楼盘市场调查报告第三组

1、常州市楼盘市场调查报告 班级：F08A 成员：周萍 乐美玲 黄婧智 徐娜 晁佳怡 吴燕 刘亨 指导老师：蒋英目录样本楼盘概况3房地产消费者市场调查报告10竞争楼盘调查31样本楼盘自身条件分析42附件景瑞曦城楼盘调研分析报告【基本情况】开发商：上海景瑞地产；物业地址：钟楼区星港大道玫瑰路交接处（钟楼区区政府向西200米）；物业形态：高层、别墅；占地面积：9万；容积率：2.6 ；总建筑面积：26万；绿化率：40%；物业费：公寓0.7元/月 别墅 2.5元/月；公开日期：2007年5月；销售均价：7500元/8000元/； 优惠政策： 一次性9.8折、商贷9.9折、公积金9.9折。 【产品介绍】 景

2、瑞曦城座落于常州市钟楼开发区内。基地东侧紧邻800亩的青枫公园；北至香樟路，南至合欢路，西临玫瑰路，东临茶花路，总用地面积9.372公顷。规划居住建筑总面积地上（包括公建）约22万平方米，规划户数近1700多户。小区以高层住宅为主，是一个具有新古典主义气息的高品质生态住宅小区。房型种类丰富，建筑面积从61平米至200多平米，房型有一房二厅一卫、二房二厅一卫、集约三房二厅一卫、舒适/豪华三房二厅二卫、四房二厅二卫、复式等。整个小区打造现代卓越生活美宅，用品质让这里成为住户荣耀的家。 景瑞曦城具有欧式古典简约的建筑神韵，高低错落的建筑围合设计；700米的环形绿化步行环境，7000平方米下沉式中心广

3、场设置室外戏水池、休闲会所，增添一份独享的尊贵感受，展露独特的人文气质。45亩台地式中央花园的空中园林，浮出城市繁华之上的私家领地，让俯瞰成为景瑞曦城主人的生活姿态。 加上宽阔的栋距，充裕的采光，私密的玄观，使主人的生活空间更优化。小区紧邻住宅地块的东侧是规划中的800亩城市开放式生态公园.因此在注重小区内部环境塑造的同时应该充分发挥自然环境的优势，将东侧的公园景观引入小区中,内景外景合为一体。项目前主要通过城市快速干道星港大道与市区相连，其余区域道路正在建设中，进行道路系统“九通一平”的实施，常州轻轨和沪宁高速公路常州下闸口将在基地附近设置出口，今后的交通环境将相当优越。距常州市中心8公里，

4、常州民航机场19公里，常州港10公里，312国道、京行大运河穿境而过，提供了方便快捷的出行方式。【户型面积配比】景瑞曦城户型面积配比表户型套数比例面积（）比例三室两厅两卫16817.3%13623.0%三室两厅一卫939.5%12812.0%三室两厅两卫606.2%1257.5%两室两厅一卫 727.4%1057.6%两室两厅一卫818.3%937.5%两室两厅一卫42343.7%8937.8%一室两厅一卫727.4%634.5%总计969100%100%从户型面积配比来看，本项目户型以两室为主，占种户型数52.9%以上，三室占42.5%，一室占4.5%。从两室的各类户型配比来看，各面积段户型

5、所占比例相差不大，面积得到了最大化的利用，产品差异比较明显，能满足不同层次的两室需求者的要求，拓宽了受众面，加大了客户选择面。【在售户型】 两室两厅一卫+空中花园 建筑面积：约89全明户型，生活、功能区完美划分，格局空间方正雅致；阳光主卧，赠送两个飘窗超值更贴心；主次卧室门相对，让彼此心灵更贴近，卧室旁的卫生间在主次卧之间，方便生活。客厅连接空中花园，让生活更惬意。独立玄关入户，客厅南向观景飘窗，留曦园美景尽收眼底。餐厅双面采光，无缝接洽空中花园，让餐秀色可餐，餐厅与客厅相对独立又完美相容，餐厅、厨房组合，L型操作界面。 及一室两厅一卫+空中花园 建筑面积 约62户型方正，功能区分明；阳光主卧

6、，赠送飘窗超值更贴心；客厅超大面积采光观景，打造生活观景皇冠享受；客厅餐厅共享空间，阔绰空间体验，成就尊贵生活享受；景观空中花园，独立空间自由妆扮，附加值大；城市罕见全明小户厨卫，南向卫生间奢华享受。三室两厅两卫 建筑面积 约125户型方正，南北通透，主卧带全明独立卫生间，私密优雅，带阳台次卧，楼下景观尽收眼底；阔绰客厅，舒适开阔度，广邀清风美景入室；精致明厨，紧邻入户门，采购之后方便携入；L型操作界面，外接工作阳台，人性化设计体贴呵护。三室两厅一卫 建筑面 积约128全明户型，南北通透，功能分区明确，尽情体验高尚生活；超大面阳光客厅，格局方正严谨，彰显大家风范；餐厅与客厅相对独立又完美融合，

7、功能清晰，利用率高；餐厅、厨房与观景阳台的组合，料理生活的同时自有美景入怀；客厅与主卧连通南向观景阳台，会客、生活均有自然随侍左。【销售分析】景瑞曦城销售情况分析表在售房型面积（）套数（套）户型配比(占总户数比例)已销售户数（套）在售房型的销售比例三室两厅一卫128939.5%8086%三室两厅两卫125606.2%5286%两室两厅一卫8942343.7%423100%一室两厅一卫63727.4%72100%该项目于2007年5月开盘，项目将于2011年12月份之前竣工。现主要是销售二期和三期，二、三期主销是高层、别墅，共将近一千户，销售情况乐观，主力房两室现已全部销售，在业绩上取得了良好的

8、成绩，剩余房源主要集中在三室，主要原因是，户型面积分配不合理，南北不通透。此次，常州市政府在国家出台限购令后，出台了“常七条”在一定程度上抑制了人们的购房需求，使得最近去化速度较慢。【客源分析】本案客源主要为钟楼开发区周边地区的居民和周边的企业员工，约占70；私营企业业主占少量，约占10，还有部分客户购房用于投资，约占20；客源年龄层次主要为2545岁之间。【售价分析】本案目前均价为7500元/8000元/，在开盘时有推广活动，现在仍然有优惠政策：于2011年3月14号情人节，景瑞曦城在红梅公园举行促销活动，在春节时也有一些活动，如新年盛惠，三房献礼！等。这主要原因在于项目本身规模较大，前期销

9、售较好。但随着常州市政府在国家出台限购令后，出台了“常七条”在一定程度上抑制了人们的购房需求，项目现在整体销售下降。【营销分析】本案近期的推广思路，主要采取优惠措施及样板房公开和一些促销活动来加速产品去化。从2011年以来限购令的出台使实际成交价格较低、成交率也减少。从营销推广的效果来看，促销信息和项目推广很好的结合到一起，导致新开楼盘去化速度和去化量较理想。但随着周边区域的楼盘的面市及新产品的进入，仅仅依靠优惠和促销对楼盘进行宣传是远远不够的，因此采用更多的营销手段和营销策略才是本案后期的重点。【媒体分析】 自本项目开盘起做过很多报纸、媒体推广，主要是为了给项目开盘做个传递和对后期做个宣传。

10、如在2011年1月22号景瑞曦城13号楼御景盛大开盘，这些都是为了给楼盘做一个推广，让销售提升【综合点评】本案开发商实力雄厚，其行销代理是由上海新联康担任，目前已积累众多新老客户。同时，本项目位于快速公交、钟楼区区政府旁，紧邻青枫公园，地理位置优越，项目开发的基础条件好，而且项目的外部配套规划齐全，因此，项目的外部优势比较明显。就项目的规划和产品来看，其优势也比较明显，项目紧邻住宅地块的东侧是规划中的800亩城市开放式生态公园.因此在注重小区内部环境塑造的同时应该充分发挥自然环境的优势，将东侧的公园景观引入小区中,内景外景合为一体。最大面的利用青枫公园的森林与湖泊，陶冶生活，生态而自然，整个小

11、区的居民最大限度的欣赏绿色美好景致。并且本项目由著名的上海班申景观设计公司设计，使业主生活在一个环境优美的小区中，享受生活。为了更好的促进项目的去化，本案主要采取的是低开高走策略，以此吸引更多客户。撰写人：周萍 乐美玲常州市市民购房意愿分析报告 第三组： 周萍 黄靖智 晁佳怡 吴燕 徐娜 乐美玲 刘亨摘 要：近年来，随着常州市经济的飞速发展，住宅房地产市场呈现出一片欣欣向荣的良好态势，住房投资的不断增长给当地经济带来了新的活力，为了进一步预测景瑞曦城项目未来的市场，特此通过调查问卷的调查方式对常州市市民居住住宅现状和需求进行了深入的调查分析，希望为开发商提供真实可靠的住房市场信息。关键词：住房

12、现状; 需求现状； 发展趋势分析前言近几年，常州市城市进程化的不断加快，住宅房地产市场呈现出一片欣欣向荣的良好态势。据市房产管理局公布的常州房地产市场月度简报显示：进入11月份，楼市传统销售旺季效应逐步退却，楼市转入正常运行。1、新增供应量止跌回升，月度住宅供应量再冲高。11月份，市区商品房批准预售81.74万，同比增长133.88，比上月增长90.76。其中，商品住宅批准预售61.58万，同比增长150.53%，比上月增长81.44，成为今年以来的第二高值。本月，市区共发放商品住宅预销售许可证14张，其中老城区5张、武进区9张。住宅供应量的提升主要是受武进区供应集中放量的影响。本月，武进区住

13、宅供应量占住宅总量的比重超过七成。2、销售量环比下滑，市场需求有所减少。11月份，市区新建商品房预销售成交46.65万，同比增长0.41，较上月下降22.37。其中，商品住宅预销售成交3345套，成交面积为35.32万，同比分别增长10.58、4.31，比上月分别下降23.09、24.82。3、房价稳中有升，住宅成交均价形成新基准线。11月份，市区新建商品房的平均预销售成交价格为4550.60元/，同比上涨6.45，比上月下降0.01。其中，新建商品住宅成交均价为4198.97元/，同比上涨6.39，比上月增长1.01。自08年5月份新建商品住宅成交均价突破“4000元基准线”后，市区住宅成交

14、均价已经连续7个月停留在“4000元基准线”以上，目前基本围绕着“4150元价格线”波动，新住宅成交均价基准线初步形成。但2010年2月28日，出台的“常七条”，无疑对该地区的楼市造成一定程度的影响。市场出现了一定的观望气氛国八条的影响到底有多大？市民的购房心态又将如何变化？景瑞曦城项目得推广如何根据市场变化及时调整策略？针对以上问题，我们根据新政的要求，组织进行了常州市民购房意愿问卷调查，及时了解新政出台后市民购房的心态变化情况，以作为各项目制定切实可行的推广策略的重要参考。经过一天的市调工作，一个星期的数据整理、录入、分析，现撰写成报告。一、常州市居民住宅现状与需求分析为了更清楚地了解常州

15、市居民的居住现状和需求状况，我们组针对景瑞曦城项目附近的居民，大型超市（欧尚）,以及市中心的人群进行问卷调查，共计发放问卷35份，全部回收，根据问卷内容，没有不完全问卷和无效问卷，有效问卷率为百分之百。经过整理分析，我们得到了一下结论。被访者基本资料分析被访者性别、年龄分析分析： 在35个被访者中，其中男的比例占49%，女的比例占51%，说明买房中女性占多数， 其中2535岁年龄者占43%，其次是25岁以下占26%；3645岁和4655岁占14%；5665%占3%，这说明2535岁的年龄者是购房的主力群体。被访者家庭情况和文化程度分析分析：在图中可以看出被调查者当中，三口之家占51%，这说明国

16、家现在实行计划生育所以只能生一个小孩，所以现在购房者中三口之家的比较多。在被调查者中高中的占34%，其次是本科的占29%、专科的占20%、然后是初中以下的占17%，可以看出消费者的文化程度大多在高中，说明这一阶段的消费者的文化程度都不是很高。被访者工作单位、月收入分析分析：如图所示，可以看出在被调查者中私营企业占57% 、企事业单位占23%、其他占14%、外企和国家单位占3%，其中私营企业占的比例最多。在被调查者当中，月收入为10003000元的占43%、30005000元的37%、50007000元的和700010000元的以及1000元以下的占6%、10000元以上的占3%，其中月收入为1

17、0003000元的占的比例最多，说明在被访者中他们属于普遍收入。被访者住房现状分析被访者所居住的区域归属分析分析：所调查的消费者中，被访者大多住在钟楼区，占65%，其次是武进区的，占14%。由此可得出，客源是钟楼区和武进区的居民。（2）被访者目前所住的面积情况、居住性质分析分析：被访者现在所居住的面积以7190、91120为主，70以下也占大多数。从被访者住房性质来说，商品房和租房占到了71%的比重，结合上面的被访者家庭情况分析来说，打过书是三口之家，所以对面积要求应该是90120之间，这样比较满足家庭需求，而且现在租房的占的31%，这说明，这部分人群为潜在客户，商品房发展空间还是很大的，对开

18、发商比较有利。被访者需求分析被访者购房时间分析分析： 通过调查者最近的购房需求表可以看出较多消费者准备两年后更久的时间才会购房，这部分人占了62%，而也有部分是准备两年买房，占了34%。只有较少一部分的消费者打算在一年内购房占了22%。说明有五层的被访者有强雷的购房欲望，随着时间推移，这部分人会购房欲望化成行动，形成市场的潜在需求。被访者购房目的分析分析：从被访者的购房原因表来看大多数消费者的购房原因是为了改善居住条件，这部分人差不多占了50%，由于生活水平的不断提高，消费者对居住条件的要求也越来越高。其次购房原因就是结婚买房，然后是为儿女买房。依次下来便是拆迁购房；添置第二套、第三套住房；投

19、资等。这说明改善生活这种刚性需求已经成为购房的主要原因。（3）被访者对购买的住宅类型分析分析：通过对被访者：年龄住宅类型、职业住宅类型、月收入住宅类型分析表，就年龄来看，2635岁的年轻人选择小高层的概率最多；就职业来看，私营企业选择小高层的人也最多；从月收入来看，10003000元，30005000元的选择小高层的人数最多。由此可以看出被访者心目中最受欢迎的住房类型是小高层。说明了小高层已经成为主力楼层，其次是多层，其它几种住宅类型的偏爱概率都相似。（4） 被访者对建筑风格的喜好分析分析：通过被访者对建筑风格喜好的调查表，我们可以看出大多数人还是比较喜欢具有现代感的建筑风格，占了40%，复古

20、的风格占了20%，也有小部分人认为建筑风格无所谓占了20%；还有部分人喜欢欧美的占了14%、；只有较少人会选其他风格。（5） 被访者对户型的偏好分析 被访者不同年龄段对户型的偏好分析：通过对被访者：年龄户型、职业户型、月收入户型的特殊偏好，25岁以下的倾向于二室一厅一卫，26-35岁的倾向于选三室二厅两卫；私营企业也倾向于选择二室一厅一卫和三室二厅两卫；月工资1000-3000元、3000-5000元的消费群体中倾向于选的户型也是二室一厅一卫和三室二厅两卫。可以看出，大多数消费者由于生活水平提高了，对住房的空间选择也有了更高的要求。（6） 被访者对住房标准的要求分析分析：通过被访者对住房装修的

21、标准要求的调查，我们不难看出大家对精装修比较偏好，占了37%，其次是全毛培占了31%，厨卫装修占20%，其他占的比例偏小。这从另一方面说明了常州市民生活水平不断提高，品味亦是，大家对生活的要求不断提高，从这一点出发，建议开发商可把精装修和全毛培做为主打，厨卫精装占一小部分，满足不同客户的需要。（7） 被访者对购房面积要求分析分析：从年龄上分析 25岁以下选择6180平方米的最多，占了31%，选择130平方米以上的几乎没有占少数；2635岁选择81100平方米、101130平方米的较多，占了37%，同样选择130平方米以上只有少数。从职业上分析 企/事业单位选择101130平方米的最多占了14%

22、；在私营企业中6180平米、8110平米、101130平米、131150平米、171200平米都有人选择，其中选择8110平米最多占了20%。从月收入上分析 月收入在10003000元的选择面积在81100平米的最多占了28%,其次是101130平米，同样的月收入在30005000元的选择面积在81100平米的也是最多的占了22%其次也是101130平米。由上可得买房的年龄段是青年，接近中年的人群，月收入在20005000元，大多选择为两房或三房，这说明消费者的刚性需求还是蛮大的，开发商主力户型可为两房、三房。（8） 被访者最注重的问题分析 分析：在对被访者的调查中发现，购房者购房时最关心的是

23、地段、绿化、交通和价格这四大因素。这几大因素占了总提起点的60%以上。说明购房者很看重地段，以及未来的居住环境，和上班是否便利等因素，也从另一侧面说明了这几个因素对于一个楼盘的销售是起着很重要的影响。（9） 被访者配套设施的偏好分析分析：在调查中，被访者在购房时对配设施选择便利店超市和医疗点有23次（共35份调查问卷），占了65%，其次是银行、幼儿园都占了50%左右。这说明消费者对于配设施的选择更加倾向于与生活便利性紧密相关的配套设施，和教育方面的，这说明在客源中将存在一大部分已结婚刚有孩子的人群，建议开发商以学校为突破点，来塑造形象。（10） 被访者所能承受单价分析分析：月收入在1000元以

24、下的可接受的单价是4000元以下占了0.5%；月收入在10003000元的可接受的单价在4000元以下和40015000元占37%；月收入在30005000元的选择可接受单价在50016000元的占17，选择4000元以下、40015000元、60017000元的人数较为平均。通过被访者的调查发现，不同职业可接受的单价也不相同。企事业单位选择最多的是单价5001-6000元。私营企业最多的是单价4000元以下其次是6001-7000元。其他之职业可接受的单价选择最对的也是4000元以下。被访者所能承受物业管理分析分析：月占了23%。这说明常州消费者比较喜欢实惠有性能好的，但从物业费的普遍接受率

25、出发，建议开发商若挑选物业选择中等偏上或中等的，比较符合常州市民的意愿。被访者所能承受的总价分析 分析：不同年龄段对总价的要求也不同26到35岁的对5170万比较乐意接受，占了35%。36到45岁的对4150万比较乐意接受，占了较小比例，在月收入上10005000元的人群对总价4170万的房价比较偏好，占了60%以上，从不同职业对总价的偏好上，可大体看出，消费人群大部分集中在私营企业上，比较偏好5170万的房价。二、综合分析 通过以上资料的分析，我们得出以下结论：常州市居民月收入大概在2000-5000元居多，说明消费者消费水平较高，对生活有质量要求，追求高品质的生活。建议开发商设立以品质为主

26、打的楼盘来吸引购房者。常州市市民对小区周边因素要求较高，比较关心：地段、绿化、价格等方面因素，建议开发商在选择地段时，选择有发展潜力的，项目附近有主干道，方便购房者上下班，在健全配套设施方面加大力度。鉴于常州市市民月收入大概在2000-5000元居多，加上从购房原因与喜好的户型来看，购房者偏好于二房，三房为少数，建议开发商以二房为主打，三房为辅，以满足不同层次消费者的需要。通过对常州人文历史的了解，得出，常州人比较会居家过日子，建议开发商在营销策略上采取优惠措施，以吸引消费者的目光。城置|御水华庭楼盘调研分析报告【基本情况】开发商：常州城置置业；物业地址：钟楼区勤业路188号；物业形态：中高层

27、、高层；占地面积：140000；容积率：2.6；总建筑面积：40万；绿化率：60%；物业费：0.4元（电梯） 1元/月；公开日期：2008年10月；销售均价：7500元/8300元/； 优惠政策：首付5万立减5000元。 【产品介绍】城置御水华庭位于钟楼区与城市中心交汇处，北临古运河，南依劳动西路，东靠勤业北路，交通便利，通过劳动西路与市中心直线相连。整个小区由18栋小高层和高层住宅和4万平米商业组成。小区拥有800米运河带，城置御水华庭的运河水岸，将配合市政运河改造工程，“御水华庭段”运河景观带与目前规划的运河景观带连成一线。 小区拥有7万平米围合式中庭立体景观，视野通透，6米底层架空，保持

28、景观连续性和整体性，把空间利用发挥到极致。800米运河景观带打造的近5万平米绿化，将60%的超高绿化率越级提升至90%以上，内外景观融合为一体，运河畔凸现大面积绿色社区公园。小区业主们可以尽情享用自然带来的绿色生活，体验真正的首席景观。小区配备了5星级VIP商务休闲会所，充分体验高贵的休闲度假式生活。SPA、运动设施、咖啡吧等高档设施，全面呵护业主娱乐、商务、休闲生活，足不出户就能享受到顶级配套的生活。 【户型面积配比】城置|御水华庭户型面积配比表户型套数比例面积（）比例两室两厅7219.048%7914.0%两室两厅10828.571%8823.4%三室两厅6617.640%11618.9%

29、三室两厅6617.640%13221.5%三室二厅+空中花园6617.640%13722.3%总计378100%100%从户型面积配比来看，本项目户型以三室为主，占种户型数50%以上，两室占47%。从三室的各类户型配比来看，各面积段户型所占比例相差不打，产品差异叫明显，能满足不同层次的三室需求者要求，拓宽了受众面，加大了客户选择面。【在售户型】两室两厅一卫 约79全明户型，浪漫实用，让生活多一点阳光；主卧全明，舒适惬意，赠送飘窗，超值更贴心；宽景2房，豪门风范，风景无极限；阔景阳台，都市繁华尽收眼底；L型全明厨房，烹饪生活便利自如。两室两厅一卫 约88 户型方正，南北通透，功能区分明；阳光主卧

30、，赠送飘窗超值更贴心；景观次卧，北向7000中庭美景尽收眼底；全明景观浴卫，让沐浴多一点惬意；U型景观厨房，给烹饪一份好心情；奢幻2+1房，2房总价享3房惬意，8空间自由百变你做主。三室两厅两卫 约131主卧带全明独立卫生间，私密优雅，超大转角飘窗留恋风景中；带飘窗次卧，千年运河眼底流梭；景观阳台，中央豪气美景尽收眼底，贵气生活自然流露；餐厅、客厅分离，大宅气质；阔气的生活北阳台连接餐厅，浪漫实用；入宅即全明厨房，体贴人性。【销售分析】该项目现售房于2008年10月开盘，推出8、9、17号楼，共计378套住宅，目前销售率约为70%。国家出台限购令，虽然常州不在此次规定的限购城市之列，但是常州市

31、政府出台关于进一步做好房地产市场调控工作的意见，使得最近去化速度较慢。【售价分析】本案目前均价为7500元/8300元/，在开盘时有推广活动，现在仍然有优惠政策：首付50000元立减5000元。结论：本项目的报纸媒体推广较多，主要原因在于项目本身规模较大，前期销售较好。但收到金融危机、限购令的影像，项目现在整体销售下降。【营销分析】本案近期的推广思路，主要采取价格折扣来加速产品去化。从2011年以来限购令的出台使实际成交价格较低、成交率也减少。从营销推广的效果来看，促销信息和项目推广很好的结合到一起，导致新开楼盘去化速度和去化量较理想。现在如果仅仅依靠优惠和促销对楼盘进行宣传是远远不够的，因此

32、采用更多的营销手段和营销策略才是本案后期的重点。【综合点评】本案开发商实力雄厚，其行销代理是由易居中国担任，目前已积累众多新老客户。同时，本案位于位于钟楼区与城市中心交汇处，北临古运河，南依劳动西路，东靠勤业北路，交通便利，通过劳动西路与市中心直线相连。本案地理位置优越，项目开发的基础条件好，而且项目的外部配套规划齐全，因此，项目的外部优势比较明显。就本案的规划和产品来看，其优势也比较明显，尤其是整个小区的绿化设计，7万平米围合式中庭立体景观，6米底层架空，保持景观连续性和整体性，把空间利用发挥到极致。800米运河景观带打造的近5万平米绿化，将60%的超高绿化率越级提升至90%以上，内外景观融

33、合为一体，运河畔凸现大面积绿色社区公园。为了更好的促进项目的去化，本案主要采取的是低开高走策略，以此吸引更多客户。撰写人：黄婧智、徐娜 万水美兰城调查分析报告【基本情况】开发商：江苏万水房地产开发项目位置：常州市钟楼区青枫公园西南侧水杉路与玫瑰路交汇处物业类别：商业、住宅、建筑类型：小高层、中高层、高层、别墅、商铺占地面积：96530 总建筑面积：241000 户型面积范围：85132m绿化率：35%单价范围：65008100元m开盘价格：6500元m销售均价：7000元m楼盘现状：结构封顶【产品介绍】 本案为高品质、低密度欧风小城。位于钟楼区青枫公园旁，总建约25万方，整体由5幢18层，5幢

34、33层，2幢11层和别墅区共同组成，并配套商业和一个2000平米的农贸市场。整体建筑风格以欧式为主，景观设计上呼应青枫公园，水系与园林的充分融合，塑造出一座充满欧洲风情的大型生活社区。【户型面积配比】户型套数比例面积m比例三房二厅两卫7220%24%三房二厅两卫3610%12%三房二厅两卫7220%21%三房二厅一卫7220%16%三房二厅一卫3610%11%二房二厅一卫7220%16%总计360100%100%从户型面积配比来看，本项目的户型以三房为主，占总户数的80%以上，二房占20%。从三房的各类户型配比来看，各面积段户型所占比例相差不大，产品差异化较明显，能满足不同层次的二房需求者要求

35、，拓宽了受重面，加大了客户的选择面。【在售户型】三房两厅两卫 132.42 m通透明宅，布局合理，结构紧凑，三面景观设计；L型时尚厨房外连工作观景阳台，美食与美景健康相伴；圆弧型大视角景观阳台，视野开阔，尽揽窗外明媚风景；南向主卧配置独立卫浴，北向次卧卫浴隐秘，尽享私密空间。三房两厅两卫 129.62 m方正通透明宅，空间随心所欲尽享温馨自在生活；L型开放厨房，时尚布局美景佳肴，轻松拥有；圆弧型大视角景观阳台阳光清风相伴健康每一天；南向主卧配置独立明卫追求私密与自主的动态平衡。三房两厅两卫 114.77 m宽敞舒适的三房布局，动静分离，阳光充裕，视野开阔，功能分区明确；南向景观双卧，拥有自由灵

36、动阳台，与清风阳光邂逅精彩；北向书房八角窗设计，无限视野，阅读沉思的自我天地；圆弧形大视角景观阳台，增大使用空间，时刻为美景陶醉。三房两厅一卫 89.4 m南北通透，精致紧凑，简约方正，陶冶明宅；宽敞客厅延续景观阳台，尽揽窗外明媚风景，悠然自得；主卧南北通透，可灵活分隔子母间或书房，精彩生活随心所欲；阳光朝南主次卧，品质居尚，享受每天被阳光叫醒的美妙。三房两厅一卫 118.25 m全明设计，方正优雅经济实用，卓尔不群；L型时尚厨房，拥有独立阳台，在美景中烹调精致生活；阔绰客厅，与时尚圆弧形景观阳台相连，揽景入室尽显逍遥；南向景观双卧，拥有阔绰景观阳台，与清风阳光邂逅精彩。两房两厅一卫 85.2

37、1 m户型方正、功能齐全、精致紧凑，享受雅致生活；主次卧朝向，采光充足，尽享阳光惬意生活；L型时尚厨房外连工作观景阳台，美食与美景健康相伴；景观客厅，尽揽窗外明媚风景，清新空气自然涌入。【销售分析】 万水美兰城销售情况分析表 在售房型面积m数量套户型配比去化3227220%85%3223610%93%3227220%100%3217220%90%3213610%100%2217220%100%该项目一期于2010年4月11日开盘，推出1、2、3、5号楼，共计360套住宅，目前仅剩一两套未售出,总体销售率约达97%。剩余房源集中在132.42 m的三房，主要是这种户型面积过大，平时居住太浪费空间

38、。同时，114.77 m的房型是客户的主要选择。项目目前的销售率几乎高达97 %，与其他同期新开的楼盘相比，去化速度较快。【客源分析】本案客源主要为钟楼开发区周边地区的居民和周边的企业员工，其中以年轻人居多，约占50%以上。【售价分析】开盘时价格较低，但在九月份，钟楼区房价波动较大，因此本案楼盘价格经三次调价上涨了1500元/ m，目前暂无任何优惠措施，现均价也已高达7000元左右。【营销分析】 本案采取了引爆式开盘来激发客户的购买欲望。开盘前已有提前办卡活动，客户可交5000元办VIP卡，开盘时已办卡的可享受优先选房权，且能优惠3万元。万水美兰城作为江苏万水在苏南地区的开山之作，集团公司对此

39、寄予了厚望，海国集团以实业起家，实业精神是他们一贯秉承的宗旨。基于此，实效营销成为万水领导层一致的选择，以广告与活动相结合的方式尽量让客户参与到楼盘的推广中来。8月7日晚，万水美兰城，走进勤业文化中心站；9月4日晚，万水美兰城，走进白云社区文化中心站；9月10日，万水美兰城，举办“教师节感恩送祝福”9月18日，美兰花开，香誉龙城；11月13日，美兰续推，华美乐章唱响龙城。【媒体分析】本项目做过多种广告推广，如扬子晚报、常州晚报、BRT移动电视、电台等。但同时本项目也将其他其他房地产开发商常规投放的大量广告费用直接转换成活动与礼品的费用。给广大市场客户带来的是实惠，也得到了客户的好评。【综合点评】本案的开发商实力雄厚，营销代理是合力易扬担任，目