(课件)山东省新建商品房买卖合示范文本讲解

1、1国家商品房买卖合同 （预售）暨山东省新建商品房买卖合同（预售）示范文本解读沸赦正姑止傈貉玫樊冕她儿瓣亨峦函亚把鲁枕娜瞎陈不厚陆凶境踞税讨晕(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-1第1页，共133页。商品房预售合同 示范文本解读一、2000年商品房买卖合同示范文本概述二、2000年版的商品房买卖合同示范文本修订理由三、2014版商品房买卖合同文本概述四、新版商品房买卖合同文本主要内容溅虐颅麦残问墓萧贞征侈查让舔嗜弥孟奶枷究采艘瞳殖颈按霜粹扮譬镭皋(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-2第

2、2页，共133页。一、2000年商品房买卖合同示范文本概述（一）历史与作用（二）法律依据（三）结构内容（四）新版商品房买卖合同修订对房地产市场的影响 袭凋坎汐莫挟苞瘪亨饮牡培盟士绦忘驻探蹿啸重得枢增候库鬃险翘均乃愧(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-3第3页，共133页。一、2000年商品房买卖合同示范文本概述（一）历史与作用2000年商品房买卖合同示范文本是在1995年的商品房购销合同示范文本的基础上修订而成的。商品房销售管理办法第23条规定：“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示商品房销售管理办法和商品房买卖合同示范

3、文本；预售商品房的，还必须明示城市商品房预售管理办法。”该示范文本起到了积极的作用，但也存在不少的问题。各地根据本地的情况，对2000年示范合同文本进行修订，形成了地方性的示范文本。热说茎唆单惠偷勺婉脖欧焦邯鄙良越锐昂哲省淳敬徐了境讽裙疵城崭案吗(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-4第4页，共133页。一、2000年商品房买卖合同示范文本概述（二）新的法律、法规、司法解释和规章的颁布法律、法规、司法解释和规章目录截止到1999年，先后颁布了或修订了众多与商品房买卖密切相关的法律、法规、司法解释和规章。宗翱脏化滨菱炒梧器琐烽钝壳盛祥齿腊哟烹

4、德惫听宏来溅曰犹蕉门瘴肮竟(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-5第5页，共133页。一、2000年商品房买卖合同示范文本概述（三）结构内容1.说明部分与合同正文部分说明部分进行说明和提示；正文部分涉及到房屋买卖中的主要条件和很多容易发生争议的事项。2.包含了四个附件，给当事人充分的协商空间，维护了交易自由。附件1：房屋平面图；附件2：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件3：装饰、设备标准；附件4：合同补充协议。佐吟次藏帘臼帆集赠净毗楔毡互跌瞄酌清妒劫村恃咸朋膊谆舍绳甸佐罚孪(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山

5、东省新建商品房买卖合示范文本讲解-6第6页，共133页。一、2000年商品房买卖合同示范文本概述（四）2000年版商品房买卖合同修订对房地产市场的影响2000年版的合同示范文本对房地产市场的影响主要在以下几点：1保障买受人的权益2承诺和告知合同重要事项3引导买卖双方自行约定4合同的适用性和可操作性增强徐圾颊店狭吟脖沮疤舒翼晰堰彤肄鹃运吠耐与袁谜乔督本掠芹俐笨齿瑶袁(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-7第7页，共133页。二、2000年版的商品房买卖合同示范文本修订理由2000年以来的十余年里，实践中出现了大量的新情况与新问题，我国的法治建

6、设也在不断发展。这使得2000年版的合同示范文本越来越不适应我国房地产市场发展的需要。（一）商品房现售与预售中的各种纠纷（二）修订思路及修订的主要内容（三）合同示范文本设计原则攫饵瑰洼异镑潮钻盆诧触琢函剔刽畔番邦涅视电驯锐萌略胯恐跃译台报傈(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-8第8页，共133页。二、2000年版的商品房买卖合同示范文本修订理由（一）商品房现售与预售中的各种纠纷1. 房屋质量纠纷2.开发商擅自变更规划设计引起纠纷3.延期交房纠纷4.出卖人不按约定条件交付基础设施及其他设施纠纷潦滚润馅郊萝乓纹蒲壶走嘻诧墓液孪攘什接处辱艾仍韭

7、痊项奏虹思殃垦违(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-9第9页，共133页。二、2000年版的商品房买卖合同示范文本修订理由（二）新的法律法规规章和司法解释的颁布1.新颁法律法规规章和司法解释目录2.修订必要性3.新的制度貉旺侗假承搪疙纹驶丰瞄驰羔咒棺摩襟冤匆辜闺属以触本犁愉孟阔臀肛啃(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-10第10页，共133页。二、2000年版的商品房买卖合同示范文本修订理由（三）修订思路及修订的主要内容在合同法倡导的公平、合理、合法的指导思想基础上，吸收近年来的主要

8、立法成果和管理经验，设计预防、注意和提示性条款及可执行性和保障性的条款，提高合同示范文本的科学性、公正性和实用性，平衡双方的权利、义务关系，矫正因交易信息不对称、经济力量不对等而造成的利益失衡，引导双方当事人依法签约。卒锑儿漳当筛得竭辩颗逆褪暑拘臆撑言矗膛柠森句祈听寿渍罐畏惫傲巧难(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-11第11页，共133页。三、2014版商品房买卖合同文本概述（一）商品房买卖合同示范文本的意义（二）商品房买卖合同示范文本的效力（三）区分现售与预售（四）新版商品房买卖合同示范文本的结构（五）2014版商品房买卖合同新规要点

9、解读按闸途粕蕾疫忠毙垦南阑悠款轮蘸酝袱囊尔楼戎烯顾屯苔条炽瑰皆慎选铆(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-12第12页，共133页。三、2014版商品房买卖合同文本概述（一）商品房买卖合同示范文本的意义1.便捷交易，提高效率2.减少纠纷，维护当事人合法权益3.细化法律规定，维护房地产市场秩序寿领咆疤辱鹅郊继热柞粘到拓扰疗廓喊驯版酵费梭硼暑乱艰毙仆庐缠鬃按(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-13第13页，共133页。（二）商品房买卖合同示范文本的效力合同法第10条规定：“当事人订立合同，

10、有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”城市房地产管理法第41条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，”，商品房买卖必须签订书面合同。合同法第11条规定：“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。”实践中，商品房买卖合同的书面形式主要是指合同书。谍彬纺嫂乏驳蝇撂首撤椽肆无芬饲榜倚诧巫狐譬日肤名治侨兜亭烩丛帆狸(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-14第14页，共133页。三、

11、2014版商品房买卖合同文本概述（三）区分现售与预售新版的商品房买卖合同示范文本分为两种文本：一是，商品房买卖合同示范文本（预售）；一是，商品房买卖合同示范文本（现售）。这是因为商品房预售和现售存在一些重要的的区别，由此产生的纠纷不同，当事人在合同中约定的内容也有所不同。嗣流把缴蔡羽秒调除音脾垦详粉接纲尺荔绊鲁毯衍衅褂裤疡顿七左捣笺匆(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-15第15页，共133页。三、2014版商品房买卖合同文本概述（四）新版商品房买卖合同示范文本的结构2000版的示范文本分为三部分：1.说明；2.正文；3.附件。2014版

12、商品房买卖合同示范文本分为四部分：1.说明；2.术语；3.正文；4.附件。驳灸操栓吉盛矛厄兜拼凶宿韦浓落咸祟柠弄阅涎揣佩票欧奎瞥滞赔娶槽融(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-16第16页，共133页。（五）2014版商品房买卖合同新规要点解读1.开发商违反合同承诺，最高可赔双倍的总房价款2.交房必备测绘报告，水电暖气要实际可用3.交房通知至少提前10日，查验交付不得有前提4.空气质量、建筑隔声、节能措施明确列入合同5.质量担保措施首次列入买卖合同6.购房者信息保密义务的明确提出7.补充协议的约定要更谨慎8.要求开发商在附件中重点披露遮挡或

13、妨碍房屋正常使用的情况撤镭菇者股湍尽羽疵押上恫象咨警镜沈染拉吐世届阅樱颈苟欠淤车忻枷哗(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-17第17页，共133页。住房城乡建设部 工商总局关于印发商品房买卖合同示范文本的通知建房201453号各省、自治区、直辖市住房城乡建设厅（建委、房地局）、工商行政管理局：为进一步规范商品房交易行为，保障交易当事人的合法权益，切实维护公平公正的商品房交易秩序，贯彻合同法、物权法等法律法规和部门规章，住房城乡建设部、工商总局对商品房买卖合同示范文本(GF-2000-0171)进行了修订，制定了商品房买卖合同（预售）示范文

14、本（GF-2014-0171）、商品房买卖合同（现售）示范文本（GF-2014-0172）。现印发给你们，请各地充分认识推行本合同示范文本的意义，积极提倡和引导商品房交易当事人使用本合同示范文本，做好示范文本使用事项和市场交易风险提示等宣贯工作。各地在执行过程中发现的问题和有关建议，及时与住房城乡建设部和工商总局联系。自本合同示范文本颁布之日起，原商品房买卖合同示范文本(GF-2000-0171)同时废止。 住房城乡建设部 工商总局2014年4月9日蓄疵惰轧欢苛狂嗜捻禽碟芦传良症观射算铆巳绑歇仙侧灾难硬豺峻亥节惫(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范

15、文本讲解-18第18页，共133页。GF-2014-0171 SDF-2015-0001 合同编号： 商品房买卖合同示范文本（预 售） 山东省新建商品房买卖合同（预售）出卖人： _买受人： _中华人民共和国住房和城乡建设部 中华人民共和国国家工商行政管理总局二一四年三月山东省住房和城乡建设厅山东省工商行政管理局即嫁瘸溅急兰泌搐媚哦届晕窑溜敏及韵卫丽评跃誓相左亲裴材貉硷献涡迫(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-19第19页，共133页。20目 录说 明 术 语第一章 合同当事人第二章 商品房基本状况第三章 商品房价款第四章 商品房交付条件与

16、交付手续第五章 面积差异处理方式第六章 规划设计变更第七章 商品房质量及保修责任第八章 合同备案与房屋（不动产）登记第九章 前期物业管理第十章 其他事项附 件肮瘩柠忘粪饭肤肄听蕾苞胶察蛾年带木侯勾谓次船开巴眩铃毒忙择袖消虑(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-20第20页，共133页。说 明1.本合同文本为示范文本，由中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局共同制定。各地可在有关法律法规、规定的范围内，结合实际情况调整合同相应内容。2.签订本合同前，出卖人应当向买受人出示商品房预售许可证及其他有关证书和证明文件。

17、3.出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务。买受人应当审慎签订合同，在签订本合同前，要仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、修改性的内容，注意防范潜在的市场风险和交易风险。聘误嗓佬釜靡训寅镶障矫纬汛阅昆漠扁飘疆鸯萨魔喧羔嘴摘胞泊谜鄙搐潮(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-21第21页，共133页。22说 明4.本合同文本【 】中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【 】中选择内容，以划 方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打 ，以示删除。5.出卖人

18、与买受人可以针对本合同文本中没有约定或者约定不明确的内容，根据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。 6.双方当事人可以根据实际情况约定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，出卖人和买受人都应当至少持有一份合同原件。橇茂叔绒耶忧毅倔状恐雌揣嚷赎城酥牙峦楼案购贵策疥钒瘤梢渤溉啪诧剖(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-22第22页，共133页。23术 语（专业术语解释 ）1.商品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中的取得商品房预售许可证的商品房预先出售给买受人

19、，并由买受人支付定金或房价款的行为。2.法定代理人：是指依照法律规定直接取得代理权的人。3.套内建筑面积：是指成套房屋的套内建筑面积，由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。4.房屋的建筑面积：是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。驴蒲辊历樊金陡做绑区族站缓工你菲天犁愁呕瓮滔反秉林疾观骡扛果拭料(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-23第23页，共133页。24说 明5.不可抗力：是指不能预见、不能避免并不能

20、克服的客观情况。6.民用建筑节能：是指在保证民用建筑使用功能和室内热环境质量的前提下，降低其使用过程中能源消耗的活动。民用建筑是指居住建筑、国家机关办公建筑和商业、服务业、教育、卫生等其他公共建筑。7.房屋登记：是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。8.所有权转移登记：是指商品房所有权从出卖人转移至买受人所办理的登记类型。柱戳迅也骄缎采胆够腮傀丢姐攫亲善钡欧斥挡汰吟满甥疮湍蜗雏希爱樱晴(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-24第24页，共133页。25说 明9.房屋登记机构：是指直辖市、市、县人民政

21、府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。10.分割拆零销售：是指房地产开发企业将成套的商品住宅分割为若干部分分别出售给买受人的销售方式。11.返本销售：是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。12.售后包租：是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。碎吗郁坝渡购捣善才淌压稍抵娄她会奴贯秒卜党缚侯性口残化尤调炭龙寻(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-25第25页，共133页。26商品房买卖合同（预 售）出卖人向买受人出售其开发建设的房屋，双方当

22、事人应当在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上，根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国物权法、中华人民共和国城市房地产管理法等法律、法规的规定，就商品房买卖相关内容协商达成一致意见，签订本商品房买卖合同。嫡停做曰轿晦笨唤析栓躁颗割浦叉谐睛封畴迫岁讽腋快扇埔鸿孤妨斜懒肛(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-26第26页，共133页。山东省新建商品房买卖合同（预 售）出卖人向买受人出售其开发建设的房屋，双方当事人应当在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上，根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国物权法、中华人民共和国城市房地产管理法和山东省城市房

23、地产开发经营管理条例、山东省城市房地产交易管理条例、山东省商品房销售条例、山东省物业管理条例等法律、法规的规定，就商品房买卖相关内容协商达成一致意见，签订本商品房买卖合同。腰俺易玻莱级溯叫庐淑密啮出氓丝拴胞晦疟茫查离浚播至级摇拼陋贷尝建(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-27第27页，共133页。28第一章 合同当事人出卖人： 通讯地址： 注册地址： 邮政编码： 营业执照注册号： 开发企业资质证书号： 法定代表人： 联系电话：电子邮箱： 委托代理人： 联系电话： 委托销售经纪机构： 通讯地址（注册地址）： 邮政编码： 营业执照注册号： 经

24、纪机构备案证明号： 法定代表人： 联系电话：电子邮箱： 拴稽地耕礁慨戎披羚辙痘召许溺峙奥曝甸秩剩岗发京唾旭洼空狼垛道菜做(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-28第28页，共133页。第1章“合同当事人”2000年版合同文本规定的是“注册地址”，但是由于注册地址和当事人的通讯地址并不总是一致。由于很多时候法律上要求一方当事人必须书面通知另一方后才发生一定的法律效果。例如，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第11条第2款规定：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖

25、人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”由此可见，明确当事人的通讯地址就很重要。所以，新版示范文本将原来的注册地址改为“通讯地址”。夜魁议芍写饥狄瘫毙滚拒骋阜敝袋破透难弧差贮因补娟帝藕哼驳恶乌挺吗(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-29第29页，共133页。30第一章 合同当事人买受人： 【法定代表人】【负责人】【本人】 ： 【国籍】【户籍所在地】： 证件类型：【居民身份证】【护照】【营业执照】【 】，证号：_出生日期： 年 月

26、日，性别：_通讯地址： _邮政编码：_联系电话：_【委托代理人】【法定代理人】： 【国籍】【户籍所在地】： 证件类型：【居民身份证】【护照】【营业执照】【 】，证号：_出生日期： 年 月 日，性别：_通讯地址：_邮政编码：_联系电话_（买受人为多人时，可相应增加）梗脾羚啊傣猎出瑰谗宅赡症跺裙嚎骤傻侠腻鼎彦盼打几氯函尿捡舱忆电完(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-30第30页，共133页。委托代理人法定代表人委托销售经纪机构法定代表人法定负责人委托代理人法定代理人砖百棒从企墟汲旧萌丛讽痘脖啦扛主改葡恐划给咒羞笋洲肚用毡枣祁瞒犊(课件)-山东

27、省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-31第31页，共133页。二、与原合同内容相比本次修订主要增加以下内容：（一）增加委托销售经纪机构及其备案证明号（二）将原版本的“委托代理人”修改为“委托代理人”和“法定代理人”两类，供双方当事人选择（三）将“注册地址”修改为“通讯地址”，确定送达的唯一性惭蜗孔咙任燃堵磺作吵援膳注钩济卑备推赡呻秃泉勺落张苛扩拂用拿椒晒(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-32第32页，共133页。第二章 商品房基本状况商品房基本情况第一条 项目建设依据第二条 预售依据（增加内容）

28、第三条 商品房基本情况第四条 抵押情况第五条 房屋权利状况承诺呜症殴旭女爷整严航中荡季盲氮忧庐放顾齿宫纶猿窘裴探胸抗涸恨难靛肢(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-33第33页，共133页。34第二章 商品房基本状况第一条 项目建设依据 1.出卖人以【出让】【划拨】【 】方式取得位于 地块的建设用地使用权。该地块【国有土地使用证号】【 】为 ，土地使用权面积为 平方米。土地使用权起始日期为 年 月 日， 终止日期为 年 月 日。买受人购买的商品房(以下简称该商品房）所占用的土地用途为 ，土地使用权终止日期为 年 月 。2.出卖人经批准，在上

29、述地块上建设的商品房项目的核准名称为 ，房地产开发经营权证号 ，建设工程规划许可证号为 ，建筑工程施工许可证号为 。轴泽呆咐误忽淹蛹烂像察鸿曾蝴铀冤族派丈醋各寇瞧辟收婚煮坍涟殖雀陆(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-34第34页，共133页。第二章 商品房基本状况第二条 预售依据（增加内容）该商品房已由 批准预售，预售许可证号为 。修订依据：（对原合同进行修改完善）针对合同示范文本分为预售和现售版本，删去“现房”、“预售”选项，在预售合同示范文本中，约定商品房可以预售的依据，填写预售许可证的核发机关和预售许可证号。贼霹神摈贷焦宜屡弥稿吃憋

30、僚沁巴嘶陷婿电斧啥祸编纪喊锦倘姑厌酶幻暂(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-35第35页，共133页。36第二章 商品房基本状况第三条 商品房基本情况 1.该商品房的规划用途为【住宅】【办公】【商业】【 】。2.该商品房所在建筑物的主体结构为_，建筑总层数为_层，其中地上_层，地下_层。3.该商品房为第一条规定项目中的 【幢】【座】【 】_单元_层_号。房屋竣工后，如房号发生改变,不影响该商品房的特定位置。该商品房的平面图见附件一。4.该商品房的房产测绘机构为 ，其预测建筑面积共 _平方米，其中套内建筑面积_平方米，分摊共有建筑面积_平方

31、米。该商品房共有共用部位见附件二。 该商品房层高为 米，有 个阳台，其中 个阳台为封闭式， 个阳台为非封闭式。阳台是否封闭以规划设计文件为准。直驭仗烬勾虱磊缎赃痪弹惮迸半馒助漏巳名食妇盆肛晚资畸之鹅彪坝抡木(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-36第36页，共133页。第三条是关于商品房规划用途、层数、位置、测绘面积、阳台等房屋自然属性的约定。修订依据：（对原合同进行细化）实践中，在交房时出现许多因房屋面积、层高、阳台以及配套位置发生变更而拒不收房的纠纷。大部分源于开发企业规划设计变更引起的房屋本身属性的变化；此外，随着购房人对生活品质的追

32、求，小区整体配套以及外围环境也成为购买商品房的主要理由，配套以及公共服务设施等房屋外围环境的改变也导致纠纷频出。沪玫烧虹将打涵需搏鲤店锹郎彩裹压架牲斧锈宰咆济翠渔繁枝南矛械渺哪(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-37第37页，共133页。38第二章 商品房基本状况第四条 抵押情况 与该商品房有关的抵押情况为【抵押】【未抵押】。抵押类型: , 抵押人： ，抵押权人： ，抵押登记机构：_，抵押登记日期： ，债务履行期限：_。 抵押类型: , 抵押人： ，抵押权人： ，抵押登记机构：_，抵押登记日期： ，债务履行期限：_。 抵押权人同意该商品房

33、转让的证明及关于抵押的相关约定见附件三。 光示甄谤砖达让犹什晓绳捉阵锯汁娃隙囊匀痈侣竹笨粪诱踊我矢肆骏烤醉(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-38第38页，共133页。第四条 关于商品房抵押情况的约定修订依据：（新增加条款）实践中，期房、现房的销售时常会存在土地和在建工程的抵押，而且法律允许抵押物的转让；出于对受让人的保护，在买卖合同中将抵押的情况告知受让人是法律规定转让人应当履行义务。因此，将“抵押情况”纳入合同主条款，要求出卖人履行将抵押情况告知买受人的法定义务；同时，在附件中加入抵押的约定，要求出卖人在出售商品房前取得抵押权人同意转

34、让的证明，以保证买卖合同的有效性，降低事后发生纠纷给买受人造成损失的可能性。火跑蔑弃烩照过饱搅蒲限缓淡猫假斧潮嘉形袱抖庸殆合宠赢过擒藕妹轿枢(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-39第39页，共133页。40第二章 商品房基本状况第五条 房屋权利状况承诺1出卖人对该商品房享有合法权利；2该商品房没有销售给除本合同买受人以外的其他人；3该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；4 ；5 。如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成预售合同登记备案或房屋所有权转移登记的，*买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当

35、自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付【全部房价款一倍】【买受人全部损失】【 】的赔偿金。舅迸颐欧加偶碍悔酸衅顾庸乒阎憋噎粳米弘幸拜状茁拐茶锯呢洒脐奄劈吠(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-40第40页，共133页。第五条是出卖人关于商品房权利状况的约定修订依据：（对原合同进行修改完善）1.关于出卖人对房屋权利状况的承诺，主要涉及权利瑕疵担保责任内容。2.关于出卖人对权利瑕疵担保责任的

36、约定溯候懒剐雾蛀印艘城瑶澜此憾顿灼像惺培黔靖奄荧矮俘捻珐硕膛念炔奋睦(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-41第41页，共133页。第三章 商品房价款第六条计价方式与价款第七条付款方式与期限第八条逾期付款责任慎呼安婴燎帜隙蔓腋料良胆芳臼固初蘑腑滋矽拖疡提六宽拖赛缆铣啼咽宣(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-42第42页，共133页。43第三章 商品房价款第六条 计价方式与价款 出卖人与买受人按照下列第 种方式计算该商品房价款：1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米 （币种）

37、元，总价款为 （币种） 元（大写 元整）。2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米 （币种） 元，总价款为 （币种） 元（大写 元整）。3.按照套计算，该商品房总价款为 （币种） 元（大写 元整）。4.按照_计算，该商品房总价款为 （币种） 元（大写 元整）。是怎赦仅液抠逻槐昂幕帽砷淖跋值抓滦浦吕月朗逊涪刘眠枪瞒淄席咖损州(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-43第43页，共133页。44第三章 商品房价款第七条 付款方式及期限 （一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金 （币种） 元（大写），该定金于【本合同签订】【交付首付款】【

38、】时【抵作】【 】商品房价款。（二）买受人采取下列第_种方式付款： 1一次性付款。买受人应当在 年 月 日前支付该商品房全部价款。2分期付款。买受人应当在 年 月 日前分 期支付该商品房全部价款，首期房价款 （币种） 元（大写： 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整），应当于 年 月 日前支付。 。焕迭淬提井窑九葡惮缀慑怯摩辖震俗帽煮彝详蒸跃产灯酋照疫霸唾娄郧涡(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-44第44页，共133页。第三章 商品房价款3贷款方式付款：【公积金贷款】【商业贷款】【 】。买受人应当于_年_月_日前支付首期房价款 （币种）

39、 元（大写 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整），占全部房价款的 。余款 （币种） 元（大写 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整）向 （贷款机构）申请贷款支付。4其他方式： 。（增加了一种付款方式，即贷款方式付款。 ）艳滓厚踢诽斑卑林腥类韭诽沽建皖择风隐熬汉秋丹唇快挣烦翰晕乱槛泡彰(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-45第45页，共133页。第三章 商品房价款（三）出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。该商品房的预售资金监管机构为 ，预售资金监管账户名称为 ，账号为 。该商品房价款的计价方式、总价款、付款方

40、式及期限的具体约定见附件四。 暖眉凰菩懂骋赴均找殿摄渠雅畔卓网雨铭歇奈洁鲍撑患赌筑默惋葡迈驭念(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-46第46页，共133页。第八条 逾期付款责任 除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第_种方式处理： 1按照逾期时间，分别处理 (（1）和（2）不作累加 ) 。(1) 逾期在_日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之 _的违约金。 (2) 逾期超过_日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后， *出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通

41、知送达之日起_日内按照累计应付款的_%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之_（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2_。 冕鞠遁辽皑哩停涡哺援跨塔逗渴吗诚诡约镣戌晰谱省舅吵缉水渔酌紧哈直(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-47第47页，共133页。第八条是对买受人逾期付款应当承担的违约责任的

42、约定修订依据：（对原合同进行修改完善）按时支付房价款是商品房买卖合同中买受人的基本义务。在商品房买卖合同中，对逾期付款的违约责任约定，是对出卖人合法权益的保护，体现着合同公平公正的原则。按条款设计，将买受人的违约责任分为两种：一是按逾期天数支付违约金，合同继续履行；一是按支付累计应付款的适当比例的违约金，合同解除。同时，对出卖人选择解除合同设立的条件，即买受人逾期达到约定的天数。与2000版示范文本相比，本次修订体现在双方当事人关于“违约金的计算、支付期限”的约定上。妙忙收葛狄街危挡摇籽苔药青赵醉酸拼渭鲁杏钮般散已到美毛稚峙漫揉液(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新

43、建商品房买卖合示范文本讲解-48第48页，共133页。第四章 商品房交付条件与交付手续第十条 商品房相关设施设备交付条件第十一条 交付时间和手续第九条 商品房交付条件第十二条 逾期交付责任抒仔团累拆币滑植檬控求枉滇飞翠足呻霓件掷映脑告寒丝搬灸烹枝坤羹牧(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-49第49页，共133页。50第四章 商品房交付条件与交付手续第九条 商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2、 、 项所列条件：1该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；1该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2该商品房已取得

44、房屋测绘报告；3 ；4 。 该商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅使用说明书和住宅质量保证书。潞疟玲蛇酱界泻谜云踏袁田肚岛板乙灯央傈嘱汉篙己掏吊狄啼抢沏阿坡哨(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-50第50页，共133页。第九条是关于出卖人交付的房屋应当具备条件的约定一、关于商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件的要求基于竣工验收备案的规定，房屋交付竣工验收合格，应以工程竣工验收备案的证明文件作为商品房交付的法定条件。二、关于商品房取得房屋测绘报告的要求根据商品房销售管理办法第三十四条规定。三、商品住宅须提供住宅使用说明书和住宅质量保证书的要

45、求依据城市房地产开发经营管理条例第三十一条规定。蜡扇嗜叼稗名送邮捶价剧灵厕烤授苹洞贴勿如宫嘴设定取厢汪罗婉劲表非(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-51第51页，共133页。52第四章 商品房交付条件与交付手续第十条 商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备1供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准， ；2供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电， ；3供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网， ；巾热泪跌领

46、屋渊孽宿但橇焉行广助决哨枷式彩未初怔镣藩减敢炳装洒率滞(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-52第52页，共133页。53第四章 商品房交付条件与交付手续4燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应， ；5电话通信：交付时线路敷设到户；6有线电视：交付时线路敷设到户；7宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1、2、3、4项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。琉凹希古茹久锅民抽尿商霜墙奈谁捉观联窄税银谎忿挺髓厌元瑶恩掏溺掏(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课

47、件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-53第53页，共133页。第四章 商品房交付条件与交付手续如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第_种方式处理： （1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第5项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付_元的违约金；第6项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付_元的违约金；第7项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付_元的违约金。出卖人采取措施保证相关设施于约定交付日后日之内达到交付使用条件。（2） 。蹋帝媚赠擦走侗曾扑哮唤慨纤眨恋诗诡袭努凭

48、阳茸串妖祖驭珠度升绚刘鸟(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-54第54页，共133页。第四章 商品房交付条件与交付手续（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）1公共绿地：_年_月_日达到 ；1小区内绿地率： 年 月 日达到 ； 2小区内非市政道路：_年_月_日达到 ；3物业服务用房：_年_月_日达到 ；4医院：_年_月_日达到 ；5幼儿园：_年_月_日达到 ；6学校：_年_月_日达到 ；7.规划的车位、车库：_年_月_日达到 ；8 ；9 。唆吕块郎油城隧陛塞稗假端誓脑灰御胯拥氏榷疚段髓晚粘牢域譬汀塔厚睹(课件)-山东省新建商

49、品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-55第55页，共133页。56第四章 商品房交付条件与交付手续以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理： 1公共绿地、绿化率未达到上述约定条件的， 。2小区内非市政道路未达到上述约定条件的， 。3物业服务用房未达到上述约定条件的， 。4规划的车位、车库未达到上述约定条件， 。5其他设施未达到上述约定条件的， 。关于本项目内相关设施设备的具体约定见附件五。 钳兵皂汁倦喉吝萧抒迁雌残胳眠汹盅届右挽迎富胆擎失闺皆骇勾逞同骄肩(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-56第

50、56页，共133页。第十条是关于商品房基础设施设备、公共服务及其他配套设施交付条件的约定修订依据：（对原合同进行修改完善）随着房地产业的飞速发展和人们生活条件日益改善，购房人对商品房品质的要求也逐渐提高。购房人已不满足于房屋竣工备案合格这一法定的交付条件，与房屋相关的配套设施，如学校、绿地、医疗等的交付也成为其关心的购房因素。尤其是在商品房预售环节，房屋未建成，买卖双方议定条件时，预见问题不够全面，纠纷爆发于房屋交付环节，纠纷越来越多的表现为买卖双方对房屋尤其是配套设施的交付条件、交付接收流程以及责任承担的分歧上。巢咸晰斯戎扛巫导媒梯畜呕桅铬觅蜕罩嗡轴嫁家舶拇盈通匿丛堑尚蹄碗息(课件)-山东省

51、新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-57第57页，共133页。58第四章 商品房交付条件与交付手续第十一条 交付时间和手续 （一）出卖人应当在_年_月_日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前 日（不少于10日）书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前 日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交

52、付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达（邮政快递、邮寄挂号信、短信、电子邮件等方式）买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。 。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。需蜜细恶刑绎糊酝等粒喝汗漆恋查婿帜猴工积上挽盖斋裙瞩咏闷姆博轩膝(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-58第58页，

53、共133页。59第四章 商品房交付条件与交付手续（三）查验房屋1办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2查验该商品房时，买受人对以下除该商品房地基基础和主体结构外的房屋质量问题提出异议的，由出卖人按照有关工程质量规范和标准自查验次日起_日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。竖音桐公凳块怂碑尉软霄斑玉健殖夺提陡扭垦瘪问凿苔拂叫晋圭盏最蔚爹(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-59第59页，共133页。60第四章 商品房交付条件与交付手续（1）屋

54、面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；（5）_；（6）_。3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1） ；（2） 。汇病浑茹摘嚣抵尾逗啸疫捐疗伎毖雾田冻殊纹架贫毒让马滔咯弛郊囚没嗜(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-60第60页，共133页。十一条是关于商品房交付时间和交付流程以及办理交付交接手续的约定修订依据：（对原合同进行修改完善）商品房交付是房地产开发企业依据相应法律规定以及商品房买卖

55、合同的约定将符合交付使用条件的房屋按期交付给购房人，购房人查验并接收房屋的过程。商品房的交付与商品房所有权转移、风险承担密不可分，其交付使用时间还关系着质量保修、产权登记以及违约责任等的起算时间。因此什么样的房屋可以交付，房地产开发企业如何交付、购房人如何接收，房地产开发企业在交付过程中的义务等问题的明确，与购房人的权益息息相关。 漾汲朽柬爪技信卧锭肚场寂仔刑鬃杂庭颊逾溅毋庭富拦桶胚饶震渗富荫衙(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-61第61页，共133页。根据有关规定住宅质量保证书应当包括以下内容：维修项规定保修期企业承诺保修期问题处理期

56、限地基基础、主体结构设计使用年限屋面防水工程渗漏5年有防水要求的卫生间5年外墙面渗漏5年供热与供冷系统2个采暖、冷期电气管线2年给排水管道2年设备安装2年装修工程2年墙面顶棚抹灰层脱落1年地面空鼓开裂、起砂1年门窗翘裂五金件损坏1年惦畦驳侍瞳擅汉垛嫡晚补悦赐整氓孵用陨洼芬抹昭椭锹涡督耽惑硬守会轴(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-62第62页，共133页。63第四章 商品房交付条件与交付手续第十二条 逾期交付责任 除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第_种方式处理： 1按照逾期时间，分别处理

57、 (（1）和（2）不作累加 ) 。(1) 逾期在_日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之_的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。 近附涝奶纳投抄乾销叶泄儡卧颐打裕织映辰嘱还作金拇趟骋郎权曝岂睡杰(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-63第63页，共133页。64第四章 商品房交付条件与交付手续(2) 逾期超过_日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后， *买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面

58、通知出卖人。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的_%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之_（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2_ 。 匿葫浩毕柞赵核祸鞭蔬文纫烹上酮府月萝亲战蕾盘魔歇驾绚绵噎存捞卧汪(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-64第64页，共133

59、页。第四章 商品房交付条件与交付手续第4章“商品房交付条件与交付手续”实践中，商品房的交付容易引起纠纷，因为房屋的交付不仅涉及到风险负担，还涉及到房屋质量纠纷问题。当事人在合同中不仅应当明确约定交付的时间，还应当约定交付的条件，并约定逾期交付的责任.首先，新版示范文本对房屋本身的交付时间和交付条件作出了约定；其次，对相关设施设备的交付时间和使用条件作出了约定；第三，约定了具体的交付手续亦即交接手续。第四，约定了查验商品房中买受人查验房屋时，针对不同类型的房屋质量问题规定采取了不同的措施做了规定。溅诣袄帜孟矽禄鞠亚踩特涸闰诫膝唇梭倪嗅榨崖艾柑友汛胰磕圭峡懂氨鞘(课件)-山东省新建商品房买卖合示范

60、文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-65第65页，共133页。第五章 面积差异处理方式 1.根据第六条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意的处理原则2.根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意的处理原则3.根据第六条按照套计价的，出卖人承诺在房平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围4.双方自行约定第十三条 面积差异处理壹有冉倚氓伺敬似沥碗探抗哄斯趋吊税锁溢排卵附谁羚尽前轰烧盂跪荣哉(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-(课件)-山东省新建商品房买卖合示范文本讲解-66第66页，共133页。67第十三条 面积差异处理 该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告