工程维修部作业指导书-已改

1、.天一物业工程维修部作业手册 TY/WI-GC-01PAGE ：.；PAGE 27工程维修部任务手册TY/WI-GC-01浙江天一物业管理授控： 发布：2021年6月8日 实施：2021年7月1日目 录第一部分、工程维修部岗位阐明3第二部分、工程维修部效力流程6第三部分、工程维修部任务规范、规范11第四部分、各类工程应急处置方案16第五部分、设备设备管理规定 20第六部分、各类记录表格 28第一部分、工程维修部岗位阐明工程维修部经理岗位职责岗位称号工程部经理定 员1人直接上级总经理所辖人数所属部门工程部直接下级工程部主管岗位职责制定每月任务方案，做好检查考核记录。担任制定每月工程备品及耗材的申

2、购方案，并定期对供应供货商进展考评。熟习、掌握公司各管理处的房屋、公共部位、配套设备、机电设备的根本情况。协助各管理处建立设备设备台帐，编制房屋本体、公共部位、设备设备的维修保养方案并组织实施，确保完好与正常运转，并担任定期检查与监视。制定监视和丈量安装检定周期表，组织各管理处实施并建立监视和丈量安装台帐。担任协助各管理处的工程技术资料、设备设备资料的搜集、整理、归档任务。组织物业的接纳验收，担任物业的交付验收任务及验收问题的处置。担任维修工程的实施、验收、回访等任务。接待业主对房屋本体、设备、设备质量赞扬，做好记录并妥善处置。担任联络开发公司、施工单位及时完成保修工程和进展遗留问题处置。组织

3、制定年度设备设备维修保养方案并组织实施。担任对各管理处工程设备管理情况进展抽检。担任管煤、市政、自来水、电力局等公用事业单位的业务处置和事故协调处置。担任本部门员工的任务安排和任务考核。完成上级下达的的其他义务。岗位要求根本要求25岁以上，50岁以下，具备吃苦耐劳精神；有较强的任务组织性、纪律性；有较强的沟通才干、组织才干。从事工程管理3年以上任务阅历，助理以上职称，有水电、电梯等技术证书辅助技艺熟习电脑及各类软件的操作质量要求思想质量优秀学历要求大专及以上身体要求身体安康2、工程维修部主管岗位职责岗位称号维修部主管定 员1人直接上级工程部经理所辖人数所属部门工程维修部直接下级维修员岗位职责1

4、、执行工程部经理指示，确保所管系统设备的平安运转是首要义务；对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任，每天作如下检查：重要设备的运转技术情况，发现问题立刻组织处置。下属岗位纪律及精神形状，发现不良景象立刻纠正。现场督导重要维修工程及整改情况。实地调查下属员工维修保养任务质量与任务效率，发现问题及时采取纠正措施。掌握所属系统当天能耗情况，发现异常分析缘由，及时杜绝浪费景象。2、设备发生缺点及时组织检修，发现隐患及时组织处置；当设备发生缺点或影响正常运用时，迅速到现场组织处置，并及时向工程部经理报告。3、担任实施所管系统设备月度和年度的维修保养方案，备品、备件方案定期报送工程经理审定。4、担任制

5、定所管系统运转方案，研讨改良措施，使本系统设备在保证平安运转的前提下节省能耗。5、仔细落实岗位责任制，督导下属员工严厉执行操作规程、员工守那么、设备维修保养制度，做到设备干净、机房干净、任务场地干净，不漏电、不漏油、不漏气、不漏水，运用性能良好、密封良好、光滑良好、紧固良好、调整良好。6、了解下属员工技术形状和思想情况，经常对下属员工进展沟通和业务指点。7、改良不合理设备的性能，完善设备和施工遗留的缺陷，对所属系统的艰苦改造工程参与设计，提出可行方案。8、担任住宅装修管理检查和验收，确保建筑物构造平安、装修协调、一致、美观、符合规范要求。9、完成上级下达的的其他义务。岗位要求根本要求25岁以上

6、，50岁以下，具备吃苦耐劳精神；有较强的任务组织性、纪律性；有较强的沟通才干、组织才干。从事小区工程维修3年以上任务阅历辅助技艺熟习电脑及各类软件的操作质量要求思想质量优秀学历要求大专及以上 身体要求身体安康3、工程维修部维修工岗位职责岗位称号工程部维修工定 员直接上级工程部主管所辖人数所属部门工程维修部直接下级岗位职责熟习小区供电、消防、中控和机电设备等系统。担任对公共照明、管线的检查、维护和保养任务。为业主提供有偿维修效力。担任小区内水、电表的管理及抄表任务。担任配合保安队对消防、监控系统进展检查，发现缺点配合专业单位及时维修。担任供配电设备、地下室风机、水泵等机电设备的正常运转，发现缺点

7、配合专业单位及时修缮。担任对电梯进展巡视和定期保养，发现问题及时处置或联络电梯公司限期处理，并为电梯公司提供必要的协助。 运转中电梯忽然出现缺点，应尽快赶到现场，按照应急预案处置担任给排水管道的疏通清理任务，以及房屋的本体、附属设备、道路的检查、维修和保养任务。为业主提供有偿管道维修安装、土建修缮效力。担任对给排水系统的检查、维护保养任务，以及做好水泵房日常保养任务。熟习小区内房屋本体、附属设备、给排水、消防用水设备，以及各类管路走向，阀门控制范围。担任小区内的水表管理及每月的抄表任务。担任处置房屋渗漏和业主装修过程中出现的渗漏问题。履行24小时应急抢修职责。完成上级下达的其他义务。 岗位要求

8、根本要求25岁以上，50岁以下，具备吃苦耐劳精神；从事物业管理行业2年以上任务阅历，有水电安装上岗证书。辅助技艺能阅读工程技术图纸质量要求思想质量优秀学历要求高中及以上身体要求身体安康第二部分、工程维修部效力流程1、工程部上门维修操作流程：用户报修(上门)维修人员实施维修物 业 管 理 处用户签字确认;验收客户接待填写*派工单*一式二份并约定维修时间第一联交与综合部第二联交与工程主管工程主管签收派工单指派维修人员维修2、工程部日常任务内容与各类方案：每天巡视周 检中央空调运转情况生活水泵运转情况电梯运转情况游泳池循环泵运转情况路面人行道;砼道楼梯间墙面扶手;花岗岩的维护,各单元楼道灯;灯罩;声

9、控开关;小区路面;浇花水龙头等各配电柜线路的检查维护.发现问题立刻处置，月 计 划季度方案电梯水泵等机电设备的维护保养日常机电设备的零部件易耗品维修;改换预算公共能耗;及实践需求维修的费用雨水口;雨水井;污水井;化粪池;阀门井等室外消防栓;水泵接合器公用地面的维修正.公共墙门厅墙.天棚的维护；隔热层破损;防水层破损呵斥屋面渗漏;屋面积水疏散标志的维修及维护;室内消火栓箱的维护及检修。半 年 计 划公用地面的维修正造;公共墙;门厅的墙; 天棚维护楼梯间墙面;扶手;台阶的维护.隔热层破损;防水层破损呵斥屋面渗漏;屋面积水污废水管接口及砂眼漏；管道堵塞、破裂；固定码松脱等对生活水箱进展消毒;生活泵;

10、消防泵进展保养.每半年对一切线路检修一遍年 计 划房屋承重构造部位;外墙起鼓零落的修补.外墙部分渗漏;外墙大面积渗;外墙面的翻新.各线路的检查维护;灯具的维修及更新.对屋面出烟口盖板及防护罩进展一次维修潜污泵装配泵体;检查密封情况,改换机械油.生活泵;消防泵;电动机等各元件的检修一切电梯年度保养及年审3、电动设备、操作规程操作前应先丈量三相电源电压能否偏低，三相电压能否平衡。要检查禁锢螺栓有无卡阻、损坏或磨耗景象。在操作中应留意，在启动中和运转后的电动机具，音响和震动能否正常，要检查电动机层装风叶的扇风情况能否良好。开场正常运转后要丈量三相电流表的负荷电流能否一样，其表针的指示位置有无反常景象

11、。电动机及其起动电气设备有无过热和焦味，应检查各部轴承有无过热景象。应经常检查电表，有无失效景象，操作开关及保险丝等零件能否完完好。导电体有无过热蜕变景象。电气电机设备的金属外壳接地维护能否完好，选挂的保险丝容量能否正确、压合的能否妥当。发现缺点及时予以修好，保证设备的正常运转。要检查轴承室有无进水或缺油，有无过热或噪音、转动部分能否良好。如联轴器、金属链条和齿轮有无磨损景象以及电动机或机具的紧锢螺钉能否齐全，有无松动不全景象。要检查水泵有无漏水，泵轮和风轮有无磨壳景象，并对“症进展修缮。4、配电设备维修保养规程严厉按照供配电系统设备保养方案进辖区设备的保养。主管、工程、每年12月制定下一年度

12、的设备保养方案。任务过程应严厉遵守电气作业规程。根据系统设备的特点，重点做好除尘、光滑、禁锢接线端子等保养任务。各系统的维修保养以不影响小区正常原那么，特殊情况须报告管理处和主管，及时通知受影响的用户。电房倒闸操作制度停电拉闸操作必需按照开关负荷侧刀闸进线侧刀闸顺序依次操作，送电合闸的顺序与此相反。如变压器需求停电时，应先停低压，后停高压。送电时先送高压，后送低压。严防带负荷拉合隔分开关刀闸，为防止误操作，高压电气设备都应加装闭锁。倒闸操作由操作人填写操作表，每张操作表只能填写一个操作义务，以下工程应填入操作表内： eq oac(,1)应拉合的开关和刀闸 eq oac(,2)检查开关和刀闸的位

13、置 eq oac(,3)检查负荷分配 eq oac(,4)检查接地线能否撤除 eq oac(,5)装拆接地线 eq oac(,6)安装或撤除控制回路，电压互感器回路的保险器 eq oac(,7)切换维护回路和检验能否确无电压等倒闸操作应由两人执行，其中一人对设备较为熟习者作监护。操作中发生疑问时，不准擅自更改操作，不准随意解除闭锁，应立刻向主管担任人报告，弄清楚后再操作。电器设备停电后，即使是事故停电，在未拉开有关刀闸和做好平安措施以前，不得触及设备或进入遮拦，以防忽然来电。5、电气维修操作规程电气维修人员必需持证上岗，严厉按照国家规范作业。在进展电气维修时，维修人员应配备绝缘良好的电工工具。

14、维修和保养电气设备时，应按要求做好保证平安的组织和技术措施。维修同时向维修人员阐明任务中的平安本卷须知，并在任务中检查、监视执行情况。在高、低压配电箱上作业时，应设专人监护，并至少二人进展。普通情况下，尽量防止带电作业，假设因特殊需求而必需带电作业时，应装设隔离挡板，并有专人监护。维修和保养时，开关操作把手上，应悬挂“制止合闸，有人作业的指示牌。维修和保养后的电气设备或线路，在经检查无误，撤除一切平安措施，全体维修人员撤出任务现场后，方可送电。6、管理处水、电、机械设备维修、保养规程一消防系统：消防水泵每月试运转一次，每次以不少于两分钟为宜。消防水泵轴承每季加油一次；电动机轴承每半年加油一次。

15、每周检查一次闸阀、止回阀、开关能否灵敏，密封能否良好，如有缺陷应及时进展维修。供电、照明、控制信号线路应随时坚持良好的应急形状。每周检查消防带一次，如发现有潮湿应及时进展晾晒，如有霉坏应及时改换，以利应急运用。报警系统每星期检查一次能否灵敏。每周检查水泵结合器，消防栓能否完好，检查消防器材能否损坏丧失。二供水系统：水泵每周轮换运转。水泵轴承每季加油一次；电动机轴承每半年加油一次。每周检查一次闸阀、止回阀、开关能否灵敏，密封能否良好。水泵每半年保养一次，对磨损零件及时进展改换。每半年清洗水池一次。每月检查水表一次，发现问题的应及时改换和修缮。水泵运转完好的质量目的： 衔接部份要求螺丝、垫圈、销子

16、齐全、完好、巩固，每一次放水阀、星形环完好。 仪表方面，要求电流表、电压表、压力表齐全准确。 出水阀门、逆止阀、进水阀门齐全完好，盘根密封良好，泄露符合要求。 泵体各部门衔接严密，不漏水。油圈齐全，油质合格，油量适中，不漏油。 设备无油污，无积尘，机房无积水，无杂物；工具、资料配件存放整齐，油料要加盖。 轴承温度不得超越60-65，运转不得有 和异常震动。 电机温升不得超越品牌规定，绝缘电阻要符合要求。 过流及欠压维护齐全；接线齐全，导电良好，接地合格。 各类设备设备有技术档案，供、排水图齐全。三供电系统：每月检查电表箱一次，发现问题及时处置。公共照明与其它开关及时维修改换。第三部分、任务规范

17、、规范1、设备检查维修保养规范仔细做好设备运转管理体制，制定设备方案和保养规定，按方案做好维修保养任务，并做好维修保养记录。每周巡视检查楼道内水表、电表、设备、门窗、灯具、开关、楼梯扶手、地面等，及时关锁一切箱盒门盖。如有缺损，及时改换，发现缺点隐患及时处置，并填写每周巡查小区内设备，包括路灯、音响监控探头、标牌、地面、渣滓箱、凳子、球场等，发现问题，及时处置，并填写维修保养时尽量不影响居民的正常用电、用水，如必需因任务需求停电、停水时，应事先通知业主，做好应急预备。维修保养事先做好备品备件和其它充分预备任务，尽量缩短维修保养时间。维修保养的同时做好各种平安措施任务，防触电、防火、防设备人为损

18、伤，防人员损伤等。维修保养终了，检查设备平安运转措施能否落实，包括绝缘电阻丈量，接地维护能否良好等，并同时做好记录。2、供电系统管理规范用户对原设计电路不得擅自拆改，如需求时，必需提出书面恳求。电路出现缺点，物业工程部应及时担任维修，必要时通知供电公司抢修。业主用户室内线路发生缺点，维修人员要及时维修，以免扩展缺点范围。经常检查、保营养弱电系统，如对讲系统。坚持各电表、电表箱的清洁卫生。监视电气设备的运转情况，严禁不合理的超负荷运转。3、低压配电柜保养规范电工每天检查低压配电柜运转情况，并填写每半年对配电设备进展检修保养，填写。详细过程如下：断开总开关，挂指示牌“制止合闸，有人操作。用摇表检查

19、绝缘电阻能否良好。检查母线接头有无变形，确保接头衔接严密、无松动和损坏。清洁柜内无灰尘，实验机械的合闸、分闸情况。逐级检查各配电屏。对转动部分如自动开关等，需求时添加光滑油，以坚持转动灵敏。检查一切低压电器的金属部分，应坚持均有可靠接地安装。4、配电房管理规定配电房内全部机电设备，由专业电工担任管理、操作，无关人员制止入内。坚持良好的室内照明和通风，墙上配挂温度计，室内温度控制在40C以下。建立运转记录，值班电工每天至少巡查两次，发现有异常，马上报告工程部主管。房内制止拉接暂时线路，供电线路严禁超载供电。严禁违章操作，操作或检修时必需按规定运用电工绝缘工具，绝缘鞋套等。配电房内设备及线路需改动

20、，必需报公司指点同意，请专业人员确认方可改动。5、水系统管理规范每月检查生活水系统各路阀门能否正常。发现水管爆裂时，立刻通知用户停水，紧急抢修。要留意水池、水箱的保养，防止破裂或生锈。辖区内水表、水闸阀门发生缺点时，应即修缮或改换。业主不得对原设计安装的给排水管道随意改动，如有特殊情况应向物业管理处提出书面恳求，同意或方能实施。对损坏公共区域管道及供水设备者，应担任赔偿。应每月启动消防泵、潜污泵，察看运转能否正常，填写和。生活水池每年清洗消毒一次。做好记录报告总那么：水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备由机电人员担任监控，定期保养、维修、清洁，定时进展巡回检查，了解设备的运转情况，及时发现

21、缺点苗子和消防隐患并及时处置，仔细做好记录，处理不了的问题书面报告上级主要部门，争取早日处理。6、水泵房管理规范水泵房内的机电设备必需由专职人员操作，其中人员不得擅自操作。不得擅自改动泵房的电器线路及设备的运转情况，假设需改动必需经上级部门同意后方可进展。水泵房的电器检修必需由持电工有效操作证人员处置，无证人员不得擅自动手，检修时必需在显眼处悬挂警示牌，严禁合闸，不得带电操作。水泵房必需坚持良好的通风散热及照明环境，门窗开启灵敏无破损。应每天检查设备的运转情况，对设备的运转情况做到心中有数，发现缺点及时排除，假设艰苦缺点本人无法处理的应立刻向工程部主管汇报并配合其尽快处理。消防设备良好，制止在

22、任务场所吸烟。闲杂人员不得随意进入泵房。操作人员必需严厉按制度及章程办事，严禁违纪操作消防泵每月运转一次2分钟以坚持正常运转情况，每半年运转一次“自动、手动保修检查，每年进展一次全面检查。水泵房卫生每周清扫一次。消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择开关位置于自动位置，操作标志都应简单明确。7、电梯管理规范轿厢的载分量不应超越额定分量，物件尽能够安放在轿厢当中。不允许装运易燃、易爆的危险物品。如遇特殊情况，需经司机和物业管理部处赞同并严加平安维护措施。不允许利用轿顶平安窗、轿厢平安门的开启来装长物件。维修、保养等缘由呵斥停梯，应在一层挂牌告示。任何人不得在电梯机房、轿厢、并道吸烟。坚持良好照明几

23、通风，常备手电筒及应急照明设备，门窗开启灵敏无破损。电梯维修工每月进展一次检查保养，并做好记录。督促电梯公司按规定进展维修保养任务。遇火警/火灾时，应将电梯迫降至最底层，并锁住严禁运用。遇水管爆裂等水浸事件，水流能够流入电梯井道时，应将电梯升至最高层，并锁住严禁运用，马上通知电梯维修人员进展检修。待水浸情况处置终了，且电梯检修结果正常后方能重新投入运用，在上述过程中，应做好用户的解释任务。8、电梯维修保养管理规范电梯钥匙必需有专人保管。机房每周清扫一次。电梯公司按对电梯作保养，按规定记录。对电梯运作时产生的微小缺点能自行处置，如需大修及时请专业电梯公司上门维修。对电梯产生之缺点，及处置结果，做

24、好记录，并及时归档。每月检测电梯的报警系统，确保完好及可靠性。9、设备巡回检查规范第一条：设备的巡回检查是为了掌握设备的运转情况，以便即时发现设备隐患，监视设备的运转，确保设备的平安运转。第二条：当班人员应仔细做好巡回检查，详细记录。第三条：巡回检查道路：水泵房、配电房、电梯机房、中央空调系统。第四条：巡回检查时间：员工每天不少于两次，值班长每天不少于一次。第五条：高、底压配电室，每天抄表两次，抄表时应同时留意设备运转情况和有无超负荷景象。第六条：巡回检查中假设发现设备有缺陷或设备运转不正常，应立刻向上级汇报情况或在不危及人身平安的前提下做相应的紧急处置，并加强巡回检查。第七条：检查运转设备时

25、，必需留意人身的平安，坚持一定的平安间隔 ，严禁用手或其他非良好的绝缘物触及带电体。第八条：在雷雨、高温、满负荷运转期间，应加强巡回检查。第九条：巡回检查要做到“五勤：勤看、勤听、勤摸、勤嗅、勤分析。第十条：雷雨天气需求巡视高压设备时，应穿绝缘鞋，并不得接近避雷器或避雷针。第十一条：高压设备发生缺点时，室内不得接近缺点点4m。第四部分、各类工程应急处置方案一、停电应急程序：一预先得到通知的：1及时将情况通知办公室、维修组或工程部，使每位员工都知道此事。2通知大厦、小区内的每一位业主，在显眼处贴告示通知。3工程部采取停电后的应急措施。4运用应急照明灯，保证公共通道照明。5保安人员到大厅、小区主入

26、口维持次序，指点人员行走，上下楼梯。6保安查看电梯所处位置，假设有情况通知工程部。7恢复供电后，保安、维修人员检查设备能否运转正常。8假设住房内发生水浸，尽快通知当事人封锁水阀等相应措施。9渣滓堵塞下水道泛水，及时疏通。二未接到通知的；因未知的缘由发生暂时停电时，停电区域的主管和员工应迅速通知工程部主管。主管应根据停电时间、场所，迅速向供电部门了解停电缘由，组织恢复供电，通知相关部门并做好记录。2.1双路供电全停时启动应急灯、手电或蜡烛。与供电部门获得联络联络了解停电缘由和恢复供电时间，报告管理处经理。通知保安。加强各重要机房、设备的巡视。2.2单路停电时供电切换，加强相关设备的巡视；了解停电

27、缘由和恢复时间。2.3部分停电通知保安主管或领班，通报停电情况并加强联络；启用应急照明灯设备，迅速派员进展抢修；估计抢修时间、报告主任。3.保安部程序3.1保安根据停电信息和人流情况，迅速调集应急照明灯，迅速组织停电区域的人员引导，加强巡视，加强出入口的监控，必要时控制人员的进出。3.2广播根据停电和人流情况，对全楼或部分进展停电情况通报，进展引导人员、平定人心的广播。4.行政效力部程序管理处一定要有接听、解释；电梯困人，管理处马上派人与里面的人聊天、抚慰；处置问题时，态度要端正，有礼貌。2、溢水的应急程序1员工发现楼内外有溢水景象时，应及时通知工程部。2工程部接报后，通知工程主管并迅速派员到

28、现场了解情况。作出溢水流量、溢水来源、溢水去向及影响的估计，并及时报告主任。 3工程主管组织维修工，切断溢水源或堵漏，切断部分受影响区域的电源，将受影响区域的电梯开至顶层。4利用沙包及可用之物堆放，维护重要设备，防止水侵。溢水多时，应安装暂时泵等措施尽快排水。5保洁绿化组长组织清洁工，调集吸水机、水桶等工具迅速清理溢水多时，应安装暂时泵等措施尽快排水。6保安在溢水处置过程中控制现场，改动人流方向。7如喷淋损坏，那么用消防水带一头套住喷头，另一头接到出排放窨井中，另一方面封锁阀门、稳压泵和喷淋泵。8假设住户内发生水浸，尽快通知当事人并封锁水阀门等呼应措施。9渣滓堵塞下水道泛水，及时疏通。10察看

29、现场附近的电掣。如有浸水应立刻切断电源，以防水浸漏电伤人。3、通常溢水情况的防止一屋顶排水口被堵溢水的防止：保洁员定期清扫天台包括排水沟，以防止下雨后渣滓冲入排水口，呵斥堵塞。二水池溢水的防止：定期检查保养自动控制系统，检查限位联动能否失灵、报警安装能否失灵，另外检查排水口能否堵塞。水后恢复供水产生溢水的防止：当市政停水后，普通还有一段时间水池还有余水供应，当余水用完后，工程人员应在恢复供水前检查水龙头，将水龙头全部封锁，并在恢复供水时检查水池供水系统能否正常平常检查地漏能否堵塞。4、困梯处置程序一小区大厦电梯损坏经常发生， 能否办公时间，监控人员和工程人员应立刻通知电梯维修人员或电梯外包公司

30、到场修缮，同时应张贴“效力暂停等字样于电梯外，以停职各运用者。二乘客被困电梯内，监控人员须亲密凝视被困梯内人员的情况，并经过对讲机讯问被困者情况；无监控室的，保安人员应到现场与被困者通话，坚持联络，使他们知道救援行动的进度。三假设电梯维修人员于30分钟后仍未四处置，被困者内有孕妇或病人需求救援，现场保安员或监控人员应立刻报警，待消防人员到场处置。四被困者救出后，须与他们联络及讯问，须记录被困者的姓名、地址、联络或送往何处治疗。五、须记录该事件之始末及时间、详细情况，维修人员救护人员到达及分开时间等。5、台风、暴雨处置程序一检查紧急运用工具如雨衣、雨靴、手电筒、沙包、草包、潜水泵等有否备足并确定

31、其性能良好。二管理处发放通知给全体业主、提示业主搬离放在窗台或花架上的花盆，各类杂物，外出时关好门窗。三检查露台、窨井、单元雨蓬、屋顶设备层、机房、地下车库下水道、雨水渠、沙井、地漏等，有无沙泥杂物堵塞，落实人员清扫，确保其畅通。四撤离放在围墙顶及其他高处各类可调动物件，将安装有屋顶的霓虹灯、广告牌等绑好或移走。五紧闭一切门窗、电梯机房及渣滓房等门窗，还必需做好防水措施。六加固一切树木用绳索捆好，将盆栽之花卉移至低处或隐蔽角落。七留意电台播放有关风暴进展音讯，及时将最新台风讯号张贴于宣传栏、信息栏，以便向业主告知台风的进展。八员工为本身之平安应防止逗留在空阔地方，如参与抢险任务时，要留意本身平

32、安，采取适当的平安措施，并通知其他员工。九当台风讯号减低至3号时，主任应立刻进展检查及填报台风损毁报告。保洁员迅速清理由台风所呵斥的渣滓淤塞渠道，绿化工对树木的扶植等善后任务。第五部分、设备设备管理规定一技术档案管理规定1、设备设备档案要齐全，并且要分类存放，专人担任；2、要维护技术档案资料，保证档案的平安与严密，不得擅自涂改、勾画、抽取、拆散、摘抄、翻译、复印、外借、或损坏，否那么严肃处置；3、如发现档案有遗失或损坏的，应立刻上报管理处担任人。二管理责任人奖惩规定1、每周末工程技术部要对园区设备、设备进展检查，对设备保养无记录或记录不详的责任人要给予经济处分，再次出现加重处分。2、对设备设备

33、不进展定期维护保养的维修人员包括设备担任人要进展适当的经济处分，并限期保养。3、对设备违章操作，呵斥较大事故的要给予经济处分，并且在岗培训一周。4、对影响设备设备维护保养任务，呵斥事故的责任人给予通报批判，并进展经济处分。5、非任务人员对设备乱动乱拉影响正常任务，根据情节轻重，分别给予警告、罚款、下岗培训等处分。6、每月要对各部门的设备管理保养任务进展小结。 7、每年对设备设备管理保养任务进展总结评选，成果好的表扬，差的处分。三住宅区设备设备管理规定1、在设备接纳时,主管责任部门担任按设备运用阐明书和相关资料对接纳设备进展验收。对达不到要求的，应通知有关单位限期整改。设备的接纳由主管责任部门办

34、理相应手续，相关资料由主管责任部门复核存档。2、设备正式接纳后，由主管责任部门进展清点，并分别在上登记。3、验收合格的设备由主管责任部门进展编号，并按照要求悬挂设备标识卡，规定设备/设备维护责任人，并在上登记。4、主管责任部门保管和重要设备/设备技术资料图纸，并保管好设备/设备的定期维护保养记录、维修记录和检查记录。5、一切设备由专业人员进展操作。填写相应设备/设备运转记录。对国家规定的特殊工种，要求操作人员持有相应的上岗证和操作证方可上岗。6、主管责任部门担任对设备制定检查、维护和保养方案，组织实施维修保养任务，并填写。7、计量器具的管理1本小区适用计量器具有：维修用万用表、钳形表、兆欧表、

35、绝缘电阻表；水泵压力表；电流表、电压表。2根据对涉及贸易结算、平安防护、医疗卫生、环境检测的计量器具进展统计，鉴于本公司所用计量器具均用于监视设备能否正常运转的配套设备，无需直接向顾客提供计量数据，故对计量器具的校准根据计量器具鉴定的有关规定，接合本公司各小区的实践运用情况，分别作如下规定：1对于常压热水锅炉、水泵配套压力表在运用前作一次检定，检定合格后可运用，以后每年由工程技术部自行检查一次，并做好检查记录。2对于其它压力表及维修用的仪表由工程技术部根据实践运用情况自行校准。工程技术部应备有一只经鉴定有效的压力表作为校准根据。经校准的压力应有校准标志。3对于只作通表用不出数据的万用表，作好公

36、用标志，不再作检定。4对于经鉴定确定某项功能失准的万用表，在运用前应按检定报告内容作失准功能项的禁用表志。5对作为校准根据的万能表，由计量部门作一次检定，检定周期不超越一年。6由工程技术部担任上述计量器具的检定和校准：保管检定或校准的记录。4如发现计量器具失效，应作报废处置，并同时换上经检定合格的一样类型计量器具。8、当发现设备损坏，主管责任部门应及时进展维修，填写。艰苦维修应向主管责任部门担任人汇报，对于本单位不能处理的维修工程，需外包维修的，应填写，经主管责任部门担任人审核，报请公司同意后方可执行。9、对无法修复的设备，应填写，经主管责任部门担任人确认，报财务部门核准，总经理同意后方可报废

37、。同时在设备/设备档案中注明报废日期，封存该设备/设备档案。四设备设备巡回检查规定1、目的为保证小区公共设备设备系统的正常运用，及时发现和排除缺点，特制定本规程。2、适用范围本规程适用于小区公共设备设备系统的巡回检查3、操作流程1工程技术部主管担任组织实施水泵、电梯、公共灯具、给排水系统等公共设备设备系统的巡回检查。2电梯的日常巡检1电梯工每日应对电梯进展巡检，巡检任务主要包括以下内容：检查电梯楼层指示灯与轿厢实践位置能否附合。 检查厅门按钮及按钮灯能否正常；厅门封锁能否密封结实；电梯到达平层能否平稳，厅门地坎与轿厢地坎互差能否到达要求规范，能否影响到业主进出。 检查轿厢内各附件设备层楼信号灯

38、、风扇、照明设备、警铃、开关门按钮等能否正常。 检查机房内有无异常运转声响，异常气味；机房温度能否适宜，有无漏水，进水；门窗能否关好等。 必要时对电梯进展以下三方面检查a、电梯起动能否平稳，能否有明显上浮感。b、运转速度能否恒速，运转中有无震动感。c、减速停层有无明显压迫感。2巡检中发现的普通缺点，巡检人员应做现场处置，处置不了解或艰苦缺点应向工程技术部主管报告。3电梯的巡检任务应安排在人流低峰期以减少对业主的影响。3水泵的巡回检查详见4公共灯具、排水系统的巡回检查详见。五设备设备维修规范内 容时 间标 准住 宅 维 修维修工接到维修单后15分钟内赶到现场急修10分钟内到现场,小修2小时内完成

39、,中修24小时内完成,大修1天内有回答公共部位维修保养路灯,楼道灯, 庭院灯每周检查一次,发现问题及时处置灯泡灯罩无缺损,设备完好,亮灯率在99%以上井、沟、格栅井 每月清理一次 无积水，无塌陷，水流畅通，井盖完好外墙面每月检查一次，发现问题及时处置无脱无鼓无渗水，外表完好无损坏内墙面每月检查一次，发现问题及时处置，每二年翻新一次 外表整洁无破损道路、停车场、自行车库每周检查一次，发现问题及时处置 平整，无积水，无破损屋 面每月检查一次，发现问题及时处置无积水，无渗漏、隔热层无缺损公共文娱场所每周检查一次，发现问题及时处置平安整洁，无改建，乱堆放公共门窗、锁每周检查一次，发现问题及时处置外表完

40、好无变形，窗户无渗水六设备事故管理规定1、为加强设备管理，保证小区物业管理任务正常进展，对设备运用过程中发生的设备事故应及时采取有效措施，防止事故扩展和反复发生。必需坚持“预防为主的方针，仔细汲取阅历教训，以到达消灭事故，确保设备平安运转的目的；2、设备事故是指：非正常设备损害呵斥设备停用或设备损坏，或添加修复费用；3、设备事故分类：1特大设备事故指：设备损坏，呵斥物业停业三天以上的、设备损坏后修复费用达20万元以上；2艰苦设备事故是指：设备因非正常损害，经大修、中修才干恢复性能、效率和运用周期；设备损害直接损失费用在5万元以上；供电设备损坏而中断供电，影响业主生活由于外界影响呵斥停电的不作为

41、事故处置；3普通设备事故是指：设备因非正常损坏，经过小修可以修复，并不影响设备性能、效率；和运转周期；直接经济损失在2000元以下；单机设备损坏，影响物业正常运用不到4小时；4、以下情况不作设备缺点：1设备发生缺点，经事先检查发现需单机停机检修，但经过事先采取应急措施处置进展检修的可不作设备缺点；2新设备安装后，设备更新改造或设备进展大修后，在试行阶段中发生的设备事故，不作设备事故论处，但一经正式验收并投入正常运转后发生的事故仍按设备事故处置；5、设备事故分责任事故和非责任事故：1非责任事故：非人力所能抗拒和消除的自然灾祸所呵斥的事故；2责任事故：凡属违章操作，维修保养不良，及人为过失呵斥的事

42、故；6、设备事故处置原那么：假设发生设备事故和人身伤亡事故，必需立刻向公司、管理处报告。任何人不准隐瞒事故，对事故隐瞒者必需清查责任。事故处置必需贯彻“三不放过的原那么即事故缘由未查明不放过；事故处置必需贯彻未遭到教育不放过；没有采取防备措施不放过。对事故责任者按事故性质，给予经济处分、行政处分直至清查刑事责任；7、对一向维护设备、消灭事故于萌芽形状，发现艰苦事故隐患，为防止损失作出奉献者，应给予表扬和奖励。七房屋公用部位维修保养管理规定1、工程技术部担任对房屋公共部位的维修保养。 2、路灯、庭院灯、楼道灯每周检查一次，要求灯泡亮度正常，灯罩完好，亮灯率坚持在99%以上。 3、一切污雨水井确保

43、畅通，发现堵塞及时疏通。定期清理排污格栅井，保证无污水外溢景象。 4、屋面每月检查一次，做到无积水、无渗漏。如发现渗漏应修复。 5、内墙面每月检查一遍，发现问题及时处置或通报有关部门。 6、道路、停车场、自行车库每周检查一遍，针对检查结果及时进展维修保养，做到平整，无积水，无破损。 7、外墙面每月检查一遍，针对检查结果及时进展维修保养，做到无脱无鼓，无渗水，外观整洁。 8、公共文娱场所每周检查一遍，根据检查结果及时进展维修保养，做到平安整洁，无乱改建乱堆放。 9、公共门窗、锁每周检查一次发现问题及时处置，做到外表完好，窗户无渗水。八节能管理规定1、管理处经理担任小区的能源管理，详细由工程技术部

44、主管担任实施2、工程技术部主管担任统计小区主要耗能设备以及公共照明设备的功率、分布、数量等情况。以便指定能耗预算，合理安排节能任务。3、能源计量1管理处应要求开发公司为小区主要耗能设备和主要耗能区域安装计量仪表，以建立完好的能源计量体系。2工程技术部按照水、电类别每月统计重点耗能设备/设备及小区总的能耗，并记录于“能源统计表中。3能耗统计资料每月应上报管理处主任和公司工程技术部，以便其制定能耗方案，提出改良措施，及时发现问题。4、管理处应加强对电梯、水泵房、公共照明用电经济运转的管理。应在设备管理制度和操作规范中参与经济运转的内容，以使每个设备系统的每个操作都有专人担任，按本质需求启动或停机，提高运转效率。5、工程技术部可采取以下措施以便节能1加强对设备的日常维护保养，仔细点检，坚持巡回制度，发现有跑电、冒气、滴水、漏油的情况，要立刻进展处置，尽快杜绝设备系统中的跑、冒、滴、漏景象，以减少能源浪费。2对存在缺陷以致能耗加大的设备进展改造。3购置设备时，应思索设备的选型节能、技术先进