休 闲活动偏爱有加，比如：骑马、参加马术学习班等，这些人都为 马术场带来生机和活力。 运动员公寓的开发使得承租的这些高端 客户能够充分享受马术场内的高尔夫、 垂钓、 赛马等各项高尚休 闲活动，创造出更高的生活品质。可行性研究报告编制的依据1、南京市规划局建设工程规划许可证 （编号： 宁规城东建筑 20050003 号、宁规城东建筑 20050004 号、宁规城东建筑 20050008 号）2、国有土地使用权证（编号： 宁栖国用（ 2004）第 06606 号、第 06607号、第 06608号、第 06609 号、宁栖国用（ 2005） 第

16、00385 号）2、国家有关的建筑设计规范与准则；3、项目用地范围红线图及外部条件规划图；4、项目总平面图；5、建设单位对本项目建设情况的说明及其他有关材料。可行性研究报告主要结论及建议1.4.1 主要结论 房地产业是南京市第三产业的核心产业之一， 房地产业的发 展一直受到南京市委、 市政府的高度重视。 马术场项目是自房地 产“新政”实施后，在南京房地产市场健康稳定发展的大环境下， 推出的适应市场需求的大型的综合性开发项目， 这是项目成功的 关键。作为马术场项目二期的运动员公寓项目总体创意独特， 高 起点、高品位的建筑设计和整体布局， 既能满足大型赛事的承办 需求和富裕阶层对休闲、 娱乐的要求

17、， 又能满足顾客对周边环境、 自然景观、交通道路、配套设施的潜在需求。加之未来 3-5 年时 间内赛马运动、 高尔夫运动及别墅市场整体经营前景良好， 经可 行性研究与分析表明， 本项目开发经济效益较好， 项目的总体策 划是理想的、可行的。1.4.2 问题和建议 （1）加强运动员公寓项目的经营管理，凸现自身区位良好、 交通便利、景观优势等条件，争取今后能取得好的业绩。（2）争取银行或其它金融机构对项目的进一步理解和重视，力求取得较大数额的贷款，解决资金问题。3）重视项目的整体规划设计和经营管理。第二章 市场调查与分析南京市投资环境现状今年一季度以来，南京市实现地区生产总值 605.93 亿元，

18、按可比价计算，比上年同期增长 15.4%。其中，第一产业增加值 17.34 亿元，增长 3.4%；第二产业增加值 295.44 亿元，增长 18.6%； 第三产业增加值 293.15 亿元，增长 13.0%。今年开局以来，南 京各项税费收入呈现出多年来罕见的低速运行走势，受其影响， 全市财政收入形势不容乐观；金融机构信贷收支保持平稳运行。1、税费收入增长情况各项税费收入同比增长 7.4%。1-2 月，全市国税、地税、财 政累计组织各项税费收入 105.75 亿元，同比增长 7.4%，这是近 年来我市各项税费收入增长速度首次回落至一位数，与往年相 比，增幅回落幅度较大。 其中三次产业税收累计完成

19、 90.69 亿 元，仅增长 5.9%，增幅回落至近年来最低水平。究其原因，主 要是受第二产业税收增幅出现下降因素影响， 1-2 月全市第二产 业税收完成 46.25 亿元，同比下降 5.2%，其中占第二产业税收 比重 86.6%的工业完成税收 40.04 亿元，同比下降 9.5%。第一、 三产业分别完成税收 0.38 亿元及 44.06 亿元，增幅分别为 65.2% 及 20.4%。 1-2 月全市社会保险基金等各项专项收入累计完成 15.06 亿元，增长 17.5%。2、财政收入增长情况财政收入同口径增长 13.6%。1-2 月，全市累计实现财政收入 95.39 亿元 ,同口径增长 13.

20、6%，增幅回落至近年来同期最低水 平。其中一般预算收入、上划中央收入、基金预算收入分别完成 40.04 亿元、 39.60 亿元及 15.75 亿元，增幅分别为 11.2%、7.9% 及 39.3%，比重分别为 42.0 ：41.5 ：16.5 。1-2 月，全市累计完成财政支出 35.85 亿元，同比增长 23.6%， 其中累计完成地方一般预算支出 21.39 亿元，增长 10.7%。1-2 月，全市一般预算收入与省内 13 个市对比情况不容乐观， 增幅与位居首位的盐城市（ 42.6%）相比差距较大，与位居末位 的镇江市 11.1%相比仅高出 0.1 个百分点，名列倒数第 2 位，与 全省平

21、均增幅水平 19.5%相比相差 8.3 个百分点；绝对额仍位居 省内 13 个市第二位，比位居首位的苏州市 73.03 亿元少 32.99 亿元。各项税费收入同比增长 7.4%。 1-2 月，全市国税、地税、财 政累计组织各项税费收入 105.75 亿元，同比增长 7.4%，这是近 年来我市各项税费收入增长速度首次回落至一位数，与往年相 比，增幅回落幅度较大。 其中三次产业税收累计完成 90.69 亿元， 仅增长 5.9%，增幅回落至近年来最低水平。究其原因，主要是 受第二产业税收增幅出现下降因素影响， 1-2 月全市第二产业税 收完成 46.25 亿元，同比下降 5.2%，其中占第二产业税收

22、比重 86.6%的工业完成税收 40.04 亿元，同比下降 9.5%。第一、三产业分别完成税收 0.38 亿元及 44.06 亿元，增幅分别为 65.2%及 20.4%。1-2 月全市社会保险基金等各项专项收入累计完成15.06亿元，增长 17.5%。3、金融运行情况金融保持平稳运行。 2 月末，全市全辖金融机构吸纳各项本 外币存款余额 5453.17 亿元，较年初净增 229.20 亿元，增长 4.4%， 比上年同期提高 3.3 个百分点。其中企事业单位存款余额达 2453.45 亿元，较年初净增 6.50 亿元，增长 0.3%，与上年同期 下降 3.9%相比，出现了扭转局面；居民储蓄存款继

23、续保持了较 快增长势头， 2 月末其余额达 1833.15 亿元，较年初净增 156.94 亿元，增长 9.4%，增幅与上年同期持平。2 月末，全市全辖金融机构投放各项本外币贷款余额达4752.82 亿元，较年初净增 146.22 亿元，增长 3.2%，增幅比上 年同期提高 1.2 个百分点，其中中长期贷款余额达 2452.27 亿元， 净增 83.63 亿元，增长 3.5%，增幅比上年同期提高 0.8 个百分 点；短期贷款余额达 1780.92 亿元，净增 60.42 亿元，增长 3.5%， 增幅比上年同期提高 1.4 个百分点。4、南京固定资产投资情况南京市统计局所提供显示： 2006 年

24、一季度南京市 500 万元以 上城镇固定资产投资 231.3 亿元，增长 17.9%。投资构成看：设备工器具购置增速明显。一季度，在城镇固 定资产投资中：建筑工程 124.9 亿元，安装工程 11.62 亿元，设备工器具购置 43.76 亿元，其它费用 51.02 亿元，增幅分别为16.6%、13.2%、113.1%和-16.4%。从产业分析看：第一、二产业增长较快，增幅均高于全省和 全国平均水平， 第三产业增幅较为缓慢。 一、二产分别完成 0.14 亿元、 90.99 亿元，增幅分别为 100%、41.8%，其中：工业 90.88 亿元，增长 42.3%，高于全省增幅 7.3 个百分点，比全

25、国平均增 幅高 11.1 个百分点。在工业行业中，增幅较快的行业有金属制 品业、交通运输设备制造业、仪器仪表及文化、办公用机械制造 业和电力、燃气及水的生产和供应业等，分别增长487.8%、464.0%、 477.7%和 60.1%。全市三产完成 140.14 亿元，增长 6.2%，在三产中，增幅排 前三位的行业为：租赁和商务服务业、科学研究、技术服务和地 质勘查业以及卫生、 社会保障和社会福利业， 投资额分别是上年 同期的 11.6 倍、 10.6 倍和 4.7 倍，增幅下降的两个行业有：文 化、体育和娱乐业、 水利、 环境和公共设施管理业， 增幅分别为： -89.2%和 -53.3%。房地

26、产业虽较上年同期有所增长， 但增幅低于 全省 11.2 个百分点，而交通运输仓储业完成 22.48 亿元，增长 44.6%，比全省的增幅高 39.7 个百分点。在南京市的三产中，房 地产业所占的比重最大为 55%，其次为交通运输仓储和邮政业为 16%，第三为水利、环境和公共设施管理业为12%，由此可见，虽然有的行业增速迅猛， 但是占三产的比重较低， 而所占比重较大的两个行业房地产业和水利、 环境和公共设施管理业增幅的降 低是三产增幅较低的主要原因。从资金来源分析看：利用外资增长迅速，国家预算内资金下 降。一季度资金到位 421.04 亿元，同比增长 11.9%，其中上年 末结余和其他资金来源以

27、及国家预算内资金呈下降态势， 分别下 降 12.6%、 20.7%和 62.2%；利用外资增长迅速，增长 103.0%， 国内贷款和自筹资金分别增长 26.3%和 40.0%。从新开工项目的情况看： 06 年一季度城镇规模以上新开工项 目启动早，规模扩大。一季度新开工个数为 366 个，总规模为 356.82 亿元，完成 62.9 亿元，增幅分别为 67.9%、 158.2%和 106.5%，新开工项目情况明显好于上年同期。 在一季度的新开工 项目中，电力、燃气及水的生产和供应业的施工个数、规模和完 成的增幅分别为 150.0%、 366.7%、130.8%，增幅较快的原因主 要是南京中燃城市

28、燃气公司、 港华燃气有限公司、 华冠热电有限 公司项目的陆续开工，仅此三个项目的计划总投资就达 8.3 亿 元；交通运输仓储和邮政业的新开工个数、 规模和完成情况也较 好，开工个数虽与上年持平，但规模和完成的增幅分别为 81.0% 和 71.7%，其中规模较大的项目有：长江三桥的天后村互通、九 州通物流技术开发有限公司的物流中心以及南京东扬工业设备 仓储有限公司的厂房建设。南京房地产市场发展现状1、房地产开发投资总体保持平稳增长2005 年，南京房地产开发投资在基数较大的基础上继续保持 平稳增长，全年实现房地产开发投资约 300 亿元，同比增长 10% 左右，在全市固定资产投资中，房地产开发投

29、资约占23%。在供销方面： 2005年南京商品房上市量约 800 万平方米，比 2004年 有所减少，但是规模适中；完成销售 900 万平方米，同比增长约 10%，增幅有所减缓，但是与其他同等规模的城市相比，南京房 地产销售量增长的幅度居于第一方阵。 同期， 二手房市场交易量 在 440 万平方米左右，同比略有增加。房地产税收与交易量、交 易额同步增加，房地产业继续发挥了地方经济的支柱作用。2、经营性用地土地出让市场运行总体平稳， 供应结构基本合 理2005 年，南京市经营性用地土地出让市场运行总体平稳，土 地供应充足，供地结构有所调整。土地出让成交总量大幅增加， 供应结构基本合理。在供地总量

30、上， 经营性用地出让成交幅数、 面积比上年有大 幅增加，实际成交地块 98 幅，面积 613.1 公顷，比上年增加 335.7 公顷。全市出让的土地中，住宅用地面积 468.9 公顷，占 76.5 ； 其次是商业办公混合用地，成交面积 131.7 公顷，占 21.5 。 非住宅用地供应较上年有所增加， 基本适应南京市经济发展和产业结构调整的需求。主城和江宁是土地交易最活跃的地区， 成交面积占全市成交 总面积的 76.6 。主城全年成交面积尽管占全市总成交面积的 39.8%，但同比下降 15 个百分点，而仙林同比提高了 10 个百分 点，反映土地供应开始向近郊区转移。3、市场供需总量相对平衡，价

31、格上涨趋缓 房地产市场供需均衡， 住房价格基本稳定。 全市商品房累计 上市 1062 万平米，同比增长 3.6%，实现商品房合同销售 904.4 万平米，同比增长 11.9%。2004 年以来，全市住宅供销比始终保 持在 1.1 1.3 ：1之间，处于合理区间内，供需基本均衡。 2005 年全市商品住宅均价 4403 元/ 平米，同比增长 2.8%，房价已基 本稳定。4、房地产新政对稳定楼市的影响作用已逐渐发挥 总体而言，新政在抑制南京房价的快速上涨方面作用还是比 较明显的。 今年一季度， 南京住宅成交均价为 4100 元平方米， 而去年一季度全市不含政策性住房的住宅成交均价为 4235 元

32、平方米，去年全年全市的住宅均价为 4400 元平方米左右。从 市房产局的成交数据上看， 南京房价在去年四月份之后曾经一度 处于下降的状态，此后基本保持平稳，没有大起大落，全年的住 宅均价涨幅为 3.5%。而另一项统计显示，去年 1-11 月，大约有 51%的楼盘销售均价出现了增长， 这个数字比 2004 年下降了 23%， 而涨幅的主导范围由 2004 年的 10%-50%区间下降到了 5%以内。但是从今年开始， 随着楼市出现回暖的趋势， 房价上涨的势 头重又显现，这是由多方面原因造成的：其一，新政后，一度被压抑的购房需求出现了反弹。不少老 百姓在新政实施之初持币观望， 希望等待房价下降， 市

33、场需求受 到了压抑。其二，由于宏观调控后市场竞争进一步加剧， 一些开发企业 纷纷在提高产品品质上下工夫， 以期在市场上脱颖而出， 从而导 致其开发成本有所增加。 此外， 地价及部分建材价格总体仍在上 升。在市场不好时，开发商可能不敢轻易提价，只能以降低利润 的方式保持价格平稳， 而市场一旦回暖， 提价便进入了议事日程； 其三，宏观调控的威力有所削弱。一个典型的例子是，去年 在宏观调控的背景下， 有关部门曾倡议南京的开发商将房价涨幅 控制在 5%以内，但是随着时间的推移，这一倡议已经变得毫无 约束力。南京房地产业发展对策1、编制房地产行业发展规划 组织相关部门，统筹城市用地、城市环境容量、城市基

34、础设 施承载力、人口规模，综合权衡城市的社会效益、经济效益和环 境效益， 完成南京市房地产行业发展规划的研究与编制工作， 调 控全市房地产用地布局和规模， 房屋及配套的开发建设以及市场 供应结构。 结合“一城三区”城市发展布局， 构建以“主城居住圈”、“次中心居住圈”和“郊区居住圈”为载体的现代城市居 住格局；完善“居住圈”综合配套，强化独立运营功能；构建快 速公共交通体系，加强“居住圈”与城市整体的有机联系。2、完善健全市场体系繁荣增量市场、搞活存量市场、培育租赁市场。保持稳定的 增量房市场，加强综合配套，成片建设，实现规模经营，兼顾不 同层次居民的住房消费需求， 开发建设多类型、 多档次、

35、多元化、 适销对路的商品住房； 消除房改房政策性壁垒和障碍， 全面搞活 存量房市场；加强房屋租赁的登记备案，降低租赁税费，规范租 赁服务，鼓励住房承租权上市交易。给予政策倾斜，鼓励房地产 开发企业增加长期投资。3、完善政策法律法规适应房地产发展需要，及时出台规范房地产业发展的法规， 完善房地产开发用地、征地建设、经营交易、物业管理和产权登 记管理等一整套房地产市场法规规章体系，指导、规范、约束、 调节房地产投资者、经营者、产权人、经纪人的行为，维护市场 秩序。4、建立综合调控机制加强部门工作联系，建立联席会议制度，打通房地产业管理 链，超前研究房地产业发展有关问题。加强规划导向作用，细化 规划

36、编制层次， 指导土地储备与出让， 发挥土地开发的规模效应、 整体效应、协同效应。加强土地储备与出让管理工作的研究，建 立土地出让收益的分配与转移机制， 实施带条件出让地块的试点 工作，解决竞价出让导致地价过高的问题；建立房屋储备机制， 通过中低价商品房房源的转换， 增加房地产市场供应弹性， 建立 房地双向调控机制。 加强房地产信贷监管， 对符合条件的房地 产开发企业与项目给予继续信贷支持， 合理控制住房信贷比例与 条件，发挥金融的杠杆调节作用。5、抓好可控环节的计划调控 以需求为导向，制定并下达住宅用地年度供应计划、拆迁年 度计划、住房保障年度计划。 合理安排土地投放总量、 投放区域、 投放时

37、序，调节资源配置和市场预期，保持土地一级市场稳定； 合理安排全市征地拆迁总量和进度，避免刚性需求短期过快释 放，稳定房地产市场供需；合理安排住房保障的建设规模，解决 中低收入被拆迁困难家庭住房困难。6、建立了房地产预警预报体系和信息披露制度 建立房地产开发信息采集、分析、发布渠道，及时准确反映 房地产运行状态， 实现房地产开发， 房地产市场交易， 城市规划、 房屋建设、统计、金融、税务以及企业间信息的互连互通。定期 发布住房供应量信息、 房地产开发进度信息、 市场交易及价格信 息，促使市场配置以需求为导向，引导开发企业理性投资，购房 者理性消费。7、加强市场要素管理，加强建筑质量监管 加强房地

38、产开发企业资质管理和开发项目审批管理，推进业 主工程款支付担保制度和工程质量保险制度。 整顿和规范房地产 市场秩序，查处开发、交易、拆迁、中介服务和物业管理中的各 种违法违规行为。 加快完善信用档案体系， 建立企业信用的查询、 评估、失信制约制度。 健全房地产服务体系， 积极发展独立公正、 规范运作的专业化房地产服务机构。 推行房地产从业人员上岗培 训制度，树立行业诚信经营氛围。实行房屋质量重大事故一票否决制。探索行之有效的管理机 制，形成“以开发为主体，以设计为先导，以施工为基础，以监 理为保证，相互制约、密切配合”的工作机制，有效保证住宅工 程质量水平，减少质量投诉。制订关于住宅质量、创“

39、无渗漏” 工程等方面内容的规范性文件，提高建筑部品化、标准化、工业 化率，推进住宅产业化，提高建筑质量。8、完善住房保障体系，加大“三房工程”建设力度 一是创新保障机制。 加强对住房保障程度、 保障人群的研究， 提高对住房保障“社会”“经济”二元性认识， 改变单一的房屋 保障方式， 探索通过发放住房补贴、 购房贴息解决中低收入家庭 住房问题的新途径， 建立综合保障体系。 二是坚持“三房工程” 建设。每年按照既定比例保持适当的建设和供应规模， 丰富中低 价商品房市场调节功能，加强经济适用房保障功能。“三房工 程”供应量占房地产市场供应总量控制在 25左右，其中中低价 商品房 15，经济适用房的建

40、设量 10，廉租房的比例控制在 11以内。 完善中低价商品房与经济适用房建设管理。 中低价商 品房坚持“分散为主， 集中为辅”的原则， 主要通过出让地块切 块配建方式解决。 加强经济适用房供应对象监管。 三是研究保障 性住房可持续发展问题。 加强保障性住房集中区周边与产业发展 布局的协调与联系，在规划选址和建设过程中，充分考虑服务、 教育、商业、就业、公共交通配套设施建设，完善保障性住房集 中区的城市综合功能。南京市别墅租赁市场分析由于运动员公寓项目所采用的建筑形式以独立别墅、 双拼别 墅形式为主，因此我们针对南京市的别墅租赁市场状况进行分 析。1、南京别墅市场概况南京别墅的起始时间追溯到 1

41、992 年，当时以 3000 元/ 平米 起售的养龙山庄， 开发商大胆把欧式风格的别墅引进南京， 让南 京人品了一把鲜。同期出现有还有豪宅帝豪花园、东方花园。南 京别墅的变迁过程分为四个阶段：高潮、低潮、升温、热潮。一 个新生事物刚出现就达到高潮肯定很难持久，很快 1992 年轰轰 烈烈的别墅高潮因为一些政策原因开始回落工一连几年出现了 低潮。到 2002 年， townhouse 的出现很快带热了别墅市场，而 2003 年南京城市内外的快速通道形成的经 5 纬 8 路网，一下子 让近郊的别墅开始升温，并持续到了 2004 年。在供应的形态上，南京别墅 2006 年会逐渐由经济类别墅向 中高档

42、别墅市场转变， 这是市场发展的一个必然趋势， 价格上仍 有较大的上涨空间，且全年的涨幅会高于整个房地产市场的涨 幅。2、南京别墅的供需状况 南京目前已供应上市的别墅总数（联排、双拼）仅 200 万平 方米左右，在城市住宅总面积中不足1.5%，所占比例相当低。在 2003 国土资源部叫停别墅用地供应后，南京别墅开发商放缓 开发速度，延迟产品上市时间，使别墅供应量持续减少。“物以 稀为贵”， 这是南京别墅价格近两年持续高走的内在原因。 江宁 有的别墅价格年增长率超过 20%。而按照上海、广州等地区的情 况。别墅年价格增长率约在5%-10%或一个售房周期上浮约10%-15%。而且，随着经济持续发展，

43、南京别墅消费群体将不断 成熟，市场需求量将有明显增长。根据预测， 2005年至 2007 年南京每年的别墅供应量分别是 45 万平方米、 15 万平方米和 15 万平方米， 合计为 75 万平方米； 而这三年别墅的市场需求总量为 85 万平方米，这意味着，未来 三年南京的别墅供应缺口总量高达 10 万平方米。由于今后可供 开发土地不多，开发商为了提高售价延期上市。在需求市场上， 2004 年和 2005年，随着别墅大战加剧， 消费能力被激发， 至 2006 年随着供需矛盾的缓和，优质别墅将在别墅叫停的背景下上涨， 需求量可能会相应暂时时被人为抑制。大量优质优价别墅的上市， 将对原有价高质低的空

44、置别墅造 成冲击，资金实力不强、质量不高的楼盘将更为艰难。但 2005 年以后， 南京别墅市场的供应量失衡将逐步改善， 长江三桥的建 成为江北别墅项目带来实质利好。 宁杭高速公路三期贯通， 将释 放溧水远途别墅项目。 南京的别墅市场江宁的翠屏山、 将军山一 带是供应的主力。去年下半年，南京别墅的供应分布是：江宁占 90左右；江北占 6左右；汤山占 2左右；宁南和亚东板块 各占 1左右。据预测， 在未来一段时间里， 江北板块的别墅项目会有比较 大的“动作”。估计这里的别墅供应量将会达到 40 万平方米左 右。而传统的江宁板块，虽然体量依然较大，但供应份额却缩至 70左右。 城东版块的别墅类产品本

45、来就稀确， 在别墅类土地禁 止出让的宏观背景下，价格将继续攀升。3、南京的别墅消费发展趋势 从某种程度上看，当前南京的别墅消费呈现出三大趋势。别墅供应量在未来几年将逐渐减少虽然南京别墅市场的上 市量增长幅度非常大， 但所占市场份额不足同年商品房上市量的 10，就南京这一省会城市来说， 别墅的供应量相对还是较小的。别墅禁地政策的推行将使别墅的稀缺性更进一步得到体现， 因此，未来几年的别墅供应量仍然不会放大， 供求关系会趋于平 衡甚至逆转。土地升值对别墅升值产生很大影响从其土地价值上看，别 墅的容积率一般都较低， 所占有的土地面积较大， 而南京目前的 土地价格下降的可能微乎其微， 未来土地巨大的升

46、值空间目前已 经有所显现。 2005 年上半年仙林挂牌的二幅容积率 0607 的别墅用地，市场价格已超过 92 万元亩，就是很好的例证。 目前江宁、江北、汤山亚东、边城等别墅板块的别墅项目，随着 南京市进一步加大新城区的建设力度，升值潜力相当可观。需求原动力不断增强， 别墅价格具有较大的升值空间无论 是第一居所类的别墅， 还是度假型第二居所类的别墅， 是居住消 费的最高形式， 是每个有经济实力人士的追求目标， 随着经济不 断发展，这批新贵一族正不断扩大， 再加上海归人员的不断增多， 因而未来的别墅需求会不断增大， 另外从投资需求角度看， 投资 别墅的客户基本上自有资金的实力较强， 实际购买力受

47、政策影响 并不大，一旦心理观望期过去，投资比例会反弹，甚至上升，再 加上别墅供应受土地政策影响， 尽管短期投资比例和换手率不会 太高，但中长期来看，别墅一定会有更大的升值空间。十年来，中山风景区这个南京巨大的“绿肺”孕育了许多响 当当的别墅部落。 除了紫金山东侧山脚下帝豪花园， 还有紫金山 北麓的东方花园别墅、音乐台南侧的紫金山庄等等。紫金山东麓环陵路一线，一批高端物业如天泓山庄、万泰钟 山高尔夫、国投马术场、阳光聚宝山等项目快速实现着东郊 豪宅的延续。4、类似房地产项目租售价格调查 经市场调研，类似房地产项目状况及租售价格如下：（1）帝豪花园别墅 帝豪花园别墅位居南京尊贵宝地钟山风景区，越过

48、紫金 山的东麓，古树婆娑，碧水荡漾， 14.8 万平方米的纯自然生态 环境，绿化面积高达 80%，前临碧波清澈的水库，背倚天蕴神秀 的表山，风水独佳。整个小区全为欧式建筑风格， 共计 15 种款型，各种款型俱为 建筑大师呕心砾血之巨作， 面积为 190平方米到 500 平方米不等， 建材精良，尽显高尚王者气派，与整个中山陵风景区浑然天成， 合为一体。帝豪花园的涉外率高达 90%以上，住户来自 11 个国家和地区。 帝豪花园以美元论租金，一期低的 2500 美元月，二期木质别 墅租到 3000 美元月。 2005 年 4 月 28 日成交的帝豪花园 7 幢 别墅拍卖价格为每平方米约 20000

49、元。（2）紫金山庄 紫金山庄处于“南京绿肺”中山陵园风景区的内部， 坐 落在音乐台南侧，周围山林环抱，鸟雀时鸣。这里的大气、水和 噪声三项污染指标， 均低于联合国文化保护区的标准， 山庄内植 有数十种名贵植物， 整体绿地规划， 居住环境的优越南京堪称绝 版。山庄由周界红外线报警、 彩色摄像监控及园区道路监控系统 “武装”起来的全封闭别墅群。 紫金山庄是德基房地产公司开发 的早期项目， 建造时间略迟于帝豪花园， 占地总面积约 11474 平 方米，房屋总建筑面积约 8100 平方米，花园面积约 5600 平方米， 占山庄总面积的 49。包括错层、分体形式的别墅 17幢，共 40 套。每套建筑面积

50、在 150450 平方米，每幢又拥有一个 200600 平方米的草坪。紫金山庄的长期租赁价格为每户每月 2500 美元 3500 美元， 在经过了多年的租赁， 最近在对外保密的情况下， 即将开始低调 销售。预计售价约为 2.8 万元平方米， 整幢别墅价格将会超过 1000 万元。（3）钟山国际高尔夫别墅钟山国际高尔夫项目， 占地 3671 亩，内含可承办国际赛事的 标准 18 洞高尔夫球场、灯光球场和 200 多幢顶级别墅，以及五 星级酒店、度假区等。该项目背依紫金山，四面为环陵路、 312 国道、绕城公路、马群立交等交通 要道所环抱，从市中心至此 只需 20 分钟，交通便利，占尽天然地利优势

51、。钟山国际高尔夫别墅一期由美国 BLA公司、EDSA公司、美国 贝尔高林公司、GaryPlayer、WATG公司、上海高力国际等六大 世界顶尖团队联袂打造。 外立面风格主要借鉴了西班牙式、 意大 利式和美国怀特式三种建筑风格的精华， 每套别墅风格不同， 个 性化极强， 同时考虑到中国的审美情趣和文化特色， 添加了部分 中国传统元素，满足不同性格、不同年龄阶段，不同行业顶级人 士，可谓不折不扣中西合璧的顶级别墅。目前，钟山别墅只推出 了 19 栋，从预订情况看已不能满足需求， 价格约为 2.5-3 万元 / 平方米。在租赁市场中，高档别墅类产品的市场一直处于供不应求的状态，租赁价格居高不下，现举

52、例如下:案例瑞景文华香溪月园别墅地理位置江宁将军大道仙林大学城建筑面积270平方米266平方米产品双拼别墅构成，建筑风格较为普通独栋别墅户型5室3厅3卫5室3厅3卫租赁价格20000元/月16000元/月装修状况高档装修无装修其他热水淋浴器，电话,空调,彩 电,冰箱,洗衣机,家具无设施案例金陵家天下紫金山庄地理位置仙林城东建筑面积320平方米425平方米产品英式独立别墅，内含三套卧房美式独栋别墅户型6室3厅3卫4室3厅3卫租赁价格21800元/月35000元/月装修状况高档装修高档装修中央空调，高档红木家具，其他大金中央空调，锅炉,设 热水系统、另有530平方私施全。另有600平米花园 家花园

53、案例帝豪花园别墅紫金山庄别墅地理位置城东城东建筑面积298平方米373平方米产品独立别墅木结构独栋别墅户型4室3厅3卫4室3厅3卫租赁价格2600美元/月25000元/月装修状况高档装修高档装修其他中央空调，热水系统、另有400平方私家花园、车库大金中央空调，锅炉,设 施全，另有500平米花园经过测算，上述案例中别墅每平方米年租金分别为817.5元、721元、888元、988元、837元、801元，平均租赁价格为842元。由于另须收取物业管理费用，因此净租金收入大约为 90% 左右，即每年750元/平方米。第三章建设规模和建设内容3.1建设规模根据建设工程规划许可证及南京马术场项目规划用地红线

54、图确立如下规划设计条件：规划总建设用地平方米787517.3运动员公寓项目建设用地平方米191801.4运动员公寓平方米39000.00运动员会所平方米6000.00拟建项目地上总建筑面积平方米45000.00容积率0.233.2建设内容整个赛马场项目由香港利安顾问公司设计，现已完成一期工程，包括：看台区、马厩区、赛道区、广场区等，目前二期运动 员公寓项目即将动工建设。运动员公寓项目建设包括运动员公寓、会所、道路、园林小品、配套公用设施等几个主要部分。 项目占地面积19.18万平方 米，地上总建筑面积 45000平方米，容积率 0.23，公寓、会所 均为精装修，配备家具、家电设施等。目前赛马场

55、项目已建的项目有： 1马厩区：8幢二层框架结构马房依山而建，错落有致， 每幢建设有54间马舍，马厩区同时可容纳 400余匹马入住。马 舍内有自动饮水器，有冷、热水供应，门窗上设有马匹探视洞口。 马舍通风采光具佳，并设有鞍具室、饲养员办公室、卧房等。室 外配有洗马台、遛马圈，四周用钢丝网片全封闭隔离，对马保护 有加。马厩区不仅吸收了国际领先马房的设计精髓，而且处处体现以马为本，勘称亚洲顶级马房。2、赛道区：从设计到施工都采用了国际最先进的技术标准， 是亚洲唯一集马术和速度赛马四大项比赛于同一赛场的综合设 施。其中：速度赛道由1850米长、35米宽的草道，1650米长、 25米宽的沙道，1700米

56、长、10米宽（含4米绿化带）的救护道， 1750米长、9米宽的训练道组成。跑道结构合理科学，即使大雨 滂沱也不见积水，照常比赛。60米X 90米的场地障碍和盛装舞步比赛场和60米X 70米准备场均按奥运会场地要求兴建。赛道 和障碍舞步场地均有一流的排水系统和喷灌系统，旱涝无误。三日越野赛道总长3.8公里，由亚马联秘书长、国际马联认证设计 师金一弘、朴正午设计并监理，其坡道、弯道、环境、景观、障 碍设施等浑然一体，不仅蔚伟壮观，而且达到国际赛道标准。赛道区主看台区3、宏伟大气的主看台区： 总建筑面积5.3万平方米，由北 主看台与亮马圈组成，主看台为 6层框架结构，亮相圈3层，设 有观众看台和贵宾

57、包房，可同时容纳近万人观看马术比赛。4、赛场区和广场区： 赛场区内建有垂钓中心、高尔夫练习 场、马术训练场等。附有 50余间三星级客房。并铺有客厅、咖 啡厅、露天茶社、棋牌室、宽带网、健身房、还有鹿苑、水禽园、 鸵鸟房、孔雀园、鸳鸯池、水簇馆等小动物园地。是集垂钓、高尔夫练习、马术乘骑为一体的国内少有的休闲健身场所。咼尔夫垂钓中心练习场第四章 环境保护及节能4.1 环境保护1、环境状况建设场地周围没有工厂等易产生污染源的设施，环境条件良 好。由于其邻近绕城公路、沪宁高速公路等城市干道，交通流量 较大，可能会有一定的汽车废气和噪声污染。2、项目主要污染源本项目建设期间可能产生的污染源有：施工期间

58、造成的环境污染， 主要为建筑材料在运送途中泄漏、 建筑垃圾以及建筑施工产生的噪声污染。 施工期间的其它污染源 主要为各类固体废弃物、污水、燃油锅炉房、柴油发电机房、烟 气、屋内废气、各种设备、汽车噪声和汽车尾气等。3、“三废”治理初步方案 根据南京市同类项目的经验，本项目各种污染源产生的污染 量较少， 在加强预先防范并经妥善处理后， 均能达到国家规定标 准。（1）污水处理 生活污水、燃油锅炉房地面油水和柴油发电机房地面清洗污 水没有栏网或隔油池装置， 以防止大颗粒固体物质和油脂进入管 网造成堵塞。 地面排水采取排水采取排水沟和排水管集中经地下二层集水井用潜水泵提升排至室外污水管。污水经二级生物

59、处理后排入经四路 600mm市政污水管。二 级生物处理采用地埋式污水处理构筑物， 设在室外草坪下。 洗手 间污水经化粪池处理后排入污水截流干管。（2）固体废弃物处理 固体废弃物包括产生的生活垃圾和废弃物。主要处理措施是设置不影响室内外景观的密封式垃圾收集器， 按规定分类回收处 理后运出。（3）厨房烟气处理 厨房产生的油烟、一氧化碳以及燃气废气等有害气体，可采用炉罩分离垂直上抽式高效机械排风设施。 要求把油烟中绝大部 分含油液体分离出来， 尽量减少油颗粒排入大气。 厨房烟气排放 排风机房尽量封闭或采用一些高效消音设备， 以减少噪音对周围 环境的影响。（4）汽车尾气和室内废气的处理 汽车产生的汽车

60、尾气、卫生间产生的废气均采用机械排风的方式处理。 其余室内场所可考虑自然通风和机械排风相结合的方 式。（5）噪声污染的处理 汽车噪声由于执行南京市机动车辆管理的有关规定，城区禁止鸣号，不会超过标准要求。设备产生的噪声通过以下办法减振降噪：溴化锂冷水机组、 防排烟风机、 水泵等设备采用减振台座、 弹簧减振器或橡胶减振 垫。风机进出口采用涂胶帆布软管， 通风系统的送风及排风机总 风管上装消声器。（6）施工期间的污染防治 施工运送砂石、泥土、水泥等车辆，车厢应严密，防止泄漏 造成沿途地面污染。 建筑施工产生的建筑垃圾集中运送至指定地 点。虽然施工现场周围人口密度较小，但施工设备仍应注意噪声 的控制。