房地产行业洗钱风险和监管建议

1、精选优质文档-倾情为你奉上精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业专心-专注-专业精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业房地产行业洗钱风险和监管建议作者：王 霞来源：经济师2010年第03期摘 要:文章通过房地产行业洗钱风险点的介绍,分析了房地产业洗钱存在的原因,进一步探讨了加强房地产行业反洗钱的监管方法。关键词:房地产行业 洗钱风险 监管建议中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号:1004-4914(2010)03-208-022007年开始实施的中华人民共和国反洗钱法中加入了对特定非金融机构进行反洗钱监管的原则规定,2007年底召开的反洗钱部际联系会议明确提出将房地产、律师等

2、特定非金融行业纳入反洗钱体系,使其承担预防、监控洗钱的义务。本文对房地产行业洗钱风险进行一些初步研究,为开展行之有效的监管提出几点建议。 一、房地产行业存在的洗钱风险1.房地产企业作为行为主体的洗钱风险。房地产企业资金来源大致包括:(1)各级财政预算资金。随着我国房地产投资体制的改革,这部分资金已基本被取消。(2)商业银行贷款。主要指面向开发商的贷款。(3)自筹资金。包括自有资金、股权融资、房地产信托、其他融资等。(4)其他资金来源。主要由定金与预付款、个人按揭贷款等组成。统计数字表明,近几年我国房地产企业资金来源发生了明显的结构变化。一是商业银行贷款占比有所下降。在2003年之前,商业银行贷

3、款在房地产投资中的比重大约在25%左右的水平。2003年后实行了一系列的宏观调控政策,导致银根紧缩,商业银行普遍加强了对房地产贷款的控制和管理,提高了贷款的门槛,商业银行贷款在房地产开发企业资金构成中所占比重逐年下降,由2003年的23.78%下降到2008年的19%。二是自筹资金及其他资金来源所占比不断提高。随着融资难度增加,房地产企业加大了自筹资金力度,所占比重由2003年的28.57%上升到2008年的37.6%。但由于多年来该行业一直处于急速扩张状态,绝大多数房地产企业均存在资金不足,自筹资金中相当一部分来自社会资金,主要包括以直接投资入股形式参与房地产开发的资金以及房地产企业以高利筹

4、集的资金。此外,购房定金及预收款等其他资金来源在房地产业资金来源中的比重也逐年提高。据统计,2009年,自筹资金及其他资金来源在房地产投资资金中占比已达74.2%,成为房地产企业的重要资金来源。我国目前对房地产开发企业的监管主要是行政许可,即经营资质的许可,对房地产开发企业的资金来源无相应监管措施,房地产行业作为回报率较高的行业,也是房地产市场的销售主体,直销比例在90%以上,势必会成为部分黑钱的投资目标,洗钱势力如果介入房地产开发环节,房地产开发企业有可能是洗钱者,也可能是协助洗钱。一是洗钱势力出资组建房地产开发公司,指定法人代表,以一种合法公司的身份去运作一些项目,通过一系列正当经营活动将

5、一些财富的非法属性加以掩饰,不但能有效漂洗非法所得,还能产生收益;二是洗钱势力则选择直接参股的方式,将非法资金注入房地产开发公司,以股东分红的模式获得对非法所得收益的占有。2.房地产作为工具的洗钱风险。洗钱势力用房地产作为工具的洗钱手法大致如下:一是现金购房,出售变现。目前银行业金融机构反洗钱逐步深入的情况下,洗钱势力为逃避银行业金融机构的反洗钱监测,通过购买房产,将非法收入从现金状态转化为实物状态,并在适当时机变卖房产,将其转化成为合法的货币资金,便可完成洗钱的过程。如果洗钱势力与房地产销售商达成合谋协议时,还可以先用远低于市价的价格购买房产,私下再以现金的方式补足房款,随后再按照房产的实际

6、价格出售,从而将非法所得变成合法收入。由于房产市场价格从长期看呈上升趋势,这种洗钱方式要比直接购房变现更加隐蔽,也更难于监测。2004年以来,房地产企业“定金及预收款”中的现金占比明显上升,表明购房款中现金比例不断增加。据统计,2009年,房地产开发资金中的定金及预收款已占房地产企业资金来源的25.2%。大量现金的使用,充分满足了洗钱势力的几种需要:一是对非法资金隐藏的需要,现金自身的无标志性,极易隐藏有关资金的真正所有权和来源;二是对非法资金控制的需要,控制了现金就保证了资金的所有权;三是改变非法资金形式的需要,现金投资、消费或存入银行,很容易改变资金的形式。所以,洗钱者尤为喜欢选择现金作为

7、交易媒介。现金购房现象一方面意味着炒房者在增加,另一方面也增加了房地产行业被利用进行洗钱的风险。二是按揭购房,提前还贷。使用按揭贷款购房是目前的主流,在向房地产开发商支付30%的首付,可向商业银行申请70%的按揭贷款完成购房交易,但绝大多数购房者都会在规定贷款期限之内提前还贷。据对部分商业银行的调查,目前相当部分的住房贷款是在五年内还清的,其中又有大多数是在两年内就还清的。而对这部分提前还贷的资金来源及性质,商业银行一般不予审核,因而当中也存在相当的洗钱风险。通过这种渠道进行洗钱,虽然要比直接以现金购房花费更长的时间和更多的成本,但却比大额现金购房更隐蔽。三是循环交易,金蝉脱壳。首先用不同的身

8、份与地产商交易,用非法所得购置一定数量的房地产,重新估价,再以另外的身份向银行申请二手房贷款,商业银行一般对二手房贷款做40%的首付要求,贷款总额可达二手房交易价格的60%,商业银行与买方签订借款合同后,贷款随即划至卖方账户,由于买方卖方都由洗钱势力控制,如果交易价格(由买卖双方协定)较首次交易价格高出100%,那么洗钱者可得到1.4倍本金和房产40%的产权(不计交易费用),如果价格较首次交易价格高出200%,那么洗钱者可得到2.1倍本金收入和房产的40%产权(不计交易费用)。2004年以来的市场情况是二手房交易价格涨幅远高于一手房,反复交易迹象明显,最终买方如果无力偿还借款,商业银行仅能得到

9、作为抵押的房产(不含交易收益),如果房产价格下跌,面临巨大的坏账风险。如果洗钱势力通过转按揭的方式卖出产权,洗钱行为被发现的可能性就很小,洗钱势力通过房地产交易不但获取高额收益,而且进一步掩饰了资金的非法性质。四是权钱交易,房产搭桥。贪污贿赂犯罪是洗钱的上游犯罪之一,而不法分子又可能将非法收益投入房地产行业进行清洗。在房地产行业洗钱势力中有相当一部分是国家工作人员中的腐败分子,他们以手中掌握的权力进行交易,收受房产贿赂,或以“长期借用”、“无偿占有”等未在法律上转移所有权而实际上已将房产占为己有的方式来变相收受贿赂,这种受贿方式因为经过房地产市场的清洗而较直接收受金钱贿赂要来得更加隐蔽。二、房

10、地产行业洗钱存在的原因分析洗钱势力将房地产行业作为洗钱载体,与我国经济发展状况有一定关系,一是我国房地产行业处于起步阶段,回报率高于社会行业平均水平;二是房地产行业市场准入门槛低,监管手段落后;三是房地产(尤其是豪华地产)价值高,隐蔽性好,便于大额资金的出入;四是房地产价格呈现长期上涨趋势,保值增值的功能相对增强;五是我国没有全国联网的房地产登记系统,异地购置房地产具有极佳的隐蔽性;六是我国房地产税收体系不完善,只有流转环节的税种,没有持有环节的税种,持有不动产没有成本;七是我国的反洗钱工作比较薄弱,房地产行业反洗钱不是重点工作。洗钱势力以房地产行业作为载体洗钱,尤其是异地购置房地产,主要是看

11、中了异地购置房地产的隐蔽性和增值性,司法机关无法了解详细交易信息,加之监管当局对客户身份缺乏有效识别,洗钱成功的可能性比较大。三、加强和改进房地产行业反洗钱监管的建议中华人民共和国反洗钱法将房地产等特定非金融机构纳入了反洗钱义务主体的范围,但未对其应履行的义务及对其监督管理进行具体要求,房地产行业的反洗钱工作还有待进一步探索与开拓。1.建立全国联网的房地产登记系统。我国已经采取房地产销售实名登记制度,如果建立起全国联网房地产登记系统,可以有效提高房地产业透明度,任何客户的交易记录都可以通过全国联网的房地产登记系统查出交易的详细情况,洗钱者通过异地交易隐匿财产的目的难度加大。同时,房地产实名登记

12、制度要进一步完善,避免冒用他人身份资料开展交易,从实名登记环节减少房地产名义拥有人和实际控制人分离的情况,有效压缩洗钱者的操作空间。因此,建议加快全国联网登记制度建设,在此基础进行有效的客户身份识别,为开展房地产行业反洗钱提供先决条件。2.建立和完善房地产行业客户身份识别制度、客户身份资料和交易保存制度、大额和可疑交易报告制度为主要内容的内控制度。客户身份识别制度是预防洗钱措施的基础。房地产行业进行客户身份识别,不能简单从客户有效身份证件中直接得出,而要结合客户身份及职业或交易目的、履约能力、交易性质及资金来源等有关情况,进行综合分析并做出合理判断。按照反洗钱国际标准,房地产行业应逐步推行以风

13、险为基础的客户身份识别制度。对高风险的客户,采取加强型的客户身份识别;中等风险的客户采取标准或加强型客户身份识别;对低风险客户则以采取简化的客户身份识别。考虑到行业特点、地域差异、执行成本等实际情况,房地产行业了解客户信息的范围和程度应当根据风险管理及特定交易的要求予以确定。客户身份资料和交易记录保存制度为预防和打击洗钱犯罪提供线索和证据。房地产行业的洗钱活动主要在于对不动产(交易标的)所有权的多次转移,对每一次所有权变动双方身份资料的保存和交易记录的保存能有效地寻找和发现洗钱犯罪的线索。大额和可疑交易报告制度是落实房地产行业反洗钱工作的重点。制度应充分体现识别和上报大额和可疑交易在日常中的重

14、要作用,同时针对房地产行业中存在的与客户身份识别、产权交易有关的可能存在的洗钱风险,引导房地产业关注相关的交易类型、交易曲线。如一方面规定房地产销售环节中接受大额现金的最高限额(建议10万元),另一方面规定大额交易和可疑交易的标准,从而平衡房地产企业正常经营与履行反洗钱义务之间的关系,以合理成本达到预防与监控洗钱活动的目的。3.提高银行业反洗钱工作水平,强化对房地产企业的监管。银行业金融机构作为反洗钱义务主体,首先在房地产企业注册验资阶段,要求房地产企业提供出资方的身份资料,深入识别出资人的身份,对身份可疑的出资人进一步追踪资金来源;第二,在房地产企业基本存款账户核准阶段比对企业法定代表人与出资人身份信息,将名义拥有人和实际控制人分离的企业信息作为可疑交易上报;第三,对房地产公司资金运营规模与公司规模情况不符的交易重点监控,形成可疑交易报告;第四,与房地产登记部门交流信息,对反复交易意图明显的客户行为作为可疑行为上报,对于产权转让一次以上的房产制定更加严格的措施;第五,监测房地产企业红利分配与实际资金划拨是否匹配,将不匹配情况作为可疑交易上报。4.加强行政管理部门间反洗钱协调和情报沟通。由人民银行、建设规划部门、房地产管理部门、工商部门、税务部门、公安部门共同组成房地产业反